農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究（碩士論文摘要）農(nóng)村宅基地問題是物權(quán)法立法過程中爭論最大的焦點(diǎn)之一。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，農(nóng)村宅基地是國家給予農(nóng)民的福利，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民“居者有其屋”的功能。如果允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民將宅基地出賣之后，不允許再次申請宅基地，又無力在城鎮(zhèn)購買商品房，那么，農(nóng)民將居無定所，影響社會穩(wěn)定。而且，由于農(nóng)村宅基地的取得具有明顯的成員性特征，具有取得無償、使用無期限的特點(diǎn)，因此禁止或限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)向符合身份性條件之外的人轉(zhuǎn)讓?；谏鲜隼碚摚覈鴮r(nóng)村宅基地的立足點(diǎn)一直處于保護(hù)宅基地的靜態(tài)歸屬方面，處于行政管理之下，其作為財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利卻被忽視和限制。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的深化，國有土地使用權(quán)已經(jīng)得到開放，土地的價(jià)值日益得到體現(xiàn)。與之相比，農(nóng)村宅基地使用權(quán)在整個(gè)土地體系中依然被忽視甚至封閉，不僅有違宅基地使用權(quán)的物權(quán)本質(zhì)，而且不符合市場和效益的價(jià)值目標(biāo)，這是不符合發(fā)展趨勢的。本文從理論和實(shí)際出發(fā)，對一些錯(cuò)誤的認(rèn)識做出澄清，圍繞農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念和法律性質(zhì)、對反對和支持兩方面意見的分析、現(xiàn)狀的必要性和法學(xué)理論的可能性、流轉(zhuǎn)的障礙克服及流轉(zhuǎn)模式設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面，逐一進(jìn)行論證，并得出結(jié)論農(nóng)村宅基地使用權(quán)本質(zhì)上是用益物權(quán)，允許自由流轉(zhuǎn)，賦予其收益和處分權(quán)能，是還其本質(zhì)屬性應(yīng)有之義。并且農(nóng)村已經(jīng)形成宅基地交易地下市場，禁止不如疏導(dǎo)，要加快研究和立法步伐，為農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供法律體系和規(guī)范措施，才是解決問題之道。論文最后談到，農(nóng)村宅基地問題不能一蹴而就，并且要建立農(nóng)村社會保障體系來保障農(nóng)民的基本生存，才能解決宅基地流轉(zhuǎn)的后顧之憂。文章除引言和結(jié)語外共分三章第一章就農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念進(jìn)行整理，將本文的概念定義為農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)住宅的權(quán)利；對宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)幾種代表性觀點(diǎn)予以介紹和評析，將其法律性質(zhì)定義為特殊的不動產(chǎn)用益物權(quán)。第二章分析了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，以及法律的嚴(yán)格限制與現(xiàn)實(shí)需要之間的矛盾；從反對和支持理由兩方面進(jìn)行可行性分析，得出本文觀點(diǎn)支持流轉(zhuǎn)；為農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供理論基礎(chǔ)支持，流轉(zhuǎn)是物權(quán)發(fā)展的趨勢，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法律制度發(fā)展大勢所趨。第三章對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)面臨的困難提出了解決辦法。首先，城市房改經(jīng)驗(yàn)表明宅基地的流轉(zhuǎn)改革并不會導(dǎo)致社會紊亂；接著，為宅基地的流轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)了兩個(gè)階段模式，初期模式為引入法定租賃權(quán)，最終模式是實(shí)現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)；最后，從國家和集體兩個(gè)方面來建立農(nóng)村社會保障機(jī)制，保障農(nóng)民基本生活。關(guān)鍵詞農(nóng)村宅基地使用權(quán)用益物權(quán)自由流轉(zhuǎn)STUDYONTRANSFERENCEOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSE（ABSTRACT）THECOUNTRYSIDEHOMESTEADQUESTIONISINTHEREALITYOFLAWSLEGISLATIONPROCESSONEOFBIGGESTARGUMENTFOCALPOINTSTHETRADITIONALIDEASBELIEVEDTHAT，THECOUNTRYSIDEHOMESTEADGIVESFARMERSONEKINDOFWELFARE,WHICHHASGUARANTEEDTHEFARMERSOCCUPIESHASITS“INSTITUTE”THESURVIVALFUNCTIONIFALLOWEDFREELYTOTRANSFERCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSE，F(xiàn)ARMERSWILLNOTBEALLOWEDTOAPPLYFORNEWHOMESTEADAFTERSALEOFTHEIRHOMESTEADSANDHAVENOABILITYTOBUYAPARTMENTINTOWN，WHICHWILLLEADTOHOMELESSOFTHEFARMERSANDAFFECTSTHESOCIALSTABILITYALSO，BECAUSETHEACQUIREMENTSOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSEHASTHECERTAINSTATUS，F(xiàn)REE，DOESNOTHAVETHEDEADLINE，THEREFORE，ADVOCATEDTHEPROHIBITIONORLIMITSTHECOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSETOTRANSFERTOOTHERSWHOHAVENOCERTAINSTATUSBASEDONABOVETHEORY，PROTECTIONOFCOUNTRYHOMESTEADHASBEENINASTATICATTRIBUTION，CONTROLLEDBYADMINISTRATIONHOWEVER,ITSPROPERTYRIGHTSHAVEBEENIGNOREDANDRESTRICTEDWITHTHEDEEPENINGOFINSTITUTIONBUILDINGOFCHINASMARKETECONOMY,STATEOWNEDLANDRIGHTOFUSEHASBEENOPEN,INCREASINGTHEVALUEOFTHELANDTOBEREFLECTEDINCONTRAST,COUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSEINTHEWHOLESYSTEMISSTILLBEINGIGNOREDOREVENCLOSEDITISNOTONLYAGAINSTTHEPROPERTYNATUREOFHOMESTEADRIGHTOFUSE,BUTALSOISNOTINLINEWITHMARKETVALUEANDEFFICIENCYGOALSITISNOTINLINEWITHTRENDSTHISARTICLEFROMTHEORYANDPRACTICEEMBARKS,FORTHEPURPOSEOFCLARIFYINGSOMEWRONGUNDERSTANDING,CENTERSONTHECONCEPTANDLEGALNATUREOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSE,ANALYZINGTWOVIEWSOFOPPOSITIONANDSUPPORT,THENECESSITYOFSTATUSANDTHEPOSSIBILITYOFLEGALTHEORY