1 * 高檔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 ) 2 目 錄 第一章 前言 4 一、報(bào)告編制目的 、報(bào)告編制依據(jù) 、項(xiàng)目概況 二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 、 *省 *市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 、投資地塊的地理環(huán)境 、區(qū)域分析 、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 11 四、消費(fèi)者調(diào)查分析 13 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 17 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 17 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 18 第五章 項(xiàng)目定位 18 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 、產(chǎn)品定位 六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 20 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 20 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 21 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 23 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 23 3 五、道路交通設(shè)計(jì) 、綠化景觀設(shè)計(jì) 七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 及投資估算 25 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 、項(xiàng)目投資估算 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 29 一、項(xiàng)目的價(jià)格定位 、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 、項(xiàng)目銷售收入估算 、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 、項(xiàng)目利潤估算 、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 31 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 、項(xiàng)目敏感性分析 、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 十章 結(jié)論與建議 - 33 4 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 1、 *省 *市市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設(shè)部及 *省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 3、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 4、上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 *市位于中國東部沿海， *省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的 *經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是 *省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，占地 30 平方公里，起步區(qū) 6 平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平 ” ,近 100 多家 企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。 “新天地花園”占地 340畝 臨已建成的主干道南翔路 (鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里） ,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系 *新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá) 1400M 長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來 *一個(gè)購物、美食娛樂、休閑、居 5 住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。 根據(jù) *省 *市 市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 筑密度不大于 40%，綠化率大等于 30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。 據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得 *市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 頃，合 340畝。 容積率： 總建筑面積： 中：商業(yè)： 層住宅： 2 小高層住宅： 2 別 墅： 2 公建面積： 2 建筑密度： 綠化率： 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 2004 年 1房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資 元，同比增長 開發(fā)到位資金 元，同比增長 購置土地面積 平方米，同比增長 土地開發(fā)面積 平方米，同比增長 商品房施工面積 平方米，同比增長 商品房 平方米，同比增長 商品房銷售價(jià)格 2379 元 /平方米，同比增長 6 2004 年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。 2004 年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動(dòng)的。 1998 年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策 為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 從供給情況看， 19982003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長 全社會(huì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)完成投資年均增長 在此基礎(chǔ)上， 2003年 111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8285 億元，同比增長 高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近 3個(gè)百分點(diǎn)。從需求情況看，居民成為商品住宅市場(chǎng)的購買主體 。全國個(gè)人購買商品房占商品房銷售額的比重由 1998 年的 提高到 2003 而 2004年 111月則進(jìn)一步提高到 居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由 1997年的 高到 2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為 12%和 15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品 住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從 2003 年111 月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為 10%和 得到進(jìn)一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中， 2004年 111月銷售面積為 同期竣工面積的 95%。其中，銷售面積增幅為 32%，竣工面積增幅為 29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅 3個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，平均銷售價(jià)格由 1997 年的每平方米 ，提高到 2002 年的 。其中商品住宅平均銷售價(jià)格由 1997年的 1790 元，提高到 2002年的 2130 元，年均增長 2003年 111月，商品房銷售價(jià)格每平方米為 2456 元，同比上升 仍顯著低于同期 8 7 左右的 明房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長所能支持的范圍之內(nèi)。 2003 年我國出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在 2003 年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題 。 針對(duì)這些問題， 2003 年政府出臺(tái)了一些對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展具有重大意義的政策。年初國土資源部關(guān)于清理各類 園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。 4月份最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋規(guī)定，這對(duì)治理虛假廣告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序起到了重要的保障作用。 6月，中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。 8月，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成 為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。通知提出要 “ 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定 ” ，這將是今后若干年里中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。 二、 *省 *市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、經(jīng)濟(jì)狀況 *地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 *經(jīng)濟(jì)發(fā) 展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開放不斷加強(qiáng)， *社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是 *省首批文明城市。 *的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長較快。 2004年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 比增長 原口徑財(cái)政收入 元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 元，同口徑增長 城鎮(zhèn)居 8 民人均可支配收入 7307元、農(nóng)民人均純收入 5020元，同比分別增長 10%、 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29 次躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）行列。 到 2010 年，全市力爭 00億元，人均超過 5000美元，財(cái)政收入達(dá)到 15億元，均比 2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到 2020年， 00 億元，人均超過 10000美元，比 2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到 60億元，比 2000 年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。 蘇中平原廣袤的土地與相對(duì)廉價(jià)的勞動(dòng)力成本注定其 在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補(bǔ)缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟(jì)的崛起，日益增高的土地及勞動(dòng)力成本將擠壓出絕大部分的勞動(dòng)密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，能否把握該項(xiàng)機(jī)遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，是該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。 2、房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必須遵循以下基本標(biāo)準(zhǔn)：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價(jià)格的波動(dòng)狀況及其走勢(shì)。