房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn),國家稅務(wù)總局稽查局2007年8月,房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)流程,主講人王友炎,第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識,第一節(jié)概念名詞解釋第二節(jié)經(jīng)營的特點第三節(jié)基本流程第四節(jié)行政審批管理第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī)第六節(jié)稅收管理,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產(chǎn)開發(fā)分類土地開發(fā)房屋開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)代建房開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,土地的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整。,第一節(jié)概念名詞解釋,房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。,第一節(jié)概念名詞解釋,城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級的開發(fā)項目適用范圍一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，技術(shù)復(fù)雜程度不受限制，經(jīng)批準(zhǔn)還可以承擔(dān)專門的土地開發(fā)任務(wù)。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級的開發(fā)項目適用范圍二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，原則上不得承擔(dān)專門的土地開發(fā)任務(wù)和技術(shù)要求特別高的建筑項目。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級的開發(fā)項目適用范圍三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑在12萬平方米居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，但不得承擔(dān)含有12層以上、跨度超過24米的建筑物的建筑項目。,第二節(jié)經(jīng)營的特點,1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性、合法性2.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性3.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大4.經(jīng)營風(fēng)險大,第三節(jié)基本流程,1.項目設(shè)想及可行性研究2.項目立項及企業(yè)審批3.項目規(guī)劃4.土地使用權(quán)取得5.征地、拆遷6.工程建設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營8.物業(yè)管理,第四節(jié)行政審批管理,房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得中標(biāo)通知書后，即進入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)辦理各項審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對簡單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲備中心代為辦理。,第四節(jié)行政審批管理,房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個政府部門，但最主要的是計劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)項目開工許可證,第四節(jié)行政審批管理,取得計劃部門審批意見根據(jù)中標(biāo)通知書、履約保證書，向市發(fā)改委提交項目意見書，取得審批意見；提交項目可性行研究報告，取得建設(shè)項目投資計劃書。,第四節(jié)行政審批管理,取得規(guī)劃部門審批意見主要取得兩證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第四節(jié)行政審批管理,取得土地部門意見取得建設(shè)用地許可證后，向土地儲備中心繳清土地價款，到國土資源與房屋局辦理國有土地使用證。,第四節(jié)行政審批管理,取得建設(shè)主管部門意見建設(shè)項目開工許可證,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)劃撥劃拔土地使用權(quán)的條件是：A、國家機關(guān)用地和軍事用地；B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；C、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。原有老國有企業(yè)的用地也屬政府劃拔。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年7月1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上的意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓按中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),協(xié)議方式出讓協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：工業(yè)用地；政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；政府以土地入股合作的項目用地。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓金的收取土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),以某市為例：根據(jù)規(guī)定，對市內(nèi)四區(qū)土地級別和土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)共分9個級別，各級別又按不同區(qū)位條件分成若干類區(qū)。