,OVERCOMINGOBSTACLESTOCIRCULATIONANDTHEPATTERNDESIGNTOCIRCULATION,ANDSOONTHENIDEMONSTRATEONEBYONE,ANDCONCLUDEDTHAT,COUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSEISESSENTIALLYUSUFRUCTUARYPROPERTYRIGHT,ALLOWINGFREELYCIRCULATIONANDGIVENITSINCOMEANDDISPOSITIONAREALSOSHOULDBETHEESSENTIALATTRIBUTEOFITSMEANINGANDNOWANUNDERGROUNDMARKETFORHOMESTEADEXCHANGEHASBEENFORMEDTHATISTHEWAYTOSOLVETHEPROBLEMTHATWESHOULDEASETHEPROHIBITION,ACCELERATETHEPACEOFRESEARCHANDLEGISLATIONFORTHEPROVISIONOFLEGALSYSTEMANDREGULATORYMEASURESFORTHECIRCULATIONOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSEFINALLY,ONTHISPAPER,THEISSUEOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADCANNOTBEACHIEVEDOVERNIGHTTOSOLVETHEWORRIESFORCIRCULATIONOFHOMESTEAD,ITSHOULDESTABLISHARURALSOCIALSECURITYSYSTEMTOPROTECTTHEBASICSURVIVALOFFARMERSBESIDESTHEINTRODUCTIONANDTHECONCLUSION,THISARTICLEALTOGETHERDIVIDESTHREECHAPTERSCHAPTERONECLEARSONTHECONCEPTOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSE,DEFININGITASMEMBERSOFRURALCOLLECTIVEORGANIZATIONSINACCORDANCEWITHTHELAWENJOYTHERIGHTSOFRESIDENTIALBUILDINGONTHELANDOWNEDBYRURALCOLLECTIVEORGANIZATIONSITALSOINTRODUCEANDANALYZESEVERALREPRESENTATIONVIEWSONTHELEGALNATUREOFHOMESTEADRIGHTOFUSE,DEFININGITASUSUFRUCTUARYOFSPECIALREALESTATEPROPERTYCHAPTERTWOANALYZESTHESTATUSOFCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSE,THECONTRADICTIONSBETWEENRESTRICTIONSONLAWANDTHEREALITYTHENWECONDUCTAFEASIBILITYANALYSISOFREASONSFOROPPOSITIONANDSUPPORTFROMBOTHSIDESTOSUPPORTTHECIRCULATIONOFTHISPAPERSPOINTOFVIEWITISUSEDTOPROVIDEATHEORETICALBASISTOSUPPORTTHECIRCULATION,WHICHISAPROPERTYDEVELOPMENTTRENDSANDISALSOMARKETECONOMYANDLEGALSYSTEMDEVELOPMENTTRENDSOFTHETIMESCHAPTERTHREEPUTSFORWARDSOLUTIONSONTHEOBSTACLESOFCIRCULATIONFIRST,THEEXPERIENCEOFURBANHOUSINGREFORMINDICATEDTHATREFORMOFHOMESTEADCIRCULATIONWILLNOTLEADTOSOCIALDISORDERSECOND,WEDESIGNATWOSTAGEMODELFORHOMESTEADCIRCULATIONTHEINITIALMODELISINTRODUCTIONOFASTATUTORYRIGHTTOLEASE,ANDTHEFINALMODELISFREECIRCULATIONFINALLY,CREATEARURALSOCIALSECURITYMECHANISMFROMBOTHNATIONANDCOLLECTIVE,TOPROTECTTHEBASICLIVELIHOODOFFARMERSKEYWORDSCOUNTRYSIDEHOMESTEADRIGHTOFUSEPROFITREALRIGHTFREETRANSFERENCE目錄導(dǎo)言1第一章農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究2第一節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念2第二節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)3一、觀點(diǎn)綜述3二、觀點(diǎn)評析5三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)應(yīng)有定位5第二章農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析7第一節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀7第二節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性分析10一、反對宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的理由10二、贊成農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的理由11三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)分析13第三節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論基礎(chǔ)15一、從物權(quán)發(fā)展趨勢看流轉(zhuǎn)的必要性16二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)物權(quán)性是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求17三、逐步減少對公有財(cái)產(chǎn)利用上的限制是改革開放的趨勢17第三章農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)障礙解決辦法19第一節(jié)中國城市房改經(jīng)驗(yàn)表明改革并不會導(dǎo)致社會不穩(wěn)定20第二節(jié)農(nóng)村宅基使用權(quán)流轉(zhuǎn)方案評析21一、流轉(zhuǎn)方案評析21二、對引用法定租賃解決房屋流轉(zhuǎn)問題的評析22第三節(jié)建立健全農(nóng)村社會保障機(jī)制23一、城鄉(xiāng)社會保障的一體化是農(nóng)民享受國民待遇的必然要求24二、農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之后的國家保障25三、集體經(jīng)濟(jì)的社會保障25結(jié)語30參考文獻(xiàn)31在讀期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果34后記35農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究導(dǎo)言中華人民共和國物權(quán)法已經(jīng)于2007年10月開始實(shí)施。自從物權(quán)法開始起草以來，有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)“禁”與“放”的爭論就成為焦點(diǎn)，從未停止。1立法者在“禁”與“放”的選擇上態(tài)度前后不一，左右為難，最終采取避而不談。2社會現(xiàn)狀是，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的加劇，一方面農(nóng)民的市場經(jīng)濟(jì)意識增強(qiáng)，將不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為貨幣獲得原始資本的需求加大，另一方面，由于城市高速發(fā)展，土地資源稀缺，農(nóng)民進(jìn)城對城市住宅的需求與農(nóng)村大量空閑的宅基地形成鮮明對比，這無疑是對土地資源的巨大浪費(fèi)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民諸多權(quán)利中的一個(gè)基本權(quán)利，承擔(dān)保障農(nóng)民“居者有其屋”的功能。