摘 要 I 摘 要 從 2002 年以來，在北京、上海、廣東、成都等經(jīng)濟發(fā)達的城市，購物中心和商業(yè)地產(chǎn)的概念已經(jīng)成為零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最流行的話題。同時，各城市的大型商業(yè)物業(yè)項目與購物中心也紛紛出世，其迅猛的發(fā)展勢頭已經(jīng)超過了住宅項目的增長，成為中國商業(yè)發(fā)展的新的增長點。同時伴隨大量商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，圍繞購物中心與商業(yè)地產(chǎn)的研究課題也日益增長，成為近幾年零售和房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點之一。 當(dāng)代我國購物中心發(fā)展較快的地區(qū)集中在北京、上海、大連、深圳、廣州、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等中東部地區(qū)的一線城市，這些城市購物 中心的發(fā)展代表了我國現(xiàn)代購物中心發(fā)展的最前沿。然而，目前我國購物中心的經(jīng)營與管理還沒能很好地與國際接軌，整體發(fā)展還處在初級階段，在很多方面經(jīng)驗尚淺。此外，外資進入速度在明顯加快，加劇了我國購物中心的市場競爭，在探尋一條適合我國國情的購物中心發(fā)展道路上，我國地產(chǎn)開發(fā)商與零售商還面臨更多的機遇與挑戰(zhàn)。 “區(qū)位”是廣泛用于房地產(chǎn)經(jīng)濟分析方法的專用概念，意為“區(qū)域位置的空間特征與分布模式”。如果購物中心的研究把零售學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)聯(lián)系在一起，區(qū)位的概念就成為研究零售中心地域特征對零售的相關(guān)影響的重要概念。本文對購物 中心區(qū)位研究的核心思想就是分析購物中心的區(qū)位特征與分布模式，體現(xiàn)購物中心在區(qū)位優(yōu)勢作用下的對吸引客流以及提高購物中心整體競爭力的影響力。本文選取了大連購物中心作為研究特定樣本，大連是我國購物中心開發(fā)與經(jīng)營較為成熟的城市，以大連作為研究樣本基本代表了我國一般城市購物中心開發(fā)的區(qū)位特征。本文主要創(chuàng)新點是現(xiàn)實分析與具體應(yīng)用相結(jié)合，將購物中心的選址策略作為區(qū)位研究的具體應(yīng)用，更加體現(xiàn)了本文分析大連購物中心區(qū)位特征的實用價值。同時，本文同時站在零售商與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商雙重的角度上，強調(diào)兩者在開發(fā)過程中作為一個整體聯(lián)合開 發(fā)購物中心的重要意義，使區(qū)位特征與區(qū)位選擇策略的研究思路更加科學(xué)與系統(tǒng)。 摘 要 文第一部分以購物中心概念和購物中心區(qū)位相關(guān)的理論引題，并提出購物中心區(qū)位特征這一紅線統(tǒng)領(lǐng)全篇，同時分析了研究區(qū)位特征的價值；第二部分對大連商業(yè)區(qū)和購物中心的分布以及區(qū)位特征進行簡要地介紹與描述，為下文具體分析大連購物中心的區(qū)位特征以及區(qū)位優(yōu)勢的影響因素準(zhǔn)備了必要的材料；第三部分開始對大連已有的主要購物中心的區(qū)位特征進行評價分析，使用了引力模型的定量分析與影響因素的定性分析相結(jié)合的思路，對文首提出的區(qū)位特征的問題進行全方位細(xì)致地解決， 其中還包括對現(xiàn)有大連購物中心區(qū)位優(yōu)勢的實際評價以及未來發(fā)展方向的預(yù)測；第四部分就是對本文研究核心問題的具體應(yīng)用，即簡單地介紹購物中心開發(fā)選址策略，與前文的區(qū)位特征分析相承接；第五部分是結(jié)論部分，除了對本文核心思想的總結(jié)之外，還提出對我國未來購物中心發(fā)展的幾點建議，最后概況了本文行文的主要不足點。 本文研究主要借鑒了經(jīng)驗性研究的某些方法，最典型地突出了案例研究的特征，借助了大連這個能夠代表整體特征的個案樣本對問題加以解決。行文過程中通過使用定量模型與相關(guān)第一手?jǐn)?shù)據(jù)，增加結(jié)論的說服力，而定性分析也借助了規(guī)范性研 究的歸納、演繹等相關(guān)分析方法。