1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱：好又多超市 （二）項(xiàng)目建設(shè)單位：封開(kāi)縣信匯投資有限公司 （三）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：封開(kāi)縣江口鎮(zhèn)大塘一路 128 號(hào) （四）項(xiàng)目法人：何桂華 （五）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：關(guān)勤興 （六）建設(shè)規(guī)模及建設(shè)期限：本項(xiàng)目由甲方籌措經(jīng)營(yíng)資金，乙方出資裝修經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地合作經(jīng)營(yíng)超市、百貨業(yè)。首層部份鋪位租賃經(jīng)營(yíng)高檔商品。 1 建設(shè)規(guī)模： 將建兩層合共 6000 平方大型綜合超市。 2建設(shè)期： （七）投資總額及資金來(lái)源 投資總額為人民幣伍仟萬(wàn)元正。自有資金和融資。 二、建設(shè)單位概況 封開(kāi)縣 信匯投資有限責(zé)任公司于 2013 年 6 月注冊(cè)成立，注冊(cè)資金 500 萬(wàn)元，公司設(shè)立了投資部、市場(chǎng)發(fā)展部、工程部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、督查部、采購(gòu)部等管理部門(mén)，并建立了適合企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)章制度。 2 公司經(jīng)營(yíng)范圍：自有資金對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售；建筑材料。 展望未來(lái)，公司前景遼闊，我們將為打造一個(gè)和諧社會(huì)、一流品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司形象而努力奮斗！ 核心理念：和諧企業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)！ 企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、高效、創(chuàng)新！ 經(jīng)營(yíng)理念：服務(wù)城市，建設(shè)家園，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，攜手共贏！ 三、綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的建設(shè)符合封開(kāi)縣城市城市建設(shè)發(fā)展方向，對(duì)于推動(dòng)封開(kāi)縣城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，具有重要的促進(jìn)作用。隨著政府粵桂合作的進(jìn)一步實(shí)施，特別是城鎮(zhèn)一體化戰(zhàn)略的推進(jìn)，使封開(kāi)城區(qū)發(fā)展成為一個(gè)充滿生機(jī)和活力的發(fā)展熱點(diǎn)地區(qū)，人民生活水平普遍提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，建設(shè)一座現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心已是勢(shì)在必行。 目前，建設(shè)步伐加快，建設(shè)一座大型購(gòu)物中心可以有力的推動(dòng)封開(kāi)城區(qū)城市建設(shè)，此外還將改善封開(kāi)縣城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施布局分散、經(jīng)營(yíng)混亂、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化程度低等現(xiàn)狀。本項(xiàng)目的實(shí)施將使封開(kāi)城區(qū)得居民得到專業(yè)化、人性化、品質(zhì)優(yōu)良的服務(wù)。 本項(xiàng) 目建設(shè)實(shí)施方案實(shí)用性和操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。 3 四、項(xiàng)目編制原則 本項(xiàng)目以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以本地優(yōu)勢(shì)為依托，以開(kāi)發(fā)引導(dǎo)為手段，以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以增加經(jīng)濟(jì)總量為目標(biāo)，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快封開(kāi)城區(qū)的建設(shè)速度。 本項(xiàng)目按照“規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高質(zhì)量、高附加值、因地制宜”的原則進(jìn)行建設(shè)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。 本項(xiàng)目要以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行作為資源配置的手段，以高速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化市場(chǎng)體系為目標(biāo)，科學(xué)預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，設(shè)計(jì)原則采用近遠(yuǎn)期結(jié)合，著眼于今后發(fā)展使本項(xiàng)目既有一定的彈性，又具有較強(qiáng)的可操作性和可達(dá)性，體現(xiàn)長(zhǎng)期性和超前性的特點(diǎn)。 好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)和管理，要堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，要把好又多購(gòu)物中心的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為封開(kāi)城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。堅(jiān)持內(nèi)引外聯(lián)、采用從“筑巢引鳳”到“引鳳筑巢”等方式招商引資，擴(kuò)大集聚規(guī)模。 把好又多購(gòu)物中心建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美 、對(duì)封開(kāi)城區(qū)乃至封開(kāi)縣城市總體經(jīng)濟(jì)有帶動(dòng)和輻射作用的現(xiàn)代化購(gòu)物中心。 好又多購(gòu)物中心建設(shè)方案要適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，合理使用資金，提高投資效益。建筑設(shè)計(jì)上盡量選用新技術(shù)、新工藝、新材料，既要經(jīng)濟(jì)適用，又要與現(xiàn)有城市風(fēng)格和諧 4 統(tǒng)一，達(dá)到使用價(jià)值和觀賞價(jià)值的有機(jī)結(jié)合，為城市建設(shè)增加新的景觀。