2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) 調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn) 業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 前言 第 1 頁(yè) 前 言 本 研 究 分 析 報(bào) 告 在 大 量 周 密 的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 基 礎(chǔ)上 ， 主 要 依 據(jù) 了 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 、國(guó) 家 商 務(wù) 部 、國(guó) 家 發(fā)改 委 、國(guó) 務(wù) 院 發(fā) 展 研 究 中 心 、中 國(guó) 海 關(guān) 總 署 、 購(gòu) 物中 心 行 業(yè) 相 關(guān) 協(xié) 會(huì) 、國(guó) 內(nèi) 外 相 關(guān) 刊 物 的 基 礎(chǔ) 信 息 以及 購(gòu) 物 中 心 專 業(yè) 研 究 單 位 等 公 布 和 提 供 的 大 量 資料 ，結(jié) 合 深 入 的 市 場(chǎng) 調(diào) 查 資 料 ，立 足 于 當(dāng) 前 世 界 金融 危 機(jī) 整 體 發(fā) 展 局 勢(shì) ， 總 結(jié) 出 金 融 危 機(jī) 的 一 般 規(guī)律 ， 進(jìn) 而 分 析 了 當(dāng) 前 金 融 危 機(jī) 對(duì) 全 球 及 中 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 、政 策 、 主 要 行 業(yè) 的 影 響 。 受全球金融危機(jī)的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了增速放 緩 的 現(xiàn) 象 ，加 上 成 本 上 升 、效 益 下 滑 等 因 素 ，已影 響 到 部 分 企 業(yè) 的 投 資 意 愿 和 能 力 ，進(jìn) 而 對(duì) 消 費(fèi) 增長(zhǎng) 構(gòu) 成 制 約 。在 中 央 的 宏 觀 調(diào) 控 之 下 ，全 國(guó) 打 響 了一 場(chǎng) 聲 勢(shì) 浩 大 的 擴(kuò) 大 內(nèi) 需 、 促 進(jìn) 增 長(zhǎng) 保 衛(wèi) 戰(zhàn) 。 中國(guó) 政 府 公 布 的 兩 年 投 資 總 額 達(dá) 4 萬(wàn) 億 元 人 民 幣 的 經(jīng)濟(jì) 刺 激 方 案 在 全 球 引 起 了 熱 烈 反 應(yīng) 。此 舉 將 提 振 市場(chǎng) 信 心 ，有 助 于 保 持 中 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 的 持 續(xù) 穩(wěn) 定 增 長(zhǎng) 。在當(dāng) 前 全 球 金 融 危 機(jī) 的 形 勢(shì) 下 ，中 國(guó) 加 大 對(duì) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施建 設(shè) 的 投 資 可 有 效 擴(kuò) 大 內(nèi) 需 ，彌 補(bǔ) 金 融 危 機(jī) 導(dǎo) 致 的外 需 不 足 。 根 據(jù) 這 一 方 案 ， 到 2 01 0 年 底 ， 中 國(guó) 政府 將 投 資 4 萬(wàn) 億 元 人 民 幣 ，用 于 包 括 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 、公2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn) 業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 前言 第 2 頁(yè) 共 交 通 、生 態(tài) 環(huán) 境 建 設(shè) 和 災(zāi) 后 建 設(shè) 、民 生 工 程 以 及提 高 城 鄉(xiāng) 居 民 ，特 別 是 低 收 入 群 體 收 入 水 平 等 在 內(nèi)的 10 大 措 施 。 同 時(shí) ， 中 國(guó) 的 財(cái) 政 政 策 和 貨 幣 政 策雙 雙 轉(zhuǎn) 向 ， 財(cái) 政 政 策 從 穩(wěn)健 轉(zhuǎn)為 積極 ， 貨 幣 政策從 從緊 轉(zhuǎn)為 適 度 寬 松 。 購(gòu)物中心不是一種零售業(yè)態(tài)，而是一種生活方式 和 消 費(fèi) 模 式 。是 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 、人 們 消 費(fèi) 水 平 提 高 的必 然 結(jié) 果 ，是 商 業(yè) 零 售 業(yè) 發(fā) 展 歷 程 中 的 一 個(gè) 最 高 形式 ，它 能 最 大 限 度 地 適 應(yīng) 生 活 方 式 改 變 、滿 足 現(xiàn) 代消 費(fèi) 的 多 種 需 要 ，形 成 了 它 比 單 一 零 售 業(yè) 態(tài) 更 具 備的 多 種 功 能 和 綜 合 優(yōu) 勢(shì) 。購(gòu) 物 中 心 的 特 點(diǎn) 是 一 大 二專 三 全 。購(gòu) 物 中 心 的 產(chǎn) 生 是 商 業(yè) 的 進(jìn) 步 ，是 對(duì) 傳 統(tǒng)的 商 業(yè) 定 位 理 論 的 沖 擊 和 修 正 ，使 商 業(yè) 企 業(yè) 的 空 間布 局 發(fā) 生 質(zhì) 的 變 化 ，一 個(gè) 品 種 、 名 牌 、 功 能 薈 萃 的消 費(fèi) 場(chǎng) 所 在 更 大 的 空 間 出 現(xiàn) ，在 不 同 的 程 度 上 改 變了 人 們 的 生 活 方 式 和 消 費(fèi) 模 式 。