南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)清華科技園商住用地項目可行性研究報告二O一一年一月十四日目錄第一章項目概況（73）第二章項目背景（6）第三章房地產(chǎn)市場分析（11）第四章價格定位（17）第五章場址主要建設(shè)條件（22）第六章節(jié)能節(jié)水（24）第七章環(huán)境影響評價（26）第八章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案（30）第九章投資估算（33）第十章財務(wù)評價（35）附件及附圖第一章項目概況一、項目名稱南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)清華科技園商住用地地塊可行性研究報告二、建設(shè)地址南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西三、地塊概況該地塊位于南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬于南昌市副中心區(qū)域、昌北板塊。地塊北臨楓林大道，西至桂苑路，周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。臨近超市財大購物廣場、正元購物廣場、樂買家購物廣場等；教育配套昌北二小、財大附中、昌北一中；江西師范科技學(xué)院、江西財大楓林校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院商業(yè)配套臨近“楓廬新天地”昌北商業(yè)中心；銀行南昌銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國郵政儲蓄、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行；通訊中國移動、中國電信、聯(lián)通；餐飲紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店；醫(yī)院南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院。項目交通便利，多路公交車直達(dá)老城區(qū)。232、211、304、517路至昌北管委會；213路、214路至環(huán)球公園下車，步行5分鐘；另有124、223、240路等直達(dá)下羅站后步行5分鐘。總面積約143334305（合215畝）。地塊位置圖四、建設(shè)期限預(yù)計3年；五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）宗地面積14333405（合215畝）；（2）土地用途商業(yè)、旅館業(yè)、辦公、居住用地；（3）容積率28建筑密度35綠地率25；（4）主出入口方位楓林西大街（5）建筑退讓楓林西大街15米，昌九高速30米，青嵐水渠30米；（6）機(jī)動車位住宅套型建筑面積144M212車位/戶；90M2住宅套型建筑面積144M210車位/戶；住宅套型建筑面積90M208車位/戶；商業(yè)普通商業(yè)（3000M2）06車位/100M2；大型商業(yè)（3000M2）10車位/100M2；辦公12車位/100M2；酒店07車位/客房；幼兒園15車位/100師生（7）套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積70，商業(yè)、旅館業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計容積率部分）35控制（其中旅館業(yè)開發(fā)面積不小于2萬M2）。（8）公共配套設(shè)施配套9班幼兒園一處，占地面積不小3000平方米。（9）以上數(shù)據(jù)來源于南昌市規(guī)劃局洪規(guī)字2010541號文的規(guī)劃設(shè)計條件六、可行性研究結(jié)論（1）項目地理位置優(yōu)越，有一定的規(guī)模，利于開發(fā)，并樹立公司品牌。（2）項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，財務(wù)上可行。（3）本項目利潤指標(biāo)的實現(xiàn)主要依靠居住部分的價值實現(xiàn)。（4）由分析可知，項目銷售價格的實現(xiàn)對項目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)最為敏感。因此項目的主要風(fēng)險在于未來一二年南昌市居住商品房的市場價格風(fēng)險。因此項目的準(zhǔn)確定位及營銷推廣十分重要。（5）建議土地競標(biāo)160200萬元/畝為合理競價區(qū)間，若遇強(qiáng)大競爭對手，不宜超過250萬元/畝。第二章項目背景一、南昌概況南昌，江西省的省會，全國35個特大城市之一，地處長江中下游，鄱陽湖西南岸，是唯一一個與長江三角洲、珠江三角洲和閩東南經(jīng)濟(jì)區(qū)相毗鄰的省會城市，承東啟西，縱貫?zāi)媳?。京九、浙贛、皖贛三條鐵路線交匯于此，是京九線上唯一的省會城市；105、320、316國道縱貫?zāi)喜?；昌北國際機(jī)場可達(dá)全國各大城市；水運經(jīng)贛江入長江出東海。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上看，南昌已成為國際和東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。南昌的自然環(huán)境優(yōu)美，山環(huán)水繞，風(fēng)光綺麗。西挽西山，北望梅嶺，贛江穿城而過，“城在湖中，湖在城中”。文化底蘊(yùn)深厚，有著眾多國家級、省級重點文物保護(hù)單位。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣等四個縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)等5個區(qū)，以及南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)昌北區(qū)、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新區(qū)和紅谷灘新區(qū)。全市總面積740236平方公里，其中水域面積220437平方公里。1、南昌市GDP生產(chǎn)總值走勢分析作為江西省的省會，南昌市依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從兩方面入手加快經(jīng)濟(jì)的快速增長，對外積極改善投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，大力進(jìn)行招商引資；對內(nèi)加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，提高企業(yè)競爭力。2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值18375億元，按可比價格計算同比增長131。2009年，全市累計實現(xiàn)財政總收入24988億元，同口徑增長115，增幅較年初一季度提高89個百分點。地方財政一般預(yù)算收入11588億元，同比增長134。據(jù)了解，2010年1月至9月，全市實現(xiàn)GDP總量155864億元，同比增長140；財政總收入23967億元，同比增長376；一般預(yù)算收入10755億元，同比增長326；規(guī)模以上工業(yè)增加值46221億元，同比增長205；新批外商投資企業(yè)197家，同比增長7434；實際利用外資1399億美元，同比增長18；進(jìn)出口總值3749億美元，同比增長562，增長723，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。