公租房租金定價(jià)的方法和模型摘要：公共租賃房租金的合理制定是我國(guó)保障性住房體系建立健全的一核心問(wèn)題。目前我國(guó)公租房租金的定價(jià)還處在實(shí)踐中，各地的定價(jià)方法和模式均存在差異。針對(duì)這一現(xiàn)狀，選取了幾個(gè)有代表性地方的租金定價(jià)方法和租金定價(jià)模型進(jìn)行分析關(guān)鍵詞：公租房 準(zhǔn)成本回報(bào)定價(jià)法 成本回報(bào)定價(jià)法 剩余收入法 李嘉圖模型 區(qū)域成本綜合定價(jià)模型租金定價(jià)方法1. 重慶模式 重慶市于2010年正式推出了公共租賃住房制度, 是目前國(guó)內(nèi)推行公共租賃住房力度最大的城市之一。重慶市公共租賃住房管理暫行辦法第三十二條規(guī)定: 公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)費(fèi)并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素，由市物價(jià)部門(mén)會(huì)同市財(cái)政、市住房保障機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門(mén)研究確定。租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每2年向社會(huì)公布一次。重慶公租房的租金基本控制在市場(chǎng)租金的60%左右。準(zhǔn)成本回報(bào)定價(jià)法 重慶市的租金定價(jià)方法主要從成本角度出發(fā), 按保本微利的原則制定租金價(jià)格, 但此方法中的成本不是全部成本, 而是指利用社會(huì)資金所必須付出的投資回報(bào)成本, 再加上必需的運(yùn)行管理費(fèi)用。對(duì)于政府投入的成本, 如減免的土地成本、優(yōu)惠的稅費(fèi)和政府基金, 以及直接投入的本金等, 則不要求從租金中取得補(bǔ)償。當(dāng)政府投入的成本有一定的量時(shí), 采用這種方法制定的租金, 一般要較市場(chǎng)租金低廉許多。該方法的優(yōu)點(diǎn)：是能保證社會(huì)投入資金必要的回報(bào)率, 方便融資, 并且租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)，能兼顧到保障對(duì)象的承租能力。該方法的缺點(diǎn)：此種方法也要求政府有相當(dāng)規(guī)模的不計(jì)回報(bào)的前期投入, 如果公共租賃住房的保障規(guī)模過(guò)大, 政府必然將背負(fù)較大的資金壓力。針對(duì)重慶市的定價(jià)方法，以下將進(jìn)行分解分析：公租房建設(shè)主要需要兩種資源：土地和資金土地：在數(shù)量上面，2010年，重慶無(wú)償劃撥公租房土地約6200畝，算是政府提供土地多者；但是在質(zhì)量上面，幾乎所有的地方政府都給的是位置比較偏的，交通不是很方便的地段。如果交通不方便，以及居住環(huán)境周圍的設(shè)施配套不齊全，根本就不能滿足“夾心層”的居住需要。而且可能會(huì)造成公租房空置， 1）重慶的租金不包括政府投入的成本，如減免的土地成本 首先地方政府掌握了土地的使用權(quán)和部分財(cái)政收入，還有地方的自然資源和人力資源，這些都是地方的財(cái)富所在，屬于地方壟斷性資源，把土地免費(fèi)撥付給公租房建設(shè)，就會(huì)減少政府的財(cái)富，畢竟這些土地如果用來(lái)發(fā)展商品房，必定會(huì)增加政府的財(cái)政收入。所以地段越是好的土地，地方政府越不愿意無(wú)償拿來(lái)建公租房。2）重慶公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本其次根據(jù)重慶未來(lái)十年城市化進(jìn)程情況，計(jì)劃十年內(nèi)重慶將投入4000萬(wàn)平方米公共租賃住房。重慶政府想在短期內(nèi)就做出大政績(jī)，對(duì)于本身就不是很富裕的重慶，公租房的建設(shè)又主要靠財(cái)政投入支撐，不僅不利于公租房的長(zhǎng)期性健康發(fā)展，也會(huì)對(duì)重慶市的整個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。