XX 市投資咨詢中心編制 -1- 第一章 項目提要 1.1 項目名稱 某 物流園 建設(shè)工程 1.2 承擔(dān)單位 某 汽車運輸集團有限公司 1.3 建設(shè)地點 某 市 1.4 建設(shè)性質(zhì) 新建 1.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項目總用地面積為 143 畝（折合約 95332m2），總建筑面積26856m2。根據(jù)項目的建設(shè)性質(zhì)和規(guī)劃要求，整個園區(qū)規(guī)劃為三大區(qū)域，一是倉儲區(qū) 17485m2(其中冷凍冷藏庫 4371m2)， 集存貨、理貨冷凍冷藏功能， 年儲存量 4 萬噸；二是 物流商務(wù)中心 9346 m2，為 11層框架結(jié)構(gòu)，主要有 物流信息服務(wù)功能、商務(wù)辦公功能、物業(yè)后勤服務(wù)功能； 三是貨運車輛停車區(qū) 40000 m2，車位 106 個， 滿足進出車輛的要求，同時具有集裝箱拆拼裝箱、還箱等服務(wù)功能；通道出入卡 25 m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設(shè)備（電子欄桿、電子讀寫設(shè)備、電子識別設(shè)備、電子監(jiān)控設(shè)備、電子地磅等） ，并配套建設(shè)市場信息系統(tǒng)。項目建成后，年交易量可達 22萬噸。 1.6 建設(shè)期限 2009年 08月 2010年 12月 1.7 總投資及資金籌措 本項目總投資 5680 萬元，其中：工程費用 3253 萬元，工程建 XX 市投資咨詢中心編制 -2- 設(shè)其他費用 2019萬元，預(yù)備費用 187萬元，專項費用 221萬元。其資金籌措方式為：自有 資金 2840萬元，申請銀行貸款 2840萬元。 1.8 項目效益 現(xiàn)代物流是一個多元發(fā)展的復(fù)合型新興產(chǎn)業(yè)，是一個生產(chǎn)性的服務(wù)行業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代物流中心，對提速 某 新型城市化進程，推動產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)三大中心全面繁榮具有重大的現(xiàn)實意義。項目通過運用全新現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理信息理念，對貨運物流過程進行多要素的計劃、實施和控制，將運輸、倉儲、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機結(jié)合，形成完整的供應(yīng)鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務(wù)，有利于產(chǎn)銷信息和市場信息的溝通，促使生產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量，調(diào)整產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)，增加名優(yōu)和適銷產(chǎn)品的生產(chǎn)供應(yīng)，對于建立、健全和完善以市場為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。項目的建設(shè)，是適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢， 推進雁峰區(qū)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的一項有利措施，是支持物流市場機制建立的需要，對有效帶動項目區(qū)域商業(yè)市場的健康發(fā)展，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，提升城市綜合實力和競爭力具有重要的意義。 1.9 主要技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 總規(guī)模 萬噸 22 2 用地面積 畝 143 折合約 95332m2 3 總建筑面積 m2 26856 其 中 倉儲區(qū) m2 17485 其中冷凍冷藏庫4371m2 XX 市投資咨詢中心編制 -3- 綜合服務(wù)區(qū) m2 9346 通道出入卡 m2 25 5 容積率 0.45 6 建筑密度 % 19.4 7 綠地率 % 28.5 8 項目總投資 萬元 5680 9 投資利潤率 % 22.46 10 投資利稅率 % 27.15 11 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 22.20 所得稅前 投資回收期 年 5.89 所得稅前 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3612 所得稅前 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 17.35 所得稅后 投資回收期 年 6.64 所得稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2038 所得稅后 13 盈虧平衡點 % 59.75 第二章 項目建設(shè)的必要性和可行性 2.1 項目由來 現(xiàn)代物流的發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，特別是后工業(yè)化社會對通過資源、勞動生產(chǎn)率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動力，也是現(xiàn)實的途徑。從現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術(shù)的應(yīng)用和物 流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作等幾個方面。在經(jīng)濟發(fā)達國家和部分經(jīng)濟發(fā)展 XX 市投資咨詢中心編制 -4- 水平較高的發(fā)展中國家和地區(qū)，企業(yè)除注重技術(shù)、產(chǎn)品、市場和客戶開發(fā)能力的培植外，更為注重維持穩(wěn)定而有效的供應(yīng)鏈、使產(chǎn)品的服務(wù)更貼近用戶、建立即時供應(yīng)系統(tǒng)、實現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。當(dāng)前， 物流業(yè)已成為世界現(xiàn)代流通領(lǐng)域的重要組成部分，也是加快城市經(jīng)濟循環(huán)，提高流通效益的重要環(huán)節(jié)。 某 省 某 汽車運輸集團有限公司是一家以道路客運、物流為主業(yè)的專業(yè)運輸企業(yè)，是 某 地區(qū)運輸規(guī)模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務(wù)較為完善的大型專業(yè)運輸企業(yè)。鑒于以上因素，該公司為利用現(xiàn)有的運輸規(guī)模，進一步完善自身的物流體系，擬在 某 市白沙洲大道與銅橋港交匯處建設(shè) 某 市 某 物流園 ，完善基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)功能，并配套建設(shè) 信息系統(tǒng)系統(tǒng) ，建成一個具有現(xiàn)代化配套設(shè)施，集交易、配送、信息、服務(wù)為一體的專業(yè)化倉儲和物流基地， 對于建立、健全和完善以市場為導(dǎo)向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。 