土地一級開發(fā)程序 1 目 錄 一、土地一級開發(fā)的概念 . 2 二、土地一級開發(fā)的實施方式 . 2 三、土地一級開發(fā)成本和收益 . 3 四、一級開發(fā)的土地范圍 . 3 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 . 3 六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容 . 4 七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖 1） . 5 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 . 5 程序二：確定一級開發(fā)單位 . 5 程序三：辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） . 6 程序四：辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） . 6 程序五 : 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） . 6 程序六 : 辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理） . 8 程序七 : 辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） . 8 程序八 :辦理規(guī)劃意見書 . 9 程序九：辦理土地一級項目開發(fā)項目核準 . 10 程序十：取得征地批復 (實施征地 ) . 11 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷） . 12 程序十二：編制市政基礎設施實施方案 . 13 程序十三：組織驗收，評估土地成本 . 13 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 . 14 八、授權委托的一級開發(fā)項目程序（參見附圖 2） . 14 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 . 14 程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 . 15 程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同 . 15 程序四：辦理建設項目用地預審 . 16 九、符合 458 號文的一級開發(fā)項目程序（參見附圖 3） . 17 程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見 . 17 程序二：辦理建設項目用地預審 . 17 土地一級開發(fā)程序 2 一、土地一級開發(fā)的概念 土地一級開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī) 劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。 對存量國有建設用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。 二、土地一級開發(fā)的實施方式 根據(jù)一級開發(fā)實施主體的不同，可以分為以下三種方式： 1、 政府下屬的土地儲備機構 直接 負責一級開發(fā)的 ，可以由儲備機構自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體管理，目前以儲備機構 自行組織為主。如即將入市交易的北京化工 三 廠、溫泉 2 地塊就屬于這一類型。 2、 委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的 ，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，預計 2006 年下半年開始， 將逐漸開始實施通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 如通州將運河北岸土地一級開發(fā)委托給北運河土地開發(fā)管理有限公司，朝陽將 心區(qū)的一級開發(fā)委托給北京商務中心區(qū)開發(fā)有限責任公司。 對于符合 458 號文的經(jīng)營性項目用地， 831 協(xié)議出讓大限沒過， 由原 建設單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例 （短暫階段） 。如遠洋山水東區(qū)、銀港項目。 3、對于部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。如今年 8 月 1 日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。 本報告主要針對第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)，包括招標選擇、直接確定和 458 號文項目三種形式，其中又以招標選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)為主。 3 三、土地一級開發(fā)成本和收益 成本構成： 1、征地、拆遷補償及有關稅費； 2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償 費用； 3、市政基礎設施建設有關費用； 4、招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； 5、貸款利息； 6、土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 收益： 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的 2%，主體還是土地儲備中心。 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的 8%，主體是企業(yè)。 對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。 四、一級開發(fā)的土地范圍 1、 政 府通過收回、收購、置換、 征收 等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的； 2、 由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉讓土地使用權的； 3、 企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉讓劃撥土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的； 4、 協(xié)議出讓土地首次轉讓土地使用權的； 5、 政府規(guī)定的其他土地使用權交易 ； 6、 委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權交易。 五、一級開發(fā)涉及政府職能部門 在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關政府部門。 4 1、國土局主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有關部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。 2、發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。 3、規(guī)委主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復工作。 4、建委主要負責針對具體項目從資質、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建 設意見，以及拆遷許可證的批復工作。 六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容 1、 根據(jù) 土地儲備開發(fā) 聯(lián)審會議 (國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院 )確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。 2、 屬于新增建設用地的，提交征地（農(nóng)轉用）政府批文及征地結案文件； 3、 屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其他權屬證明文件； 4、 涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案文件； 5、 有上級主管單位的 ，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。 6、 有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。 