住宅類用地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)從每平米220元3160元不等。如容積率在1.0-1.5之間，一級地標(biāo)準(zhǔn)為1390，1530，1740，1940元四檔；九級地為280一檔。容積率越高，收取標(biāo)準(zhǔn)越低。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)條件。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),竣工驗收竣工驗收按項目施工進度可分為單體工程驗收和項目整體驗收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗收和行政主管部門組織的驗收。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),預(yù)售許可證制度根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例及建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),預(yù)售許可證制度B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：上述A、B、C項規(guī)定的證明材料；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(四)已通過竣工驗收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實；(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。它包括計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍、不計算建筑面積的范圍。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),計算全部建筑面積的范圍,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),計算一半建筑面積的范圍未封閉的陽臺、挑廊,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),不計算建筑面積的范圍層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),不計算建筑面積的范圍建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)?，即獨立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂?第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測繪面積為準(zhǔn)。對實際面積超出己售面積的（在3%幅度內(nèi)），購房者須補面積差價，對己售面積小于實際面積的，開發(fā)商須退面積差價。,第六節(jié)稅收管理,第二章房地產(chǎn)財務(wù)核算概要,第一節(jié)成本組成第二節(jié)財務(wù)核算概要,第一節(jié)成本組成,主要由開發(fā)成本、開發(fā)期間費用、稅金三大項組成。,第一節(jié)成本組成,開發(fā)成本1.土地使用權(quán)出讓金2.土地征用及拆遷安置補償費3.前期工程費4.建安工程費5.基礎(chǔ)設(shè)施費6.公共配套設(shè)施費7.不可預(yù)見費,第一節(jié)成本組成,土地成本構(gòu)成土地出讓金城市房屋拆遷補償費房屋拆遷安置費,第一節(jié)成本組成,農(nóng)用地征地補償費用的構(gòu)土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地占用稅土地管理費,第二節(jié)財務(wù)核算概要,房地產(chǎn)行業(yè)會計制度企業(yè)會計制度企業(yè)會計準(zhǔn)則成本核算的對象：,第二節(jié)財務(wù)核算概要,存在的突出問題一是核算對象劃分不清。如分期滾動開發(fā)項目，將前后期項目混在一切，未竣工成本計入已竣工成本之中；或?qū)⒑笃陧椖砍杀居嬋肭捌陧椖砍杀局?。二是未按開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細核算科目。將尚未銷售的可銷售配套設(shè)施成本列入商品房的開發(fā)成本，或在開發(fā)成本-商品房開發(fā)成本中預(yù)提可售的公共設(shè)施配套成本。,第二節(jié)財務(wù)核算概要,存在的突出問題三是未按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開發(fā)成本，而以合同金額、預(yù)計金額列支，或以白條入帳。四是自購工程物資、設(shè)備直接投入工程，未設(shè)材料、設(shè)備帳，未建立出入庫手續(xù)。,第三章房地產(chǎn)稅收與會計制度差異,第一節(jié)期間費用稅前扣除的差異第二節(jié)利息支出稅前扣除的差異第三節(jié)會計確認(rèn)銷售實現(xiàn)時間與納稅義務(wù)時間的差異,第四章房地產(chǎn)業(yè)主要違法手段及產(chǎn)生環(huán)節(jié),第一節(jié)違法成因概述第二節(jié)營業(yè)稅（一般手法、特殊手法）第三節(jié)土地增值稅第四節(jié)企業(yè)所得稅第五節(jié)外商投資企業(yè)所得稅第六節(jié)其他各稅,第一節(jié)違法成因概述,（一）少記、不記、隱匿收入1.收到銀行撥付按揭款后，不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢笨颇浚?.分解售房款收入，將部分款項開具收款收據(jù)，隱匿收入；3.售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實際收取的款項計收入；,第一節(jié)違法成因概述,（一）少記、不記、隱匿收入4.以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入；5.以房換地、以地換房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅；6.與部隊、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入；,第一節(jié)違法成因概述,（一）少記、不記、隱匿收入7.私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入；8.無正當(dāng)理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人；9.