富通房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 2008年3月 北大縱橫管理咨詢公司 北大縱橫 秘密 富通集團(tuán)戰(zhàn)略要回答清楚以下問題 企業(yè)內(nèi)部如何管理 權(quán)責(zé)分配 業(yè)務(wù)定位和商業(yè)模式 企業(yè)使命 愿景 產(chǎn)品戰(zhàn)略 職能戰(zhàn)略 管控模式 核心資源和關(guān)鍵能力培養(yǎng) 未來富通是個(gè)什么樣的公司 富通未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么 如何進(jìn)行選擇 富通公司商業(yè)模式是什么 在確定的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)定位基礎(chǔ)上 富通的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么 管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì) 如何改善流程以提高工作效率 如何改善富通的薪酬制度和用人機(jī)制 區(qū)域戰(zhàn)略 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 發(fā)展何種產(chǎn)品 在哪個(gè)市場(chǎng) 哪個(gè)地域競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng) 價(jià)值定位 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來源 戰(zhàn)略規(guī)劃框架 我們將按照以下步驟來規(guī)劃富通集團(tuán)戰(zhàn)略 愿景 使命 經(jīng)營(yíng)策略 現(xiàn)有產(chǎn)品和新產(chǎn)品評(píng)估分析產(chǎn)品戰(zhàn)略 區(qū)域聚焦戰(zhàn)略區(qū)域選擇 基于富通自身資源和能力的戰(zhàn)略規(guī)劃 分階段戰(zhàn)略目標(biāo) 管控模式圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所需的核心資源和能力培養(yǎng) 定位和商業(yè)模式 基于對(duì)富通地產(chǎn)外部環(huán)境 內(nèi)部資源能力分析及標(biāo)桿企業(yè)借鑒分析 確定富通地產(chǎn)總體戰(zhàn)略思想是適度聚焦 并側(cè)重體現(xiàn)在以下三方面 區(qū)域聚焦 產(chǎn)品聚焦 專業(yè)化 立足深圳 東莞 聚焦珠三角 面向中高層收入人群的產(chǎn)品規(guī)劃 發(fā)展2 3個(gè)具有復(fù)制功能的產(chǎn)品線 以房地產(chǎn)開發(fā)為核心 專注住宅及商業(yè)配套設(shè)施的開發(fā)運(yùn)營(yíng) 做精做專 項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定富通集團(tuán)的使命 愿景 定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的愿望 常見房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 公司目前的資源能力如何 股東對(duì)富通的定位和期望 富通以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功 公司高管層對(duì)富通的理解和期望 公司員工對(duì)富通的期望 對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)富通的戰(zhàn)略有什么啟示 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和集中度的加強(qiáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向?qū)I(yè)化發(fā)展方向 產(chǎn)品決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工組織 營(yíng)銷管理 物業(yè)管理 施工 監(jiān)理 材料設(shè)備采購(gòu) 招標(biāo) 銷售策劃 項(xiàng)目策劃 取得土地 建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì) 物業(yè)服務(wù) 廣告 銷售 投資分析 各階段的價(jià)值活動(dòng) 都有專業(yè)化公司提供服務(wù) 采取戰(zhàn)略聯(lián)盟 聯(lián)合采購(gòu) 合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈 價(jià)值活動(dòng) 價(jià)值鏈 集成整合 市場(chǎng)調(diào)查 開發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策 投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上 報(bào)批 審核 辦理規(guī)劃證 投資計(jì)劃 竣工驗(yàn)收 物業(yè)出租 物業(yè)服務(wù) 出租服務(wù) 從行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看 資金和能夠決定產(chǎn)品品質(zhì) 服務(wù)的環(huán)節(jié)將成為價(jià)值鏈中最大的增值環(huán)節(jié) 開發(fā)流程 建筑安裝 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) 樓盤銷售 15 10 5 土地運(yùn)作 土地運(yùn)作 營(yíng)銷策劃 建筑安裝 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) 前期策劃設(shè)計(jì) 前期策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 利潤(rùn)貢獻(xiàn)度 土地雖然依然重要 但當(dāng)前大量沒有實(shí)際開發(fā)的土地資源在等待資金使其價(jià)值得以實(shí)現(xiàn) 國(guó)家地根緊縮政策導(dǎo)致土地價(jià)格不斷升高 從土地獲取溢價(jià)在不斷減少 買方需求主要表現(xiàn)為追求更低的產(chǎn)品價(jià)格 更高的產(chǎn)品質(zhì)量和更多更好的售后服務(wù) 20 25 30 35 40 資金 在緊縮性金融政策下 資金成為完成整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵 因而成為整體價(jià)值鏈的核心 在賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的過程中 決定產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù) 資金 開發(fā)商在整個(gè)開發(fā)鏈條中依然占主導(dǎo)地位 但對(duì)于發(fā)達(dá)城市和先進(jìn)企業(yè)而言 其他各種業(yè)務(wù)形態(tài)已得到快速的發(fā)展 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù) 房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)施工工程監(jiān)理全程質(zhì)量成本監(jiān)控地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)開發(fā)咨詢土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體勘察設(shè)計(jì)市政工程設(shè)計(jì)興建融資管理 銷售管理 投資管理直接投入項(xiàng)目入股項(xiàng)目公司股權(quán)合作 土地 資金等 基金管理融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券項(xiàng)目管理 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 出租酒店經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)寫字樓租售經(jīng)營(yíng)公寓經(jīng)營(yíng)工業(yè)用房租售經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理房地產(chǎn)中介 評(píng)估 咨詢服務(wù)策劃 銷售相關(guān)服務(wù) 在產(chǎn)業(yè)周期演變 國(guó)家宏觀調(diào)控 行業(yè)加速集中等因素的帶動(dòng)下 房地產(chǎn)投資等新興商業(yè)模式開始出現(xiàn)由于中國(guó)幅員遼闊 地區(qū)梯級(jí)差異明顯 大量的住房需求仍未得到滿足 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里占據(jù)主導(dǎo)地位在國(guó)家緊縮性的財(cái)政金融政策下 資金變的越來越重要的前提下 已有部分房地產(chǎn)公司利用資金優(yōu)勢(shì)在進(jìn)行轉(zhuǎn)型 例如保利地產(chǎn)持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)比重在逐年增加 上海中凱地產(chǎn)和國(guó)外地產(chǎn)基金合作 利用資金優(yōu)勢(shì)去主導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn) 輔助和配套業(yè)務(wù) 未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要存在三大類可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn) 實(shí)業(yè) 金融 服務(wù) 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)持有 投資基金 投資信托 按揭貸款業(yè)務(wù) 財(cái)產(chǎn)管理 中介代理 房地產(chǎn)債權(quán)投資 房地產(chǎn)股權(quán)投資 物業(yè)運(yùn)營(yíng) 物業(yè)管理 區(qū)域開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 住宅開發(fā) 辦公開發(fā) 廠房 會(huì)展 旅游等開發(fā) 定制化服務(wù) 商業(yè)開發(fā) 需要等待中國(guó)地產(chǎn)金融相對(duì)成熟 目前還是配套輔助業(yè)務(wù) 在中國(guó) 房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合緊密 沒有明確分開 內(nèi)外部客戶的共同作用才能創(chuàng)造房地產(chǎn)的利潤(rùn)和價(jià)值 公司利潤(rùn)與顧客價(jià)值 客戶購(gòu)買 外部客戶 人力資源部門 財(cái)務(wù)部門 行政部門 營(yíng)銷策劃部門 營(yíng)造部門 前期策劃部門 人員引進(jìn) 培養(yǎng) 激勵(lì)服務(wù) 資金計(jì)劃 使用服務(wù) 信息溝通 調(diào)節(jié)服務(wù) 物有所值 開發(fā)商信譽(yù)品牌 物業(yè)服務(wù)水平 物業(yè)公司 價(jià)格 品質(zhì) 戶型 配套 周邊 交通 環(huán)境 人文 土地部門 政府部門 設(shè)計(jì)院 施工企業(yè) 建材企業(yè) 配套商 園藝 公司利潤(rùn)創(chuàng)造過程 為外部客戶提供服務(wù) 為外部客戶提供服務(wù) 位置滿意 內(nèi)部客戶 內(nèi)部客戶間提供服務(wù) 因此 在開發(fā)商占主導(dǎo)地位的開發(fā)鏈條中 