2.2 項目建設(shè)的必要性 (1)項目建設(shè)是引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化 某 市潛在物流需求的需要 物流活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然 某 市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著巨大的物流需求，但相當(dāng)?shù)?物流需求是一種低水平的物流需求，表現(xiàn)為相當(dāng)部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經(jīng)營組織模式，尚未認識到通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善目前的生產(chǎn)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售；企業(yè)在生產(chǎn)、銷售的經(jīng)營活動過程中對建立在供應(yīng)鏈管理基礎(chǔ)上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯(lián)合重視不夠，在推行各自的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)時尚未意識到建立共同的物流標(biāo)準(zhǔn)的重要性，真正意義上的物 XX 市投資咨詢中心編制 -5- 流需求難以形成。 隨著 某 市整體經(jīng)濟的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現(xiàn)代高水平的物流需求轉(zhuǎn)化，在這一轉(zhuǎn)化的進 程中，提高 某 市在物流服務(wù)供給能力方面的水平是至關(guān)重要的。本項目建成后將有力地加強現(xiàn)有鐵、公、水、航的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高。 (2)項目建設(shè)是支持有效的物流市場機制建立的需要 物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)，物流活動具有網(wǎng)絡(luò)化的特點，物流中心只是其網(wǎng)絡(luò)上的一個結(jié)點，需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于 企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。同時，物流服務(wù)活動存在著一系列委托與被委托。代理與被代理的關(guān)系。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準(zhǔn)入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。 建立集中服務(wù)運作的物流園區(qū)，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐，有 助于改善當(dāng)前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務(wù)需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務(wù)的市場需求不足。 因此， 某 物流園的建設(shè)與運營，對 某 市與省內(nèi)和周邊重要的經(jīng)濟中心城市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序， XX 市投資咨詢中心編制 -6- 形成對物流服務(wù)企業(yè)活動的良性規(guī)范與積極引導(dǎo)，具有十分積極和現(xiàn)實的意義。 (3)項目建設(shè)是 促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要 物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個國家、地區(qū)綜合國力和現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志 ， 發(fā)展物流業(yè)是推進城市工業(yè)化、城市化、市場化和國際化進程，進而提升綜合實力和國際競爭力的重要舉措。 物 流業(yè)是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經(jīng)濟增長的重要動力， 加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推動比較優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會多樣化的服務(wù)需求；有助于實現(xiàn)集約式發(fā)展，提高經(jīng)濟競爭能力和人民生活質(zhì)量。 項目的建設(shè)，對提高城市經(jīng)濟運行效率及城市在經(jīng)濟區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，可促進常寧市現(xiàn)代物流的發(fā)展和物流產(chǎn)業(yè)的培育，從而產(chǎn)生新的經(jīng)濟增長點，為經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產(chǎn)業(yè)成長支持，為常寧提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。 2.3 項目建設(shè)的可行 性 2.3.1 編制依據(jù) 某 物流園建設(shè)工程項目可行性研究報告于 2009年 6月由 某 汽車運輸集團有限公司 委托 某 市投資咨詢中心編制，經(jīng)過現(xiàn)場勘察和充分調(diào)查，收集有關(guān)資料后研究論證完成。 本報告主要以下列文件和基本資料為編制依據(jù)： (1)印發(fā)關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知（發(fā)改運行（ 2004） 1617號） (2)中共 某 省委 某 省人民政府關(guān)于促進生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見（湘發(fā)（ 2007） 9號） XX 市投資咨詢中心編制 -7- (3) 某 省人民政府辦公廳關(guān)于進一步加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見 湘政辦發(fā) 2007 41號； (4)某 市現(xiàn)代物流發(fā)展“十一五”規(guī)劃； (5)某 物流園總平面圖 (6)國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； (7)其他有關(guān)的規(guī)程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及項目的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 2.3.2 編制范圍 (1)通過對項目擬建地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和市場現(xiàn)狀等進行調(diào)查，論證項目建設(shè)的必要性及有利條件。 (2)確定項目選址用地與總平面規(guī)劃。 (3)通過調(diào)查和測算分析，確定項目建設(shè)規(guī)模和工程技術(shù)初步方案。 (4)估算項目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計劃和實施進度安排建議。 (5)定性分析項目的經(jīng)濟效益和社 會效益。 (6)從技術(shù)、經(jīng)濟、環(huán)保、社會等各方面論證項目建設(shè)的必要性，經(jīng)濟上的合理性和技術(shù)上的可行性，提出研究結(jié)論和建議。 2.3.3 項目建設(shè)的優(yōu)勢分析 (1)政府有關(guān)部門大力推動物流發(fā)展 在國家層面上， 2004 年國家發(fā)改委等九部委出臺關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流發(fā)展的意見。根據(jù)意見的要求，由國家發(fā)改委牽頭，商務(wù)部等 13個政府部門和中國物流與采購聯(lián)合會、中國交通運輸協(xié)會，組成了“全國現(xiàn)代物流工作部際聯(lián)席會議”。此舉標(biāo)志著我國推動物流發(fā)展的綜合協(xié)調(diào)機制在中央政府層面開始形成。同時還出臺了取消國際貨代企業(yè)經(jīng)營資格 審批、擴大設(shè)立保稅物流基地、降低車輛 XX 市投資咨詢中心編制 -8- 通行費收費標(biāo)準(zhǔn)、啟用新版聯(lián)運發(fā)票、放寬國內(nèi)航空貨運市場準(zhǔn)入門檻、允許跨國采購集團以獨資形式開展出口業(yè)務(wù)等舉措。 2004 年7月中華人民共和國道路運輸條例開始實施，全國各地全面開展了聯(lián)合“治超”工作。這一系列文件的出臺和工作的開展，大大促進了我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展。 某 市政府對物流業(yè)發(fā)展的支持更加務(wù)實具體。 某 市現(xiàn)代物流發(fā)展“十一五”規(guī)劃，提出了把 某 市建成 全國物流區(qū)域中心城市、 某一級物流節(jié)點城市 ，其中 某 物流園也是整個 某 市物流規(guī)劃的一個組成部分。 2交通優(yōu)勢有利于現(xiàn)代物流 產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展 項目建設(shè)地點選擇在 某 市白沙洲物流園與城市外環(huán)線相連的南郊大道西側(cè)，北鄰白沙洲工業(yè)區(qū)，南鄰白沙洲汽車客運站，距 某 市最大物流園區(qū) (某 市深圳物流園 )不足一公里，東鄰京珠高速和 107國道，西通衡昆高速和 1807省道，距 某 湘江千噸級碼頭不足五公里路程，交通位置極為便利，地理位置十分優(yōu)越。 3物流市場需求迅速增長 2008年， 某 市經(jīng)濟總量占全省總量的 9%，而貨運量只占全省的6.8%；全省每億元 GDP 貨運量 9.2 萬噸，而 某 市只有 7.0 萬噸。 某市貨運周轉(zhuǎn)量占全省的 7.3%；全省每億元 GDP貨運周轉(zhuǎn)量 938.8萬噸公里，而 某 市僅為 766.5 萬噸公里。這兩個指標(biāo)分別只有全省的76.1%和 81.6%。近幾年， 某 市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長為城鄉(xiāng)居民收入水平的提高奠定了良好的基礎(chǔ)， 2008 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破12000元，農(nóng)村居民人均純收入突破 5600元。隨著居民收入的增長，個人消費日趨旺盛，消費結(jié)構(gòu)升級。 某 作為省內(nèi)第二大人口城市，有著獨特的消費需求環(huán)境：從 2008年客運數(shù)據(jù)看， 某 市人口地域間流動日趨頻繁，中短途客運量增加較快，而且這種居民自發(fā)行為具 XX 市投資咨詢中心編制 -9- 有較大的穩(wěn)定性和一定的可持續(xù)性；居民消費升級也必然會帶動居民消費品市 場的繁榮，加速地域間消費品的流動，進而推動 某 市交通運輸業(yè)的發(fā)展。 2.3.4 項目區(qū)基本情況 (1)地理交通 某 位于 某 省中南部，湘江中游。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。 某 市 現(xiàn)轄 5縣、 2市、 5區(qū)，總面積 1.53萬平方公里， 合 153.10萬公頃，總面積占全省土地面積 7.23%， 城區(qū)面積 557平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為 93平方公里，總?cè)丝?730萬 ，在全省各市、州中，幅員位居第 7位。 某 市是我國南方的重要交通樞紐，京廣、湘桂線交匯于市區(qū)，境內(nèi)通車里程 250公里，有火車站 33個。公路縱橫交錯，四通八達，107、 322 國道以及已建成的京珠、衡昆，已開工建設(shè)的京珠復(fù)線、吉邵（衡大段已建成）等 4條高速公路貫穿全境。 全市 100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、88%的村通了公路，通車總里程 7643公里。其中，高等級公路 3140公里，高速公路 149 公里。水上運輸也很便利。湘江上溯瀟水，下入洞庭、耒水、蒸水等一級支流四季通航。 (2)綜合經(jīng)濟 2008 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 1000.09 億元，增長 12%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 235.75億元，增長 5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 412.36億元，增長 14.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 351.98 億元，增長 12.6%。人均GDP為 13670元，增長 11.6%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)所占比重上升。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)二、三、一排列，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比例分別為 23.57、 41.24、 35.19， 2008 年工業(yè)增加值占 GDP的比重達到 38.1%，比 2007年提高 1.4個百分點。 XX 市投資咨詢中心編制 -10- 就業(yè)形勢基本穩(wěn)定。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員 7.25萬人，失業(yè)人員再就業(yè) 3.78 萬人，勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)新增人數(shù) 9.13 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.3%以內(nèi)。 物價總水平?jīng)_高回落。全 年居民消費價格總水平同比上漲 6.3個百分點，商品零售價格總水平同比上漲 4.2 個百分點，工業(yè)品出廠價格指數(shù)同比上漲 9.1 個百分點，原材料、燃料及動力購進價格總指數(shù)同比上漲 18.37 個百分點。結(jié)構(gòu)性上漲特點明顯，構(gòu)成居民消費價格總指數(shù)的八大類商品（項目）呈現(xiàn)“五升三降”的格局，上漲的五類為：食品類上漲 12.9%，煙酒及用品類上漲 1.9%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲 4.6%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類上漲 1.1%，居住類上漲 11.8%；下降的三類為：衣著類下降 3.