開發(fā)區(qū)基礎設施配套項目物流園第一期建設工程可行性研究報告市建筑設計院有限責任公司二OO年月項目編制單位市建筑設計院有限責任公司項目負責人技術(shù)管理負責人法人代表開發(fā)區(qū)基礎設施配套項目物流園第一期建設工程可行性研究報告編審人員名單編制人會計師會計師、造價工程師經(jīng)濟師工程師工程師核校人審核人審定人目錄第一章總論11、項目概況及目標12、編制依據(jù)及研究范圍23、編制原則34、主要經(jīng)濟技術(shù)指標35、可行性研究結(jié)論5第二章項目建設的背景及必要性6第三章項目建設單位概況111、公司基本情況11第四章行業(yè)分析及市場預測131、市場現(xiàn)狀132、市場預測18第五章項目選址及建設條件221、項目選址222、基礎條件223、自然條件24第六章建設方案261、建設規(guī)模262、建設原則263、建設目標264、園區(qū)功能定位及結(jié)構(gòu)設計275、項目建設各區(qū)布局與功能設計286、物流信息系統(tǒng)建設方案29第七章專業(yè)技術(shù)方案331、總平面布置332、建筑結(jié)構(gòu)343、供電系統(tǒng)344、通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng)355、給排水設施356、消防357、通風空調(diào)368、廣播系統(tǒng)369、節(jié)能措施36第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生371、環(huán)境保護372、安全衛(wèi)生37第九章項目組織及運營381、項目運營模式382、園區(qū)管理系統(tǒng)383、項目實施方案39第十章項目進度計劃401、工程進度402、項目進度40第十一章投資估算與資金籌措421、投資估算依據(jù)422、價格及取費依據(jù)423、投資估算424、資金籌措計劃425、資金運籌計劃436、還貸計劃43第十二章效益評價及不確定分析441、評價依據(jù)、范圍及指標442、經(jīng)濟評價453、財務評價474、清償能力分析485、不確定性分析48第十三章社會效益分析49附件（一）發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照；（二）發(fā)展有限公司組織機構(gòu)條碼證；（三）發(fā)展有限公司稅務登記證；（四）國家發(fā)展與改革委員會發(fā)改辦經(jīng)貿(mào)200351號“國家發(fā)展與改革委員會辦公廳關(guān)于物流園一期工程項目審批問題的復函”；（五）省發(fā)展計劃委員會湘計經(jīng)貿(mào)2003256號“關(guān)于物流園一期工程項目建議書的批復”；（六）市發(fā)展計劃委員會長計經(jīng)貿(mào)2003335號“市發(fā)展計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計劃委員會關(guān)于物流園一期工程項目建議書的批復的通知；（七）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心關(guān)于在市開展中小企業(yè)社會化物流服務體系試點工作的通知（國家經(jīng)貿(mào)委中小中心20016號），及附件市中小企業(yè)社會化物流服務體系建設試點工作第一批企業(yè)名單（八）開發(fā)區(qū)管委會關(guān)于將“物流園”列為開發(fā)區(qū)重點扶持項目的批復（長管經(jīng)貿(mào)20023號）（九）開發(fā)區(qū)管委會關(guān)于請求將區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展有限公司“物流園”列為全國中小企業(yè)國際物流示范園的請示（長管委200210號）（十）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心關(guān)于同意在開發(fā)區(qū)（國家級）建立“湖南中小企業(yè)國際物流示范園”的附函（國家經(jīng)貿(mào)委中小中心函200211號）（十一）土地使用意向書（十二）省關(guān)于加快我省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的若干意見（十三）第三方物流企業(yè)入駐物流園意向協(xié)議附圖（一）物流園平面規(guī)劃圖第一章總論受發(fā)展有限公司的委托，我們對物流園第一期建設工程可行性進行了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調(diào)查，收集有關(guān)基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調(diào)查和分析資料的基礎上編制了物流園第一期建設工程可行性研究報告。1、項目概況及目標項目名稱物流園第一期工程建設地點省市開發(fā)區(qū)建設單位發(fā)展有限公司建設期限2年物流園項目擬建在開發(fā)區(qū)內(nèi)，東六線以東，319國道以南，東十線以西，漓湘路以北。物流園總體規(guī)劃占地3000畝，總投資108億元。項目第一期工程總投資276046萬元，總建筑面積218萬平方米，其中倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓28萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產(chǎn)投資268046萬元。