7、原則上， 入市公開交易的土地 （含：符合 458 號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目） 應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱 “ 五通一平 ” ），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱 “ 七通一平 ” ） ，并達 到市政綜合，取得所有的管線圖 。 8、 對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎設施條件，可在取得市政相關主管部門的市政接用方案并完成建筑（構筑）物拆除后入市交易。 5 9、 成本審核和確認 原建設單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應通過委托有資質的土地評估單位進行評估或委托專業(yè)審計機構進行審計后，由市國土資源局會同有關部門進行審核確認。 七、土地一級開發(fā)一般工作程序（參見附圖 1） 本程序根據(jù)北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）并經(jīng) 咨詢相關部門后制定，適用于通過招標委托開發(fā)企業(yè)進行一級開發(fā)這一方式（目前尚未開始實施，據(jù)有關人士介紹將于 2006 年下半年開始啟用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體根據(jù)市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會意見辦理，程序三至九順序可調整。 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 政府主管部門： 市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門） 主要工作內(nèi)容： 1、 原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請（危改 項目向市危改辦提出申請，綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請）； 2、 市國土局在進行一級開發(fā)項目建設用地進行預審； 3、 市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構編制一級開發(fā)實施方案； 4、 市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見。 程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容： 1、市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應資質的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開 發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般 6 不低于單期投資的 35%）等方面提出建設意見，市國土局據(jù)此確定招標條件； 2、下達土地一級開發(fā)批復； 3、簽訂土地一級開發(fā)合同。 程序三：辦理建設意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） 對于部分重點項目，需根據(jù)聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設意見。 程序四：辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） 下列項目需要辦理交通影響評價： （ 1） 規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過 2 萬平方米的大型公建項目及超過 5 萬平方米的居住類項目； （ 2） 邊緣集團、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)模 超過 5 萬平方米的大型公建項目及超過 10 萬平方米的居住類項目； （ 3） 其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過 10 萬平方米的大型公建項目及超過 20 萬平方米的居住類項目； （ 4） 交通樞紐、大型停車場等城市交通設施項目； （ 5） 上述公建和城市交通設施項目的改建擴建； （ 6）其他需要進行交通影響評價的項目。 政府主管部門： 市規(guī)委基礎設施處、市交通委員會 主要工作內(nèi)容： 委托市交委認可的專業(yè)咨詢機構編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項目交通量預測、交通評價等內(nèi)容）， 提交至市規(guī)委基礎設施處 ，由市規(guī)委轉至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。 程序五 : 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） 樹齡在 100 年以上的為古樹，其中，樹齡超過 300 年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。 辦理避讓古樹名木措施審批意見 7 政府主管部門： 市園林局監(jiān)督檢查處 審查標準： 1、申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式； 2、凡申請避讓保護古 樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚； 3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。 所需文件資料： 1、北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權業(yè)主單位意見（蓋章）； 2、規(guī)劃意見書及附圖； 3、避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。 辦理時間： 20 個工作日 辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準： 1、是否屬于因特殊情況必須移植的； 2、古樹名木移植方案是否符合要求； 3、申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規(guī)范、有效； 4、如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。 所需文件資料： 1、北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見 (蓋章 )；產(chǎn)權業(yè)主單位意見 (蓋章 )； 2、北京市園林局綠地指標審核簽圖意見； 3、規(guī)劃意見書及附圖； 4、項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積； 5、古樹名木移植方案。 8 辦理時間： 12 個工作日 程序六 : 辦理文物保護意見（根據(jù)聯(lián)席會要去辦理） 項目用地內(nèi)存在文物的，按照市土地聯(lián)席會議意見處理。 程序七 : 辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理） 環(huán)境評價文件包括三類：環(huán)境影響報告書，適用于占地 10 萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積 5 萬平米以 下 、且位于敏感區(qū)的項目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積 2 萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項目；環(huán)境影響報告表，適用于其他項目。 政府主管部門： 市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在 區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。 審查標準： 1、符合北京市為保護環(huán)境禁止建設項目、禁止建設地區(qū)和嚴格控制建設地區(qū)的名錄的要求； 2、符合國家產(chǎn)業(yè)政策； 3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃； 4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞； 5、采用的技術與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求； 6、污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標準； 7、滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求； 8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。 