12種合作建房形式種合作建房形式涉稅疑難分析涉稅疑難分析主講張輝主講張輝SW029263NET合作開發(fā)司法基礎(chǔ)合作開發(fā)司法基礎(chǔ)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋問題的解釋（法釋（法釋20055號(hào)）號(hào)）第二十四條第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。2西安張輝SW029263NET合作開發(fā)司法基礎(chǔ)（續(xù)）合作開發(fā)司法基礎(chǔ)（續(xù)）第二十五條第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同第二十六條第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。3西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣法釋（法釋（2005）5號(hào)號(hào)第二十四條第二十四條合作開發(fā)房合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同開發(fā)商將在建工程轉(zhuǎn)讓給投資商，取開發(fā)商將在建工程轉(zhuǎn)讓給投資商，取得固定貨幣，并允許投資商以開發(fā)商得固定貨幣，并允許投資商以開發(fā)商的名義對(duì)外建設(shè)和銷售，貫徹實(shí)質(zhì)重的名義對(duì)外建設(shè)和銷售，貫徹實(shí)質(zhì)重于形式原則，應(yīng)推定為買賣在建工程于形式原則，應(yīng)推定為買賣在建工程4西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣2007城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上額的百分之二十五以上5西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)1）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都必須是具備開發(fā)經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都必須是具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的主體，但如果受讓方受讓項(xiàng)目后自資質(zhì)的主體，但如果受讓方受讓項(xiàng)目后自用的除外用的除外2、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證施工許可證3、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)完成一定的投資（、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)完成一定的投資（25）4、辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)、辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)5、辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)、辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)6西安張輝SW029263NET生產(chǎn)性建設(shè)投資指直接用于物質(zhì)生產(chǎn)或直接為物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)的建設(shè)投資，包括農(nóng)、林、運(yùn)輸、郵電、商業(yè)、倉儲(chǔ)及建筑業(yè)建設(shè)等投資。非生產(chǎn)性建設(shè)投資指用于非物質(zhì)生產(chǎn)部門及用于滿足人民物質(zhì)文化生活需要的投資，包括衛(wèi)生、體育、文化、教育、房地產(chǎn)、公用事業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)等的投資。積極投資指用于購買機(jī)器設(shè)備等直接生產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)資料的投資。（旨在獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較大）消極投資指用于建設(shè)道路、廠房等非直接生產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)資料的投資。（分散投資風(fēng)險(xiǎn)，不以收益最大為目標(biāo)）轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)2）缺點(diǎn)一般情況下，以轉(zhuǎn)讓方式取得缺點(diǎn)一般情況下，以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的去原土地使用者已經(jīng)使用的年限后的剩余年限剩余年限1994財(cái)農(nóng)稅財(cái)農(nóng)稅2號(hào)關(guān)于對(duì)未建成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓號(hào)關(guān)于對(duì)未建成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓征收契稅問題的復(fù)函征收契稅問題的復(fù)函9西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)轉(zhuǎn)讓在建工程取得固定貨幣（續(xù)3）2003財(cái)稅財(cái)稅16號(hào)關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知號(hào)關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（七）（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收稅目征收營業(yè)稅營業(yè)稅10西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)目公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營對(duì)象僅限于特定項(xiàng)目項(xiàng)目公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營對(duì)象僅限于特定項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營完畢后，及時(shí)向工商部門辦理，開發(fā)經(jīng)營完畢后，及時(shí)向工商部門辦理注銷登記手續(xù)注銷登記手續(xù)缺點(diǎn)難以取得較高的資質(zhì)缺點(diǎn)難以取得較高的資質(zhì)對(duì)于出讓方來說，只需要完成建設(shè)項(xiàng)目的對(duì)于出讓方來說，只需要完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，其投資少、經(jīng)營周期短、利潤基礎(chǔ)工作，其投資少、經(jīng)營周期短、利潤大，還可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，還可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于受讓方來說，可以簡化手續(xù)，避免前對(duì)于受讓方來說，可以簡化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量繁瑣事務(wù)期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量繁瑣事務(wù)11西安張輝SW029263NET轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)（續(xù)）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)（續(xù)）2002財(cái)稅財(cái)稅191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知題的通知2000國稅函國稅函687號(hào)關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)號(hào)關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)注一般按照不動(dòng)產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