雖然重慶市政府為了回籠籌措資金，在辦法的第四十條規(guī)定：承租人在租賃5年期滿后，可選擇申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)居住的公共租賃住房。但具體的操作細(xì)則卻沒(méi)有明示規(guī)范出來(lái)，這樣的模糊性，為將來(lái)私人侵吞集體財(cái)產(chǎn)、相關(guān)官員行賄受賄埋下伏筆?？偨Y(jié)：不是每個(gè)城市都有重慶政府那么多土地可供免費(fèi)撥付進(jìn)行公租房建設(shè)，重慶之所以可以大力度的依靠財(cái)政進(jìn)行公租房建設(shè)，是因?yàn)槌酥貞c自己地方政府的投入，還有國(guó)家財(cái)政撥款?，F(xiàn)在國(guó)家大力支持西部發(fā)展，所以重慶可以爭(zhēng)取到較多的財(cái)政資金投資公租房建設(shè)，另外重慶市用于公租房建設(shè)的位置相對(duì)其他城市都比較好，投入風(fēng)險(xiǎn)小。 2. 北京模式北京市最新公共租賃住房政策于2012年7月出臺(tái)。 根據(jù)公共租賃住房管理辦法(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第11號(hào))第十九條規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，并定期調(diào)整從目前有關(guān)部門(mén)發(fā)布的情況看, 北京市公共租賃住房租金主要按土地價(jià)格、建安成本、各種稅費(fèi)、貸款利息以及管理費(fèi)用等確定。其中, 土地價(jià)格主要為拆遷安置費(fèi)用成本回報(bào)定價(jià)法該方法主要從公共租賃住房投資成本和運(yùn)行管理成本回收角度出發(fā), 按保本微利原則制定租金價(jià)格, 同時(shí)適當(dāng)兼顧保障對(duì)象的承受能力和相同地段、相同品質(zhì)住房的市場(chǎng)租金水平。采用該方法, 制定的租金水平通常與市場(chǎng)化租金水平較為接近, 在土地成本偏高的項(xiàng)目中, 租金水平甚至?xí)哂谑袌?chǎng)租金。此方法的優(yōu)點(diǎn)是：作為租賃型保障房之一，公租房同廉租房一樣，在建設(shè)過(guò)程中資金投入大、利潤(rùn)少、回收周期長(zhǎng)，如果能在前期的租金中涵蓋土地成本、建安費(fèi)用、貸款利息和管理費(fèi)用，必定會(huì)減輕政府的財(cái)政壓力，而且能保證社會(huì)投入資金必要的回報(bào)率, 有利于吸引社會(huì)資金參與房源供應(yīng)和促進(jìn)融資。此方法的缺點(diǎn)是：租金偏高, 公共租賃住房的公益性不夠突出, 保障對(duì)象可能依然有較大的租金支付壓力，不一定能夠被中低收入水平的人群所接收。公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。如果以成本定價(jià)法進(jìn)行租金定價(jià)，并不符合公租房定義中的優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)造成社會(huì)輿論，讓大家對(duì)公租房這一保障性住房產(chǎn)生質(zhì)疑。不利于后期公租房的建設(shè)。總結(jié)：雖然成本定價(jià)法在一定程度上減輕了政府的財(cái)政壓力，但它并沒(méi)有明顯的減輕本應(yīng)受保障民眾的住房支付壓力，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員姜雪梅曾針對(duì)于公租房的租金定價(jià)模式說(shuō)過(guò)：建設(shè)公租房需要大量資金，不承諾一定的資金回報(bào)率就很難吸引社會(huì)資金的加入。但是，資金回報(bào)率高了，公租房的租金水平就不能低，就會(huì)導(dǎo)致公租房空置率偏高，這樣一來(lái)，預(yù)期的資金收益率就很難實(shí)現(xiàn)，會(huì)進(jìn)一步影響公租房建設(shè)。 北京為了緩解公租房租金過(guò)高，對(duì)公租房租金實(shí)行“市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”。