萬科集團(tuán)對(duì) 511文件解讀 導(dǎo)言 保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，事關(guān)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前一些地區(qū)存在 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 ，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題 。為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場運(yùn)行中的矛盾和問題 ，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡， 切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 ，現(xiàn)提出以下意見： 【 總結(jié) 】 四大問題 ， 兩大目標(biāo) 重點(diǎn)解讀 從理論上看， 房地產(chǎn)投資規(guī)模過大 和 商品住房價(jià)格上漲過快 是相互矛盾的，沒有任何市場化手段可以同時(shí)加以控制。 將二者同時(shí)提出，意味著政府在意圖穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，仍未放棄對(duì)房地產(chǎn)投資導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲和開發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的顧慮。放貸條件和負(fù)債率的控制不會(huì)放寬。 控制投資規(guī)模將限制供給，打壓需求又將增加普通購房者負(fù)擔(dān)。因此政府主要將通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) 來穩(wěn)定房價(jià)，以行政手段管制價(jià)格和土地資源配置，以增加較低價(jià)位住房的供應(yīng)量和在整體供應(yīng)中的比例。 對(duì)開發(fā)商價(jià)格串謀、自我炒做哄抬房價(jià)的說法，部分被政策制定者采信，而市場中也確實(shí)存在一些不規(guī)范和投機(jī)取巧的行為。對(duì)“ 市場秩序混亂 ”的整治措施將縮小房屋銷售中的自由度，許多銷售技巧將遭受池魚之殃。 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況， 盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排 。 住房價(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主， 并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例 ， 盡快向社會(huì)公布 ，接受社會(huì)監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。 各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí)， 要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè) 。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件 ，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管， 對(duì) 2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。 重點(diǎn)解讀 政府將以更多行政手段介入土地資源的結(jié)構(gòu)性分配。地方政府土地出讓利益最大化的取向?qū)⑹艿揭种疲?cái)政平衡能力將受到挑戰(zhàn)，征收不動(dòng)產(chǎn)稅的步伐可能加快。 低密度、高檔住房的土地供應(yīng)將會(huì)減少。但供應(yīng)減少并不意味著其價(jià)格一定會(huì)上漲，因?yàn)檎畬⒉涣哂趯?duì)高檔住宅需求進(jìn)行打擊，包括稅收手段和最嚴(yán)厲的信貸限制。高檔住宅市場最可能的情況是供應(yīng)、需求雙雙萎縮，部分富有家庭進(jìn)一步改善居住條件的愿望將落空。 “雙控房”實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)重大懸念。 對(duì)地方政府城市規(guī)劃、土地供應(yīng)的計(jì)劃性作出了更高要求 ，如得到落實(shí)，對(duì)開發(fā)商的投資預(yù)計(jì)將有所幫助。 二、加大土地供應(yīng)調(diào)控度，嚴(yán)格土地管理 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。 對(duì)居住用地和住房價(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。 要進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度， 積極引入市場機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本 ，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。 要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理， 對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓， 依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定， 對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿 2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán) 。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。 重點(diǎn)解讀 部分意識(shí)到了土地供應(yīng)是制約房價(jià)的關(guān)鍵因素，并提出市場化開發(fā)土地的構(gòu)想。這是 511通知中的 最大亮點(diǎn) 。如能落實(shí)到實(shí)處，將有助于盡快穩(wěn)定房價(jià)，避免出臺(tái)存在更大副作用的后繼措施。 一級(jí)土地開發(fā)可能成為新的商業(yè)機(jī)會(huì)。 對(duì)于已出讓土地的再轉(zhuǎn)讓，目前只有完成投資比例和取得土地證等少數(shù)限制，但不排除做出進(jìn)一步限制的可能。 何謂“未動(dòng)工開發(fā)”，目前并未做出明確解釋。 三、 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策 ，嚴(yán)格稅收征管 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。 自 2005年 6月 1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 ；個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅； 對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅 。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定。 重點(diǎn)解讀 與此前的營業(yè)稅政策相比，有兩點(diǎn)變更。