1 X 東方大市場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū) 目 錄 第一章、申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況 . 4 第一節(jié)：項(xiàng)目概況 . 4 第二節(jié)：項(xiàng)目投資背景 . 5 第二章、項(xiàng)目投資資金籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃 . 7 第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算 . 7 一、開(kāi)發(fā)成本估算 . 7 二 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)估算 . 10 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總稅費(fèi)估算 . 11 四、項(xiàng)目總投資費(fèi)估算 . 12 第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃 (現(xiàn)金流出 ) . 13 第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案 . 14 第四節(jié)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 (現(xiàn)金流入 ) . 15 第五節(jié)、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 . 16 第三章、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 . 21 第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 21 第二節(jié)：城市規(guī)劃 . 23 第三節(jié)：開(kāi)發(fā)商背景 . 25 第四節(jié)：周邊物業(yè)租金價(jià)格情況： . 26 第四章、項(xiàng)目地塊分析 . 29 2 第一節(jié)、項(xiàng)目區(qū)域分析 . 29 第二節(jié)、項(xiàng)目地塊分析 . 30 第三節(jié)、項(xiàng)目 析 . 32 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ 態(tài)與深度分析 . 32 （二）、項(xiàng)目劣勢(shì) (態(tài)與深度分析 . 34 （三）、項(xiàng)目機(jī)遇（ 態(tài)與深度分析 . 35 （四）、項(xiàng)目威脅（ 態(tài)與深度分析 . 36 第五章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) . 36 第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及原則 . 36 第二節(jié)、項(xiàng)目總體規(guī)劃 . 38 第三節(jié)、消防設(shè)計(jì) . 44 第六章、節(jié)能方案分析 . 50 第七章、環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 76 （一）、概況 . 76 （二）、建筑 . 77 （三）、污水處理和排放 . 77 （四）、主要污染物及防治措施 . 78 （五）、固體廢棄物 . 78 第 八章、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 . 79 第一節(jié)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 . 79 第二節(jié)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位依據(jù) . 83 第三節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)策略定位 . 83 3 第八章、項(xiàng)目投資不確定性分析 . 85 第一節(jié)、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析 . 85 第二節(jié)、項(xiàng)目影響因素敏感性分析 . 86 一、單一因素對(duì)投資效益的影響分析 . 86 二、雙因素變動(dòng)對(duì)投資效益的影響分析 . 87 第九章、經(jīng)濟(jì)影響分析 . 88 第十章、社會(huì)影響分析 . 90 第一節(jié)、社會(huì)效果分析 . 90 第二節(jié)、社會(huì)適應(yīng)性性分析 . 92 第三節(jié)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策分析 . 92 （一）風(fēng)險(xiǎn)要素識(shí)別 . 92 （二）風(fēng)險(xiǎn)要素分析評(píng)價(jià) . 92 （三）結(jié)論與對(duì)策 . 94 4 第一章、 申請(qǐng)單位及項(xiàng)目概況 申報(bào)單位： X 市 X 有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)年限： 15 年 注冊(cè)情況：在 X 注冊(cè) 組織形式：股份制 項(xiàng)目分二期進(jìn)行第一期投入 4000 萬(wàn)元 ，建筑面積 37042 平米，第二期投入 3412萬(wàn)元，建筑面積 30000 平米。 第一節(jié)：項(xiàng)目概況 （一） 、 項(xiàng)目區(qū)位圖 及概況 ： 東方建材大市場(chǎng)是由 X 有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的宏篇巨作，項(xiàng)目座落在 目處于 X 市核心交通要道 ，項(xiàng)目向東可以到達(dá)長(zhǎng)沙、婁底等地，向西可以到達(dá)冷水江、新化，向北可以去邵陽(yáng)、邵東，并且新修建的 X 大道已經(jīng)破土動(dòng)工，在此交通四通八達(dá)，外出非常便利。項(xiàng)目周邊市政府機(jī)關(guān)單位和大型企業(yè)繁多，三一重工工業(yè)園和物流園都已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，新的行政經(jīng)濟(jì)中心將在此誕生。項(xiàng)目總用地面積 80 余畝，總建筑面積 7 萬(wàn)余平方米，項(xiàng)目由 17 棟 4 至 5 層建筑組成，有 3 萬(wàn)多平米的住宅和 3 萬(wàn)多平米的商鋪構(gòu)成。項(xiàng)目整個(gè)建筑采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，配合行列式的建筑布局，加上周邊綠樹(shù)環(huán)繞，整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)格顯得簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，藍(lán)色的坡屋頂更讓建筑充滿生機(jī)活力，是 居家生意的理想場(chǎng)所。 5 （二） 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 方米，總占地面積 80 余畝，總共由 17 棟 4建筑物組成，分二期開(kāi)發(fā)，一期總建筑面積 36361 平方米，二期總建筑面積 30682平方米，其中地下車(chē)庫(kù) 2930 平方米。 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積（平方米） 多層住宅 33814 商鋪 33223 地下停車(chē)庫(kù) 2930 總建筑面積 二節(jié)：項(xiàng)目投資背景 處湖南省幾何中心 ，漣水上游， 是溝通湖南東西經(jīng)濟(jì)走廊的咽喉之地 。