例判斷注一般按照不動(dòng)產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例判斷，按照會(huì)計(jì)報(bào)表口徑計(jì)算，按照會(huì)計(jì)報(bào)表口徑計(jì)算協(xié)定在股份持有人轉(zhuǎn)讓中國公司股份之前三年協(xié)定在股份持有人轉(zhuǎn)讓中國公司股份之前三年內(nèi)，中國公司財(cái)產(chǎn)至少百分之五十曾經(jīng)為不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)，中國公司財(cái)產(chǎn)至少百分之五十曾經(jīng)為不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)當(dāng)視為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)應(yīng)當(dāng)視為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)12西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品法釋（法釋（2005）5號(hào)號(hào)第二十五條第二十五條合作開發(fā)房合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。定為房屋買賣合同。開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，按照預(yù)售房產(chǎn)處理品并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，按照預(yù)售房產(chǎn)處理房產(chǎn)由開發(fā)商過戶給投資方，投資方的房產(chǎn)的入房產(chǎn)由開發(fā)商過戶給投資方，投資方的房產(chǎn)的入賬價(jià)值和計(jì)稅價(jià)值以投資款為基礎(chǔ)確定，與過戶賬價(jià)值和計(jì)稅價(jià)值以投資款為基礎(chǔ)確定，與過戶時(shí)的公允價(jià)值無關(guān)，但一般不得低于開發(fā)成本時(shí)的公允價(jià)值無關(guān)，但一般不得低于開發(fā)成本13西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)1）2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理一一凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配方分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如未結(jié)算計(jì)稅成本，則如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。相關(guān)的稅務(wù)處理。14西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)2）站在金融監(jiān)管的角度，其實(shí)質(zhì)是站在金融監(jiān)管的角度，其實(shí)質(zhì)是從非金融機(jī)構(gòu)的間接融資，由于不具從非金融機(jī)構(gòu)的間接融資，由于不具有公開性，并且僅用于自身生產(chǎn)經(jīng)營有公開性，并且僅用于自身生產(chǎn)經(jīng)營，因此不屬于非法集資目的，因此不屬于非法集資目的站在房地產(chǎn)管理的角度，其實(shí)質(zhì)站在房地產(chǎn)管理的角度，其實(shí)質(zhì)是不符合條件的提前預(yù)售，簽訂的合是不符合條件的提前預(yù)售，簽訂的合同在取得預(yù)售許可證之前屬于可解除同在取得預(yù)售許可證之前屬于可解除的合同的合同15西安張輝SW029263NET團(tuán)購整體樓盤團(tuán)購整體樓盤開發(fā)商擁有土地，按照購買方的要求開發(fā)商擁有土地，按照購買方的要求設(shè)計(jì)或施工，購買方負(fù)責(zé)建筑安裝等設(shè)計(jì)或施工，購買方負(fù)責(zé)建筑安裝等主要支出，購買價(jià)格按照成本加合理主要支出，購買價(jià)格按照成本加合理利潤的方式定價(jià)，與市場(chǎng)銷售價(jià)格沒利潤的方式定價(jià)，與市場(chǎng)銷售價(jià)格沒有直接聯(lián)系有直接聯(lián)系1998國稅函國稅函554號(hào)關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收號(hào)關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)營業(yè)稅問題的批復(fù)注存在合理理由，銷售價(jià)格與公允價(jià)格無關(guān)，注存在合理理由，銷售價(jià)格與公允價(jià)格無關(guān)，但但利潤率一般不得低于利潤率一般不得低于1516西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入法釋（法釋（2005）5號(hào)號(hào)第二十六條第二十六條合作開發(fā)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。認(rèn)定為借款合同。開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品對(duì)應(yīng)開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品對(duì)應(yīng)的稅后變現(xiàn)收入，按照資金拆借處理的稅后變現(xiàn)收入，按照資金拆借處理2005國稅函國稅函1003號(hào)關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批號(hào)關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)復(fù)2002黑龍江關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅問題的通黑龍江關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知知317西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)1）1995國稅函國稅函156號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）10開發(fā)商支付的利息對(duì)應(yīng)的利率一般高于稅開發(fā)商支付的利息對(duì)應(yīng)的利率一般高于稅法的限定利率，不允許全部扣除。法的限定利率，不允許全部扣除。中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生第三十八條企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸同期同類貸款利率款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。計(jì)算的數(shù)額的部分。18西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)2）企業(yè)所得稅法實(shí)施條例企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十八條利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人第十八條利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。債券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。注投資商收到的返還款扣除本金后全部注投資商收到的返還款扣除本金后全部全部視為利息收入處理全部視為利息收入處理19西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)3）京地稅營京地稅營1995319號(hào)號(hào)北京轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)北京轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知五、雙方分別以提供土地使用權(quán)和提供貨五、雙方分別以提供土地使用權(quán)和提供貨幣資金方式，合股成立合營企業(yè)后合作建幣資金方式，合股成立合營企業(yè)后合作建房。房。