東澤盛海景花園度假村 可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 1 目背景 1 目概況 2 究結論及建議 3 第二章 項目建設背景及必要性 5 際旅游島大背景下的海口房地產(chǎn)市場 5 口城市規(guī)劃和建設 7 口黃金海岸線 10 目建設的必要性 12 第三章 市場需求分析 15 南省和?？谑薪?jīng)濟發(fā)展概況 15 口市房地產(chǎn)發(fā)展概況 21 口房地產(chǎn) 2010 年的發(fā)展趨勢 23 目周邊樓盤銷售情況 25 目定位 27 目 析 28 第四章 建設地點及建設條件 30 設地點 30 建場址條件 30 第五章 項目規(guī)劃與建設方案 32 目規(guī)劃 32 體設計方案 36 構設計 39 排水設計 41 氣設計 47 通設計說明 51 2 防方案 55 第六章 節(jié)能設計方案 59 目概況 59 目合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范 59 目能源消耗種類和數(shù)量分析 60 目建筑措施情況 61 第七章 環(huán)境影響評價 65 境質量標準依據(jù) 65 目建設與運營對環(huán)境的影響 65 境保護設計 66 境保護措施 67 境影響評價 68 第八章 消防措施及安全措施 70 防措施 70 全措施 70 第九章 項目組織機構及建設管理 72 目組織機構 72 力資源配置 72 目建設管理 73 第十章 工程招標 75 目招標范圍 75 標組織形式及招標方式 75 投標程序 76 第十一章 項目建設實施進度 77 設工期 77 度安排 77 目實施進度表 77 3 第十二章 投資估算與資金籌措 78 資估算 78 金籌措 82 第十三章 財務評價 83 價依據(jù) 83 售及經(jīng)營收入估算 83 本估算 84 潤總額 85 償能力分析 85 務評價指標 85 感性分析 86 合財務評價 88 第十四章 社會效益評價 89 目對社會的影響 89 目與所在地互適性分析 89 第十五章 結論與建議 90 論 90 議 90 附件： 財務評價表。 附圖： 項目總平面布置示意圖； 項目部分建筑效果圖。 1 第一章 總 論 目背景 目名稱 東澤盛海景花園度假村 設 單位 概況 海南 天地通咨詢服務 有限 公司 法定代表人：吳駿東 單位住所：?？谑腥嗣翊蟮?33 號黃山大廈 1704 房 制單位 海南華鵬工程咨詢有限公司 ； 資格證書編號：工咨丙 12620060005。 制依據(jù) （ 1） 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； （ 2） 民用建筑設計通則（ 0352 （ 3） 住宅建筑設計規(guī)范（ 0096 （ 4） 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 2005 年版）； （ 5） 人防防空地下室設計規(guī)范（ 0038 （ 6） 人民防空工程設計防火規(guī)范 （ (2001 年版 )； （ 7） 汽車庫建筑設計規(guī)范（ 00 （ 8） 汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（ （ 9） 公共建筑節(jié)能設計標準 ( （ 10） 居住建筑節(jié)能設計標準 （ )63 （ 11） 建筑采光設計標準（ 50033 2 （ 12） 工程建設標準強制性條文房屋建筑部分（ 2002 年版）； （ 13） 海南省公共建筑節(jié)能設計標準（ 3 （ 14） 國家、部委、省現(xiàn)行的其它設計規(guī)范、標準和定額； （ 15） 建設單位提供的其它意見、資料等； （ 16） 海南天地通咨詢服務有限公司 與海南華鵬工程咨詢有限公司簽定的編制項目可研報告合同書 。 行性研究報告研究范圍 本研究工作范圍主要是市場 分析及項目定位，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。 目概況 目建設地點 項目 選址位 于 ?？谑?盈濱半島 旅游 度假區(qū) 永慶大道東 附近 ，規(guī)劃地塊面積 為 頃 。 目建設規(guī)模 及內(nèi)容 本項目為集商業(yè)、住宅為一體的綜合商住小區(qū)。本 項目 建設內(nèi)容為建筑用地紅線內(nèi)的建筑、結構、給排水、消防 、道路廣場、景觀綠化、 籃球場、游泳池、 會所、 室外停車場等 。 項目共由 10 棟 9 層的住宅樓 、 40 棟聯(lián)排別墅、 60 棟獨棟別墅 、 1 棟會所 和 1 棟 酒店 組成。 