二租賃合同掌握1租賃合同的概念和特征1租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人，對(duì)租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。2租賃物須為法律允許流通的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。3租賃合同約定的是轉(zhuǎn)移租賃物的使用或收益權(quán)，而不是所有權(quán)。4租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。5租賃合同的另一特征是雙務(wù)、有償合同。6在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)之間存在著對(duì)價(jià)關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權(quán)的對(duì)價(jià)，而獲取租金是出租人出租財(cái)產(chǎn)的目的。7此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議，合同即告成立。2租賃合同的內(nèi)容和形式1租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。合同法第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。2租賃期限為6個(gè)月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。3租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，不論當(dāng)事人對(duì)租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。3租賃合同的種類1根據(jù)租賃物的不同，租賃可分為不動(dòng)產(chǎn)租賃和動(dòng)產(chǎn)租賃。不動(dòng)產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。2根據(jù)法律對(duì)租賃是否有特殊的規(guī)定，租賃可分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對(duì)于一般租賃而言的，是指法律有特別要求的租賃。例如，房地產(chǎn)管理法律對(duì)房地產(chǎn)的租賃、海商法對(duì)船舶的租賃以及航空法對(duì)航空器的租賃等都有特殊的規(guī)定。3根據(jù)租賃合同是否確定期限，租賃可分為定期租賃和不定期租賃。當(dāng)事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃，任何一方當(dāng)事人都有權(quán)依自己的意愿隨時(shí)解除合同，但在解除合同之前，應(yīng)預(yù)先通知對(duì)方。但是，無論是否約定租賃期間，租賃期間都受法定期間20年的限制。4租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1出租人的義務(wù)主要有依照合同約定的時(shí)間和方式交付租賃物；在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；對(duì)出租物的瑕疵擔(dān)保，當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時(shí)，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，但承租人訂約時(shí)明知有瑕疵的除外。2承租人的義務(wù)主要有按照約定的期限支付租金；按照合同約定的方法使用租賃物；妥善保管租賃物；不得擅自改善和增設(shè)他物；當(dāng)租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實(shí)信用原則應(yīng)通知的事由時(shí)，負(fù)有通知義務(wù)；租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。七、委托合同、居間合同和行紀(jì)合同掌握一委托合同1委托合同的概念和特征1委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。2委托合同是建立在委托人與受托人相互信任基礎(chǔ)上的，其標(biāo)的是處理委托事務(wù)，一般是受托人以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。3委托合同有以下特征委托合同是典型的勞務(wù)合同；受托人以委托人的費(fèi)用辦理委托事務(wù)委托合同具有人身性質(zhì)，以當(dāng)事人之間相互信任為前提；委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同；委托合同為諾成合同、不要式合同、雙務(wù)合同。2委托合同當(dāng)事人的義務(wù)和責(zé)任1受托人的義務(wù)和責(zé)任主要有辦理委托事務(wù)的義務(wù)。受托人對(duì)委托事務(wù)原則上應(yīng)親自辦理，早有在事先取得委托人的同意，或因情況緊急的情況下，為了委托人的利益可以轉(zhuǎn)托他人。遵守委托指示的義務(wù)。報(bào)告的義務(wù)。受托人應(yīng)將委托事務(wù)情況向委托人報(bào)告。轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)。受托人應(yīng)將辦理委托事務(wù)取得的各種利益及時(shí)轉(zhuǎn)移給委托人。轉(zhuǎn)移權(quán)利的義務(wù)。受托人以自己的名義為委托人辦理事務(wù)取得的權(quán)利，應(yīng)將權(quán)利轉(zhuǎn)移給委托人。2委托人的義務(wù)和責(zé)任主要有支付費(fèi)用的義務(wù)。無論委托合同是否有償，委托人都有義務(wù)提供或補(bǔ)償委托事務(wù)的必要費(fèi)用。付酬義務(wù)。對(duì)于有償委托合同，委托人應(yīng)向受托人支付約定的報(bào)酬，賠償責(zé)任。3委托合同的種類1根據(jù)受托人的權(quán)限范圍，委托合同可分為特別委托和概括委托。特別委托是指委托人特別委托受托人處理一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)事務(wù)的委托；概括委托是指委托人委托受托人處理一切事務(wù)的委托。關(guān)于特別委托和概括委托，合同法第三百九十七條作了明確規(guī)定“委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)?！?