本文行文過程主要包括調(diào)研與寫作兩個重要階股，前一階段對購物中心的第一手資料進行搜集與整理，并進行分析，后一階段對文章的結(jié)構(gòu)與思路進行組織。 關(guān)鍵詞 ：購物中心，區(qū)位優(yōu)勢，零售引力模型，商業(yè)地產(chǎn)，聯(lián)合選址 002, of or At of of of a of on of of At of is in of up of in in to on of is at of of of in of of is in of of of of of be of of on of of on of of of of of of V to of as of of of of of of of is of of as of of of of on of to of of of of of of to of of of of of of of of by in of to of of of of in is of of as of of of of of of by of of of s. of of to of It to of of of 錄 錄 引 言 .題的提出 . 1 研究意義 . 2 研究內(nèi)容 . 2 研究方法 . 3 論文框架 . 3 本文的創(chuàng)新點 . 4 1 購物中心區(qū)位研究的理論基礎(chǔ) .物中心的相關(guān)概念 . 7 物中心定義 . 7 物中心的特征 . 8 物中心與其他零售業(yè)態(tài)的區(qū)別與聯(lián)系 . 8 物中心分類 . 11 物中心區(qū)位的定義 . 12 物中心區(qū)位研究的相關(guān)理論 . 13 場區(qū)位論 . 13 心地理論 . 13 圈理論 . 14 位研究相關(guān)理論對本文研究的意義 . 15 內(nèi)外購物中心開發(fā)的區(qū)位特征 . 16 外購物中心開發(fā)的區(qū)位特征 . 16 國購物中心開發(fā)的區(qū)位特征 . 17 物中心區(qū)位研究的意義 . 19 實意義 . 19 論意義 . 20 目 錄 大連商業(yè)區(qū)與購物中心的區(qū)位分布概況 . 22 連商業(yè)區(qū)分布 . 22 連商業(yè)區(qū)分布與分類 . 23 連主要商業(yè)區(qū)概況 . 25 連購物中心的區(qū)位分布 . 27 連購物中心的分類與區(qū)位分布 . 27 連 主要購物中心概況 . 28 3 大連購物中心的區(qū)位特征分析 . 31 連購物中心區(qū)位特征分析的引力模型 . 31 力 模型對區(qū)位特征分析的實際意義 . 31 連購物中心區(qū)位特征的 引力模型分析 . 32 論與不足 . 41 連購物中心的總體區(qū)位特征總結(jié) . 42 連購物中心區(qū)位特征的影響因素 . 44 理位置 . 44 圈形狀與密度 . 51 爭環(huán)境 . 54 大連購物中心區(qū)位特征的評價 . 57 連購物中心區(qū)位特征下 的經(jīng)營現(xiàn)狀 . 57 連購物中心開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢與劣勢 . 61 連購物中心區(qū)位選擇的發(fā)展趨勢 . 64 物中心連鎖品牌的區(qū)位規(guī)劃 . 64 活方式的零售中心化 . 64 模的合理規(guī)劃 . 65 外資購 物中心共處與競爭 . 66 4 大連購物中心開發(fā)的選址策略 . 67 業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概念 . 67 業(yè)地產(chǎn)的概念 . 67 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的特征 . 67 目 錄 訂單式地產(chǎn) . 68 物中心與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系 . 70 物中心的聯(lián)合開發(fā)模式 . 73 售商與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)合開發(fā) . 73 物中心與商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)合選址 . 75 連購物中心開發(fā)的選址策略 . 77 物中心開發(fā)的選址原則 . 77 連新建購物中心開發(fā)的選址 策略 . 79 5 本文結(jié)論與不足 . 85 論 . 