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，農(nóng)村宅基地是農(nóng)民安身立命的根本，關(guān)系到農(nóng)民的居住和生存問題，如果一旦進(jìn)入流通領(lǐng)域，將造成農(nóng)民流離失所，社會動蕩。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不可用于流轉(zhuǎn)。但是隨著時(shí)代的發(fā)展，這種社會保障作用己經(jīng)非常弱化，農(nóng)民更需要的是自由，不僅是人身的自由，而且還有對其財(cái)產(chǎn)收益和處分的自由。一味地用行政方式將農(nóng)民“封步”在為保護(hù)他們而保留土地上，使他們喪失了平等參與市場競爭的機(jī)會和條件，是不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的。這種傳統(tǒng)觀點(diǎn)基于對權(quán)利實(shí)行靜態(tài)保護(hù)的立足點(diǎn)出發(fā)，物權(quán)利用的理念在發(fā)展，傳統(tǒng)的對物的靜態(tài)保護(hù)已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代變化。從歸屬到利用，是物權(quán)法發(fā)展的根本趨勢。目前，國有土地使用權(quán)已經(jīng)極大開放、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)一步得到法律確認(rèn)、多個(gè)省陸續(xù)出臺了農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法的，1關(guān)于宅基地開禁與否的論戰(zhàn)，見孟勤國物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯，載法學(xué)理論2005年第4期；韓世遠(yuǎn)宅基地的立法問題兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”，載政治與法律2005第5期。2物權(quán)法草案一、二稿第一百六十三條、一百六十四條的規(guī)定是“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。建造在該宅基地上的住房抵押的，宅基地使用權(quán)一并抵押?！睆牡谌彘_始一直到第六稿，規(guī)定的均為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！钡降谄吒鍟r(shí)，又將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”刪掉。從立法草案條文的反復(fù)修改中可以看出立法者在此問題上的猶豫不決。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的立法仍停留在行政法領(lǐng)域，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)立法幾乎還是空白。農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利仍受到極大限制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的宅基地使用權(quán)制度至今也未有絲毫改變，農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度似乎成了被遺忘的角落。從農(nóng)村現(xiàn)在有大量宅基地和住宅閑置和交易火熱的狀況看，宅基地使用權(quán)的地下交易普遍存在已是不爭的事實(shí)，限制農(nóng)村住宅和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，單純靠堵截來阻止其蔓延實(shí)非明智之舉，因勢利導(dǎo)，將之公開化、規(guī)范化和合理化，才是解決宅基地地下交易的治本之策。第一章農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究第一節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在我國目前的法律法規(guī)以及法學(xué)理論中并無明確定義，但是對概念的定義會影響立法及適用問題。準(zhǔn)確的概念分析將有助于將此概念與其他相區(qū)別，為下文對農(nóng)村宅基地使用權(quán)分析界定好基礎(chǔ)。“宅基地使用權(quán)”這個(gè)說法在我國的土地管理法和民法通則均沒有使用，首次使用“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”這個(gè)概念是最高人民法院1984年關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干意見。此意見第七章專門規(guī)定了“宅基地問題”，其中規(guī)定“到人民法院處理公民之間涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國有或集體所有，一律不能出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國家、集體和個(gè)人的權(quán)益?！睆闹锌梢钥闯?，該意見中的宅基地使用權(quán)包括國有土地宅基地使用權(quán)和集體土地宅基地使用權(quán)兩種。部分學(xué)者對宅基地使用權(quán)的定義，便是以此意見為基礎(chǔ)的。王利明教授的物權(quán)草案建議稿（以下簡稱“王稿”3）定義的農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)住宅的權(quán)利。梁稿沒有明確農(nóng)民宅基地使用權(quán)利，而使用“基地使用權(quán)”，王衛(wèi)國教授認(rèn)為宅基地使用權(quán)是指經(jīng)過依法審批由農(nóng)村集體組織分配給3王利明主編中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由（物權(quán)編），法律出版社2005年6月版。其成員，用于建住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。4張俊浩先生認(rèn)為宅基地使用權(quán)是指城鄉(xiāng)居民依法對批劃給自己建造住宅的土地享有的使用、收益的權(quán)利。5可以看出，學(xué)者對宅基地使用權(quán)的概念有兩點(diǎn)分歧一是對主體有不同看法。一種認(rèn)為主體應(yīng)該指農(nóng)村集體組織成員，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)包括城鎮(zhèn)部分居民，目前在仍有部分城鎮(zhèn)郊區(qū)居民居住在集體所有土地上所建房屋內(nèi)。二是對客體的不同觀點(diǎn)。一種認(rèn)為僅指農(nóng)村集體土地，另一種認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括國有土地和集體土地。本文認(rèn)為，隨著我國城市住房改革的完成以及國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)體系的建立，國有土地使用權(quán)已經(jīng)完全與國有土地所有權(quán)分離，成為獨(dú)立的用益物權(quán)，建造在國有土地上的房屋可以自由流轉(zhuǎn)，因此宅基地這一概念對于國有土地上的房屋沒有太大意義。因此，對于這些情況不在本文討論范圍。所以從宅基地使用權(quán)的客體和主體來看，本文認(rèn)為王稿對宅基地的定性相對更為準(zhǔn)確，將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村宅基地使用權(quán)。本文贊同物權(quán)法中對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)概念的界定。第二節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)一、觀點(diǎn)綜述關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)的界定，不同學(xué)者有不同看法，其中較具代表性的有以下幾類第一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)體系中加以規(guī)定。但是此物權(quán)又不同于傳統(tǒng)物權(quán)法上的地上權(quán)。王利明教授提出六種用益物權(quán)，即土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和空間利用權(quán)。