托融資 融信托概述 信托的概念 信托，按其詞義解釋，就是相信和委托信托的起源 “信”是“托”的基礎(chǔ)和前提條件 “托”是“信”的表現(xiàn)形式和具體內(nèi)容。 信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為 。 融信托概述 信托的起源 古埃及的“遺囑托孤” 英國(guó)的“尤斯”制度 融信托概述 財(cái)務(wù)管理職能 融通資金職能 社會(huì)投資職能 社會(huì)公益事業(yè)服務(wù)職能 融信托概述 信托財(cái)產(chǎn) 中華人民共和國(guó)信托法 規(guī)定：受托人因信托財(cái)產(chǎn)的管理運(yùn)用、處分或者其他情形而取得的財(cái)產(chǎn)，也歸入信托財(cái)產(chǎn)。 信托目的 信托當(dāng)事人 委托人 受托人 受益人 托的特點(diǎn)及分類 信托的特點(diǎn) 信托財(cái)產(chǎn)的相對(duì)獨(dú)立性 信托方式靈活，適應(yīng)性強(qiáng) 信托具有融通資金的性質(zhì) 受托人不承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn) 托的特點(diǎn)及分類 國(guó)內(nèi)信托業(yè)務(wù) 資金信托 實(shí)物財(cái)產(chǎn)信托 二者兼有的信托 國(guó)際信托業(yè)務(wù) 信托機(jī)構(gòu)采用信托方式以吸收和利用外資為主要目的的信托業(yè)務(wù) 合資金信托融資 集合資金信托的概述 集合資金信托是指信托投資公司接受兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人委托，依據(jù)委托人確立的管理方式或由信托投資公司代為確立的管理方式管理和運(yùn)用信托資金的業(yè)務(wù)。 集合資金信托重點(diǎn)選擇成長(zhǎng)性好、風(fēng)險(xiǎn)可控、預(yù)期收益有保障的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作，以確保委托人的投資收益最大化。 信托公司集合資金信托計(jì)劃管理方法 規(guī)定：信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定 合資金信托融資 集合資金信托業(yè)務(wù)分類 基礎(chǔ)建設(shè)投資信托 目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的一種信托方式 證券投資信托 風(fēng)險(xiǎn)投資信托 組合投資信托 貸款信托 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資現(xiàn)狀 我國(guó)持續(xù)發(fā)展的外向型經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)遇 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，在規(guī)劃限定的前提下，資金的有效支持是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵。 然而，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求大、見(jiàn)效慢、利潤(rùn)效應(yīng)可能因宏觀外部環(huán)境的不確定性而降低等缺陷使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資環(huán)節(jié)總是存在著難題。 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 基礎(chǔ)設(shè)施信托融資流程 企 業(yè) 表 達(dá) 融 資 需 求 可 行 性 分 析 擬 訂 資 金 信 托 文 件 信 托 推 介 簽 定 資 金 信 托 文 件 信 托 資 金 的 交 付 投 資 建 設(shè) 項(xiàng) 目 信 托 收 益 的 分 配 信 托 清 算 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 案例 :上海外環(huán)隧道資金信托 不超過(guò)人民幣 上海愛(ài)建信托投資有限責(zé)任公司 發(fā)行規(guī)模 發(fā)行機(jī)構(gòu) 推介期 2002年 7月 18號(hào)至 8月 17日 信托期限 3年 資金運(yùn)用 以資本金形式投資于上海外環(huán) 隧道建設(shè)發(fā)展有限公司 ,用于上 海外環(huán)隧道項(xiàng)目的建設(shè)與營(yíng)運(yùn) 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 項(xiàng)目背景 :黃浦江越江工程融資 在 2000年國(guó)務(wù)院宣布浦東開(kāi)發(fā)、開(kāi)放 10周年之際，為了進(jìn)一步改善浦東的投資環(huán)境，上海市政府宣布：取消黃浦江越江工程車輛過(guò)江費(fèi) 同時(shí)，在過(guò)去 10年間建成南浦、楊浦、奉浦、徐浦大橋和延安路隧道復(fù)線的基礎(chǔ)上，新修建黃浦江外環(huán)線、大連路和復(fù)興路隧道工程，以及盧浦大橋 為了籌集黃浦江越江工程建設(shè)資金，上海市政府決定走項(xiàng)目融資道路，進(jìn)行投資者招商 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 招商關(guān)鍵：現(xiàn)金流量補(bǔ)貼 