1,第一節(jié)房屋調(diào)查,第二節(jié)共有面積的分?jǐn)?第三節(jié)建筑面積計(jì)算*,第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求,第五章房屋調(diào)查,2,第一節(jié)房屋調(diào)查,房產(chǎn)調(diào)查的對(duì)象：獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息。構(gòu)筑物：主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等；建筑物：主要指房屋。,3,樓房結(jié)構(gòu)圖,4,一、與房屋有關(guān)的名詞解析,1.假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。,假層,5,2.氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設(shè)有老虎窗的叫做氣屋。,6,3.夾層和暗樓。建筑設(shè)計(jì)時(shí)，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。,7,4.過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。,8,5.陽臺(tái)（也稱“挑外廊”）。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺(tái)或眺臺(tái)。陽臺(tái)分為：外(凸)陽臺(tái)、內(nèi)(凹)陽臺(tái)、凸凹陽臺(tái)，繪圖時(shí)把突出墻面的部位繪成虛線。,9,6.天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。,10,二、房屋調(diào)查的內(nèi)容,按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個(gè)方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和用途。1.房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。,11,權(quán)利人。房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。調(diào)查時(shí)應(yīng)調(diào)查清楚以下幾點(diǎn)：私人所有的房屋:一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名登記。若產(chǎn)權(quán)人已死亡:注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的:應(yīng)注明全體共有人姓名；房屋是典當(dāng)或抵押的:應(yīng)注明典當(dāng)或抵押人姓名及典當(dāng)或抵押情況；產(chǎn)權(quán)不清或無主的:可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或無主，并作簡要說明；單位所有的房屋:應(yīng)注明單位全稱；兩個(gè)以上單位共有的:應(yīng)注明全體共有單位全稱。,12,(2)權(quán)屬來源。房屋的權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式，如繼承、購買、受贈(zèng)、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價(jià)撥、撥用等。,(3)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)三種基本所有制的形式，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制分類。全民所有制；集體所有制；個(gè)體所有制；外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進(jìn)行分類，但應(yīng)按實(shí)際注明。,13,(4)產(chǎn)別。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。按兩級(jí)分類，一級(jí)分8類，二級(jí)分4類，如表5-1。,(5)墻體歸屬。房屋墻體歸屬是指四面墻體所有權(quán)的歸屬，一般分三類：自有墻共有墻借墻,14,(6)房屋權(quán)屬界線示意圖。房屋權(quán)屬界線示意圖是以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關(guān)位置。其內(nèi)容有:房屋權(quán)屬界線共有共用房屋權(quán)屬界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬房屋的邊長,(7)房屋權(quán)屬登記情況。若房屋原已辦理過房屋所有權(quán)登記的，在調(diào)查表中注明房屋所有權(quán)證證號(hào)。,15,2.房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。,房屋座落:是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱和門牌號(hào)。,調(diào)查時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：房屋座落在小的里弄、胡同或小巷時(shí)，應(yīng)加注附近主要街道名稱；缺門牌號(hào)時(shí)，應(yīng)借用毗連房屋門牌號(hào)并加注東、南、西、北方位；當(dāng)一幢房屋座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上街道或有兩個(gè)以上門牌號(hào)時(shí)，應(yīng)全部注明；單元式的成套住宅，應(yīng)加注單元號(hào)、室號(hào)或產(chǎn)號(hào)。,16,3.房屋的質(zhì)量房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。,房屋的層數(shù):是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計(jì)算層數(shù)。當(dāng)采光窗在室外地坪線以上的半地下室，室內(nèi)層高在2.2m以上的，則計(jì)算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計(jì)算層數(shù)。屋面上添建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計(jì)算層數(shù)。,17,建筑結(jié)構(gòu)：根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定房屋的結(jié)構(gòu)，房屋結(jié)構(gòu)的分類標(biāo)準(zhǔn)見表5-2。,房屋的建成年份:是指實(shí)際竣工年份。拆除翻建的，應(yīng)以翻建竣工年份為準(zhǔn)。一幢房屋有兩種以上建筑年份，應(yīng)分別調(diào)查注明。,18,4.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實(shí)際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。,房屋的用途按兩級(jí)分類，一級(jí)分8類，二級(jí)分28類，見表5-3。,19,5.房屋的數(shù)量房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。,20,(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括:陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。,勒腳：建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。,勒腳的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蝕，從而保護(hù)墻面，保證室內(nèi)干燥，提高建筑物的耐久性。,21,石砌勒腳,抹灰勒腳,散水,22,(3)使用面積。是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。,23,(4)共有面積。指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過2.2m的單車庫設(shè)備層或技術(shù)層室內(nèi)外樓梯樓梯懸挑平臺(tái)內(nèi)外廊門廳電梯及機(jī)房門斗有柱雨篷突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間電梯間及機(jī)房水箱等。,24,(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積。指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。,(6)總建筑面積?？偨ㄖ娣e等于計(jì)算容積率的建筑面積和不計(jì)算容積率的建筑面積之和。容積率:指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率：(容積率=總建筑面積總用地面積)。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。,25,計(jì)算容積率的建筑面積包括：使用面積共有面積未分?jǐn)偟墓灿忻娣e。,26,(7)成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由:套內(nèi)房屋的使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺(tái)面積三部分組成。,27,(8)套內(nèi)房屋使用面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)以下部分組成：臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。,28,(9)套內(nèi)墻體面積。是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。,29,(10)套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計(jì)算。