1 X 明珠居住小區(qū)一期（ 1、 2、 3 號樓）項目可行性研究報告 2014年 2 目 錄 第 1章 總 論 . 4 項目背景與概況 . 4 主要技術經(jīng)濟指標 . 8 問題與建議 . 8 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 9 投資環(huán)境分析 . 9 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 12 銷售預測 . 14 營銷策略 . 18 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 19 建設規(guī)模 . 19 項目概況現(xiàn)狀 . 20 項目建設條件 . 20 第 4章 建筑方案 . 22 設計依據(jù) . 22 項目設計主題和開發(fā)理念 . 23 項目總體規(guī)劃方案 . 24 建筑設計 . 25 結構設計 . 26 給排水設計 . 27 第 5章 節(jié)能節(jié)水措施 . 29 設計依據(jù) . 29 建筑部分節(jié)能設計 . 29 第 6章 環(huán)境影響評價 . 30 編制依據(jù) . 30 環(huán)境現(xiàn)狀 . 30 項目建設對環(huán)境的影響 . 31 環(huán)境保護措施 . 31 第 7章 勞動衛(wèi)生與消防 . 32 指導思想 . 32 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 . 32 消防設計 . 33 第 8章 組織機構與人力資源配置 . 35 組織機構 . 35 人力資源配置 . 35 第 9章 項目實施進度 . 36 項目開發(fā)期 . 36 項目實施進度安排 . 36 項目實施過程控制措施 . 36 3 第 10 章 項目招投標 . 38 工程項目招標投標概述 . 38 工程項目招標投標因素分析 . 39 招標依據(jù) . 41 招標范圍 . 41 招標方式 . 41 第 11 章 投資估算與資金籌措 . 42 投資估算 . 42 資金籌措 . 42 第 12 章 財務評價 . 44 項目評估依據(jù) . 44 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 . 44 財務評價 . 44 不確定性分析 . 45 第 13 章 社會評價 . 46 項目對社會的影響分析 . 46 風險分析 . 47 社會評價結論 . 47 第 14 章 研究結論與建議 . 49 可行性研究結論 . 49 建議 . 49 4 第 1章 總 論 項 目 背景 與概 況 1、 項目名稱： 住小區(qū)一期 (1、 2、 3號樓 )項目 2、 承辦單位概況 單位名稱 ： 限公司 單位性質 ： 有限責任公司 (外國自然人獨資 ) 注冊資金 ： 港 幣 2,000萬 元 單位住所 ： 業(yè)務范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 、 銷售 法定代表人 ： 吳小平 企業(yè)負責人： 吳小平 ， 男 ， 1965 年 9 月 30 日生于 雙臺子 ?，F(xiàn)年 43 歲，自 2001年 3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月畢業(yè)于 X 鐵道學院，獲學士學位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團任職； 1989 年調任廣州市團委工作； 1990 年調任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任 ； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州 資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。 期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年 4月 12日創(chuàng)建 執(zhí)行董事。在 設大型住宅小區(qū) 珠。為提高 升 建設單位簡介 ： 地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由 X 市政府在 2006 年中 國中西部招商會中引資過來 的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng) 售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè) ，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 7 人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50萬多平方米。 公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊成立了 地 5 產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市 花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強”。 2006 年 3 月，由 X 市委領導帶隊考察組一行 5 人親赴 雙臺子區(qū) 建設意向單位 天的考察并參觀了其開發(fā)建設樓盤。通過考察一致認為 地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設開發(fā)資質，并完全有能力把 雙臺子區(qū) 南段建設成為理想中的人文和諧小區(qū)。 中已擁有土地使用權面積為 238畝 ，按每畝 70萬元估價（已完成征地拆遷）近 ，另外風光帶建設投資 7521萬元。 3、 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計辦投資 200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）； （ 4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ； （ 5） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號樓 )項目 建設的目的、必要性、項目 區(qū)域 概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi) 容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。 5、項目提出的理由 項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前 ， 我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期 ， 為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展 ， 必然要求擴大內(nèi)需 ， 優(yōu)化消費結構 ， 把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支 6 柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 2個百分點。 重還將快速上升，對 根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在 從生存型向舒適型方向轉變，到 2014年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室， 2010 年達到人均建筑面積 35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 項目對城市建設將起到促進作用 2007年 12月 24 日， 在 遼寧省 各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調研課題組向 遼寧省 委、省政府提交的“ 3+5”新型城市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告中，提出要把“ 3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。 3+5”新型城市群建設的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在 雙臺子 區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在 城市群發(fā)展建設的環(huán)境下， X 市委市政府提出要突出 X 城市形象建筑，提高 X 城市品位，加 強城市輻射功能的目標。根據(jù) 遼寧省 住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2010年規(guī)劃，未來 10年內(nèi) 遼寧省將斥資 3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 方米。 目前， X 市 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與 遼寧省 住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善 民的居住條件已經(jīng)成為 時，隨著 們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使 住環(huán)境不斷得到改善。 1、 2、 3號樓 )項目符合 徹了 “ 3+5”城市群建設 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 7 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關權威人士測算，我國 增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 點 商品住宅建設項目 工程 之一，將為增加 地社會就業(yè)崗位作出一定的貢獻。 6、擬建地點 本項目位于 X 市 X 大橋 東岸南段 ，總占地面積 20,方米，小區(qū)西隔 X 大橋 東路與 光帶相連 。 本項目 與 大橋 相望 ；距 00米 ,自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 7、 預期 目標 住小區(qū)一期 (1、 2、 3 號樓 )項目 擬 在占地面積 20,方米 的土地上，建設 總 容積率為 建設密度為 總建筑面積為 65, 3棟 (1高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,1 鋪 面積 地下停車場 面積 10,842平方米）。 8、主要建設 條件 1、 2、 3號樓 )建設項目是“ 地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目 分城市基礎設施建設（ X 風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目 以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸 生活。 為了加快招商引資力度，加快 進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把 雙臺子 區(qū)啟動了 岸南段 考察，在中國 2006年中國中西部招商 會中引入了 該項目進行投資建設，并成立了 大橋 東岸南段建設協(xié)調領導小組，將 重點項目?