根據(jù)受托人的人數(shù)，委托合同可分為單獨(dú)委托和共同委托，單獨(dú)委托是指受托人為一人的委托；共同委托是指受托人為兩人以上的委托。關(guān)于共同委托，合同法第四百零九條規(guī)定“兩個(gè)以上的受托人共同處理委托事務(wù)的，對(duì)委托人承擔(dān)連帶責(zé)任?！?根據(jù)受托人產(chǎn)生的不同，委托合同可分為直接委托和轉(zhuǎn)委托。直接委托是指由委托人直接選任受托人的委托；轉(zhuǎn)委托是指受托人為委托人再選任受托人的委托。受托人為委托人進(jìn)行轉(zhuǎn)委托，除緊急情況下受托人為維護(hù)委托人的利益而需要轉(zhuǎn)委托的以外，應(yīng)當(dāng)征得委托人的同意。關(guān)于轉(zhuǎn)委托，合同法第四百條規(guī)定“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人選任及其對(duì)第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意的，受托人應(yīng)當(dāng)對(duì)轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任，但在緊急情況下受托人為維護(hù)委托人的利益需要轉(zhuǎn)委托的除外?！?委托合同的終止1委托合同終止的原因可分為一般原因和特殊原因。2一般原因是指合同所通存的終止原因，如委托事務(wù)處理完畢、委托合同履行已經(jīng)不可能、委托合同的存續(xù)期間屆滿等。3特殊原因是指導(dǎo)致委托合同終止特有的原因，主要有兩種當(dāng)事人一方解除委托合同，在委托合同中，合同的當(dāng)事人雙方均享有任意終止權(quán)，可以任意終止合同；當(dāng)事人一方死亡、喪失民事行為能力或破產(chǎn)。二居間合同1居間合同的概念居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。2居間合同的特征1居間合同有以下特征居間合同是由居間人向委托人提供居間服務(wù)的合同。居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關(guān)，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當(dāng)事人。居間人對(duì)委托人與第三人之間的合同沒有介入權(quán)。居間人只負(fù)責(zé)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達(dá)雙方意思，起牽線搭橋的作用，對(duì)合同沒有實(shí)質(zhì)的介人權(quán)。居間合同是雙務(wù)、有償、諾成合同。3居間合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（1）居間人的權(quán)利居間合同中居間人的權(quán)利實(shí)際上就是委托人的義務(wù)，主要有居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。雙方當(dāng)事人約定居間人的報(bào)酬，居間人的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)，國家有限制規(guī)定的，當(dāng)事人約定的報(bào)酬額不能超過國家規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)。居間合同報(bào)酬的給付義務(wù)有兩種情況一是報(bào)告居間，僅由委托人承擔(dān)給付義務(wù)；二是媒介居間，除另有約定外，由雙方當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)采取報(bào)酬后付，即以合同因其報(bào)告或媒介成立為限。合同未成立的，不得請(qǐng)求報(bào)酬；合同雖成立但無效時(shí)，居間人也不能請(qǐng)求報(bào)酬。居間人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。居間人所需費(fèi)用，通常包括在報(bào)酬內(nèi)，居間活動(dòng)的費(fèi)用一般由居間人負(fù)擔(dān)，非經(jīng)特別約定，居間人不得請(qǐng)求償還費(fèi)用。但當(dāng)事人在居間合同中約定由委托人承擔(dān)費(fèi)用的，居間人對(duì)其已付的費(fèi)用有償還請(qǐng)求權(quán)。（2）居間人的義務(wù)居間人的義務(wù)主要有報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者提供訂立合同媒介的義務(wù)。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。忠實(shí)義務(wù)。居間人應(yīng)如實(shí)報(bào)告訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)和其他有關(guān)信息。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。負(fù)擔(dān)居間費(fèi)用的義務(wù)。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。（3）委托人的義務(wù)委托人的義務(wù)主要有支付居間報(bào)酬的義務(wù)。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。未訂立合同的，委托人可以拒絕支付報(bào)酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。償付費(fèi)用的義務(wù)。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的費(fèi)用。4訂立居間合同應(yīng)當(dāng)注意的問題訂立居間合同應(yīng)注意以下問題委托人應(yīng)當(dāng)在合同中載明所委托居間從事的活動(dòng)內(nèi)容，包括種類、范圍和要達(dá)到的要求，給付酬金的數(shù)額、方式和時(shí)間。居間人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說明自己能夠做到什么程度、需要什么條件完成委托人的委托事項(xiàng)。合同中應(yīng)當(dāng)訂明違約責(zé)任條款。居間人不盡職守而給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償委托人的損失。