即公租房租金按照略低于同地段、同類型住房的市場(chǎng)租金水平確定，但政府將根據(jù)承租家庭收入水平等情況給予一定的租金補(bǔ)貼?！白庋a(bǔ)分離”的優(yōu)點(diǎn)就是解決了保障房的退出難、同時(shí)也降低了中低收入人群的住房支出。但“租補(bǔ)分離”要想發(fā)揮出最佳效益，必須要加強(qiáng)監(jiān)管力度和規(guī)范發(fā)放租金補(bǔ)貼流程， 3、新加坡模式新加坡用于出租的公共住房，其租金水平按市場(chǎng)租金水平的一定比例確定。其中，在符合收入等準(zhǔn)入條件的家庭中，收入較低的家庭按市場(chǎng)租金的10%支付，收入較高的家庭按市場(chǎng)租金的30%支付。由于公共住房的租金一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，使得新加坡公共住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局經(jīng)常虧損。為彌補(bǔ)運(yùn)行成本困難，新加坡政府每年都從財(cái)政預(yù)算中給建屋發(fā)展局安排一筆專門(mén)補(bǔ)貼。剩余收入法住房可承受能力理論包括住房支出收入比法和剩余收入法，由于住房支出收入比法中的居民收入與租房消費(fèi)之間的比值，對(duì)于每個(gè)居民來(lái)說(shuō)沒(méi)有固定的比率，所以存在一定的缺陷。剩余收入法是根據(jù)收入群體和家庭類型來(lái)劃分的測(cè)算收入中可用于住房消費(fèi)最大額度的方法是：可用于住房消費(fèi)的最大支付額就是可支配收入減去能夠維持基本生活的最低消費(fèi)后的剩余收入：若家庭所支付的實(shí)際住房消費(fèi)超過(guò)了能夠承受的標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)家庭就存在“住房引致貧困”，即存在住房可支付能力困難，其公式為：YPHHNH*或者YNHNH* 其中，PH表示住房?jī)r(jià)格，H表示住房消費(fèi)數(shù)量，NH表示其它非住房生活必需品消費(fèi)數(shù)量Y表示固定收入，H*表示住房標(biāo)準(zhǔn)此方法的優(yōu)點(diǎn)是：充分考慮家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)住房?jī)r(jià)格（租金）的承受能力，使不同支付能力的群體都能夠承受公租房的租金，而且在一定程度上真正的做到保障中低收入人群的生活。此方法的缺點(diǎn)是：僅依據(jù)家庭支付能力進(jìn)行定價(jià)，往往脫離了市場(chǎng)環(huán)境，忽略了住房區(qū)位價(jià)值，難以適應(yīng)復(fù)雜的市場(chǎng)變化。同時(shí)，支付能力導(dǎo)向型定價(jià)并未考慮到開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，可能發(fā)生租賃價(jià)格低于成本的問(wèn)題， 若價(jià)格與成本之間的差價(jià)過(guò)大，會(huì)加大政府財(cái)政支出。另外，支付能力導(dǎo)向型屬于動(dòng)態(tài)定價(jià)，由于家庭收入變化（可支付能力隨之變化）使定價(jià)的時(shí)點(diǎn)難以控制，實(shí)際操作方面具有一定困難。也會(huì)擾亂公租房的管理秩序，影響公租房的保障公平性?？偨Y(jié)：新加坡是根據(jù)低收入家庭的可支付能力定價(jià)，此種支付能力導(dǎo)向型定價(jià)雖然考慮到了保障對(duì)象的可支付能力，緩解了他們的生活壓力，但是此種方法沒(méi)有考慮到建設(shè)成本，那么就會(huì)加大政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。而且如果只考慮保障對(duì)象的收入，會(huì)讓保障對(duì)象對(duì)政府產(chǎn)生依賴性。