進(jìn)入新世紀(jì)以來，南昌市致力于建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長態(tài)勢，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長，創(chuàng)下南昌市近幾年最好成績，走在全省發(fā)展的前列，2009年南昌市GDP位居全國主要城市GDP排名中等水平，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的局面。2、財政稅收2009年南昌市財政總收入累計完成24977億元，同口徑增長115，地方財政累計完成11583億元，同比增長158，雙雙超額完成全年目標(biāo)數(shù)。2009年，南昌市積極應(yīng)對國際金融危機(jī)的不利影響，在市委、市政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，以項目實施為抓手，深入推進(jìn)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展、城鄉(xiāng)大變樣、文明大提升“三大工程”，及時出臺了應(yīng)對國際金融危機(jī)保企業(yè)的“50條”、促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的“26條”，整合了市本級扶持中小企業(yè)發(fā)展專項資金10億元，研究出臺了促進(jìn)中小企業(yè)信用擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展相關(guān)措施，克服了多種經(jīng)濟(jì)性和政策性減收因素影響，保證了企業(yè)在困難形勢下的平穩(wěn)較快發(fā)展，財政收入增幅逐步回升，增收形勢逐步向好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度、二季度、三季度我市財政總收入增幅分別為26、31、101，四季度增幅達(dá)到115。財政收入增長形勢良好主要得益于保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生各項舉措取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)回升向好、逆勢上揚。在各項惠民政策措施帶動下，消費稅、營業(yè)稅等主體稅收保持穩(wěn)定增長，去年全年消費稅完成2506億元，比上年增長147，營業(yè)稅完成4494億元，比上年增長253。據(jù)統(tǒng)計，南昌市稅收收入占財政總收入比重由去年一季度的871，提高到去年全年的904，在全省11個設(shè)區(qū)市中位居第一。3、全社會固定資產(chǎn)投資2009年110月，全市50萬元以上固定資產(chǎn)完成投資108794億元，增長407；其中第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持較快增長勢頭，累計完成投資854億元和49915億元，分別增長1644和437，工業(yè)完成投資49032億元，增長442。第三產(chǎn)業(yè)投資增長平穩(wěn)，完成58026億元，增長374。非國有投資繼續(xù)保持活躍，共完成投資76911億元，增長446，其中外商和港澳臺投資達(dá)12503億元，增長610，占非國有投資的163。全市資金到位情況良好，50萬元以上固定資產(chǎn)投資到帳資金達(dá)132899億元，增長449。4、城鄉(xiāng)居民收入2009年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)16472元，農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)6294元，均比上一年增長9。南昌市堅持改革促統(tǒng)籌，增收惠民生的基本原則，在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)生活環(huán)境，提高城鄉(xiāng)居民生活水平。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中，南昌市以小城鎮(zhèn)建設(shè)為重點，實行“城鄉(xiāng)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步管理”的新舉措，大力推進(jìn)農(nóng)村公共事業(yè)發(fā)展。2009年，南昌市財政列支專項資金，在南昌、新建、進(jìn)賢、安義四縣興建了污水處理廠，并當(dāng)年投入運營。按照“戶集、村收、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運、縣區(qū)處理”的模式和流程，實現(xiàn)了農(nóng)村垃圾無害化處理。同時，南昌市新修農(nóng)村公路1000公里，26個渡口改建了橋梁，12座病險水庫得到加固，8座國家中部四省規(guī)劃的大型泵站實行了更新改造。同時引導(dǎo)公共財政向農(nóng)村傾斜，著力解決實際問題。全市農(nóng)村五保老人集中供養(yǎng)率達(dá)80，農(nóng)村低保標(biāo)準(zhǔn)由80元提高到120元，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達(dá)97，籌資水平由50元提高到100元。該市還率先在全省開展了“光明微笑”工程，完成白內(nèi)障手術(shù)治療10963人、唇腭裂手術(shù)治療298人。在改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境的同時，南昌市以發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)為重點，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展的支撐能力。南昌、新建等縣瀕臨鄱陽湖，素有“江南糧倉”之稱，南昌市通過大興農(nóng)田水利建設(shè)，提高耕地的持續(xù)增產(chǎn)能力，預(yù)計全年糧食總產(chǎn)達(dá)228億公斤，連續(xù)6年實現(xiàn)增產(chǎn)增收目標(biāo)。此外，南昌市還大力推廣“一村一品”工程，并通過扶持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園建設(shè)，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，以提高農(nóng)產(chǎn)品的科技含量和品質(zhì)，提升市場競爭能力。安義縣充分發(fā)揮從玉菜業(yè)、南昌菜園等龍頭企業(yè)的示范帶動作用，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)了企業(yè)化運作，近百個農(nóng)產(chǎn)品暢銷國際市場，成為農(nóng)民增產(chǎn)增收的新舞臺。二、城市建設(shè)近幾年南昌市城市基礎(chǔ)建邁上了一個又一個新的臺階，完成了多個重大工程項目，如陽明東路及八一大橋的重新修建、青山湖大道正在改建中、陽明路隧道的通車、西外環(huán)的完成等項目的完成，使南昌市更顯都市氣息。為迎接第七屆全國城市運動會勝利召開，2009年底南昌市基本建成“南昌市城市管理數(shù)字化信息系統(tǒng)”平臺，全面推行“萬米單元網(wǎng)絡(luò)化”城市管理，建立發(fā)現(xiàn)及時、處置快速、解決有效、監(jiān)督有力的數(shù)字化城市管理新模式，努力實現(xiàn)城市管理工作數(shù)字化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。