居間人對(duì)所提供的信息、成交的機(jī)會(huì)負(fù)有保密的義務(wù)。居間合同的主體具有特殊性。法律和法規(guī)應(yīng)當(dāng)對(duì)居間人的資格作出限制，要求居間人具有相應(yīng)的知識(shí)、能力和從業(yè)條件，并規(guī)定國家機(jī)關(guān)、領(lǐng)導(dǎo)干部等有特殊職權(quán)的人不得作為居間人從事居間交易。三行紀(jì)合同L行紀(jì)合同的概念行紀(jì)合同是指行紀(jì)人接受委托人的委托，以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)，委托人支付報(bào)酬的合同。接受委托的一方為行紀(jì)人，而另一方則為委托人。行紀(jì)人往往在一定的領(lǐng)域內(nèi)從事專門性行紀(jì)活動(dòng)，比較了解行情，熟悉業(yè)務(wù)和供求關(guān)系，且手段簡(jiǎn)便、靈活，可以為委托人提供有效的服務(wù)。2行紀(jì)合同的特征行紀(jì)合同有以下特征行紀(jì)合同的標(biāo)的是行紀(jì)人為委托人進(jìn)行貿(mào)易活動(dòng)，通常表現(xiàn)為為委托人買人或賣出特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)。行紀(jì)人為了委托人的利益，以自己的名義與第三人為交易活動(dòng)，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)由行紀(jì)人自己承擔(dān)。行紀(jì)合同屬于雙務(wù)、有償合同。行紀(jì)人的行紀(jì)行為具有限定性，即行紀(jì)合同的標(biāo)的是行紀(jì)人為委托人進(jìn)行的貿(mào)易活動(dòng)。一般的民事活動(dòng)以及不涉及商事交易的活動(dòng)，不屬于貿(mào)易活動(dòng)。行紀(jì)合同是雙方、有償合同。行紀(jì)合同是諾成合同。行紀(jì)合同只需行紀(jì)人與委托人達(dá)成合意即可成立，而無需以物的交付為其成立要件。行紀(jì)合同是不要式合同，可以書面形式、口頭形式和其他形式訂立。3行紀(jì)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1行紀(jì)人的義務(wù)行紀(jì)人的義務(wù)主要有為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)。依委托人指示處理委托事務(wù)。妥善保管委托物。合理處分委托物。委托物交付給行紀(jì)人時(shí)有瑕疵或者容易腐爛、變質(zhì)的，經(jīng)委托人同意，行紀(jì)人可以處分該物；和委托人不能及時(shí)取得聯(lián)系的，行紀(jì)人可以合理處分。負(fù)擔(dān)行紀(jì)費(fèi)用的義務(wù)。2行紀(jì)人的權(quán)利行紀(jì)人的權(quán)利主要有請(qǐng)求報(bào)酬權(quán)。介入權(quán)。行紀(jì)人接受委托實(shí)施行紀(jì)行為時(shí)，可以自己的名義介入買賣活動(dòng)。行紀(jì)人買人或賣出市場(chǎng)定價(jià)的商品時(shí)只要委托人沒有相反的意思，可以自己作為買受人或出賣人。行紀(jì)人行使介入權(quán)后，仍可要求委托人支付報(bào)酬。提存權(quán)。行紀(jì)人按照約定買人委托物，委托人應(yīng)當(dāng)及時(shí)受領(lǐng)。經(jīng)行紀(jì)人催告，委托人無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)的，行紀(jì)人可提存委托物。委托物不能賣出或者委托人撤回出賣，經(jīng)行紀(jì)人催告，委托人不取回或者不處分該物的，行紀(jì)人可提存委托物。3委托人的義務(wù)委托人的義務(wù)主要有及時(shí)受領(lǐng)委托物的義務(wù)。如果因委托人遲延接受而造成的損失，由委托人承擔(dān)。支付報(bào)酬的義務(wù)。委托人應(yīng)當(dāng)按約定向行紀(jì)人支付報(bào)酬及其他約定的費(fèi)用，行紀(jì)人高于委托人指定的價(jià)格賣出或低于委托人指定的價(jià)格買人的，可按照約定增加報(bào)酬。4委托人的權(quán)利委托人的權(quán)利主要有驗(yàn)收權(quán)。對(duì)于行紀(jì)結(jié)果，委托人有權(quán)檢驗(yàn)。如行紀(jì)人未按照指示實(shí)施行紀(jì)行為，委托人有權(quán)拒絕接受行紀(jì)結(jié)果，并可要求行紀(jì)人賠償損失。損害賠償請(qǐng)求權(quán)。在行紀(jì)人與第三人訂立合同的情況下，如果第三人不履行義務(wù)致使委托人受到損害的，委托人有權(quán)要求行紀(jì)人賠償損失。第四節(jié)物權(quán)法物權(quán)法是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律。物權(quán)法上所講的物，主要指不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等土地附著物；動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物，如汽車、電視機(jī)等。一、物權(quán)概述一物權(quán)的概念及與債權(quán)的區(qū)別掌握物權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。債權(quán)是指權(quán)利主體按照合同約定或者法律規(guī)定，請(qǐng)求相對(duì)人為或不為特定行為的權(quán)利。物權(quán)與債權(quán)在下列方面存在區(qū)別1權(quán)利性質(zhì)上不同。物權(quán)為支配權(quán)，債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)人無須借助于他人的行為就能夠行使其權(quán)利直接支配標(biāo)的物，并通過對(duì)標(biāo)的物的直接支配享受其利益。而債權(quán)人僅能請(qǐng)求債務(wù)人給付財(cái)產(chǎn)，而不能直接支配債務(wù)人的人身以強(qiáng)制給付，也不能直接支配債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。例如，甲出售自有房屋給乙，在尚未依法律規(guī)定轉(zhuǎn)移其所有權(quán)時(shí)，債權(quán)人乙尚不得直接支配該房屋，排除當(dāng)事人的干涉。2權(quán)利發(fā)生上不同。物權(quán)的發(fā)生實(shí)行法定主義，債權(quán)的發(fā)生實(shí)行任意主義。