第一是，轉(zhuǎn)讓普通住宅的免稅年限由一年提高到兩年。第二是，對(duì)于不足兩年轉(zhuǎn)手的住房，由按照差額征收改為全額征收。 稅收優(yōu)惠的取消，對(duì)于投資性購房者的影響極大。 由于 6月 1日起即實(shí)施新稅率，此后拋售已無意義，更多投資購房者將因選擇等待而被套牢，或轉(zhuǎn)為出租。因而短期內(nèi)市場價(jià)格不會(huì)因?yàn)閽伿鄱a(chǎn)生重大波動(dòng)，但投資型購房者的被逐出將影響長期需求及價(jià)格。 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn) 人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí) 商業(yè)銀行授信工作盡職指引 ，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查，貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)信貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。 【 解讀 】 信貸管理方面并無特別新規(guī)出臺(tái)，但如前所述，繳貸條件和負(fù)債率的控制不會(huì)放寬。此外為了控制購房需求，央行仍可能對(duì)最高按揭比例進(jìn)行統(tǒng)一管理 。 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi) 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、 大力發(fā)展省地型住房 、在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面， 對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予優(yōu)惠政策支持 。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在 套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 各省、自治區(qū)、自治市、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20。 各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部，稅務(wù)總局備案后，在 2005年 5月 31日前公布。 重點(diǎn)解讀 此條實(shí)際是一個(gè)豁免條款。雖然不能明確對(duì)于滿足條件的“普通住宅”，究竟是會(huì)出臺(tái)新的優(yōu)惠政策，還是限于保留現(xiàn)有優(yōu)惠政策，但可以預(yù)計(jì)的是，這一標(biāo)準(zhǔn)將成為一個(gè)分水嶺，成為后續(xù)措施的受打擊和免受打擊范圍的最重要?jiǎng)澐忠罁?jù)。 這也說明 511通知已經(jīng)意識(shí)到此前住宅市場存在的超前消費(fèi)心理，意識(shí)到引導(dǎo)消費(fèi)的重要性。如能得到有效落實(shí)，將有助于穩(wěn)定房價(jià)任務(wù)的盡快完成。 按 511通知要求，普通住房的省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)已在 5月 31日之前確定，大多數(shù)城市基本用足了 511文件規(guī)定的 144平方米和 144浮動(dòng)上限。 六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度 各地要按 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 （建住房 200477號(hào)）和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)， 控制套型面積和銷售對(duì)象 ，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本， 建設(shè)單位利潤要控制在 3以內(nèi) 。有關(guān)具體要求在 國有土地劃撥決定書 中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。 各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊 開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查 ，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對(duì)象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣任命政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。 重點(diǎn)解讀 經(jīng)濟(jì)適用房此前存在的最大問題，不是總量多少，而是戶型過大和銷售對(duì)象錯(cuò)位。 意見 已經(jīng)意識(shí)到這一問題。 意見 提出了“城鎮(zhèn)最低收入家庭”概念，以其作為住宅保障的主要對(duì)象，在解決思路上以廉租屋作為主要手段。這都是值得歡迎的亮點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)單位利潤控制在 3以內(nèi)，看似無利可圖。但經(jīng)濟(jì)適用房完全不存在銷售問題，資金周轉(zhuǎn)速度快，如果配套信貸、稅收方面的優(yōu)惠政策，仍可能達(dá)到不錯(cuò)的凈資產(chǎn)收益率。 七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為 根據(jù) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房、推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息、惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布。 重點(diǎn)解讀 本條主要針對(duì)炒房和自我炒做抬高房價(jià)的現(xiàn)象而設(shè)定。禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，可以增加炒房者的操作周期和操作成本，有助于盡快穩(wěn)定房價(jià)，使行業(yè)獲得更確定的政策環(huán)境。 囤積房源、發(fā)布不實(shí)價(jià)格與銷售進(jìn)度，企業(yè)即使不是有意為之，也可能因疏忽而損害自身形象。 八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度 各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測。加強(qiáng)對(duì)同地段、同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格和租憑價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準(zhǔn)確判斷房價(jià)變動(dòng)趨勢。要建立和完善土地市場動(dòng)態(tài)檢測制度。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)，土地價(jià)格變動(dòng)情況的檢測分析，科學(xué)預(yù)測商品住房對(duì)土地的需求，各有關(guān)部門要加強(qiáng)信息溝通與整治，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價(jià)格變動(dòng)等信息。