采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認(rèn)收入；,第一節(jié)違法成因概述,（一）少記、不記、隱匿收入10、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅；11、將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。,第一節(jié)違法成因概述,（二）虛列、多列成本費用1.多預(yù)提施工費用，虛列開發(fā)成本；2.滾動開發(fā)項目，多列前期開發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本；3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；4.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本；,第一節(jié)違法成因概述,（三）其他情形1.發(fā)生視同銷售行為，未作收入處理；2.取得預(yù)收收入，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；3.虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個人所得稅；4.未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅；,第一節(jié)違法成因概述,（三）其他情形5.將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅；6.少計商業(yè)網(wǎng)點、公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅；7.故意拖延項目竣工決算時間，少繳土地增值稅；8.未按規(guī)定申報繳納契稅。,第五章房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點,第一節(jié)取得土地第二節(jié)支付土地及地上建筑物補償?shù)谌?jié)規(guī)劃設(shè)計第四節(jié)籌資第五節(jié)建造施工第六節(jié)銷售策劃、預(yù)售、銷售第七節(jié)開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)為自用、出租第八節(jié)項目完工第九節(jié)代建工程的開發(fā)檢查的重點,第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查案前準(zhǔn)備,第一節(jié)納稅資料分析第二節(jié)工程項目分析第三節(jié)土地成本構(gòu)成分析第四節(jié)房屋建造概算指標(biāo)數(shù)據(jù)的稅收分析第五節(jié)配套設(shè)施費用的成本分析第六節(jié)銷售費用合理性檢查第七節(jié)檢查方法及手段的確定,第一節(jié)納稅資料分析,房地產(chǎn)業(yè)稅負水平理論稅負：（假設(shè)：毛利40%，利潤率15%-20%，土地成本為開發(fā)成本的30%)營業(yè)稅5.55%；土地增值稅1%；企業(yè)所得稅4.95%-6。6%；契稅0.72%；其他各項稅費0.1%。則理論稅負為12.32%-13.97%實際稅負,第一節(jié)納稅資料分析,住宅造價指標(biāo)據(jù)有關(guān)資料某市住宅造價指標(biāo)如下：磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米600-660元左右；框架結(jié)構(gòu)：多層每平米800-860元左右，高層每平米1000-1300元左右，二十層以上塔樓每平米1300-1500元左右；別墅每平米710-1000元左右。注：大連屬北方，建筑增加取暖設(shè)施，略高于南方。,第一節(jié)納稅資料分析,開發(fā)成本各要素比例,第一節(jié)納稅資料分析,納稅資料分析查閱近年納稅申報資料，了解納稅人申報納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。通過對各年度納稅申報數(shù)量、各稅種變化、各稅種的邏輯關(guān)系以及各年檢查補稅等情況分析，測算企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，項目開發(fā)的大致進程，從中找出可能出現(xiàn)的稅收問題。,第一節(jié)納稅資料分析,納稅資料分析如：企業(yè)某月申報營業(yè)稅100萬元，計稅依據(jù)為2000萬元，但土地增值稅只申報5萬元，如當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為5，則說明該企業(yè)當(dāng)月少申報土地增值稅5萬元。又如：企業(yè)在一個年度內(nèi)申報的營業(yè)稅為類似100，1000萬的整數(shù)，說明該企業(yè)采取的極可能是預(yù)繳的方法，其對應(yīng)的城建稅及附加、土地增值稅、預(yù)繳的企業(yè)所得稅是否正確申報？,第二節(jié)工程項目分析,一是了解企業(yè)各年度開工項目名稱、地理位置，是否已進行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運作一般經(jīng)過立項審批、土地的取得、規(guī)劃設(shè)計、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗收、預(yù)售銷售、項目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時間、項目名稱、占地面,第二節(jié)工程項目分析,總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價、第一筆預(yù)售收入取得時間、銷售平均單價、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購開具情況、單體竣工驗收時間、竣工決算時間、當(dāng)年申報繳納各稅種情況等等。在實行房地產(chǎn)業(yè)稅收項目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。,第二節(jié)工程項目分析,二是通過報紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號及取得時間、預(yù)售開盤情況及銷售階段等信息，為營業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,房地產(chǎn)檢查基本思路,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,檢查預(yù)案的制作,第七章營業(yè)稅檢查方法,1.對預(yù)售收入的檢查2.企業(yè)申報計稅營業(yè)額的測算（前提：企業(yè)收到的定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。