項目建設目標貨運吞吐量達到8000萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值25億元以上；與50家左右設施通用、功能齊全、服務完善的配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成高效的物流服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代物流服務；建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能；引進第三方物流企業(yè)50家以上，為60家左右大型工商企業(yè)提供供應鏈管理及全程物流服務，吸引510萬名個人或企業(yè)成為園區(qū)的會員；現(xiàn)代綜合性物流服務體系初步形成。項目經(jīng)濟效益項目第一期工程實施期內(nèi)（22年，含2年建設期）實現(xiàn)營業(yè)收入18605580萬元，實現(xiàn)利潤7321438萬元，上繳稅收4639810萬元，安排就業(yè)150人，項目具有良好的經(jīng)濟效益。本項目的建設對完善開發(fā)區(qū)的功能，促進我省物流業(yè)的發(fā)展，特別是開發(fā)區(qū)、市的經(jīng)濟發(fā)展和滿足長沙地區(qū)的現(xiàn)實物流需求，具有十分重要的現(xiàn)實意義和社會效益。2、編制依據(jù)及研究范圍21、編制依據(jù)（1）國家發(fā)展與改革委員會發(fā)改辦經(jīng)貿(mào)200351號“國家發(fā)展與改革委員會辦公廳關(guān)于物流園一期工程項目審批問題的復函”；（2）省發(fā)展計劃委員會湘計經(jīng)貿(mào)2003256號“關(guān)于物流園一期工程項目建議書的批復”；（3）市發(fā)展計劃委員會長計經(jīng)貿(mào)2003335號“市發(fā)展計劃委員會轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展計劃委員會關(guān)于物流園一期工程項目建議書的批復的通知；（4）發(fā)展有限公司實業(yè)2002021號“關(guān)于申請物流園一期工程項目立項的報告”；（5）國家、省、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃；（6）市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十五”計劃；（7）開發(fā)區(qū)“十五”期間產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及2010年產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要；（8）國家計委、建設部頒布的建設工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；（9）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心20016號關(guān)于在市開展中小企業(yè)社會化物流服務體系試點工作的通知；（10）開發(fā)區(qū)管委會長管經(jīng)貿(mào)20023號關(guān)于將“物流園”列為開發(fā)區(qū)重點扶持項目的批復；（11）國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心200211號關(guān)于同意在開發(fā)區(qū)（國家級）建立“湖南中小企業(yè)國際物流示范園”的復函；（12）土地使用意向書（開發(fā)區(qū)與省實業(yè)有限公司簽訂）；（13）物流園總體規(guī)劃；（14）物流園公共物流信息系統(tǒng)規(guī)劃方案；（15）其它文件、協(xié)議等。22、研究范圍（1）項目建設的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預測（4）項目選址及建設條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析3、編制原則（1）遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務業(yè)要運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務技術(shù)進行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運輸、市政服務等行業(yè)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務方式”，做好項目定位、搞好項目設計。（2）按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知要求，明確項目目標、搞好項目規(guī)劃。（3）根據(jù)省和市“十五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。（4）結(jié)合我國加入WTO及對物流相關(guān)方面的承諾，搞好市場調(diào)研、起步與國際同步。（5）按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。（6）我國省及市目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外物流行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。（7）項目建設以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。（8）項目建設積極采用國際國內(nèi)先進技術(shù)和設備，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。（9）消防、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。（10）其它規(guī)定及客戶要求。