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 封開(kāi)縣城市地處封開(kāi)舊城中心區(qū)，封開(kāi)縣城市通過(guò)實(shí)施“農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化”帶動(dòng)戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)始終保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 隨著封開(kāi)縣城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平 的提高，城市建設(shè)步伐不斷加快。封開(kāi)縣城市按照營(yíng)造和諧封開(kāi)縣城的要求，實(shí)施封開(kāi)新城市發(fā)展戰(zhàn)略，封開(kāi)城區(qū)建設(shè)步伐加快。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 封開(kāi)縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩廣門(mén)戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。全縣總面積極因素 2723 平方公里，轄 16 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?46 萬(wàn)人。封開(kāi)縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國(guó)道 321 線一級(jí)水泥路、省首 二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利?？h內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。全縣通信已實(shí)現(xiàn)電話傳輸數(shù)字化，程控電話裝機(jī)達(dá) 4 萬(wàn)多門(mén)，開(kāi)通 移動(dòng)電話 2 萬(wàn)多門(mén)。 5 近年來(lái)，封開(kāi)縣充分利用優(yōu)越的地理位置及豐富的資源，大辦工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展 三高 農(nóng)業(yè)，不斷完善吸引客商的投資優(yōu)惠政策，社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，投資環(huán)境得到極大改善。 在封開(kāi)中心城區(qū)、新區(qū)商業(yè)住宅和商業(yè)建筑等新建項(xiàng)目星羅棋布，使封開(kāi)縣城市城市建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，在封開(kāi)中心城區(qū)建設(shè)一座大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心勢(shì)在必行。 1好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放，全面提升城市形象、加快城市化進(jìn)程的需要。 近年來(lái)封開(kāi)縣城市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展速度加快，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，但與周邊同類城市 相比相對(duì)滯后。從完善城市基礎(chǔ)設(shè)施方面看，建設(shè)一個(gè)位于封開(kāi)城區(qū)大型購(gòu)物中心是完全必要的。好又多購(gòu)物中心的建成標(biāo)志著封開(kāi)城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施將跨上一個(gè)新臺(tái)階，有助于樹(shù)立封開(kāi)城區(qū)良好的風(fēng)貌與形象。 2好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是改善城市環(huán)境質(zhì)量、提高人民生活質(zhì)量的需要。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，封開(kāi)縣城市目前的商業(yè)、休閑場(chǎng)所從數(shù)量、規(guī)模、檔次上來(lái)看已不能滿足需要。好又多購(gòu)物中心建成，將會(huì)極大地改善該區(qū)域的環(huán)境條件，給群眾創(chuàng)造一個(gè)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的好去處。 3好又多購(gòu)物中心的規(guī)劃建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、帶動(dòng)項(xiàng) 目周?chē)鼐€開(kāi)發(fā)的需要。好又多購(gòu)物中心的實(shí)施，將有力于城市環(huán)境的改善，必定會(huì)帶動(dòng)周?chē)貎r(jià)的升值，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 6 第三章 市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 一、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 （一）商業(yè)布局現(xiàn)狀分析 目前封開(kāi)縣城的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體上呈現(xiàn)布局分散的狀況，全市 80%以上的道路兩旁都有與住宅混建或?qū)ｉT(mén)建設(shè)的簡(jiǎn)易商業(yè)店鋪，但也形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)，主要是封州廣場(chǎng)和小型購(gòu)物商業(yè)區(qū)以及封開(kāi)縣城購(gòu)物中心。 現(xiàn)有的各個(gè)小超市和商業(yè)、商家分布分散，一些市場(chǎng)規(guī)模較小，不能形成有效的商業(yè)積聚。 （二）項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析 1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)外部?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 從區(qū)域位置看，封開(kāi)中心城區(qū)是連接大塘和西堤的地區(qū)性政治、文化、交通、商貿(mào)、物資、流通中心樞紐。隨著城市建設(shè)步伐加快，城市人口增長(zhǎng)加快，封開(kāi)舊城區(qū)將成為封開(kāi)縣城市規(guī)模最大、城市人口最多、商務(wù)活動(dòng)最旺的城區(qū)之一 本土資源優(yōu)勢(shì) 封開(kāi)縣自然資源豐富。全縣林業(yè)用地面積極因素 公頃，年產(chǎn)松脂 2 萬(wàn)多噸，為全國(guó)縣級(jí)之冠， 2001 年被國(guó)家林業(yè)局命名為 中國(guó)松脂之鄉(xiāng) ；全縣可開(kāi)發(fā)水力資源 16 萬(wàn)千瓦，目前已實(shí)現(xiàn)水電裝機(jī)容量體裁衣 千瓦，年發(fā)電量近 5 億千瓦時(shí) ，是全國(guó)第一批直 100 個(gè)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村電氣化縣之一；縣內(nèi)礦產(chǎn) 7 資源有黃金、水晶、錫、銅、鎢、錳、鐵、花崗巖、大理石、石灰石、礦泉水等其中花崗巖蘊(yùn)藏量 30 億立方米，大理石碑 15 億立方米，石灰石家莊市 300 億立方米。