開發(fā)商對(duì)外部資源利用的對(duì)接和掌控能力已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)開發(fā)商提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇 設(shè)計(jì)院 建材商 建筑商 房地產(chǎn)商 客戶 生產(chǎn)方式 策劃 設(shè)計(jì) 施工 設(shè)計(jì)確定 材料供應(yīng) 驗(yàn)收 銷售 實(shí)現(xiàn)購(gòu)買 市場(chǎng)調(diào)查 潛在需求 市場(chǎng)調(diào)查 策劃 設(shè)計(jì)組合 材料供應(yīng) 材料研發(fā) 解決方案 施工 工序強(qiáng)化 客戶分析 購(gòu)買方案 實(shí)現(xiàn)購(gòu)買 售后服務(wù) 賣方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式 以 拋過墻 作為表現(xiàn)形式 買方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式 以溝通互動(dòng)作為表現(xiàn)形式 除土地運(yùn)作之外 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié) 包括房地產(chǎn)商內(nèi)部各部門以及各個(gè)企業(yè) 之間的相互協(xié)作已成為房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在 當(dāng)土地利潤(rùn)有所下降時(shí) 對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整合 從而削減成本創(chuàng)造利潤(rùn)將成為房地產(chǎn)公司的必然選擇 從現(xiàn)狀看 富通公司面臨著一系列挑戰(zhàn) 短期內(nèi) 行業(yè)有1 2年的緊縮發(fā)展 市場(chǎng)持續(xù)低迷 對(duì)中小型房地產(chǎn)公司的生存構(gòu)成一定的威脅富通地產(chǎn)現(xiàn)有的中低檔產(chǎn)品面臨保障性住房的沖擊 買方市場(chǎng)的逐步到來 使開發(fā)商提供的產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品的特色變的越來越重要 但富通地產(chǎn)目前沒有形成在市場(chǎng)上具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)品 行業(yè)資源向強(qiáng)者集聚 行業(yè)集中度加強(qiáng) 加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 并購(gòu) 合作成為未來趨勢(shì) 在行業(yè)整合階段 像富通集團(tuán)這樣的中小地產(chǎn)商拓展空間在縮小房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)向前期策劃設(shè)計(jì) 品牌 物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移 而富通地產(chǎn)在產(chǎn)品的前期策劃和設(shè)計(jì)上相對(duì)比較薄弱 品牌影響力基本局限在深圳地區(qū) 面臨的主要挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的不同階段特點(diǎn) 初創(chuàng)期 成長(zhǎng)期 成熟期 平穩(wěn)期 下一周期 再興或衰退 初級(jí)組織以個(gè)人能力為主導(dǎo) 集權(quán)型組織 高層集權(quán)的團(tuán)隊(duì) 權(quán)力趨向分散按職能集權(quán) 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu) 建立創(chuàng)新體制 行業(yè)分散人員背景多樣 行業(yè)集中專業(yè)化團(tuán)隊(duì) 人員結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 富通現(xiàn)狀 但富通作為在一線城市成長(zhǎng)發(fā)展起來的地產(chǎn)公司 也有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì) 組織管理能力組織管理 硬件建設(shè) 的基礎(chǔ)很好 有個(gè)清晰的管控思路 有與之相配的組織體系 制度 流程 權(quán)責(zé)體系建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng) 開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力業(yè)務(wù)領(lǐng)域沿價(jià)值鏈延伸 對(duì)各環(huán)節(jié)有完全控制權(quán) 利于整合資源優(yōu)勢(shì) 工程施工能力較強(qiáng) 可有效支持經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 能力優(yōu)勢(shì) 外部資源 包括土地 資金 土地儲(chǔ)備充足 盈利能力較好 資產(chǎn)保持增長(zhǎng) 資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 償債能力 盈利能力都保持較好狀態(tài) 現(xiàn)在的資金能力可以保證現(xiàn)有開發(fā)能力在一定時(shí)期內(nèi)的需要 內(nèi)部資源 人力資源 無(wú)形資源 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)人均效能高 集團(tuán)整體人均效能也還可以 公共關(guān)系基礎(chǔ)好 與政府關(guān)系良好 有一定的品牌影響力 個(gè)別項(xiàng)目品牌推廣很出色 資源優(yōu)勢(shì) 雖然和全國(guó)性知名地產(chǎn)公司相比有一定差距 但相對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司 富通在一線城市發(fā)展所培養(yǎng)和鍛煉的能力和眼界 思想 前瞻性都有一定的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定富通集團(tuán)的使命 愿景 定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的愿望 常見房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 公司目前的資源能力如何 股東對(duì)富通的定位和期望 富通以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功 公司高管層對(duì)富通的理解和期望 公司員工對(duì)富通的期望 對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)富通的戰(zhàn)略有什么啟示 通過訪談和研討會(huì) 公司領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)富通的未來都提出了很高的期望 富通應(yīng)成為房地產(chǎn)開發(fā) 運(yùn)營(yíng)商為中產(chǎn)階級(jí)打造品位之家 有行業(yè)創(chuàng)新力和領(lǐng)導(dǎo)力 打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 成為受尊重的公眾性的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán) 穩(wěn)健發(fā)展的 跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的 全國(guó)知名的 或中國(guó)最好的 中型的 富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)公司未來發(fā)展不同點(diǎn) 主要體現(xiàn)在 是否做綜合性開發(fā)商是否只專注于開發(fā) 是否應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)持有經(jīng)營(yíng) 富通領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)未來愿景較大的共通點(diǎn)在于 依賴創(chuàng)新能力 開發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 做中國(guó)最好的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商 問卷調(diào)查 也反映了全體員工的相同愿望 項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定富通集團(tuán)的使命 愿景 定位及商業(yè)模式 富通集團(tuán)的現(xiàn)狀條件 領(lǐng)導(dǎo)和員工的愿望 常見房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式 富通集團(tuán)戰(zhàn)略 富通集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 公司目前的資源能力如何 股東對(duì)富通的定位和期望 富通以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功 公司高管層對(duì)富通的理解和期望 公司員工對(duì)富通的期望 對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)富通的戰(zhàn)略有什么啟示 商業(yè)模式 地產(chǎn)業(yè)原有的商業(yè)模式正在被新的商業(yè)模式所取代 買地 開發(fā)建造 銷售 這種模式 單調(diào)而且雷同 同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫市場(chǎng)處于火熱階段 誰(shuí)有土地都希望自己開發(fā)然后銷售 沒有整合的動(dòng)力基本上只要擁有土地或擁有資本就可以隨意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 依靠攫取土地資源價(jià)值來盈利 依靠品牌影響力啟動(dòng)新項(xiàng)目 整合社會(huì)資源 依靠項(xiàng)目控制能力創(chuàng)造價(jià)值 新的政策導(dǎo)向引起行業(yè)整合 房地產(chǎn)三種最主要的資源 土地 資金和開發(fā)能力在不同企業(yè)之間的分布是不均衡的 需要重新整合才能體現(xiàn)效率 金融體系的變化使社會(huì)資金的融通變得更廣闊 善于利用資本市場(chǎng)和其他融資渠道獲取資金直接影響發(fā)展的規(guī)模和速度土地 資本 專業(yè)開發(fā)能力 客戶資源 品牌影響都將成為不可或缺的資源 舊的模式 開發(fā)商 新模式 開發(fā)運(yùn)營(yíng)商 根據(jù)客戶需求驅(qū)動(dòng)的價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)有五種主要商業(yè)模式 地產(chǎn)開發(fā)型 房產(chǎn)開發(fā)型 物業(yè)持有型 金融投資型 綜合開發(fā)型 運(yùn)營(yíng)模式 地產(chǎn)開發(fā)型 陸家嘴 房產(chǎn)開發(fā)型 萬(wàn)科 物業(yè)持有型 國(guó)貿(mào) 金融投資型 凱德置地 綜合開發(fā)型 金融街 客戶需求 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工組織 營(yíng)銷管理 物業(yè)管理 物業(yè)出租 產(chǎn)品定位 土地開發(fā) 土地儲(chǔ)備 各種模式的條件和能力要求不同 其中開發(fā)模式最為成熟 房地產(chǎn)開發(fā)模式 金融投資模式 綜合模式 持有經(jīng)營(yíng)模式 地產(chǎn)和房產(chǎn)合并 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)模式 