租金定價(jià)模型李嘉圖模型李嘉圖租金模型曾用于基于土地競(jìng)租理論的經(jīng)濟(jì)適用房選址研究，2012年初，國(guó)土資源部正式批準(zhǔn)北京和上海先行試點(diǎn)在集體土地建設(shè)公共租賃住房，為了兼顧政府、村集體、租戶等多方利益的租金定價(jià)，在梳理上海和北京試點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展脈絡(luò)的基礎(chǔ)上，提出基于經(jīng)典李嘉圖租金模型的公租房租金定價(jià)模型。以下將先介紹下李嘉圖租金模型的構(gòu)建-集體土地建設(shè)公租房租金定價(jià)一、租金定價(jià)模型構(gòu)建集體土地建設(shè)公共租賃住房的主要收入來(lái)源為住房的租金收入，本文擬建立理想租金模型分析上海和北京的試點(diǎn)房屋租金情況 在基于理想化城市的前提下得出經(jīng)典的李嘉圖租金模型：R(d)=y-kd-x0 （1） 其中，R(d)為房租，y為家庭收入，k為單位交通費(fèi)，d為居所與城市就業(yè)中心的直線交通距離，x0為家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消費(fèi)額。 在此基礎(chǔ)上，假設(shè)該理想城市的邊緣地帶通過(guò)土地整理均調(diào)整為集體建設(shè)用地，其年地租y1，建設(shè)公租房所帶來(lái)的土地收益大于用于其他產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的地租回報(bào)時(shí)，村集體就愿意將土地用于公租房建設(shè)，則在城市邊緣的公租房項(xiàng)目最低房租即為：R(b)=y1+c (2) 其中，b為城市就業(yè)中心到城市邊緣的半徑距離，c為公租房純建造成本折算的年租金。將（2）式代入（1）式，可得：X=y-kb-(y1+c) (3)當(dāng)公租房項(xiàng)目距離城市就業(yè)中心距離為d時(shí)，應(yīng)支付的年租金為：R(d)=y1+c+k(b-d) （4） 即在城市就業(yè)中心配建的少量公租房租金的增加額正好等于在城市邊緣集中興建的公租房到該位置的交通費(fèi)（如圖1所示）。這樣，在城市不同位置建設(shè)的公租房就會(huì)被對(duì)交通有不同要求的租戶所租賃,不會(huì)出現(xiàn)空置現(xiàn)象。公租房租金R(d) 圖1 公租房租金的組成區(qū)位租金k(b-d)純建造成本折算的年租金c年租金y10城市就業(yè)中心db-k隨著城市空間的增長(zhǎng)，假設(shè)城市半徑以g的速度增長(zhǎng)，t表示時(shí)間，i表示折現(xiàn)率，則未來(lái)租金基于區(qū)位的增長(zhǎng)額為：（5）R(d)tx= 理論分析：李嘉圖租金模型最初的公式為： -R(d)=y-kd-x0 -從公式可以看出，影響一個(gè)住宅租金的主要因素由收入y，交通費(fèi)kd以及其他商品的消費(fèi)x0李嘉圖模型的局限：模型的前提是理想國(guó)，是在收入相同、住房相同、家庭結(jié)構(gòu)、居住相同等等因素前提下，而且模型太理想化，影響住宅租金的主要因素太少。住房市場(chǎng)是一個(gè)均衡的市場(chǎng)。而現(xiàn)實(shí)中不存在完全符合假設(shè)的市場(chǎng)，在多種因素下，包括政策的影響下，會(huì)出現(xiàn)相反的結(jié)論。理論分析：如第（4）個(gè)公式：R(d)=y1+c+k(b-d) 從公式可以看出在城市就業(yè)中心配建的少量公租房租金的增加額正好等于在城市邊緣集中興建的公租房到該位置的交通費(fèi)（如圖1所示）。李嘉圖模型的局限：它只考慮了交通費(fèi)用的增加，卻沒(méi)有考慮因?yàn)榈攸c(diǎn)遠(yuǎn)離市中心，造成時(shí)間成本的增加，也就是由于交通距離的增加而形成的交通機(jī)會(huì)成本。這對(duì)于中高等收入的人尤為重要。由于商業(yè)區(qū)、中小學(xué)及醫(yī)院等城市的公共設(shè)施以及便利的交通運(yùn)輸條件基本上集中在市中心，因此，一般來(lái)說(shuō)，越接近市中心，出行的交通成本和時(shí)間都越低，反之越高。時(shí)間成本絕對(duì)不能省略不計(jì)，它甚至?xí)笥诮煌ㄙM(fèi)用模型假設(shè)：1、每個(gè)城市都有唯一的就業(yè)中心，且居住地到就業(yè)中心的交通路線視為直線，設(shè)每年的交通費(fèi)用為k元/每公里，居民住所與就業(yè)中心的直線距離為d。