其 特 點(diǎn) 主 要 體 現(xiàn) 在一 大 、 二 專 、三 全 。大 ：一 是 規(guī) 模 大 ， 既 表 現(xiàn) 為 總體 規(guī) 模 一 般 都 在 10- 20 萬(wàn) 平 方 米 之 間 ， 2 大 的 達(dá) 40 50 萬(wàn) 平 方 米 ，也 表 現(xiàn) 為 單 體 ，每 一 個(gè) 專 門(mén) 店 都 在500- 1 00 0 平 方 米 ，百 貨 店 都 在 1 0 00 0- 5 00 0 0 平 方 米之 間 。二 是 共 享 空 間 大 ， 都 有 寬 闊 的 購(gòu) 物 通 道 ，與營(yíng) 業(yè) 面 積 構(gòu) 成 1 :1 或 1:2 的 比 例 關(guān) 系 ， 中 間 設(shè) 有 豪2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn) 業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 前言 第 3 頁(yè) 華 舒 適 的 顧 客 休 息 室 和 長(zhǎng) 廊 椅 ；三 是 停 車(chē) 場(chǎng) 大 。停車(chē) 場(chǎng) 是 購(gòu) 物 中 心 的 生 命 線 ， 9 8%以 上 顧 客 是 開(kāi) 車(chē) 來(lái)的 ， 沒(méi) 有 停 車(chē) 場(chǎng) 就 沒(méi) 有 顧 客 ， 也 就 沒(méi) 有 規(guī) 模 效 益 ，其 面 積 與 營(yíng) 業(yè) 面 積 比 ， 一 般 都 在 2: 1 或 3: 1。 專 ：以 專 業(yè) 店 為 主 ， 每 一 個(gè) 購(gòu) 物 中 心 都 有 200- 30 0 家專業(yè) 店 ，或 以 品 牌 劃 分 ，或 以 消 費(fèi) 劃 分 ， 形 成 分 工 很細(xì) 、 專 中 有 全 、各 有 特 色 的 專 門(mén) 店 。如 服 裝 不 僅 有男 女 之 分 ， 還 有 休 閑 服 、 運(yùn) 動(dòng) 服 、 職 業(yè) 裝 、 內(nèi) 衣 、文 胸 專 門(mén) 店 ，兒 童 服 裝 分 為 嬰 兒 、少 兒 、 6 8 歲兒童 等 等 。 還 有 寵 物 專 門(mén) 店 、賀 卡 專 門(mén) 店 、圣 誕 節(jié) 用品 專 門(mén) 店 、 N B A 專 門(mén) 店 、 C N N 專 門(mén) 店 ； 兒 童 玩 具還 分 為 維 尼 斯 、 芭 比 、維 尼 等 專 門(mén) 店 。 即 使 是 百 貨店 也 是 采 取 大 而 專 、專 而 全 的 經(jīng) 營(yíng) 方 針 ，不 同 百 貨店 各 自 突 出 自 己 的 特 色 ，進(jìn) 行 錯(cuò) 位 經(jīng) 營(yíng) 。全 ： 功 能全 ，幾 乎 集 所 有 商 業(yè) 服 務(wù) 業(yè) 功 能 為 一 體 ，進(jìn) 行 全 方位 的 服 務(wù) ， 在 購(gòu) 物 中 心 不 僅 可 以 買(mǎi) 到 各 種 各 樣 商品 ， 還 可 以 享 受 多 種 服 務(wù) ，包 括 美 容 美 發(fā) 、美 甲 護(hù)膚 、 照 相 修 理 等 ； 不 僅 可 以 得 到 物 質(zhì) 享 受 ，還 可 以得 到 精 神 享 受 ， 包 括 電 影 院 、音 樂(lè) 廳 ， 兒 童 樂(lè) 園 以及 各 種 專 題 講 座 。隨 著 消 費(fèi) 結(jié) 構(gòu) 的 快 速 升 級(jí) 和 城 市化 進(jìn) 程 的 加 快 推 進(jìn) ，購(gòu) 物 中 心 已 逐 步 成 為 商 業(yè) 地 產(chǎn)的 主 體 和 投 資 熱 點(diǎn) 。購(gòu) 物 中 心 的 營(yíng) 建 ，是 否 已 成 為2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn) 業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 前言 第 4 頁(yè) 現(xiàn) 代 商 業(yè) 發(fā) 展 的 主 流 ，改 善 了 城 市 的 商 業(yè) 環(huán) 境 ？ 是否 提 升 了 消 費(fèi) 者 購(gòu) 物 的 便 利 性 和 滿 意 度 ，并 主 導(dǎo) 著人 們 的 生 活 方 式 ？ 報(bào) 告 針 對(duì) 我 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 行 業(yè) 的 市 場(chǎng) 規(guī) 模 與 前景 、從 業(yè) 企 業(yè) 、國(guó) 家 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 政 策 以 及 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 進(jìn)行 了 全 面 分 析 。并 重 點(diǎn) 分 析 了 我 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 行 業(yè) 細(xì)分 市 場(chǎng) 、區(qū) 域 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 與 現(xiàn) 狀 ，并 對(duì) 購(gòu) 物 中 心 行業(yè) 投 資 前 景 作 了 分 析 分 析 ，為 購(gòu) 物 中 心 相 關(guān) 生 產(chǎn) 企業(yè) 、經(jīng) 營(yíng) 企 業(yè) 、科 研 機(jī) 構(gòu) 等 企 業(yè) 在 激 烈 的 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng)中 洞 察 先 機(jī) ，根 據(jù) 市 場(chǎng) 需 求 及 時(shí) 調(diào) 整 經(jīng) 營(yíng) 策 略 ，為戰(zhàn) 略 投 資 者 選 擇 恰 當(dāng) 的 投 資 時(shí) 機(jī) 和 公 司 領(lǐng) 導(dǎo) 層 做戰(zhàn) 略 規(guī) 劃 提 供 了 準(zhǔn) 確 的 市 場(chǎng) 情 報(bào) 信 息 及 科 學(xué) 的 決策 依 據(jù) ，同 時(shí) 對(duì) 銀 行 信 貸 部 門(mén) 也 具 有 極 大 的 參 考 價(jià)值。