即物權(quán)的種類和內(nèi)容受法律的限制，不允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)，也不允許當(dāng)事人變更物權(quán)的內(nèi)容。而債權(quán)的發(fā)生并無這樣的限制，當(dāng)事人只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，可以通過合意任意創(chuàng)設(shè)債權(quán)。3權(quán)利效力范圍不同。物權(quán)為絕對(duì)權(quán)，債權(quán)為相對(duì)權(quán)。物權(quán)可以對(duì)抗世間一切人的權(quán)利，屬于絕對(duì)權(quán)或?qū)κ罊?quán)，權(quán)利人之外的一切人均為義務(wù)主體，均負(fù)有不得侵害其權(quán)利和妨害其權(quán)利行使的義務(wù)。債權(quán)在性質(zhì)上屬于對(duì)人權(quán)，其效力范圍只限于特定的債務(wù)人，債權(quán)人只能請(qǐng)求特定的債務(wù)人給付。即使因?yàn)榈谌说男袨槭箓鶛?quán)不能實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人也不能依據(jù)債權(quán)的效力向該第三人請(qǐng)求排除妨害。4權(quán)利效力不同。物權(quán)具有支配力，債權(quán)的效力則是請(qǐng)求力。物權(quán)的支配力使其具有排他效力同一物上不能并存內(nèi)容相同的兩個(gè)物權(quán)、優(yōu)先效力物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)和追及效力物權(quán)人可以追及至標(biāo)的物的所在地行使其權(quán)利。在同一標(biāo)的物上可以并存兩個(gè)以上的債權(quán)，各債權(quán)相互平等，不具有排他性和優(yōu)先效力。債權(quán)也沒有追及效力，當(dāng)債權(quán)的標(biāo)的物被第三人占有時(shí)，無論該第三人的占有是否合法，債權(quán)人均不能向第三人請(qǐng)求返還。5在權(quán)利期限上不同。物權(quán)中有些權(quán)利是無期限的，如所有權(quán)，只要所有物存在，所有權(quán)就存在。債權(quán)則為有期限的權(quán)利，法律上不允許存在無期限的債權(quán)。二物權(quán)的分類掌握物權(quán)主要有下列幾種分類1不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。凡以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如房地產(chǎn)抵押權(quán)。凡以動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如對(duì)一塊手表擁有的所有權(quán)。2自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的權(quán)利，即所有權(quán)。他物權(quán)是指在他人的物上設(shè)立的權(quán)利，如抵押權(quán)、地役權(quán)、土地使用權(quán)等。3主物權(quán)和從物權(quán)。主物權(quán)是指本身就獨(dú)立存在，不需要依附于其他權(quán)利的物權(quán)，如所有權(quán)。從物權(quán)是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)，如抵押權(quán)。4所有權(quán)和限制物權(quán)。為充分發(fā)揮物的效用，法律規(guī)定，權(quán)利人可以在其所有物上為他人設(shè)立權(quán)利，這種權(quán)利的直接效力是限制了所有權(quán)的效用，稱為限制物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是限制物權(quán)。三物權(quán)的效力掌握物權(quán)除因種類不同而有各種不同的效力外，有下列共同效力1排他效力。是指同一標(biāo)的物，不允許有性質(zhì)不相容的兩個(gè)物權(quán)同時(shí)并存。如甲就同一標(biāo)的物享有完全的所有權(quán)，則乙不能再就該物享有所有權(quán)。2優(yōu)先效力。也稱為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)，一般意義上，指就同一標(biāo)的物，物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于一般的債權(quán)。當(dāng)然，“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”也有例外，如最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見試行第一百一十九條規(guī)定“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！奔此^“買賣不破租賃”，3迫及效力。是指物權(quán)成立后，無論其標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)落人何人之手，權(quán)利人均可追及標(biāo)的物行使其權(quán)利。四物權(quán)的特征掌握1物權(quán)法定原則。是指物權(quán)的種類和內(nèi)容只能由法律確定，而不能由民事權(quán)利主體隨意創(chuàng)設(shè)。因?yàn)槲餀?quán)是一項(xiàng)重要的民事權(quán)利，物權(quán)制度屬于民事基本制度。2物權(quán)公示原則。各種物權(quán)變動(dòng)取得必須以一種可以公開的能夠表現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的方式予以展示，而決定物權(quán)變動(dòng)取得的效力。物權(quán)公示的方式包括登記、交付、占有等。一般來說，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式是登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式是交付。中國不動(dòng)產(chǎn)公示采取登記方式。3物權(quán)優(yōu)先原則。物權(quán)是債權(quán)產(chǎn)生的前提，在物權(quán)和債權(quán)同時(shí)存在的情況下，無論物權(quán)成立于債權(quán)之前或之后，物權(quán)優(yōu)于一般的債權(quán)。