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)各劃出部分政 區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952年正式建縣， 8月改名 1987年撤縣成立 轄 19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1個(gè)街道辦事處，全市總面積 1895平方公里，總?cè)丝?109萬(wàn) 。 革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一。 00多年歷史的古鎮(zhèn)。早在明清時(shí)期，就是連結(jié)湘中、湘西的重要商埠?？箲?zhàn)時(shí)期，國(guó)立師范大學(xué)等十多所大中學(xué)校遷入藍(lán)田，一時(shí)文化教育、商業(yè)貿(mào)易之盛，使這座古鎮(zhèn)贏得了 “ 小南京 ” 的美譽(yù)，藍(lán)田成了當(dāng)時(shí)中國(guó)南方文化教育的中心。錢(qián)鐘 6 書(shū)先生的圍城就是在此執(zhí)教時(shí)以藍(lán)田為背景創(chuàng)作的。 治文化、 經(jīng)濟(jì)、軍事等各個(gè)領(lǐng)域人才輩出。 有 “ 煤礦之鄉(xiāng) ” 、 “ 建材之鄉(xiāng) ” 和“ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 之美稱。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、銅、鉛鋅、硅石等 40余種，其中煤炭?jī)?chǔ)量 全國(guó) 100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣市之一。 省十五個(gè)重點(diǎn)景區(qū)之一的湄江風(fēng)景區(qū)以其神奇的地質(zhì)地貌、奇山、秀水、妙洞組合的自然風(fēng)光成為三湘一秀，南部的龍山森林公園既是一個(gè)大自然的博物館，又是一座天然氧吧，山頂昂然獨(dú)立著一座明代建筑 “ 藥王殿 ” 吸引著許許多多海內(nèi)外游人前來(lái)祈福求藥。 X 市交通便 捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與 207 國(guó)道從境內(nèi)通過(guò)，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。X 有 “ 煤炭之鄉(xiāng) ” ， “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21 種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)市委市政府實(shí)施 “ 科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng) ” 的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)迅速發(fā)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)國(guó)外。 當(dāng)前 區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模 有限、流動(dòng)人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問(wèn)題困擾著 7 近年來(lái)， 工業(yè)強(qiáng)市 ” 的發(fā)展方向。投入大量資金對(duì) 市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供極佳的市場(chǎng)契機(jī)。 同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)， 建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng) 第二章 、 項(xiàng)目投資資金 籌措方案與投資估算及投資計(jì)劃 第一節(jié)、項(xiàng)目投資估算 一、 開(kāi)發(fā)成本估算 地獲得價(jià)格估算 土地獲得價(jià)款包括土地成本、拆遷費(fèi)用、成交契稅等，本項(xiàng)目土地成本已經(jīng)包括拆遷費(fèi)用。 1498 地成本 25 60 1498 遷費(fèi)用 0 0 稅 0 項(xiàng)目土地獲得成本約為： 1498(萬(wàn)元 ) 8 占總投資費(fèi)用的 右。 前期工程投資費(fèi)估算 前期工程投資費(fèi)包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)水文勘測(cè)費(fèi)、地塊三通一平費(fèi)、可行 性研究費(fèi)等等。 指標(biāo)元 /積（平米） 526 批報(bào)建費(fèi) 60 67266 404 劃設(shè)計(jì)費(fèi) 10 67266 67 質(zhì)、水文地勘費(fèi) 3 67266 20 通一平費(fèi) 3 67266 20 行性研究費(fèi) 15 項(xiàng)目前期工程投資總費(fèi)： 404+67+20+20+15=526（萬(wàn)元） 占總投資費(fèi)用的 目總主體工程費(fèi)估算 各類(lèi)物業(yè)主體工程費(fèi)估算 指標(biāo)元 /積（平米） 3382 層住宅 450 33814 1522 街商業(yè)門(mén)面 500 20522 1026 型建材超市 600 10000 600 下停車(chē)庫(kù) 800 2930 234 物業(yè)主體工程總費(fèi)用： 1522+1026+600+234=3382（萬(wàn)元） 9 占總投資費(fèi)用的 目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)包括供電工程費(fèi)、供 水工程費(fèi)、排水工程費(fèi)、道路工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)、電信煤氣工程費(fèi)等。 指標(biāo)元 /積（平米） 444 電工程 35 39960 140 水工程 10 39960 40 水工程 25 39960 100 路工程 25 39960 100 化工程 12 39960 48 信工程 4 39960 16 項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總費(fèi)用 :444(萬(wàn)元 ) 占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 目公共配套費(fèi)估算 項(xiàng)目公共配套費(fèi)包括物業(yè)基金、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、供水管網(wǎng)補(bǔ)貼費(fèi)、供電用電負(fù)荷費(fèi)等。 指標(biāo) 面積（平米） 135 育設(shè)施配套費(fèi) 0 67266 0 業(yè)基金 3382 68 用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0 10 程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 2 67266 13 程監(jiān)理費(fèi) 3 67266 20 項(xiàng)目公共配套總費(fèi)用 : 135(萬(wàn)元 ) 占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 例。 目開(kāi)發(fā)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可以預(yù)見(jiàn)費(fèi)為項(xiàng)目直接費(fèi)用的 2%。 