1 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page Sheer Driving Pleasure BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Beijing Oct. 2010 承悅之聚 愛心永續(xù) 中華慈善總會(huì)寶馬愛心基金學(xué)生資助項(xiàng)目 .什邡 2 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 中華慈善總會(huì)寶馬愛心基金學(xué)生資助項(xiàng)目 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)主題 3 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 目標(biāo)： 配合“夢想 承悅之旅”的推廣活動(dòng) 寶馬愛心基金學(xué)生資助項(xiàng)目的推廣 廣義的向大眾告知寶馬在教育領(lǐng)域的社會(huì)責(zé)任 提升品牌認(rèn)知度： 強(qiáng)化寶馬與社會(huì)責(zé)任及公益事業(yè)的品牌關(guān)聯(lián)度 傳達(dá)寶馬愛心基金的宗旨 傳達(dá)寶馬企業(yè)的社會(huì)責(zé)任 闡釋寶馬“悅”的內(nèi)涵 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)目的 4 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)構(gòu)成結(jié)構(gòu)圖 承悅之聚對(duì)現(xiàn)場觀眾的廣泛告知 寶馬愛心基金 介紹與回顧 寶馬大學(xué)生 愛心社的表彰 愛心善款 的發(fā)放 伯樂之悅” 公益項(xiàng)目的啟動(dòng) 承悅之聚 愛心永續(xù) 寶馬愛心基金學(xué)生資助項(xiàng)目 愛心永續(xù)介紹受助大學(xué)生參與公益活動(dòng)例愛心傳遞的社會(huì)意義 愛心永續(xù)純粹的愛與責(zé)任寶馬品牌對(duì)人性的關(guān)懷 承悅之聚提供給寶馬公益人士參與公益項(xiàng)目實(shí)施的機(jī)會(huì)。 5 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 用愛來闡釋和演繹寶馬之“悅” 通過介紹寶馬愛心基金持續(xù)的社會(huì)公益活動(dòng)，闡釋寶馬的品牌理念。 寶馬大學(xué)生愛心社 通過積極參與公益活動(dòng)的大學(xué)生的表彰，把寶馬的社會(huì)責(zé)任區(qū)別于傳統(tǒng)的企業(yè)捐贈(zèng)，既鼓勵(lì)了大學(xué)生的公益行動(dòng)，同時(shí)又體現(xiàn)了寶馬獨(dú)特的社會(huì)責(zé)任觀。 “伯樂之悅”公益項(xiàng)目 通過號(hào)召寶馬車主和社會(huì)公益人士積極參與到大學(xué)生“就業(yè)輔導(dǎo)”的公益活動(dòng)中來，強(qiáng)調(diào)寶馬品牌更重視對(duì)社會(huì)精神層面的奉獻(xiàn)。 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)亮點(diǎn) 6 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 時(shí)間： 2010年 11月 13日 地點(diǎn)： 四川省什邡市匯演中心 現(xiàn)場布置 : 現(xiàn)場環(huán)境布置、舞臺(tái)背景板、倡議行動(dòng)道具、燈光及音響等 活動(dòng)內(nèi)容 : 寶馬愛心基金介紹與回顧 寶馬大學(xué)生愛心社表彰 “伯樂之悅”公益行動(dòng)的倡議 愛心善款的發(fā)放 災(zāi)后重建成果參觀 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)安排 7 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 新聞媒體： （西區(qū)辦公室） 愛心人士： 參與和幫助過寶馬愛心基金社會(huì)公益活動(dòng)的政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和 社會(huì)知名人士。 