2、每個(gè)家庭都有著相同的結(jié)構(gòu)，且每戶家庭中有工作的人員的數(shù)量是不變化的。家庭可支配的收入（用y表示）主要用于交通消費(fèi)、其他商品的消費(fèi)(用x來(lái)表示消費(fèi)額)和住房消費(fèi)。3、住宅供應(yīng)量是不變的，且不同地段的物業(yè)特性相同，住宅的年租金為r(d),它隨著位置（交通距離d）的不同而有所不同。4、每套住宅占用一定的土地面積q，同時(shí)包含一定數(shù)額的房屋建設(shè)成本c。5、土地資源的配置本著租金最大化的原則進(jìn)行。李嘉圖模型的局限：李嘉圖模型中，城市的邊緣有別于現(xiàn)實(shí)中的城市邊緣，理想國(guó)中的確是指一個(gè)城市的邊緣處，而現(xiàn)實(shí)中是指開(kāi)發(fā)與未開(kāi)發(fā)的交界處。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，即開(kāi)發(fā)的面積越來(lái)越大，市區(qū)面積越來(lái)越大，房地產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)逐步上升，那么模型就不在適用，模型適用性太小主要商業(yè)中心在城市中相當(dāng)于副中心的角色，李嘉圖模型前提條件是一個(gè)城市只有一個(gè)市中心，但是現(xiàn)實(shí)中不然。這些副中心同樣是就業(yè)的聚集地，同樣可以用模型的中心去解釋。因此，在這些副中心周圍的房?jī)r(jià)較高便不言而明了。李嘉圖模型的優(yōu)點(diǎn)：模型簡(jiǎn)單，易理解，主要適用于城市進(jìn)程還不是非?？欤幱谙虺鞘谢脑斓某跫?jí)階段，符合模型的假設(shè)，只有一個(gè)就業(yè)中心，而且該城市的居住人群，收入不高，主要收入y由交通費(fèi)用kd和其他消費(fèi)x0組成。李嘉圖模型雖然不能完全用于公租房的租金定價(jià)，但是作為因?yàn)?，此模型中的的公租房主要是建設(shè)在城市邊緣的地塊，目前各個(gè)城市都在加大公租房的建設(shè)，同時(shí)也帶來(lái)了很大的財(cái)政負(fù)擔(dān)，所以很大一大部分地方政府只愿意提供偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地用于公租房建設(shè)，以此來(lái)達(dá)到減少財(cái)政負(fù)擔(dān)。所以此模型不僅適用于現(xiàn)階段的公租房建設(shè)的選址，而且由此模型推出的租金可以作為公租房租金定價(jià)的基本價(jià)或參考價(jià)。然后再考慮其他能夠影響公租房租金的因素，進(jìn)行調(diào)整。總結(jié)：房?jī)r(jià)是一個(gè)城市最富有特點(diǎn)的標(biāo)志，理論上，我們可以去分析、去預(yù)測(cè)，但是實(shí)際中，計(jì)劃永遠(yuǎn)趕不上變化。在一個(gè)客觀大環(huán)境中國(guó)特色的社會(huì)主義制度下，宏觀政策往往成為主導(dǎo)房?jī)r(jià)的主要因素。不管怎樣，和諧、穩(wěn)定是目標(biāo)，21世紀(jì)的中國(guó)，21世紀(jì)的上海，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是一個(gè)言不清、道不明的話題?！皡^(qū)域成本綜合定價(jià)法”模型首先利用經(jīng)濟(jì)學(xué)模型解釋了公租房租金形成的機(jī)制，得出了合理租金價(jià)格制定的標(biāo)準(zhǔn)，然后結(jié)合基于GIS的反距離加權(quán)插值法（IDW）構(gòu)建了公租房租金定價(jià)的區(qū)域成本綜合定價(jià)模型，并以北京市為案例進(jìn)行了公租房租金價(jià)格的實(shí)證測(cè)算及對(duì)比研究公租房租金定價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析1、公租房租金產(chǎn)生根源福利經(jīng)濟(jì)學(xué)家庇古曾指出人們對(duì)公共品的消費(fèi)來(lái)源于稅收。