工業(yè)產(chǎn)品主要松香及其系列產(chǎn)品、中纖板、水泥、牛皮紙、礦泉水、木雕刻工藝家具等。 商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì) 封開(kāi)縣城市城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場(chǎng)分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城的商業(yè)設(shè)施太陳舊，沒(méi)有得到改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)差，沒(méi)有形成良好的購(gòu)物中心格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而封開(kāi)城區(qū)缺乏商業(yè)設(shè)施， 缺少核心購(gòu)物中心和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)城市購(gòu)物中心提供了必要條件。 （三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自身優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 按封開(kāi)縣城現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項(xiàng)目目前是封開(kāi)城區(qū)唯一的大型購(gòu)物中心，具有獨(dú)立市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)為封開(kāi)縣城區(qū)提供了高尚的商業(yè)、休閑場(chǎng)所，以花園式商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成大型購(gòu)物中心的現(xiàn)代都市樣本。 而這種大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時(shí)尚的設(shè)計(jì)將使本項(xiàng)目成為封開(kāi)縣 8 城市封開(kāi)城區(qū)未來(lái)的城市座標(biāo)，成為封開(kāi)城區(qū)居民休閑、購(gòu)物、文化活動(dòng)中心。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)具有明顯的商業(yè)氣勢(shì)，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個(gè)平臺(tái)，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足購(gòu)物、商業(yè)流通的動(dòng)靜分布，同時(shí)還具有很強(qiáng)的景觀休閑效果。 購(gòu)物中心低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了好又多購(gòu)物中心的多重景觀效果，完全具備了花園購(gòu)物、休閑購(gòu)物、旅游購(gòu)物的特征。 公用配套優(yōu)勢(shì) 中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車(chē)站、銀行分布在項(xiàng)目周?chē)?，?gòu)物 中心與住宅區(qū)既緊密相連，又相對(duì)獨(dú)立。 項(xiàng)目?jī)?nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。項(xiàng)目?jī)?nèi)還規(guī)劃物業(yè)管理辦公、文化娛樂(lè)活動(dòng)室，為創(chuàng)建現(xiàn)代城市購(gòu)物中心提供必備條件。 物管優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目將聘請(qǐng) 國(guó)內(nèi)知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)，在封開(kāi)縣城率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的 管理需求相適應(yīng)的物管樣板。 二、市場(chǎng)需求分析 隨著封開(kāi)縣城城區(qū)的建設(shè)速度加快，以及封開(kāi)中心城區(qū)、新區(qū)的建設(shè)速度加快，封開(kāi)縣城市的轄區(qū)人口數(shù)量迅速增加，客觀 9 上要求封開(kāi)城區(qū)內(nèi)有一個(gè)購(gòu)物中心 來(lái)引領(lǐng)封開(kāi)城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)滿足人民的日常生活需求，提高人們的生活質(zhì)量。好又多購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目正是迎合這一需求趨勢(shì)而建設(shè)，項(xiàng)目以創(chuàng)新的“都市 核心經(jīng)營(yíng)模式，以大型超市、精品百貨、寫(xiě)字樓為經(jīng)營(yíng)主題，符合封開(kāi)縣城市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展方向。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 一、建設(shè)地點(diǎn) 封開(kāi)縣城市封開(kāi)城區(qū)西堤路 15 號(hào) 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 1地形地貌 封開(kāi)縣位于廣東西北部，毗鄰廣西梧洲市，素有 兩廣門(mén)戶 之稱，是通往 珠三角洲及大西南的 咽喉之地 。全縣總面積極因素 2723 平方公里，轄 16 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?46 萬(wàn)人。 2氣候 封開(kāi)縣屬亞熱帶地緣季風(fēng)氣候，北回歸線人境內(nèi)穿過(guò)，土地肥沃，雨量充沛， 物產(chǎn)豐富，封開(kāi)縣是全國(guó)農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)示范縣，全國(guó)已基本形成黃煙、麻竹、杏花雞、蓮都羊、賀江水產(chǎn)、名優(yōu)水果、 10 速生豐產(chǎn)林等 三高 農(nóng)業(yè)基地。 3交通 封開(kāi)縣的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，全縣先后完成了縣內(nèi)國(guó)道 321線一級(jí)水泥路、省首 二級(jí)水泥路和縣道西線水泥路工程，水陸交通便利。縣內(nèi)有直接出口貨物的岸碼頭。 第五章 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模及建設(shè)方案 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和期限 （一）項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 封開(kāi)縣城市封開(kāi)城區(qū)西堤路 15 號(hào)，項(xiàng)目建成后將輻射整個(gè)封開(kāi)縣城市。