最典型的是房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即取得擔(dān)保物權(quán)后即可對(duì)抗第三人的一般債權(quán)。二、所有權(quán)掌握一所有權(quán)概述所有權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有全面支配的權(quán)利。完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能可以與所有權(quán)發(fā)生分離，而所有權(quán)人并不因此喪失其所有權(quán)，但其所有權(quán)因此而受到限制。所有權(quán)分為國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。二不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)主要有土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。中國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)則有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。三業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有其所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。四共有1共有是指兩個(gè)以上權(quán)利主體自然人、法人對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有的權(quán)利主體稱為共有人，客體稱為共有財(cái)產(chǎn)或共有物，各共有人之間因財(cái)產(chǎn)共有形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為共有關(guān)系。2共有分為按份共有和共同共有。按份共有也稱為分別共有，是指兩個(gè)以上權(quán)利主體對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照份額享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，甲、乙合買一處50萬元的房屋，甲出資30萬元，乙出資20萬元，甲、乙各按出資的份額甲60，乙40對(duì)該房屋享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。共同共有是指兩個(gè)以上權(quán)利主體對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額、平等地享有權(quán)利和分擔(dān)義務(wù)的共有。例如，夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的共有。3共同共有與按份共有的主要區(qū)別是共同共有是不確定份額的共有，只有在共同共有關(guān)系消滅，如婚姻關(guān)系解除，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，才能確定各個(gè)共有人應(yīng)得的份額。4處分按份共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額23以上的按份共有人同意；處分共同共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因共有關(guān)系消滅而分割共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，在不損害財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的前提下，可以采取以下方法實(shí)物分割；變價(jià)分割；作價(jià)補(bǔ)償。三、用益物權(quán)掌握一用益物權(quán)概述用益物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)他人的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)有以下特征用益物權(quán)以對(duì)物的實(shí)際占有為前提，以使用、收益為目的；用益物權(quán)是由所有權(quán)派生的物權(quán)；用益物權(quán)是受限制的物權(quán)，只具有所有權(quán)權(quán)能中的部分權(quán)能；用益物權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)；用益物權(quán)一般以不動(dòng)產(chǎn)為客體。二用益物權(quán)的種類1用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。2土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。3建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。4宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。5地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。上述他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。6地役權(quán)有以下特征地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；地役權(quán)具有從屬性和不可分性。四、擔(dān)保物權(quán)掌握一擔(dān)保物權(quán)概述1擔(dān)保物權(quán)是指為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。2擔(dān)保物權(quán)有以下特征擔(dān)保物權(quán)以確保債務(wù)的履行為目的；擔(dān)保物權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；?dān)保物權(quán)是在債務(wù)人或第三人的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利，是一種他物權(quán)；擔(dān)保物權(quán)是以擔(dān)保物的交換價(jià)值為債務(wù)履行提供擔(dān)保的，是以對(duì)所有人的處分權(quán)能加以限制而實(shí)現(xiàn)這一目的；擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和不可分性。