一方面需要專業(yè)策劃 招商和運(yùn)營(yíng)能力 另一方面需要長(zhǎng)期投入大量資金 大規(guī)模操作不適宜當(dāng)前的富通 專業(yè)策劃招商和運(yùn)營(yíng)能力項(xiàng)目選址能力項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力招商能力租戶管理能力物業(yè)管理能力 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素 長(zhǎng)期大量資金投入單個(gè)項(xiàng)目一般需要投入3 10億元由于不出售而是取得運(yùn)營(yíng)租賃收益 平均投資回收期約在10年左右 需要一定的資金投入能力 國(guó)內(nèi)目前可供持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)也不足 收益率不高 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 競(jìng)爭(zhēng)加劇 外資基金加速進(jìn)入 目前資金過剩而優(yōu)質(zhì)物業(yè)少收益率下降 從前幾年的12 降到目前的8 目前持有業(yè)務(wù)只能作為輔助 主要是持有自主開發(fā)項(xiàng)目中的高檔物業(yè)部分 而且規(guī)模要控制 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇 自身能力不足持有 經(jīng)營(yíng)管理能力風(fēng)險(xiǎn)控制和投資決策技能培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì) 由于現(xiàn)在各路基金越來越多 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 因此外資基金被迫從純粹的物業(yè)買賣 更多參與到房地產(chǎn)的開發(fā)階段 前些年通過收購(gòu)現(xiàn)有物業(yè) 可以得到12 左右的收益 但現(xiàn)在這種收益已經(jīng)降到了8 左右 如果想獲得更高的收益 只有介入項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)才行 房地產(chǎn)金融模式 純粹的房地產(chǎn)金融模式所需的發(fā)展環(huán)境目前也還不具備 外部環(huán)境 內(nèi)部因素 市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展周期利潤(rùn)率 房地產(chǎn)金融所需的內(nèi)外部條件還不充分但要密切注意市場(chǎng)及政策變化 同時(shí)適當(dāng)培養(yǎng)自身能力 金融政策未定 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚不明朗 發(fā)展房地產(chǎn)信托 基金等的環(huán)境不具備 行業(yè)趨勢(shì)不明朗 自身能力要求風(fēng)險(xiǎn)控制和投資決策技能培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)缺乏內(nèi)外比較內(nèi)部投資與外部投資的收益比較 產(chǎn)業(yè)基金尚待試點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)管理辦法 已在制訂當(dāng)中 規(guī)模200億的渤海產(chǎn)業(yè)基金已獲得國(guó)務(wù)院特批 但是帶有政府色彩 在短時(shí)間內(nèi)只有試點(diǎn)的可能 大規(guī)模開展須待以時(shí)日制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的主要瓶頸 政府不希望房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng) 擔(dān)心產(chǎn)業(yè)基金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金法尚沒有出臺(tái) REITS還不能在國(guó)內(nèi)公開發(fā)行 形成政策壁壘社會(huì)信用體制和機(jī)制還未建立 開發(fā)商 社會(huì)公眾及參與基金的各方面的信用都有一些問題國(guó)內(nèi)基金管理水平低 存在明顯的投資風(fēng)險(xiǎn) 但從業(yè)內(nèi)同行發(fā)展看 對(duì)行業(yè)發(fā)展有一定敏感性的公司則正在進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型 鴻榮源的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路之三 從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 資本經(jīng)營(yíng) 金地 和瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán) UBSGlobalAM 達(dá)成了協(xié)議 決定共同發(fā)起建立針對(duì)中國(guó)住宅開發(fā)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資平臺(tái) 保利地產(chǎn) 保利地產(chǎn)04年便制定百分之七十的住宅產(chǎn)品和百分之三十的商業(yè)產(chǎn)品比例 在堅(jiān)持住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上 開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 進(jìn)行商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 深國(guó)投 專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商 在全國(guó)多個(gè)一線二線城市建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和深國(guó)投商業(yè)中心 建設(shè)數(shù)量和規(guī)模處于全國(guó)領(lǐng)先地位中凱開發(fā) 中凱開發(fā)以項(xiàng)目管理為切入點(diǎn) 攜手房地產(chǎn)投資商和建筑商 成功集合各種資源開發(fā)完成 中凱錦湖豪庭 等項(xiàng)目 富通集團(tuán)應(yīng)在以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的同時(shí) 適度考慮自主開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng) 富通地產(chǎn)在業(yè)務(wù)運(yùn)作上已邁出了可喜的第一步 公司資源逐步聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)能力的提升上 在當(dāng)前開發(fā)占主導(dǎo)的時(shí)代 富通房地產(chǎn)集團(tuán)目前已逐步剝離了房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)擔(dān)保業(yè)務(wù) 正在把資源集中到房地產(chǎn)開發(fā)上 已邁出了可喜的一步 開發(fā)業(yè)務(wù) 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 投資擔(dān)保 營(yíng)銷 策劃等中介業(yè)務(wù) 開發(fā)公司 建筑施工 物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 投資擔(dān)保 營(yíng)銷 策劃等中介業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)變 過去 現(xiàn)在 但目前的商業(yè)模式還需要逐步有所取舍和整合 建議 從當(dāng)前富通涉及的業(yè)務(wù)范圍看 建筑 物業(yè)和資產(chǎn)管理公司還緊緊依附在開發(fā)上 形成 大鍋飯 業(yè)務(wù) 造成集團(tuán)管理協(xié)調(diào)成本的加大 不利于對(duì)開發(fā) 建造 服務(wù)責(zé) 權(quán) 利的劃分 從而不利于對(duì)其業(yè)務(wù)的考核和工作促進(jìn)及能力提升 出現(xiàn)問題 物業(yè)認(rèn)為是建造質(zhì)量問題 建筑工程公司認(rèn)為是開發(fā)管理問題 從富通集團(tuán)全局來看 不利于富通地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)能力的提升 從發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)看 對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)所形成的優(yōu)勢(shì)小于其對(duì)開發(fā)能力提升所形成的阻礙作用 物業(yè)公司應(yīng)注重在售后服務(wù)上 重在提升富通品牌維護(hù)上 將開發(fā)和物業(yè)服務(wù)捆綁的更加緊密 通過服務(wù)提升 體現(xiàn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)價(jià)值在業(yè)務(wù)整合的同時(shí) 人才資源 資金資源逐步整合到開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 資本運(yùn)作中來 富通集團(tuán)應(yīng)成為以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā) 建筑施工 物業(yè)管理 投資擔(dān)保 營(yíng)銷 策劃等中介業(yè)務(wù) 資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系 未來 資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)對(duì)富通發(fā)展有重要意義 隨著城市中心區(qū)可供給土地的逐步減少 現(xiàn)有物業(yè)的增值潛力將越來越大 分析 對(duì)富通的戰(zhàn)略意義 向 服務(wù)和做產(chǎn)品附加值 延伸已成為競(jìng)爭(zhēng)重要手段 服務(wù)和產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新成為房地產(chǎn)的主要競(jìng)爭(zhēng)力 這種創(chuàng)新主要來自于項(xiàng)目周邊商業(yè) 教育配套等產(chǎn)品附加值的持有經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作 由持有經(jīng)營(yíng)帶來的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入 將平衡開發(fā)波動(dòng)所帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)解決富通地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)融資渠道單一 融資困難具有更大戰(zhàn)略意義 同時(shí) 一旦中國(guó)地產(chǎn)金融環(huán)境成熟 為后續(xù)富通的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型贏得主動(dòng)權(quán)從時(shí)間上看 未來1 2年不適宜大規(guī)模開展資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng) 但當(dāng)前應(yīng)注重培養(yǎng)和積累 資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)有較強(qiáng)的增值效應(yīng) 全國(guó)商業(yè)物業(yè)售價(jià)趨勢(shì)單位 