總用地面積 約 為 149443 （折算 頃）， 總建筑面積約 125330 ，其中 地上建筑面積為 119020 （ 住宅 和別墅 108820 ，會所 3000 ， 酒店 7200 ） ，地下 室 面積 6310 。 共有停車位 510個，其中地上 302 個，地下 208 個。 要建設條件 3 建設場地緊鄰 永慶大道東 ，交通條件便利。水、電、等城市管網(wǎng)完備，能源供應情況良好。 目總投資及資金籌措 東澤盛海景花園度假村 開發(fā)建設投資 為 元。所 需資金來源 為銀行貸款 20000 萬元，其余 由企業(yè)自籌解決。 要經(jīng)濟技術指標表 序號 項目 單位 指標 備注 1 總用地面積 m 149443 頃 2 總建筑面積 m 125330 上建筑 m 119020 宅 m 67500 墅 m 41320 店 m 7200 所 m 3000 下建筑 m 6310 不 計入 容積率 3 建筑占地面積 m 25150 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化面積 m 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場面積 m 6500 9 機動車位 個 510 下 個 208 上 個 302 10 戶數(shù) 戶 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 究結論及 建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè) 4 政策，開發(fā)用地使用權已取得 ， 現(xiàn)場建設條件具備。本項目開發(fā)土地位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) ，項目建成后將大大改善 項目區(qū)域 的面貌。 針對 海南房地產(chǎn)項目建設逐步多元化 ，以及 ?？谑?的房地產(chǎn)市場特點，本項目規(guī)劃為中高檔生態(tài)住宅，根據(jù)對 ?？谑?住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 從現(xiàn)狀 來看，項目建設用地周圍環(huán)境有待改善，建議建設單位爭取地方政府的支持， 加大 改善周圍環(huán)境， 這有利 于 項目規(guī)劃目標的實現(xiàn)。 從目前房地產(chǎn)市場 分析，銷售價格開始出現(xiàn)下滑，應加強營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 5 第 二 章 項目建設背景及必要性 際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場 2009 年，在國際金融危機背景下，海南房地產(chǎn)開發(fā)增長勢頭不減，房地產(chǎn)投資規(guī)模居 20 個投資行業(yè)之首。 2009 年 1，全省房地產(chǎn)投資累計完成 元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 在列入統(tǒng)計的 20 個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達 增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。 2006 年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長，年均增幅達 30%以上，商品住房銷售年均增幅 上，其中 65%以上的商品房銷往省外。海南省房地產(chǎn)的快速發(fā)展直接帶動了以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，推動了海南省經(jīng)濟社會平穩(wěn)快速發(fā)展。 2009 年前三季度，海南省房地產(chǎn)業(yè)銷售勢頭強勁，區(qū)域經(jīng)濟活力明顯增強，并且開發(fā)投資繼續(xù)擴大。前三季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 元，同比增長 超過 2008 年全年 元的投資總量，房地產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢。 2010年 1月 4日，國務院辦公廳發(fā)布了國務院關于推進 海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見，計劃到 2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對此，國務院要求各有關部門高度重視，并表示在政策、資金、項目安排等方面給予特殊扶持。 