2009年2011年，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要日臻完善、環(huán)境衛(wèi)生更加清潔、園林綠化提升品位、城市秩序顯著好轉(zhuǎn)，基本建立“科學(xué)化、精細(xì)化、人性化”的城市管理新模式，力爭城市管理水平跨入全國先進(jìn)行列。為完善市政設(shè)施，南昌市將進(jìn)一步加快道路、排水、照明等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造，逐步完善城區(qū)市政設(shè)施，加強(qiáng)城市橋梁的安檢維修，強(qiáng)化城市主干道路面和人行道整治，保障道路橋梁安全暢通。2009年7月底南昌地鐵的開工將進(jìn)一步帶動南昌市的發(fā)展，加快城市建設(shè)的步伐。南昌由于近兩年對外招商引資的力度加大，以及花園城市的建設(shè)和中部崛起的口號，使得很多片區(qū)的面貌都較前兩年煥然一新。道路交通的改善對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起了十分積極的推動作用，給房地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展契機(jī)。配套設(shè)施的修建、道路交通的改善，使得周邊地區(qū)物業(yè)不斷升值，吸引眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資目光，帶動周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，逐步改變南昌市房地產(chǎn)市場的格局。三、南昌市規(guī)劃定位城市規(guī)劃“一城兩核”發(fā)展新南昌到2020年，南昌市域即行政轄區(qū)范圍面積將達(dá)到7402平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達(dá)到600萬人。在城市整體發(fā)展思路上提出“西進(jìn)、東拓、北控、南延”原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江兩岸，一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點、多組團(tuán)推進(jìn)”（中心城由昌南城、昌北城構(gòu)成，范圍約300平方公里，人口規(guī)模255萬人，包括昌東組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)、望城組團(tuán)、灣里組團(tuán)、樂化組團(tuán)；）的總體發(fā)展思路，并將“依山傍水，兩核擁江”列入城市核心區(qū)域的規(guī)劃中，即以贛江為分隔，兩岸分別按照功能自我完善、自成體系的兩個相對獨立的城區(qū)即昌南、昌北進(jìn)行布局，形成一江兩岸即“一城兩核”城市新格局。打造半小時經(jīng)濟(jì)圈城市交通按照“102030”目標(biāo)，形成以“三環(huán)十一射”為骨架，方格網(wǎng)為基本形式的“蛛網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)?！叭h(huán)”即城市中環(huán)（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大橋、麥廬大街、新贛江公路橋組成）、城市外環(huán)（由昌東大道、昌南大道、生米大橋、西環(huán)路、北環(huán)路組成）、高速外環(huán)（由樂溫高速、樂生高速、南外環(huán)高速公路組成），十一條放射路為北京路、解放路、昌南大道、南蓮路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長征路、昌灣大道、昌九北大道、機(jī)場路等。第三章房地產(chǎn)市場分析一、2009年南昌房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2009年以來,在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸向好、政策鼓勵和行業(yè)自身調(diào)整等因素促進(jìn)下，南昌市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的夏蘇態(tài)勢，投資穩(wěn)定增長，消費信心顯著回升，商品房和二手房交易量持續(xù)走高。1、商品房供應(yīng)情況11規(guī)劃報建量大幅增加。2009年11月份南昌市市區(qū)商品房規(guī)劃報建77萬，同比增長53101，與10月份環(huán)比增長3638；其中住宅規(guī)劃報建4424，同比增長60573，與10月份環(huán)比增長20958。規(guī)劃報建量的增加，對增加商品房后續(xù)供應(yīng)量，改善供求結(jié)構(gòu)將起到促進(jìn)作用。2009年111月份市區(qū)商品房規(guī)劃報建31147萬，同比下降683，與2008年同比下降減緩了26個百分點；其中住宅規(guī)劃報建17444萬，同比下降1823，與去年同比下降減緩了21個百分點。12新增上市量環(huán)比增長2009年11月份市區(qū)商品房新增上市量3413萬，同比下降83，與10月份環(huán)比增長9797；其中住宅2771萬，同比下降196，與10月份環(huán)比增長15145。2009年111月份南昌市市區(qū)商品房新增上市量2344萬，同比下降3711，其中住宅19228萬，同比下降3519。13商品房庫存量繼續(xù)下降2009年11月份市區(qū)商品房月末可售庫存量為22243萬，同比下降4807，與10月份環(huán)比下降411；其中住宅9191萬，同比下降6734，與10月份環(huán)比下降724。商品房市場供需矛盾的延續(xù)給房價上升帶來一定壓力。2、商品房銷售情況21銷售量環(huán)比增長2009年11月份市區(qū)商品房銷售437萬，同比增長8671，與上月環(huán)比增長2478；其中住宅銷售3053套，面積3487萬，同比分別增長7056和9411，與上月環(huán)比分別增長919和1543。2009年111月，南昌市市區(qū)商品房銷售面積454萬，同比增長16778；銷售金額21444億元，同比增長1484。其中商品住宅銷售34578套，同比增長17165；面積3905萬，同比增長18421；銷售金額17476億元，同比增長17031。22商品住宅價格環(huán)比上升2009年11月份市區(qū)商品房銷售均價5326元/，同比增長572，與10月份環(huán)比增長445；其中商品住宅銷售均價5117元/，同比增長191，與10月份環(huán)比增長503。2009年111月份，南昌市市區(qū)商品房銷售均價4724元/，同比下降724。其中商品住宅銷售均價4476元/，同比下降489。二、2010年18月南昌市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1、房地產(chǎn)市場運行特點11商品房供應(yīng)量大幅增長土地供應(yīng)2010年18月，南昌市本級共成交30宗商品房開發(fā)用地，面積224393畝，同比增長15539；規(guī)劃建筑面積33341萬，同比增長25528，樓面平均地價為1685元/，同比增長8701。8月份市本級共成交10宗商品房開發(fā)用地，面積79077畝，同比增長64693；規(guī)劃建筑面積10284萬，同比增長44947，樓面地價為1343元/，同比上升143。近期土地成交情況顯示，開發(fā)企業(yè)對南昌市房地產(chǎn)市場后勢保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，大部分土地以底價成交。規(guī)劃報建2010年18月，市區(qū)商品房規(guī)劃報建面積為36249萬，同比增長18777；其中住宅23392萬，同比增長19306。