85 文的不足 . 86 參 考 文 獻 . 88 后 記 . 91 引 言 1 引 言 問題的提出 2000 年以來，購物中心在中國已經(jīng)進入了迅速發(fā)展的階段，這個源于商品經(jīng)濟發(fā)達國家的概念，目前在零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)都是最熱門話題，在學(xué)術(shù)界關(guān)于購物中心的課題也呼之欲出。 購物中心是零 售業(yè)態(tài)發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物，是零售業(yè)發(fā)展的必經(jīng)階段 。它 源于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)卻有別于傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)，融合了各種商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，是復(fù)合度極高的商業(yè)復(fù)合體。伴隨購物中心開始走入中國市場，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對零售業(yè)態(tài)的研究已經(jīng)開始進入全面開展時期，豐碩的學(xué)術(shù)成果在不久的 未 來得以期待。 我國零售業(yè)發(fā)展起步較晚，購物中心這一高級業(yè)態(tài)卻在短期內(nèi)就得到 迅速擴張 ， 得益于 我國商品經(jīng)濟的發(fā)展速度與巨大的市場開發(fā)潛力。 然而， 購物中心 這一業(yè)態(tài)在我國發(fā)展不足十年 ，還處于初步探索與發(fā)展階段，而且更多只是在東部沿海發(fā)達的一線城市，如北京、上海、大連、深圳 、廣州、武漢、成都、重慶、杭州、寧波等進行推廣，呈現(xiàn)地區(qū)發(fā)展的不平衡。發(fā)展初期，開發(fā)商與零售商更多效仿國外發(fā)達國家成熟的發(fā)展模式，借鑒國外的發(fā)展經(jīng)驗，尚沒有發(fā)掘出真正適合我國國情與市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的獨立的發(fā)展模式， 尤其在購物中心開發(fā)環(huán)節(jié)上，更需要借助國外成熟的開發(fā)模式與方法，區(qū)域位置的選擇更是矛盾的焦點所在。 因此，當(dāng)前階段我國購物中心的發(fā)展還存在諸多不完善的地方，需要進行不斷的思考與總結(jié)。 學(xué)術(shù)界對購物中心的研究，也處于探索階段，如何為開發(fā)商尋找一條適合我國國情的購物中心的發(fā)展道路， 同時切實解決前期開發(fā)區(qū)位 選擇環(huán)節(jié)上的問題， 也成為學(xué)術(shù)界 亟待 解決的問題。 大連購物中心的區(qū)位研究 2 研究意義 購物中心生存與發(fā)展的持久動力，來源于消費者的認(rèn)可與光顧。任何一種零售業(yè)態(tài)都以顧客的認(rèn)同與忠誠為盈利來源，而滿足消費者的需求成為購物中心興衰成敗的關(guān)鍵。我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了居民個人可支配收入的迅速增長，城市居民購買力也在不斷增強，商 品經(jīng)濟 的繁榮需要居民收入的提高作為物質(zhì)基礎(chǔ)，而購物中心的發(fā)展需要居民不斷增長的購買力。城市居民在以往僅滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，已經(jīng)在消費層次、品味、購物便利性、多樣性、商品個性化、環(huán)境時尚化等方面有了更多的追求，因此， 購物中心的 “ 一站式 ”消費模式正好滿足了這種需求。 購物中心的持久動力即對消費者的光顧的吸引由多方面因素所影響，其中最主要的因素是購物中心區(qū)域位置的選擇，同時決定了購物中心后期的經(jīng)營業(yè)績。 當(dāng)代我國購物中心的 開發(fā)商 ， 多數(shù) 受制于 先天 經(jīng)驗不足 的劣勢 ，在 前期的區(qū)位選擇環(huán)節(jié) 存在 較多的缺陷 ， 現(xiàn)已成 為 制約 購物中心良性發(fā)展的瓶頸， 尤其在 2000 以后外資房地產(chǎn)商的大量涌入，加劇了本地的市場競爭，購物中心的迅速膨脹引起了業(yè)內(nèi) 競爭 空前的壓力。 