這標志著 海南國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，并且在意見中明確提出海南國際旅游島建設發(fā)展的六個戰(zhàn)略，包括要把海南建成我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)；世界一流的海島休閑度假旅游目的地；全國生態(tài)文明建設示范區(qū)；國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺；南海資源開發(fā)和服務基 6 地以及國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀 起了軒然大波，海南各地的房價也是水漲船高， 海南一時之間成為全國矚目的焦點，開發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，海口房價仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場更出現(xiàn)購房如買 “白菜 ”的局面，新盤推出即售罄，各個樓盤無房可售，出現(xiàn)了市場供不應求的緊張狀況，既讓島內(nèi)島外人士對海南國際旅游島紛紛看好，也讓人們增加了對海南國際旅游島是否會變成海南國際房產(chǎn)島的擔心。面對這種房價暴漲的情況， 1月 16日海南省政府及時出臺關于土地政策的兩個暫停 “暫停商業(yè)性經(jīng)營土地出讓和暫停審批新的項目 ”，更是加深了人們對海南的看好，紛紛投資海南，各樓 盤也出現(xiàn)部分捂盤惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常秩序。 在國際旅游島建設背景下，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨前所未有的機遇。 與全國內(nèi)地部分大城市商品房成交量出現(xiàn)萎縮下滑的情況相反，?？谑袌鍪自卤憩F(xiàn)依然強勁，成交量和成交均價繼續(xù)穩(wěn)步提升，海南國際旅游島的獲批吸引了國內(nèi)國外大批客戶到訪，?？诜康禺a(chǎn)市場火熱，需求旺盛，強烈顯現(xiàn)供不應求之狀。 2 月，海口商品房市場供應量為 平方米，商品房成交量為 平方米，供應成交呈現(xiàn)雙雙下跌，但供應量與成交量相比略顯不足，市場依然呈現(xiàn)房源緊張情況。 國 務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見明確要求海南 “積極引導和發(fā)展與旅游業(yè)相適應的房地產(chǎn)業(yè)，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療 7 養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營 ”。 2009 年?？?60%、三亞 80品房是由島外來購買的，并且主要是購買二套房、三套房，這些人來海南買房最終是買海南的自然環(huán)境，由于海南是中國唯 一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來的需求肯定是越來越旺盛。 把海南建設成為 “世界一流的海島休閑度假旅游目的地 ”及 “度假天堂 ”是建設國際旅游島的重要戰(zhàn)略定位之一?？梢哉f作為以 “休閑度假 ”為內(nèi)容的房地產(chǎn)開發(fā)投資成為今后海南地產(chǎn)的一個投資主題，據(jù)一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 1 至 11 月份全省房地產(chǎn)投資累計完成 額完成年初 200 億元投資目標的 同比增長 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2009 年以來，涌入海南投資房地產(chǎn) 的資金超過 1000 億元人民幣。面對巨大的島外休閑度假房地產(chǎn)市場， “休閑度假地產(chǎn) ”不僅是眼前，更將成為未來海南房地產(chǎn)資金聚集的行業(yè)。 口城市規(guī)劃和建設 ?？谑锌傮w規(guī)劃（ 2005出了 “中強、西拓、東優(yōu)、南控 ”的?？谥鞒菂^(qū)空間布局結構發(fā)展原則。 