2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 5 頁(yè) 目 錄 第 一 章 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 相 關(guān) 概 述 . 26 第 一 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 的 定 義 與 分 類26 一 . 購(gòu) 物 中 心 的 定 義 . 26 二 . 購(gòu) 物 中 心 的 分 類 . 27 第 二 節(jié) 國(guó) 內(nèi) 外 購(gòu) 物 中 心 的 差 別 與 比 較28 一 . 國(guó) 內(nèi) 外 購(gòu) 物 中 心 定 義 的 差 別 與 比 較 . 28 二 . 國(guó) 內(nèi) 外 購(gòu) 物 中 心 分 類 的 差 別 與 比 較 . 28 三 . 國(guó) 內(nèi) 外 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 的 差 別 與 比 較 . 29 第二章 2 0 09 世界購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 . 31 第 一 節(jié) 2009- 20 10 年 世 界 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 運(yùn) 行 概 況31 一 . 購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起與發(fā)展的原因透析 . 31 二 . 購(gòu) 物 中 心 在 世 界 各 國(guó) 的 發(fā) 展 概 況 . 35 三 . 購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起的可行性分析39 第 二 節(jié) 世 界 各 國(guó) 社 區(qū) 型 購(gòu) 物 中 心 比 較 分 析42 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 6 頁(yè) 一 . 美 國(guó) 的 社 區(qū) 商 貿(mào) 服 務(wù) 業(yè) 中 心 . 43 二 . 日 本 的 社 區(qū) 商 貿(mào) 服 務(wù) 業(yè) 中 心 . 45 三 . 新 加 坡 的 社 區(qū) 商 貿(mào) 服 務(wù) 業(yè) 中 心 . 46 第 三 節(jié) 2009- 20 10 年 全 球 十 大 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 淺 析48 一 . 華 南 購(gòu) 物 中 心 . 48 二 . 金 源 時(shí) 代 購(gòu) 物 中 心 . 49 三 . S l lo fA s . 50 四 . 西 愛(ài) 德 蒙 頓 購(gòu) 物 中 心 . 50 五 . S ga ma l l . 52 六 . 連 鎖 摩 爾 購(gòu) 物 中 心 . 52 七 . 柏 嘉 雅 時(shí) 代 廣 場(chǎng) . 5 5 八 . 正 佳 廣 場(chǎng) . 56 九 . S MC i o r d s a . 56 十 . 普 魯 士 國(guó) 王 購(gòu) 物 中 心 . 57 第 四 節(jié) 美 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 分 析57 一 . 美 國(guó) 發(fā) 展 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 歷 程 . 57 二 . 美 國(guó) 發(fā) 展 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 的 特 點(diǎn) . 77 第 五 節(jié) 日 本 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 分 析80 一 . 日 本 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 分 析 . 81 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 7 頁(yè) 二 . 日 本 購(gòu) 物 中 心 現(xiàn) 狀 特 征 . 84 三 . 日 本 購(gòu) 物 中 心 趨 勢(shì) 表 現(xiàn) . 85 第 六 節(jié) 歐 洲 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 分 析93 一 . 歐 洲 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 概 況 . 93 二 . 歐 洲 購(gòu) 物 中 心 的 發(fā) 展 前 景 . 99 三 . 歐 洲 大 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 勢(shì) 頭 迅 猛 . 104 四 . 德 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 歷 史 、 現(xiàn) 狀 和 趨 勢(shì) . 104 五 . 葡萄牙打破興建大型購(gòu)物中心之歐洲紀(jì)錄 11 2 第 七 節(jié) 其 他 地 區(qū) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 分 析11 3 一 . 新 加 坡 購(gòu) 物 中 心 的 發(fā) 展 情 況 . 