2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 1 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 摘 要 一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)狀況 （一）開發(fā)融資市場(chǎng) 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。 2009 年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。其中，商品住宅投資 億元，比 上年增長(zhǎng) 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 57128 億元，比上年增長(zhǎng) 其中，國(guó)內(nèi)貸款 11293 億元，增長(zhǎng) 利用外資 470 億元，下降 企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長(zhǎng) 其他資金 27459 億元，增長(zhǎng) 在其他資金中，定金及預(yù)收款 15914 億元，增長(zhǎng) 個(gè)人按揭貸款 8403 億元，增長(zhǎng) （二）購(gòu)房融資來源 我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 比增長(zhǎng)超過 43%，比上年末高 30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá) 40%和 79%。 2009年個(gè)人購(gòu)房貸款新增 為 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款 3749億元，增長(zhǎng) 個(gè)人按揭貸款 2193億元，增長(zhǎng) 主要由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長(zhǎng)提供了動(dòng)力，其占比由去年同期的 36%提升到 42%，占比位居各項(xiàng)資金來源之首。 二、 2009 年房地產(chǎn)金融重大事件分析 （一） “地王時(shí)代” 歸來 樓市泡沫增加 2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。如北京一塊 28萬平方米的土地就拍得 新了北京公開出讓土地以來樓面地價(jià)的新高。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。 2009年， 70個(gè)大中城市中有 69個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的 10個(gè)城市分別為廣州 、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。 702010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 2 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的 10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。 2009年四個(gè)一個(gè)城市中，廣州、深圳的住房?jī)r(jià)格上漲最快，商品住房的價(jià)格分別上漲 深圳二手住房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲了 在 70個(gè)大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲 13%和 上海商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲 （二） 09年政策前松后緊 由于金融危機(jī)導(dǎo)致的樓市“寒冬 ”， 09年初，國(guó)家 相繼出臺(tái)了 通過降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購(gòu)買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡(jiǎn)化審批流程，放松對(duì)開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資 的 政策。 但隨著房?jī)r(jià)高企，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重， 09年下半年開始，房地產(chǎn)政策開始有緊縮的跡象。 2009年 12月 14日 溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制 投機(jī) 、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”。 “國(guó)四條”、“國(guó)十一條”的相繼推出顯示了國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。 三、 房地產(chǎn)金融存在的問題 （一） 市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行 僅有的兩家專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行在 2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于 2004年 2月的天津市中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對(duì)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的格局依然堅(jiān)固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。 （二） 市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng) 目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券（ 抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí) 市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，除去 他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場(chǎng)操作還相差甚遠(yuǎn)。 （三） 金融產(chǎn)品主要為銀行信貸 根據(jù)中國(guó)人民銀行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來源分析，有 55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá) 70%以上。雖然2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 3 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 近年來政策性住房貸款得到了較快增長(zhǎng)，但 與 商業(yè)住房貸款 相比規(guī)模還較小 。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 的主要資金提供方 。 四、 2009 年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 （一）房地產(chǎn)宏觀 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2009年，金融危機(jī)的影 響逐漸減小，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，全年 居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速， 2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢(shì)進(jìn)一步確立。在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改善和通脹預(yù)期抬頭的局面下，寬松貨幣政策逐步退出至“適度寬松”，但預(yù)計(jì)場(chǎng)資金面較為活躍，樓市宏觀環(huán)境保持正面。由于儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致 2010年購(gòu)房杠桿降低。 （二）房地產(chǎn)政策調(diào)整 2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的 行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要宏觀背景，各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。 2009年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市 ； 2009年中 ，針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲，加大土地供給，整頓市場(chǎng)秩序 ； 2009年末，為 防范泡沫擴(kuò)大 ， 遏制房?jī)r(jià)過快上漲 ，國(guó)家相繼出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策。 