羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀蠆薇羂荿荿袂袈莈蒁蚅膇莇薃袀肅莇蚅蚃罿蒆蒞衿裊蒅蕆蟻膃蒄薀袇腿蒃螂蝕肅蒂蒂羅羈聿薄螈袇肈蚆羄膆肇莆螆肂膆蒈羂羈膅薁螅襖膄蚃薇節(jié)膄蒃螃膈膃薅蚆肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿膅艿薁螞肁羋蚄袈羇羋莃蟻袃芇薆袆衿芆蚈蝿膈芅莈羄肄芄蒀螇羀芃薂羃袆莂蚅螅膄莂莄薈肀莁蕆螄肆莀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ng)驗(yàn)對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財(cái)政支持及時(shí)到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過(guò)程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時(shí)間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無(wú)擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì)本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)考核淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時(shí)間接管大型項(xiàng)目。若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾公司提供24小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)第一部分物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資組成，于2005年10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問(wèn)，公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。公司座落于大豐市規(guī)劃新區(qū)金鉆地段，南抵幸福大街，西臨省重點(diǎn)大豐中學(xué)，工程部由一批專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的水電工組成?，F(xiàn)管理面積20萬(wàn)平方米,員工40多人，其中管理、技術(shù)人員60以上具有大中專學(xué)歷。護(hù)衛(wèi)部是以一批專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的退伍軍人為主體，采取全封閉式管理模式。公司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。具有高、中級(jí)技術(shù)職稱人員8人，初級(jí)技術(shù)職稱人員4人，物業(yè)管理持證上崗人員8人。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。公司以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹(shù)立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)考核淘汰”體系，充分激勵(lì)員工的主觀能動(dòng)性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、護(hù)衛(wèi)及消防外，還具有配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施一、服務(wù)理念堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽(tīng)客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會(huì)化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過(guò)程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開(kāi)展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過(guò)程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有第一類前期管理（一）接管驗(yàn)收對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗(yàn)收。第二類物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一）房屋建筑管理此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年限。（二）房屋設(shè)備維修管理對(duì)供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。對(duì)此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1以下。第三類物業(yè)的綜合管理（一）清潔管理包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。（二）綠化管理小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。（三）消防管理包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。（四）安全管理包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實(shí)行多重巡查；物防上通過(guò)封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用小區(qū)的智能化護(hù)衛(wèi)設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點(diǎn)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。（五）車輛管理對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。（六）社區(qū)文化建設(shè)社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進(jìn)入21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過(guò)去剛剛發(fā)展起來(lái)的單一的物來(lái)管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。因此，對(duì)于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，通過(guò)富教于樂(lè)，循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價(jià)值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。四、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書(shū)，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書(shū)，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下（一）計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。（二）督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法經(jīng)濟(jì)管理公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。法規(guī)管理遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)“早會(huì)”布署當(dāng)日工作，下達(dá)工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽(tīng)取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。激勵(lì)、培訓(xùn)管理物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無(wú)華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越，并樹(shù)立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（三）全面質(zhì)量管理。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（四）協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的問(wèn)題時(shí)，若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。（五）實(shí)行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)主投訴，保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。具體圖示如下指示指示查詢、輸入指令反饋指示工作計(jì)劃輸出投訴反饋任務(wù)A執(zhí)行督導(dǎo)命令五、管理措施在具體操作管理過(guò)程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施1實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理；2全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)主提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)；3實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制；4采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，做到萬(wàn)無(wú)一失；業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)公司主管部門中央值班調(diào)度室計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)工程技工、樓管員業(yè)主服務(wù)地點(diǎn)員工主管15按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè)，并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力6清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗樓道及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無(wú)樹(shù)葉影，過(guò)道無(wú)煙頭雜物。7美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲(chóng)害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹(shù)成一線，草地綠成片，黃葉看不見(jiàn)。8設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)，對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98，設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98以上。9為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。第三部分管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線職能制管理方式。管理處項(xiàng)目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下康寧管理處保潔部工程部保安部人事財(cái)務(wù)部董事長(zhǎng)總經(jīng)理物業(yè)部保安部工程部財(cái)務(wù)部經(jīng)營(yíng)部行政人事部管理處1管理處2管理處職責(zé)范圍1）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對(duì)所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6）負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)；7）負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)；8）負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃；9）負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開(kāi)發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查；10）參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平；11）小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員，24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來(lái)人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開(kāi)展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。工程部職責(zé)范圍房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作?？蛻舨柯氊?zé)范圍處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請(qǐng)參閱管理費(fèi)成本測(cè)算。管理處配置管理人員8名，具體見(jiàn)下表三、三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項(xiàng)管理指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98以上100分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時(shí)率100100接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100100分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。4管理費(fèi)收繳率9898超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。護(hù)衛(wèi)部保潔2名巡邏崗1名消防中控員1名管理處主管1名門衛(wèi)2名維修工1名物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部5綠化完好率9598以上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對(duì)區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95以上99以上實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無(wú)樹(shù)葉影，走道無(wú)煙頭，公共場(chǎng)所掃干凈。7道路完好率及使用率95以上1008化糞池、雨水井，污水井完好率95以上99以上9排水管，明、暗溝渠完好率95以上99以上10停車場(chǎng)、單車棚完好率95以上10011路燈完好率95以上98以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98以上100實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。13小區(qū)治安案件發(fā)生率1以下1以下實(shí)行24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1以下0組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率與處理率1以下90以上0100建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)主有效投訴率與處理率2以上95以上1以下100以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100100實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95以上100對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主不滿意的問(wèn)題進(jìn)行整改。第四部分日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對(duì)設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、前期介入階段的管理（一）介入、合理規(guī)劃1、針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。對(duì)康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳為了更好地實(shí)施將來(lái)對(duì)康寧小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。通過(guò)宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開(kāi)展打下基礎(chǔ)。（二）做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然?？祵幮^(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書(shū)二、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理1、管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。（1）管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。（2）管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。（3）總公司實(shí)施不定期巡檢。2、用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（1）管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。（2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。（3）工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。3、用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。（1）管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（2）被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。（3）管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書(shū)面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案4、服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對(duì)服務(wù)的滿意。（1）管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。（2）管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。（3）樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。（4）工程維修人員負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。（5）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。5、社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開(kāi)展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（1）客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。（3）管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開(kāi)展。6、突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。（1）管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。（2）當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。（3）護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（4）其他員工應(yīng)聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。7、應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（2）管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。（二）給排水設(shè)備及水景管理1、給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。（1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。（2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。（4）管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。（5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。2、操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（三）消防管理1、中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1）中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（2）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。（4）管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。（1）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（2）工程部主管對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、防火管理建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方