千元 平方米 上海新天地帶動(dòng)的周邊房?jī)r(jià)與上海市平均房?jī)r(jià)對(duì)比單位 千元 平方米 上海新天地 周邊物業(yè)年平均增長(zhǎng)率超過50 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海市12 的年平均增長(zhǎng)率 良好的物業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生超常規(guī)的價(jià)值增值 全國(guó)商業(yè)物業(yè)價(jià)格自2001年持續(xù)上漲 年均增長(zhǎng)10 土地增值空間大 通過持有物業(yè) 可以獲取相應(yīng)的收益 另外 富通地產(chǎn)開發(fā)鏈條上沉淀下來的物業(yè)資產(chǎn)越來越大 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)提到日程上來 分析 目前經(jīng)營(yíng)沉淀下來的物業(yè)資產(chǎn)并不是通過主動(dòng)經(jīng)營(yíng)留下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 而是從開發(fā)鏈條上被動(dòng)留下的資產(chǎn) 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如果作為獨(dú)立業(yè)務(wù)運(yùn)作 對(duì)能力和資源要求相對(duì)較高 不適宜目前富通的資產(chǎn)管理公司 同時(shí)由于富通并沒有沉淀一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 外部可供運(yùn)作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也相對(duì)有限 因此 當(dāng)前不適宜大規(guī)模開展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作 但富通地產(chǎn)需要逐步將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理提到戰(zhàn)略層面上來 以適應(yīng)未來資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作的需要 富通資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè) 截止2008年3月 綜合以上分析 短期來看 富通應(yīng)專注于房地產(chǎn)開發(fā) 從長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展角度 建議富通地產(chǎn)形成開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 資本運(yùn)營(yíng)鏈的戰(zhàn)略協(xié)同 以獲取房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的核心價(jià)值 營(yíng)銷策劃 建筑安裝 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng) 前期策劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 資金 土地 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作業(yè)務(wù) 將開發(fā)業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來 獲取更大的資產(chǎn)增值和資本運(yùn)作收益 支撐富通地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所需要的資本 同時(shí)平衡開發(fā)業(yè)務(wù)的行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同 為開發(fā)業(yè)務(wù)的融資戰(zhàn)略提供支撐 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng) 由于其開發(fā)運(yùn)作能力和資金要求相對(duì)較高 起步發(fā)展應(yīng)更多采用合作與聯(lián)盟的方式 通過以上分析 建議富通集團(tuán)以房地產(chǎn)開發(fā)為主 在開發(fā)能力得到提升同時(shí) 主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作 富通的未來定位是什么 富通的商業(yè)模式是什么 富通的管控模式是什么 富通的產(chǎn)品線如何構(gòu)建 在哪些區(qū)域發(fā)展相應(yīng)的產(chǎn)品 目前以加強(qiáng)和培養(yǎng)開發(fā)能力為主的開發(fā)商并逐步向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)化 住宅開發(fā)和適度的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng) 逐步實(shí)現(xiàn)由業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組合 我們是什么 我們做什么 我們?cè)趺醋?業(yè)務(wù)運(yùn)作上 我們?cè)趺醋?管理上 產(chǎn)品戰(zhàn)略 區(qū)域戰(zhàn)略 管控模式及核心資源和能力培養(yǎng) 富通開發(fā)運(yùn)營(yíng)商內(nèi)涵 通過整合內(nèi)外部資源 以住宅及其配套設(shè)施開發(fā)為主 適當(dāng)開發(fā)并主動(dòng)沉淀部分優(yōu)質(zhì)物業(yè) 通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)及資本運(yùn)作帶動(dòng)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值提升及整體項(xiàng)目運(yùn)作水平不斷提高 富通公司的使命 愿景 愿景 提升人居價(jià)值 筑造上善生活 做中國(guó)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商 使命 企業(yè)存在的價(jià)值和意義 可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo) 公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系 承上啟下 經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略 根據(jù)發(fā)展模式的不斷提升 富通公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)從資源 機(jī)會(huì)型階段向資源 能力型 價(jià)值擴(kuò)張型階段轉(zhuǎn)移 第一階段 第二階段 前期 資源 機(jī)會(huì)型 資源 能力型 價(jià)值擴(kuò)張型 1998 2007 2009 時(shí)間 發(fā)展模式 2012 實(shí)力擴(kuò)張型 逐步由單純開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變 第一階段 積累資源能力 提升管理和運(yùn)作水平 為后續(xù)價(jià)值擴(kuò)張奠定良好基礎(chǔ) 2008 2009 資源能力型階段 業(yè)務(wù)重點(diǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)年銷售收入15 20億元 凈利潤(rùn)率高于行業(yè)平均水平管理目標(biāo) 建立與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的管控體系 理清管控責(zé)權(quán)關(guān)系 調(diào)整關(guān)鍵制度和流程 建立計(jì)劃預(yù)算 監(jiān)督考核相連貫的績(jī)效管理體系 規(guī)范投資決策的過程 提升投資決策的能力 有效降低投資風(fēng)險(xiǎn) 整合運(yùn)營(yíng)能力提升 加強(qiáng)營(yíng)銷策劃 研發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié) 實(shí)現(xiàn)資源向價(jià)值貢獻(xiàn)高的環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移 建立完善的人力資源管理體系 營(yíng)造人才環(huán)境 推動(dòng)人力資本的升值 啟動(dòng)品牌文化建設(shè) 打造富通持久競(jìng)爭(zhēng)力 區(qū)域選擇 立足深圳 東莞 重點(diǎn)發(fā)展珠三角 將沈陽(yáng)培養(yǎng)成為下一個(gè)重要的戰(zhàn)略點(diǎn) 產(chǎn)品 戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是開發(fā) 精品 將理想系列產(chǎn)品完善發(fā)展 作為本階段的成熟產(chǎn)品 主要貢獻(xiàn)現(xiàn)金流 形成富通第一個(gè)產(chǎn)品線 培育高檔小戶型公寓和高檔商住綜合體產(chǎn)品 品牌 開發(fā)成功1個(gè)高檔精品 能夠成為富通里程碑式的標(biāo)志性產(chǎn)品 同時(shí)在業(yè)內(nèi)能夠有一定影響力 達(dá)到項(xiàng)目的運(yùn)作水平 品牌的溢價(jià)能力 區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng) 企業(yè)成長(zhǎng)都上一個(gè)新臺(tái)階 第二階段 通過價(jià)值擴(kuò)張型發(fā)展模式 成為產(chǎn)品極具特色的的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 2010 2012 價(jià)值擴(kuò)張型階段 業(yè)務(wù)重點(diǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)年收入30 40億元 實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6 8億元管理目標(biāo) 根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展 集團(tuán)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略管理中心 開發(fā)業(yè)務(wù)重心逐漸向區(qū)域開發(fā)公司轉(zhuǎn)移 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理公司的實(shí)體化 培育資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力 使之逐步成為核心業(yè)務(wù) 研發(fā)設(shè)計(jì)能力更上臺(tái)階 一方面注重提升產(chǎn)品品質(zhì) 另一方面兼顧不同地域開發(fā)的共性與個(gè)性 拓展融資 推動(dòng)上市 解決戰(zhàn)略發(fā)展的資金瓶頸 針對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域 儲(chǔ)備人才 土地 為戰(zhàn)略擴(kuò)張做好準(zhǔn)備 區(qū)域選擇 立足珠三角 有選擇性進(jìn)入國(guó)內(nèi)2 3個(gè)二三線城市 并發(fā)展成為富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略核心區(qū)域 業(yè)務(wù) 開發(fā)依然是富通地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù) 但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)逐步得到提升和加強(qiáng) 