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降 0.9%，交通通信類 下降 2.0%。 (3)固定資產(chǎn)投資 全市全社會固定資產(chǎn)投資突破 300 億元，達 305.8 億元，增長34.2%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 236.2億元，增長 42.4%。在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資 82.8億元，增長 42.3%。城鎮(zhèn) 500萬元以上項目中年內(nèi)新開工項目個數(shù) 522個，增長 31.8%。工業(yè)投資主導(dǎo)地位加強。全市城鎮(zhèn)工業(yè)投資 172.0億元，增長 49.6%。其中，工業(yè)技術(shù)改造投資 158.4億元，增長 58.5%；工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 56.2%，比上年提高 5.8 個百分點；采掘業(yè)投資34.2億元，增長 74.5%；制造業(yè)投資 119.7億元，增長 38.9%；電力業(yè)投資 15.5億元，增長 158.3%。 基礎(chǔ)建設(shè)力度增強。全市基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資 38.5億元，增長 29.6%。其中，交通運輸、城建設(shè)施、教育、衛(wèi)生投資分別增長23.6%、 6.7%、 100%和 173.3%。 重點工程進展順利。全市 100 個在建的省市重點建設(shè)項目完成 XX 市投資咨詢中心編制 -11- 投資 143 億元，增長 12.6%，為年計劃投資的 100.7%。其中，省重點建設(shè)項目完成投資 113.5 億元，增長 17.1%，為年計劃投資的111.2%。按行業(yè)分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目完成投資 41.7億元，基礎(chǔ)設(shè)施項目完成投資 96.56億元，社會發(fā)展項目完成投資 4.83億元。建滔化工“雙十”工程、衡鋼集團 108 機組品種結(jié)構(gòu)調(diào)整技術(shù)改造、燕京啤酒 20 萬噸生產(chǎn)線技改等 26 個產(chǎn)業(yè)項目順利投產(chǎn)，蒸湘南路延伸工程、雁棲大橋等 21 個基礎(chǔ)設(shè)施項目竣工投入使用。 房地產(chǎn)開發(fā)增幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資 31.3億元，增長 33.2%，增幅回落 8.5個百分點。商品房竣工面積 87.7萬平方米，增長 4.4%。商品房屋銷售面積 122.0萬平方米，增長 0.9%，增幅回落 11.2個百分點。 (4)人口和人民生活 年末全市總?cè)丝?731.14 萬人，增加 2.26 萬人。其中，城鎮(zhèn)人口 311.25萬人，增加 10.82萬人；鄉(xiāng)村人口 419.89萬人，減少 8.56萬人。人口出生率為 12.8，提高 1.2個千分點；死亡率為 7.9，下降 0.02個千分點；自然增長率為 4.9，下降 0.1個千分點。全市常住人口 674萬人。 城市居民人均可支配收入 12420元，增長 16.3%，扣除物價因素，實際增長 9.4%。農(nóng)民人均純收入 5617元，增長 15.0%，扣除物價因素，實際增長 8.1%。城市居民人均生活消費 8944元，增長 17.7%，扣除物價因素，實際增長 10.7%；農(nóng)村居民消費 4047元，增長 13.9%，實際增長 7.1%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 42.2%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 52.9%，分別上升 1.0個和 2.0個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 33.7平方米，與上年基本持平。農(nóng)村居民人均住房面積 44.63平方米，增長 1.3%。 2.3.5 可行性研究報告其它詳細內(nèi)容見下面各章節(jié)。 XX 市投資咨詢中心編制 -12- 第三章 承擔(dān)單位簡介 3.1 企業(yè)簡介 (1)企業(yè)性質(zhì) 某 省 某 汽車運輸集團有限公司成立于 1950年， 2000年由國有企業(yè)改制為有限責(zé)任公司，是一家以道路 客運、物流為主業(yè)的專業(yè)運輸企業(yè)，屬交通運輸部重點聯(lián)系的跟蹤企業(yè)，具有二級客貨運企業(yè)資質(zhì)。是 某 地區(qū)運輸規(guī)模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務(wù)較為完善的大型專業(yè)運輸企業(yè)。 (2) 企業(yè)經(jīng)營范圍 該公司的主要經(jīng)營范圍包括：客貨站場服務(wù)，道路旅客運輸 (班線運輸、包車運輸、旅游運輸、城市公交運輸、的士運輸 )，汽車貨物運輸，物流，汽車修理，駕駛員培訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)等。 XX 市投資咨詢中心編制 -13- (3)企業(yè)規(guī)模 公司注冊資本金 6057.4萬元人民幣，總資產(chǎn) 34134萬元。公司在冊員工 3888人，擁有初級以上專業(yè)技術(shù)職稱 313人，及一大批汽車修理工、駕駛 員。下設(shè) 12個分公司、 9個子公司，分布在 某 市城區(qū)及所轄各縣 (市 )區(qū)，其中：擁有 16個客貨車隊， 11個市縣級客運站， 26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運站， 9個汽車修理廠。公司有客貨車輛 1200臺，擔(dān)負著縣內(nèi)、跨縣、跨區(qū)、跨縣長短途客貨運輸，“ 某 直達快巴”和“ 某 物流”已成為企業(yè)的品牌。衡西綜合大市場占地百畝，是湘南地區(qū)較大的綜合市場之一。 (4)公司管理能力 2004 年，公司全面引入并通過了 ISO9001： 2000 標(biāo)準(zhǔn)，建立了系統(tǒng)、規(guī)范、科學(xué)的質(zhì)量管理體系。公司奉行“安全優(yōu)質(zhì)規(guī)范，誠信務(wù)實創(chuàng)新”的質(zhì)量方針和“創(chuàng)一流服務(wù)，創(chuàng)一流效益 ”的經(jīng)營宗旨，嚴格按 ISO9001 質(zhì)量管理體系要求，時刻關(guān)注和滿足顧客的各種合理要求，重視顧客投訴的跟蹤處理，扎扎實實為顧客著想，為顧客服好務(wù)，因而，高標(biāo)準(zhǔn)，、高質(zhì)量地樹立企業(yè)的外在形象，有效地發(fā)揮了企業(yè)品牌效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，提高了企業(yè)的市場競爭力和社會影響力，使企業(yè)獲得了社會效益與經(jīng)濟效益的雙豐收。 (5)公司業(yè)績 公司屬全國交通企協(xié)副會長、 某 省湘運企協(xié)會長單位，經(jīng)濟效益連續(xù)十年保持在 某 省同行業(yè)領(lǐng)先地位。特別是 2000年企業(yè)改制后，企業(yè)投資上億元新建和更新了 7 個縣級以上車站；投資上億元率先進行了“直達快巴” 和“承包線實行公營車”改造； 2006 年在省內(nèi)同行業(yè)率先引入圖像 GPS 衛(wèi)星定位系統(tǒng)，完善了企業(yè)內(nèi)部高科技管理手段，提升了企業(yè)的形象和競爭能力。