人們?cè)谙M(fèi)和享受看似免費(fèi)的公共品時(shí)獲得了正效用，而這種正效用其實(shí)來(lái)源于個(gè)人放棄消費(fèi)相當(dāng)于納稅額度的私人消費(fèi)品所帶來(lái)的負(fù)效用。則，設(shè)Pn為個(gè)人得到的公共品；Tn為個(gè)人納稅；Ln為個(gè)人收入；Un為個(gè)人效用；RUn為凈效用；假定Tn=Pn;(3)0max RUn=UnPn-UnTn (4)s.t Pn+Mn=Ln (5)w= UnPn-UnTn+(Ln-Pn-Mi) (6)(7)則： （8）由式（7）可見(jiàn)，公共品最優(yōu)供給均衡應(yīng)該出現(xiàn)于公共品消費(fèi)的邊際效用等于納稅的邊際負(fù)效用的位置。即所有人的納稅損失都得到了由政府進(jìn)行的公共品創(chuàng)造而帶來(lái)的正效用的彌補(bǔ)，從而實(shí)現(xiàn)均衡。反觀公租房，其主要由政府投資提供，但是在不考慮保障性住房體系帶來(lái)的社會(huì)穩(wěn)定正效應(yīng)情況下，其受眾群體主要是城市住房困難的中低收入者，因此其只具有準(zhǔn)公共服務(wù)房地產(chǎn)的性質(zhì)。若將這些僅保障了部分政策惠及群體的居住設(shè)施的建設(shè)成本平分給所有納稅人，一方面將帶來(lái)社會(huì)的不公，另一方面甚至可能帶來(lái)逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)造成市場(chǎng)失靈等惡性經(jīng)濟(jì)后果。可見(jiàn)公租房租金產(chǎn)生的根源來(lái)自公租房作為準(zhǔn)公共服務(wù)房地產(chǎn)所產(chǎn)生效用對(duì)全體納稅人不完全回饋的差值。2、公租房租價(jià)制定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)作為商品其發(fā)展必將受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，如：區(qū)位特性和發(fā)展滯后性，因此在特殊階段房地產(chǎn)的供給有可能長(zhǎng)期短缺。而這是不利于社會(huì)穩(wěn)定的，因此政府有必要介入市場(chǎng)，通過(guò)調(diào)控的手段實(shí)施資源再分配以保證社會(huì)穩(wěn)定。以公租房建設(shè)為代表的保障性住房體系的建設(shè)就是在政府的調(diào)控下實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)供給增加，其供給模式如圖1所示 圖1 北京市商品住宅房地產(chǎn)系統(tǒng)流圖圖1反映了通過(guò)政府興建公租房實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增量供應(yīng)的狀況。在公租房建設(shè)時(shí)，在社會(huì)房地產(chǎn)發(fā)展總成本為C0的情況下，市場(chǎng)提供Q0數(shù)量的房地產(chǎn)商品。在此時(shí)，如果房地產(chǎn)的需求十分旺盛，則將帶來(lái)房?jī)r(jià)的飛漲甚至出現(xiàn)泡沫。而政府為了對(duì)住房困難的中低收入者進(jìn)行扶持，則必須介入市場(chǎng)，最直接的方式就是通過(guò)政策直接修建保障性住房以解決城市住房緊張現(xiàn)象，緩解社會(huì)矛盾。則在政府介入下，社會(huì)房地產(chǎn)發(fā)展總成本增加到C1，而房地產(chǎn)商品的供給量也相應(yīng)的增加到Q1。在均衡點(diǎn)E0到E1的變化過(guò)程中，公租房供應(yīng)的增額成本為：Q0Q1C=C1-C0=（MC-MR0）dQ (9)由圖1和式8可知增額成本大于0.結(jié)合上文對(duì)公共品性質(zhì)的分析，一方面，這部分成本本應(yīng)該由政府利用稅收完全償付，然而由于公租房準(zhǔn)公共品的性質(zhì)，因此不應(yīng)該也不能由政府利用稅收完全償付。另一方，由圖1所示，保障性住房的增量主要取決于成本，未表現(xiàn)出受市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的影響。