由于取消了過(guò)江費(fèi)，所以黃浦江越江工程不具備按照國(guó)際慣例意義上的 上海市政府進(jìn)行了創(chuàng)新：給予投資者現(xiàn)金流量補(bǔ)貼，其他要素按照 現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的關(guān)鍵是確定補(bǔ)貼參照物 最后決定：以項(xiàng)目總投資為基數(shù)，參照銀行 5年期貸款利率的設(shè)置回報(bào)率，對(duì)投資者給予現(xiàn)金流量補(bǔ)貼，如果人民銀行公布的貸款利率進(jìn)行調(diào)整，則投資者的回報(bào)率也應(yīng)予以調(diào)整 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 招商情況 工程名字 工程名字 上海愛(ài)建信托公司等 中船集團(tuán) 大連路隧道 上海隧道股份公司等 復(fù)興路隧道 上海愛(ài)建信托公司等 外環(huán)線 隧道 盧浦大橋 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 外環(huán)線隧道項(xiàng)目 上海外環(huán)隧道是上海外環(huán)線北環(huán)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)工程 我國(guó)目前建設(shè)規(guī)模最大的沉埋管隧道，其規(guī)模居亞洲第一，世界第二 2000年上海市市政局代表市政府進(jìn)行投資者招商，投資者回報(bào)機(jī)制為參照 5年期銀行貸款利率，給予投資者現(xiàn)金流量補(bǔ)貼 經(jīng)過(guò)招標(biāo)方式，上海愛(ài)建信托公司等投標(biāo)聯(lián)合體以總投資額約 市政局授予 25年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，為此，愛(ài)建信托公司出資 35成立了項(xiàng)目公司，其余 65通過(guò)銀行貸款和信托貸款解決 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 信托計(jì)劃產(chǎn)品介紹 信托目的 愛(ài)建信托作為信托資金的受托人，通過(guò)受讓上海外環(huán)隧道建設(shè)發(fā)展有限公司股權(quán)和對(duì)其增資，以獲得上海外環(huán)隧道建設(shè)發(fā)展有限公司的分紅，向受益人支付信托收益。 信托規(guī)模 信托計(jì)劃總量為人民幣 個(gè)信托合同的信托金額最低為人民幣五萬(wàn)元，信托合同不超過(guò) 200份（包括 200份） 信托期限 三年，自信托成立之日起計(jì)算 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 政策優(yōu)惠 上海外環(huán)隧道項(xiàng)目 ,系城市建設(shè)規(guī)劃中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 ,得到了上海市人民政府的大力支持和政策優(yōu)惠 投資風(fēng)險(xiǎn)鎖定 該信托計(jì)劃的收益是從項(xiàng)目公司利潤(rùn)分配所得。項(xiàng)目公司從運(yùn)營(yíng)期開(kāi)始 ,每年可得到與上海市政府約定的按項(xiàng)目投資余額 補(bǔ)貼投資回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定 年均收益率高 在現(xiàn)行長(zhǎng)期貸款利率水平下，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用，預(yù)計(jì)本信托計(jì)劃資金可獲得 5%的年平均收益率 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 信托計(jì)劃的成立 推介期（ 2002年 7月 18日至 2002年 8月 17日）結(jié)束，信托計(jì)劃成立 信托計(jì)劃成立前的資金利息按中國(guó)人民銀行同期活期存款利率計(jì)算，并在信托計(jì)劃終止后由愛(ài)建信托一次性付清 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 信托計(jì)劃資金的運(yùn)用 愛(ài)建信托集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，并以資本金形式投入外環(huán)隧道項(xiàng)目公司，同時(shí)，信托計(jì)劃期間的出資收益可存放于銀行，或用于購(gòu)買國(guó)債 信托計(jì)劃資金的出資以受讓外環(huán)隧道項(xiàng)目公司原有股東出資和追加出資的方式進(jìn)行 信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)可以按公平市場(chǎng)價(jià)格或根據(jù)委托人和受益人的特別授權(quán)與愛(ài)建信托的固有財(cái)產(chǎn)及愛(ài)建信托管理的其他信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行交易 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 受益人的信托收益 受托人以信托期末的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算出信托總收益，在扣除信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用后，將剩余部分作為本信托受益人的信托凈收益按受益人所持有的信托資金所占份額進(jìn)行分配 