新開工量2010年18月，南昌市市區(qū)商品房新開工面積為27407萬，同比增長9164，其中住宅17717萬，同比增長10215。新批上市2010年18月，南昌市市區(qū)商品房新批上市量18893萬，同比增長2237；其中住宅16226萬，同比增長2761。12商品房銷售量有所回升2010年18月，南昌市市區(qū)商品房銷售量20457萬，同比下降3932；其中住宅銷售15861套，面積16714萬，同比分別下降3851、4314。8月份商品房交易量有所回升，8月份南昌市市區(qū)商品房銷售量299萬，與7月份環(huán)比分別增長4856、4391。隨著供應(yīng)量的增加、部分樓盤促銷力度的加大，剛性需求釋放與自住型需求逐漸入市，導(dǎo)致成交量的上升和市場回暖。13商品房庫存量無明顯變化8月份市區(qū)商品房月末可售庫存量為20646萬，同比下降2022，與7月份環(huán)比下降524，其中住宅9552萬，同比下降2252，與7月份環(huán)比下降685。2010年以來，南昌市商品住房庫存量一直保持年初水平，變化不大，商品住房銷售周期約5個月左右，有效供應(yīng)量仍顯不足，反映出目前南昌市商品房供求關(guān)系沒有發(fā)生質(zhì)的變化，給穩(wěn)定房價帶來不利。隨著今年土地供應(yīng)和新開工量的不斷加大，下階段商品房上市量的增長將大于銷售量，供求矛盾將得到緩解。14房價上漲勢頭得到控制2010年18月份南昌市市區(qū)商品房銷售均價5954元/，同比增長3083；其中商品住宅銷售均價5457元/，同比增長263。8月份南昌市區(qū)商品房銷售均價6715元/，與7月份環(huán)比增長183，其中商品房住宅銷售均價5807元/，與7月份環(huán)比下降19。15存量房交易量保持活躍2010年18月份，南昌市市區(qū)存量房交易面積為14225萬，同比增長2083；其中市區(qū)存量住房交易量15150套，同比增長1461，交易面積為12698萬，同比增長1703。2010年以來，南昌市存量住房交易量保持活躍態(tài)勢，與南昌市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼以及今年舊城改造拆遷工程的實施和較高的貨幣補(bǔ)償?shù)恼叱雠_有較大關(guān)系。由于二手住房具有配套設(shè)施齊全、交通便利、總價相對較低的特點，補(bǔ)貼和補(bǔ)償對象拿到補(bǔ)償款后，大部分人選擇在中心城區(qū)購買二手房。2、南昌市房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢主要受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融信貸政策、市場供求關(guān)系及市場預(yù)期的影響。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，2010年南昌市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定發(fā)展，上半年南昌市GDP同比增長142，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長273，全年二項指標(biāo)預(yù)計將分別增長13和30以上；從金融信貸政策來看，我國的國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵，因此，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策仍是年內(nèi)的基本政策，下一階段，房地產(chǎn)市場的調(diào)控將以加大對“新國十條”等已出臺的房地產(chǎn)政策落實為主，而出臺更為嚴(yán)格的新政可能性不大。從南昌市2010年18月份房地產(chǎn)市場供求情況看，土地供應(yīng)量和新開工量持續(xù)放大，商品房新增上市量明顯增加，供求矛盾有望緩解；從市場預(yù)期來看，投資和投機(jī)性需求仍將觀望，房地產(chǎn)剛性需求將逐步釋放。根據(jù)上述情況，預(yù)計下階段南昌市房地產(chǎn)市場走勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和新增供應(yīng)量將逐步增長。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)，企業(yè)將在后期加大投資力度，預(yù)計今年全市市區(qū)商品房開工量將超過300萬。（二）房價不會出現(xiàn)大幅波動。目前在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價已缺乏大幅拉升的動力，但也不會出現(xiàn)房價大幅下跌的局面，下階段南昌市房價會在目前的房價水平上小幅波動。（三）房地產(chǎn)市場交易量將有所回升。受供應(yīng)量增加、剛性需求逐漸釋放、價格趨穩(wěn)，舊城改造力度加大等因素影響，預(yù)計下階段南昌市房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步回升，逐漸恢復(fù)到正常年份水平，全年商品房成交量約300萬。第四章價格定位一、定價方法1、“成本利潤”定價法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價格。2、市場比較法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€物業(yè)，定價較高的項目會被客戶舍棄。3、顧客感受定價法當(dāng)購房者對物業(yè)及發(fā)展商實力有信心時，縱然定價相對較高，購房者仍會欣然前往。但若購房者對推出個案的發(fā)展商沒有信心時，一旦定價過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。由于顧客感受定價法只能感知樓盤定價的高低定性，較難確定量化指標(biāo)，因此以下主要進(jìn)行前兩種方法的測算。二、“成本利潤”定價法1、根據(jù)南昌市本片區(qū)土地的成交價，本次測算以100萬元/畝為起拍價，作為基本方案進(jìn)行，則土地成本如下土地成本土地取得費契稅21500元860萬元22360萬元2、項目單位開發(fā)成本項目每平方米開發(fā)預(yù)算成本包括建筑、規(guī)費、市政道路和綠化等綜合設(shè)施配套、稅收、管理費、營銷費用和銀行利息。單位開發(fā)成本測算表序號成本名稱住宅（元/）辦公（元/）商業(yè)（元/）1土地成本5355355352契稅2121213建筑安裝工程費1500160015004前期工程費用8383835基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3803803806管理費用7070707財務(wù)費用1461461468銷售費用7070709開發(fā)期規(guī)費80808010不可預(yù)見費70707011其它費用70707012銷售稅費495715188013成本合計3,5203,8404,9053、開發(fā)商預(yù)期利潤目標(biāo)期望值類別分項住宅（元/）辦公（元/）商業(yè)（元/）成本合計3,5203,8404,905預(yù)期利潤率254545利潤88017282207成本利潤價格（元/）440055687112預(yù)期利潤目標(biāo)期望值住宅為25，商業(yè)、辦公均為45。三、周邊可比項目1、綠騰雅苑綠騰雅苑是江西綠騰實業(yè)有限公司在南昌經(jīng)開區(qū)，位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會大廈。項目占地583畝，總建筑面積8760926M2，是一個由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。小區(qū)周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。