凡提供貨幣資金的一方采取按合股成凡提供貨幣資金的一方采取按合股成立的合營企業(yè)銷售收入的一定比例提成的立的合營企業(yè)銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤的，對(duì)其取方式參與分配或提取固定利潤的，對(duì)其取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收入，應(yīng)按照金融保險(xiǎn)業(yè)稅目依的收入，應(yīng)按照金融保險(xiǎn)業(yè)稅目依5的稅的稅率征收營業(yè)稅。率征收營業(yè)稅。20西安張輝SW029263NET投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)投入貨幣返還開發(fā)產(chǎn)品變現(xiàn)收入（續(xù)4）2004關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋適用法律問題的解釋第六條當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人第六條當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，請(qǐng)求按照約定返還墊資及其利息的，應(yīng)予支持，但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布但是約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外。的同期同類貸款利率的部分除外。當(dāng)事人對(duì)墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對(duì)墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒有約定，承包人請(qǐng)求支付利當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持。息的，不予支持。注施工方墊資的，合理的利息作為開發(fā)成本注施工方墊資的，合理的利息作為開發(fā)成本21西安張輝SW029263NET投入貨幣返還項(xiàng)目利潤投入貨幣返還項(xiàng)目利潤2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立未成立獨(dú)立法人公司法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理二二凡開發(fā)合同或協(xié)議中凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配約定分配項(xiàng)目利潤項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理理22西安張輝SW029263NET投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù)投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù)1）1企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同視同股息紅利股息紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理1997國稅函國稅函387號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)號(hào)關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù)23西安張輝SW029263NET投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù)投入貨幣返還項(xiàng)目利潤（續(xù)2）企業(yè)所得稅法企業(yè)所得稅法第二十六條第二十六條企業(yè)的下列企業(yè)的下列收入為免稅收入（二）符合條件的居民企收入為免稅收入（二）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；企業(yè)所得稅法實(shí)施條例企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第八十三條第八十三條符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)利等權(quán)益性投資收益，是指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益收益24西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品1990國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例讓暫行條例第第19條條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。25西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)1）由于需要將工業(yè)用地改變?yōu)榫幼∮玫?，改由于需要將工業(yè)用地改變?yōu)榫幼∮玫?，改變了原先的土地使用?quán)出讓合同約定的使變了原先的土地使用權(quán)出讓合同約定的使用條件，因此工業(yè)企業(yè)不得直接向開發(fā)商用條件，因此工業(yè)企業(yè)不得直接向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地，一般采取協(xié)議出讓的方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地，一般采取協(xié)議出讓的方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移1、工業(yè)企業(yè)向土地部門提出申請(qǐng)、工業(yè)企業(yè)向土地部門提出申請(qǐng)2、土地部門和開發(fā)商互相協(xié)商、土地部門和開發(fā)商互相協(xié)商3、土地部門和工業(yè)企業(yè)終止土地出讓合同、土地部門和工業(yè)企業(yè)終止土地出讓合同4、土地部門和開發(fā)商簽訂土地出讓合同、土地部門和開發(fā)商簽訂土地出讓合同26西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)2）分析工業(yè)企業(yè)從土地部門取得搬遷補(bǔ)助分析工業(yè)企業(yè)從土地部門取得搬遷補(bǔ)助收入（貨幣），確認(rèn)為當(dāng)期的營業(yè)外收入收入（貨幣），確認(rèn)為當(dāng)期的營業(yè)外收入，計(jì)算企業(yè)所得稅，符合一定條件可以免，計(jì)算企業(yè)所得稅，符合一定條件可以免征營業(yè)稅征營業(yè)稅從開發(fā)商取得的搬遷補(bǔ)助收入（實(shí)物），從開發(fā)商取得的搬遷補(bǔ)助收入（實(shí)物），應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。但由于相關(guān)的金額無法可靠核算所得稅。但由于相關(guān)的金額無法可靠核算，原則上可以遞延到實(shí)際取得開發(fā)商品時(shí)，原則上可以遞延到實(shí)際取得開發(fā)商品時(shí)再予以確認(rèn)，再予以確認(rèn)，但各地普遍要求預(yù)征，之后但各地普遍要求預(yù)征，之后多退少補(bǔ)多退少補(bǔ)27西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)3）在這個(gè)業(yè)務(wù)中，開發(fā)商需要向土地部在這個(gè)業(yè)務(wù)中，開發(fā)商需要向土地部門支付土地出讓金，同時(shí)向工業(yè)企業(yè)門支付土地出讓金，同時(shí)向工業(yè)企業(yè)補(bǔ)償搬遷或拆遷費(fèi)用，共同形成土地補(bǔ)償搬遷或拆遷費(fèi)用，共同形成土地成本成本工業(yè)企業(yè)從形式是將土地歸還給土地工業(yè)企業(yè)從形式是將土地歸還給土地部門，同時(shí)從開發(fā)商取得搬遷收入。部門，同時(shí)從開發(fā)商取得搬遷收入。由于不屬于政策性搬遷，必須計(jì)算繳由于不屬于政策性搬遷，必須計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅28西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)4）2008國稅函國稅函277號(hào)關(guān)于土地使用者將土地號(hào)關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知的通知2009國稅函國稅函520號(hào)關(guān)于政府收回土地使用號(hào)關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知題的通知土地增值稅暫行條例第八條第二項(xiàng)土地增值稅暫行條例第八條第二項(xiàng)“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)產(chǎn)”，“免征土地增值稅免征土地增值稅”29西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)5）土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條第二款第十一條第二款因國家建設(shè)需要依法征用因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。