綠城房地產(chǎn)集團溫州君悅酒店項目產(chǎn)品定位書(試行)區(qū)域?qū)徲嫞壕G楊區(qū)域編制單位：溫州綠色城公司創(chuàng)建日期： 2009-3-12目錄第一章項目概況- 3 -第一節(jié)項目的基本- 3 - 2 -第二節(jié)酒店管理(品牌)公司選擇- 4 - 2 -第三節(jié)酒店整體規(guī)劃設計情況- 4 - 2 -第四節(jié)項目建設計劃- 5 - 3 -第二章項目總投資、成本狀況- 6 - 4 -第一節(jié)酒店總規(guī)模、總投資計劃- 6 - 4 -第二節(jié)酒店主要經(jīng)濟指標- 9 - 6 -第三節(jié)酒店成本控制計劃- 9 - 6 -第三章酒店功能區(qū)域配置情況- 11 - 7 -第一節(jié)酒店各功能分區(qū)的面積和數(shù)量- 11 - 7 -第二節(jié)酒店客房控制的主要指標- 13 - 8 -第四章項目收益狀況評價- 16 - 10 -第一節(jié)周邊同種項目的經(jīng)營狀況的比較- 16 - 10 -第二節(jié)酒店項目收入成本測算表- 16 - 10 -第五章同型酒店項目的比較分析- 18 - 11 -第1節(jié)同區(qū)域、同級酒店分析- 18 - 11 -第二節(jié)國內(nèi)和品牌酒店情況比較分析- 20 - 12 -第一章項目概況目的說明項目情況，明確認識項目整體情況，說明項目的計劃設計、開發(fā)節(jié)奏。第一節(jié)項目的基本(一)項目地理情況1 .城市狀況、所在地溫州鹿城廣場項目的位置位于浙江省溫州市鹿城區(qū)沿江路和車站大道交叉路口的北側(cè)，這個區(qū)域位于溫州市繁華的鹿城區(qū)和新行政區(qū)之間，北側(cè)是靠近溫州的母親河“甌江”(全長388KM，從溫州灣注入東海)，離市政府約4公里，未來城市的主要城市CBD和一級商業(yè)傳感器與區(qū)劃南面正對的車站大街兩旁聚集著溫州最熱鬧的商業(yè)和辦公樓，道路南端的車站呼應得很遠。 東距溫州永強機場約27公里(累計開通國內(nèi)和香港地區(qū)航線64條)，交通很方便。 本項目所在商圈的各種配套設施比較完善，高級商圈規(guī)模逐漸形成，日常生活方便。溫州君悅酒店位于區(qū)劃的東南角，與辦公室和公寓一起構(gòu)成四期超高成塔。 詳情請參閱圖紙。項目區(qū)域的位圖。項目分割圖2 .周邊的現(xiàn)狀a、項目范圍：北側(cè)是計劃中的沿江路，東側(cè)是計劃中的高田路，西側(cè)是計劃中的18米寬市道，南側(cè)是江濱東路。b、項目區(qū)劃的地形比平臺高，南北高，南江濱東路海拔4.4米，北沿江路標高5.4米。c、地面現(xiàn)狀：分區(qū)城市廣場附近有30萬噸污水泵站，另外分區(qū)西南角有28層(約92M高)高層建筑可能會影響分區(qū)。d、地下狀況：地下沒有檢測出對工程沒有影響的管線、地下電纜、暗渠、地下建筑物等應保護的歷史文化遺產(chǎn)歷史遺跡和可以利用的構(gòu)筑物等。e、土地完整性：把土地轉(zhuǎn)讓干凈。 區(qū)劃中需要建設2.665萬平方米的城市廣場，需要一起規(guī)劃約4000平方米的污水泵站。三.用地情況本區(qū)劃規(guī)劃建設用地約為m2(含266950的城市廣場)中超高層塔用地面積14595.6m2，塔總建筑面積m2，其中地面建筑面積m2，酒店建筑面積67251m2，辦公建筑面積27081m2，公寓建筑面積53657m2。(2)項目計劃設計條件1 .建設用地面積14595.6平方米2 .總建筑面積(塔)平方米3 .地面建筑面積(塔)平方米4 .酒店建筑面積為67251平方米5 .地下建筑面積48420平方米6 .汽車位750個(地下)7.(其中酒店： 275個，辦公室： 155個，公寓： 320個)8 .容積率10.129 .建筑密度22.80%10 .綠地率21.00%(3)項目的現(xiàn)狀(需要圖紙)項目現(xiàn)在處于設計階段。