四川省慈善會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、什邡市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、什邡中學(xué)教師代表以 及寶馬公益人士代表等 受助大學(xué)生代表 ： 以寶馬大學(xué)生愛心社成員為主 受助大學(xué)生家長 ： 什邡籍的受助大學(xué)生家長 什邡中學(xué)師生代表 ： （待定） 承悅之聚 愛心永續(xù) 來賓邀請(qǐng) 8 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 10:00-10:30 來賓簽到 及寶馬愛心基金的小型展示 （ 展板 ） 10:30-10:35 寶馬愛心基金介紹 （ 視頻 ） 10:35-10:40 開場及嘉賓介紹 10:40-10:50 嘉賓致詞 10:50-10:55 寶馬大學(xué)生愛心社合唱 愛 因?yàn)樵谛闹?10:55-11:00 寶馬大學(xué)生愛心社介紹 （ 視頻 ） 11:00-11:05 受助學(xué)生家長代表講話 11:05-11:20 大學(xué)生 “ 公益先鋒 ” 表彰 ， 請(qǐng)嘉賓和寶馬公益人士頒獎(jiǎng) 11:20-11:25 大學(xué)生代表獲獎(jiǎng)感言 11:25-11:30 寶馬企業(yè)社會(huì)責(zé)任介紹 （ 視頻 ） 11:30-11:40 伯樂之悅 ” 公益行動(dòng)的倡議發(fā)起 11:40-11:45 倡議嘉賓和大學(xué)生合唱 明天會(huì)更好 11:45-12:30 退場媒體采訪善款發(fā)放 12:30-13:00 午餐 14:00-17:30 車隊(duì)參觀 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)流程 9 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 寶馬愛心基金活動(dòng)開場 時(shí) 間： 10:35-10:40 活動(dòng)內(nèi)容： 活動(dòng)開場 黑場，播放寶馬愛心基金介紹視頻。 女主持人手持紅心靠枕與 10名學(xué)生從后臺(tái)走出，講述“愛心抱枕 故事”，追光燈跟進(jìn)。（背景音樂） 場燈漸起來，男主持人從臺(tái)下上場和女主持人會(huì)合在學(xué)生中央。 主持人宣布活動(dòng)開始，學(xué)生從后臺(tái)退場。 10 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 開場嘉賓致辭 時(shí) 間： 10:35-10:40 活動(dòng)內(nèi)容： 開場及嘉賓致辭 主持人開場白，介紹活動(dòng)。 依次介紹到場嘉賓。 邀請(qǐng)四川慈善總會(huì)領(lǐng)導(dǎo)給活動(dòng)致辭。 邀請(qǐng)什邡市委宣傳部領(lǐng)導(dǎo)給活動(dòng)致辭。 11 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 愛心大學(xué)生“公益先鋒”表彰 時(shí) 間 : 11:05-11:20 活動(dòng)內(nèi)容： 寶馬大學(xué)生愛心社介紹及大學(xué)生公益先鋒表彰 學(xué)生上場，歌唱 愛因?yàn)樵谛闹?。 播放寶馬大學(xué)生愛心社介紹視頻。 主持人邀請(qǐng)家長代表講話。 主持人宣布表彰大學(xué)生公益先鋒人員名單 受表彰人員依次上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng) 邀請(qǐng)嘉賓給獲獎(jiǎng)大學(xué)生頒發(fā)“大學(xué)生公益先鋒”證書。 12 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) “伯樂之悅”公益項(xiàng)目的啟動(dòng) 時(shí) 間： 11:30-11:40 活動(dòng)內(nèi)容： “伯樂之悅”啟動(dòng)儀式 播放“寶馬企業(yè)責(zé)任”視頻，場燈漸暗。 視頻播放時(shí)，推出由紅幕遮擋的倡議書。 主持人邀請(qǐng)寶馬公益人士上臺(tái)宣讀“伯樂之悅”行動(dòng)倡議書。 倡議書揭幕，嘉賓及公益人士發(fā)起簽名。 大學(xué)生愛心社成員由后臺(tái)出場，和嘉賓共同演唱 讓世界充滿愛 活動(dòng)結(jié)束 13 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 災(zāi)后重建成果參觀 時(shí) 間： 13:30-17:30 活動(dòng)內(nèi)容： 災(zāi)后重建成果參觀 13:30-14:00 集合 14:00-14:30 從什邡市區(qū)至馬祖村（馬祖村參觀 10分鐘） 14:30-15:00 馬祖村至洛水鎮(zhèn)魚江村（魚江村參觀 10分鐘） 15:00-16:00 魚江村至地震遺址公園（遺址公園參觀 30分鐘） 16:00-16:30 地震遺址公園至紅白鎮(zhèn)（紅白鎮(zhèn)參觀紅場、白場 20分鐘） 16:30-17:30 紅白鎮(zhèn) 什邡市區(qū) （協(xié)調(diào)什邡交警隊(duì)提供開道警車一輛，實(shí)施交通保障。