五、 2009 年金融行業(yè)發(fā)展情況 （一） 2009年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況分析 2009年金融業(yè)總體運(yùn)行狀況良好。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。證券業(yè)券商業(yè)績(jī)快速攀升， 業(yè)板的推出增強(qiáng)了資本市場(chǎng)的層次性， 險(xiǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來 近年來成績(jī)最為顯著的一年 。信托業(yè)利潤(rùn)穩(wěn)步攀升，產(chǎn)品創(chuàng)新步伐不斷加快。 （二） 2009年我國(guó)金融市場(chǎng)狀況分析 2009年，我國(guó)金融市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)，市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。貨幣市場(chǎng)交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)?？焖僭黾樱还善苯灰琢棵黠@放大，股票指數(shù)大幅上揚(yáng)。 2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體回升向好的共同作用下，金融市場(chǎng)有力地支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢(shì)， 融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投融資、價(jià)格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是市場(chǎng)融資總量同比大幅增加，并正式啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)板，新增了地方政府債、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種金融產(chǎn)品，有力支持了 4萬億元投資計(jì)劃、增加了民間投資、加大了對(duì)中小企業(yè)的融資支持力度，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供及時(shí)高效2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 4 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 的資金支持。二是企業(yè)通過在資本市場(chǎng)收購(gòu)、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時(shí)，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場(chǎng)交易工具創(chuàng)新步伐有所加快 ，增強(qiáng)了資產(chǎn)流動(dòng)性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險(xiǎn)工具。四是金融市場(chǎng)的發(fā)展尤其是股票市場(chǎng)指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場(chǎng)通過財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。 六、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 （一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在年初跌至 1%的歷史低谷后快速反彈，前 11 個(gè)月累計(jì)同比增速為 與全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速之間的差距有所縮小。 09年 112月房地產(chǎn)開發(fā)投資額 36， 232億元，同比增長(zhǎng) 開工面積 比上升 去年年初以來在 10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；在建面積 比增長(zhǎng) 增幅回落 7個(gè)百分點(diǎn)。先行指標(biāo)顯示未來供給在加速恢復(fù)。 （二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 09年全國(guó)商品房銷售達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平：累計(jì)銷售面積達(dá) 比增長(zhǎng)53%，幾乎相當(dāng)于 07年全年 年創(chuàng)下歷史新高已成定局；累計(jì)銷售額 比增長(zhǎng) 已經(jīng)超過了 07 年 億元的歷史最高水平。 08年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易極度萎靡，為改變有價(jià)無市的狀況，去年底政府出臺(tái)了減息降首付和降低交易 環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列救市政策， 09年全國(guó)商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場(chǎng)預(yù)期。 09年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到 比增幅達(dá)到 較上年同期提高了 中，商品住宅銷售面積 比增長(zhǎng) 較上年同期提高了 09年全國(guó)商品房銷售額 比增長(zhǎng) 其中，商品住宅銷售額 比增長(zhǎng) 從 15個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交數(shù)據(jù)看，天津、深圳、杭州、南京、武漢、福州等一、二線城市 09年成交套數(shù)同比增幅均超過 100%。 （三） 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況 1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 由于銷售行情十分火爆，開發(fā)商開始加大推盤力度，并逐漸取消 08年以來的價(jià)格優(yōu)惠措施，房?jī)r(jià)止跌回升。 09年 1554元 /平米，同比上漲 23%， 10月份全國(guó)商品住宅成交均價(jià) 4791元 /平米，同比漲幅高達(dá) 31%，超過2007年房?jī)r(jià)上漲幅度。 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 5 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 2、 全國(guó) 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2009年，全國(guó) 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。 12月份，全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上 漲 漲幅比11 月擴(kuò)大 比上漲 漲幅比上月擴(kuò)大 建住房銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比上月擴(kuò)大 比上漲 中， 90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲 環(huán)比上漲 七、 2009 年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況 （一） 房地產(chǎn)金融資金需求情況 1、 房地產(chǎn)金融資金需求整體情況 2009年貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，新增貸款大幅增加 ，比增長(zhǎng) 增速比上年同期高 年初增加 比多增 民幣貸款保持較快增長(zhǎng)， 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 年末余額為 比增長(zhǎng) 增速比上年高 年初增加 比多增 截至 2009年年末，主要金融機(jī)構(gòu)貿(mào)易性房地產(chǎn)貸款余額為 增速比上年同期高 過同期各項(xiàng)貸款增速 中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長(zhǎng)，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6678億元，同比增長(zhǎng)超過 100%，比上年末高 產(chǎn)開 發(fā)貸款回升相對(duì)緩慢，年末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 比增長(zhǎng) 增速比上年末高 2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速顯著加快，年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 比增長(zhǎng)超過 43%，比上年末高 30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá) 40%和 79%. 