9、建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地 區(qū)的環(huán)境質量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。 10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外； 11、離輻射防護與輻射源安全基本標準（ 電磁輻射防護規(guī)定（ 其導出標準中的強制性規(guī)定。 12、地區(qū)環(huán)境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環(huán)境對 9 本項目的影響； 13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項目保持一定的防護距離； 14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市 主干路、機場等情形時，應符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質量標準和民用建筑隔聲設計規(guī)范進行設計； 所需文件資料： 1、并加蓋單位印章的建設項目環(huán)境管理申請登記表。 2、環(huán)境影響評價文件： （ 1）書面文檔 2 份及電子文檔各 1 份； （ 2）涉及水土保持的建設項目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案 ; （ 3）環(huán)境影響報告書須符合關于進一步規(guī)范環(huán)境影響評價工作的通知（環(huán)辦 200288 號）的要求。 3、擬建項目實施地點地形圖，圖上應標出擬建項目周圍情況；（環(huán)境影響報告書（表）項目 為 1/2000 或 1/500 圖紙，要能夠反映建設項目周圍關系，并要求按 向）裝訂；環(huán)境影響登記表項目可以提交示意圖）。 4、項目用地預審意見； 5、土地一級開發(fā)批復。 6、對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外； 辦理時間： 報告書 60 日、報告表 30 日、登記表 15 日。 程序八 :辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門： 規(guī)委（市規(guī)委建設用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局 建設用地管理科） 審查標準： 1、實體審查 （ 1）符合各類城市規(guī)劃（城市規(guī)劃法和北京市城市規(guī)劃條例）。 （ 2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復 10 文件原件 1 份 (中央和部隊在京項目 ,為市建設主管部門的批復文件 ); 自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。 2、形式審查 （ 1）環(huán)保部門批準的環(huán)境影響評價文件。 （ 2）無線電主管部門對產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見； （ 3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的 建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內(nèi)的建設項目審查同意意見； 所需文件資料： 1、申請書； 2、用地說明書； 3、地形圖 3 份 (1： 500， 1:2000,1:10000)； 4、平面設計圖 1 份； 5、環(huán)評、交評審批意見； 6、普測或釘柱成果報告書（電子版）； 7、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）； 8、一級開發(fā)批復； 9、 產(chǎn)生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目，需要有無線電主管部門的審查同意意見； 10、 遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號 空中專用傳輸通路內(nèi)建設的項目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見； 11、其他材料。 辦理時間： 20 個工作日 程序九：辦理土地一級項目 立項 核準 政府主管部門： 先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項核準申請）。 審查標準： 1、項目申請報告由具備相應工程咨詢資格的機構編制； 2、項目符合國家法律法規(guī)； 11 3、項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準和土地利用總體規(guī)劃； 4、項目符合國家宏觀調控 政策； 5、地區(qū)布局合理； 6、主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷； 7、未影響我國經(jīng)濟安全； 8、合理開發(fā)并有效利用了資源； 9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護； 10、未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響； 11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質證明文件； 12、項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。 所需文件資料： 1、 由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式 5 份（主要內(nèi)容包括：項目申報單位情況，擬建項目情況，建設用地與相關規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境 影響分析，經(jīng)濟和社會效果分析等）； 2、 一級開發(fā)批復； 3、 項目用地預審意見； 4、 征地補償安置初步協(xié)議； 5、 法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）； 6、 中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書； 7、 環(huán)評、交評審批意見； 8、 其他材料。 辦理時間： 區(qū)縣發(fā)改委 20 個工作日，市發(fā)改委 20 個工作日 程序十：取得征地批復 (實施征地 ) 新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實施征地。 政府主管部門： 向項目所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請。 12 所需文件資料： 1、申請書； 2、規(guī)劃意見書及附圖； 3、釘柱測量 成果報告書； 4、一級開發(fā)項目立項核準文件； 5、征地補償安置協(xié)議書； 6、一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見； 7、擬占用土地 1： 1 萬土地利用現(xiàn)狀圖； 8、補充耕地位置圖； 9、地質災害危險性認定書（通過預審的項目免交，分批次的項目免交）； 10、建設項目總平面圖或線形工程平面圖； 11、一書四方案（用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）； 12、（占）地情況調查表； 13、建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表； 14、是否占壓礦床證明（通過預審的免 交，分批次的免交）； 15、土地利用總體規(guī)劃局部調整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。 辦理時間： 分局 30 個工作日，市局 30 個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷） 一級開發(fā)項目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。 政府主管部門： 所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料： 1、申請書； 2、規(guī)劃意見書及附圖； 13 3、一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見； 4、一級開發(fā)項目立項核準 文件； 5、拆遷實施方案； 6、安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件； 7、其他材料。 