同時，企業(yè)的長足發(fā)展，企業(yè)以年均 20%的遞增比例上繳國家稅費，企業(yè)成為了 某 市上繳稅費 XX 市投資咨詢中心編制 -14- 大戶。 十年來，公司獲得部級榮譽稱號有：交通部 2006-2008 年度重點聯(lián)系道路運輸企業(yè)。省級榮譽稱號有： 1997年 某 省企業(yè)； 1996年-1998 年度 某 省思想政治工作優(yōu)秀企業(yè)； 2004 年 某 省守信用企業(yè)；2004-2005 年 某 省 A 級納稅信用單位； 2006 年度 某 省“兩為兩爭”活動先進集體； 2006年 某 省先進交通工會； 2008年 某 省職工職業(yè)道德建設(shè)十佳單位。市級榮譽稱號有： 2005年 某 市文明單位； 2005年某 市先進工會； 2005年 某 市十佳學(xué)習(xí)型工會； 2006年 某 市勞動和社會保障先進單位； 2006 年、 2007 年 某 市春運工作先進單位； 2007年 某 市企業(yè)文化建設(shè)先進單位。 3.2 經(jīng)營情況及“十一五”發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃 3.2.1 2007年經(jīng)營狀況 (1)營業(yè)收入 15300萬元； (2)利潤 400萬元；上 (3)繳國家稅費 3520萬元。 3.2.2 2008年計劃 (1)客運量 2600萬人次，客運周轉(zhuǎn) 量 200000萬人次公里； (2)貨運量 50 萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量 5000萬噸公里； (3)營業(yè)收入 17500萬元； (4)利潤 600萬元。 3.3 “十一五”末發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) (1)營運客貨車輛數(shù)總數(shù) 1700 臺，其中：客車 1500 臺， 42000座；貨車 200臺， 4000噸位； (2)某 市城區(qū)、各縣 (市 )區(qū)均成立物流配送中心，倉儲總面積達到 8萬平方米； (3)客運量 3500萬人次?？蛣又苻D(zhuǎn)量 26.3億人公里；貨運量 260 XX 市投資咨詢中心編制 -15- 萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量 2.6億噸公里； (4)營業(yè)收入 2.25億，利潤 1800萬元。 第四章 市場分析 4.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問題的提出，是由于現(xiàn)代物流發(fā)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。 XX 市投資咨詢中心編制 -16- 自 1998年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)（或物流基地）正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。 4.1.1 物流園區(qū)的產(chǎn)生 物流園區(qū)作為 物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。隨著我國傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。然而，對于物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理，我們還缺乏經(jīng)驗，尚未有完善、有效的做法可以借鑒。 隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專業(yè)性的物流配送經(jīng)營實體及園區(qū)一貨物配送轉(zhuǎn)運中心應(yīng)運而生。 伴隨著物流業(yè)的進一步發(fā)展，各個企業(yè)都逐漸意識到 配送轉(zhuǎn)運中心分散建設(shè)。各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，各級政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本。德國等物流業(yè)較為發(fā)達的國家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（ Distribution Park），在德國被稱為貨運村呼 reight Village人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的。 4.1.2國內(nèi)物流園區(qū)的發(fā)展情況 1、物流基礎(chǔ)設(shè)施的能力大大提高，國際物流量快速增長 經(jīng)過多年發(fā)展，目前我國已經(jīng)在 交通運輸、倉儲設(shè)施、信息通訊、貨物包裝與搬運等物流基礎(chǔ)設(shè)施和裝備方面取得了長足的發(fā) XX 市投資咨詢中心編制 -17- 展，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。目前絕大部分生產(chǎn)資料已通過市場解決，物資流通市場主體向多元化發(fā)展。過去從事物資流通的企業(yè)已經(jīng)脫離了計劃體制的束縛 ,大步走向市場經(jīng)濟 ,初步形成社會化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊伍，并建立了以中心城市為依托的城鄉(xiāng)一體的流通網(wǎng)絡(luò)。 2、物流質(zhì)量有所提高 ,物流效率有待改善 物流質(zhì)量主要由物流時間、物流費用和物流效率來衡量。中國物流業(yè)由于受多方面因素的影響，物流質(zhì)量總體水平比較低。據(jù)有關(guān)資料介紹，工業(yè)生產(chǎn)中 物流所占用時間幾乎為整個生產(chǎn)過程的90%。在貨物運輸中，中國現(xiàn)行運輸管理體制也制約了不同運輸方式之間的高效銜接，一定程度上也減緩了物流速度。在國民經(jīng)濟各部門中，運輸費用在生產(chǎn)費用中因各部門產(chǎn)品對運輸?shù)囊蕾嚦潭炔煌?，其所占比重也不同?、物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在引起各級政府的高度重視 目前深圳、北京、天津、上海、廣州、山東等地政府極為重視本地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并已開始著手研究和制定地區(qū)物流發(fā)展的規(guī)劃和有關(guān)促進政策。其中，深圳市已明確將物流產(chǎn)業(yè)作為支持深圳市二十一世紀經(jīng)濟發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，并初步制定了物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的策略；北京市就物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的物流設(shè)施系統(tǒng)進行了比較全面的研究和規(guī)劃；天津市也根據(jù)其城市功能定位和物流經(jīng)濟發(fā)展的需要正在積極研究制定天津現(xiàn)代物流發(fā)展綱要。中央政府有關(guān)部，如國家經(jīng)貿(mào)委、國家計委、交通部、外經(jīng)貿(mào)部等，也從不同角度關(guān)注著我國物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并積極地研究促進物流產(chǎn)業(yè)發(fā)4.2 某 市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 XX 市投資咨詢中心編制 -18- 近年來，隨著經(jīng)濟發(fā)展， 某 市物流業(yè)的發(fā)展步伐不斷加快。