對現(xiàn)有購物中心的區(qū)位研究目的在于通過分析現(xiàn)存購物中心區(qū)位特征，尋找出購物中心的區(qū)位優(yōu)勢 與劣勢，并對應(yīng)實際經(jīng)營的狀況，作為對今后購物中心尤其是新購物中心開發(fā)的選址的有效借鑒。購物中心選址策略是購物中心區(qū)位分析的最直接的應(yīng)用，這也是近幾年購物中心開發(fā)的熱點問題之一。 研究內(nèi)容 本文 對購物中心研究 主要站在購物中心研究者的角度 ， 通過對大連購物中心的區(qū)位特征的深刻剖析，尋找購物中心開發(fā)的區(qū)位選擇的科學(xué)、有效、合理的方法與思路，為購物中心開發(fā)商的選址決策服務(wù)。具體內(nèi)容上包 含兩部分 ，即特征分析與實際應(yīng)用。特征分析上， 運用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)研究與零售學(xué)研究相結(jié)合的方法與角度，對購物中心整體發(fā)展 模式與思路 的進行全面 把握，以大連城區(qū)的 現(xiàn)存 購物中心為整體標(biāo)本進行研究，綜合分析整座城市的購物中心的 區(qū)引 言 3 位特征；具體應(yīng)用上，在大連購物中心區(qū)位特征分析的基礎(chǔ)之上，對新購物中心開發(fā)選址的原則與具體方法進行分析，真正為購物中心開發(fā)商在進行區(qū)位選擇決策時提供有用信息，并對開發(fā)選址的具體程序 進行 系統(tǒng)地 把握。 研究方法 對大連購物中心的 區(qū)位 研究，主要使用了零售學(xué) 和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 的研究 分析 方法，同時還 借鑒了管理學(xué) 等 相關(guān) 學(xué)科 的某些研究方法 ，同時必須建立在對大連主要購物中心現(xiàn)狀進行深入 地 調(diào)查了解、研究分析的基礎(chǔ) 之 上。因此，用理論聯(lián)系實際，從實踐中總 結(jié)經(jīng)驗，再用理論去指導(dǎo)實踐就是本次課題研究的指導(dǎo)思想和基本技術(shù)路線。 具體的研究方法有 : 1宏觀分析與微觀分析相結(jié)合。 宏觀上整體把握國內(nèi)外購物中心的區(qū)位特征，微觀上分析 大連購物中心 開發(fā)的區(qū)位分布與特征 。 2定性分析與定量分析相結(jié)合。定量分析 中引用了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)商業(yè)區(qū)位分析引力模型， 把握 購物中心區(qū)位 發(fā)展規(guī)律 ，定性分析中綜合運用了零售學(xué)與房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究方法，專注于實際規(guī)律的把握 。 3 以案例 分析 為主 ， 相關(guān)的理論陳述為輔， 以具體的形態(tài)表現(xiàn)總結(jié)歸納出規(guī)律性的整體趨勢。 論文框架 本文的研究共分為以下 五 個部分 、 第一部分 介紹了 購物中心 區(qū)位分析 的 相關(guān)理論基礎(chǔ) ， 包括 對購物中心理論進行整體、綜合地把握 ，列舉了購物中心區(qū)位研究的相關(guān)理論，并分析了 國內(nèi)外購物中心 的區(qū)位特征，最后分析了購物中心區(qū)位研究的理論與現(xiàn)實意義。 第 二部 分是 資料準(zhǔn)備部分 ， 即介紹 大 連的商業(yè)區(qū)分布以及主要商業(yè)區(qū)和購物中心，為下文具體分析大連購物中心的區(qū)位特征作了必要的鋪墊。 大連購物中心的區(qū)位研究 4 第三部分進入本文主題部分，對大 連購物中 心的區(qū)位特征進行細(xì)致分析 ，首先， 引入購物中心引力模型 作為區(qū)位特征實際分析的數(shù)據(jù)支持；其次，對大連購物中心區(qū)位特征的影響因素進行深刻分析；再次，通 過對現(xiàn)存大連主要購物中心實際經(jīng)營狀況的介紹來分析區(qū)位特征的優(yōu)勢與劣勢；最后，分析大連購物中心未來在區(qū)位選擇上的發(fā)展趨勢 。 第 四 部分 是區(qū)位研究的實際應(yīng)用部分 ， 即對 購物中心的實際選址策略進行綜合地把握，為購物中心開發(fā)商與零售商進行聯(lián)合選址決策提供有用信息 。 第 五 部分是結(jié)論部分，通過對大連購物中心 區(qū)位研究的 總結(jié)引出對我國 購物中心開發(fā)在區(qū)位選擇上的建議 ，真正實現(xiàn)從部分到整體的過渡。 