辦理時間： 30 個工作日 程序十二：編制市政基礎設施實施方案 政府主管部門： 市規(guī)委市政處、各市政專業(yè)部門 主要工作內(nèi)容： 1、到市自來水公司編制上水方案； 2、到北京四方市政技術公司編制雨污水方案； 3、到市熱力集團編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）： 4、到燃氣公司編制燃氣方案（市政燃氣范圍內(nèi)）； 5、到市供電局編制供電咨詢方案； 6、到市電信局編制電信方案； 7、請市規(guī)委市政處組織各口進行大市政項目綜合。 程序十三：組 織驗收，評估土地成本 政府主管部門： 市國土局會同有關部門 主要工作內(nèi)容： 1、一級開發(fā)單位委托有資質的土地評估單位就土地開發(fā)成本及土地市場價格進行評估或委托專業(yè)審計機構進行審計； 2、市國土局組織有關部門對土地一級開發(fā)工作進行驗收； 3、市國土局內(nèi)部（土地儲備中心、市場處、利用處、土地利用中心等）對一級開發(fā)成本進行預審； 4、市國土局和市發(fā)改委審核土地一級開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。 14 程序十四：納入土地儲備庫或直接入市交易 政府主管部門： 市國土局會同有關部門 主要工作內(nèi)容： 完成一級開發(fā)后的土地納 入土地儲備庫，依據(jù)年度土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結果支付相應土地開發(fā)費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設補償費。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下： 1、市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議； 2、市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議； 3、市國土局會同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準。 按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發(fā)計劃完善后，預計此步驟可省去。 八、直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項目程序（參見附圖 2） 當前，土地一級開發(fā)項目招標管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實施的一級開發(fā)項目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發(fā)項目 政府主管部門： 項目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門，市國土局土地儲備中心、分中心 主 要工作內(nèi)容： 1、擬進行一級開發(fā)企業(yè)征得原土地方、項目所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意，并與原土地方簽訂土地一級開發(fā)意向書； 2、集體土地向所在區(qū)縣土地儲備分中心提出一級開發(fā)申請，經(jīng)同意后由分 15 中心向市儲備中心分中心管理部提出申請；國有土地直接向市儲備中心一級開發(fā)部提出申請。市儲備中心初步同意的，將項目提交市土地儲備聯(lián)席會議討論。危改項目向市危改辦提出申請，由市危改辦提交聯(lián)席會議討論。綠化隔離帶項目向市綠隔總指揮部提出申請，由市綠隔總指揮部提交聯(lián)席會議討論。 程序二：取得市土地儲備聯(lián)席會意見 政府 主管部門： 市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門） 所需文件資料： 1、一級開發(fā)申請書（原件蓋章 1 份）； 2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件蓋章 2 份）； 3、法定代表人證明書（原件蓋章 2 份）； 4、法定代表人身份證（復印件 2 份）； 5、授權委托書（原件 2 份）； 6、代理人身份證（復印件 2 份）； 7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（ 2 份）； 8、項目所在區(qū)域控規(guī)（復印件蓋章 2 份）； 9、 1： 2000 或 1： 500 地形圖（原件 2 份）； 10、無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章 2 份）； 11、國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件 2 份）； 12、原土地方同意進行一級開發(fā)的意見； 13、項目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發(fā)的意見； 14、演示文稿（電子版）； 15、其他資料。 程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同 一級開發(fā)項目經(jīng)聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達土地一級開發(fā)批復，雙方簽訂一級開發(fā)合同。 16 程序四：辦理建設項目用地預審 政府主管部門： 擬進行一 級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經(jīng)同意后，開發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處。 審查標準： 1、選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體現(xiàn)也可以通過）； 2、建設項目符合國家供地政策； 3、建設單位取得宗地的一級開發(fā)權批復； 4、建設項目及用地標準符合節(jié)約用地原則； 5、占用耕地的補充耕地方案是否可行。 所需文件資料： 1、 申請 表 建設單位填寫關于項目的基本信息情況；各個區(qū)縣國土分局填寫初步審查意見，并蓋章。 2、申請報告 項目基本情況介紹 ：主要分析項目建設的必要性、用地需求情 況、資金投入情況、原來用地情況、如果需要改變土地利用總體規(guī)劃的、說明是否納入能源利用計劃； 擬選址情況 ：選址方案、選址的充分性和必要性說明； 用地總規(guī) ：用地面積、總建筑面積、各個功能用地的面積及建筑面積情況； 用地類型 ：宗地的用地現(xiàn)狀屬性說明（建設用地還是農(nóng)地、耕地）； 耕地補充登記初步方案 ：針對占用耕地的項目，如果不占耕地的可以不需要。 辦理時間： 國土分局初審 5 個工作日，開發(fā)單位從分局轉到市局 1 個工作日，市國土局審批 14 個工作日 下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 17 九、符合 458 號文的一級開發(fā)項目程序（參見附圖 3） 根據(jù)市國土局關于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知（京國土出 2004） 458 號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其 以原建設單位為主體，繼續(xù)完善前期相關批準手續(xù)并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件 ： （ 1） 2004 年 1 月 9 日前已經(jīng)取得項目建議書批復或規(guī)劃批準文件 ,且到2004 年 8 月 31 日至少有一個文件依然有效的用地； （ 2） 2004 年 8 月 31 日前已取得市危保辦或區(qū) 政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項目用地； （ 3） 2004 年 8 月 31 日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。 這三類項目的一級開發(fā)程序如下： 程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見 所需提交的材料除了授權委托的一級開發(fā)項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合 458 號文要求的文件。 程序二：辦理建設項目用地預審 與授權委托的一級開發(fā)項目相同 下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。 市場部 200518 土地一級開發(fā)一般工作程序附圖 1 ：土地一級開發(fā)主體辦理征地、拆遷等手續(xù)， 組織實施征地、拆遷和市政基