精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)1/13房地產(chǎn)論文采光權(quán)的經(jīng)濟分析3內(nèi)容摘要本文運用科斯定理對相鄰關(guān)系中采光權(quán)權(quán)利配置進行經(jīng)濟分析，揭示出采光、不動產(chǎn)、賠償之間的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光權(quán)；對因此而受損害的一方，可以提供民事或行政救濟。關(guān)鍵詞采光權(quán)、科斯定理、財產(chǎn)法則、補償法則一、問題的提出我國目前司法實踐中有關(guān)采光權(quán)的糾紛不斷出現(xiàn)。這種問題的出現(xiàn)具有廣泛性，從城市到農(nóng)村都存在鄰里之間的采光爭議。究其原因在于中國自七十年代未開始的經(jīng)濟改革使得中國城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了重大改變，法律重新確立了個人的私有產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)是其中的重要組成部分，個人有能力去購置、建造、修繕屬于自己的房屋。但在擁有自己房產(chǎn)的同時，因不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，不同的房屋所有者之間會因采光而產(chǎn)生爭議。從經(jīng)濟角度可以歸結(jié)為市場經(jīng)濟模式的確立、發(fā)展使不動產(chǎn)這種經(jīng)濟上的稀缺資源通過市場上個人的自主選擇而實現(xiàn)最優(yōu)化，個人在追逐利益最大化的時候，會損害鄰人的利益，造成采光侵害。精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)2/13對于采光侵害本文分為三類加以探討。第一類是城市或者農(nóng)村中個人亂搭、亂建房屋侵害鄰人采光權(quán)。這主要是在個人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵權(quán)糾紛。第二類是通過合法的行政許可而建造的房屋侵害鄰人的采光權(quán)?？梢允浅鞘兴椒拷?jīng)過合法的行政程序改建、重建而侵害鄰人的采光權(quán)；也可以是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過合法的行政許可而建造的房屋侵權(quán)。第三類是鄰人約定采光權(quán)的問題。這主要是因為采光權(quán)是一種涉及人身健康的權(quán)利，能否通過約定的方式加以排除。二、我國現(xiàn)有立法及相關(guān)學(xué)說在我國現(xiàn)有的法律體系中，對于相鄰關(guān)系的處理主要見諸于下列規(guī)定。屬于法律的有民法通則第八十三條規(guī)定“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”中華人民共和國城市規(guī)劃法第四十條規(guī)定“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進行建設(shè)嚴重影響城市規(guī)劃的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)3/13或者沒收違法建筑、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。”司法解釋有最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見中第97103條對鄰地利用，因相鄰關(guān)系而產(chǎn)生的截水、排水、通行、相鄰防險作出了規(guī)定。但未對采光問題單獨規(guī)定。全國民事審判工作座談會紀要中對于違章建筑引起的糾紛規(guī)定“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違章建筑的認定，拆除不屬民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門處理”。行ZD規(guī)有國務(wù)院城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法第六條規(guī)定“城鎮(zhèn)個人建造住宅，必須符合城市規(guī)劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環(huán)境衛(wèi)生和毗鄰建筑的采光、通風(fēng)?！薄俺擎?zhèn)個人建造住宅，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理機關(guān)審查批準，發(fā)給建筑許可證后，方可施工。”