指標(biāo) 總金額（萬(wàn)元） 120 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5985 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可預(yù)見(jiàn)總費(fèi)用 :59852%=120（萬(wàn)元） 占開(kāi)發(fā)總投資費(fèi)用的 目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用 =算數(shù)值之和： 6104（萬(wàn)元） 二 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)估算 目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)估算 11 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)包括管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 指標(biāo) 總金額（萬(wàn)） 244 理費(fèi)用 6104 122 務(wù)費(fèi)用 6104 122 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接總費(fèi)用 :122+ 122 = 244(萬(wàn)元 ) 占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 。 目銷(xiāo)售費(fèi)估算 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用包括營(yíng)銷(xiāo)組織費(fèi)、廣告推廣費(fèi)等。 指標(biāo) 總金額（萬(wàn)） 241 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 12057 項(xiàng)目銷(xiāo)售總費(fèi)用 :241（萬(wàn)元 ) 占總 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總稅費(fèi)估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總稅費(fèi)包括交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附件、增值稅預(yù)交、印花稅等。 三 ,開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 指標(biāo) 總金額（萬(wàn)） 823 易費(fèi) 3 67266 20 業(yè)稅及附加 12057 675 12 值稅預(yù)繳 12057 121 花稅 12057 7 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總稅費(fèi)用 : 823(萬(wàn)元 ) 占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用 。 四、項(xiàng)目總投資費(fèi) 估算 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資費(fèi)用 =開(kāi)發(fā)成本 +開(kāi)發(fā)費(fèi)用 +項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅費(fèi) = 7412(萬(wàn)元 ) 13 第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)投資資金運(yùn)用計(jì)劃 (現(xiàn)金流出 ) 項(xiàng)目建設(shè)工程期約為兩年，包括前期啟動(dòng)時(shí)間和后期的工程時(shí)間，總共分兩年半（五個(gè)階段劃分），其中 2008 年投入總投資額度的 25%，主要用于土地購(gòu)置、報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、地質(zhì)水文勘測(cè)費(fèi)、三通一平、可行行研究等； 2009 上半年、 2009下半年、 2010 上半年、 2010 下半年分別投入總投資金額的 25%、 20%、 20%、 10%。投資計(jì)劃是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度所需資金 進(jìn)行科學(xué)的相應(yīng)預(yù)算，本案投資計(jì)劃估算如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 開(kāi) 發(fā) 期 2008 下半年 2009 年上半年 2009 下半年 2010 上半年 2010 下半年 1 建設(shè)投資 7412 1853 2224 1853 741 741 投資投入比例 100% 25% 30% 25% 10% 10% 2 資金籌措 7412 1853 2224 1853 741 741 14 有資金 2965 1853 1112 0 0 0 貸資金 1482 0 593 889 0 0 售收入再投入 2965 0 519 964 741 741 結(jié)合公司的資實(shí)際情況，合理制定上述投資計(jì)劃，該投資計(jì)劃能以較少融資代價(jià)確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈安全，順暢；具有比較強(qiáng)的可行性。 第三節(jié)、項(xiàng)目投資資金籌措方案 2008 下半年貸款 593 萬(wàn)元， 2009 上半年貸款 889 萬(wàn)元；計(jì)劃于 2010 年中償還全部本息。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)期 合計(jì) 2008 下半年 2009 年上半年 2009 下半年 2010 上半年 初借款累計(jì) 0 593 889 0 0 年借款 0 1482 0 0 1482 年應(yīng)計(jì)利息 0 89 0 0 89 底還本付息 0 0 0 1571 1571 2 年末借款累計(jì) 0 1571 0 0 1571 注：假定借款發(fā)生在年中，利息 6%， 2010 上半年還 1571 萬(wàn)元及其利息 限責(zé)任公司 自有 資金 2965 萬(wàn)元，銀行貸款為 1482 萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入再投 15 入金額為 2965 萬(wàn)元；貸款年利率按 6%進(jìn)行估算， 2010 年年中需要償還的全部本息 約 1571 萬(wàn)元 。 第四節(jié) 、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 (現(xiàn)金流入 ) 項(xiàng)目 銷(xiāo)售收入總估測(cè) (總現(xiàn)金流入 ) 嚴(yán)格根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)法程序確定各類(lèi)型產(chǎn)品售價(jià)，多層住宅產(chǎn)品均價(jià)確定為800 元 /平米 ,獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)門(mén)面按 4500 元 /平米進(jìn)行估算，大型地下停車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售均價(jià)為 400 元 /平米?？墒畚飿I(yè)總銷(xiāo)售收入估算如下： 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 容積率 多層住宅 住宅面積 33814 單價(jià) (元 ) 800 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 2705 臨街商業(yè)門(mén)面 銷(xiāo)售面積 20522 銷(xiāo)售單價(jià) 4500 銷(xiāo)售收入 9235 地下停車(chē)庫(kù) 面積 2930 16 銷(xiāo)售單價(jià) 400 銷(xiāo)售收入 117 總銷(xiāo)售面積 57266 總銷(xiāo)售收入 12057 （說(shuō)明：部分商業(yè)氛圍培育較難的臨街門(mén)面，計(jì)劃作為公司持有物業(yè)處理） 多層住宅物業(yè)銷(xiāo)售總收入為 2705 萬(wàn)元，臨街商業(yè)門(mén)面總銷(xiāo)售收入為 9235萬(wàn)元，大型地下停車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售總收入為 117 萬(wàn)元。