截至 2009年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的 占比較上年末高 1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年新增房地產(chǎn)貸款 2萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的 占比比上年進(jìn)步超過 11 個(gè)百分點(diǎn)，同比多增 其中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增 為 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。 2003商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況 單位：億元 年份 金融機(jī)構(gòu)貸款余額 同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)貸款余額 同比增長(zhǎng) 房地產(chǎn)貸款余額占金融 機(jī)構(gòu)貸款余額比例 2003 年 158996 1422 3% 2004 年 178198 12% 26306 23% 15% 2005 年 207000 13% 27700 13% 2006 年 225300 36800 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 6 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 2007 年 48000 2008 年 303468 52818 2009 年 399667 72942 資料來源：中國(guó)人民銀行 2、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況 2009年全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 上年增長(zhǎng) 年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于 2000年以來的最低水平。其中，商品住宅投資 上年增長(zhǎng) 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比 重為 單位：億元 、 % 05000100001500020000250003000035000400002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 億元) 同比增長(zhǎng)率（% ）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2001 年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速 3、 個(gè)人住房貸款需求情況 2009年全年，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣中長(zhǎng)期貸款累計(jì)新增 末余額同比增長(zhǎng) 比上年末加快 中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快。 2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增 5764億元；年末余額同比增長(zhǎng) 增速比上年末加快 人消費(fèi)貸款增速顯著提升。 2009年全年，全部金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人消 費(fèi)貸款累計(jì)新增 末余額同比增長(zhǎng) 增速比上年末加快 中個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增 末余額同比增長(zhǎng) 增速比上年末加快 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 7 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 單位：萬億元 、 % 00 . 511 . 522 . 533 . 544 . 552004 2005 2006 2007 2008 200905101520253035404550購(gòu)房貸款 增長(zhǎng)率資料來源：中國(guó)人民銀行 2004個(gè)人住房貸款余額及增速變化 （二） 房地產(chǎn)金融資金來源情況 1、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源 2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源 57， 128億元，比 2008年增長(zhǎng) 得益于 2009年房地產(chǎn)銷售的回升，定金和預(yù)付款 15， 914億元，比 2008年增長(zhǎng) 國(guó)內(nèi)貸款 11， 293億元，比 2008年增長(zhǎng) 雖然 2009年下半年國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和管理，但是從 2009年全年來看，房地產(chǎn)貸款依然增長(zhǎng)強(qiáng)勁。 2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 57128億元，比上年增長(zhǎng) 其中，國(guó)內(nèi)貸款 11293億元，增長(zhǎng) 利用外資 470億元，下降 企業(yè)自籌資金 17906億元，其他資金 27459億元，增長(zhǎng) 在其他資金中，定金及預(yù)收款 15914億元，增長(zhǎng) 個(gè)人按揭貸款 8403億 元，增長(zhǎng) 2、 收益性物業(yè)投資的主要來源 目前 ，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有 50%左右的資金來源于銀行貸款，而個(gè)人購(gòu)買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大 ， 全國(guó)個(gè)人購(gòu)買商業(yè)用房貸款額約 2121億元。 近年來，海外房地產(chǎn)資金對(duì)我國(guó)一線城市的收益型物業(yè)大單購(gòu)買，外資逐漸成為我國(guó)部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。 3、 個(gè)人住房貸款主要來源 個(gè)人住房貸款來源包括 商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房信貸 、 由公積金提供的政策性個(gè)2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 8 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 人購(gòu)房貸款 和 住房?jī)?chǔ)蓄或住房合作社 提供的 融資 。 商業(yè)性住房信貸 的開放性使得其在我國(guó)個(gè)人住房貸款來源中占有絕對(duì)多數(shù)的 比重。 （三） 2009年房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展情況 2009年我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額快速增長(zhǎng)。截至 2009年年末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 比增長(zhǎng) 增速比上年同期高 過同期各項(xiàng)貸款增速 中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長(zhǎng)，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6678億元，同比增長(zhǎng)超過 100%，比上年末高 產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對(duì)緩慢，年末房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 比增長(zhǎng) 2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特 別是下半年增速明顯加快，年末個(gè)人購(gòu)房貸款余額 比增長(zhǎng)超過 43%，比上年末高 30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá) 40%和 79%。 截至 2009年年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的 占比較 2008年末高1個(gè)百分點(diǎn)。 2009年新增房地產(chǎn)貸款 2萬億元，占各項(xiàng)貸款新增額的 占比比上年提高超過 11 個(gè)百分點(diǎn)，同比多增 中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增 為 2008年的 5倍、 2007年的 2倍。 （四） 2009年房地產(chǎn)資本市場(chǎng)融資情況 房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng) 的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類?？偟膩砜矗?上市 公司在資本市場(chǎng)的融資方式越來越多元化，涵蓋了股權(quán)融資 (包括 發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證 )、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類主要融資方式。 截止 2009年 11 月 16日 已有 31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債 ， 累計(jì)募資近 400億元 ； 加上 2家地產(chǎn)公司 5家公司增發(fā) ， 地產(chǎn)公司今年從 50億元 ， 在 21個(gè)一級(jí)行業(yè)中排名第八 。 （五） 房地產(chǎn)信托基金 2009年共發(fā)行 204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較 2008年 134款增 長(zhǎng)了 52%，創(chuàng)歷史新高；共成立 181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模 327億元，同比增長(zhǎng) 40%。 09年信托業(yè)為地產(chǎn)商募集的資金同比漲幅 達(dá)到 與當(dāng)年房地產(chǎn)商總的融資規(guī)模超過 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的成本起碼在 12%以上，有些高達(dá) 20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。在此背景下，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 9 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （六） 房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 2009年 2月 28日 ， 十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議表決通過了修訂 后的中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法 ， 10月 1日起將正式實(shí)施。修訂后的保險(xiǎn)法對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬 ， 其中最引人注目的就是增加了 “投資不動(dòng)產(chǎn) ”一項(xiàng)。當(dāng)然 ， 這只是從立法層面上進(jìn)行的原則性規(guī)定 ， 具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項(xiàng)目的選擇等問題還須由中國(guó)保監(jiān)會(huì)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則予以明確。但這一修改無疑為保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)提供了法律依據(jù) ， 保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通，目前就等著開閘 “放水 ”了。萬年基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)應(yīng)該還是以購(gòu)買優(yōu)質(zhì)物業(yè)并持有為主，不太可能 涉及開發(fā)層面。 （七） 2009年外資進(jìn)入狀況 2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 57128億元，利用外資 470億元，下降 這與金融危機(jī)有著重要的關(guān)系。 01002003004005006007008002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009- 6 0- 4 0- 2 0020406080利用外資（億元） 同比增長(zhǎng)率%數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2000 年來房地產(chǎn)利用外資情況 八 、 2009 年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析 2009年，東中西各地區(qū)商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)，只有中部地區(qū)完成開發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于 2008年。東中西各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)減少。 1，東部、中部和西部各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為 別同比增長(zhǎng) 14%、 增幅分別減少 5個(gè)、2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 10 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 6個(gè)和 5個(gè)百分點(diǎn)。 2009年東中西各地區(qū)商品房銷售面積大幅增加，東部地區(qū)增幅最大。 分省市情況看， 2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江 6省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。這 6省市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額之和占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 右。值得注意的是 北京市的房地 產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 而上海市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅增長(zhǎng) 2%。 單位：億元 % 數(shù)據(jù)來源： 世經(jīng)未來整理 各省市 2009 年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 九 、 2009 年我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)績(jī)效分析 （一）銀行房地產(chǎn)貸款 整體看， 商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。 2008年末，金融機(jī)構(gòu)全部貸款的不良率為 其中房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良率為 比 2007年末下降了 全部貸款的不良率低 房按揭貸款的不良率為 比 2007年末降低 體而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資 產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。 金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率 單位： % 房地產(chǎn)貸款 住房按揭貸款 各項(xiàng)貸款 2006 年 007 年 008 年 010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 11 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會(huì) 當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行 5年期以上貸款利率為 扣除 2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有 3右的收益。 （二）房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)信托與銀行存款、國(guó)債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對(duì)要高一些，而且市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn) 信托產(chǎn)品的期限大多在 1 3年之間 。 2009年集合資金信托投資于房地產(chǎn)的規(guī)模是 449億元，幾乎占整個(gè)集合資金信托的 34%。 與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點(diǎn)無疑是其較高的收益率。