從目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處 于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 城市化進(jìn)程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進(jìn)程 ， 城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。 5地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有 5 *市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn) 的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。 *市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2004 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長較大。 9 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， *市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 2、 *省 *市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 3、全國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2005年 中 國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。 2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按 “ 三個(gè)基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。 我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，住房消費(fèi)也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。 4、 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需 求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。預(yù)計(jì)2005 年，隨著中國市場(chǎng)的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 10 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究 工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境， *房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于 *省 *市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國 *省中部，長江以北，黃海之濱。 全 市總面積 2367平方公里，總?cè)丝?72萬。 轄 17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。這里與中 國最大的城市 上海和*省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。被中國國家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬噸級(jí)泊位的 *港現(xiàn)已開工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。 *市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟(jì)活力的區(qū)域 定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后， *同長江三角洲核心區(qū)域 具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 *市帶 來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于 *省 *市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨 *市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見的優(yōu)勢(shì)。 11 綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和明顯的成本優(yōu)勢(shì)決定了其經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并不十分突出，但從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及 近期周邊地區(qū)一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)上漲空間將十分巨大。 三、 *項(xiàng)目周邊主要案例分析 *市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。以下將對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡析。 【國泰花園】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。本項(xiàng)目由三級(jí)開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積 16800平米，總建筑面積 30000 平米，由 9幢 6層住宅、一幢二層裙房和 5000 平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達(dá)到 30%。 該案房 型面積為二房 106 115，三房 134 144，躍層 66 、 101。靠幸福巷均為一通二的商鋪，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /，二層與住宅同價(jià)。一期 于 2003年 9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空 。二期于 2004年 5月開盤，平均價(jià)格為 1750元 /，于 2004 年底交房， 現(xiàn)已基本售完 。 【金豐苑匯賢居】 本案由 *市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套。該案由 7幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 9192，三房 135139，平均銷售價(jià) 格為 1750元 /；商鋪一樓平均價(jià)格為 10000元 /，二樓平均價(jià)格為 3500 元 /。該案目前已基本售完。 【名都廣場(chǎng)】 12 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程開發(fā)?？傉嫉孛娣e ，總建筑面積 61500，其中住宅建筑面積 15000，商業(yè)建筑面積 35100，辦公建筑面積 10000，住宅總戶數(shù)為 102 戶。 名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是 *黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 該案住宅樓房型面積 為二房 9192，三房 135156，于 2003 年 7月開盤，平均價(jià)格為 1650 元 /，住宅售價(jià)二層 1600元 /，三四層 1780元 /，目前 已 售 空 ，已于 2004 年 4月底交房。 車庫售價(jià) 1800 元 /，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000元 /，臨人民路 27000元 /，靠近主入口的 16500元 /，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500元 / 12500元/之間，二層均價(jià)在 3800元 / 5000 元 /之間，三層 均價(jià)在 2500元 / 3100元 /之間，四層均價(jià)為 2000元 /， 已 于 2004年 8月交房。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。 【匯金購物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層 28000元 /，二層 4200元 /，面朝大華路一 層商鋪售價(jià) 15000 元 /，中心廣場(chǎng)商鋪一層售價(jià)為 18500元 /。 【匯總分析】 13 通過上述個(gè)案的分析后，可以看出 *樓盤 2004 年的平均價(jià)格在 1650 元 /左右，目前樓盤的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已經(jīng)將達(dá)到 1750元 /左右。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90110，三房為 134150。 2004年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自 *當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位 ，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營企業(yè) 40%。 購買力：置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購房客戶的家庭月收入均在 3500元以上。購買動(dòng)機(jī)：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。 *市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2004年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長較大。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2005年起 *市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一 個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿足 *市當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們?duì)*市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。 （一）問卷調(diào)查的問題及匯總 1、對(duì) *市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向 65%表示有興趣購買， 25%表示可以考慮， 10%表示不買。 2、對(duì)住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 14 3、 對(duì)開發(fā)區(qū)房價(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 1400 /； 40%希望價(jià)格范圍在 1600； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 1800 /。 4、 對(duì)付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 5、 對(duì)購買房子面積的要求 10%的人希望 90 以下； 30%希望 90； 35%希望 110； 20%希望 130； 5%希望 150 以上。 6、對(duì)房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 7、對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 1618 ， 20%希望主臥面積在 1214 ； 70%希望次臥面積在 1214 ， 30%希望次臥面積在 810 ； 75%希望客廳面積在 2025 ， 25%希望客廳面積在 1518 ； 75%希望餐廳面積在1012 ， 25%希望客廳面積在 58 ； 80%希望廚房面積在 911 ，20%希望廚房面積在 57 ； 75%希望衛(wèi)生間面積在 56 ， 25%希望衛(wèi)生間面積在 34 ； 85%希望陽臺(tái)面積在 45 ， 15%希望客廳面積在 23 。 8、對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是 中式風(fēng)格。 9、對(duì)建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的， 35%希望是黃色的， 15%希望是紅色的。 10、對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 11、對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 12、對(duì)陽臺(tái)形式的選擇 15 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 13、對(duì)窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 14、對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合 金。 15、對(duì)陽臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 16、對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 17、在購買商品房時(shí)，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素， 60%主要考慮生活配套， 60%主要考慮地段， 50%主要考慮教育配套， 55%主要考慮房價(jià)和房型。