全文行文結(jié)構(gòu)如圖 引 示。 本文的創(chuàng)新點 國內(nèi)外對購物中心的研究涵蓋了包括開發(fā)、調(diào)研、營銷、運營、物業(yè)管理等多個研究領(lǐng)域，研究角度也 從包括零售學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、物業(yè)管理學(xué)等多個學(xué)科的研究角度出發(fā)，形成了較為廣泛的研究范疇。但是，各種研究領(lǐng)域與研究角度都有其各自的方法與思路，目前對購物中心的研究尚沒有形成統(tǒng)一的思路，所使用的方法也多從零售學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)等其他學(xué)科中進行借鑒。因此，購物中心研究方法與系統(tǒng)的創(chuàng)新更多來源于相關(guān)學(xué)科以及相關(guān)研究領(lǐng)域的創(chuàng)新，本文的創(chuàng)新點也是從相關(guān)的學(xué)科研究以及相關(guān)領(lǐng)域研究方法里進行發(fā)掘。具體的創(chuàng)新點列舉如下。 1) 選取了購物中心的區(qū)位分析作為研究對象。購物中心的區(qū)位分析在我國尚處于較新的研究領(lǐng)域，而在國 外對購物中心的研究更多只是對購物中心的商業(yè)布局進行研究，焦點集中在購物中心在商業(yè)分布的范圍之內(nèi)所起的作用以及產(chǎn)生購物中心商業(yè)價值的原因，并未達到對購物中心本身區(qū)位特征進行深入的剖析。 2) 購物中心來源于零售業(yè)態(tài)，卻不同于傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)，這也決定了對購物中心的研究不同于對傳統(tǒng)零售中心的研究。例如，傳統(tǒng)的零售中心的研究集引 言 5 中在零售業(yè)態(tài)的渠道技術(shù)、零售系統(tǒng)的構(gòu)架、零售組織的完善等方面，而較少地涉及到零售中心區(qū)位分布對零售中心經(jīng)營的實際影響。購物中心是一個地域性很強的零售中心，區(qū)位優(yōu)勢是其無法模仿的競爭優(yōu)勢，因此， 本文對購物中心區(qū)位的研究，實際上是打破了傳統(tǒng)對零售中心研究的流通領(lǐng)域的界限。 3) 引入房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的引力模型的分析方法，實際運用到對購物中心的區(qū)位研究上來。最早購物中心的引力模型用來劃分商圈的范圍以及對商業(yè)布局的研究，而對購物中心區(qū)位的分析同時包含了商業(yè)布局對購物中心區(qū)位分布的影響，尤其是時間與旅行成本對消費者購物的實際影響。同樣的研究思路移植到區(qū)位研究上，同樣可以起到很好的研究效果。 4) 對購物中心的區(qū)位研究并不只集中在對實際空間位置的研究，也同時包含了對潛在的環(huán)境，即對競爭環(huán)境、聚集效應(yīng)和擴散效應(yīng)的 研究，實際將購物中心區(qū)位的概念擴展到更廣的研究范圍里。 5) 對購物中心的選址策略是建立在零售商與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合選址的模式之下進行的購物中心選址決策，同時站在了零售商與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商雙重的角度來論述，考慮了兩者相同以及不同的利益關(guān)注點，更有助于發(fā)散研究思路，拓寬購物中心區(qū)位選擇的范圍，開創(chuàng)購物中心區(qū)位研究的新方向。 大連購物中心的區(qū)位研究 6 圖引 文行文結(jié)構(gòu)圖購物中心的概念 區(qū)位研究的相關(guān)理論 國外購物中心開發(fā)的區(qū)位特征 國內(nèi)購物中心開的發(fā)區(qū)位特征 區(qū)位特征研究的實際意義 大連商業(yè)區(qū)分布 大連商業(yè)區(qū)概況 大連購物中心分布 力模型 影響因素 地理位置 商圈形狀與密度 競爭環(huán)境 商業(yè)地產(chǎn)選址 選址原則 選址決策 區(qū)位特征評價 我國購物中心未來發(fā)展趨勢 理論準(zhǔn)備 背景資料 特征分析 具體應(yīng)用 現(xiàn)實評價 結(jié)論 區(qū)位發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)概念 訂單式地產(chǎn)開發(fā) 1 購物中心區(qū)位研究的理論基礎(chǔ) 7 1 購物中心 區(qū)位研究的理論基 礎(chǔ) 物中心的 相關(guān)概念 物中心定義 購物中心是由西方引入的商業(yè)組織模式和零售業(yè)態(tài)，英文表達為 者在具體含義上有所區(qū)別，但是中文統(tǒng)一稱為 “ 購物中心 ” 。 