目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在 8%間，這在如今的低利率時(shí)期顯得頗為誘人。 近年來資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托 開始走俏市場(chǎng) 。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場(chǎng)，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力。 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)開發(fā)商不 能滿足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而使用貸款信托時(shí)，資金信托人可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)包括：項(xiàng)目本身和行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)；信托公司的信用風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 。 （三）海外資金 總的而言，海外 金融機(jī)構(gòu)對(duì)于投資回報(bào)率的要求 明顯 高于市場(chǎng)平均水準(zhǔn)。 其 要求股權(quán)投資回報(bào)一般為 10%對(duì)于收購(gòu)一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，如果是自己會(huì)經(jīng)營(yíng)，要求回報(bào)率為 10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報(bào)要求超過 20%；在債權(quán)投資項(xiàng)目上， 其 要求達(dá)到 8%回報(bào)率。 海外資本一般都是由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)管理，在項(xiàng)目選擇和管理方面有豐富的 經(jīng)驗(yàn)。海外資本投資我國(guó)房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括： 是外資進(jìn)入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策沒有改變，宏觀環(huán)境仍有許多不確定因素。 國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對(duì)高位上可能有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 12 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 十、 房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 2009年末我國(guó)貨幣政策 經(jīng)歷了由松到緊的變化，上半年 對(duì)資金供給的釋放、信貸的放松為基調(diào)，最終達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的目的。 下半年開始由于房?jī)r(jià)高企，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)上升的政策， 目前， 監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。 2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊， 從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開發(fā)貸款對(duì)企業(yè)可會(huì)影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對(duì)房地產(chǎn)的銷售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 （二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視： 一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷 加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。 二是房地產(chǎn)跌價(jià)引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲較快，容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。 三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、 “四證 ”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款； 對(duì)借款人的財(cái)務(wù)分析不到位，對(duì)貸款的真實(shí)性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。 四是 “假按揭 ”蘊(yùn)含道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過虛假銷售（購(gòu)買）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。由于假按揭的申請(qǐng)人大多不具備還款能力且無還款意向，因此該類貸款已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。 五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條 “對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民 法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債 ”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 13 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 （三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)投資的周期一般都較長(zhǎng)。從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，至少都要 2果要對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行持有型投資，至少還要 3住房金融服務(wù)來看，住房按揭貸款一般以 10見房地產(chǎn)投資對(duì)資金的期限要求較高。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融是以一級(jí)市場(chǎng)為主，幾乎沒有證券化和房地產(chǎn)基金等二級(jí)市場(chǎng)，住房金融、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變 現(xiàn)的二級(jí)市場(chǎng)，使得投資的流動(dòng)性較差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。 （五）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 當(dāng)前資金鏈緊張 導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。類似萬科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號(hào)，從 2007年開始就降價(jià)銷售。 同時(shí)， 中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、 土地， 尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開發(fā)商在國(guó)內(nèi)加快了 “跑馬圈地 ”的步伐。 綜上所述，未來幾年 那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷售的公司，將 加快兼并步伐，并成為獲益者。 2010年 房地產(chǎn)金融 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告 國(guó)家發(fā)展改革委中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)社 14 北京世經(jīng)未來投資咨詢有限公司 目 錄 第一章 行業(yè)基本情況 . 1 第一節(jié) 行業(yè)定義 . 1 第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 . 2 一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用 . 2 二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響 . 3 第二章 2009年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 .