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。 18、對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 19、 喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。 20、希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心， 35%希望有健身房， 20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。 21、希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 22、希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 50%希望有智能卡。 23、 希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 16 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù) 60%希望有防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)， 55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)， 45%希望有 24 小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。 25、準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投 017 萬元， 40%希望投 1720 萬元， 15%希望投 2023 萬元， 5%希望投 2330 萬元。 26、是否有向 購買 70%有意向， 30%無意向。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出 *人對(duì)多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明 *客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價(jià)范圍在 15002000 元 /；選擇房型面積偏大型， 說 明市場(chǎng)需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶型 、 中 低 檔次房子 ；接受向銀行按揭 貸款方式買房，說明 *居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著 *客戶購房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 17 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 置業(yè)意識(shí) 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展 空間與規(guī)模 新天地花園的自然環(huán)境，在 *省 *市得地獨(dú)優(yōu)； 新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； 新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行 18 全新的體制， 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為 *省 *市人民作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè) *市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè) *市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而 且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 （ 4） 2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 19 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 1、新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為 *市的中高層消費(fèi)群。 2、消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單 位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來 *市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 3、年齡判斷在 30 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : 已跟進(jìn)；。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。） 20 第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 1、由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 2、總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效 果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 3、總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 4、雖然 *市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 5、在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 社區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 院落 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局 ，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 6、小區(qū)總體規(guī)劃布局 小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”。“周邊圍合”是指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的 別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 21 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。 “ S“型南北景觀軸線將六個(gè)組團(tuán)、中心綠化、中心廣場(chǎng)、會(huì)所及南北方向的人行次入口有機(jī)聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的多功能交通活動(dòng)空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形 成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是 *未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場(chǎng)及會(huì)所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。 每組團(tuán)內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。 將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū) 。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 1、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 2、 住宅房型設(shè)計(jì)立足于“以人為本”的理念，引進(jìn)“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 22 3、住宅外觀 設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置 空車庫，建筑間距均滿足 1： 4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 5、戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化 （平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 【 多層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 占 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積 占 二房二廳一衛(wèi) 建筑面積 、 共占 【 小高層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 、 共占 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 占 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 占 頂層躍層 建筑面積 、 、 共占 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 占 建筑面積 占 23 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 1、交通狀況為影響居民購房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班 和小孩往返學(xué)校的交通工具。 2、會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 3、擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。 4、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 5、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 (如圖所示的社區(qū)配套方案 ) 6 小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對(duì)講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、 屏顯示系統(tǒng)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有 播系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也 越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 24 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭人車分流。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個(gè)組團(tuán)的獨(dú)立車行環(huán)道。 車行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。 六、綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 主入口縱向景觀主軸，以入口廣場(chǎng)、門廊、噴泉步道、中心廣場(chǎng)、會(huì)所為主要節(jié)點(diǎn)，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動(dòng)感的歐式景園氣氛。 “ S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu) 圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 25 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營 策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地 340畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 2、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 2，預(yù)計(jì)總投資約 4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊北部為 突破口。其依據(jù)有：地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 3、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在*省 *市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 4、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在 *省 *市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 26 度。 5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044萬元人民幣。 詳見表一：項(xiàng)目總投資 估算表，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 1、建設(shè)投資 建