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效 8 益及社會效益明顯，對該項目享受相關優(yōu)惠政策 ，并下 發(fā)了衡政發(fā) 200620 號文，“關于 X 大橋 東岸 南段堤路建設工程實施細則的通 知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸?X 大橋 東岸南段可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。“已改制企業(yè)原則上 按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在 岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入 岸南段 土地 的綜合開發(fā)。 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 20, 規(guī)劃總建筑面積 65,中： 住宅 建筑面積 47,中： 1 鋪 建筑面積 中： 地下停車場 建筑面積 11442 3 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 項目總投資 萬元 11, 財務凈現(xiàn)值 萬元 3, 財務內(nèi)部收益率 % 靜態(tài)投資回收期 年 0 動態(tài)投資回收期 年 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 9 X 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計 公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 投資環(huán)境分析 1、 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策 2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619億元，比上年增長 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 10 與上年持平；第二 產(chǎn)業(yè)增加值比重為 上升 三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 下降 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466億元，比上年增長 第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長 第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928億元，增長 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280億元，比上年增長 其中商品住宅投資 18,010億元，增長 商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 商品房銷售 面積76,193萬平方米，增長 其中商品住宅 69,104萬平方米，增長 中央經(jīng)濟工作會議將 2014 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2007年 12 月 8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 比上漲 隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房 ，繼 2004 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為 主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除 房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 2、 項目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2007年， 步核算） 長 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2000年增長 ，翻了一番。近五年，是 濟總量從 2003年的 加到 2007年的 均增長速度達到 經(jīng)濟結構發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2007年二產(chǎn)業(yè)占 比 2003年上升 產(chǎn)業(yè)占 重較 2003年下降 百分點。主要經(jīng)濟結構比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力 人，新增就業(yè)人員 中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 人，其中下崗失業(yè)人員再就 業(yè) 織農(nóng)村勞務輸出 末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 ，就業(yè)形勢保持穩(wěn) 11 定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升 百分點，其中 ,服務價格上漲 百分點。商品零售價格上漲 品類價格上漲 屋銷售價格上漲 其中商品房銷售價格上漲 安全生產(chǎn)形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 死亡 242人，同比下降 億元 路交通萬車死亡率 項安 全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2007年， 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2012年 7673元，月平均工資 1473元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 ；扣除物價因素，實際增長 農(nóng)民人均純收入 4885元，增長 實際增長 城市居民人均生活消費 7614元，比上年增長 扣除物價因素，實際增長 農(nóng)村居民消費 3554元，增長 實際增長 2003居民人均收入情況見圖 6和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。 年末全市五項社會保險擴面 人次，參?？側藬?shù) 人次，征繳基金 企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇 元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 人，其中職工數(shù) 退休人員 加企業(yè)改制保險的單位 155 家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達 增 中職工 退休人員 參加工傷保險人數(shù) 人，參加生育保險人數(shù) 民享受最低生活保險的對象共有 市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 人，基本做到應保盡保。 2007年， 資結構進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成 上年增長 從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 長 第三產(chǎn)業(yè)投資 工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 上年增長 其中制造業(yè)完成投 資 元，占工業(yè)投資的比重為 電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資 工業(yè)投資的比重為 社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 長 最近五年是 12 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 1、 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃 水平的不同，住宅在 2800 /平方米左右。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 2800平方米左右。 開發(fā)區(qū)板快 開發(fā)區(qū)位于 委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。 X 市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐 步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120方米 ,120方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 太平 板塊 相對其它幾個區(qū)域而言， 太平 雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物 、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，價格相對比較低。 13 高家 板塊 高家 板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，尤其是 域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但 X 的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設， X 路 將發(fā)展成為 X 的豪宅地標。 2、 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2015 2010 2011 2012 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 長幅度 上表中很明顯， 2011、 2012年是 速的投資增長來自于 X 房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2011 年就開始興建的項目，只經(jīng)過 1目就基本售完，表明銷售速度大大提升。 3、 綜上所述， 我們 可以 對近幾年 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 商品房 供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。 產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 4、 2011年 隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實， 尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增 長回落。 