6由他主持完成的中國物權(quán)法草案（建議稿）以及全國人大法工委員起草的物權(quán)法（草案），均將農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一種獨(dú)立的用益物權(quán)列出，將宅基地權(quán)利限定為“農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有的土地占有、使用的權(quán)利”。7采用這一觀點(diǎn)的學(xué)者還有尹飛、馬俊駒等。4王衛(wèi)國、王廣華著中國土地權(quán)利的法制建設(shè)，中國政法大學(xué)出版社2002年6月版，第360頁。5張俊浩著民法學(xué)原理，中國政法大學(xué)出版社1991年版，第422423頁。6王利明著物權(quán)法研究，中國人民大學(xué)出版社2002年5月版，第417頁。7王利明著物權(quán)法研究，中國人民大學(xué)出版社2002年5月版，第472頁。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種帶有社員權(quán)性質(zhì)的集體土地使用權(quán)。采此觀點(diǎn)的如王衛(wèi)國，他認(rèn)為宅基地權(quán)利是“經(jīng)審批依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)”，“要落實(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的性質(zhì)，是基于社員權(quán)的共有，要明確共有權(quán)的行使規(guī)則”。8第三種觀點(diǎn)將我國整個(gè)土地使用權(quán)體系界定為地上權(quán)，或者稱為基地使用權(quán)，借鑒大陸法系的地上權(quán)理論來構(gòu)建我國的土地使用權(quán)體系。采此觀點(diǎn)的如楊立新教授，他認(rèn)為建筑及培植林木而使用國家、集體土地的權(quán)利，符合地上權(quán)地法律特征，是地上權(quán)，他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重新構(gòu)建地上權(quán)，以現(xiàn)行的國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、國家或集體山嶺、荒地、草原、灘涂造林權(quán)為基礎(chǔ)，創(chuàng)設(shè)統(tǒng)一的地上權(quán)9；梁慧星教授也認(rèn)為，應(yīng)該將我國現(xiàn)行的各種土地使用權(quán)整理，形成完善的用益物權(quán)體系，同時(shí)由于考慮到土地使用權(quán)并非法律概念，可改稱為“基地使用權(quán)”，因?yàn)椤皣型恋厥褂脵?quán)和地上權(quán)的內(nèi)涵，都包含把他人土地作為建筑物的或附著物的基地來使用的權(quán)利，基地使用權(quán)的名稱，足以表述其內(nèi)涵，且能與其它物權(quán)性質(zhì)或債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)相區(qū)別”，而且“基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)包括國有土地使用權(quán)和集體所有土地使用權(quán)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)”。10按照梁慧星教授的意思，基地使用權(quán)和地上權(quán)的含義是一樣的，所以本文將其歸類為這一觀點(diǎn)。第四種觀點(diǎn)主張引入英美法中“地產(chǎn)權(quán)”的概念，以土地使用權(quán)作為所有權(quán)與其他用益物權(quán)之間的媒介。如高富平教授認(rèn)為我國的土地使用權(quán)是建立在土地公有的基礎(chǔ)之上的，與大陸法上的用益物權(quán)不同，不可套用用益物權(quán)理論。他認(rèn)為，傳統(tǒng)大陸法系的用益物權(quán)理論是建立在個(gè)人所有權(quán)基礎(chǔ)之上。以個(gè)人所有為基礎(chǔ)，為其自身利益或他人利益而給予他人使用己物的權(quán)利，因而成為物權(quán)。除去個(gè)人所有的基礎(chǔ)，不能成為用益物權(quán)。我國的土地使用權(quán)更類似于羅馬的公地分散利用，本身并非所有權(quán)派生之結(jié)果。而應(yīng)該借鑒英美法的地產(chǎn)權(quán)制度來改造我國的土地使用權(quán)，而不是利用地上權(quán)，因?yàn)榈厣蠙?quán)主要是解決私人之間租賃問題。118王衛(wèi)國、王廣華主編中國土地權(quán)利指南，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第189頁。9楊立新著疑難民事糾紛司法對策，吉林人民出版社1998年版，第11411142頁。10梁慧星著中國物權(quán)法研究（下），法律出版社2002年3月版，第647頁。11高富平著土地使用權(quán)和用益物權(quán)我國不動產(chǎn)物權(quán)體系研究，法律出版社2001年版，第59頁。二、觀點(diǎn)評析農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)的界定對其是否能流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)有著直接影響，因此還有必要作進(jìn)一步的研究。下面本文就上述有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)性質(zhì)的四種代表性觀點(diǎn)，結(jié)合用益物權(quán)的特征逐一進(jìn)行評析。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種，并將其與建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等并列，本文認(rèn)為是基本把握了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的屬性。從“王稿”的條文看，其對于因鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃，土地所有權(quán)人可以對宅基地使用權(quán)進(jìn)行收回、調(diào)整，但是對補(bǔ)償問題沒有進(jìn)行闡述，這是一處遺憾。第二種觀點(diǎn)對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體身份性有所考慮，仍然受傳統(tǒng)思想的束縛，沒有將農(nóng)村發(fā)展情況考慮進(jìn)去。在目前，尤其是比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，宅基地建房已不僅用于居住目的，已有農(nóng)民將房屋用于出租，宅基地和建筑物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值正在社會發(fā)展中越來越得到體現(xiàn)。如果立法不注意到社會的變化，那么必然會與實(shí)際情況大相徑庭而難以獲得社會的認(rèn)同和遵守。如此，如果法律要得到落實(shí)，只能依靠國家強(qiáng)制力的保證。第三種觀點(diǎn)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)列為同等地位，頗具進(jìn)步意義。兩者均為所有權(quán)所派生出的他物權(quán)，不能因原所有權(quán)的不同而在法律權(quán)利上不平等對待。但是，認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是地上權(quán)則值得商榷，兩者存在很多差別，在法律性質(zhì)，權(quán)利的取得規(guī)則，權(quán)利內(nèi)容，適用范圍上方面不盡相同。第四種觀點(diǎn)比較新穎，超越了傳統(tǒng)的用益物權(quán)，其認(rèn)為我國土地使用權(quán)是一種自物權(quán)而非他物權(quán)。但是此種觀點(diǎn)用日耳曼的物權(quán)觀來解釋遵循羅馬法的物權(quán)觀，說服力不強(qiáng)。在傳統(tǒng)物權(quán)中，自物權(quán)是與他物權(quán)相對的一個(gè)概念，專指所有權(quán)。如果認(rèn)為宅基地是自物權(quán)，則存在制度上的障礙，不僅是物權(quán)法理論上，還有政治制度上的障礙。12土地國家所有和集體所有是我國的基本國策，寫進(jìn)憲法，拋開所有權(quán)問題孤立的研究使用權(quán)是沒有現(xiàn)實(shí)意義的。12陳華彬著外國物權(quán)法，中國法制出版社2003年版，第116118頁。