11 3 二 . 新 加 坡 購(gòu) 物 中 心 具 體 情 況 及 其 特 點(diǎn) . 11 6 三 . 印 度 大 規(guī) 模 興 建 西 方 風(fēng) 格 的 購(gòu) 物 中 心 . 121 四 . 巴 西 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 前 景 分 析 . 121 五 . 迪拜購(gòu)物中心入駐商戶數(shù)量堪稱世界之最 122 第三章 2 0 09 中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行形 勢(shì) 探 析 . 125 第 一 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 綜 述125 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 8 頁(yè) 一 . 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 的 歷 史 階 段 剖 析 . 125 二 . 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 基 本 概 況 . 127 三 . 我 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 特 征 . 128 四 . 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 亮 點(diǎn) 分 析 . 130 五 . 我 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 速 度 情 況 . 131 六 . 外 資 搶 灘 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 市 場(chǎng) . 132 第 二 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 開(kāi) 發(fā) 的 影 響 因素 探 析 . 133 一 . 購(gòu) 物 中 心 與 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 緊 密 聯(lián) 系 . 133 二 . 消 費(fèi) 和 生 活 方 式 對(duì) 購(gòu) 物 中 心 的 影 響 . 137 三 . 購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)量與城市化水平的相關(guān)性141 四 . 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 區(qū) 域 分 布 特 征 . 143 第 三 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 區(qū) 域 型 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 透析 147 一 . 區(qū)域型購(gòu)物中心將成購(gòu)物中心發(fā)展新熱點(diǎn) 147 二 . 區(qū) 域 型 購(gòu) 物 中 心 的 定 位 與 特 點(diǎn) . 151 三 . 中 國(guó) 區(qū) 域 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 潛 力 廣 闊 . 175 四 . 中國(guó)區(qū)域型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的問(wèn)題及對(duì)策178 第 四 節(jié) 2009- 20 10 年 購(gòu) 物 中 心 消 費(fèi) 者 心 理 透 析2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 9 頁(yè) 184 一 . 消費(fèi)心理在各類人群及各年齡 段的表現(xiàn)184 二 . 消 費(fèi) 者 購(gòu) 買(mǎi) 行 為 分 析 . 188 三 . 產(chǎn) 品 制 造 環(huán) 節(jié) 的 細(xì) 節(jié) 設(shè) 計(jì) . 209 四 . 產(chǎn) 品 銷(xiāo) 售 環(huán) 節(jié) 的 細(xì) 節(jié) 設(shè) 計(jì) . 212 第 五 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 消 費(fèi) 者 購(gòu) 買(mǎi) 行 為 的 影 響 因 素 分析 218 一 . 個(gè)人因素的影響個(gè)體因素包括有穩(wěn)定因素 和 隨 機(jī) 因 素 ，它 們 對(duì) 個(gè) 體 在 消 費(fèi) 行 為 中 消 費(fèi)者 決 策 都 會(huì) 產(chǎn) 生 一 定 的 影 響 力 。 . 218 二 . 心 理 因 素 的 影 響 . 219 三 . 顧 客 定 位 . 225 第 六 節(jié) 中 國(guó) 高 端 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 情 況228 第 四章 2 0 09 中國(guó)大型購(gòu)物中心運(yùn)行新形勢(shì) 分 析 . 234 第 一 節(jié) 國(guó) 內(nèi) 外 大 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 歷 程234 一 . 大 型 購(gòu) 物 中 心 的 起 源 及 特 點(diǎn) . 234 二 . 我 國(guó) 大 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 歷 程 . 235 第 二 節(jié) 國(guó) 內(nèi) 外 大 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 現(xiàn) 狀2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 10 頁(yè) 237 一 . 