項目尚未完工時：營業(yè)額=當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額項目已完工年度：營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+當(dāng)年已確認(rèn)的收入-預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額-應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額,第八章土地增值稅檢查方法,第一節(jié)土地增值稅的清算的難題所在第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)大流程中應(yīng)了解的稅務(wù)信息第三節(jié)對財務(wù)信息持職業(yè)懷疑態(tài)度第四節(jié)清算中所涉及的房地產(chǎn)知識第五節(jié)清算的義務(wù)時間第六節(jié)清算義務(wù)時間涉及的房地產(chǎn)知識第七節(jié)確認(rèn)土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識,第八章土地增值稅檢查方法,第八節(jié)確認(rèn)土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識第九節(jié)扣除項目應(yīng)調(diào)整的部分第十節(jié)不應(yīng)列入扣除項目的單列面積部分第十一節(jié)不應(yīng)列入扣除項目的單列面積所有權(quán)屬性第十二節(jié)對不可售面積可作扣除項目說明第十三節(jié)扣除項目應(yīng)遵循的稅收原則第十四節(jié)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的差異,第八章土地增值稅檢查方法,第十五節(jié)土地增值稅視同銷售收入的確認(rèn)第十六節(jié)視同銷售價格不同于征管法規(guī)定順序第十七節(jié)土地增值稅應(yīng)評估的情形第十八節(jié)收入與扣除項目的評估方法第十九節(jié)房產(chǎn)評估的基本常識第二十節(jié)房地產(chǎn)各項成本的一般水平第二十一節(jié)申報表數(shù)據(jù)應(yīng)如何填列計算,第九章企業(yè)所得稅檢查方法,第一節(jié)收入的檢查第二節(jié)成本的檢查第三節(jié)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收差異第四節(jié)完工項目所得稅清算方法,第一節(jié)收入的檢查,對預(yù)售收入的企業(yè)所得稅的檢查按國稅發(fā)200631號通知規(guī)定、對當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計計稅毛利率規(guī)定：經(jīng)濟適用房不低于3%，非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10。,第一節(jié)收入的檢查,企業(yè)申報繳納企業(yè)所得稅測算（不考慮彌補虧損、投資收益等單獨計算補稅因素）1.未完工年度：（1）應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額（1）+（本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金）（2）應(yīng)納稅所得額本期預(yù)售收入新增毛利額-相應(yīng)稅金-期間費用+其他利潤（其他業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)外收支凈額、補貼收入等）,第一節(jié)收入的檢查,企業(yè)申報繳納企業(yè)所得稅測算（不考慮彌補虧損、投資收益等單獨計算補稅因素）本期新增毛利額=（預(yù)收帳款年末余額-預(yù)收帳款年初余額）預(yù)計毛利率其中，應(yīng)納稅所得額（1）為依據(jù)會計利潤調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,2.已完工年度：（1）應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額（1）-與結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)的已計提前期預(yù)售毛利額+（本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金及附加）（2）應(yīng)納稅所得額本期新增銷售收入毛利額+本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金及附加（對應(yīng)本期新增銷售、預(yù)售收入）-期間費用+其他利潤（其他業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)外收支凈額、補貼收入等）+毛利差額毛利差額=結(jié)轉(zhuǎn)收入實際毛利額-相應(yīng)前期已計提的預(yù)售收入毛利額其中，應(yīng)納稅所得額（1）為依據(jù)會計利潤調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。該應(yīng)納稅所得額含調(diào)增的本期結(jié)轉(zhuǎn)收入對應(yīng)的稅金及附加。,第一節(jié)收入的檢查,完工項目所得稅收入確認(rèn)的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時間：（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。,第一節(jié)收入的檢查,完工項目所得稅收入確認(rèn)的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時間：（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,收入確認(rèn)時間的檢查方法向企業(yè)索取項目竣工備案資料，或到建設(shè)主管部門調(diào)閱，看項目竣工備案時間；向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現(xiàn)場察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修；到房產(chǎn)管理部門調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況，看該項目是否已有辦理產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。符合上述條件之一，即為該項目確認(rèn)銷售收入的起始時間。,第一節(jié)收入的檢查,收入確認(rèn)時間的檢查方法在上述前提下，對照商品房認(rèn)購書、買賣合同，區(qū)分哪些屬于預(yù)售收入、哪些屬于銷售收入，對照預(yù)收帳款及銷售收入明細賬，看預(yù)售收入是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計，看是否及時確認(rèn)收入。