行政規(guī)章有建設(shè)部提高住宅設(shè)計質(zhì)量和加強住宅設(shè)計管理的若干意見，其中第七條規(guī)定住宅設(shè)計應(yīng)重視室內(nèi)外環(huán)境，滿足住宅對采光、日照、隔聲以及熱工、衛(wèi)生等方面的要求，提高居住的舒適度。另外在地方法規(guī)、規(guī)章中存在大量的有關(guān)采光的規(guī)定，如長春市建筑日照間距規(guī)定明確規(guī)定了相鄰建筑之間精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)4/13的距離以保障居民的采光權(quán)。吉林市城市規(guī)劃管理條例第八章規(guī)定了建筑物采光間距。北京市城鎮(zhèn)私有房屋翻建擴建規(guī)劃管理若干規(guī)定第三條規(guī)定翻建、擴建私有房屋，須符合下列條件不影響相鄰居住建筑的采光、通風(fēng)、排水和相鄰居民的正常通行。首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會關(guān)于印發(fā)的通知規(guī)定“朝向、日照是重要的衛(wèi)生標準之一，對居民的健康和居住環(huán)境起著重要的作用，每套住宅至少應(yīng)有一間臥室或廳能獲得有效的日照，北京地區(qū)南偏東、西105之內(nèi)都視為獲得有效日照朝向，除此之外有效的日照還包括日照時期、北京地區(qū)冬至日應(yīng)有少于1小時的滿窗日照。”從上述從中央到地方的立法規(guī)定可以看出對于公民的采光權(quán)，公法與私法均作出了規(guī)定。從公法的角度講，主要是從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計要求上對公民的采光權(quán)加以規(guī)定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活質(zhì)量。從私法的角度看，主要是從相鄰關(guān)系著眼，賦予公民采光權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論中，對于民事主體的采光權(quán)主要是通過地役權(quán)制度來設(shè)定的。對于地役權(quán)與相鄰關(guān)系有不同的理解。作為廣義的地役權(quán)包括法定地役權(quán)與約定地役權(quán)。相鄰權(quán)即屬于法定地役權(quán)。作為狹義的地役權(quán)僅指約定地精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)5/13役權(quán)。這里涉及地役權(quán)、相鄰關(guān)系、相鄰權(quán)三者的關(guān)系。首先，解釋一下相鄰關(guān)系與相鄰權(quán)的關(guān)系。對于相鄰關(guān)系的定義，各種學(xué)說并無根本差異，通常的觀點是指“相鄰各方在對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互之間依法應(yīng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！?相鄰權(quán)是指“兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。如果從相鄰關(guān)系的不動產(chǎn)所有人和使用人之間的關(guān)系看，相鄰權(quán)也可稱為相鄰關(guān)系?！?通說不把相鄰權(quán)看作一項獨產(chǎn)的物權(quán)，認為“相鄰關(guān)系不是一項獨產(chǎn)的民事權(quán)利，更不是一項獨立的物權(quán)類型，屬于對所有權(quán)本身的限制或擴張?！?，而地役權(quán)則作為一項用益物權(quán)存在。對于相鄰關(guān)系與地役權(quán)主要有兩種立法模式，其一是“單一規(guī)范模式，即以地役權(quán)統(tǒng)括兩類所有權(quán)限制的規(guī)范模式；這種單一的規(guī)范模式產(chǎn)生了廣義的地役權(quán)概念。以法國為采取這一模式的代表，意大利、西班牙及多數(shù)拉美國家仿效之?！逼涠恰耙缘聡鵀榇砑捌渌麌一虻貐^(qū)，采采取地役權(quán)和相鄰關(guān)系各不相同、分別規(guī)范的規(guī)范模式。按照這種模式，相鄰關(guān)系是一個所有權(quán)限制問題，不是獨立的物權(quán)類型，因此規(guī)定在所有權(quán)一章中；而地役權(quán)則是一種用益物權(quán)，因此規(guī)定在用益物權(quán)一章中。”4按照高富平先生的觀點，精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)6/13“由于將地役權(quán)僅定位在約定地役權(quán)上，而將法國等國家的法定地役解釋為相鄰關(guān)系，因此，自然就產(chǎn)生了地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別。