參觀解說，由對(duì)應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的受助大學(xué)生講解，什邡市委宣傳部或者什邡市政府接待辦負(fù)責(zé)解說培訓(xùn)。） 14 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)場地 什邡文化活動(dòng)中心 活動(dòng)場地說明： 活動(dòng)場地分為一樓門廳展示廳、二樓大匯演廳。 匯演大廳可容納觀眾 500人。 15 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)現(xiàn)場平面圖 活動(dòng)入口： 一樓門廳 16 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 活動(dòng)現(xiàn)場二樓平面圖 活動(dòng)現(xiàn)場： 二樓演出大廳 17 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 物料：主會(huì)場背景板設(shè)計(jì)方案 尺寸： 6m*3m 18 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 主會(huì)場效果圖 主背景板效果圖 19 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 物料：條幅大圖 尺寸： 19m*1.2m 20 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 場地布置 場外條幅 會(huì)場入口橫幅方案 21 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 物料：簽到處設(shè)計(jì)方案 尺寸： 3m*2.5m 22 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 簽到處效果圖 簽到處效果圖 23 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 易拉寶設(shè)計(jì)圖 24 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 易拉寶設(shè)計(jì)圖 25 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 寶馬愛心基金展示效果圖 一樓大廳寶馬愛心基金展示效果圖 26 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 物料：證書 證書設(shè)計(jì)方案 28 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) 物料：獎(jiǎng)?wù)?獎(jiǎng)?wù)略O(shè)計(jì)方案 28 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 報(bào)道形式 : 通稿 專訪： 內(nèi)容（略） 媒體（略） 承悅之聚 愛心永續(xù) 媒體公關(guān)報(bào)道 29 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 寶馬愛心基金大學(xué)生愛心社寶馬社會(huì)責(zé)任介紹（三個(gè)視頻剪輯） 背景板 倡議儀式道具 發(fā)言臺(tái) 大學(xué)生“公益先鋒”獎(jiǎng)?wù)录蔼?jiǎng)狀 大學(xué)生戶外公益活動(dòng)裝備 大廳展覽展板 戶外條幅 簽到臺(tái) 承悅之聚 愛心永續(xù) 制作物及設(shè)計(jì)清單 30 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 責(zé)任 執(zhí)行內(nèi)容 項(xiàng)目 來賓簽到 組織及管理活動(dòng)流程 加扶 活動(dòng)現(xiàn)場 設(shè)計(jì)活動(dòng)元素，部分嘉賓邀請(qǐng)，大學(xué)生和學(xué)生家長的邀請(qǐng)，組織及管理活動(dòng)流程 加扶 公益項(xiàng)目啟動(dòng)儀式 設(shè)計(jì)活動(dòng)元素，組織及管理活動(dòng)流程 加扶 主持人 邀請(qǐng)主持人 ,擬定講詞 加扶 嘉賓邀請(qǐng) 寶馬車主基金會(huì)相關(guān)人員的邀請(qǐng) 寶馬 活動(dòng)相關(guān)制作物 現(xiàn)場設(shè)計(jì)搭建、道具制作、設(shè)計(jì)物設(shè)計(jì) 加扶 公關(guān)活動(dòng)報(bào)道 聯(lián)絡(luò)媒體，邀請(qǐng)記者，采訪發(fā)稿 公關(guān)公司 寶馬愛心基金的現(xiàn)場展示 設(shè)計(jì)活動(dòng)元素，策劃內(nèi)容，組織及管理活動(dòng)流程 加扶 承悅之聚 愛心永續(xù) 責(zé)任分工 31 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 寶馬愛心基金“點(diǎn)亮希望”和“貧困優(yōu)秀大學(xué)生獎(jiǎng)助項(xiàng)目”的延續(xù)和傳承。 