為未來國(guó)家地產(chǎn)金融政策變化做好準(zhǔn)備產(chǎn)品 繼續(xù)走高品質(zhì)產(chǎn)品之路 以住宅為核心 發(fā)展成熟理想系列和高檔小戶型公寓系列兩條產(chǎn)品線 積極發(fā)展商住綜合體系列品牌 成為珠三角地區(qū)主流品牌開發(fā)商 第三階段 2012年以后 富通公司在適度聚焦 奠定發(fā)展實(shí)力和品牌影響力后 在新臺(tái)階上重新開始實(shí)力擴(kuò)張 2013年及以后 實(shí)力擴(kuò)張型階段 業(yè)務(wù)重點(diǎn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā) 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)發(fā)展壯大 年開發(fā)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米產(chǎn)品 以高檔小戶型公寓 商住綜合體為核心 發(fā)展成熟2 3條產(chǎn)品線戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張到全國(guó) 成為全國(guó)知名的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商 財(cái)務(wù)目標(biāo) 10年內(nèi)達(dá)到年銷售收入100億元 實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10 15億元管理目標(biāo) 隨著管控模式的成熟完善 集團(tuán)轉(zhuǎn)向服務(wù)型的政策中心 投資中心 集團(tuán)總部規(guī)模收縮 建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制 引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理的觀念 提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力 公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略總體戰(zhàn)略思路產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略 根據(jù)公司所處的成長(zhǎng)階段和未來市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn) 富通公司目前適宜先強(qiáng)后大 在產(chǎn)品和發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行聚焦 初創(chuàng)期 成長(zhǎng)期 成熟期 平穩(wěn)期 下一周期 再興或衰退 富通現(xiàn)狀 富通的成長(zhǎng)期 行業(yè)成長(zhǎng)期 適度聚焦 從發(fā)展規(guī)模上看 富通是一家中型房地產(chǎn)公司 異地項(xiàng)目管控和運(yùn)作能力還需要培養(yǎng)和加強(qiáng) 盲目擴(kuò)張將會(huì)導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn) 從行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)看 發(fā)展前景良好 但短期存在發(fā)展緊縮的的趨勢(shì) 由 開發(fā)速度 財(cái)務(wù)杠桿 到 開發(fā)速度 財(cái)務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 并著重處理好產(chǎn)品品質(zhì)提升和速度之間的平衡 市場(chǎng)成熟度的提升和客戶收入水平的提高 要求產(chǎn)品高質(zhì)量 高舒適度 環(huán)保和節(jié)能 過去以快速開發(fā)為先 甚至部分犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的做法將會(huì)使富通逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力 外圍資金的緊縮 產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升 及結(jié)合富通地產(chǎn)當(dāng)前的規(guī)模和市場(chǎng)地位 未來的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在關(guān)注速度 品質(zhì)和資金三者中找到平衡 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看 是產(chǎn)品品質(zhì)的追求與開發(fā)速度均衡發(fā)展 開發(fā)速度的提升主要在于內(nèi)部管理效率的提升和決策執(zhí)行流程的簡(jiǎn)潔 暢通 高效 快遞滾動(dòng)開發(fā) 財(cái)務(wù)杠桿 產(chǎn)品品質(zhì) 客戶對(duì)品質(zhì)的要求 轉(zhuǎn)變 富通地產(chǎn)戰(zhàn)略核心體現(xiàn)的是專業(yè)化和差異化 重在通過產(chǎn)品和服務(wù)支持富通地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的品牌提升 專業(yè)化戰(zhàn)略專注于住宅開發(fā)和與住宅相配套的少量商業(yè)物業(yè) 差異化戰(zhàn)略集中于高檔住宅細(xì)分市場(chǎng) 追求卓越的產(chǎn)品功能 產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù) 區(qū)域化戰(zhàn)略憑借本地區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)積累資源能力 目的 集中力量創(chuàng)造專業(yè)化的品牌形象 目的 通過高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù) 建立產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 目的 通過核心戰(zhàn)略城市的發(fā)展機(jī)會(huì)培育相關(guān)能力 在積累實(shí)力的基礎(chǔ)之上 向周邊地區(qū)延伸 專業(yè)化 建議以住宅開發(fā)及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主 其它物業(yè)形態(tài)為輔 住宅占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的80 以上 發(fā)展前景最好 因此建議重點(diǎn)開發(fā)中高檔住宅業(yè)務(wù) 并根據(jù)項(xiàng)目需要開發(fā)配套商業(yè)樓及其他服務(wù)設(shè)施 商業(yè)用房市場(chǎng)近期有所萎縮 同時(shí)開發(fā)難度大 對(duì)資金和開發(fā)能力要求高 不宜介入 小 小 大 開發(fā)難度 商品住宅 辦公樓 商業(yè)用房 配套商業(yè)樓 市場(chǎng)吸引力 大 辦公寫字樓市場(chǎng)供給量大 投資收益處于下降趨勢(shì) 回收周期過長(zhǎng) 只有高等級(jí)的寫字樓有相對(duì)較好的前景 因此建議慎重開發(fā) 從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看 大規(guī)模開發(fā)中高檔產(chǎn)品為主的企業(yè)仍占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位 專業(yè)性體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上專注于開發(fā) 開發(fā)方向上以住宅為重點(diǎn) 根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)需求和企業(yè)已建立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 住宅開發(fā)定位于所在區(qū)域的中高端市場(chǎng) 走高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)展之路 客戶購(gòu)買力不斷提高 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求也不斷提升 因此建議重點(diǎn)開發(fā)所在區(qū)域市場(chǎng)上購(gòu)買力較強(qiáng)的中高檔普通住宅 保障性住房市場(chǎng)需求大 政策支持性強(qiáng) 但是壟斷程度高 進(jìn)入壁壘高 保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模 其對(duì)于富通價(jià)值提升作用較小 別墅市場(chǎng)購(gòu)買群體小 對(duì)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力要求很高 政策限制型強(qiáng) 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大 目前不宜進(jìn)入 公寓受特定區(qū)域市場(chǎng)的功能發(fā)展限制 土地獲取難度大 市場(chǎng)定位較難 只有在更細(xì)分化的特定客戶群中尋找機(jī)會(huì) 在特定市場(chǎng)可選擇謹(jǐn)慎進(jìn)入 小 小 大 普通住宅 別墅 市場(chǎng)吸引力 大 保障性住房 公寓 消費(fèi)者需求 個(gè)性化適中價(jià)位品牌 從東莞0769項(xiàng)目模式的成功經(jīng)驗(yàn)來看 住宅業(yè)務(wù)應(yīng)定位于區(qū)域市場(chǎng)的高收入 高地位階層建設(shè)大型社區(qū) 注重環(huán)境 交通 商業(yè)金融 醫(yī)療服務(wù) 學(xué)校等配套設(shè)施以及物業(yè)管理 滿足客戶對(duì)住宅的功能 質(zhì)量 安全 文化的全面要求 具有較高性價(jià)比的產(chǎn)品 以規(guī)模經(jīng)濟(jì)保持成本優(yōu)勢(shì) 并確保住宅具有較高的品質(zhì)與服務(wù) 借此打造 富通 的中高檔品牌形象 開發(fā)難度 差異化的核心是資源整合和項(xiàng)目開發(fā)的組織管理 做好產(chǎn)品差異化和服務(wù)差異化 富通房地產(chǎn)的差異化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在出色的產(chǎn)品和卓越的服務(wù) 產(chǎn)品差異化 在設(shè)計(jì)方面 提供優(yōu)異的質(zhì)量 價(jià)格 功能組合 滿足中高端客戶需求 在技術(shù)方面 實(shí)現(xiàn)建材科技化和裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品的核心差異點(diǎn)在戶型和高檔次服務(wù)差異化 開發(fā)差異化服務(wù)產(chǎn)品 滿足客戶合理需求 體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)精神 在品牌形象方面 體現(xiàn)責(zé)任 創(chuàng)新 誠(chéng)信的文化內(nèi)涵 實(shí)現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理 在前期策劃環(huán)節(jié) 應(yīng)注重市場(chǎng)調(diào)查和客戶消費(fèi)行為分析 充分了解客戶需求 并根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位 明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù) 在物業(yè)管理環(huán)節(jié) 注重業(yè)主的職業(yè) 年齡 家庭構(gòu)成 消費(fèi)偏好信息調(diào)查和客戶關(guān)系管理 