中強：強化與完善中心組團建設，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境。 西拓；鼓勵中心組團建設用地的西向拓展，注重長流組團、老城組團的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團的產(chǎn)業(yè)增長點。 東優(yōu)：選擇恰當時機，擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性地開發(fā) 江東組團。江東組團的開發(fā)要注重開發(fā)品質而不是開發(fā)的規(guī)模。要優(yōu)先考慮人口密度低、土地開發(fā)價值高的項目，注重與環(huán)境相協(xié)調。 8 南控：控制城市向南發(fā)展，保護城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。 城市發(fā)展總目標：把?？诮ㄔO成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務設施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。 城市發(fā)展階段性目標： 2010 年，?？谑袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值預計達到530 億元。城市綜合經(jīng)濟實力顯著提高，對瓊北區(qū)域的輻射帶動作用增強， 全面實現(xiàn)小康社會的奮斗目標，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到 2020 年，海口市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1390 億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，并在全省率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設成為在國際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風光為特色的綠色生態(tài)城市。進一步強化?？谧鳛槿〗?jīng)濟中心城市地位，提升省會城市的服務功能，重點發(fā)展交通運輸、文化教育、商貿(mào)流通、旅游服務等第三產(chǎn)業(yè)，增強海口對全省的綜合輻射與帶動作用。 根據(jù)?？谑锌傮w規(guī)劃的布局，從城市發(fā)展區(qū)域的開發(fā)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)集中程度、自然資源的利用評價和基礎 設施的開發(fā)條件等因素的分析，影響到項目區(qū)的中心組團將定位為：重點完善面向島內(nèi)的中心服務功能（省會服務、居住、產(chǎn)業(yè)中心、金融商貿(mào)、文化中心、旅游接待等）。 近期發(fā)展建設重點為：中心組團 ， 啟動大英山城市中心區(qū)的建設；以道路建設和環(huán)境整治帶動舊城和城中村改造，實施 “一園兩湖 ”改造工程；完善道路網(wǎng)建設；調整和增加文教、體育、衛(wèi)生等公共設施；進一步建設金盤工業(yè)區(qū)、藥谷工業(yè)園區(qū)；加快給排水管網(wǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、城市安全等市政基礎設施建設。 9 ?？谑性诮?jīng)濟結構調整綱要中，將 “兩地一中心 ”作為總體發(fā)展戰(zhàn)略。在 “十一五 ”規(guī)劃綱要中提 出了培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快新型工業(yè)化進程，加快發(fā)展先進制造業(yè)，努力打造 “娛樂之都 ”，加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)，進一步加強海口作為全省以高新技術產(chǎn)業(yè)為導向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務中心的戰(zhàn)略地位；加快城市化進程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強區(qū)域協(xié)調，把海口建設成為聚集能力和輻射帶動能力強、生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境優(yōu)越的熱帶濱海綠色溫馨城市；深入實施 “文化立市 ”、 “科教興市 ”和 “人才強市 ”戰(zhàn)略，加快發(fā)展社會 事業(yè)，推進和諧海口建設；加快體制創(chuàng)新，擴大對外開放，進一步完善社會主義市場經(jīng)濟體制， 2010 年努力實現(xiàn)建設寬裕型小康社會的目標，跨入全國先進城市行列。 