分析得出， 地 上商業(yè)是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵點(diǎn)，項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入為 12057 萬(wàn)元人民幣。 第 五節(jié) 、 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 (一 )、項(xiàng)目投資靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 1、項(xiàng)目投資收益估算 指標(biāo) 容積率 注 12057 7412 4645 2137 1161 3484 17 項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 7412 萬(wàn)元，銷(xiāo)售總收入為 12057 萬(wàn)元，稅前投資利潤(rùn)率為 凈利潤(rùn)約為 3484 萬(wàn)元，投資凈利潤(rùn)率為 項(xiàng)目有較好的投資經(jīng)濟(jì)效益。 從各項(xiàng)目投資收益結(jié)論數(shù)據(jù)上可以看出，本案投資凈利潤(rùn)率處于同行業(yè)相當(dāng)高 的水平，開(kāi)發(fā)前景良好。 (二 )項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析 營(yíng)銷(xiāo)收入目標(biāo)： 2009 上半年完成銷(xiāo)售任務(wù)的 40%，合計(jì)銷(xiāo)售收入約為 2682 萬(wàn)元， 2009 下半年完成銷(xiāo)售總?cè)蝿?wù)的 30%，合計(jì)銷(xiāo)售收入約 1788 萬(wàn)元， 2010 上半年完成總銷(xiāo)售任務(wù)的 20%，合計(jì)銷(xiāo)售收入約 2682 萬(wàn)元， 2010 下半年完成銷(xiāo)售任務(wù)的 10%，銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)約 1788 萬(wàn)元。 管理費(fèi)投入： 2008 下半投入總管理費(fèi)的 20%， 2009 年上半年 25%， 2009 年下半年 25%、 2010年上半年為 20%， 2010 年下半年約為 10%。 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入： 結(jié)合 項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)安排和推廣重點(diǎn)的需要，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算如下： 2008 年下半年 10%， 2009 年上半年 40%， 2009 年下半年 20%、 2010 上半年年為 20%， 2010年下半年約為 10%。資金運(yùn)營(yíng)盡量保持平穩(wěn)。 18 19 現(xiàn)金流量表 （ I=10% 單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 2008 下半年 2009年上半年 2009 下半年 2010 上半年 2010 下半年 1 現(xiàn)金流入 0 617 2411 1206 12057 售收入 0 617 2411 1206 12057 收入目標(biāo)比例 0% 40% 30% 20% 10% 100% 有物業(yè)出租收入 0 0 0 0 0 2 現(xiàn)金流出 1575 2287 2243 1242 1193 8540 設(shè)投資 1526 1831 1221 916 610 6104 建設(shè)投資投入比例 25% 30% 20% 15% 10% 100% 理費(fèi) 24 31 31 24 12 122 管理費(fèi)投入比例 20% 25% 25% 20% 10% 100% 銷(xiāo)費(fèi) 24 96 48 48 24 241 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)投入比例 10% 40% 20% 20% 10% 100% 務(wù)費(fèi)用 0 0 0 89 89 售稅金及附加 0 329 247 165 82 823 金稅金 0 0 0 0 得稅 0 0 697 0 464 1161 3 稅后凈現(xiàn)金流量(1)-(2) 2536 1374 1170 12 3517 4 稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(2536 2071 1170 477 4678 20 上述為項(xiàng)目投資的資金流量分析詳細(xì)， 2008 年下半年約有 1575 萬(wàn)元的現(xiàn)金流出， 2009 年上半年有 2536 萬(wàn)元的現(xiàn)金 流入， 2009 年下半年有 1374 萬(wàn)元的現(xiàn)金流出， 2010 年上半年、 2010 年下半年將分別有 1170 萬(wàn)元、 12 萬(wàn)元的現(xiàn)金流入；可見(jiàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)， 通過(guò)合理的資金投資與回款計(jì)劃，能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金流安全、順暢。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： A、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ( ￥ 3484 B、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ( C、稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ￥ 4645 D、稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ( 21 第三 章 、 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 第一節(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （一）、 近幾年 合經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng) 2004 年以來(lái)， 濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)迅速，由 2004 年 元國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)至 2007 年全年的 元生產(chǎn)總值，整整翻 2 翻多，逐年的同比增長(zhǎng)率保持在 12%以上的增長(zhǎng)值，尤其是 2005 受宏觀發(fā)展政策的正面影響，年增長(zhǎng)速度達(dá)到 城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭穩(wěn)??； 2007 增長(zhǎng)速度， 2008 年受?chē)?guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的雙層因素影響， X 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也受到一定程度的影響，預(yù)計(jì)在 2009 年有向好的發(fā)展趨勢(shì)。 （二）、近年來(lái) 來(lái)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 04年以來(lái)， 2004年的 007年的 近連翻 3倍；其中 2007年的固定資產(chǎn)投資總額占當(dāng)年 國(guó)民生產(chǎn)總值 總比重，增長(zhǎng)率為歷年之最；大力度的固定資產(chǎn)投資，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、電力通訊、交通水利等方面作出相 22 當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)，有效改善了城鄉(xiāng)居民的生活、生產(chǎn)條件和水平；隨著 2008年下半年國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和農(nóng)村發(fā)展新政策的規(guī)劃與執(zhí)行， （三）、 費(fèi)心態(tài)穩(wěn)定健康 近年來(lái)， X 社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)逐年上漲之發(fā)展態(tài)勢(shì)，其中 2007 年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額較 06 年有所下降，為 21。 91 億元；一方面 說(shuō)明 X 人民的消費(fèi)水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消費(fèi)觀念有微弱變化，注重最低生活物質(zhì)需求的前提下，越發(fā)重視品位 、精神方面的更高層次需求。 （四）、 X 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額逐年增加，消費(fèi)能力較強(qiáng) 2004 年以來(lái)， X 社會(huì)儲(chǔ)蓄總額呈現(xiàn)逐年大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 2006 年與 2007 年已經(jīng)分別達(dá)到了 元和 元；結(jié)合社會(huì)消費(fèi)品零售總額、國(guó)民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會(huì)儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)等指數(shù)綜合分析，一方面能放映出 X 具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力，另一方面也說(shuō)明 X 人民的勤儉的消費(fèi)觀念，這是國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)有普遍現(xiàn)象，是中國(guó)經(jīng) 濟(jì)國(guó)情的綜合性反映， 2009 年擴(kuò)大內(nèi)需新政的出臺(tái)，在未來(lái)幾年將可能影響到該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)率變化。 23 （五 ） 、 X 人口增長(zhǎng)在控制規(guī)劃內(nèi)，城鎮(zhèn)化按計(jì)劃有力推進(jìn) 007年各年市域人口分別為 持逐年有計(jì)劃、有節(jié)奏小幅增長(zhǎng)， 于在 間， 2005年在全國(guó)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展勢(shì)頭紅火的大環(huán)境下，城鎮(zhèn)化率 達(dá)到有史以來(lái)的最大數(shù)值，但是相對(duì)省內(nèi)平均城鎮(zhèn)化水平而言， 鎮(zhèn)化是反映區(qū) 域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的一重要指標(biāo)， 升空間看好。 （六）、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展綜述 關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模也較為突出，居民收入及消費(fèi)水平自 90年代開(kāi)始顯著提高，內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。 根據(jù)當(dāng)前 民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，未來(lái) 3總量控制的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和 突破。 第二節(jié)：城市規(guī)劃 1. 城市人口規(guī)模 及發(fā)展規(guī)劃 近期（至 2010 年）為 16 萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（至 2020 年） 25 萬(wàn)人。 24 城市用地規(guī)模： 2010 年建設(shè)用地規(guī)模為 16 平方公里，人均建設(shè)用地 100 平方米； 2020 年建設(shè)用地規(guī)模為 方公里，人均建設(shè)用地 方米。 城市發(fā)展方向選擇 X 市中心城區(qū)的發(fā)展方向應(yīng)以東向?yàn)橹?，兼顧其它。以向東為主，向西為輔，適當(dāng)向北發(fā)展。 X 市的城市發(fā)展目標(biāo)可以概括為： （ 1）協(xié)調(diào)發(fā)展的市域中心 加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)保 障制度，走城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民共同富裕的城鎮(zhèn)化道路，實(shí)現(xiàn)全社會(huì)的公平、公正與和諧發(fā)展。 (2）活力高效的經(jīng)濟(jì)新地 更新、優(yōu)化城市經(jīng)營(yíng)理念和社會(huì)機(jī)制，做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建根植性強(qiáng)、創(chuàng)新能力突出的產(chǎn)業(yè)集群。把 X 市建設(shè)成為資源利用高效、工業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、服務(wù)水平一流、對(duì)外輻射能力強(qiáng)的婁底市域副中心城市。 （ 3）安全生態(tài)的宜居家園 有充分的創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會(huì)，完善的城市公共安全和防災(zāi)體系，高水平的城市綜合服務(wù)，并充分利用綠水青山等自然資源，建立生態(tài)型城市，增強(qiáng)城市自然環(huán)境的優(yōu)美度、人工環(huán)境的舒適度，提供良好的人居環(huán) 境，創(chuàng)造良好的就業(yè)環(huán)境，使 X 市成為市民的美好家園。 (4）開(kāi)拓創(chuàng)新的山水名城 保護(hù)并深入挖掘歷史文化資源，大力發(fā)展教育文化事業(yè)，鼓勵(lì)現(xiàn)代多元文化的發(fā)展。加強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)，打造品牌城市，把 X 市建 25 設(shè)成為文化底蘊(yùn)深厚、包容并蓄、開(kāi)放度高、傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明交相輝映的魅力城市。 第三節(jié)：開(kāi)發(fā)商背景 X 開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是由十幾位 久經(jīng)商場(chǎng)的股東組建而成，公司項(xiàng)目注冊(cè)資金 800 萬(wàn) 元，資金實(shí)力非常雄厚，并且股東善于項(xiàng)目管理和市場(chǎng)運(yùn)作，在不 26 到一年的前期運(yùn)作過(guò)程中排除千辛萬(wàn)苦成功啟動(dòng)項(xiàng)目?，F(xiàn)在 項(xiàng)目已經(jīng)正式進(jìn)入施工階段，并且銷(xiāo)售已經(jīng)上軌道，標(biāo)志項(xiàng)目 已經(jīng)成功運(yùn)作起來(lái)。 