三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律性質(zhì)應(yīng)有定位基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有的權(quán)利上的限制性、使用的無償性和長期性、主體的特定性等特點(diǎn)，它既不同于建設(shè)用地使用權(quán)，也不同于土地使用權(quán)，更非地上權(quán)，本文認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)在法律性質(zhì)上應(yīng)定位為不動產(chǎn)用益物權(quán)的一種。第一，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)。從有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定來看，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度更多規(guī)定于管理制度中，仿佛屬于公法范疇。但是，從權(quán)利人對宅基地仍享有占有、使用、收益和有限的處分權(quán)上看，雖然對宅基地問題國家行政干預(yù)頗多，宅基地使用權(quán)人仍然享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和自由，且該權(quán)利的獲得和行使也是由法律和政策所承認(rèn)和保障的。由此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)符合民事權(quán)利的要素，屬于私法范疇，其作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是不可否認(rèn)的。雖然農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)目前還沒有城市土地使用權(quán)那樣充分自由，還存在許多行政權(quán)力方面的制約。但是這種制約并不能妨礙其成為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)，妨礙的只是其權(quán)利實(shí)現(xiàn)的程度。第二，農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于物權(quán)。物權(quán)為直接支配特定物并享受其利益的權(quán)利。作為法律概念，物權(quán)表現(xiàn)為權(quán)利人直接支配物并享有其權(quán)益。農(nóng)村宅基地權(quán)使用權(quán)利是法律所賦予的權(quán)利，其權(quán)利人可以對依法取得的宅基地享有占有、使用、收益，一定范圍內(nèi)處分的權(quán)利。其表現(xiàn)出來的法律特征與物權(quán)是符合的，所以農(nóng)村宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)而非債權(quán)。第三，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種。農(nóng)村宅基地使用權(quán)以宅基地的使用價(jià)值為內(nèi)容，權(quán)利人獨(dú)立的占有、使用、收益，完全具備用益物權(quán)的性質(zhì)，屬于用益物權(quán)無疑。但是又不同于一般的用益物權(quán)。作為我國特有的一種用益物權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)與其他一般物權(quán)存在不同。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處分權(quán)能受到嚴(yán)格限制，因其承擔(dān)了“居者有其屋”的功能，不能和一般用益物權(quán)一樣可以自由處分，其作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)受到減弱。雖然農(nóng)村宅基地使用權(quán)與其他用益物權(quán)存在差別，但是從法律性質(zhì)上看，宅基地使用權(quán)無疑屬于用益物權(quán)。第二章農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性分析第一節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀從現(xiàn)有制度來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制。自中華人民共和國物權(quán)法起草以來，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題一直有較大爭議。2007年10月1日實(shí)施的物權(quán)法雖然刪除了草案中禁止宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，但也并未明確可以流轉(zhuǎn)，僅規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使、和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。下面具體來看“法律和國家有關(guān)規(guī)定”是如何規(guī)定的。土地管理法第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！笨梢?，土地管理法并未明確禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和買賣。2004年10月國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定中明確指出“要求政府加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地?！?004年11月國土資源部在關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見再次強(qiáng)調(diào)和重申了嚴(yán)格限制管理宅基地的政策，并明確指出禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地。第（五）項(xiàng)規(guī)定“嚴(yán)格宅基地申請條件。堅(jiān)決貫徹一戶一宅的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準(zhǔn)宅基地。”第（十三）項(xiàng)中規(guī)定“嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各地要進(jìn)一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！贝送猓瑢r(nóng)民房屋的轉(zhuǎn)讓問題，我國法律雖未禁止，但是農(nóng)村住宅的流轉(zhuǎn)卻被嚴(yán)格限制。國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知國辦發(fā)2號規(guī)定“農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！庇纱丝梢姡粌H宅基地使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)為國家有關(guān)規(guī)定所禁止，就是農(nóng)民擁有所有權(quán)的房屋移轉(zhuǎn)也遭遇障礙。從上面幾部連續(xù)出臺的規(guī)范性文件來看，國家政策對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是嚴(yán)格限制的。從二十世紀(jì)九十年代開始，城市房地產(chǎn)迅速升溫，國家為防止此風(fēng)蔓延到農(nóng)村，下發(fā)多部文件阻止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易。國家相關(guān)部門的意圖十分明顯，維護(hù)農(nóng)村土地的穩(wěn)定，但本文認(rèn)為并非明智之舉。第一，無論是國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見還是國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知等文件采用的方式并非疏通和解決問題的方法，而是掩飾和堵截，社會的發(fā)展不是靠堵能解決的，正如當(dāng)初的改革開放，只有順應(yīng)發(fā)展的潮流才是正確選擇。對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，法律上嚴(yán)格限制，行政上多次干預(yù)，經(jīng)濟(jì)上制裁，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會上交易現(xiàn)狀卻是如火如荼。