有超市、教育配套、商業(yè)配套臨近“楓廬新天地”昌北商業(yè)中心；多家銀行，通訊中國移動、中國電信、聯(lián)通；餐飲紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店；醫(yī)院南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院。綠騰雅苑基本情況表物業(yè)類別商住項目特色水景地產(chǎn)建筑類別多層、高層、酒店式公寓及商業(yè)裝修狀況毛坯環(huán)線位置暫無資料所屬商圈昌北版塊物業(yè)地址南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以西、菊圃路以北交通狀況232、211、304、517、213、214、124、223、240路等綠騰雅苑近期銷售價格走勢記錄時間銷售均價備注201012254500元/12月25日上午9點30分，綠騰雅苑隆重開盤，短短三個小時，即銷售95非住宅銷售價格20000元/M2項目效果圖項目效果圖2、潤碧康城“潤碧康城”居住小區(qū)由江西盛太陽實業(yè)有限公司開發(fā)，地處南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)球公園以北，財大體育中心以東，榴云路以西，菊圃路以南，占地面積283267M2，總建筑面積約為4249005M2，綠化率為60，建筑密度為278，停車位250個。主要建筑由4棟17層住宅樓和一棟綜合樓組成，有配套商場318301M2，戶型有二房二廳、三房二廳等多種戶型，共有384戶。潤碧康城基本情況表物業(yè)類別住宅項目特色建筑類別高層、商業(yè)裝修狀況毛坯環(huán)線位置暫無資料所屬商圈昌北版塊物業(yè)地址南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榴云路266號交通狀況211、213、214、232、304公交線路銷售均價4300元/M2四、項目價值確定確定據(jù)上述分析，給出兩種價格定位方法對本項目銷售價格的綜合影響及結(jié)果。據(jù)此，測算項目銷售價格如下表項目銷售價格一覽表物業(yè)類型均價商業(yè)8,000元/住宅4,500元/辦公6,500元/車庫80,000元/個這里的價格，是一種展望預(yù)估價格，是對地塊價值未來競爭態(tài)勢及本項目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價格，由于諸多因素的不確定性，因此本處給出的僅為項目整個銷售過程中的均價。第五章場址主要建設(shè)條件第一節(jié)場址及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀宗地形狀較為規(guī)則,且兩面臨街，對宗地開發(fā)極為有利。二、土地取得及占地面積項目所占用土地面積143334，土地權(quán)屬將通過公開掛牌方式出讓。第二節(jié)主要建設(shè)條件一、工程地質(zhì)、水文情況1、工程地質(zhì)從整個區(qū)域來看，項目區(qū)屬于構(gòu)造盆地。園區(qū)內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，園區(qū)建設(shè)不會存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標(biāo)準(zhǔn)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001），南昌地震動峰值加速度005（相當(dāng)于原地震烈度小于六度）本項目可不考慮抗震設(shè)防。2、水文地質(zhì)地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。南昌五十年一遇的洪水水位是5292M，本項目處于南昌城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。二、區(qū)域規(guī)劃情況本項目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合南昌的總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設(shè)計、消防、交通等規(guī)范的要求。三、交通情況本項目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西，交通十分便捷。四、社會環(huán)境條件本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無化學(xué)污染源，軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。五、公共設(shè)施條件項目所處區(qū)域已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項目的施工和使用的需要。六、施工條件本項目場址地勢較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可到就近購買，施工條件較好。第六章節(jié)能節(jié)水一、編制依據(jù)本項目可研節(jié)能編制依據(jù)國家計委、國務(wù)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易辦、建設(shè)部計資源19972542號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”評估的規(guī)定。二、節(jié)能、節(jié)水措施1、節(jié)能措施（1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。（2）能源供電、供熱、供水部門應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸送距離，減少能耗。供電采用功率因素自動補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電能損耗。（3）合理選定建筑形體系數(shù)，節(jié)約用電。（4）建筑布置應(yīng)注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風(fēng)，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機(jī)械通風(fēng)。根據(jù)熱工計算配置選用建筑物外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗熱阻，減少外圍熱損失，設(shè)計好屋面保溫隔熱層，減少能耗。（5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。（6）供電采用自動補(bǔ)償裝置提高功率因素，減少電量損耗。（7）氣體放電燈加電容補(bǔ)償，使功率因數(shù)不小于08；（8）有條件地區(qū)鼓勵采用可再生能源，如被動或主動太陽熱能等環(huán)保新型能源，減少能耗。（9）應(yīng)制定嚴(yán)格的維護(hù)計劃，認(rèn)真進(jìn)行燈具等照明設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，提高利用率。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。（2）選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門，選擇質(zhì)量好的開關(guān)、管材，以減少水資源流失。（3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。（4）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流失。