根據(jù)?？谑锌傮w規(guī)劃確定的城市布局結構，?？诘穆糜伟l(fā)展體系從空間上可以概括為 “三帶、一軸、一中心 ”的規(guī)劃結構。 （ 1）三帶 為?？谖骱０堵糜螏?、東海岸旅游帶和城市外圍旅游帶。西海岸旅游帶西至熱帶海洋世界，東至海甸島，包括熱帶海洋世界旅游區(qū)、假日海灘旅游區(qū)和?？诤诵臑I水區(qū)旅游區(qū)。其中西海岸旅游帶和東海岸旅游帶構成了?？谑袨I海旅游的主要內(nèi)容，城市外圍旅游帶將是?？谑新糜蔚挠袡C補充以及發(fā)展腹地。 （ 2）一軸 指以南渡江風光游覽帶為主的城市水系旅游軸，包括南渡江森林公園和南渡江風光帶，即是對海口市城市景觀的豐富，同時也是對海 10 口旅游特色的一大提升。這將作為?？谑新糜谓诮ㄔO的亮點。 （ 3）一中心 指的是以大英山城市中心區(qū)為主的都市旅游區(qū)和以瓊山老城為主的歷市史文化旅游區(qū)的結合，包括?？谥行膮^(qū)、海口江東組團中心、南洋風情購物區(qū)和瓊山歷史文化區(qū)。是?？诼糜畏盏暮诵牡貛?，集中體現(xiàn)了?？诘亩际行蓍e旅游、歷史文化旅游、商務購物旅游的內(nèi)容。 口黃金海岸線 綿長而優(yōu)質 的黃金 海岸線是?？谧顚氋F的和最自豪的資源，而 富饒的 濱海資源，無疑是催生休閑產(chǎn)業(yè)的溫床。南渡江及其支流 的 穿城而過，在城市中心形成江海匯流的自然奇觀，使海口的濱海特色無與倫比、天然成趣。市區(qū)濱水地區(qū)經(jīng)過多年的建設已經(jīng)具備了成 為“ 黃金旅游走廊 ” 的條件，從新埠島到西海岸（規(guī)劃為 “ ?？诤诵膮^(qū)濱海區(qū)域 ” ）沿途匯集了 融匯佛教文化的永慶寺、亞洲最大的鳥語林公園 金鑫鳥語林公園、 金鑫國家足球訓練基地 、 海口火車站、海南國際會展中心、 熱帶海洋世界、假日海灘、 印象 海南島、國際輪滑賽場、西秀海灘、水上運動基地、觀景臺、游艇碼頭、萬綠園 、世紀公園、復興城步行街區(qū)、高爾夫球練習場、新港碼頭、新埠島水上美食城等多種景點和消費場所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高爾夫）、樂（休閑、娛樂）、觀景（世紀大橋、城市輪廓線）等多種旅游要素。這是一條充滿?？谔厣惋L情海岸線，也是一條初具規(guī)模雛形的休閑海岸。未來這里還將興建海上娛樂園等眾多大型設施。 若與此緊密關聯(lián)的房地產(chǎn)尤其是別墅在此興建，無疑會對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)的高端客群形成強大的吸引力與產(chǎn)生極大的震撼，在此度假消費與投資也將成為可預期的時尚和選擇。 11 盈濱半島 位于 ?？诤诵膮^(qū)濱海區(qū)域內(nèi)，距?？谑兄?心僅 18 公里，距?？诿捞m國際機場 30 公里。東接海口市濱海西路，緊臨西線高速公路，及?？诃h(huán)城公路，西、北、南三面瀕臨大海，陽光、沙灘、椰風、海浪、溫泉等一應俱全，堪稱世界旅游黃金地帶。距海口火車站僅公里，出入、觀光都十分方便。盈濱半島作為?？谑幸?guī)劃中的新區(qū)，已被納入 2005 2020 年 “ ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃綱要 ” ，無疑是?？谶@頂海南島皇冠上一顆璀璨的明珠。隨著國家一類口岸馬村港的正式對外開放，?？谑袨I海西延線的開通，盈濱半島的開發(fā)前景非?？春谩．斍昂Ｄ险攸c抓好?？?、三亞和博鰲特別規(guī)劃區(qū)三大板塊開發(fā)建設，啟動 一批高檔次的旅游房地產(chǎn)項目。進一步發(fā)揮海南人居環(huán)境優(yōu)勢，引進一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商成片開發(fā)，提升海南房地產(chǎn)業(yè)品位和開發(fā)檔次，把海南建設成亞洲高檔休閑度假旅居基地?？梢姡谌绱肆己玫膬?nèi)外部條件下， 海南天地通咨詢服務有限公司 提出建設 “ 東澤盛海景花園度假村 ” 項目，無疑突顯了及時性和正確性。項目建成后，將為美麗的海岸線增添一道獨特、秀麗的風景線，有助于轉變海南旅游中 “ 南中北輕、東旺西衰 ” 的發(fā)展格局，優(yōu)化海南旅游結構，推進海南旅游升級轉型。同時對加快?？