國際購物中心協(xié)會對購物中心的定義為： “ 購物中心是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型的核心店鋪；多樣化的商品和寬廣的停車場，能夠滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所。 ” 美國對購物中心的定義為：具有統(tǒng)一的建筑形式并形成的商業(yè)設(shè)施群，由一個經(jīng)營主體來規(guī)劃、開發(fā)、經(jīng)營 該設(shè)施群，依據(jù)其商圈選定開設(shè)的位置、規(guī)模及類型，同時按照購物中心的類型及規(guī)模提供適當(dāng)?shù)耐＼噲觥?1 目前國際上公認(rèn)的購物中心的定義為：購物中心是由一組零售商及其相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及統(tǒng)一的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所服務(wù)到的臨近地區(qū)。 2 在購物中心發(fā)展較為成熟的發(fā)達商品經(jīng)濟的國家，對 有嚴(yán)格的界定。 為 “ 購物中心 ” ，其面積大約在 10 萬平方米以下，以某一大型零售業(yè)態(tài)為 主體（一般為大型百貨店或超市），再輔以其他的一些零售業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)并不齊全；而稱為 “ 摩爾 ” ，又稱為 面積在 10 萬平方米以上，由專業(yè)的購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極高，行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合齊全，并通過設(shè)置各種特色店來吸引消費者的一站式特大型綜合購物娛樂中心。真正意義上的 “ 摩爾 ” 并不以零售業(yè)態(tài)為主體，而是多種業(yè)態(tài)組合的復(fù)合型業(yè)態(tài)，實現(xiàn)消費者購物、休閑、娛樂、旅游的一站式消費，因此摩爾又稱為 “ 大而全 ” 的商業(yè)體。 大連購物中心的區(qū)位研究 8 物中心的特征 目前發(fā)展成熟的購物中心，主要有以下主要特征。 1) 一站式消費。購物中心融購物、休閑、餐飲、娛樂，甚至金融、旅游、會展、醫(yī)療等消費于一體。 2) 開發(fā)與管理過程統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。購物中心的整個開發(fā)過程主要包括前斯的規(guī)劃、選址、開發(fā)、建立、營銷、經(jīng)營管理講求統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。 3) 適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，要求產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，不可分割。 4) 追求商業(yè)形象整體化，實行同一的政策與靈活的營銷決策相結(jié)合。 5) 實行多業(yè)態(tài)、多營銷方式相結(jié)合的經(jīng)營策略。購物中心必須包含各種零售業(yè)態(tài)，如百貨店、超市、專賣店、大型 專賣店等，還包括其他如餐飲、娛樂、休閑服務(wù)等多種服務(wù)業(yè)態(tài)等。其中營銷策略可根據(jù)市場的變化進行迅速與靈活地調(diào)整。 其中 具有如下相關(guān)特點。 1) 占地與建筑規(guī)模龐大，并配有大面積的綠化帶與停車場。 2) 行業(yè)多、業(yè)態(tài)多、店鋪多、商業(yè)服務(wù)功能多。 3) 購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)復(fù)合度很高，同時追求專業(yè)化和綜合化，并要求購物人群具有較高的購買力。 4) 商品門類齊全、服務(wù)面向各類人群，不受季節(jié)與天氣的影響，最適合家庭休閑購物消費。 