第七章環(huán)境影響評價第一節(jié)項目場址環(huán)境現(xiàn)狀一、自然環(huán)境項目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)楓林西大街以南、桂苑大道以東、昌九高速以西?？傆玫孛娣e約215畝，地塊環(huán)境較好。大氣環(huán)境符合二級大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。二、生態(tài)環(huán)境本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。三、社會環(huán)境本項目區(qū)規(guī)劃內(nèi)無化學(xué)污染源工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉庫，無軍事設(shè)施。四、環(huán)境保護(hù)區(qū)項目附近無名勝古跡，風(fēng)景游覽區(qū)等環(huán)境保護(hù)區(qū)。第二節(jié)項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響一、分析依據(jù)1、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（1989年12月）2、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（1998年4月）3、中華人民共和國水土資源保護(hù)法4、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB89782002）5、環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB309596）及地方規(guī)定6、城東區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響項目建設(shè)地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對水資源不會造成破壞。本項目的建設(shè)，對建設(shè)地點不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進(jìn)行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。施工期間對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。項目建成運營期間對周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。第三節(jié)環(huán)境影響分析及保護(hù)措施一、環(huán)境影響分析1、社會環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項目建設(shè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會影響（2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響2、生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害，（2）項目排放的廢水對當(dāng)?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響，（3）項目城市化進(jìn)程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。3、環(huán)境空氣影響分析內(nèi)容（1）項目會排放哪些有害人體的氣體，（2）項目排放的氣體污染物對周圍環(huán)境的影響，4、環(huán)境噪聲影響分析內(nèi)容（1）項目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大，（2）項目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對項目區(qū)的影響，（3）項目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對周圍地區(qū)日常生活秩序的影響。二、環(huán)境保護(hù)措施1、設(shè)計中環(huán)保（1）整個建筑群體設(shè)一個集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理；（2）地下蓄水池與污水池及管道間要求有10M以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。（3）水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。2、施工中環(huán)保（1）現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。（2）施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。（3）地塊周圍樹立高于2M的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊居民生活的影響。（4）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染；（5）建筑垃圾及時清理、文明施工。（6）盡量使用低噪聲施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。不同施工階段噪聲限值見于下表。等效聲級LAEQDBA施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555打樁各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗棒、電鋸等7055裝修吊車、升降機(jī)等6555注表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應(yīng)的建筑施工場地邊界線處的限值；如有幾個施工階段同時進(jìn)行，以高噪聲階段的限值為準(zhǔn)。3、使用中的環(huán)保（1）排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。（2）污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。（3）室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。（4）設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。（5）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。（6）進(jìn)出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。第四節(jié)水土保持項目的建設(shè)必將改變原有地形地貌，損壞原地表植被，直接影響生態(tài)環(huán)境。根據(jù)中華人民共和國水土保持法，國家對水土保持工作實行預(yù)防為主，全面規(guī)劃，綜合防治，因地制宜，加強(qiáng)管理，注重效益的方針。一切單位和個人，必須根據(jù)水土保持的要求，加強(qiáng)管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生態(tài)環(huán)境惡化。在項目實施中，必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行中華人民共和國水土保持法，做好水土保持，通過綠化、防護(hù)、硬化等有效措施。