在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)的主要成本來(lái)源于地價(jià)的情況，政府有可能通過(guò)政策平抑地價(jià)以直接減低公租房建設(shè)的成本。因此本文認(rèn)為，一方面，公租房租金價(jià)格制定的標(biāo)準(zhǔn)取決于自身建設(shè)成本；另一方面，在公租房租金定價(jià)中采用基于自身建設(shè)成本而不是變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的成本定價(jià)方法將具有科學(xué)性、合理性和公平性。公租房租金定價(jià)模型的構(gòu)建“區(qū)域成本綜合定價(jià)”模型的構(gòu)建思路是從特定區(qū)域內(nèi)其他保障性住房的建設(shè)成本出發(fā)，通過(guò)租金沖抵成本折現(xiàn)的模式進(jìn)行定價(jià)。曹振良指出合理的房租價(jià)格應(yīng)該是在住房租賃期滿時(shí)，房地產(chǎn)擁有者支付的全部費(fèi)用的本息之和等于租房者所支付的全部租金的本息之和。因此，其認(rèn)為全部房租及利息等于房款、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及各項(xiàng)利息之和。這種定價(jià)模式，類似于以北京為代表的成本定價(jià)模式，由此模式定制的公租房租價(jià)接近甚至高于商品房市場(chǎng)租價(jià)而受到社會(huì)各界的質(zhì)疑。所以結(jié)合了保障性住房的特性對(duì)其進(jìn)行了改進(jìn)。一方面，目前可以用于出售的保障性住房產(chǎn)品主要有限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，在以上兩房的建設(shè)政策中明確了其弱盈利性，甚至非盈利性的價(jià)格屬性。因此本文認(rèn)為，保障性住房的價(jià)格可以近似等同于其成本價(jià)格，同樣由于政策規(guī)定，公租房在房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)等費(fèi)用上具有相關(guān)減免優(yōu)惠，所以本文認(rèn)為該部分成本可以忽略不計(jì)。另一方面，本文認(rèn)為不同建筑類型的房地產(chǎn)，由于其使用性上的差異，因此在租價(jià)的制定上應(yīng)該反映出不同。綜合上述因素，本文認(rèn)為制定合理的公租房租金應(yīng)該考慮到成本價(jià)格、使用年限、維修費(fèi)用、建筑類型、銀行利率等因素。設(shè)公共租賃房的租金為r；成本價(jià)格為p；使用年限為n；維修費(fèi)用為d；建筑類型（用得房率替代）為q；銀行利率為i則： r=f（p,n,d,i,q） (10)p(1+i)n=rq(l-d)(l=i)n-l/i (11)r=ip(l+i)nq(l-d)(l+i)n-l-1 (12)公式9、10、11構(gòu)建了租金與成本價(jià)格之間的關(guān)系，但以上公式還不能實(shí)現(xiàn)公租房的合理定價(jià)。一方面，由于公租房并不能出售，因此其沒(méi)有事先設(shè)定類似限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的出售價(jià)格。另一方面，根據(jù)公共租賃房政策中對(duì)目標(biāo)人群的設(shè)定，其涵蓋的目標(biāo)人群非常廣泛，簡(jiǎn)而言之就是“夾心層”，而“夾心層”由包括了經(jīng)濟(jì)適用房以下廉租房以上及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以上商品房一下的兩類人群。因此，公共租賃房的成本價(jià)格應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)適用房還是限價(jià)房進(jìn)行指定也是公租房租金指定的難點(diǎn)，因此，為了解決這兩個(gè)定價(jià)難點(diǎn)，本文提出采用反距離加權(quán)插值法（Inverse Distance-Weighted Interpolation,IDW）進(jìn)行綜合成本定價(jià)。IDW是GIS中的一種數(shù)據(jù)內(nèi)插方法，該方法的基本