公司股東以前都是做建材生意的精英，對(duì)建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理非常諳熟，對(duì)建材市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)有很好的控制能力， 依靠在建材行業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和行業(yè)尊貴地位及人脈資源，能充分保證東方建材市場(chǎng)做活做旺，讓所有做生意的人都賺個(gè)盆滿缽滿，真正做到多方共贏的局面。 第四節(jié)：周邊物業(yè)租金價(jià)格情況： （一）、 北路） 如圖所示， X 市環(huán)北路建材類(lèi)商鋪面積不大，大部分在 100 平米以下， 3060 平方居多，環(huán)北路建材類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀 況一般，人流較少，租金較其他地區(qū)最便宜，在 18000 元以下。環(huán)北路建材類(lèi)商鋪主營(yíng)商品為礦山用品和型材。 （二）、 通南路） 根據(jù)上表數(shù)據(jù)可知，交通南路建材類(lèi)商鋪經(jīng)營(yíng)面積不大，而且分布比較集中，主營(yíng)商品為礦山用品和五金。租金基本上處于 40000元左右，經(jīng)營(yíng)情況較好，并且與環(huán)北路建材類(lèi)商鋪連成一片，形成一定的規(guī)模，人流較為集中。 27 （三）、 民東路） 如圖所示， 80 100 平米商鋪?zhàn)饨鹪?13000 60000 元之間比例最大，分析原因，越靠人民廣 場(chǎng)越近，租金越貴，距人民廣場(chǎng)越遠(yuǎn)，租金越便宜。人民東路建材類(lèi)商鋪面積較大，主營(yíng)業(yè)態(tài)有五金、不銹鋼、門(mén)業(yè)、管業(yè)。人民東路建材類(lèi)商鋪靠近人民廣場(chǎng)和藍(lán)天豪苑的經(jīng)營(yíng)狀況較為良好，主要原因這兩處人流量較大，而且靠近新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，意向客戶越多，生意越好。 (四 ) 在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 數(shù)據(jù)來(lái)自 長(zhǎng)沙創(chuàng)奇顧問(wèn) 數(shù)據(jù)庫(kù) 上圖顯示， 90%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。 臨街鋪面及部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都 是個(gè)人自建、政府或單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋臨街層，因此 在售商業(yè)用房銷(xiāo)售情況調(diào)查 “漣水名城”項(xiàng)目一期臨街商業(yè)鋪面銷(xiāo)售 94%，二期臨街商鋪銷(xiāo)售約 20%； 28 五江購(gòu)物中心商業(yè)鋪面基本售罄。 近年來(lái)，隨著 一直以來(lái)， 位的物用業(yè)，極少向市場(chǎng)出售。 2005年五江購(gòu)物中心的興建，使 江購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商 鋪一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售率過(guò)半，且內(nèi)鋪銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了 7500元 /平米以上，而得房率僅為 52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了 15000元 /平米左右。 2005年 11月 26日開(kāi)盤(pán)的金地帶 8000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷(xiāo)售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售情況良好。 當(dāng)前 賣(mài)， 2008年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著 心商圈的輻射和帶動(dòng)作用 將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。 熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下，次級(jí)區(qū)域陸續(xù)跟進(jìn) ” 的局面。 29 第 四 章 、 項(xiàng)目地塊分析 第一節(jié) 、 項(xiàng)目區(qū)域分析 （一）、項(xiàng)目區(qū)位分析 東方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目位于婁漣高等級(jí)公路與新 207 國(guó)道交匯處（藍(lán)田辦事處新辦公樓斜對(duì)面），項(xiàng)目東向車(chē)行至婁底、長(zhǎng)沙方向，西向車(chē)行是去冷水江、新化等城市，通過(guò) 207 國(guó)道等路線能較快到達(dá)邵東、邵陽(yáng)等城市； X 在湖南的地理位置重要性舉足輕重，同時(shí)，由于本項(xiàng)目處于交通要塞地，其與邊界城市的銜接的重要性自是不言而喻 了；結(jié)合婁底、冷水江、新化、邵東等城市的建材專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)的市場(chǎng)研究結(jié)果，本項(xiàng)目在其交通位置方面分析，具備發(fā)展為專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)市場(chǎng)的潛力，也是項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位的最佳發(fā)展方向。 30 （二）、 X 建材項(xiàng)目分布圖 X 城市規(guī)劃目前處于初級(jí)發(fā)展水平，相對(duì)比較落后，其中老城區(qū)的城市干道規(guī)劃矛盾尤為突出，現(xiàn)有的各類(lèi)商家主要是以臨街商業(yè)鋪面的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；多年來(lái)自發(fā)形成的文藝路建材一條街已經(jīng)形成相當(dāng)規(guī)模，是建材商貴最為聚集地之一，在這條街經(jīng)營(yíng)建材的經(jīng)營(yíng)業(yè)主門(mén)基都是比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老資格建材商；同時(shí)，隨著城區(qū)面積的擴(kuò)大與發(fā) 展，文藝路建材街逐漸向南北延伸，延伸到環(huán)北路、交通北路等； X 另一個(gè)有強(qiáng)聚集效應(yīng)的建材根據(jù)地“安居百年”區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)目前有近 10000 平米的大型家居建材市場(chǎng)、眾多門(mén)面的“ X 市建材大市場(chǎng)”、籌建的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、對(duì)面正開(kāi)發(fā)的單體項(xiàng)目（裙樓可能做建材市場(chǎng)）等等，這些將形成 X 有限城區(qū)的建材另一極。 第二節(jié) 、 項(xiàng)目地塊分析 （ 一 ）、項(xiàng)目概況 東方建材大市場(chǎng)項(xiàng)目是有 X 各類(lèi)建材商家自發(fā)組織而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是X 市順應(yīng)建材市場(chǎng)規(guī)劃化發(fā)展的一個(gè)劃時(shí)代之作；項(xiàng)目由 X 市 X 發(fā)展有限公司集資開(kāi)發(fā)，股東內(nèi)部經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)；項(xiàng)目 總占地面積約 80 余畝，目前已經(jīng)達(dá)到了五通一平的地塊狀況，總建筑面積 70000 余平米，由 14 棟 2 5 層樓高不同的建筑組成，其中有兩棟大型建材超市，建筑面積約 20000 余平米，其余建筑大部分為兩 31 層商業(yè)結(jié)構(gòu)，商業(yè)上部分別有 2不等的住宅產(chǎn)品，西向地塊內(nèi)設(shè)置有大型地下停車(chē)場(chǎng)地，項(xiàng)目交通組織合理，能給項(xiàng)目建材經(jīng)營(yíng)提供更多便捷，有助于項(xiàng)目建材類(lèi)不同業(yè)態(tài)商品的進(jìn)出與經(jīng)營(yíng)。 （ 二 ）、項(xiàng)目四至 南面：緊鄰?qiáng)錆i高等級(jí)公路，與藍(lán)田新辦理處一路之隔； 東面：藍(lán)田區(qū)民宅和小海拔山體； 北面：一些藍(lán)田區(qū) 民宅和連綿的山體； 西面：藍(lán)田區(qū)民宅和連接婁漣高等級(jí)公路與 X 城區(qū)的交通干道； （ 三 ）、用地條件 地形、地幅： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積約平米，地塊基本方正 ,紅線東西長(zhǎng)最長(zhǎng)處約米，南北最寬處約米 ,最窄處約米 ;在規(guī)劃上應(yīng)該充分利用現(xiàn)有地形 ,合理利用每一寸地塊 ,設(shè)計(jì)最科學(xué)、合理的項(xiàng)目總平規(guī)劃。 地勢(shì)： 地塊內(nèi)部東高西低，保持有的整體坡度，在同一坡度的情況下基本保持地塊的平整，通過(guò)前期的地塊平整施工（東面壓低地勢(shì)，西面填土抬高地勢(shì)），目前地塊已經(jīng)基本平整，有利于項(xiàng)目的基礎(chǔ)建設(shè)和主題工程施工； 同時(shí)，項(xiàng)目地塊西面有洼地地勢(shì)處，根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)規(guī)劃指標(biāo)要求，建議充分利用現(xiàn)有地勢(shì)，設(shè)計(jì)成為半地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)（可車(chē)庫(kù)報(bào)建，通過(guò)規(guī)劃要求后，可發(fā)展用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房）。 32 （ 四 ）、交通狀況 項(xiàng)目毗鄰?qiáng)錆i高等級(jí)公路，婁底 X、 X冷水江、 X新化、 X長(zhǎng)沙、長(zhǎng)沙冷水江、婁底冷水江等多路長(zhǎng)途汽車(chē)從項(xiàng)目地塊經(jīng)過(guò)；是周邊城區(qū)、 X 城區(qū)至各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通樞紐；但是，目前未開(kāi)通與市區(qū)連接的公共交通工具。 （ 五 ）、地塊周邊建筑物及紅線退讓分析 地塊北向、東向、西向有一定體量的藍(lán)田居民房（多為層多層建筑）分布，對(duì)本項(xiàng)目建筑的建 筑退讓的要求不高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，關(guān)鍵是要滿足紅線和道路的退讓要求； 第三節(jié) 、 項(xiàng)目 析 （一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ 態(tài)與深度分析 地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì) :項(xiàng)目地塊處于 藍(lán)田新辦事處斜對(duì)面，東面 1 公里內(nèi)規(guī)劃有 X 新市政府等機(jī)關(guān)單位，南面 1000 米即可到達(dá) X 老城區(qū)；同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰?qiáng)錆i高等級(jí)公路和新 207 國(guó)道，與婁底、冷水江、新化、邵 33 東等相鄰城市聯(lián)系緊密；項(xiàng)目無(wú)論是從城級(jí)區(qū)位和 X 城區(qū)區(qū)位兩重標(biāo)準(zhǔn)而言，都能顯現(xiàn)出該項(xiàng)目核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)商核心資源優(yōu)勢(shì)： 東方建材 大市場(chǎng)項(xiàng)目定位為建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，作為建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成功的話，項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商、后期運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)同等重要；本案開(kāi)發(fā)商股東均在 X 市經(jīng)營(yíng)多年建材生意，具有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和建材類(lèi)商業(yè)資源，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所要投入的資金和招商的商家品牌資源等均有明顯優(yōu)勢(shì)； 建材市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目已經(jīng)在 有比較高的區(qū)域知名度，由于目前 X 建材商家強(qiáng)烈欲建設(shè)建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和擁有各自獨(dú)立商業(yè)鋪面，所以，本案對(duì)他們的吸引力非常大，建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位 “羊群效應(yīng)” 優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目征 地從最初的 30 余畝，發(fā)展到今日的 80 余畝，規(guī)劃占地規(guī)模上已經(jīng)是最初征地的 3 倍，現(xiàn)有規(guī)劃總建筑面積約 70000 余平米，其中商業(yè)面積將達(dá)到 30000 多平米，根據(jù) X 建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)比較分析，本案無(wú)疑是未來(lái)規(guī)模最大的項(xiàng)目之一，具有絕對(duì)的規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 8 棟板式行列式布局的多層建筑，該 8 棟建筑基本考慮設(shè)計(jì)二層，部分考慮首層與二層獨(dú)立設(shè)計(jì)（各層獨(dú)立考慮其交通組織），部分樓棟考慮“一上二”的商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)，同時(shí)，根據(jù)建材市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn) 34 品設(shè)計(jì)要求，考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)大型建材超市，通過(guò)建材超市來(lái)帶 動(dòng)建材市場(chǎng)的整體發(fā)展；同時(shí)，考慮足夠配套的地下車(chē)庫(kù)配置； 消費(fèi)群和商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)： 根據(jù)本司組織的市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查客戶積累和開(kāi)發(fā)商原有客戶積累的資料，本案已經(jīng)初步可以確定相當(dāng)一定體量的商鋪購(gòu)置人群；是本項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 （二）、項(xiàng)目劣勢(shì) (態(tài)與深度分析 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足和品牌力不夠 ： 開(kāi)發(fā)商的所有股東均是建材經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)了解程度有限，并且開(kāi)發(fā)全程的經(jīng)驗(yàn)也不足；同時(shí)，開(kāi)發(fā)公司屬于剛注冊(cè)成立，公司缺乏強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，項(xiàng)目推廣也是剛剛開(kāi)始，項(xiàng)目知名度也有待進(jìn)一步加強(qiáng)； 開(kāi)發(fā)政策扶持劣 勢(shì) ： X“ 安居百年 ” 是 2005 年的一個(gè) 重點(diǎn) 招商引資項(xiàng)目 （有重要政要入股） ， 六畝塘農(nóng)貿(mào)建材市場(chǎng)，政府也給予支持，而本案目前與市政府關(guān)系相對(duì)敏感；應(yīng)該在后期的政府攻關(guān)方面加大力度； 目前周邊人流不夠，商業(yè)配套不盡完善： 項(xiàng)目地處城市北區(qū)，現(xiàn)有周邊民居、公建建筑不多，人氣弱顯不足；同時(shí)，周邊醫(yī)療、教育、文化、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等方面的配套也相對(duì)缺乏； 35 （三）、項(xiàng)目機(jī)遇（ 態(tài)與深度分析 1、 X 新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目新的發(fā)展契機(jī)： X 城市“北拓東移”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)在穩(wěn)步的推進(jìn)與實(shí)施中，新市政府等相關(guān)機(jī)關(guān) 單位云集于此，必將成為未來(lái)的新行政中心區(qū)；同時(shí)，周邊相繼有三一重工等大型企業(yè)購(gòu)地，逐步實(shí)踐新城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心戰(zhàn)略，區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大， 市場(chǎng)前景看好 ； 2、 X 現(xiàn)有的建材市場(chǎng)布局欠合理： 文藝路建材商業(yè)帶和“安居百年”建材小商圈都不能滿足現(xiàn)在 X 建材市場(chǎng)的需求，一方面由于文藝路等受到交通不暢、產(chǎn)品規(guī)劃不合理等問(wèn)題的影響，另一方面受建材商迫切想擁有自己的商業(yè)鋪面，所以，無(wú)論是市場(chǎng)發(fā)展需求還是消費(fèi)者切身對(duì)商鋪的需求，本案擇時(shí)開(kāi)發(fā)，將是百年難遇的大好機(jī)遇； 3、 X 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平尚處初級(jí)階段： 雖然近 年來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了“漣水名城”、“藍(lán)天豪苑”、“世紀(jì)花園”等項(xiàng)目，但是，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平尚比較低，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)展的空間尚比較大， X 公司具有廣闊的發(fā)展空間； 4、形成 X 最具開(kāi)發(fā)品牌的房地產(chǎn)企業(yè)： X 現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)不強(qiáng)，所以在推廣上很少重視項(xiàng)目的品牌推廣，而 X 城市的人民對(duì)品牌認(rèn)可度越發(fā)強(qiáng)烈， X 需要有品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)引領(lǐng)本土市場(chǎng)，本公司具有這方面的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)會(huì)； 36 （四）、項(xiàng)目威脅（ 態(tài)與深度分析 1、消費(fèi)者觀望心態(tài)： 政府 “ 新東城 ” 發(fā)展戰(zhàn)略沒(méi)有與本項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃同步進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的運(yùn)作階段， 使消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的發(fā)展前景也持觀望態(tài)度。 2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的威脅： “安居百年”、“六畝塘農(nóng)貿(mào)建材大市場(chǎng)”、“體育館建材市場(chǎng)”、“ X 建材大市場(chǎng)”等項(xiàng)目與本案的銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)管理方面形成最為直接的競(jìng)爭(zhēng)，可能，受競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)影響，他們可能會(huì)因此而抱團(tuán)作戰(zhàn)，結(jié)成一股繩與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目應(yīng)該搶險(xiǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)； 第五章 、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一節(jié) 、 項(xiàng)目規(guī)劃整體思路及原則 （ 1）、建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的核心規(guī)劃思想 “ 東方建材大市場(chǎng) ” 根據(jù)開(kāi)發(fā)商最初的開(kāi)發(fā)意圖、建材市場(chǎng)發(fā)展的難得機(jī)遇、項(xiàng)目自身實(shí)際客觀條件等多方面的綜合 因素，最終項(xiàng)目定位為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展模型較為合理；既然是建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，則本案將作為商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，建材商品的批發(fā)經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)的核心點(diǎn)，項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)該放置核心位置來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，住宅、地下車(chē)庫(kù)、物流配置區(qū)、管理用房等都是相關(guān)的配套物業(yè)；各部分物業(yè)關(guān)系相輔相成，協(xié)調(diào)發(fā)展，共同繁榮。 37 （ 2）、盡可能多設(shè)計(jì)臨街商業(yè)鋪面，增加項(xiàng)目盈利能力 做為大型的建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)價(jià)值應(yīng)該充分地通過(guò)設(shè)計(jì)淋漓盡致地予以表達(dá)，商業(yè)中最常見(jiàn)的商業(yè)物業(yè)形態(tài)包括有獨(dú)立臨街商業(yè)鋪面、大產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立空間、和超市性質(zhì)的大商業(yè)空間多種；不同商業(yè)空間的屬 性、特點(diǎn)各自不同，合理配置不同商業(yè)物業(yè)發(fā)展比