好又多購(gòu)物中心以“美化城市、提高城市服務(wù)功能”為目標(biāo)，為輻射區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者提供商務(wù)辦公、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)。本項(xiàng)目將成為集品牌展示和銷售為一體，市場(chǎng)、超市、專賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)互動(dòng)共生的大型城市購(gòu)物中心。 （二）建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期限為 1 年。完成可行性研究報(bào)告的編制、申請(qǐng)立項(xiàng)、項(xiàng)目審批及安裝工程。 （三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 按照國(guó)家基本建設(shè)程序，該項(xiàng)目按以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施： 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、批準(zhǔn)立項(xiàng)、資金籌措； 11 項(xiàng)目實(shí)施階段：勘察、設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、設(shè)備采購(gòu)、道路施工； 項(xiàng)目完成階段：試運(yùn)營(yíng)、竣工驗(yàn)收。 （四）項(xiàng)目管理 為保證工程質(zhì)量，節(jié)約建設(shè)投資，縮短建設(shè)周期，盡快發(fā)揮投資效益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)政策，本項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、項(xiàng)目資本金制、工程招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)督管理制、項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)督管理制、項(xiàng)目籌資渠道多元化等制度的建設(shè)和建設(shè)項(xiàng)目的前期工作。成立項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)好又多購(gòu)物中心內(nèi)一切建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理事務(wù)。內(nèi)部實(shí)行嚴(yán)格的管理和明確的分工，其主要職責(zé)為：行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)日常行政工作及項(xiàng)目執(zhí)行單位的接待與聯(lián)絡(luò)工作， 組織項(xiàng)目的招投標(biāo)工作；計(jì)劃財(cái)務(wù)部門(mén)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃安排，與項(xiàng)目執(zhí)行單位辦理合同協(xié)議等手續(xù)，以及資金的使用安排和收支手續(xù)；施工管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查以及工程驗(yàn)收工作；設(shè)備材料管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目材料的訂購(gòu)、采購(gòu)、保管及調(diào)撥等項(xiàng)工作；技術(shù)管理部主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的審核、處理有關(guān)技術(shù)問(wèn)題及組織職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)考核等工作。 二、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目將引用先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，以高品位、時(shí)尚 化、五星級(jí)環(huán)境及先進(jìn)的管理模式，為封開(kāi)縣城市的消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。項(xiàng) 12 目建成后將針對(duì)不同消費(fèi)者的需求，為廣大消費(fèi)者提供高、中、低檔服務(wù)。 （一）購(gòu)物中心環(huán)境 1好又多購(gòu)物中心位于封開(kāi)縣城市封開(kāi)中心城區(qū)，交通便利，易達(dá)性好。 2好又多購(gòu)物中心按綠化主管部門(mén)規(guī)定要求進(jìn)行綠化，地面平整、硬化，沒(méi)有裸露地面。 3設(shè)有專用機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)面積滿足購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要。 4購(gòu)物中心清潔衛(wèi)生，未有影響環(huán)境衛(wèi)生的污染源。 5好又多購(gòu)物中心的主體建筑為正式建筑，嚴(yán)格按照商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的要求設(shè)計(jì)建設(shè)。 6購(gòu)物中 心建筑物內(nèi)設(shè)有良好的采光、照明設(shè)施，空間寬敞、明亮、整潔，地面全部按照要求堅(jiān)固、平整、清潔、防滑。 7建筑物設(shè)有通道，通道最小凈寬度嚴(yán)格按照規(guī)定設(shè)計(jì)。通道不得堆放任何物品，保證通行順暢和疏散迅速。 8按照要求設(shè)有防汛排水、通風(fēng)、防塵等設(shè)施。 9按照城市公共廁所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的要求。購(gòu)物中心設(shè)有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間清潔、無(wú)異味。衛(wèi)生間的數(shù)量、面積、條件與購(gòu)物中心面積、條件相匹配。 10建筑物根據(jù)實(shí)際情況設(shè)有人行自動(dòng)扶梯、垂直升降電梯、貨用電梯。 13 11配備專人打掃衛(wèi)生，保持地面清潔，并在場(chǎng)區(qū)設(shè)垃圾桶。 12按經(jīng) 營(yíng)分類設(shè)置經(jīng)營(yíng)區(qū)域，配置適宜的基礎(chǔ)設(shè)施。 子提款機(jī)等公用設(shè)施為消費(fèi)者提供方便、快捷服務(wù)。 （二）消防安全管理 1建筑嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的要求，報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核和驗(yàn)收。 2嚴(yán)格按照消防安全標(biāo)志設(shè)置要求。配備消防安全通道，配備各種明顯規(guī)范的消防標(biāo)志。 3根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定要求，配備消防設(shè)施，包括消防栓、滅火器，報(bào)消防主管部門(mén)檢驗(yàn)。 