全國性的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐已經(jīng)突破法律法規(guī)的限制，無論經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還是欠發(fā)達(dá)地區(qū)，都已經(jīng)相當(dāng)普遍的展開。尤其是在城郊結(jié)合部，成了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。從各地交易情況來看，無論南方北方，交易都非?；钴S。據(jù)2004年北京農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度研究課題組對北京市朝陽、昌平和懷柔三個(gè)區(qū)各選擇的3個(gè)村調(diào)查看，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已占宅基地使用權(quán)總數(shù)的10左右，有的甚至高達(dá)40以上。13中國土地學(xué)會的調(diào)查顯示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江義烏地區(qū)，自19972000年，發(fā)生了3223件農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其中15賣給城鎮(zhèn)居民，30賣給外村村民。而且，這些轉(zhuǎn)讓85以上未辦任何手續(xù)。14目前的流轉(zhuǎn)主要通過非正常的宅基地使用權(quán)地下市場來實(shí)現(xiàn)的。主要表現(xiàn)形式有“買賣住宅連同宅基地使用權(quán)一同買賣、出租；單獨(dú)買賣、出租宅基地使用權(quán)；以13魏西云新形勢下農(nóng)村宅基地管理亟需加強(qiáng)，中國土地勘測規(guī)劃院地政研究中心北京農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度研究報(bào)告。14肖華農(nóng)宅入市為誰松閘，載南方周末2007年3月29日。地易房而轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)；以宅基地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建聯(lián)營，實(shí)際上是以宅基地使用參股，按一定比例分成；以住宅抵押債務(wù)、貸款連同宅基地使用權(quán)一同抵押；因贈與而轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)”等。15這些流轉(zhuǎn)于法無據(jù)，隱蔽的交易充滿了風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。基層國土部門工作人員說，許多麻煩“讓人頭疼”，有時(shí)賣方在城里生活困難，鬧回村里再要批地；有時(shí)勢力強(qiáng)大的村強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方地財(cái)兩空。這些麻煩讓人望而卻步，許多農(nóng)民轉(zhuǎn)而選擇出租，尤其是那些位于市中心的城中村村民。16但即使這樣交易仍然活躍，反映了農(nóng)民和農(nóng)村利用土地進(jìn)入市場發(fā)展經(jīng)濟(jì)的合理訴求。因此，為順應(yīng)社會的發(fā)展，國家應(yīng)當(dāng)對此采取疏導(dǎo)而非堵截的辦法，正如有學(xué)者所言“宅基地使用權(quán)的地下交易普遍存在已是不爭的事實(shí)，因勢利導(dǎo)，將之公開化、規(guī)范化和合理化，是解決宅基地地下交易的治本之策?！?7此外，從另一個(gè)方面看，規(guī)章政策對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的嚴(yán)格限制，事實(shí)上造成了宅基地的嚴(yán)重浪費(fèi)，如多余宅基地過剩、遷出宅基地閑置、建新房不拆老房等。據(jù)資料顯示，全國大約有1200萬處宅基地處于長期不用的閑置狀態(tài)。18村莊建設(shè)用地中，空閑宅基地占1015。19另外，從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，從1990年開始，我國每年約有1的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)為城市人口。還有14億人口在城市和農(nóng)村之間來回遷徙，等待進(jìn)入城市的機(jī)會。20隨著我國城市化進(jìn)程的加速和戶籍改革的深化，在未來較長的時(shí)間內(nèi)，農(nóng)村人口城市化和大規(guī)模的人口遷徙是社會發(fā)展的必然趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2001年我國城市化率為3622，預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉，將達(dá)到65。21這樣，一方面是大量農(nóng)村宅基地和房屋長期閑置不用；另一方面又是城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口不斷擴(kuò)張，城鎮(zhèn)居民對住房的需求與日俱增。這兩者在事實(shí)上形成巨大矛盾。從我國城市化進(jìn)程的分析報(bào)告中可以看出，今后20年每年有1200萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，按照目前我國農(nóng)村村民人均153平方米算，每年約有18億平米農(nóng)村宅基地閑置不用。22這對土地資源緊張的我國來說15張待水農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)法律制度探析，載江西社會科學(xué)2004年3月，第136頁。16肖華農(nóng)宅入市為誰松閘，載南方周末2007年3月29日。17肖興江關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的思考，載揚(yáng)州教育學(xué)院學(xué)報(bào)2003年5月。18徐宗威物權(quán)法中關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)有條件轉(zhuǎn)讓的問題，載城鄉(xiāng)建設(shè)2006年5月42日。19李瑩我國耕地資源的增減大勢，載中國國土資源報(bào)1999年5月31日。20孫立平誰有可能城市化，載經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)2005年3月28日。21國家統(tǒng)計(jì)局編2001年中國發(fā)展中國的“九五”，北京中國統(tǒng)計(jì)出版社2002年版，第325頁。22周楚軍規(guī)整天地，載中國國土資源報(bào)1999年1月13日。無疑是巨大的浪費(fèi)。國家目前“一戶一宅”的政策和堅(jiān)決不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，是為了節(jié)約用地，但面對如此巨大的浪費(fèi)卻置之不理。如何節(jié)約社會需要資源，需要多方面考慮，如何使大量閑置的農(nóng)村宅基地得到流轉(zhuǎn)和充分利用，是值得重視和急需研究解決的重大問題。第二節(jié)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性分析關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論一直爭論激烈，有贊成的觀點(diǎn)，也有反對的聲音。本節(jié)將正反兩方面觀點(diǎn)羅列出來，分別進(jìn)行分析，得出本文支持農(nóng)村宅基使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)。一、反對宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的理由以孟勤國教授為代表的一批學(xué)者堅(jiān)決反對農(nóng)村宅基地的買賣，23歸納起來其理由主要有如下幾點(diǎn)第一，宅基地承擔(dān)保障居者有其屋，維護(hù)社會穩(wěn)定的作用。我國目前的宅基地政策表明，宅基地和住房是對農(nóng)村安身立命的最后保障。國家規(guī)定宅基地農(nóng)村村民可以無償使用，不得轉(zhuǎn)讓，主要具有兩方面基本含義一是為了農(nóng)民“居者有其屋”，一戶一宅，平均分配，富者不多，窮者不少；二是宅基地必須真正起到使農(nóng)民安居樂業(yè)的作用。宅基地使用權(quán)不允許被轉(zhuǎn)讓、抵押或強(qiáng)制執(zhí)行，確保農(nóng)民不會因?yàn)樨毨Ф麟x失所，流入城市成為無業(yè)游民。