其中:封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。,30,三、房產(chǎn)要素的編號(hào),1.房產(chǎn)編號(hào):見表5-4,2.房屋及構(gòu)筑物要素編號(hào):見表5-5。,31,第二節(jié)共有面積的分?jǐn)?一、共有面積的含義,共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構(gòu)成：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。,32,應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e主要有：室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯房及機(jī)房,33,不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e:是前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分?jǐn)偟墓灿忻娣e，包括:機(jī)動(dòng)車庫非機(jī)動(dòng)車庫消防避難層地下室半地下室設(shè)備用房梁底標(biāo)高不高于2m的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層架空作為社會(huì)公眾休息或交通的場(chǎng)所等。,34,自然層數(shù)等于或大于2的建筑物，一定有共有面積。如果在房屋調(diào)查報(bào)告中無共有面積，則這份報(bào)告是不合格的，是不能使用的。,35,二、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的分?jǐn)傇瓌t1.按文件或協(xié)議分?jǐn)?有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)偂?.按比例分?jǐn)偀o面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅矗焊鲉卧獞?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e分?jǐn)傁禂?shù)K各單元套內(nèi)建筑面積。其中，K=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e/各單元套內(nèi)建筑面積之和,36,3.按功能分?jǐn)?對(duì)有多種不同功能的房屋(如綜合樓、商住樓等)，共有面積應(yīng)參照其服務(wù)功能進(jìn)行分?jǐn)?，具體如下：,(1)對(duì)服務(wù)于整個(gè)建筑物所有使用功能的共有面積應(yīng)共同分?jǐn)?，否則按其所服務(wù)的建筑功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂?37,(2)住宅平面以外，僅服務(wù)于住宅的共有面積(電梯房、樓梯間除外)應(yīng)計(jì)入住宅部分進(jìn)行分?jǐn)偂?(3)建筑物報(bào)建時(shí)計(jì)入容積率的其他共有面積均應(yīng)分?jǐn)偂?(4)共有面積的分?jǐn)傄话惆此?wù)的功能進(jìn)行分?jǐn)?分?jǐn)倳r(shí)凡屬本層的共有面積只在本層分?jǐn)?服務(wù)于整棟的共有面積整棟分?jǐn)?只為某部分建筑物服務(wù)的共有部分只在該部分分?jǐn)?。建筑物天頂部分的共有面積，如無特別要求，無條件整棟建筑物分?jǐn)偂?38,三、共有面積分?jǐn)偟念愋?.整棟樓分?jǐn)?.功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?.功能區(qū)間分?jǐn)?.樓層間分?jǐn)?.本樓層內(nèi)分?jǐn)?39,圖5-1樓房概念立面圖,(1)G1只服務(wù)于A部分，則只在A內(nèi)分?jǐn)偅?2)G1只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)偅?3)G2只服務(wù)于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分?jǐn)偅?4)G2同時(shí)服務(wù)于A、B兩部分，則整棟分?jǐn)偅?5)G3只服務(wù)于B部分，則只在B部分分?jǐn)偅?6)G4為天頂部分，整棟分?jǐn)偅?7)G5只服務(wù)于B部分，但不通過A，則只在B部分分?jǐn)偂?40,四、應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的特點(diǎn)(1)產(chǎn)權(quán)是共有的。(2)應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e的相對(duì)性。(3)各權(quán)利人擁有的應(yīng)分?jǐn)偣灿忻娣e在空間上是無界的。(4)從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。,41,第三節(jié)建筑面積計(jì)算*,一、計(jì)算全建筑面積的范圍,(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算；其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算；單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。,42,(2)高低聯(lián)跨的單層建筑物,高低聯(lián)跨房,43,(3)多層建筑物建筑面積按各層建筑面積總和計(jì)算。,(4)地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。,(5)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2m的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。,44,(6)穿過建筑物的通道建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。,回廊:是指在建筑物門廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。,45,(7)圖書館的書庫按書架層計(jì)算建筑面積。,(8)電梯井、提物井、垃圾道、管道井、煙道等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。,(9)舞臺(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。,(10)建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設(shè)備層，層高超過2.2m的，應(yīng)按一層計(jì)算建筑面積。,(11)突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。,46,(12)突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(13)跨越其他建筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。,47,二、計(jì)算一半建筑面積的范圍,(1)用深基礎(chǔ)做地下室架空加以利用，層高超過2.2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。(2)有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(3)有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。,48,4)封閉式陽臺(tái)、挑廊，按其水平面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)，有柱陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(6)兩個(gè)建筑物間有頂蓋和柱的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(7)室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。,49,三、不計(jì)算建筑面積的范圍,(1)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、挑檐、庭園、無柱雨篷，懸挑窗臺(tái)等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯。(3)層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺(tái)(露臺(tái))。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。,50,(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。(6)構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防干、支線等。(7)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。(8)層高小于2.2m的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。(9)建筑層高2.2m及以下的均不計(jì)算建筑面積。,51,第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求,在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中要在草圖中記錄以下信息：門牌號(hào)街坊名稱業(yè)主(單位)名稱四至業(yè)主名稱幢號(hào)房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)并注明界墻歸屬、門窗裝修等情況。非城市住宅區(qū)中毗連成片的私人住宅房，應(yīng)調(diào)查其四墻歸屬，并按四墻歸屬丈量其建筑面積。,52,在房屋面積統(tǒng)一調(diào)查之前，已簽訂購房合同書，或已辦了房屋所有權(quán)證的，按原合同或房屋證的面積為準(zhǔn)。在地籍調(diào)查過程中，已有資料中有建筑面積，要清楚查實(shí)建筑面積的來源。如原數(shù)據(jù)是未按技術(shù)要求調(diào)查計(jì)算而得，是采用框算數(shù)據(jù)、自報(bào)數(shù)據(jù)的，要