目前，全市擁有物流企業(yè) 156家； 2008年完成公路貨運量 5429.25萬噸、周轉(zhuǎn)量 33.58億噸公里，水上運輸貨運量 224萬噸、周轉(zhuǎn) 量5萬噸公里；物流費用約 125.56億元，占全市 GDP的 25.35%；實現(xiàn)物流業(yè)增加值 63.9億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的 29.9%。主要呈現(xiàn)出以下特點： (1)現(xiàn)代物流市場發(fā)展加快。近年來，我市物流市場得到較快發(fā)展，市場結(jié)構(gòu)和功能大為改善。主要表現(xiàn)在：一是農(nóng)業(yè)物流加快發(fā)展。初步形成了“農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 +物流企業(yè)（中介組織）”的農(nóng)產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)。目前，全市擁有 400個農(nóng)副產(chǎn)品市場，其中 21個農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場；農(nóng)產(chǎn)品營銷合作組織 280個、農(nóng)民經(jīng)紀人 12萬人左右。湘南（江東）糧食批發(fā)市場、西園蔬菜批發(fā)市場、西合水果批 發(fā)市場、庫宗家具批發(fā)市場等一批大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場不斷壯大，糧食、生豬、禽蛋、席草等一批農(nóng)村合作經(jīng)濟組織蓬勃興起，農(nóng)民經(jīng)紀人的迅速發(fā)展，為加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。二是商業(yè)物流初具規(guī)模。近年來，華源大市場、中湘機電市場、湘南糧食批發(fā)市場、五一副食品批發(fā)市場等大型專業(yè)市場，結(jié)構(gòu)和功能得到改善和提升。同時，國美、蘇寧、長虹、海爾、康佳、可口可樂、統(tǒng)一集團等不少國內(nèi)外知名企業(yè)在我市進行產(chǎn)品中轉(zhuǎn)、分裝和配送，促進了商業(yè)物流業(yè)的發(fā)展。三是工業(yè)物流正在剝離。隨著我市國企改制的深化和招商引資力度的加大，全 市已經(jīng)形成了八大關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群，衡鋼、特變等一大批企業(yè)物流部分正逐步剝離，走上獨立發(fā)展軌道。 (2)現(xiàn)代物流設(shè)施日趨完善。一批支撐現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。一方面，交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。我市交通極為便捷，具有建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代物流中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢。京廣、湘桂鐵路， XX 市投資咨詢中心編制 -19- 京珠、衡昆高速公路， 107、 322國道及湘江千噸級航道縱貫全境，構(gòu)成密集的水、陸交通網(wǎng)絡(luò)。在公路方面，加快了高速公路、國省道和縣鄉(xiāng)公路建設(shè)；鐵路方面，在現(xiàn)有京廣、湘桂兩條國家主干線的基礎(chǔ)上，正積極配合鐵道部加快武廣高速客運專線和湘桂復(fù)線 某段建設(shè)； 水運方面，加大了湘江航道整治和大源渡、近尾洲等港口碼頭建設(shè)力度；城市道路方面，改造拓寬了蒸湘路、解放路、船山路、東風(fēng)路、黃白路、湘江南路等 6條城市交通主干道，新建了白沙大道、化工大道、紅湘南路等交通要道。另一方面，倉儲運輸發(fā)展較快。我市擁有相當(dāng)數(shù)量的場、站、庫。其中鐵路有 某 火車東站、北站及西站，公路貨運站有開發(fā)區(qū)貨運站、中心貨運站、酃湖貨運站、西湖貨運站、零擔(dān)貨運站等 5個；商業(yè)、外貿(mào)、物資、糧食等各類儲運倉庫和國家級物資儲備倉庫較多，全市倉儲面積近 40萬平方米；擁有營運性貨車 1.7萬余輛，總噸位 4萬余噸。 (3)現(xiàn)代物流技術(shù)逐步應(yīng)用。為適應(yīng)市場競爭的需要，我市一些企業(yè)開始重視現(xiàn)代物流技術(shù)的應(yīng)用，傳統(tǒng)的運輸、倉儲企業(yè)依托原有的設(shè)施、客戶、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)正向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，具有一定技術(shù)水平和經(jīng)營規(guī)模的第三方物流企業(yè)迅速興起。目前，全市擁有物流企業(yè) 156家，其中：倉儲企業(yè) 56家。長沙星沙物流中心正與白沙工業(yè)園進行洽談，擬在白沙工業(yè)園創(chuàng)辦物流龍頭企業(yè)。此外，還加強了物流信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，促進了現(xiàn)代信息技術(shù)在物流領(lǐng)域的運用。 4.3 某 市 物流業(yè)發(fā)展中存在的問題 雖然，我市現(xiàn)代物流業(yè)有所發(fā)展，但總體來看，目前尚處于起步階段，與國際物流業(yè)發(fā)展趨勢及經(jīng)濟發(fā)展的需求比，還存在不少的差距。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是物流成本太高，流通周期 XX 市投資咨詢中心編制 -20- 過長，效率偏低。大部分工商企業(yè)都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流體系，但由于管理粗放，大多數(shù)企業(yè)的物流成本占產(chǎn)品總成本的比重均在 20%以上，而發(fā)達國家物流成本僅為 10%左右。二是物流企業(yè)服務(wù)功能單一，服務(wù)方式落后。傳統(tǒng)物流企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉(zhuǎn)變尚未完成，只能提供一些低水平、低層次、單項服務(wù)功能。三是物流設(shè)施與裝備落后。物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，裝運機械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了 物流功能的發(fā)揮和效率的提高。四是物流管理體制不健全。目前， 某 物流管理條塊分割層次多、秩序亂，行業(yè)壟斷嚴重?，F(xiàn)有的規(guī)章制度和管理方式不能適應(yīng)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。 4.4 物流業(yè)的發(fā)展趨勢 從現(xiàn)代物流的發(fā)展特點看，物流業(yè)己進入成熟階段，物流業(yè)的進一步發(fā)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。 (1)物流服務(wù)的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展 物流服務(wù)從最初只解決運輸問題，逐步發(fā)展到將裝卸。搬運、倉儲、保管乃至報關(guān)。