雖然在市場經(jīng)濟(jì)下，社會和人民的生產(chǎn)、生活方式發(fā)生巨大變化，但是對大部分農(nóng)民來說，宅基地和住房仍然是其依賴的保障。如果允許轉(zhuǎn)讓之后，農(nóng)民進(jìn)城，一旦收入無法保障在城市立足，將會淪為無業(yè)無房的城市貧民，社會穩(wěn)定將出現(xiàn)問題。因此，在農(nóng)村社會保障制度尚未完全建立的情況下，禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對農(nóng)民和農(nóng)村穩(wěn)定有利。第二，有利于維護(hù)農(nóng)村土地安全和土地整體規(guī)劃。如果允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有能力購買宅基地的城鎮(zhèn)居民除了滿足居住需要外，很有可能利用宅基地使用權(quán)搞商品房開發(fā)，占用農(nóng)村土地資源，影響農(nóng)村土地安全。由于現(xiàn)23參見孟勤國物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辨，法學(xué)理論2005年第4期；陳柏峰農(nóng)村宅基地限制交易的正當(dāng)性，中國土地科學(xué)2007年第4期等。在大量農(nóng)村宅基地的存在不符合最新的農(nóng)村土地整體規(guī)劃，如果允許這部分宅基地自由流轉(zhuǎn)，將會使農(nóng)村土地建設(shè)規(guī)劃長期得不到落實(shí)。第三，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，個(gè)人無權(quán)處分。在我國，宅基地是農(nóng)村集體組織成員享受的福利，由分配而得，具有無償性?；谶@種特點(diǎn)，宅基地使用權(quán)的主體具有特定的身份性，只有本集體的內(nèi)部成員方可取得。宅基地使用權(quán)由農(nóng)村土地的集體所有權(quán)派生而出，因此，個(gè)人無權(quán)將其流轉(zhuǎn)出集體之外。第四，農(nóng)村宅基地交易主要滿足強(qiáng)勢群體的利益訴求。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力并希望到農(nóng)村購買宅基地的還是城鎮(zhèn)居民，主張開禁或變相開禁的更有可能非普通經(jīng)濟(jì)能力的居民，根本只是強(qiáng)勢群體打著農(nóng)民利益幌子的利益訴求，不具有公平性。如果允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，必然會出現(xiàn)炒地皮現(xiàn)象，借此斂財(cái)?？此茷檗r(nóng)民著想，但最終損害的終歸是農(nóng)民利益。第五，農(nóng)村宅基地交易不是一個(gè)物權(quán)法可以自作主張的問題。農(nóng)村宅基地涉及到國家基本政策，關(guān)乎農(nóng)民保障問題、土地管理問題，說到底是公法問題，不是私法可以自作主張的問題，農(nóng)村宅基地能否交易的決定權(quán)在公法領(lǐng)域。農(nóng)民的基本生存需要決定了農(nóng)村宅基地的分配制度，而禁止農(nóng)村宅基地交易則既是宅基地分配制度的組成部分，同時(shí)也是保證宅基地分配公平有效的重要手段，事關(guān)農(nóng)民的生存權(quán)和土地資源的利用。農(nóng)村宅基地能否交易從根本上說是一個(gè)憲法和土地管理法的問題。物權(quán)法也可以研究這個(gè)問題，如果有充足的理由說明農(nóng)村宅基地應(yīng)該交易，可將研究成果或建議提供給憲法和土地管理法參考，但不能擅自開禁。對不屬于物權(quán)法的現(xiàn)行制度，物權(quán)法無權(quán)改革，這也是社會主義法制統(tǒng)一原則的要求。二、贊成農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的理由更多的學(xué)者和研究員，如江平、韓世遠(yuǎn)教授等，則支持農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，主要有如下一些理由第一，農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，有著濃厚的歷史烙印，這種制度已經(jīng)不符合當(dāng)前發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，與目前的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的客觀要求，不利于改善農(nóng)民生活。24第二，流轉(zhuǎn)市場客觀存在，允許自由流轉(zhuǎn)可以物盡其用。從上世紀(jì)八十年代起，大量農(nóng)村剩余勞動力流向城市，或者農(nóng)村學(xué)生求學(xué)就業(yè)留在城市，父母年老后投奔子女或者去世后住宅由城鎮(zhèn)居民子女繼承。種種狀況導(dǎo)致大量農(nóng)村住宅和宅基地的閑置，甚至出現(xiàn)“空心村”，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場提供了資源基礎(chǔ)。隨著城市化發(fā)展，城市擁擠，又有很多居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等需要，出現(xiàn)“逆城市化”現(xiàn)象，到城市居住和生活。農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民的兩方需要導(dǎo)致私下住宅買賣行為相當(dāng)廣泛和普遍。農(nóng)村住宅和宅基地使用權(quán)的交易市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。目前這種交易處于地下狀態(tài)，只會產(chǎn)生很多弊端。事實(shí)上，目前的政策限制其自由流轉(zhuǎn)，實(shí)際中很難操作，如上文所述。交易市場完全可以通過各種變相方法達(dá)到流轉(zhuǎn)目的，所以，這種限制是收效甚微的。25第三，目前有限制的內(nèi)部流轉(zhuǎn)不具操作意義，反而影響土地安全。農(nóng)村宅基地使用權(quán)目前只允許在本集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，但實(shí)際上，在本集體組織內(nèi)部成員本享有申請宅基地的權(quán)利，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比購買他人宅基地來得方便。并且，很多宅基地之上建有老住宅，符合資格購買的人更不愿意去購買他人的老住宅宅基地，因此反而要去占用更多的土地資源，更影響土地安全。第四，影響土地利用價(jià)值，導(dǎo)致農(nóng)民融資困難。農(nóng)民經(jīng)濟(jì)能力有限，沒有大量的資金來源，最值錢的財(cái)產(chǎn)就是房產(chǎn)。如果宅基地使用權(quán)及上面的住宅不能成為抵押物，則無法向銀行、農(nóng)村合作社、信用社申請貸款，那么農(nóng)民的融資將會非常困難。江平教授說“我始終覺得，我們要從農(nóng)民的角度、從所有權(quán)的角度、從房屋的角度來看待問題。理由之一是，既然要解決城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)問題，既然所有權(quán)都是一樣的，為什么還要分成農(nóng)村的房屋和城市的房屋呢理由二，從保護(hù)私權(quán)的角度看，農(nóng)民最值錢的房子為什么不能抵押不能賣呢第三，只要房屋本身符合條件，就應(yīng)該能轉(zhuǎn)讓。對轉(zhuǎn)讓之后可能出現(xiàn)的種種問題，完全可以采取補(bǔ)償?shù)霓k法來解決。”26第五，有利于城鄉(xiāng)雙向流通，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前的政策禁止城鎮(zhèn)居24石長城關(guān)于農(nóng)村宅基地的若干思考，HTTP/WWWLAWLIBCOM/LW/LW_VIEWASPNO703813K，（訪問時(shí)間2009年4月1日）。25韓世遠(yuǎn)宅基地的租賃與農(nóng)村房屋的買賣，載人民法院報(bào)2005年1月26日。26江平農(nóng)村土地立法三難題，載財(cái)經(jīng)2005年第25期。民到農(nóng)村購置宅基地，阻止了城市人口向農(nóng)村流通的途徑。隨著農(nóng)村發(fā)展，農(nóng)村很多技術(shù)種植區(qū)，工業(yè)園區(qū)迫切希望引進(jìn)大批技術(shù)人才。但是如果這些技術(shù)人才來到農(nóng)村之后，卻無法解決居住問題而不能久留，不能不說是一種遺憾。