,第一節(jié)收入的檢查,收入確認(rèn)原則的檢查對已完工的開發(fā)產(chǎn)品，是否按下列原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,第一節(jié)收入的檢查,對視同銷售行為的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位及個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。,第一節(jié)收入的檢查,對代建工程和提供勞務(wù)收入的檢查檢查代建合同、代建工程形象進度表及雙方的結(jié)算單據(jù)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代建工程屬于自營工程還是分包工程檢查提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料政府代建工程機關(guān)、單位代建工程,第一節(jié)收入的檢查,特殊收入方式的檢查1、對以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查；2、對以地換房、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房的檢查；3、對委托銷售和境外銷售的檢查；4、對超規(guī)劃面積銷售收入的檢查；5、對假按揭貸款的檢查；6、其他收入的檢查。,開發(fā)成本的檢查：,第二節(jié)成本的檢查,銷售成本的檢查可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分?jǐn)偅海?）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分?jǐn)偅缓笤賹?yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分?jǐn)偂?開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。,第二節(jié)成本的檢查,檢查中應(yīng)把握以下幾點1.可售面積單位工程成本取決于核算對象開發(fā)總成本及可售面積。2.核查開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費記帳憑證，看是否已實際交納或?qū)嶋H發(fā)生；3.對分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其各期開發(fā)成本中分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補償費、公共設(shè)施配套費是否正確。,第二節(jié)成本的檢查,可售面積的檢查1.房地產(chǎn)建筑面積的種類2.可銷售面積的界定3.可銷售面積的檢查,可售面積的檢查房地產(chǎn)建筑面積的種類開發(fā)項目的建筑面積有很多種類，如：規(guī)劃面積，施工面積，竣工面積，測繪面積，可銷售面積，不可銷售面積、合同面積等。規(guī)劃面積：施工面積：測繪面積：可銷售面積：不可銷售面積：合同面積：,第二節(jié)成本的檢查,可售面積的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在可售面積的稅收處理上容易出現(xiàn)的問題：一是不按竣工后測繪的面積，而是按規(guī)劃面積或合同面積作為可售面積；二是在結(jié)轉(zhuǎn)成本時，故意加大已售的可售面積的數(shù)額，多轉(zhuǎn)銷售成本。,對虛假建安成本的檢查（1）虛假建安成本的取得方式購買虛假發(fā)票，自行填開入帳；與總承包商聯(lián)手，虛立施工合同，虛開工程施工發(fā)票；由關(guān)聯(lián)企業(yè)施工，虛開工程施工發(fā)票；掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列建安成本；支付較低的費用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票；與掛靠的無資質(zhì)的分包商簽訂分包協(xié)議，取得掛靠方虛假發(fā)票；施工單位虛開勞務(wù)發(fā)票、利用虛假資料向稅務(wù)機關(guān)申請代開發(fā)票；,虛假建安成本的表現(xiàn)特征：工程造價明顯偏高；項目完工，仍然有高額的應(yīng)付未付款項；借故不提供合同資料；工程項目管理混亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)；施工單位與發(fā)票開具、工程價款結(jié)算單位不一致；簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。等等。,內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異,第十章其它稅種稽查方法,第一節(jié)土地使用稅,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計稅依據(jù)不同：,第一節(jié)土地使用稅,在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆嬎憷U納土地使用稅。,財稅2006186號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,第二節(jié)房產(chǎn)稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。,國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知(國稅發(fā)200389號)規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,財稅2006181號財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。,二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：1工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-(10%30%)1.2。2商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-(10%30%)1.2。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（86財稅地字第008號）第十一條同時廢止。,國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知(國稅發(fā)【2000】第44號2000年1月1日起執(zhí)行)一、關(guān)于利用人防工