規(guī)定免征土地增值稅。2006財(cái)稅財(cái)稅21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知430西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)6）1995國稅函國稅函156號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）17一一土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的稅目中的“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不銷售不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅稅目征稅。31西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)7）由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國營業(yè)稅中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。定分別核定雙方各自的營業(yè)額。注強(qiáng)調(diào)公允價(jià)值或同期售價(jià)注強(qiáng)調(diào)公允價(jià)值或同期售價(jià)1999國稅函國稅函737號(hào)關(guān)于以補(bǔ)償征地號(hào)關(guān)于以補(bǔ)償征地款方式取得的房產(chǎn)征收契稅的批復(fù)款方式取得的房產(chǎn)征收契稅的批復(fù)32西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)8）2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十七條第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品包括首次取得的和包括首次取得的和以后應(yīng)取得的以后應(yīng)取得的的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。33西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)9）分析房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時(shí)暫不確分析房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待實(shí)際分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，認(rèn)其成本，待實(shí)際分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按照其公允價(jià)格和補(bǔ)價(jià)以及應(yīng)支付再按照其公允價(jià)格和補(bǔ)價(jià)以及應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)土地成本，同時(shí)計(jì)算的相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)土地成本，同時(shí)計(jì)算繳納契稅繳納契稅2004財(cái)稅財(cái)稅134號(hào)關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)號(hào)關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知契稅問題的通知2009國稅函國稅函603號(hào)關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓號(hào)關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)34西安張輝SW029263NET聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過土地部門工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過土地部門協(xié)議轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，約定完成另一宗協(xié)議轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，約定完成另一宗土地的特定項(xiàng)目建設(shè)。土地的特定項(xiàng)目建設(shè)。注特定項(xiàng)目不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，注特定項(xiàng)目不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，單獨(dú)辦理報(bào)建手續(xù)，屬于開發(fā)商的代建項(xiàng)單獨(dú)辦理報(bào)建手續(xù)，屬于開發(fā)商的代建項(xiàng)目，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅目，不涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅1995云南關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知云南關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知72004浙江關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知浙江關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知35西安張輝SW029263NET聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目（續(xù)）聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項(xiàng)目（續(xù)）1998國稅函國稅函554號(hào)關(guān)于代建房屋行為號(hào)關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)開發(fā)商應(yīng)將特定項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的建設(shè)開發(fā)商應(yīng)將特定項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的建設(shè)成本作為土地成本的組成部分，成本作為土地成本的組成部分，付款付款人為開發(fā)商，但發(fā)票抬頭應(yīng)當(dāng)填寫工人為開發(fā)商，但發(fā)票抬頭應(yīng)當(dāng)填寫工業(yè)企業(yè)業(yè)企業(yè)2002國稅函國稅函1094號(hào)關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方號(hào)關(guān)于以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)36西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)2007城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第二十八條第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。1995財(cái)稅財(cái)稅48號(hào)關(guān)于土地增值稅號(hào)關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定些具體問題規(guī)定的通知的通知2006財(cái)稅財(cái)稅21號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知號(hào)關(guān)于土地增值稅若干問題的通知2002財(cái)稅財(cái)稅191號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的號(hào)關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知通知37西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)1）2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十一條第二款第三十一條第二款企業(yè)、單位以股權(quán)的形企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。