稅收由受益人（委托人）自理 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 受托人的信托報(bào)酬 若信托資金的年收益率為 5%以下（包括本數(shù)），受托人的年信托報(bào)酬 =信托資金 0% 若信托資金的年收益率在 5%（不包括本數(shù)）至6%（包括本數(shù)）之間，受托人的年信托報(bào)酬 =信托資金 （信托資金的年平均收益率 5%） 信托資金的年平均收益率超過(guò) 6%（不包括本數(shù)），受托人的年信托報(bào)酬 =信托資金 （信托資金的年平均收益率 50% 1% 信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用：指受托人因處理信托事務(wù)時(shí)發(fā)生的費(fèi)與稅 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 變現(xiàn) 同意并授權(quán)愛(ài)建信托，以歷史成本價(jià)格將信托計(jì)劃資金持有的外環(huán)隧道項(xiàng)目公司股權(quán)變現(xiàn) 在本信托計(jì)劃期限屆滿前，提前三個(gè)月向愛(ài)建信托提出書(shū)面申請(qǐng)，加入外環(huán)隧道項(xiàng)目的下一個(gè)信托計(jì)劃，委托人擁有優(yōu)先加入權(quán) 礎(chǔ)設(shè)施信托融資 相關(guān)法律法規(guī) 中華人民共和國(guó)信托法 信托公司集合資金信托計(jì)劃管理方法 地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)股票融資 房地產(chǎn)股票融資數(shù)目不足房地產(chǎn)融資總額的 如果考慮到上市公司上市融資后將資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)，股票融資仍然占較小的比例 房地產(chǎn)債券融資 債券融資比例日益下降，目前已到不足 房地產(chǎn)信貸貸款 房地產(chǎn)融資仍以銀行信貸為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè) 70%的資金來(lái)自銀行信貸。 地產(chǎn)信托投資基金 “ 121號(hào)”文件 “ 121”文件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向 貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件 企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的流動(dòng)資金貸款 嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放 建筑業(yè)墊資 商業(yè)銀行嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 地產(chǎn)信托投資基金 土地貸款 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款 個(gè)人 住房 按揭 貸款 商業(yè)銀行職能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款 對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例 購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行 個(gè)人商業(yè)用房貸款 借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款抵借比不得超過(guò) 60，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房 商住兩用房貸款 一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行 結(jié)構(gòu) 首付比例 貸款利率 地產(chǎn)信托投資基金 按照央行 2003年 121號(hào)文件 第一步：利用自有資金取得“四證” 第二步：利用開(kāi)發(fā)貸款和其他合規(guī)資金修建到主體結(jié)構(gòu)封頂 前期無(wú)法使用銀行流動(dòng)資金貸款 主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭，推遲了開(kāi)發(fā)商能夠利用按揭資金的時(shí)間，加大了開(kāi)發(fā)商的資金壓力 第三步：利用個(gè)人按揭貸款完成開(kāi)發(fā)過(guò)程 地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)信托投資基金概述 房地產(chǎn)投資基金（ 其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的收入以及房地產(chǎn)增殖所產(chǎn)生的收益以派息的方式分配給投資者，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。 地產(chǎn)信托投資基金 在運(yùn)作模式上，房地產(chǎn)信托投資基金和證券投資基金本質(zhì)上完全一致。 