通關(guān)、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進來，把整個商品 流通過程作為一個完整的領(lǐng)域來進行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進來。 (2)物流服務(wù)過程在繼續(xù)延伸 物流服務(wù)的過程經(jīng)歷了“港日一港日”、“門一門”和“生產(chǎn)車間一貨架”等幾個階段，其過程在逐步延伸。從開始時期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時供貨（ JIT）”和“零庫存（ ZI）”等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用， XX 市投資咨詢中心編制 -21- 物流業(yè)的服務(wù)過程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務(wù)過程向消費后延伸。 (3)專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大 發(fā)達國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務(wù)的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務(wù)企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。發(fā)展第三方物流將支持物流運營的專業(yè)化、科學(xué)化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯(lián)系。 4.5項目地區(qū)物流業(yè)市場預(yù)測 近年來， 某 經(jīng)濟步入了快速發(fā)展軌道。宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，預(yù)計 2010年城區(qū)生產(chǎn)總值將達到 321.6億元，年均增長 26%，居民人均可支配收入達 到 15000元，社會消費品零售總額達到 387億元，分別年均增長 7%和 14%；進出口總額年均增長 15%、實際利用外資達到 4.6億美元，年均增長 15%左右。并將實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強市轉(zhuǎn)變，國民經(jīng)濟有較大發(fā)展，城市化水平達 40以上。根據(jù)十一五規(guī)劃， 某 將進一步推進工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化、信息化進程，加快發(fā)展開放型經(jīng)濟、勞務(wù)經(jīng)濟和民營經(jīng)濟，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，依據(jù)單位 GDP對物流需求系數(shù)比為 1： 3的方式計算， 2010年貨運量預(yù)計可達到 960 億元，其中：工業(yè)貨運需求量將達到 660 億元，農(nóng)業(yè)及商業(yè)貨運需求量將達到 300億元。城鄉(xiāng)居民收入將保持較快增長，農(nóng)村消費繼續(xù)加快，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的開放和常寧商務(wù)投資環(huán)境的改善，加上 某 市交通運輸體系不斷完善，為某 地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。 依據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)， 某 GDP將以不低于 11.4的速度逐年增長，將 XX 市投資咨詢中心編制 -22- 促進物流市場規(guī)模持續(xù)擴大。而全市物流產(chǎn)業(yè)目前還處于由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型的初級階段，其中相當(dāng)部分因經(jīng)營方式落后而面臨淘汰，或因企業(yè)發(fā)展負擔(dān)較重經(jīng)營難以為繼，物流基礎(chǔ)設(shè)施如倉儲設(shè)施陳舊、裝運機械化水平低，缺乏現(xiàn)代物流所必需的網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)施，物流信息化普 及程度低，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。相當(dāng)數(shù)量的設(shè)施在布局上已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展與城市功能調(diào)整的要求，本項目的建設(shè)在適應(yīng) 某 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，還可對周邊縣、市、區(qū)產(chǎn)生一定的輻射作用，完全符合市場需求方向，其市場前景廣闊，生命力強，必然能夠帶動 區(qū)域內(nèi)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展和整體經(jīng)濟的增長。 第五章 建設(shè)條件及項目選址 5.1 選址原則 (1)符合國家法規(guī)、城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等 XX 市投資咨詢中心編制 -23- 有關(guān)規(guī)劃、條例的規(guī)定，特別是符合對用地性質(zhì)、強度等方面的規(guī)定。 (2)交通便利，方便貨 物運輸，并安排足夠規(guī)模的停車場用地。布局盡可能靠近物資生產(chǎn)及供應(yīng)區(qū)。 (3)項目的建設(shè)不會影響所處地段的景觀風(fēng)貌和整體環(huán)境。物流中心與居民區(qū)、文教區(qū)等保持一定的距離，項目所產(chǎn)生的噪聲和污染對周邊地區(qū)環(huán)境影響不大。 (4)有較為低廉、較大規(guī)模的用地，水、電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施，具有較好條件。 (5)綜合考慮現(xiàn)狀基礎(chǔ)、歷史傳統(tǒng)、物資來源和物資類型等因素合理布局，盡可能將相同、相關(guān)的資源統(tǒng)一、集中布局在同一地段。 5.2 工程建設(shè)條件 本項目地域位于 某 市城區(qū)東南方向，境內(nèi)冬冷夏熱，四季分明，屬于亞熱帶季風(fēng)型濕潤 氣候。 5.2.1 氣溫：年平均氣溫 17.9 最冷月份平均氣溫 5.1 最熱月份平均氣溫 29.9 歷年最高氣溫 40.8 歷年最低氣溫 -7.9 5.2.2 濕度：最冷月份平均 82% 最熱月份平均 71% 最熱月份 13、 14時平均 61% 5.2.3 風(fēng)：平均風(fēng)速 2.0M/S 夏季平均風(fēng)速 2.1M/S 冬季平均風(fēng)速 1.7M/S XX 市投資咨詢中心編制 -24- 平均風(fēng)力 2.5級 基本風(fēng)壓 0.35KN/M2 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 S，冬季 N，全年 NE 5.2.4 降水：年降水量 1329mm 小時最大降水量 35mm 5.2.5 積雪：最大積雪厚度 50mm 5.2.6 抗震設(shè)防 根據(jù) 某 省地震烈度區(qū)劃， 某 市為 5 度。本項 目擬按 6 度設(shè)防。具體技術(shù)方案在初設(shè)階段報市地震辦審核。 