第八章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案第一節(jié)質(zhì)量保證體系該項目工程難度大，任務(wù)重，應(yīng)建立“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理、企業(yè)自檢”三級質(zhì)量保證體系。該工程項目建設(shè)嚴(yán)格按建筑法及南昌有關(guān)建筑市場管理和質(zhì)量監(jiān)督管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)劃、建筑設(shè)計、建筑施工質(zhì)量管理。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)國家和建設(shè)主管部門有關(guān)規(guī)定建立健全質(zhì)量保證體系和層層負(fù)責(zé)的質(zhì)量責(zé)任制。勘察設(shè)計單位必須選擇甲級以上資質(zhì)的勘察設(shè)計單位承擔(dān)勘察設(shè)計任務(wù)。勘察設(shè)計單位應(yīng)按照國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同進(jìn)行勘察設(shè)計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強(qiáng)設(shè)計過程的質(zhì)量控制，健全設(shè)計文件的審核會簽制度。施工單位必須選擇三級以上資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)施工任務(wù)。施工單位要接受質(zhì)監(jiān)對其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，要嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程進(jìn)行施工，對每道工序都要按質(zhì)量要求，確定施工工序，并對施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。該工程采用社會監(jiān)理，對工程進(jìn)行“三控制”、“二管理”、“一協(xié)調(diào)”，確保工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益。建筑材料、電氣設(shè)備等采購實行采購招標(biāo)方式，確保設(shè)備質(zhì)優(yōu)、價格合理。第二節(jié)工程招投標(biāo)方案根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令，結(jié)合該項目的特點，制訂招標(biāo)方案。一、招標(biāo)工作依據(jù)1、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法；2、國家發(fā)展計劃委員會招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法；3、七部委聯(lián)合發(fā)布評標(biāo)委員會和評標(biāo)辦法暫行規(guī)定；二、招標(biāo)工作原則1、招標(biāo)方式按照江西省發(fā)展計劃委員會有關(guān)要求，結(jié)合該項目特點，擬采用以下招標(biāo)方式建筑設(shè)計采用邀請招標(biāo)，進(jìn)行資格后審；全部工程施工采用國內(nèi)公開招標(biāo)，進(jìn)行資格預(yù)審；工程施工監(jiān)理采取邀請招標(biāo)，進(jìn)行資格后審。2、標(biāo)段劃分按照建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項目特點，工程施工合同暫分為4個合同，建筑4個標(biāo)段，市政和綠化各4個標(biāo)段。施工監(jiān)理合同分為3個合同標(biāo)段，建安工程為第一標(biāo)段，市政為第二標(biāo)段，綠化工程為第三標(biāo)段。3、招標(biāo)范圍該項目全部工程施工實施公開招標(biāo)，招標(biāo)內(nèi)容包括建筑安裝，建筑材料采購等；工程監(jiān)理，勘察設(shè)計采用邀請招標(biāo)形式。4、公告發(fā)布根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法，該項目將在國家公開發(fā)行的報刊上刊登資格預(yù)審公告，初步擬定在南昌日報刊登。5、資格審查按照有關(guān)規(guī)定對施工合同段潛在投票人進(jìn)行資格預(yù)審；對邀請招標(biāo)的設(shè)計、監(jiān)理潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。6、潛在投標(biāo)人的要求（1）邀請招標(biāo)在我國范圍內(nèi)邀請有甲級建筑設(shè)計資質(zhì)、有乙級監(jiān)理資質(zhì)的單位參加投標(biāo)。（2）公開招標(biāo)通過媒介發(fā)布公告，凡具有建設(shè)部三級以上施工資質(zhì)、建設(shè)部主管部門三級資信登記，具有良好的社會信譽(yù)和足夠的類似工程施工經(jīng)驗的施工單位，均可參與該項目的資格預(yù)審。三、招標(biāo)組織形式1、招標(biāo)機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，實施招標(biāo)組織工作。2、評標(biāo)委員會招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按國家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機(jī)抽樣組建由多名專家組成的評標(biāo)委員會。四、招標(biāo)基本情況本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及主要設(shè)備、材料等采購活動，擬采用的招標(biāo)組織形式、方式詳見招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察、設(shè)計土建工程監(jiān)理市政、綠化其它第九章投資估算一、投資估算的范圍房地產(chǎn)項目總投資主要包括項目開發(fā)建設(shè)投資。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項目費用，主要包括土地費用、前期工程費用、土建及安裝工程費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用和不可預(yù)見費用等。二、估算依據(jù)1、建設(shè)單位提供的資料。2、土建安裝工程南昌建筑安裝工程造價及相關(guān)材料。全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額（江西省單位估價表）上、下冊（2004版）。全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額（江西省單位估價表）全套（2004年）全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額（江西省單位估價表）上、下冊（2004版）江西省建筑安裝工程費用定額（2004年）江西省市政工程費用定額建安以外費用由南昌市政道路、綠化等工程造價參考計取。3、項目估算根據(jù)項目自身的特點，本次測算以100萬元/畝起拍價，作為基本方案進(jìn)行，項目估算總投資為140,143萬元?？