诔鞘谢M程，改善城市面貌，繁榮城市經(jīng)濟，增加地方財政收入，擴大 就業(yè)和再就業(yè)空間，提高人民收入，改善人們的居住條件和環(huán)境，發(fā)展?？谛蓍e經(jīng)濟，提高旅游效益，提高城市的綜合服務功能都將產(chǎn)生重大影響。從而帶來社會的大開放，使信息流、物資流和資金流進一步的融合，生態(tài)環(huán)境也將進一步得到改善，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善相關基礎設施和拉動周邊經(jīng)濟的發(fā)展。 本項目的建設就是在上述背景下提出的。 12 目建設的必要性 建和諧社會的需要 構建社會主義和諧社會，是我們黨從全面建設小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項重大任務，適應了我國改革發(fā)展進入關鍵 時期 的 客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。我們所要建設的社會主義和諧社會，應該是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。處理好居民的住房住宿問題，有利于實現(xiàn)好、維護好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益，提高現(xiàn)代改革決策的科學性、改革措施的協(xié)調性，使各項改革取得更大成效。因此，建設 該項目 是解決居民住房問題，同時也是構建和諧社會的需要。 目的建設將帶動海口城市建設的高水平發(fā)展 由于歷史的原因，海口中心城區(qū)的城市建設水平不是很高，建筑雜而亂，市政配套設施不建全，道路 網(wǎng)結構也不 合 理，城市的景觀也不盡如人意，目前的城市中心區(qū)建設過密，綜合建筑密度在 45左右，整個城市建設一度呈 “中心聚集、遍地開花 ”的無序蔓延態(tài)勢。其中既有 “見縫插針 ”的高樓，也有密集成片的城中村，整體上未能形成帶狀、組團式發(fā)展格局。中心城的高密度、高容積率的建設直接后果就是導致城市環(huán)境質量的下降，調整改造的成本巨大。海口作為一個年輕的省會城市，肩負著統(tǒng)領海南、振興海南的重任。從省域經(jīng)濟、文化、交通中心的功能出發(fā)，本次規(guī)劃編制應著重解決城市的產(chǎn)業(yè)空間布局與自然環(huán)境協(xié)調的發(fā)展關系，通過高水平的城市基礎設施建設 ，為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的空間拓展打下良好的基礎。 作為一個地域條件優(yōu)良的濱海城市，?？谟兄c其他內(nèi)陸城市所 13 不同的特點，?？诘靥師釒В募境＞G，河湖密布，陽光沙灘，是適宜發(fā)展旅游的城市；氣候適宜，雨量充沛，空氣清新，有利健康，是適宜居住的城市。這是?？诘沫h(huán)境特點賦予城市本身有別于其他城市的特殊性，也是?？诳梢园l(fā)揮特色功能的優(yōu)勢條件。 根據(jù)新?？诔鞘姓w規(guī)劃要求，需要提升中心區(qū)，拓展兩翼，帶動腹地。這就要求必須依據(jù)城區(qū)功能布局特征，加強功能配套與完善，突出中心城區(qū)的功能地位與作用。完善的市政建設，方便居民生活 社區(qū)，良好的居住環(huán)境，將帶動?？诔鞘薪ㄔO的高水平發(fā)展，將成為海口具有代表性的示范區(qū)域。項目的實施對海口市城市整體功能提升有促進作用。 目建設對增加項目公司的投資收益具有重要的意義 隨著海南國際旅游島的建設，大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，今年 1 月份，海南省全省房屋銷售 元，這個數(shù)字超過 2009 元的 1/3，達到 2008 年全年銷售額 元的 3/4。從 銷售面積上看， 2009 年海南全省銷售面積達到了 560 萬平方米，達到了歷史新高。其中 12 月份的銷售面積最多，達到 平方米，銷售價格達 元，幾乎等于 9 月、 10 月、 11 月三個月的銷售總額。而2010 年 1 月份，銷售面積繼續(xù)擴大，達到了 平立米，銷售面積比 12 月份增長了 但從銷售價格上看，卻比 12 國家統(tǒng)計局海口調查隊調查資料顯示， 2 月份?？诜績r在 1月飆升的基礎上，繼續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計， 2 月份，全市房屋銷售價格同比上漲 漲幅比 1 月份高 百 分點 ;環(huán)比上漲 14%，漲幅比 1 14 月份低 百分點。