地使用權(quán)的取得成本。1991財(cái)農(nóng)稅財(cái)農(nóng)稅38號(hào)關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問題的復(fù)函號(hào)關(guān)于以房產(chǎn)作投資作股轉(zhuǎn)讓契稅問題的復(fù)函2008國稅函國稅函662號(hào)關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)號(hào)關(guān)于改變國有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅的批復(fù)38西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)2）1995國稅函國稅函156號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）（一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)（一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。不征營業(yè)稅。39西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)3）二二房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅征稅；對(duì)合營；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不銷售不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。稅目征收營業(yè)稅。1994國稅函國稅函644號(hào)關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)號(hào)關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)40西安張輝SW029263NET以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)以土地?fù)Q取開發(fā)企業(yè)股權(quán)（續(xù)4）三三如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地行為。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此，對(duì)合營企業(yè)的房則第十五條的規(guī)定核定。因此，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。征稅。1998國稅函國稅函413號(hào)關(guān)于廣州?；浄康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)號(hào)關(guān)于廣州?；浄康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)經(jīng)營廣州經(jīng)營廣州“東山廣場(chǎng)東山廣場(chǎng)”征收營業(yè)稅問題的批復(fù)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)41西安張輝SW029263NET開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對(duì)外銷售），項(xiàng)目結(jié)束后解分配房產(chǎn)（不對(duì)外銷售），項(xiàng)目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。散合資的房地產(chǎn)公司。最低銷售收入必須同時(shí)滿足以下條件最低銷售收入必須同時(shí)滿足以下條件1、（實(shí)收資本（實(shí)收資本基準(zhǔn)利率基準(zhǔn)利率N期間費(fèi)用期間費(fèi)用開發(fā)成本）開發(fā)成本）（155）2、開發(fā)成本、開發(fā)成本（115）（15）42西安張輝SW029263NET開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)）開發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)作（續(xù)）2009特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）第三十九條第三十九條按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不擔(dān)經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤率因帶來的風(fēng)險(xiǎn)和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤率水平。對(duì)出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分水平。對(duì)出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r(jià)格或可比企業(yè)，析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r(jià)格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。確定企業(yè)的利潤水平。適用情形銷售給關(guān)聯(lián)方的面積超過總銷適用情形銷售給關(guān)聯(lián)方的面積超過總銷售面積的售面積的80及以上及以上43西安張輝SW029263NET單位集資建房單位集資建房2005國稅函國稅函334號(hào)關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工號(hào)關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù)納稅人自建住房銷售給本單位職工，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。業(yè)稅。2007關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知題的通知2003遼寧關(guān)于集資建房征收營業(yè)稅有關(guān)問題的通知遼寧關(guān)于集資建房征收營業(yè)稅有關(guān)問題的通知2006河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知河北關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知12007哈爾濱關(guān)于對(duì)單位職工集資建房征免稅問題的通知哈爾濱關(guān)于對(duì)單位職工集資建房征免稅問題的通知44西安張輝SW029263NET土地使用權(quán)置換房屋所有權(quán)土地使用權(quán)置換房屋所有權(quán)法釋（法釋（2005）5號(hào)號(hào)第二十七條第二十七條合作合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。租賃合同。事業(yè)單位將土地使用權(quán)出租給開發(fā)商若干事業(yè)單位將土地使用權(quán)出租給開發(fā)商若干年，開發(fā)商投資在該土地上建造建筑物并年，開發(fā)商投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，開發(fā)商將土地使用權(quán)使用，租賃期滿后，開發(fā)商將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還事業(yè)單位。連同所建的建筑物歸還事業(yè)單位。45西安張輝SW029263NET使用權(quán)置換房屋所有權(quán)（續(xù)使用權(quán)置換房屋所有權(quán)（續(xù)1）1995國稅函國稅函156號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）號(hào)營業(yè)稅問題解答（之一）二二以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。