(四)項目合作公司的情況(獨資項目除外)(五)為了便于項目今后的開發(fā)運營，綠城聯(lián)合具有溫州本土開發(fā)經(jīng)驗和人脈資源的杭州家景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，共同建設綠色城溫州鹿城廣場，雙方出資比例為綠色城60%，杭州家景40%。(6)杭州家景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)杭州工商局批準，于2002年9月在桐廬成立，注冊資金15000萬元，法人代表是薛小云。 其控股公司為附件家景置換業(yè)有限公司、溫州家景置換業(yè)有限公司、南昌云翔實業(yè)發(fā)展有限公司、溫州家景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、瑞安市創(chuàng)新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、浙江華甌創(chuàng)業(yè)投資有限公司等對外投資出資的公司為浙江國信創(chuàng)業(yè)投資有限公司、福鼎家景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、臨安同人運營商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州君和實業(yè)有限公司，05第二節(jié)酒店管理(品牌)公司的選擇(一)產(chǎn)品定位和酒店管理公司的選擇1、產(chǎn)品定位：白金五星酒店。2、酒店管理公司和品牌：凱悅國際酒店和度假集團旗下的超五星級品牌君悅。(2)酒店管理公司的情況(三)凱悅國際酒店和度假集團總部設在美國芝加哥，是“全球凱悅公司”旗下的子公司。 目前凱悅國際酒店和度假集團在世界各地有215家酒店(客房總數(shù)超過9萬家)，分布于43個國家和地區(qū)，擁有凱悅、君悅和柏悅?cè)齻€酒店品牌。 另外，凱悅正在世界上建設38家新酒店和度假勝地，包括13家在中國開業(yè)的酒店。(四)目前凱悅位于中國的酒店為北京柏悅酒店、上海柏悅酒店、北京東方君悅酒店、上海金茂君悅酒店、上海外灘茂悅酒店、廣州富力君悅酒店、杭州凱悅酒店、東莞松山湖凱悅酒店、京津新城凱悅酒店、西安凱悅酒店、天津凱悅酒店、香港君悅酒店， 臺北君悅酒店在中國計劃建設的凱悅酒店還有十幾家，地點有澳門、深圳、寧波、北京、南京、蘇州、香港、成都、天津、廣州、義烏、大連、重慶等。第三節(jié)酒店整體規(guī)劃設計情況(1)酒店計劃設計情況(需要圖紙)1 .計劃設計項目整體計劃委托SOM的設計，于2007年4月完成。 詳細圖紙。項目計劃概要。項目平面圖2 .建筑設計摩高塔委托SOM的設計，現(xiàn)在處于擴張初期的報紙階段。 國內(nèi)施工圖符合設計單位，上海建筑設計研究院和浙江綠色城市建筑設計有限公司。高層塔效應圖3 .室內(nèi)設計酒店的室內(nèi)設計最初委托WILSON進行平面功能設計，完成合同部分的設計，現(xiàn)在正在尋找室內(nèi)設計部門?？头科矫鎴D客房透視圖4 .景觀設計景觀設計單位為EDAW，目前處于概念方案設計階段。景觀平面圖下層廣場景觀方案5 .專業(yè)設計項目整體的交通設計已委托香港MVA交通顧問設計，已完成計劃設計。 廚房清洗室委托香港PS設計，外墻燈委托PS設計，弱電顧問為聲美華。(2)酒店規(guī)劃設計計劃(見附表1 )設計段開始結(jié)束建筑設計程序設計2008年12月擴展設計2009年1月2009年4月30日設計圖2009年5月1日2009年11月30日景觀設計程序設計2009年3月1日2009年6月30日擴展設計2009年7月1日2009年11月30日設計圖2009年12月1日2010年6月30日模型室設計程序設計2009年1月1日2009年5月30日擴展設計2009年6月1日2009年8月30日設計圖2009年9月1日2009年11月30日酒店的室內(nèi)裝飾設計程序設計2009年1月1日2009年6月30日擴展設計2009年7月1日2009年11月30日設計圖2009年12月1日2010年5月30日第四節(jié)項目建設計劃(1)項目建設整體計劃表(詳情見附表2 )(2)項目工程建設計劃工程階段開始結(jié)束基礎工程2009年3月1日2010年12月31日主體工程施工2011年1月1日2012年6月31日外立面工程2011年10月1日2012年10月30日裝修工程2012年5月1日2013年4月30日景觀工程2012年12月1日2013年5月30日達到可以交貨的最終條件2013年6月30日交換房間2013年6月30日第一章項目概況目的說明項目情況，明確認識項目整體情況，說明項目的計劃設計、開發(fā)節(jié)奏。