由于房地產(chǎn)投資管理中需要對(duì)房地產(chǎn)裝修、招租、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且房地產(chǎn)不是在交易所集中掛牌交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品， 責(zé)所投資房產(chǎn)的物業(yè)管理）和獨(dú)立估值師（負(fù)責(zé)所投房產(chǎn)的價(jià)值估值，以公允的反映基金的凈值）等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 由于投資標(biāo)的（房地產(chǎn)項(xiàng)目）不易變現(xiàn)，難以應(yīng)付贖回，因此， 將份額在交易所集中交易。 地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)信托投資基金的特色 通過(guò)信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理，可以使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)績(jī)效大幅提升，使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。 房地產(chǎn)信托投資基金集合了多個(gè)投資者的資金，進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，從而分散了風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)信托投資基金緩解了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題，促進(jìn)了土地的有效利用。 地產(chǎn)信托投資基金 社會(huì)閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，既積聚社會(huì)閑散資金促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有減少了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大了投資者的投資渠道，這是房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)之一。 地產(chǎn)信托投資基金 房地產(chǎn)信托投資基金運(yùn)作流程 信托 公司 選擇 優(yōu)質(zhì) 項(xiàng)目 擬訂 資金 信托 文件 委 任 管 理 公 司 獨(dú)立 估值師 估值 公開(kāi)發(fā)行 募發(fā)行 定 資金 信托 合同 交付 信托 資金 信托 公司 投資 地產(chǎn) 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目 獲得 收益 信托 收益 分配 地產(chǎn)信托投資基金 我國(guó) 我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以通過(guò)與海外房地產(chǎn)投資信托基金 (手形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系進(jìn)行房地產(chǎn)的投資。 我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商可以考慮通過(guò)以房地產(chǎn)投資信托基金 (方式在香港交易所或者新加坡交易所上市，以贏得境外投資者尤其是中小投資者的投資。 地產(chǎn)信托投資基金 發(fā)展本土 稅收優(yōu)惠政策的缺失 監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善 專業(yè)人才的缺乏 關(guān)法律法規(guī) 香港 房地產(chǎn)信托投資基金守則 新加坡房地產(chǎn)信托投資基金四大規(guī)定 由于國(guó)內(nèi)尚不具備發(fā)行 業(yè)應(yīng)參考兩地相關(guān)法規(guī) 房地產(chǎn)信托投資基金守則 對(duì)項(xiàng)目投資的規(guī)定 該計(jì)劃只可以投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般必須可產(chǎn)生收入。 該計(jì)劃可以購(gòu)入空置及沒(méi)有產(chǎn)生收入或正在進(jìn)行大規(guī)模發(fā)展、重建或修繕的建筑物的未完成單位，但這些房地產(chǎn)項(xiàng)目的累積合約價(jià)值，不得超過(guò)該計(jì)劃在進(jìn)行有關(guān)購(gòu)買時(shí)的總資產(chǎn)凈值的 10%。 銷售文件須清楚披露該計(jì)劃是否有意在上市后的首12 個(gè)月內(nèi)購(gòu)入其它物業(yè)。 房地產(chǎn)信托投資基金守則 該計(jì)劃不可購(gòu)入任何可能使其承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的資產(chǎn)。 該計(jì)劃必須持有該計(jì)劃之內(nèi)的每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少 2年。 為投資目的的借款總額不得超逾該計(jì)劃的資產(chǎn)總值的 45%。 