偼顿Y估算表序號工程名稱工程量（）單價（元/）合計（萬元）一土地費用143,33422,36011地價款150021,50012契稅460860二前期工程費用3,33921地質(zhì)勘察費401,3352008022規(guī)劃設(shè)計費401,335200080323三通一平費401,33560002,40824施工圖設(shè)審費401,33512048三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費15,25121道路及排水、污工程401,335602,40822外接供水工程401,335502,00723室外供電工程401,335502,00724智能化及物業(yè)配套工程401,3352080325景觀綠化及路燈工程401,3351004,01326電梯401,3351004,013四建筑安裝工程費401,33581,15531住宅260,868150039,13032辦公75,467160012,07533商業(yè)45,00015006,75034旅館業(yè)20,00030006,00035地下室86,000200017,200五管理費用32,992六財務(wù)費用5855,850七銷售費用32,992七開發(fā)期規(guī)費3,21171市政配套設(shè)施費401,335652,60972新型墻體專項費401,335832173粉煤灰排灰費401,33528074散裝水泥專項基金401,33528075白蟻防治費401,3353120九不可預(yù)見費32,992十其它費用32,992合計143,134第十章財務(wù)評價第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項目技術(shù)指標(biāo)（1）宗地面積14333405（合215畝）；（2）土地用途商業(yè)、旅館業(yè)、辦公、居住用地；（3）容積率28建筑密度35綠地率25；（4）主出入口方位楓林大道（5）建筑退讓楓林西大街15米，昌九高速30米，青嵐水渠30米；（6）機(jī)動車位住宅套型建筑面積144M212車位/戶；90M2住宅套型建筑面積144M210車位/戶；住宅套型建筑面積90M208車位/戶；商業(yè)普通商業(yè)（3000M2）06車位/100M2；大型商業(yè)（3000M2）10車位/100M2；辦公12車位/100M2；酒店07車位/客房；幼兒園15車位/100師生（7）套型建筑面積90平方米以下住宅占開發(fā)住宅總建筑面積70，商業(yè)、旅館業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計容積率部分）35控制（其中旅館業(yè)開發(fā)面積不小于2萬M2）。（8）公共配套設(shè)施配套9班幼兒園一處，占地面積不小3000平方米。（9）以上數(shù)據(jù)來源于南昌市規(guī)劃局洪規(guī)字2010541號文的規(guī)劃設(shè)計條件根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及周邊同類型項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并遵循最有效利用原則，確定宗地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下宗地技術(shù)指標(biāo)估算項目規(guī)劃指標(biāo)備注總用地面積143,334215畝容積率28建設(shè)周期3年總建筑面積401,335不含地下室其中住宅面積260,868辦公面積75,467商業(yè)面積45,000旅館業(yè)面積20,000機(jī)動車停車位（輛）36002、實施進(jìn)度本項目施工期為2年，銷售期為2年，實行交叉滾動開發(fā)，銷售期預(yù)計第二年開始預(yù)售。3、行業(yè)基準(zhǔn)收益率取10（IC10）。4、銷售稅金（費）按綜合稅率11征收。二、銷售收入預(yù)測項目銷售收入表序號項目建筑面積（）銷售單價（元/）總價（萬元）一銷售收入231,2441住宅260,8684,500117,3902辦公75,4676,50049,0543商業(yè)45,0008,00036,0004旅館業(yè)20,0005車庫3,600個8萬元/個28,800二經(jīng)營稅金及附加按銷售收入的11計收25,437三銷售凈收入銷售收入稅費205,8071、根據(jù)項目的進(jìn)展情況，結(jié)合南昌市的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，我們設(shè)定銷售期為2年，假設(shè)2年后全部銷售完畢。2、銷售價格根據(jù)南昌市房地產(chǎn)市場近幾年平穩(wěn)增長的趨勢力,采用確定銷售價格時同樣采用逐年上漲的情況確定平均銷售價格。項目銷售計劃表序號2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年合計一住宅銷售收入（萬元）23,47835,21735,21723,478117,390銷售面積（）52,1736078,2604078,2604052,17360260,868預(yù)銷售比率0020303020100平均銷售單價萬元/045045045045045二辦公銷售收入（萬元）9,81114,71614,7169,81149,054銷售面積（）15,0934022,6401022,6401015,0934075,467預(yù)銷售比率0020303020100平均銷售單價萬元/065065065065065三商業(yè)銷售收入（萬元）7,20010,80018,00036,000銷售面積（）9,00013,50022,50045,000預(yù)銷售比率000203050100平均銷售單價萬元/0808080808四地上車庫（萬元）7,2007,2007,2007,20028,800銷售個數(shù)（按24平方米計算每個車位面積）9009009009003,600預(yù)銷售比率00252525250平均銷售單價萬元/個8888五銷售收入（萬元）40,48964,33367,93358,489231,244第二節(jié)財務(wù)評價一、項目利潤根據(jù)項目總投資測算表、投資計劃及資金籌措表及分階段銷售收入預(yù)測表計算1、項目總投資項目投資分類包括土地成本、前期工程費用、建安工程費、其他費用、不可預(yù)見費（預(yù)備費）等。項目總投資143,134萬元2、利潤總額總銷售收入銷售稅金（費）總投資231,24425,437143,13462,673萬元3、稅前利潤率（利潤總額項目總投資）100（62,673143,134）1004384、稅后利潤利潤總額所得稅62,67312547,005萬元5、總投資凈利潤率（凈利潤項目總投資）100（47,005143,134）10032846、盈虧平衡點總投資143,134P695銷售凈收入205,807二、項目損益分析項目損益表單位萬元序號項目名稱2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年合計1收入0040,48964,33367,93358,489231,24411銷售收入40,48964,33367,93358,489231,2442現(xiàn)金支出82,16820,32220,32220,32200143,13421投資額82,16820,32220,32220,322143,1343稅費004,4547,0777,4736,43425,4374利潤總額82,16820,32215,71336,93560,46152,05562,6735稅前彌補(bǔ)虧損15,71336,93549,8420102,4906所得稅2,65513,01415,6687稅后利潤7,96439,04147,0058稅后成本利潤率3284三、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析項目財務(wù)現(xiàn)金流量表單位萬元序號項目合計2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年1現(xiàn)金流入40,48964,33367,93358,48911銷售收入231,24440,48