二擔(dān)保物權(quán)的種類1擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。2抵押權(quán)是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。3抵押權(quán)主要有以下特征抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)；抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人以其所有的或者有權(quán)處分的特定的財(cái)產(chǎn)設(shè)定的物權(quán)；抵押權(quán)是指不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的物權(quán)；抵押權(quán)人有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)賣得價(jià)款優(yōu)先受償。4質(zhì)權(quán)是指為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有就其占有的動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證處分價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。5留置權(quán)是指為了擔(dān)保債務(wù)的履行，債權(quán)人按照合同的約定占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)并就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第五節(jié)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，1993年10月31日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過了中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法以下簡(jiǎn)稱消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，自1994年1月1日起施行。一、消費(fèi)者權(quán)益的概念掌握消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所講的消費(fèi)者，是指為生活消費(fèi)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的自然人。消費(fèi)者權(quán)益是指消費(fèi)者在為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)的消費(fèi)活動(dòng)中，依法享有的權(quán)利及權(quán)利受到保護(hù)時(shí)而給消費(fèi)者帶來的應(yīng)得的利益，其核心是消費(fèi)者的權(quán)利。二、消費(fèi)者的權(quán)利掌握消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定了消費(fèi)者的9項(xiàng)權(quán)利1安全保障權(quán)消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。2真情知悉權(quán)消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗(yàn)合格證明、使用方法說明書、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況。3自主選擇權(quán)消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)。消費(fèi)者在自主選擇商品或者服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。4公平交易權(quán)消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利。消費(fèi)者在購買商品或者接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。5獲取賠償權(quán)消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。6依法結(jié)社權(quán)消費(fèi)者享有依法成立維護(hù)自身合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體的權(quán)利。7獲得知識(shí)權(quán)消費(fèi)者享有獲得有關(guān)消費(fèi)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的知識(shí)的權(quán)利。8受尊重權(quán)消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)，享有其人格尊嚴(yán)、民族風(fēng)俗習(xí)慣得到尊重的權(quán)利。9監(jiān)督權(quán)消費(fèi)者享有對(duì)商品和服務(wù)以及保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)檢舉、控告侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為和國家機(jī)關(guān)及其工作人員在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作中的違法失職行為，有權(quán)對(duì)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作提出批評(píng)、建議。三、經(jīng)營者的義務(wù)掌握消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法從保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的需要出發(fā)，針對(duì)消費(fèi)者的權(quán)利，相應(yīng)地規(guī)定了經(jīng)營者的10項(xiàng)義務(wù)1守法義務(wù)經(jīng)營者向消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定履行義務(wù)。經(jīng)營者和消費(fèi)者有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，但雙方的約