有針對(duì)性開發(fā)差異化服務(wù)和體現(xiàn)服務(wù)的專業(yè)性 物業(yè)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷 工程建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地獲取 市場(chǎng)策劃 房地產(chǎn)專業(yè)策劃顧問公司 相關(guān)單位 專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)研究機(jī)構(gòu) 工程建設(shè)公司工程監(jiān)理公司建材設(shè)備商 專業(yè)廣告公司銷售代理公司 專業(yè)物業(yè)管理顧問公司 作為開發(fā)商 富通房地產(chǎn)的定位是做好資源整合與項(xiàng)目開發(fā)的組織管理工作 區(qū)域化 聚焦珠三角 建議以經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的有一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的中等城市為重點(diǎn) S 優(yōu)勢(shì) O 機(jī)會(huì) 富通地產(chǎn)有一定的資金實(shí)力 但相對(duì)大城市項(xiàng)目 資金實(shí)力無(wú)法支撐較大規(guī)模 較長(zhǎng)開發(fā)期的項(xiàng)目富通地產(chǎn)已擁有在一線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 將此經(jīng)驗(yàn)推廣到中小城市 有較大優(yōu)勢(shì)富通現(xiàn)有的理想系列產(chǎn)品已具備在中等城市發(fā)展立足的要素 綜合性價(jià)比相對(duì)高 相對(duì)于大城市 中等城市商品住宅市場(chǎng)較大城市具有起步晚 起點(diǎn)低等特點(diǎn)隨著近年中等城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 中高收入家庭不斷增多以及舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快 使中等城市居民改善居住條件的要求也愈加強(qiáng)烈大城市由于存在大量的投資型購(gòu)房者 對(duì)房屋保值增值及投機(jī)的要求較高 對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度較高 因此 目前較適中的價(jià)格水平和以自住型為絕對(duì)主流的旺盛購(gòu)房需求使中等城市的房?jī)r(jià)上升潛力相對(duì)較大 珠三角地區(qū)因經(jīng)濟(jì)起飛較早 過去主要以加工貿(mào)易生產(chǎn)為主 目前正在從低端制造業(yè)向高端制造業(yè) 服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移 主要吸引高技術(shù)行業(yè)進(jìn)入珠三角 因此 富通房地產(chǎn)在珠三角地區(qū)獨(dú)特產(chǎn)業(yè)型城市面臨著較多的機(jī)遇 有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的城市 造就了較高的就業(yè)率 人均可支配收入及居民儲(chǔ)蓄 產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來更多高端客戶群 擁有產(chǎn)業(yè)支持型城市 吸引外來人口就業(yè)和創(chuàng)業(yè) 城市化發(fā)展要求迫切 對(duì)富通發(fā)展理想系列產(chǎn)品提供了發(fā)展機(jī)會(huì) 區(qū)域發(fā)展路徑 一旦選定一個(gè)核心區(qū)域 適宜在此區(qū)域進(jìn)行深耕細(xì)作 采取相對(duì)穩(wěn)健的區(qū)域延伸策略 面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的中心城市 由點(diǎn)帶面發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域運(yùn)行軌跡 深圳 東莞 沈陽(yáng) 某戰(zhàn)略城市 深圳 某戰(zhàn)略城市 沈陽(yáng) 東莞 從富通地產(chǎn)現(xiàn)有的資金和項(xiàng)目運(yùn)作管理能力看 不適宜多點(diǎn)同時(shí)推進(jìn)發(fā)展 管控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大 發(fā)展策略 發(fā)展 精品工程 在中高檔住宅細(xì)分市場(chǎng) 現(xiàn)階段以積累開發(fā)能力 鍛煉人才隊(duì)伍為主 同時(shí)達(dá)到提升富通市場(chǎng)影響力和打造企業(yè)品牌的目的 措施 基礎(chǔ)工作 物業(yè)管理 市場(chǎng)營(yíng)銷 工程建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 土地獲取 市場(chǎng)策劃 根本 做精品項(xiàng)目創(chuàng)項(xiàng)目品牌 借助項(xiàng)目品牌在區(qū)域市場(chǎng)樹立企業(yè)品牌 依托品牌在區(qū)域市場(chǎng)的影響力跨區(qū)域滲透 提升品牌的溢價(jià)能力 為價(jià)值擴(kuò)張打開局面 為富通的可持續(xù)發(fā)展提供保障 融資模式 多種融資渠道的組合 搭建融資平臺(tái) 融資平臺(tái) 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個(gè)人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本市場(chǎng) 資本運(yùn)營(yíng) 現(xiàn)金市場(chǎng) 資金融通 產(chǎn)業(yè)投資基金 地產(chǎn)信托 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項(xiàng)目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 融資平臺(tái) 老項(xiàng)目 新項(xiàng)目 儲(chǔ)備項(xiàng)目 資金 資金 資金 培育 融資平臺(tái)的搭建 加強(qiáng)資金融通能力 通過銀行貸款以及利用結(jié)算資金保證開發(fā)資金需求密切關(guān)注房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新 債券 股市融資的發(fā)展?fàn)顩r 努力實(shí)現(xiàn)融資多元化融資平臺(tái)的利用 提高土地資源開發(fā)能力通過合理安排 分期滾動(dòng)開發(fā) 實(shí)現(xiàn)短 中 長(zhǎng)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展 配合適當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 各種融資策略在不同發(fā)展階段組合使用 公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略主要解決以下問題 我們當(dāng)前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理 我們應(yīng)該側(cè)重于哪些產(chǎn)品 我們是否應(yīng)該開發(fā)新的產(chǎn)品 服務(wù) 我們業(yè)務(wù)的地域分布是否合理 我們今后發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該在哪里 產(chǎn)品 地域 示意 價(jià)值選擇 價(jià)值定位 通過對(duì)客戶群的梳理 我們定位富通地產(chǎn)未來發(fā)展產(chǎn)品 支付能力 生命周期 年老年輕 低高 借鑒普爾特客戶分類方法 將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的客戶劃分為八類 各個(gè)不同細(xì)分市場(chǎng) 二 四象限客戶需求市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小 在產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)代 還沒有得到充分重視 產(chǎn)品位于城市中心外圍或城郊 多為大戶型 適于家庭居住 市場(chǎng)代表作品 各種文化或主題的中高檔普通住宅 產(chǎn)品多為小戶型 位于城市中心 產(chǎn)品品質(zhì)高檔 高科技 高智能 周圍配套環(huán)境要求高 居住人群素質(zhì)高 物業(yè)服務(wù)要求高 市場(chǎng)代表產(chǎn)品 小戶型公寓 酒店式公寓 螞蟻工房 產(chǎn)品多為大戶型 位于遠(yuǎn)郊或獨(dú)特風(fēng)景區(qū) 產(chǎn)品品質(zhì)高檔 居住人群素質(zhì)高 物業(yè)服務(wù)要求高 市場(chǎng)代表產(chǎn)品 山 水 海景別墅 山莊或城市繁華商業(yè)中心高檔公寓社區(qū) 周圍配套要求高 市場(chǎng)代表產(chǎn)品 有部分老年公寓 但基本空缺 大部分房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品主要服務(wù)于一 三象限客戶 同質(zhì)化時(shí)代 產(chǎn)品多以仿制為主 產(chǎn)品創(chuàng)新將為公司贏得巨大的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力以萬(wàn)科為例 針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系 由于其有 萬(wàn)創(chuàng)產(chǎn)品研發(fā)中心 的支撐 萬(wàn)科的產(chǎn)品 設(shè)計(jì)含量 高 就是這一點(diǎn)點(diǎn)之差 成就了萬(wàn)科在房地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)的地位 從富通內(nèi)部能力提升 價(jià)值擴(kuò)張的發(fā)展模式出發(fā) 結(jié)合外部市場(chǎng)規(guī)模及成長(zhǎng)性等因素考慮 三 四象限客戶群所需求的產(chǎn)品較適宜富通 這是一個(gè)目前正在不斷高速增長(zhǎng)的客戶群 市場(chǎng)規(guī)模大 客戶需求剛性增長(zhǎng) 人群購(gòu)買力水平高 價(jià)值提升空間大 市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小 市場(chǎng)成長(zhǎng)性也較好 同時(shí)產(chǎn)品體量不大 對(duì)資金總量的要求不高 但對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的要求相對(duì)較高 人群購(gòu)買力水平高 但需求人群相對(duì)有限 市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小 同時(shí)國(guó)家政策控制比較嚴(yán) 尤其是土地供給方面已停止審批 而且產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求非常高 對(duì)企業(yè)資源和能力的要求高 難以和富通相匹配 市場(chǎng)規(guī)模小 中國(guó)老齡化趨勢(shì)明顯 但到2030年左右中國(guó)才出現(xiàn)人口老齡化高峰期 目前考慮開發(fā)這部分客戶需求產(chǎn)品為時(shí)尚早 我國(guó)居民已從單純的消費(fèi)變成消費(fèi)和投資并存 投資已正逐步變成居民的常態(tài) 在這一過程中 投資的保值增值要求高 選擇的物業(yè)需要具備地段 區(qū)位 業(yè)態(tài) 客戶群 回報(bào)預(yù)期等比較優(yōu)勢(shì) 這些優(yōu)勢(shì)兼?zhèn)涞膶?duì)象基本鎖定在 高端物業(yè) 其中的的酒店服務(wù)式公寓因穩(wěn)定的投資回報(bào)和良好的進(jìn)出機(jī)制成為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象 并且在環(huán)境 景觀和物業(yè)服務(wù)上可以提供更高的附加值 綜合各類客戶群的需求特點(diǎn)和發(fā)展時(shí)機(jī) 第三象限和第四象限客戶群需求產(chǎn)品較適宜富通 資料來源 國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒 尤其是面向第四象限客戶群需求的高端小戶型公寓對(duì)富通有一定的吸引力 根據(jù) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 帶動(dòng)更多的商務(wù)活動(dòng) 高級(jí)商務(wù)人士階層不斷壯大 這一階層擁有非?？