國(guó) 內(nèi) 外 s ho p pi l l 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 . 237 二 . 大 型 購(gòu) 物 中 心 可 行 性 研 究 . 240 第 三 節(jié) 我 國(guó) 大 型 購(gòu) 物 中 心 存 在 的 主 要 問(wèn) 題245 一 . 供 求 不 平 衡 . 245 二 . 城市功能配套建設(shè)與大型購(gòu)物中心不協(xié)調(diào) 246 三 . 經(jīng) 營(yíng) 管 理 模 式 缺 乏 . 247 第 四 節(jié) 我 國(guó) 大 型 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 趨 勢(shì)248 一 . 大 型 購(gòu) 物 中 心 有 取 代 百 貨 店 的 趨 勢(shì) . 248 二 . 融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初現(xiàn)249 三 . 全 新 購(gòu) 物 消 費(fèi) 需 求 的 出 現(xiàn) . 249 四 . 大 型 購(gòu) 物 中 心 開(kāi) 發(fā) 熱 度 開(kāi) 始 降 溫 ， 開(kāi) 發(fā) 方式 發(fā) 生 變 化 . 250 第五章 2 0 09 中國(guó)重點(diǎn)區(qū)域購(gòu)物中心運(yùn)行動(dòng) 態(tài) 分 析 . 252 第 一 節(jié) 北京252 一 . 2 0 09 年 第 二 季 度 北 京 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 分 析2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 11 頁(yè) 252 二 . 2 0 09 年 第 三 季 度 北 京 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 分 析253 三 . 郊 區(qū) 型 購(gòu) 物 中 心 在 北 京 市 場(chǎng) 的 挑 戰(zhàn) . 255 四 . 2 0 10 年 北 京 首 地 大 峽 谷 購(gòu) 物 中 心 項(xiàng) 目 分析 259 五 . 未來(lái)兩年北京海淀區(qū)將再新增五大購(gòu)物中心 . 260 第 二 節(jié) 上海260 一 . 2009 年 上 海 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 分 析 . 260 二 . 上 海 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 總 體 情 況 . 264 三 . 上 海 購(gòu) 物 中 心 定 位 轉(zhuǎn) 移 分 析 . 267 四 . 上 海 將 有 新 大 型 購(gòu) 物 中 心 . 269 第 三 節(jié) 廣 東 省275 一 . 廣 東 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 分 析 . 275 二 . 廣 東 購(gòu) 物 中 心 無(wú) 序 發(fā) 展 問(wèn) 題 分 析 . 280 三 . 300 項(xiàng) 目 角 逐 廣 東 購(gòu) 物 中 心 50 強(qiáng) . 282 四 . 2 0 09 年 第 三 季 度 廣 州 購(gòu) 物 中 心 運(yùn) 行 分 析283 五 . 深 圳 第 一 高 樓 將 建 高 檔 購(gòu) 物 中 心 . 284 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 12 頁(yè) 六 . 2010 年 廣 州 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 趨 勢(shì) . 288 第 四 節(jié) 其 他 地 區(qū)292 一 . 天津 . 292 二 . 重慶 . 293 三 . 武漢 . 297 四 . 濟(jì)南 . 2 98 五 . 杭州 . 299 第 六 章 2 00 9- 2 01 0 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 的 開(kāi) 發(fā) 研 究 301 第 一 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 開(kāi) 發(fā) 的 主 要 流 程301 一 . 總 體 概 述 . 301 二 . 調(diào) 研 與 論 證 . 303 三 . 立 項(xiàng) 與 決 策 . 303 四 . 選 址 與 選 型 . 304 五 . 規(guī) 劃 與 設(shè) 計(jì) . 306 六 . 融 資 與 招 商 . 309 第 二 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 的 市 場(chǎng) 調(diào) 查 要 素310 一 . 零 售 市 場(chǎng) 需 求 分 析 . 3 11 二 . 供 給 分 析 . 312 三 . 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 的 分 析 和 生 活 結(jié) 構(gòu) 研 究 . 313 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 13 頁(yè) 四 . 商 業(yè) 發(fā) 展 規(guī) 劃 和 政 策 研 究 . 315 五 . 區(qū) 域 零 售 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 市 場(chǎng) 調(diào) 查 與 分 析 . 315 六 . 