允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，還可以吸引城鎮(zhèn)居民帶著資本、技術(shù)等到農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，開發(fā)，帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過這種城鄉(xiāng)居民的雙向流通，有益于加強(qiáng)城市和農(nóng)村之間的經(jīng)濟(jì)交流，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)二元格局的差距。27長期以來，中國的城市僅僅是在孤島式發(fā)展，城鄉(xiāng)差別巨大，以至于“城市像歐洲，農(nóng)村像非洲”，如何改變這種不均衡的現(xiàn)狀，措施之一就是實(shí)行城鄉(xiāng)人口雙向交流。除了允許農(nóng)村村民到城市就業(yè)、居住，也應(yīng)當(dāng)允許城市居民到鄉(xiāng)村居住、創(chuàng)業(yè)。目前的“逆城市化”人潮，對鄉(xiāng)村的居住環(huán)境有很大需求，在農(nóng)村興建住宅，別墅，將城市的富人吸引過來。這樣，農(nóng)村會得到發(fā)展，有可能帶動興建條件較好的學(xué)校，醫(yī)院，交通等公共設(shè)施。利用農(nóng)村空閑的宅基地建設(shè)，不占用耕地，同時(shí)注重耕地保護(hù)，環(huán)境保護(hù)，也可以把農(nóng)村建設(shè)如歐洲鄉(xiāng)村般景色秀美。如此，由于人氣的增加和對服務(wù)的需求，農(nóng)村的第二、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來，為當(dāng)?shù)靥峁└嗟木蜆I(yè)渠道，農(nóng)村和農(nóng)民也跟著富裕起來。28三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)分析對上述兩方面的觀點(diǎn)筆者進(jìn)行認(rèn)真思考和分析，本文認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)該可以自由流轉(zhuǎn)，理由如下第一，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是物權(quán)性質(zhì)的應(yīng)有之義。物權(quán)人可依據(jù)自己的獨(dú)立意志依法轉(zhuǎn)讓物權(quán)或依法在自己的物權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，而不受任何他人意志的約束，可讓與性或可在物權(quán)上設(shè)定負(fù)擔(dān)是物權(quán)的特征之一，被稱為物權(quán)的可處分性。物權(quán)與以占有為前提的債權(quán)的區(qū)別是，物權(quán)人通過對特定物的支配，使物權(quán)人在特定物上實(shí)現(xiàn)自己的意志，并可對抗任何人在該物上實(shí)現(xiàn)意志，而不是27吳坤物權(quán)法草案第四次審議焦點(diǎn)之居民購置農(nóng)村宅基地是禁是放，HTTP/WWWHOUSEFOCUSCN/SHOWARTICLE/3325/512007HTML32K，（訪問時(shí)間2009年4月2日）。28參見胡星斗教授記者訪談，載南方周末2006年3月10日。通過自身行為實(shí)現(xiàn)他人意志。即便是他物權(quán)，權(quán)利人也可以在他人的特定物上實(shí)現(xiàn)其意志。29在以占有為前提的債權(quán)中，債權(quán)人依據(jù)合同對特定物的占有和使用，不能超越合同確定的范圍，最終實(shí)現(xiàn)的是物權(quán)人的意志。未經(jīng)物權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓債權(quán)、不得擅自在特定物上增設(shè)負(fù)擔(dān)。物權(quán)的可處分性，與債權(quán)須經(jīng)相對人同意才能轉(zhuǎn)讓是有顯著區(qū)別的。用益物權(quán)由物之所有人設(shè)定，為他物權(quán)的一種，具有物權(quán)性。在所有物上設(shè)定限制物權(quán)的行為，以及轉(zhuǎn)讓和抵押物權(quán)均屬于處分行為。處分權(quán)能是物權(quán)權(quán)能之根本和核心。缺乏處分權(quán)能的物權(quán)是殘缺的物權(quán)、不純粹的物權(quán)，不是真正的物權(quán)。既然承認(rèn)農(nóng)民集體享有農(nóng)村宅基地所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中規(guī)定其完整權(quán)能?，F(xiàn)行土地管理法將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出此限制背離了物權(quán)原理。30第二，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)處分的是使用權(quán)而不是所有權(quán)。有反對觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地是集體所有，個(gè)人無權(quán)處分，無權(quán)將其轉(zhuǎn)出集體之外。這種觀點(diǎn)混淆了處分的客體。農(nóng)村宅基地集體所有，本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不具有所有權(quán)，無權(quán)處分所有權(quán)。但是，宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，其處分客體不是所有權(quán)，而是基于所有權(quán)派生出的使用權(quán)。此處的用益物權(quán)并非所有權(quán)理論中的使用權(quán)能，而是不附屬于所有物而獨(dú)立存在的民事權(quán)利。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處分權(quán)是在農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度基礎(chǔ)上再設(shè)定的一種用益物權(quán)。31第三，成員身份不能成為限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理由。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得前提是本集體組織的成員，是一種福利。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)具有身份性，最明顯的特征是其不可轉(zhuǎn)讓性。因此，孟勤國教授認(rèn)為，正是由于成員權(quán)的身份屬性，農(nóng)村宅基地所有權(quán)不可流出本集體之外，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。32目前有些學(xué)者也把這種成員權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性擴(kuò)張到宅基地使用權(quán)的制度中。本文認(rèn)為，雖然農(nóng)村宅基地使用權(quán)依集體成員社員權(quán)性質(zhì)取得，但是宅基地使用權(quán)并不是社員權(quán)本身，而只是一種福利，一旦福利的形態(tài)不以宅基地為表現(xiàn)形式，便不可以成員身份為由限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。第四，農(nóng)村宅基地的住宅保障功能已經(jīng)跟不上農(nóng)村發(fā)展需求，不應(yīng)當(dāng)以其29李錫鶴著民法基本理論若干問題，人民出版社2007年版，第209頁。30傅鼎生集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之禁與放，載審判前沿觀察2007年第1輯。31高富平土地使用權(quán)客體論我國不動產(chǎn)物權(quán)制度設(shè)計(jì)的基本設(shè)想，載法學(xué)2001年第11期。32孟勤國物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辨，載法學(xué)理論2005年第4期。為理由阻礙宅基地的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。我國農(nóng)民在農(nóng)村普遍缺乏經(jīng)濟(jì)收入來源，無償分配宅基地，起到了住房保障的功能，農(nóng)村宅基地在某種形式上扮演著一種農(nóng)村社會保障功能的角色。但是，在目前農(nóng)村，這種住房保障的功能在農(nóng)民嚴(yán)重缺失并更急需醫(yī)療、教育、養(yǎng)老資金的情況下顯得那么微弱。孟勤國教授認(rèn)為