5.2.7 地形、地貌條件 (1)位置和地形 某 地區(qū)的地貌輪廓為一個以 某 市為中心，朝北弱東方向稍有延伸的類橢圓形盆地。 某 盆地南高北低，周圍高度均在 300 米以上，且多為超過海拔 500米的低山，盆地中部廣大地區(qū)多在海拔 50-100米之間。項目區(qū)屬沖積丘陵區(qū)，由湘江從上游帶來的泥沙長期淤積而成。項目區(qū)場地高低不平，場地面上多為人工填土、填石和漁塘。 (2)地層 該場地地層較為簡單，上覆第四系人工填土及河流沖積層，下伏第三系河湖相沉積形成的砂巖，現(xiàn)分述如下： 雜填土（ Q4ml）：雜色，含磚頭、瓦礫、碎石、人工填石、煤渣、有機質(zhì)等建筑與生活垃圾，土層松散，上部干燥，下部稍濕至濕潤，有腐臭味，該層全場分布，厚度為 4.79.4m不等。 淤泥質(zhì)粘土（ Q4al）：灰黑色，含云母、有機質(zhì)、腐植質(zhì)、粉砂質(zhì)，有腐臭味，呈流塑至軟塑、濕潤至飽和狀態(tài)。該層全場分布，土層較穩(wěn)定，厚度為 3.611.1m不等。 風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖（ E）：紫紅色、灰白色，巖石風(fēng)化強烈，節(jié) XX 市投資咨詢中心編制 -25- 理、裂隙極為發(fā)育，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，敲擊聲啞， ZK04、 ZK05、ZK10、 ZK11、 ZK14、 ZK15及 ZK19中見有灰白色粗砂巖，厚度約 23m，巖石節(jié)理較為發(fā)育，紋理清晰，紫紅色泥質(zhì)粉砂巖與灰綠色泥質(zhì)粉砂巖有時呈互層出現(xiàn)，該層全場分布，厚度為 1.08.8m不等。 中風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖（ E）：紫紅色或灰綠色，巖芯較完整，呈長柱狀或短柱狀，巖石較堅硬，節(jié)理裂隙不太發(fā)育，節(jié)理面上有石膏充填，巖石中的鈣質(zhì)成分多被地下水溶蝕，有時可見蜂窩狀溶蝕孔，紫紅色泥質(zhì)粉砂巖與灰綠色泥質(zhì)粉砂巖有時呈互層出現(xiàn)，該層全場分布，最大揭露厚度為 12.1m，平均厚度約為 6m。 微風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖（ E）：紫紅色，巖芯較完整，呈長柱狀，巖石堅硬 ，敲擊聲脆，含少量風(fēng)化裂隙，裂隙面有石膏充填，該層僅在 ZK03、 ZK12、 ZK17 中揭露到，揭露厚度分別為 4.4m、 6.0m 和5.1m。 (3)場地水文地質(zhì)條件 該場地地下水較為簡單，上部人工填土含上層滯水，主要接受大氣降水補給及漁塘水補給，淤泥質(zhì)粉土為相對隔水層，下伏基巖含基巖裂隙水，主要接受相鄰地下水補給，含水量較豐富。 (4)場地工程地質(zhì)評價 場地內(nèi)巖土層分布較穩(wěn)定，勘察表明，結(jié)合區(qū)域地質(zhì)資料可知，場地內(nèi)無活動性斷裂通過，場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑，場地內(nèi)未見其它不良地質(zhì)現(xiàn)象，其周圍巖層較穩(wěn)定，巖芯也較 完整。場地內(nèi)地下水對鋼筋混凝土無侵蝕性，可不考慮其對建筑材料的腐蝕性。根據(jù)中國地震裂度區(qū)劃（ 1990年版）， 某 地區(qū)地震裂度低于 6度，可不作抗震設(shè)防處理。 5.3 園址選擇 XX 市投資咨詢中心編制 -26- 根據(jù)建設(shè)規(guī)模的需要及周邊環(huán)境的要求，項目建設(shè)單位會同政府相關(guān)職能部門就項目選址進行充分的研究、分析，確定項目選址地點為 某 市白沙洲大道與銅橋港交匯處 ，該地段北鄰白沙洲工業(yè)區(qū)，南鄰白沙洲汽車客運站，距 某 市最大物流園區(qū) (某 市深圳物流園 )不足一公里，東鄰京珠高速和 107國道，西通衡昆高速和 1807省道，距 某 湘江千噸級碼頭不足五公里，周圍均為 工業(yè)園區(qū)用地，水電配套設(shè)施建設(shè)完善，交通及衛(wèi)生條件較好， 某 市投資咨詢中心經(jīng)實地調(diào)查、充分論證，確定此選址方案為本報告的推薦選址方案。 第六章 項目建設(shè)方案 6.1物流空間布局的要求 物流節(jié)點規(guī)劃要綜合考慮城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、區(qū)域功能定位等多種因素。 (1)適應(yīng)現(xiàn)實物流需求 XX 市投資咨詢中心編制 -27- 某 物流園的物流量主要集中在高速通道及 107國道、 1807省道和 某 千噸級碼頭?；乜臻g布局應(yīng)符合現(xiàn)實物流流向的要求。 (2)有利于為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)服務(wù) 物流基地的布局應(yīng)充分考慮服務(wù)于各類產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)這 一功能的要求。 (3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點的規(guī)劃與建設(shè)還應(yīng)立足于改造、提升、整合現(xiàn)有城市倉儲設(shè)施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產(chǎn)、管理和社會活動提供可靠的城市物流保障。 6.2 空間布局原則 (1)操作有效性。明確空間位置、建設(shè)規(guī)模、功能定位和主要服務(wù)對象等。 (2)規(guī)模適宜性。物流設(shè)施建設(shè)規(guī)模的確定，要科學(xué)合理，杜絕浪費土地、岸線等資源現(xiàn)象，積極鼓勵物流經(jīng)營模式的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識，堅持規(guī)模的適宜性。 (3)經(jīng)濟合理性。以現(xiàn)代物流理念所倡導(dǎo)的高效率、 低成本原則為指導(dǎo)，結(jié)合物流企業(yè)所服務(wù)的對象分布特征，力求貼近主要的物流需求源和充分利用既有物流資源，改造和新建相結(jié)合，集中和分散相結(jié)合。 (3)環(huán)境和諧性。充分結(jié)合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場址的交通組織，避免選址不合理等所帶來的迂回、集散不便等問題，確立環(huán)境和諧性原則。 (4)理念前瞻性。物流基地設(shè)施的布局，既要本著與時俱進的現(xiàn)代物流理念，如供應(yīng)鏈管理、一體化運作、信息是第一要素等理念，又要全面貫徹當(dāng)今社會發(fā)展的人本理念、循環(huán)型社會理念等，堅持 XX 市投資咨詢中心編制 -28- 理念的前瞻性。 6.3總體布局 6.3.1 物流園組成 根據(jù)項目的總平面布置，整個物流園分為倉儲區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和貨運車輛停車區(qū)及通道出入卡。 6.3.2 總平面布置 根據(jù)選址地的基本技術(shù)條件和倉儲物流配送流程的需要，綜合有機地考慮各項輔助設(shè)施功能以及防火、環(huán)保、倉儲等多種因素，經(jīng)濟合理安排建設(shè)用地，以節(jié)省項目建設(shè)投資。 依據(jù)上述原則，劃分項目的功能分區(qū)：園區(qū)西部為倉庫、東北部為貨運部停車場和物流商務(wù)中心，通道出入卡設(shè)在園區(qū)北面。 6.3.3 豎向設(shè)計 充分利用自然地形，合理地選擇場地豎向方式與平整標(biāo)高，確保運輸與排水順暢。 本工程場地平整 ，豎向布置