第一節(jié)項目的基本項目地理城市情況、地點周邊的現(xiàn)狀用地情況項目計劃設計條件容積率高度限制、日照限制 項目現(xiàn)狀(需要圖紙)項目合作公司的情況(獨資項目除外)第二節(jié)酒店管理(品牌)公司的選擇產(chǎn)品定位和酒店管理公司的選擇酒店管理公司的情況第三節(jié)酒店整體規(guī)劃設計情況酒店規(guī)劃設計情況(需要圖紙)計劃設計。建筑設計室內(nèi)裝飾設計景觀設計專業(yè)的設計酒店規(guī)劃設計計劃(見附表1 )第四節(jié)項目建設計劃整個項目建設計劃表(詳見附表2 )項目工程建設計劃土建工程幕墻工程。安裝工程裝修工程景觀工程標志工程第二章項目總投資、成本情況目的加強總投資、總成本的管理。第一節(jié)酒店總規(guī)模、總投資計劃(一)總投資額、總建筑面積、客房總數(shù)(表1 )溫州君悅酒店項目總投資額、總建筑面積、客房總數(shù)項目總投資額(萬元)總建筑面積(平方米)客房總數(shù)(成套). 41注：此表顯示了整個項目的規(guī)模。 由于地區(qū)不同，土地成本不在總投資額之內(nèi)。(2)總投資額與客房總數(shù)之比(表2 )溫州君悅酒店項目總投資額與客房總數(shù)的比率項目總投資額(萬元)客房總數(shù)(成套)比率(萬元/套). 41489.22注：此表顯示了總投資的強度。 由于地區(qū)不同，土地成本不在總投資額之內(nèi)。(3)各公共輔助面積與客房總數(shù)之比(表3 )溫州君悅酒店各公共補助面積與客房總數(shù)之比序列號區(qū)域名稱面積(平方米)客房數(shù)的比率1大廳8.832大廳3宴會廳19.94中國餐館6.415西餐廳5.276特色餐廳7食堂的行李箱8請給我雪茄葡萄酒9商務中心701000.2810健康區(qū)域11行政酒館0.9712SPA04.0213棋牌室14室內(nèi)游泳池9402.6815室外游泳池16會議室a4.1317會議室b18公共通道(標準層)1232535.1119電梯廳697519.920廚房13003.71821地下室車道20005.7022合計41040116.92說明：未列出的地區(qū)由項目公司根據(jù)本項目的情況添加。注：說明酒店的基本定位標準。 公共輔助面積中功能配置的差異確定了酒店的定位商務酒店的會議服務面積指標強，度假酒店的娛樂功能面積指標強等。(4)客房數(shù)比和客房總成本(表4 )溫州君悅酒店各類客房數(shù)量和比例名字數(shù)量(集)占總套數(shù)的比例(% )客房總成本(萬元)備注普通標準客房7272.936716.96說明：其中總成本包括裝修、家具、電器、照明燈、床用品等。注：說明酒店裝修的定位指標。(五)項目總投資一覽表(表5 )溫州君悅項目總投資一覽表序列號名字總成本(萬元)一方成本(元/m2 )備注1土地費用26400年2957.852前期費用5657.32633.843工程費. 0912051.37464期間費用財務費用300003361.19利息到03年末，按10.98%的年利率估計管理費用(正在建設中)2094234.61按開發(fā)成本的1.5%估計5花費用6合計. 4119238.95第二節(jié)酒店的主要經(jīng)濟指標(一)酒店主要技術經(jīng)濟指標(表6 )溫州君悅酒店項目酒店主要技術經(jīng)濟指標表基地總占地面積14595.6m2其中酒店占地面積為14595.6m2塔的總建筑面積m2酒店建筑面積67251m2辦公建筑面積27081 m2米2公寓建筑面積536572m2地面建筑面積m2地下建筑面積48420m2米2私人