物中心與其他零售業(yè)態(tài)的區(qū)別與聯(lián)系 購物中心是零售業(yè)發(fā)展史上的一次全新 的變革，是零售業(yè)態(tài)發(fā)展到高級程度的階段，從運作模式與經(jīng)營理念方面都有根本性的飛躍。購物中心是眾多零售業(yè)態(tài)的組合體，根本上又從其他業(yè)態(tài)發(fā)展而來，因此與其他相關(guān)的零售業(yè)態(tài)具有較多的聯(lián)系，又存在很多本質(zhì)上的區(qū)別。表 舉了購物中心與其他相關(guān)零售業(yè)態(tài)的區(qū)別與聯(lián)系。 1 購物中心區(qū)位研究的理論基礎(chǔ) 9 表 1 主要零售業(yè)態(tài)的特征比較 零售業(yè)態(tài) 選址 商圈與目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品經(jīng)營結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 商品信息現(xiàn)代化 超市 地區(qū)中心，居住區(qū) 經(jīng) 營 服 務(wù)輻 射 半 米以上，目標(biāo)顧客 以 居 民為主 營業(yè)面積在 500平方米以上 以銷售食品、生鮮食品、日用品為主 采 取 自 選銷售方式，出 入 口 分設(shè)，結(jié)算在集 中 的 收銀 處 統(tǒng) 一進行 營 業(yè) 時間 12 小時以上 程 度 較高 大型綜合超市 城 郊 結(jié) 合部、交通要道 和 符 合城 市 規(guī) 劃的 大 型 居住區(qū)附近 經(jīng) 營 服 務(wù)輻射半徑 3千米以上，目 標(biāo) 顧 客以居民、流動 顧 客 為主 營業(yè)面積在5000平方米以上 大眾化衣、食、用品齊全滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā) 采 取 自 選銷售方式，出 入 口 分設(shè)，結(jié)算在集 中 的 收銀 處 統(tǒng) 一進行 設(shè) 不 低于 營 業(yè)面積50% 的停車場 程 度 較高 倉儲商店 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合部 的 交 通要道 經(jīng) 營 服 務(wù)輻射半徑 5千米以上，目 標(biāo) 顧 客以 中 小 零售店、餐飲店、集團購買 和 流 動顧客為主 營業(yè)面積在 1 萬平方米左右 以銷售大從化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售 采 取 自 選銷售方式，出 入 口 分設(shè)，結(jié)算在集 中 的 收銀 處 統(tǒng) 一進行 設(shè) 相 當(dāng)于 營 業(yè)面 積 的停車場 程 度 較高，并實行 會 員制 戶 管理 大連購物中心的區(qū)位研究 10 專業(yè)店 市級中心、地區(qū)中心、專 業(yè) 街 以及 百 貨 店購 物 中 心內(nèi) 目 標(biāo) 顧 客以 有 目 的選 擇 某 類商 品 的 流動 顧 客 為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采 取 柜 臺銷 售 或 開架 面 售 方式 從 業(yè) 人員 具 有豐富 的專 業(yè) 知識 較高 大型專業(yè)店 地區(qū)中心、城 郊 結(jié) 合部、交通要道 和 符 合城 市 規(guī) 劃的 大 型 居住區(qū)附近 經(jīng) 營 服 務(wù)輻射半徑 5千米以上，目 標(biāo) 顧 客以 有 目 的選 擇 某 種商 品 的 流動 顧 客 為主 營業(yè)面積在3000平方米以上 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大 采 取 自 選銷 售 和 開架 面 售 相結(jié)合方式 設(shè) 不 低于 營 業(yè)面積50% 的停車場，提 供 相關(guān) 技 術(shù)和服務(wù) 程 度 較高 專賣店 市級中心、地區(qū)中心、專 業(yè) 街 以及百貨店、購 物 中 心內(nèi) 目 標(biāo) 顧 客以 中 高 檔消 費 者 和追 求 時 尚的 年 輕 人為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 采 取 柜 臺銷 售 或 開架 面 售 方式 注 重 品牌聲譽，從 業(yè) 人員 具 備豐 富 的專 業(yè) 知識，并提供