捎^的收入水平和商務(wù)消費(fèi)能力 同時(shí)也具有較高的生活品位和快節(jié)奏的生活方式 出于維護(hù)公司和自身形象的需要 這些高級(jí)商務(wù)人士都希望擁有或租用的物業(yè)具有高水平的環(huán)境設(shè)施以及相適應(yīng)的專業(yè)服務(wù) 高端公寓成為他們的最佳選擇 貧富差距拉大 適用購(gòu)買高檔公寓的成熟富足家庭 成熟家庭和單身貴族 高級(jí)商務(wù)人士的財(cái)富發(fā)展速度更快 收入水平提高促進(jìn)投資需求上升 高檔公寓抗跌性 保值增值效應(yīng)吸引更多的投資者 其中小型公寓總價(jià)相對(duì)低 因此能吸引更多的投資者 國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游快速發(fā)展 帶動(dòng)更多的人外出短期旅游 需要租住服務(wù)和設(shè)施相對(duì)完善的高檔公寓 小型公寓的每平方米售價(jià)一般都會(huì)高于普通公寓 滿足高階層人群需求的別墅 公寓銷售面積 萬(wàn)平方米 滿足一般人群住宅銷售面積 萬(wàn)平方米 按1 10分排序 10分為最重要 富通發(fā)展此產(chǎn)品差異化方向體現(xiàn)在戶型更小 品質(zhì)更高 應(yīng)著重提高配套服務(wù)和硬件設(shè)施水平 戶型趨向小型化 總價(jià)位控制在50 100萬(wàn)之內(nèi)高質(zhì)量的配套設(shè)施和服務(wù)水平是項(xiàng)目整體品質(zhì)的突出表現(xiàn)高智能 高科技 環(huán)保和安全設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 位于商務(wù)中心區(qū) 富通所規(guī)劃的小戶型高端公寓產(chǎn)品核心要素 關(guān)鍵購(gòu)買因素 1 區(qū)位 2 公寓硬件設(shè)施 3 公寓配套服務(wù) 4 產(chǎn)品品質(zhì) 5 周圍居住人群的檔次 6 品牌 7 價(jià)格 重要性排序 高級(jí)商務(wù)旅行人士單身貴族中產(chǎn)上層投資客 富通所規(guī)劃的公寓產(chǎn)品面向的客戶群 第三象限客戶群目前依然是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流 為此我們側(cè)重分析了富通現(xiàn)有產(chǎn)品 理想系列產(chǎn)品核心要素 郊區(qū) 大盤 中高檔住宅產(chǎn)品以富通城和理想0769為代表 是當(dāng)前公司最重要的收入來源 同時(shí)也是公司現(xiàn)在的支柱產(chǎn)品 在長(zhǎng)期的發(fā)展過程中雖然積累了一定經(jīng)驗(yàn) 但是卻沒有沉淀出自己的特色產(chǎn)品 未來還需要通過項(xiàng)目來培養(yǎng)產(chǎn)品特色和發(fā)展實(shí)力另外 從富通已開發(fā)產(chǎn)品的核心要素看 以前開發(fā)的產(chǎn)品均屬于這一系列 其他系列 公司隨機(jī)發(fā)展的項(xiàng)目 將不作為戰(zhàn)略產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展 例如龍崗工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和部分酒店別墅項(xiàng)目 商住綜合系列 即將開發(fā) 產(chǎn)品核心要素 位于城市中心區(qū) 集高檔商業(yè)物業(yè)和高檔住宅于一體處在公司培養(yǎng)發(fā)展階段的產(chǎn)品 但是近期將不會(huì)給公司帶來很大的業(yè)務(wù)收益 該產(chǎn)品未來?yè)碛袕V闊的市場(chǎng) 考慮到富通目前的資源能力 將是今后發(fā)展的重點(diǎn) 是公司未來的核心產(chǎn)品之一以規(guī)劃中的圍仔項(xiàng)目為代表 富通現(xiàn)有主要產(chǎn)品分析 經(jīng)過近十年的發(fā)展 富通主要形成以下三類產(chǎn)品 通過產(chǎn)品要素比對(duì)分析 富通理想系列產(chǎn)品可歸屬于中高檔產(chǎn)品 比較適于第三象限客戶群 這一客戶群數(shù)量龐大 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 其購(gòu)買力正在逐步增強(qiáng) 并且 富通在此產(chǎn)品上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展機(jī)會(huì) S 優(yōu)勢(shì) 長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目富通苑開始直至最近的富通城和理想0769 其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 目前已接近成熟產(chǎn)品項(xiàng)目品牌認(rèn)可 尤其是東莞理想0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn)這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低 綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 個(gè)性化不足產(chǎn)品開發(fā) 建設(shè)品質(zhì)還需要提升產(chǎn)品的后續(xù)服務(wù)還需要加強(qiáng) W T 威脅 政府保障性住房政策對(duì)此類產(chǎn)品有一定的影響 部分中等偏下收入的客戶將更會(huì)被保障性住房所吸引 理想系列面臨的客戶群主要是中青年 中等收入家庭 首次置業(yè)人群 這一群體需求巨大 同時(shí)這一群體在不斷擴(kuò)展 購(gòu)買力在不斷增強(qiáng) 未來市場(chǎng)依然看好對(duì)于首次置業(yè)人群 存在較大比例的 暫時(shí)過度性購(gòu)房 因首次夠買力相對(duì)較低 比較傾向于城郊結(jié)合部的住房 O 機(jī)會(huì) 長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累 自富通地產(chǎn)開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目富通苑開始直至最近的富通城和理想0769 其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累 目前已接近成熟產(chǎn)品項(xiàng)目品牌認(rèn)可 尤其是東莞理想0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過合作積累了一定大規(guī)模合作開發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn)這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低 綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì) 建議富通延續(xù)現(xiàn)有理想系列產(chǎn)品所體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì) 以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品改進(jìn) 重點(diǎn)在于提高產(chǎn)品品質(zhì) 提高產(chǎn)品質(zhì)量提升產(chǎn)品附加值 配套 景觀 服務(wù)等方面 對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及管理進(jìn)行提升 富通需要采取的改善措施 關(guān)鍵購(gòu)買因素 1 價(jià)格 2 產(chǎn)品附加值 3 區(qū)位 4 交通 5 戶型 6 服務(wù) 重要性排序 富通的表現(xiàn) 114 9 9 7 6 6 5 針對(duì)后續(xù)發(fā)展階段資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)對(duì)富通從開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的戰(zhàn)略意義 項(xiàng)目組還分析了商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品 說明 商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品分析見后附件二 單純商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不宜進(jìn)入單體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力 配套在綜合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目獲取難度大 同時(shí)資金需求量大獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目側(cè)重的是整體開發(fā) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的成熟和營(yíng)造 商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理難度非常大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)中小型地產(chǎn)商來說 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大 沒有較高的承受風(fēng)險(xiǎn)能力將帶來致命的后果相對(duì)于富通 單純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不是明智選擇 商住綜合體發(fā)展的必要性和可能性 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合的適當(dāng)需要 選擇性的結(jié)合住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合發(fā)展 以適度調(diào)整公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 并增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力保值 增值是高檔小戶型公寓產(chǎn)品的價(jià)值支撐點(diǎn) 而活躍的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為公寓的可持續(xù)發(fā)展注入了持久的生命力 例如新天地的 獨(dú)立商業(yè)內(nèi)街 富通的產(chǎn)品需要持續(xù)創(chuàng)新和演進(jìn) 不斷提高價(jià)值空間 單純?cè)谧≌I(lǐng)域進(jìn)行提升的空間相對(duì)有限 高端的商住綜合產(chǎn)品比較符合價(jià)值擴(kuò)張的要求奠定在第一階段能力和品牌提升基礎(chǔ)之上 商住綜合系列產(chǎn)品采用聯(lián)合開發(fā)模式可以減低開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 同時(shí)也符合能夠支撐價(jià)值擴(kuò)張定位的產(chǎn)品要求 