典 型 性 調(diào) 查 與 研 究 . 316 七 . 未 來(lái) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 供 應(yīng) 量 分 析 . 317 第 三 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 開(kāi) 發(fā) 的 決 策 基 礎(chǔ) 探 析318 一 . 問(wèn) 題 演 變 的 過(guò)程 . 319 二 . 深入剖析購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)決策的基礎(chǔ)因素321 三 . 開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)真了解消費(fèi)市場(chǎng)的需求情況326 第 四 節(jié) 購(gòu)物中 心 的 選 址 與 立 地 分 析327 一 . 易 達(dá) 性 立 地 區(qū) 位 . 328 二 . 購(gòu) 買(mǎi) 力 經(jīng) 濟(jì) 和 人 口 基 礎(chǔ) 分 析 . 329 三 . 功 能 多 樣 性 商 業(yè) 配 套 設(shè) 施 . 330 四 . 城 市 規(guī) 劃 區(qū) 位 分 析 . 330 五 . 收 益 測(cè) 算 經(jīng) 濟(jì) 狀 況 評(píng) 估 . 331 六 . 物 理 狀 況 建 筑 設(shè) 計(jì) 與 規(guī) 劃 的 基 礎(chǔ) . 331 第 五 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 的 規(guī) 劃 要 點(diǎn) 透 析332 一 . 購(gòu) 物 中 心 的 位 置 . 333 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 14 頁(yè) 二 . 購(gòu) 物 中 心 的 規(guī) 模 . 334 三 . 購(gòu) 物 中 心 的 形 狀 . 334 四 . 購(gòu) 物 中 心 超 級(jí) 市 場(chǎng) 的 位 置 . 335 五 . 停 車(chē) 設(shè) 備 . 336 第 六 節(jié) 淺 析 購(gòu) 物 中 心 的 業(yè) 態(tài) 定 位338 一 . 項(xiàng) 目 區(qū) 位 . 338 二 . 商 圈 條 件 . 339 三 . 項(xiàng) 目 規(guī) 模 . 339 四 . 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) . 340 五 . 商 戶 溝 通 . 340 六 . 建 筑 設(shè) 計(jì) . 340 七 . 業(yè) 態(tài) 分 布 . 340 第 七 節(jié) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 購(gòu) 物 中 心 招 商 租 賃 策 略 分析 341 一 . 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)物中心招商租賃策略分析 341 二 . 架 構(gòu) 有 效 的 招 商 租 賃 . 343 三 . 研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成 (S e na x)344 第 八 節(jié) 發(fā) 展 購(gòu) 物 中 心 的 可 行 性 與 意 義 分 析345 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 15 頁(yè) 第七章 2 0 09 中國(guó)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)狀況解析 . 357 第 一 節(jié) 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 的 經(jīng) 營(yíng) 模 式 與 未 來(lái) 走 向357 一 . 中 國(guó) 的 購(gòu) 物 中 心 應(yīng) 當(dāng) 采 取 何 種 經(jīng) 營(yíng) 模 式 ?359 二 . 純物業(yè)模式下的購(gòu)物中心保持續(xù)經(jīng)營(yíng)策略 364 第 二 節(jié) 購(gòu) 物 中 心 的 綜 合 管 理 研 究 分 析368 一 . 時(shí) 段 劃 分 方 面 的 考 慮 . 369 二 . 做 好 客 源 重 疊 分 析 和 規(guī) 劃 . 370 三 . 使 商 品 趨 向 全 方 位 服 務(wù) 功 能 . 371 四 . 結(jié) 合 個(gè) 別 形 象 ， 塑 造 購(gòu) 物 中 心 的 群 體 形 象371 五 . 注 重 提 升 平 效 . 372 第 三 節(jié) 社 區(qū) 購(gòu) 物 中 心 經(jīng) 營(yíng) 策 略373 一 . 傳 統(tǒng) 型 態(tài) 較 適 合 社 區(qū) 發(fā) 展 . 373 二 . 物 超 所 值 ， 服 務(wù) 卓 越 的 服 務(wù) 理 念 . 374 三 . 零 售 引 力 法 則 確 定 的 依 據(jù) . 375 四 . 社 區(qū) 購(gòu) 物 中 心 經(jīng) 營(yíng) 參 考 面 積 . 375 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 16 頁(yè) 五 . 多 元 化 組 合 ， 營(yíng) 造 都 市 生 活 樂(lè) 園 . 376 六 . 一 次 性 購(gòu) 足 所 需 的 商 品 數(shù) ， 以 及 設(shè) 想 的 定價(jià) 方 法 . 376 七 . 集 約 化 管 理 ， 連 鎖 化 經(jīng) 營(yíng) . 377 第 四 節(jié) 現(xiàn) 代 大 型 購(gòu) 物 中 心 持 續(xù) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 的 戰(zhàn) 略思路 378 一 . 