其中，新建商品房同比上漲 漲幅比 1 月份高 百分點 ;環(huán)比上漲 漲幅比 1 月份低 百分點。 目前海南房價和國內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)，海南的發(fā)展走向看，房價還有上漲的空間。同時隨著國際旅游島的建設，海南四季如春的氣候和巨大的發(fā)展?jié)摿τ诒姸囵B(yǎng)老度假者和投資客具有致命的誘惑力。在未來很長一段時間內(nèi)，這種狀態(tài)不會改變，只會加劇?？梢灶A計項目完成后，按目前?？诜康禺a(chǎn)的發(fā)展趨勢，必然可以實現(xiàn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的增值，這對于公司 的投資收益具有重要的意義，由于 項目 的增值必然會帶動周邊土地的增值，將直接為項目公司帶來巨大的投資性收入。 綜上所述，本項目是一項利國 強民的工程，項目建設是完全必要的。 15 第三章 市場需求分析 南省和?？谑薪?jīng)濟發(fā)展概況 南省經(jīng)濟發(fā)展概況 2009 年，在一攬子經(jīng)濟刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟運行較快地扭轉了上年第四季度下滑的態(tài)勢，在上升通道上加快回升。初步核算，全年全省生產(chǎn)總值 元，按可比價格計算，比上年增長 從動態(tài)變化看，一季度 長 上半年 長 前三季度 長 全年 長 呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運行態(tài)勢。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值 19166 元，增長 按當年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值達到 2805 美元，向著全面建設小康社會目標穩(wěn)健邁進。 地方財政收入實現(xiàn)較快增長。在經(jīng)濟加快增長的同時，地方財政收入也持續(xù)加快回升。全年全省全口徑一般預 算收入 元，比上年增長 高于 長 7 個百分點。其中，元，增長 比全國財政收入預計增長 百分點。從動態(tài)看，一季度地方一般預算收入增長 全年增長 特別是 9、 10、 11、 12 月份財政收入大增，分別增長 呈加速上升趨勢。按各項稅收分，營業(yè)稅增長 契稅增長 企業(yè)所得稅增長 城市維護建設稅增長 個人所得稅增長 16 重點項目投資規(guī)模明顯擴大。 2009 年全省 105 個重點項目完成投資 486 億元，比上年增長 電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能東方電廠一期、海口港二期、叉河一期 100 萬噸水泥、國投三期 200 萬噸水泥、海宇 20 萬噸鍍錫薄板等竣工投產(chǎn)或運營；東環(huán)鐵路、大廣壩二期、洋山地區(qū)土地整理與生態(tài)恢復、 絡建設、東方四更風電一期、神州半島開發(fā)區(qū)、石梅灣旅游開發(fā)區(qū)、香水灣、清水灣、土福灣、永慶旅游區(qū)、三亞灣新城、馬村港擴建一期等一批重點項目投資進展較快，完成進度達到 90%以上；航天發(fā)射場、 80 萬噸甲醇、海口至屯昌高速公路、海口國際會展中心、中海油精細化工等陸續(xù)開工建設。 基礎設施日趨完善 , 20 年來，元，是建省辦經(jīng)濟特區(qū)前 38 年投資總和的 ，交通、通訊、電力等基礎設施不斷完善，為大規(guī)模開發(fā)海南營造了良好的硬環(huán)境。航空運輸實現(xiàn)歷史性跨越。在全國率先開放第三、第四、第五航權，?？诿捞m國際機場、三亞鳳凰國際機場開通民用航線由 1987 年的 5 條增加到 474 條，旅客吞吐量在全國 148 個機場中分別位居第 17位和 20 位，海南航空股份有限公司成為全國四大航 空公司之一。而 海南省第三個國際機場 瓊海博鰲機場，已獲國家民航總局正式批準建設，計劃于 2010 年動工。 現(xiàn)代港口體系基本建成。全省有?？诟?、洋浦港、八所港、三亞港、?？谛赂鄣却笮「劭?24 個，萬噸級泊位由1987 年的 3 個增至 2007 年的 31 個；專營和兼營海洋運輸?shù)墓?100多家，各類船舶 712 艘，總噸位達 噸，其中遠洋貨輪 10 余艘。2007 年，主要港口貨物吞吐量由 1987 年的 770 萬噸增至 4511 萬噸，增長 ，年均遞增 新型市場體系初步形成。 2009 年海南全社會消費品零售總額完成 17 533 億元，同比增長 拉動地區(qū)生產(chǎn)總值增長