4對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)人員、管理人員、工作人員（包括營(yíng)業(yè)員）定期進(jìn)行消防知識(shí)和技能培訓(xùn)，并掌握滅火器材使用方法，做好培訓(xùn)記錄。 5對(duì)消防設(shè)施 進(jìn)行定期檢查記錄。 6在消防通道、疏散通道以及消防隔斷下，消防滅火器材周?chē)欢逊盼锲?，不影響消防設(shè)施和器材的使用。 7按照消防法規(guī)要求設(shè)立消防組織，責(zé)任落實(shí)到人頭。 8設(shè)立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期演練，保持隨時(shí)啟動(dòng)和安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)。 14 9施工使用明火履行相關(guān)手續(xù)和采取相應(yīng)安全措施。 10易燃性、易爆性商品用空容器展示。 11電梯等大型電器設(shè)備申請(qǐng)檢驗(yàn)，并取得驗(yàn)收合格證書(shū)。 12定期檢查并維護(hù)電路、用電設(shè)施，做好檢查記錄。 13建立健全保安防范組織、制度。 14設(shè)立治安和消防值班室。 15設(shè)立對(duì)購(gòu) 物中心的電子監(jiān)控設(shè)施。 16配備專職保安人員。 17對(duì)保安人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗。 18配備標(biāo)志明顯的緊急疏散通道、安全出口。 19配備應(yīng)急照明設(shè)施。 20配備應(yīng)急突發(fā)事件預(yù)案，保證可以迅速啟動(dòng)。 21嚴(yán)格按照多層建筑承重及堆放高度要求，對(duì)物品進(jìn)行堆放。 22配備煙感報(bào)警、自動(dòng)噴淋滅火裝置，并保證處于良好狀態(tài)。 23配備專職消防隊(duì)，并配備消防車(chē)等。 （三）服務(wù)管理 1服務(wù)性收費(fèi)符合國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定。 2購(gòu)物中心工作人員佩帶胸卡，統(tǒng)一著裝。 3設(shè)立服務(wù)臺(tái)，為顧客提供咨詢和導(dǎo)購(gòu)服 務(wù)。 15 4配備賣(mài)場(chǎng)區(qū)域分布導(dǎo)圖。 5各功能區(qū)標(biāo)識(shí)清晰醒目，使用漢字要用簡(jiǎn)體字，設(shè)計(jì)制作規(guī)范。 6設(shè)立信息臺(tái)、信息展示板或廣播，公示市場(chǎng)交易信息、商品信息、價(jià)格信息和市場(chǎng)各項(xiàng)承諾及服務(wù)措施。 7建立顧客投訴制度，并設(shè)立專門(mén)的投訴接待處理部門(mén)，處理消費(fèi)者訴意見(jiàn)和交易糾紛，并記錄備案。 8公示投訴處理結(jié)果。 9配備電子顯示屏幕，隨時(shí)發(fā)布有關(guān)信息。 10建立本購(gòu)物中心網(wǎng)站，利用網(wǎng)頁(yè)提供供求信息、價(jià)格信息服務(wù)。 第六章 消防、安全與節(jié)能影響評(píng)價(jià) 一、消防 （一）編制依據(jù) 1.建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范。 2. 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范。 3其它有關(guān)的規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。 （二）消防措施 消防工作應(yīng)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。 1加強(qiáng)消防水源建設(shè)，好又多購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)消防水源系 16 統(tǒng)，必要時(shí)應(yīng)建設(shè)一座消防專用蓄水池和建筑物內(nèi)外消防水系統(tǒng)。 2所有建筑物均按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范確定建筑物耐火等級(jí)和安全通道，并合理的選擇防雷電設(shè)施。 3按規(guī)范要求建筑物的建筑群設(shè)置合理的消防通道，并按環(huán)形布置，且最少有兩處與外界道路相連接，并確保通道和道路的暢通。 4主次干道按 120 米間距設(shè)置消防栓，高層建筑附近要增設(shè) 13 個(gè)消防栓。 5各建筑物均應(yīng)根據(jù)其自身特點(diǎn)，選擇和配備一定數(shù)量的滅火器，并定期檢查確保使用的可靠性。 6按規(guī)范要求搞好設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝，防止產(chǎn)生火源。 7建設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并建立健全消防的有關(guān)規(guī)章制度。 8其它未盡事宜，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 三、安全 （一）編制依據(jù) 1建設(shè)項(xiàng)目（工程）勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定。 2工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 3建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范。 4其它有關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。 （二）安全措施 1地區(qū)建筑物設(shè)計(jì)和建設(shè)按地震烈度 8 度設(shè)防，好又多購(gòu) 17 物中心按 7 度設(shè)防。 2地震時(shí)公園、綠 地、綜合廣場(chǎng)等為群眾主要疏散和避難場(chǎng)地，城市主次干道要滿足疏散救援，要求道路兩側(cè)建筑物高度，以房屋倒塌后，道路中間所留二車(chē)道（ 6 米）為標(biāo)準(zhǔn)。 3制定本公司操作規(guī)程和安全技術(shù)規(guī)程，定期進(jìn)行培訓(xùn)和考核，依法搞好安全工作。 4電氣設(shè)計(jì)和建設(shè)均應(yīng)按規(guī)程搞好防雷接地，意外情況自動(dòng)斷電等多項(xiàng)保護(hù)措施。 5根據(jù)企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)有毒有害物濃度進(jìn)行定期檢測(cè)和超標(biāo)報(bào)警系統(tǒng)，并按規(guī)定配備必需的勞動(dòng)保護(hù)用品。 6其它未盡事宜按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七章 組織管理與運(yùn)行 一、組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目由封開(kāi)縣信匯投資有限責(zé)任公司組 織實(shí)施。項(xiàng)目啟動(dòng)后，按照項(xiàng)目建設(shè)的宗旨和目標(biāo)來(lái)逐步實(shí)施。為了達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，建議按照實(shí)際工作需要設(shè)置管理機(jī)構(gòu)。 