實質(zhì)上這些區(qū)別在廣義地役權(quán)體制下，屬于兩類地役權(quán)之間的差別，即法定地役權(quán)和約定地役權(quán)之間的區(qū)別。”“法定地役權(quán)與約定地役權(quán)合并規(guī)范，有利于形成統(tǒng)一的地役權(quán)概念，同時對法定地役權(quán)和約定地役權(quán)加以區(qū)分，是兩種互相補充的制度，完全在一個概念框架下完成其使命?！?本文亦采此種觀點，將相鄰權(quán)看作一種法定地役權(quán)，而不是作為對所有權(quán)的限制。有了對于相鄰關(guān)系與相鄰權(quán)、地役權(quán)的簡要分析，對于采光權(quán)的界定就順理成章了，可以把采光權(quán)看作是地役權(quán)的下位概念，指不動產(chǎn)的所有人或使用人為獲取日照而要求鄰人限制其房屋或其他工作物的距離或高度的權(quán)利。采光權(quán)本質(zhì)上同其他地役權(quán)一樣，是為了自己便利，而限制他人的權(quán)利。對于采光權(quán)有兩種不同的學(xué)說，一種可以概括為約定地役權(quán)說。此說認為“是日照權(quán)并非受害地固有的自然權(quán)利，而是鄰地之一種恩賜。因此，經(jīng)由鄰地照射而來的陽光，其日照利益僅在鄰地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人與日照經(jīng)由地所有人或利用人如未設(shè)定有關(guān)禁止高樓建筑的鄰地利用權(quán)契約，受害地所有人或利用人不得以日照權(quán)受到侵害為由，請求排除侵害或損精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)7/13害賠償。”其二，可稱之為基本人權(quán)說，認為“日照與空氣、水一樣，同屬人類的共同資源，為一般人生存所不可或缺，如有缺乏，個人之健康或生存勢將受到威脅甚或遭到破壞，因此日照權(quán)為基本人權(quán)之一種。”6上述對采光權(quán)的分析是在傳統(tǒng)民法理論中展開的，多從民法發(fā)展自身所生成的制度以及其中所負載的價值判斷賦予民事主體以采光權(quán)。對于是否賦予民事主體以采光權(quán)，何人應(yīng)當享有采光權(quán)，采光權(quán)為約定性的權(quán)利亦或是法定的基本人權(quán)，如若僅從價值層面分析，難免人言人殊。本文將借助經(jīng)濟分析的方法對采光權(quán)制度加以剖析，具體而言，將從資源最佳配置，降低交易成本的方法，防免成本的比較，社會市場與政府的關(guān)系，損害賠償?shù)男史治龇矫娼鉀Q上文提出的問題。四、房屋采光的資源性及資源的配置根據(jù)科斯定理，本文首先要解決的問題是產(chǎn)權(quán)的界定，因為產(chǎn)權(quán)的界定是分析的起點?？扑苟ɡ淼牡谝粚雍x是指在如果存在可支配的私有產(chǎn)權(quán)，且交易成本為零，則無論產(chǎn)權(quán)如何分配，最終的資源配置都是最優(yōu)的?？扑怪赋觥坝斜匾罁p害方是否對引起的損失負責(zé)，因為沒有這精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)8/13種權(quán)利的初始界定，就不存在權(quán)利轉(zhuǎn)讓和重新組合的市場交易。但是，如果定價制度的運行毫無成本，最終的結(jié)果是不受法律狀況影響的。”“在市場交易的成本為零時，法院有關(guān)損害責(zé)任的判決對資源的配置毫無影響?！?對于本文而言，權(quán)利是被作為一種資源來看待的，“如果將生產(chǎn)要素視為權(quán)利，就更容易理解了，做產(chǎn)生有害效果的事的權(quán)利也是生產(chǎn)要素。正如我們可以將一塊土地用作防止他人穿越、停汽車、造房子一樣，我們也可將它用作破壞他人的視野、安逸或新鮮空氣。行使一種權(quán)利的成本，正是該權(quán)利的行使使別人所蒙受的損失不能穿越、停車、蓋房、觀賞風(fēng)景、享受安謐和呼吸新鮮空氣?！?土地、房屋、采光、對鄰人陽光遮擋“權(quán)利”的利用、行使均看作是對資源的使用，并且是有成本的。說土地、房屋是資源是容易理解的，因為誰都知道它們不是免費的午餐，在市場上是有價格的。而對于象采光、權(quán)利是不是一種資源的回答，則不是件容易的事。經(jīng)濟學(xué)上的資源是指具有稀缺性的有用的東西，即稀缺資源。很多東西是有用的，但是人們可以免費地獲得，因而不具有稀缺性。所謂稀缺資源是指即使價格為零，也不能從市場上無限量獲得的資源。對于陽光，通常是不需要付出成本就可以獲得的資源，也是說你可以享受陽光的恩賜，而無精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)9/13需向誰支付價格。