房地產(chǎn)信托投資基金守則 資金信托計(jì)劃應(yīng)包括 計(jì)劃的名稱、注冊(cè)地址、成立地點(diǎn)及日期 計(jì)劃的投資目標(biāo) 進(jìn)行物業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，包括租用率、租戶數(shù)目及組合 (按行業(yè)或業(yè)務(wù)劃分 )、租約的主要條款、每平方米的平均年租，及將在未來(lái) 5年到期的租約 房地產(chǎn)信托投資基金守則 股息政策 投資者應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用 房地產(chǎn)信托投資基金守則 對(duì)物業(yè)管理公司的規(guī)定 管理公司必須獲證監(jiān)會(huì)發(fā)牌及獲其核準(zhǔn)管理該計(jì)劃。 管理公司必須具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 管理公司必須具備足夠的可動(dòng)用財(cái)政資源，以便有效地處理業(yè)務(wù)及應(yīng)付負(fù)債。 管理公司不得過(guò)度借出款項(xiàng)。 房地產(chǎn)信托投資基金守則 對(duì)物業(yè)估值師的規(guī)定 總估值師必須獨(dú)立于該計(jì)劃、受托人及管理公司及該計(jì)劃的任何重大持有人。 每個(gè)要求獲得認(rèn)可的計(jì)劃，必須委任獨(dú)立的物業(yè)估值師?？偣乐祹煴仨毭磕暌淮?，及就發(fā)行新單位的目的，透過(guò)實(shí)地視察有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所在地及巡視當(dāng)中所豎立的建筑物及設(shè)施，全面評(píng)估該計(jì)劃持有的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。 房地產(chǎn)信托投資基金守則 對(duì)收益分配的規(guī)定 該計(jì)劃每年須將不少于其經(jīng)審計(jì)年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息。 例：越秀 上市背景 財(cái)務(wù)窘迫，自有資金難以滿足商業(yè)地產(chǎn)需求。 憑借“紅籌窗口”獲得政府資產(chǎn)注入，母公司充足企業(yè)，獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 資產(chǎn)注入后負(fù)債率和現(xiàn)金流壓力依然沉重。 例：越秀 盡管“越秀投資”的財(cái)務(wù)問(wèn)題在并購(gòu)后更加突出，但“越秀投資”的贏利能力有改善上升的趨勢(shì)。 2005年 6月 16日，香港特區(qū)證監(jiān)會(huì)正式宣布修訂后的 房地產(chǎn)投資信托基金守則 生效，最主要的變化便是允許在香港上市的 資香港以外的房地產(chǎn)。 例：越秀 打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)滿足發(fā)行 為了獲得上市成功，“越秀投資”最終將打包收購(gòu)的資產(chǎn)確定為白馬單位、財(cái)富廣場(chǎng)單位、城建大廈單位、維多利廣場(chǎng)單位。 這四處物業(yè)都是大股東為支持“越秀投資”而注入的盈利能力和發(fā)展?jié)摿ψ顝?qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 例：越秀 通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 在 “越秀投資” 通過(guò)將白馬單位的最近提高一倍，且爭(zhēng)取到約 95的 45年的續(xù)訂租約的安排，使自己的預(yù)期凈收益大幅提高。 “越秀 托的高力國(guó)際采取收入資本化法和現(xiàn)金流貼現(xiàn)法，使得資產(chǎn)評(píng)估實(shí)現(xiàn)了最大化。 例：越秀 2005年 12月，“越秀 完成公開(kāi)發(fā)行。 社會(huì)公眾投資者獲配 權(quán)益。 “越秀投資”通過(guò)一家全資附屬公司“越龍”持有 權(quán)益。 越秀集團(tuán)”獲得 權(quán)益。 例：越秀 發(fā)行 越秀投資”一共獲得了現(xiàn)金約33億港元 (包括“越秀 行 0億港元，和“越秀 屬 3億港元）。 “越秀投資” 持有“越秀 0的股權(quán)，依然處于相對(duì)控股的地位，可以繼續(xù)受惠于“越秀 市后的業(yè)務(wù)發(fā)展。 例：越秀 附屬公司將持續(xù)獲利 根據(jù)香港 房地產(chǎn)投資信托基金守則 中有關(guān)“管理公司”方面的要求，“每個(gè)要求獲得認(rèn)可的計(jì)劃，必須委任證監(jiān)會(huì)接納的管理公司”。 “越秀 管理公司 越秀房托資產(chǎn)管理有限公司是“越秀投資”的全資子公司，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司委任的租賃代理是廣州白馬物業(yè)管理有限公司和廣州白馬物業(yè)管理有限公司和廣州怡城物業(yè)管理有限公司，二者也都是“越秀投資”的控股子公司。 例：越秀 越秀房托資產(chǎn)管理有限公司每年能獲取不菲的管理人傭金， 2006年預(yù)計(jì)酬金超過(guò) 2000萬(wàn)港元。 怡城物業(yè)管理公司與白馬物業(yè)管理公司將代理“越秀 業(yè)資產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)， 2006年租賃代理酬金將超過(guò) 1000萬(wàn)港元。 例：越秀 稅收優(yōu)惠 “越秀投資”通過(guò) 根據(jù) 中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法 規(guī)定， 租金收入以 10的稅率繳交預(yù)提所得稅。 例：越秀 且根據(jù)香港有關(guān)規(guī)定， 繳香港利得稅。 “越秀投