好又多購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和總經(jīng)理，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)是項(xiàng)目建設(shè)的最高決策機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行全面領(lǐng)導(dǎo)?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)好又多購(gòu)物中心具體的施工建設(shè)及日常管理工作。 18 二、經(jīng)營(yíng)管理模式 好又多購(gòu)物中心采取部分出售和出租的模式進(jìn)行運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)，封開(kāi)縣城市信匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)購(gòu)物中心的綜合服務(wù)進(jìn)行管理；公司 堅(jiān)持 “ 立足市場(chǎng)、探求市場(chǎng)、挖掘市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng) ” 的市場(chǎng)先行的經(jīng)營(yíng) 廣立 理念，不斷深入了解、挖掘消費(fèi)者的需求，不斷適應(yīng)、滿足市場(chǎng)、滿足消費(fèi)者的要求。秉著 “ 誠(chéng)信、創(chuàng)新、發(fā)展 ” 的經(jīng)營(yíng)理念，無(wú)論對(duì)商戶、無(wú)論對(duì)消費(fèi)者， 公司 都充分站在對(duì)方的角度去考慮問(wèn)題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外， 公司 不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功 管理 經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開(kāi)拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場(chǎng)、在消費(fèi)者心目中樹(shù)立一個(gè) “ 誠(chéng)信、健康和不斷發(fā)展向上 ” 的品牌形象。 “ 創(chuàng)意、科技、人文、品牌、誠(chéng)信、共贏 ” 作為 封開(kāi)縣城市信 匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 的企業(yè)文化核心，充分體現(xiàn)了 公司的人文關(guān)懷精神和對(duì)品牌營(yíng)銷的重視 。 伴隨著時(shí)代的前進(jìn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，利潤(rùn)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)轉(zhuǎn)為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)有著高美譽(yù)度的品牌不僅僅代表著數(shù)千萬(wàn)、數(shù)億元的隱性價(jià)值，更是對(duì)一個(gè)公司、對(duì)一個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的肯定。 一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是公司持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素， 公司 從一開(kāi)始就打造一支 封開(kāi)縣城 精英管理團(tuán)隊(duì)，每年都會(huì)招納一定數(shù)量的應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，補(bǔ)充公司的后備力量；為了能促進(jìn)員工的成長(zhǎng)，公司內(nèi)部已形成了一個(gè)良好的人才選拔機(jī)制，并提供 19 不同程度和不同階段的培訓(xùn)機(jī)會(huì)，用以激勵(lì) 員工不斷進(jìn)行自我提升，滿足當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)的需要。 三、勞動(dòng)定員和人員管理 按照組織管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，分別測(cè)算出工作量，按照經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的職位測(cè)算定員，本項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 60 人，其中，管理人員10 人、行政管理人員 15 人、專業(yè)技術(shù)人員 15 人、保安人員 10人、清潔工人 10 人。管理人員為公司經(jīng)理 2 人、會(huì)計(jì) 4 人、出納 2 人、保管 2 人。對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)的所有職工要嚴(yán)格實(shí)行同內(nèi)容的培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗工作，確保人員的素質(zhì)，建設(shè)一支高效、精干的專業(yè)隊(duì)伍。 第八章 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資估算 本項(xiàng)目位封開(kāi)城區(qū) 繁華地段， 具有 優(yōu)越的市場(chǎng)位置，地產(chǎn)升值潛力巨大 ，建成后成為封開(kāi)最大 的 購(gòu)物中心。根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，估算新增總投資 5000 萬(wàn)元，其中新增固定資產(chǎn)投資 4810萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 190 萬(wàn)元。新增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成詳見(jiàn)表 20 8 表 8增固定資產(chǎn)投資構(gòu)成表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資 (萬(wàn)元 ) 所占比例 ( ) 1 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 2 建筑費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 運(yùn)雜費(fèi) 5 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 6 建設(shè)單位管理費(fèi) 7 辦公家具購(gòu)置費(fèi) 8 人員培訓(xùn)費(fèi) 9 驗(yàn)收鑒定費(fèi) 11 基 本預(yù)備費(fèi) 12 建設(shè)期利息 合 計(jì) 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說(shuō)明 基本預(yù)備費(fèi)按建筑費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、其它工程費(fèi)之和的 5%計(jì)算。 