要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進(jìn)市場理性發(fā)展。 【 解讀 】 更完善的市場信息，有助于企業(yè)安排經(jīng)營計(jì)劃，也有助于得出更理性的判斷，緩解對(duì)開發(fā)商的片面指責(zé)。企業(yè)不僅有必要善加利用相關(guān)信息，也有必要積極支持和參與相關(guān)的信息收集，研究工作。 打壓不是目的 511通知正文實(shí)質(zhì)內(nèi)容的第一句，即明確重申了房地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。 作為國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的七部委聯(lián)合文件，這一定性足以表明，調(diào)控的目的絕非為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)。 但是，“打壓不是目的”并不等于“震蕩不是結(jié)果”。 511通知?jiǎng)恿苏l的奶酪？ 地方政府： 增加較低價(jià)位的土地供應(yīng)，意味著這部分土地將無法通過市場出讓獲得正常水準(zhǔn)地租，財(cái)政收入減少。增加廉租房供應(yīng)需要財(cái)政補(bǔ)貼，財(cái)政支出增加。地方政府平衡財(cái)政收支的能力將受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 炒房者： 將炒房者逐出市場，政府決心已勿庸置疑。 富有家庭： 富有家庭將無法像以往一樣，憑借財(cái)富與其他家庭自由爭奪土地使用權(quán)，購買高檔住宅和多套住宅的需求將遭受到限制。 非戶籍家庭： 中低價(jià)住宅將優(yōu)先供應(yīng)甚至僅供應(yīng)給戶籍家庭、非戶籍家庭將基于更少的土地供應(yīng)展開爭奪，他們或者將面臨更高的房價(jià)，或者將面臨抑制需求的政策措施，總之實(shí)際負(fù)擔(dān)將無法降低。 從字面上看， 511文件其實(shí)不會(huì)損害開發(fā)商的合理權(quán)益，尤其對(duì)于規(guī)范運(yùn)作的開發(fā)商而言，基本不受影響。但是，這一結(jié)論忽略了一個(gè)至關(guān)重要的因素，就是市場的心理預(yù)期。 心理預(yù)期對(duì)市場的影響 很少有消費(fèi)者和普通投資者能夠?qū)κ袌霈F(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系和政策的影響做出高度理性的判斷，而媒體的渲染將嚴(yán)重影響他們的預(yù)期和決定。 消費(fèi)者本來就存在過高的期望值。 對(duì)房價(jià)降低和獲得低價(jià)位住宅供應(yīng)的期待心理，將使得許多具有真實(shí)需求的購房者，在短期內(nèi)也選擇持幣待購。 部分機(jī)構(gòu)投資者具備理性分析能力，但市場的信心也是其分析因素之一。對(duì)市場信心的憂慮已經(jīng)影響機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)股票的短期評(píng)級(jí)。 股市對(duì)政策的反映，從來都是從不相信到過度反應(yīng)。投資者對(duì)地產(chǎn)股的看淡，已經(jīng)擴(kuò)散為未來兩年。不理想的股價(jià)將增加資本市場的壓力。 政策留有余地 目標(biāo)設(shè)定為穩(wěn)定房價(jià)而非降低房價(jià)。 價(jià)格管制限于“中低價(jià)普通住宅”。 經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)在于戶型控制而不是總量擴(kuò)張，住房保障體系面向“最低收入階層”，以廉租房為主。 提到了引進(jìn)市場機(jī)制增加土地供應(yīng)和合理引導(dǎo)消費(fèi)。 但是，“政策留有余地”不等于“政策已經(jīng)出盡”。 政策的多重目的 本屆政府以“民本”為主要政治主張，出于社會(huì)穩(wěn)定考慮，必然采取一切可能的手段穩(wěn)定房價(jià)，以平息民眾對(duì)房價(jià)上漲過快的抱怨。 在穩(wěn)定房價(jià)的同時(shí)，政府還將繼續(xù)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，以消除其對(duì)原材料漲價(jià)和金融風(fēng)險(xiǎn)上升的憂慮。 人民幣面臨巨大升值壓力，作為防止升值前熱錢進(jìn)入中國的措施之一，政府將不遺余力打擊炒房，并力圖阻止熱錢從一線城市轉(zhuǎn)移到二線，甚至蔓延到全國。 其中， 穩(wěn)定房價(jià) 是最核心的，也是中央政府志在必得的目標(biāo)。 房價(jià)穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn) 全國整體房價(jià)漲幅得到控制，低于人均可支配收入增長水平，房價(jià)收入比不斷下降。 被認(rèn)為存在較嚴(yán)重房價(jià)泡沫的城市（如長三角部分城市），房價(jià)至少在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)。 今年第二季度的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)字極為關(guān)鍵。如果上述目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，后續(xù)調(diào)控政策不會(huì)超出 511通知的范圍，但如房價(jià)穩(wěn)定的目的仍未有效達(dá)成，后續(xù)政策一定會(huì)更趨嚴(yán)厲，包括動(dòng)用更多行政手段對(duì)市場進(jìn)行管制以及對(duì)真實(shí)需求進(jìn)行抑制。這方面，不存在任何疑問。 更嚴(yán)厲的措施包括什么？ 收緊開發(fā)信貸，限制地產(chǎn)融資。 該措施將把部分房地產(chǎn)商資金鏈打入生死關(guān)頭。 提高房貸利率和首付比例。 該措施將增加購房者實(shí)際支出或提高購房門檻，抑制真實(shí)需求。 對(duì)地產(chǎn)商征收土地增值稅。 該措施將嚴(yán)重影響開發(fā)商利潤。 效仿新加坡， 對(duì)短期轉(zhuǎn)手房征收 100的差額稅 。該措施將把投資性購房者徹底清除出場。 征收不動(dòng)產(chǎn)稅 。該措施有利于改善政府財(cái)政平衡，但將顯著增加購房者實(shí)際負(fù)擔(dān)，抑制真實(shí)需求。 擴(kuò)大高檔房定義范圍，征收消費(fèi)稅 。該措施將增加購房者支出，抑制需求。 進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)適用房和“雙控房”的比例，以行政手段規(guī)定開發(fā)商利潤，或行政干預(yù)企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)作（如資金周轉(zhuǎn)） 。該措施將根本性改變住宅市場模式，部分退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 擴(kuò)大“閑置土地”和“空置房”定義范圍，收取懲罰性費(fèi)用甚至強(qiáng)制回收土地。 該措施將嚴(yán)重影響分期開發(fā)項(xiàng)目。 調(diào)控影響的長期性 研究結(jié)果表明， 2015年中國城市人均 33平米（相當(dāng)于戶均不到 100平米）的目標(biāo)，幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。這與居民的期望值形成了巨大反差。居民對(duì)房價(jià)和住房困難的抱怨將是長期和持續(xù)的。 在大規(guī)模城市化過程中，即使在經(jīng)濟(jì)自由度最