更重要的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作所帶來的戰(zhàn)略意義 結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品 逐步進(jìn)行產(chǎn)品演進(jìn) 發(fā)展富通的商住綜合體 不但拓展了產(chǎn)品新領(lǐng)域 同時(shí)也承接了富通住宅產(chǎn)品中的優(yōu)秀元素 改進(jìn)的跨度不大 風(fēng)險(xiǎn)也可以承受 商住綜合體發(fā)展初期目的是增加住宅高端產(chǎn)品的附加值 后期則更側(cè)重在產(chǎn)品創(chuàng)新 拓展價(jià)值升值空間 同時(shí)為未來培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn) 總體看 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)難度大 風(fēng)險(xiǎn)高 我們認(rèn)為 富通地產(chǎn)不宜單純發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品 但奠定在前期資源能力提升和產(chǎn)品發(fā)展基礎(chǔ)之上 后續(xù)可適當(dāng)培育商住綜合系列產(chǎn)品 根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要 有效結(jié)合長(zhǎng) 中 短三個(gè)時(shí)間層面的產(chǎn)品規(guī)劃 是富通持續(xù)成長(zhǎng)的關(guān)鍵 第一層面產(chǎn)品 理想系列產(chǎn)品 第二層面產(chǎn)品 高檔小戶型公寓產(chǎn)品 第三層面產(chǎn)品 商住綜合體 或類似城市綜合體 時(shí)間 指企業(yè)現(xiàn)階段的核心產(chǎn)品 這一層面產(chǎn)品是企業(yè)近期主要的利潤(rùn)來源 它們提供現(xiàn)金 也培育技能 為其它業(yè)務(wù)的發(fā)展提供支持 包括正在崛起中的產(chǎn)品 這些產(chǎn)品帶有快速發(fā)展和開創(chuàng)性的特質(zhì) 并且具有高成長(zhǎng)性第二層面產(chǎn)品在現(xiàn)階段是現(xiàn)有產(chǎn)品的拓展方向或者公司產(chǎn)品發(fā)展的新方向 第三層面產(chǎn)品是未來更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展選擇的種子 它們是富通的研究課題 市場(chǎng)試點(diǎn) 少量投資的嘗試和為加深對(duì)市場(chǎng)了解所作的努力 利潤(rùn) 需要在不同發(fā)展階段合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃 第一階段 第二階段 資源 能力型 價(jià)值擴(kuò)張型 2008 2010 時(shí)間 發(fā)展模式 2013 實(shí)力擴(kuò)張型 逐步由單純開發(fā)商向開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變 第三階段 延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品 并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì) 成為第一階段的主力產(chǎn)品線培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品 培育商住綜合系列產(chǎn)品積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線 積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品 并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模形成理想系列 高檔小戶型公寓系列 商住綜合系列三個(gè)產(chǎn)品線 并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 三條產(chǎn)品線 一條產(chǎn)品線 兩條產(chǎn)品線 公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略珠三角城市選擇全國(guó)城市選擇 綜合各種因素分析 項(xiàng)目組對(duì)區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行了綜合評(píng)定 經(jīng)過綜合評(píng)定 佛山綜合得分超過3分 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景最為樂觀 廣州 惠州 深圳 中山和東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好 珠海 肇慶 江門三市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在珠三角地區(qū)相對(duì)要落后 說明 各城市定位因素分析詳見附件三 當(dāng)前珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí) 給各城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了不同的機(jī)遇 過去20年的發(fā)展中 珠三角以外向型的高新技術(shù)制造業(yè)和勞動(dòng)密集的加工型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 在資源約束 勞動(dòng)力價(jià)格上升和本幣升值三重效應(yīng)下 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本不斷上升 珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行 廣州 深圳 側(cè)重其高端服務(wù)和創(chuàng)新中心功能 經(jīng)濟(jì)集約化發(fā)展 第二產(chǎn)業(yè)的聚集作用逐漸轉(zhuǎn)為擴(kuò)散作用 佛山 東莞 珠海和中山 將面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)優(yōu)化的任務(wù) 東莞將轉(zhuǎn)移某些勞動(dòng)密集型行業(yè)的制造業(yè)部分 減少人口壓力 提高人口素質(zhì) 大力發(fā)展資本 技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè) 最終形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo) 特色產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)格局 惠州 江門和肇慶 將承接區(qū)域中心制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的區(qū)域 從發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化的進(jìn)程看 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升是一種必然趨勢(shì) 大體上都遵循著從輕加工工業(yè) 重化工業(yè) 高加工 知識(shí)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)技術(shù)密集型發(fā)展這樣一個(gè)模式 整個(gè)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式由外延式向內(nèi)涵式 勞動(dòng)密集型向資本和技術(shù)密集型 粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng) 傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代化工業(yè) 城鄉(xiāng)分離向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型 形成了高起點(diǎn)的知識(shí) 技術(shù)密集型工業(yè)體系 高標(biāo)準(zhǔn) 大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的主體產(chǎn)業(yè)群 此外 在交通 通訊 金融 信息咨詢 高科技 旅游 文化和對(duì)外交流等方面 也形成了比較優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì) 把珠三角建設(shè)成為全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地 國(guó)際高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心 國(guó)際航運(yùn) 物流和貿(mào)易中心 國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市配套服務(wù)功能的要求不斷提高 大量產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移 對(duì)住宅房地產(chǎn)開發(fā)的需求也會(huì)快速膨脹 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 資本密集型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 將成為未來的發(fā)展方向 隨著珠三角城市間交通體系完善 將促進(jìn)外圍惠州 肇慶和江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展 進(jìn)一步帶動(dòng)該城市房地產(chǎn)市場(chǎng) 按照廣東省綜合運(yùn)輸體系的有關(guān)規(guī)劃 珠三角城際快速軌道交通規(guī)劃形成以廣州為中心 廣州至深圳 廣州至珠海為主軸 放射與環(huán)狀結(jié)合的珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目線路全長(zhǎng)約 公里 建成后可以將珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 個(gè)城市 一網(wǎng)打盡 以廣州為中心 小時(shí)內(nèi) 個(gè)城市可以互相通達(dá) 形成真正意義上的 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 軌道交通為其經(jīng)過地區(qū)帶來高度能達(dá)性 吸引各種生活 商務(wù) 文化 娛樂等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中 刺激站點(diǎn)周圍土地高密度開發(fā) 沿線經(jīng)濟(jì)繁榮 房地產(chǎn)增值 打破了人流 物流 資金流在不同城市之間流通的地域上的阻隔 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 的形成為沿線城市房地產(chǎn)開發(fā)帶來了難得的良機(jī) 資料來源 珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃 總體看 惠州可以作為富通立足珠三角區(qū)域發(fā)展所考慮的下一個(gè)目標(biāo)城市 5 產(chǎn)品特點(diǎn) 惠州 6 資源能力 4 戰(zhàn)略發(fā)展 2 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 3 地理位置 1 綜合評(píng)定 依據(jù)富通地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展思路 在第一階段應(yīng)該集中力量完成局部區(qū)域的深化開發(fā) 根據(jù)富通