關(guān) 于 商 場(chǎng) 經(jīng) 營(yíng) 管 理 的 基 本 思 路 . 379 二 . 商 場(chǎng) 旺 場(chǎng) 的 最 主 要 手 段 . 380 三 . 關(guān) 于 推 廣 方 式 . 380 四 . 推 廣 活 動(dòng) 可 與 商 家 聯(lián) 辦 . 381 五 . 管理 商 場(chǎng) 的 心 態(tài) 要 擺 正 . 381 六 . 強(qiáng) 力 打 造 和 長(zhǎng) 久 保 持 大 型 購(gòu) 物 中 心 的 時(shí)尚 座 標(biāo) 、 資 訊 坐 標(biāo) 形象 . 382 七 . 關(guān) 于 貨 品 /商 戶 組 合 的 問(wèn) 題 . 383 八 . 將人流吸引過(guò)來(lái)是經(jīng)營(yíng)管理公司的主要任務(wù) . 383 九 . 人 流 導(dǎo) 向 是 經(jīng) 營(yíng) 管 理 的 另 一 工 作 重 點(diǎn) . 384 十 . 與 大 型 超 市 聯(lián) 動(dòng) ， 最 大 限 度 地 利 用 大 型 超市 帶 來(lái) 的 人 流 . 384 十一 戰(zhàn)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的三 個(gè) 重 要 時(shí) 期 . 385 十二 營(yíng)管理首先要考慮成本2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 17 頁(yè) 問(wèn)題 385 十三 的 成 功 需 要 培 育 期 ， 放 水 養(yǎng) 魚(yú) 必不 可 少 . 386 十四 五 分 成 方 案 可 考 慮387 十六 經(jīng) 營(yíng) 管 理 這 張 牌387 十七 認(rèn) 識(shí) 和 理 解 商 場(chǎng) 統(tǒng) 一 運(yùn) 營(yíng) / 經(jīng) 營(yíng) 的 重要性 389 十八 終 維 護(hù) 商 場(chǎng) 的 產(chǎn) 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 黃 金 比 例390 第 五 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 的 完 整 行 銷(xiāo) 推廣 方 案 探 析 . 391 一 . 創(chuàng) 造 特 色 形 象 和 產(chǎn) 品 展 示 . 393 二 . 實(shí) 行 顧 客 導(dǎo) 向 的 滿 足 需 求 規(guī) 劃 . 394 三 . 擬 定 行 銷(xiāo) 推 廣 策 略 . 400 四 . 組 成 行 銷(xiāo) 推 廣 的 專 業(yè) 團(tuán) 隊(duì) . 407 五 . 行 銷(xiāo) 推 廣 的 種 類 及 執(zhí) 行 . 409 第八章 2 0 09 中國(guó)重點(diǎn)大型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)狀 況 分 析 . 412 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 18 頁(yè) 第 一 節(jié) 中 關(guān) 村 廣 場(chǎng) 購(gòu) 物 中 心412 一 . 中 關(guān) 村 基 本 簡(jiǎn) 介 . 412 二 . 中 關(guān) 村 位 置 和 交 通 . 413 三 . 中 關(guān) 村 購(gòu) 物 環(huán) 境 . 413 四 . 中 關(guān) 村 區(qū) 域 優(yōu) 勢(shì) . 414 五 . 中 關(guān) 村 項(xiàng) 目 定 位 與 業(yè) 態(tài) 布 局 . 414 六 . 2009 年 公 司 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 分 析 . 415 七 . 2009 年 公 司 經(jīng) 營(yíng) 情 況 . 421 八 . 公 司 未 來(lái) 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 . 421 第 二 節(jié) 新華南 L （ 生 活 城 ）424 一 . 新 華 南 L 基 本 簡(jiǎn) 介 . 424 二 . 華南 L 的 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 環(huán) 境 . 426 三 . 新 華 南 L 的 整 合 之 路 分 析 . 427 四 . 新 華 南 L 未 來(lái) 發(fā) 展 展 望 . 429 第 三 節(jié) 北 京 金 源 時(shí) 代 購(gòu) 物 中 心433 一 . 基 本 簡(jiǎn) 介 . 433 二 . 金源 L 發(fā) 展 機(jī) 遇 與 挑 戰(zhàn) . 434 三 . 金源 L 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu) 勢(shì) 分 析 . 440 第 四 節(jié) 廣州正佳廣場(chǎng)2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 19 頁(yè) 441 一 . 基 本 簡(jiǎn) 介 . 441 二 . 正 佳 廣 場(chǎng) 經(jīng) 營(yíng) 狀 況 . 451 三 . 正 佳 對(duì) 商 業(yè) 的 影 響 . 452 四 . 正 佳 廣 場(chǎng) 的 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 剖 析 . 455 五 . 發(fā) 展 前 景 . 468 第 五 節(jié) 深 圳 華 潤(rùn) 中 心 （ 萬(wàn) 象 城 ）468 一 . 基 本 簡(jiǎn) 介 . 