當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一 14 步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。 2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型 住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。 3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用 地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2011年 對 X 房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2011 年樓市房價依然有一定的上漲空間。 銷售預測 1、 項目 需求分析 本項目所在地 雙臺子 區(qū)是 X 市最大的一個區(qū) ,人口眾多 ,交通發(fā)達 ,但 X 大橋 以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū) ,在這里工作和經(jīng)商的人很多 ,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 橋 東岸南段， 西與 風景優(yōu)美 的 X 風光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的 X 大橋 相望， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造 標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。 2、 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為 售目標 客戶 群定位如下： 15 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、 X 鐵路部門職工等等。 1） 中鋼衡重企業(yè)職工 X 中鋼衡重設備有限公司（原 雙臺子 金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布 全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積 26000平方米，固定資產(chǎn) 1億元。年產(chǎn)值達 該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3萬人，該部分客戶將會成為 計可購房 800。 2） X 鐵路系統(tǒng)，包括中鐵 九 局員工及家屬近 5 萬人，目前集中居住在 雙臺子 區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為 購買主力客戶群。 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨 邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東 方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大 備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在 高家 ，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。 三類客戶：周邊學校老師 雙臺子 區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如 雙臺子 區(qū)實驗小學、 工業(yè)大學、 業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。 四類客戶： 雙臺子 區(qū)公務員 雙臺子 區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由 于 高家 缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而 出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重 16 新轉移到 高家 。 五類客戶： X 在外地成功人士 目前 X 大橋 邊乃至整個 X，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的 定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為 唯一的別墅區(qū)， 疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為項目內(nèi)在品質的提升是更大的促進。 X 人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面 是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 2011年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 4700元 / ,300元 /，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶 慕 光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到 房屋。 銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000批以上。 2、 銷售 計劃 鑒于目前 售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ，可銷售額約 銷售進度 本 項目預計 2014 年 10月初開盤 ： 開盤后一個月內(nèi)，即至 2014年 11月底，完成總銷售任務的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000萬； 開盤后三個月內(nèi)，即至 2015 年 1 月底，完成總銷售任務的 70%，約 260 套住 17 宅，銷售金額約 開盤后六個月內(nèi)，即至 2015 年 4 月底，完成總銷售任務的 80%，約 298 套住宅，銷售金額約 開盤后九個月內(nèi)，即至 2015 年 7 月底，完成總銷售任務的 90%，約 335 套住宅，銷售金額約 開盤后十二個月，即至 2015年 10月底，完成總銷售任務的 100%，約 372套，銷售金額約 2億。 3、 銷售 收入預測 1） 周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認為， X 目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比 較好的成長空間， 2011 年 10 月下旬，由省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行 雙臺子 銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局 雙臺子 調查總隊等部門在 省商品房住宅均價為 4291 元 /平方米， X 的均價為 /平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價。從單純的書記來看，陽、大連 處于中等水平。 在 城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)， X 房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段： 90 年代 至 2001 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調整； 2002 年至 2006 年為第二階段，這一階段是 X 市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫 一階段全市共完成開發(fā)投資 元，完成土地開發(fā)面積 平方米 ,竣工房屋面積 平方米 ,實現(xiàn)商品銷售額 元。 2007 年開始進入第三階段， 向品質、人文、居住等高端方向發(fā)展。 經(jīng)過前面兩個階段 的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為， X 房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng) 在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地 18 產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓 2007年 6 月份時， 平方米 ,但到年底已經(jīng)突破 2000元 /平方米 ,上漲勢頭迅猛。 2） 根據(jù) ：中泰峰景均價 3000 元 /平方米，愉景灣均價 2900元 /平方米， 中凌景蒂 2700元 /平方米， 高家 的云森 X 大橋 風光 2600元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。 3） 項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元 /； 其中 1號住宅樓銷售均價 2800元 /平方米， 2號住宅樓銷售均價 2650元 /平方米， 3號住宅樓銷售均價 2800元 /平方米， 1號至 3號樓公共停車場 3000 元 /平方米，3號樓一層商鋪銷售均價 9000元 /平方米 ， 3號樓二層商鋪銷售均價 5000 元 /平方米，本項目 預測銷售總收入為 詳見附表五銷售收入及稅金估算表。 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略： 1、推廣渠道 報紙廣告 包括 X 日報、 X 晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1 2周進行 3 4次推廣既可。 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 影視廣告 當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主 要用來開盤和新品集中投放。 電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器 ， 口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營銷活動 活動一：“ “ 19 活動二：“廣州炒房團 活動三：“百年 光帶”攝影圖片展”。 活動四： 大型文化論壇。 活動五：系列名人講座。 活動六： 大型文化論壇 2、媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳強前期登記客戶數(shù)量， 擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在 以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。 影視廣告：開盤前一個月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 盤前一月投放 3 4次，以及每次新貨上市投放 1次。 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到 短信推廣：一般一