新增固定資產(chǎn)投資估算詳見(jiàn)附表 1。 三、新增 固定資產(chǎn) 資金來(lái)源與籌措 本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資 5000 萬(wàn)元，資金來(lái)源為企業(yè)自籌。 新增固定資產(chǎn)投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)附表 2。 四、流動(dòng)資金估算及資金來(lái)源 本項(xiàng)目新增流動(dòng)資金總額為 320 萬(wàn)元，其中鋪底流動(dòng)資金30%為 96 萬(wàn)元，由企業(yè)自籌資金解決。 21 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)算期 12 年，建設(shè)期為 1 年， 經(jīng)營(yíng)期為 7 年。第 2年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，第 4 年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行年，滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入總額為 2360 萬(wàn)元。其中，出租購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 1780 萬(wàn)元；出租商鋪，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 580 萬(wàn)元； 二、總成本測(cè)算 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為 萬(wàn)元。 （一）原材料價(jià)格的確定（不含稅） 是以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。 （二）水電費(fèi) 以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算。 （三）工資及福利費(fèi) 本項(xiàng)目技術(shù)人員和管理人員共計(jì) 60 人，人均工資按 元 /年計(jì)算。 （四）基本折舊和攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)中房屋折舊年限按 20 年 計(jì)算，機(jī)器設(shè)備折舊年限按 10 年計(jì)算，殘值率為 5，遞延資產(chǎn)按照 5 年攤銷。 （五）修理費(fèi)用按折舊的 30%計(jì)算 （六）銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)算 總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 4。 22 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤(rùn)及其分配 本項(xiàng)目擬通過(guò)出租購(gòu)物中心、商鋪等， 第三年 （滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年）預(yù)計(jì)收入為 萬(wàn)元。 產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅按 5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加分別為7%、 3%，預(yù)計(jì)滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年銷售稅金及附加為 元。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn)附表 5。 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，所得稅率為 33%，所得稅額為 萬(wàn)元。在可分配利潤(rùn)中，盈余公積金提取比例為 10%，公益金提取比例為 5%。滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 損益和利潤(rùn)分配詳見(jiàn)附表 6。 四、項(xiàng)目盈利能力 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 稅前 稅后 （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (10%) 稅前 萬(wàn)元 稅后 萬(wàn)元 （三）投資回收期（含建設(shè)期） 稅前 稅后 （四）投資利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)附表 7 1、附表 7 2。 23 五、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 從以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中可以看出，其內(nèi)部收益率超過(guò)社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好，盈利能力較強(qiáng)。并能夠滿足銀行要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清貸款。 項(xiàng)目建成后 ，經(jīng)濟(jì)效益明顯，該項(xiàng)目是可行的。 （二）社會(huì)效益分析 由于本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中基礎(chǔ)設(shè)施是其重點(diǎn)內(nèi)容，公益性很強(qiáng)，因而有較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，概括起來(lái)主要有： 1好又多購(gòu)物中心的建設(shè)會(huì)促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 依托好又多購(gòu)物中心良好的區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施，擺脫了原有城區(qū)對(duì)城市發(fā)展的資源和環(huán)境的束縛。封開(kāi)縣城市長(zhǎng)期以來(lái)受到用地條件和其它條件的束縛，城市的發(fā)展受到一定的制約，已不可能在原地進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)。因此，好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，推動(dòng)封開(kāi)城區(qū)的建設(shè)步伐，成為市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐。 2好又多購(gòu)物中心的 建設(shè)將會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)，必然帶來(lái)技術(shù)、人才、信息、資金等的集聚效應(yīng)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。 好又多購(gòu)物中心建設(shè)開(kāi)發(fā)，可以較好地帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。