在全國范圍內(nèi)發(fā)起，以城市為單位執(zhí)行。 針對(duì)大學(xué)生在進(jìn)入社會(huì)人生面臨的彷徨和憂慮而設(shè)立。 延續(xù)“點(diǎn)亮希望”項(xiàng)目非物質(zhì)的精神陪伴的核心理念。 幫助大學(xué)生以正面、積極、快樂的心態(tài)度過畢業(yè)前的緊張時(shí)期。 完整實(shí)現(xiàn)對(duì)大學(xué)生的經(jīng)濟(jì)到精神的幫扶，陪同他們度過人生的關(guān)鍵時(shí)期。 對(duì)寶馬品牌內(nèi)涵的進(jìn)一步豐富，表達(dá)寶馬品牌對(duì)人性的關(guān)注。 配合了寶馬品牌對(duì)“悅”的進(jìn)一步闡釋。 承悅之聚 愛心永續(xù) “附件：關(guān)于“伯樂之悅”公益行動(dòng)簡介 32 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) “附件：關(guān)于“伯樂之悅”公益行動(dòng)的介紹 每一個(gè)終點(diǎn)，又是一個(gè)起點(diǎn)。 他們需要愛的陪伴，一起走入更美好的、新的人生道路 大學(xué)生進(jìn)入城市，需要學(xué)習(xí)的東西由很多 。 需要心理及人格成長輔導(dǎo)，他們的家長缺少這樣的資源和能力 33 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) “附件：關(guān)于“伯樂之悅”公益行動(dòng)的介紹 他們需要真誠平等的朋友、傾聽者、人生道路的分享者。他們需要的是引路人、愛的傳遞者。他們需要的不是德育老師、心理輔導(dǎo)員、監(jiān)督者、說教者、純物質(zhì)的資助者。 34 項(xiàng)目基地城市 總部 項(xiàng)目支持中心 大伙伴 定期反饋陪伴情況 大學(xué)生 承諾基本的職責(zé) 接受入門培訓(xùn) 解除志愿服務(wù)關(guān)系 了解項(xiàng)目的方式 承諾基本的行為約束 定期反饋交流請(qǐng)抗 自愿解除服務(wù)關(guān)系 項(xiàng)目理念和發(fā)展方向 對(duì)于申請(qǐng)人的考察 簽訂相關(guān)承諾書 申請(qǐng)人員的培訓(xùn) 跟進(jìn)和處理反饋 組織主題交流 設(shè)計(jì)陪伴教程 編寫心得和愛心通訊 分析和跟蹤案例 了解項(xiàng)目的價(jià)值和意義 遵循項(xiàng)目要求 提出加入申請(qǐng) “ 伯樂之悅”行動(dòng)的項(xiàng)目結(jié)構(gòu) BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) “附件：關(guān)于“伯樂之悅”公益行動(dòng)的介紹 38 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page 承悅之聚 愛心永續(xù) “附件：關(guān)于“伯樂之悅”公益項(xiàng)目的介紹 面對(duì)很多的機(jī)會(huì)，他們應(yīng)該怎樣選擇？ 39 BMW Warm Heart Fund ShiFang Event Oct. 2010 Page Thank you for your attention. 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告 市場 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場分析是對(duì)市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對(duì)市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項(xiàng)目 市場分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項(xiàng)目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場分析 根據(jù)對(duì)競爭對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正 常 正常運(yùn) 行 基本正 常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目