人們享受陽光，通常也只是受到天氣的限制。但是房屋中的陽光卻不是無限量可以獲得的資源，房屋中的陽光是稀缺的。這在市場上可以很清楚地看到，向陽的房屋同背陰的房屋的價格存在明顯的差別。這種差價就陽光的市場價格，你要想在家里也獲得的溫暖的陽光，必須支付額外的費用。為什么你在公園里、運動場上可以獲得免費的陽光，但在自己的家中卻要支付額外費用以獲得陽光很顯然，是由于土地、房屋的稀缺性造成的。在土地有限的前提下，土地供給是缺乏彈性的，人們不能夠隨意擴大土地的產(chǎn)量。為解決土地有限而人口增多的矛盾，提高土地的負載能力是解決問題的方法之一，人們可以把房屋建得更高，把房屋的距離縮得更校這種選擇同樣是有成本的，你可以選擇建更多的房屋，獲得更多的利潤，讓更多的人有房屋居住，但是房屋的采光卻被犧牲了；你也可以選擇建更少的房屋，但是那些因為貧窮而買不起有陽光的房屋的人可能面臨更糟糕的處境。經(jīng)濟學(xué)就一門關(guān)于面臨有限資源進行選擇的學(xué)問。如果把房屋采光也看作是一種稀缺資源，按照科斯的觀點，無論法律對于產(chǎn)權(quán)如何界定，在交易成本為零的市精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)10/13場上，資源的配置都會達到最優(yōu)。換成法律的術(shù)語講，就是無論賦予何方當事人以采光權(quán)都不會影響效率。也就是說，就效率而言，采光權(quán)與遮擋權(quán)都是可以選擇的法律制度。因權(quán)利是對某種利益的法律上的承認，當某種利益是有限的時候，現(xiàn)實的權(quán)利也是有限的。對權(quán)利的配置就體現(xiàn)為對資源的配置。追求效率是經(jīng)濟學(xué)的最高準則，追求公平正義則是法學(xué)的最高理想。當一項權(quán)利安排在經(jīng)濟學(xué)上被認為是符合效率原則的時候，法學(xué)家可能認為不符合公平正義的理念。法學(xué)家肯定不會認為遮擋權(quán)是理所當然的，相反采光權(quán)被看作是一項基本人權(quán)。但是正如科斯定理所描述的那樣，在交易成本為零的情況下，采光權(quán)的配置對于效率并無影響，作為立法者在分配采光權(quán)時采用任何立場都是可以接受的。立法者，可以基于人權(quán)的考慮規(guī)定采光權(quán)賦予何方當事人，這是一種兼顧公平正義的價值與效率的選擇。從上文對于我國立法規(guī)定的考察可以看出，立法者同樣出于效率的追求分配采光權(quán)。如果采光資源是完全充分的，那么立法者完全不用規(guī)定一個最低的房屋采光小時數(shù)。事實上立法并不要求從旭日東升到夕陽西下，始終陽光滿堂，只是規(guī)定了最低日照時數(shù)。以是觀之，立法者出于充精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)11/13分利用土地的考量，亦允許遮擋權(quán)的存在，只是不得超過必要的限度。四。物上請求權(quán)抑或賠償損失采光權(quán)的救濟方法科斯定理的第一層含義，是針對一種理想的無交易成本的市場而提出的，問題是在現(xiàn)實的社會運行當中交易成本是不可避免的，從為獲取市場信息，到談判費用，到法院判決的執(zhí)行都存在著成本。故而，制度設(shè)計的目的并非尋求交易成本為零，而是盡其可能的降低交易成本。如同科斯所說“迄今所闡述的觀點都假定，在市場交易中是不存在成本的。當然，這是很不現(xiàn)實的假定。為了進行市場交易，有必要發(fā)現(xiàn)誰希望進行交易，有必要告訴人們交易的愿望和方式，以及通過討價還價的談判締結(jié)契約，督促契約條款的嚴格履行，等等。這些工作常常是成本很高的，而任何一定比率的成本都足以使許多在無需成本的定價制度中可以進行的交易化為泡影?！薄耙坏┛紤]到進行市場交易的成本，那么顯然只有這種調(diào)整后的產(chǎn)值增長多于它所帶來的成本時，權(quán)利的調(diào)整才能進行。反之，禁令的頒布和支付損害賠償金的責(zé)任可能導(dǎo)致發(fā)生在無成本市場交易條件下的活動終止。在這種情況下，合法權(quán)利的初始界定精品文檔2016全新精品資料全新公文范文全程指導(dǎo)寫作獨家原創(chuàng)12/13會對經(jīng)濟制度的運行效率產(chǎn)生影響。一種權(quán)利的調(diào)整會比其他安排產(chǎn)生更多的產(chǎn)值。但除非這是法律制度確認的權(quán)利的調(diào)整，否則通過轉(zhuǎn)移和合并權(quán)利達到同樣后果的市場費用如此之高，以致于最佳的權(quán)利配置以及由此帶來的更高的產(chǎn)值也許永遠也不會實現(xiàn)?！?如果法律關(guān)于采光權(quán)的分配制度切實發(fā)揮作用，人們會根據(jù)法律來預(yù)期自己的行為收益，決定是合理地遮擋鄰人