好又多購(gòu)物中心的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕ú墓I(yè)、食品工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等有較大的前瞻影響，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、社會(huì)服務(wù)業(yè)等有較大的后續(xù)影響?？梢?jiàn)好又多購(gòu)物中心的建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它 24 產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了較好的帶動(dòng)作用，延長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈條，具有良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益。 3好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)封開(kāi)縣城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)可以促進(jìn)封開(kāi)縣城市經(jīng)濟(jì) 的增長(zhǎng)，有利于經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，提高財(cái)政收入水平和人均收入水平。此外，好又多購(gòu)物中心的建設(shè)還有利于提高城市化水平，提高對(duì)外開(kāi)放水平，有利于發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。 4好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將會(huì)促進(jìn)城市功能的改善 好又多購(gòu)物中心建設(shè)的合理布局，可使區(qū)內(nèi)交通秩序井然，有效的預(yù)防和減少交通事故，使區(qū)內(nèi)居民及其他人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)得到較好的保障。道路功能的改善與提高，還能有效地緩減市區(qū)交通擁擠，減少貨運(yùn)和客運(yùn)延時(shí)損失，增加可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 5好又多購(gòu)物中心整體 上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，必然要建立統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，有利于提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化水平，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和逐步完善。 好又多購(gòu)物中心的建設(shè)有利于提高對(duì)外開(kāi)放水平。好又多購(gòu)物中心的建設(shè)將借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，整體上實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，從根本上改變傳統(tǒng)的招商模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放的全面創(chuàng)新。 25 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、盈虧平衡分析 滿負(fù)荷經(jīng)營(yíng)年本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn) (生產(chǎn)能力利用率 )即銷售收入達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)，處于盈虧平衡狀態(tài)，說(shuō)明企業(yè)的成本較低，盈利情況良好。 二、敏感性分析 本報(bào)告分別對(duì)固定 資產(chǎn)投資、銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本的變化進(jìn)行敏感性分析。 表 12感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期 - - - % 萬(wàn)元 年 - 基本方案 - 固定資產(chǎn)投資 10% 10% 銷售收入 10% 10% 經(jīng)營(yíng)成本 10% 10% 上表中可以看出，當(dāng)這幾種因素變化 10時(shí)，項(xiàng)目的稅前內(nèi)部收益率仍在 25以上，說(shuō)明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 三、其他可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)量 26 所謂“過(guò)量”是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)超過(guò)了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。同時(shí)，在具體開(kāi)發(fā)地塊上，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量超過(guò)該地塊或商圈的合理需求量。 前一種整體過(guò)量引發(fā)資金分流，通常使新建商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目處于銷售或出租不暢，價(jià)格走低的狀態(tài)。后一種過(guò)量，使地塊或商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣面臨租售困難，并進(jìn)而形成市場(chǎng)冷清的困難。這兩種因素是互相影響的，特別是總量過(guò)剩的不良 影響更大。 （二）建設(shè)結(jié)構(gòu)不合乎商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要 不同業(yè)態(tài)的商業(yè)建筑具有對(duì)一般性經(jīng)營(yíng)的要求，如經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉(cāng)儲(chǔ)式超市和普通超市對(duì)建筑層高的要求差距甚大。百貨店和專賣(mài)店在經(jīng)營(yíng)設(shè)施和場(chǎng)地面積上的需求也是極不相同的。 由于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)單位很少具備這方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，致使商業(yè)地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問(wèn)題。 （三）投資或經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在增強(qiáng) 第一，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從無(wú)到有，由少至多的一系列過(guò)程，現(xiàn)在已經(jīng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，投資者或經(jīng) 營(yíng)者