468 二 . 萬(wàn) 象 城 的 經(jīng) 營(yíng) 理 念 透 析 . 470 三 . 萬(wàn) 象 城 的 營(yíng) 銷(xiāo) 思 路 分 析 . 473 四 . 萬(wàn) 象 城 的 物 業(yè) 管 理 策 略 探 討 . 478 第 六 節(jié) 中 國(guó) 其 他 重 點(diǎn) 大 型 購(gòu) 物 中 心 簡(jiǎn) 析479 一 . 興 力 達(dá) 商 業(yè) 廣 場(chǎng) . 479 二 . 海 南 第 一 ma . 480 三 . 上 海 正 大 廣 場(chǎng) . 480 四 . 中 華 廣 場(chǎng) . 481 五 . 愛(ài) 家 民 族 園 購(gòu) 物 中 心 . 481 六 . 天 河 城 廣 場(chǎng) . 481 第九章 2 0 10 中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展前景及趨 勢(shì) 分 析 . 483 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 20 頁(yè) 第 一 節(jié) 2010- 20 1 3 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 前 景 展 望483 一 . 中 國(guó) 開(kāi) 發(fā) 購(gòu) 物 中 心 具 有 巨 大 潛 力 . 483 二 . 長(zhǎng) 三 角 地 區(qū) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 趨 勢(shì) 預(yù) 測(cè) . 484 三 . 購(gòu) 物 中 心 的 未 來(lái) 發(fā) 展 方 向 探 析 . 484 四 . 購(gòu) 物 中 心 的 未 來(lái) 商 業(yè) 模 式 剖 析 . 488 第 二 節(jié) 2010- 20 13 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 的 影 響 因素 491 一 . 人 口 區(qū) 位 變 化 和 老 齡 化 趨 勢(shì) . 491 二 . 電 子 商 務(wù) 的 興 起 . 494 三 . 網(wǎng) 上 購(gòu) 物 的 高 速 發(fā) 展 . 496 四 . 影 響 郊 區(qū) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 因 素 . 499 第 三 節(jié) 2010- 20 13 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 發(fā) 展 趨 勢(shì) 分 析504 一 . 購(gòu) 物 中 心 漸 成 商 業(yè) 地 產(chǎn) 主 流 . 504 二 . 中國(guó)購(gòu)物中心邁向金融與運(yùn)營(yíng)并進(jìn)時(shí)代509 三 . 購(gòu) 物 中 心 逐 漸 朝 小 型 化 發(fā) 展 . 514 四 . 泛 購(gòu) 物 中 心 成 發(fā) 展 趨 勢(shì) . 518 五 . 區(qū) 域 型 購(gòu) 物 中 心 或 成 主 流 . 519 第 四 節(jié) 2010- 20 13 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 營(yíng) 銷(xiāo) 要 素 走 勢(shì)分析 526 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告 目錄 第 21 頁(yè) 第十章 2 0 09 中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境解析 . 534 第 一 節(jié) 2009- 20 1 0 年 中 國(guó) 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 分 析534 一 . 2009 年 我 國(guó) 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 情 況 . 534 二 . 城 鄉(xiāng) 居 民 家 庭 人 均 可 支 配 收 入 . 538 三 . 恩 格 爾 系 數(shù) . 539 四 . 2008- 20 0 9 年 我 國(guó) 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 景 氣 指 數(shù) 情 況540 五 . 我 國(guó) 居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 監(jiān) 測(cè) 分 析 . 540 六 . 存 貸 款 利 率 變 化 . 540 七 . 財(cái) 政 收 支 狀 況 . 541 八 . 2 0 10 年 我 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 和 市 場(chǎng) 的 基 本 趨 勢(shì) 分 析543 第 二 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 政 策 環(huán) 境分析 547 一 . 購(gòu) 物 中 心 開(kāi) 發(fā) 的 經(jīng) 濟(jì) 背 景 和 政 策 . 547 二 . 我國(guó)將采取七大措施搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)552 三 . 中 國(guó) 起 草 大 型 購(gòu) 物 中 心 監(jiān) 管 規(guī) 定 . 558 第 三 節(jié) 2009- 20 10 年 中 國(guó) 購(gòu) 物 中 心 產(chǎn) 業(yè) 社 會(huì) 環(huán) 境分析 564 2010中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與投資前景預(yù)