4、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目建設主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表11。表11一期工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位指標備注1占地面積畝9302建筑面積平方米21800021倉儲平方米14000022辦公用房平方米2800023集裝箱堆場平方米500003貨運吞吐量萬噸80004宏觀物流產(chǎn)值億元255項目總投資萬元2760460固定資產(chǎn)投資2680460萬元（建設期利息94462萬元，土地款4900萬元）；流動資金800萬元6建設工期月247年平均收入額萬元845708（22年計算期）8年平均凈利潤萬元332793（22年計算期）9投資回收期年所得稅前745年；所得稅后845年（含建設期2年）10平均投資利潤率120611平均投資利稅率197012固定資產(chǎn)投資銀年742行貸款償還期13全部投資內(nèi)部收益率所得稅前1827所得稅后1419I1014財務凈現(xiàn)值萬元所得稅前1878233所得稅后831571I1015建筑密度2616容積率02917綠地率355、可行性研究結(jié)論一、物流園的建設，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；二、物流園項目建設用地符合開發(fā)區(qū)對該宗地的規(guī)劃建設要求。物流園項目作為開發(fā)區(qū)基礎設施配套項目之一，它的建設投入使用，對改善開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境、促進開發(fā)區(qū)招商引資將具有重要作用。三、物流園總體規(guī)劃占地3000畝，總投資108億元。項目第一期工程總投資2760460萬元，總建筑面積218萬平方米，其中倉儲面積14萬平方米，綜合辦公大樓28萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米，固定資產(chǎn)投資268046萬元，建設工期2年。項目第一期工程實施期內(nèi)（22年，含2年建設期）實現(xiàn)營業(yè)收入18605580萬元，實現(xiàn)利潤7321438萬元，上繳稅收4639810萬元，安排就業(yè)150人，項目具有良好的經(jīng)濟效益。四、該項目建設在開發(fā)區(qū)內(nèi)，物流資源豐富，市場潛力巨大。五、項目建成后，園區(qū)建三大平臺物流設施平臺、物流信息平臺和物流政策平臺，具備5大基本功能海關(guān)功能、物流基地功能、金融服務功能、物流信息港功能、教學科研培訓功能。提供多式聯(lián)運、報關(guān)報檢、貨運代理、信息交易、金融結(jié)算、倉儲中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示等物流服務。整合湖南及周邊省份的物流資源，帶動和提升相關(guān)產(chǎn)業(yè)及湖南工商企業(yè)的發(fā)展與競爭力，推動湖南工業(yè)化進程。綜上所述，物流園項目建設各方面的條件都已具備，項目實施后具有較好的經(jīng)濟和社會效益，誠請省、市、開發(fā)區(qū)和各職能部門以及銀行大力支持，使該項目早日建設，發(fā)揮效益。第二章項目建設的背景及必要性一、加入WTO對我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了新的要求加入世貿(mào)組織，對我國物流業(yè)來說，既蘊含著難得的發(fā)展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。我國對有關(guān)物流以及物流相關(guān)方面做出了鄭重的承諾，在包裝服務、通信服務、速遞服務、分銷服務、運輸服務中，除傭金代理服務、批發(fā)服務、零售服務和特許經(jīng)營有少量限制以外，這些領(lǐng)域的主要部分以及海運服務、集裝箱堆場服務、內(nèi)水運輸、航空運輸服務、鐵路運輸服務、貨物運輸代理服務等將全面對外開放。因此，這些領(lǐng)域也將在未來的三年之內(nèi)面臨外資大規(guī)模進入帶來的巨大沖擊。目前，省正積極探索有利于支持工商企業(yè)參與國際競爭的現(xiàn)代物流服務系統(tǒng)，通過對現(xiàn)有物流基礎設施進行更新改造和擴建，加快技術(shù)進步，以便盡快滿足加入WTO對我國，特別是省現(xiàn)代物流業(yè)提出的新的要求。通過物流園的建設，將各物流企業(yè)、港口、航空等服務機構(gòu)和生產(chǎn)單位進行有序的整合，降低生產(chǎn)單位和物流企業(yè)的運營成本，使這些企業(yè)在未來的競爭中能夠處于比較有利的地位。二、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在我國剛開始起步，但市場前景廣闊隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，被普遍認為在降低物質(zhì)消耗、提高勞動生產(chǎn)效率以外的“第三利潤源”的現(xiàn)代物流業(yè)，已經(jīng)成為我國新的經(jīng)濟增長點。（據(jù)中國物流年鑒）1999年，我國國有及國有控股工業(yè)企業(yè)流動資金占用達到3104281億元人民幣，而資金周轉(zhuǎn)速度年平均為12次，國有商業(yè)企業(yè)也只有23次。而日本制造業(yè)的年周轉(zhuǎn)速度為75至8次，流通業(yè)為15次至18次?？鐕B鎖集團沃爾瑪、麥德隆、家樂福的年周轉(zhuǎn)次數(shù)為20至30次。這說明，我國工商企業(yè)目前依然是為庫存而采購，而不是按訂單采購，生產(chǎn)需要的原材料、半成品、外購件庫存過大，占用了大量流動資金。美國、德國、日本制造業(yè)庫存周期平均只有12天，庫存總額只占銷售總額的13至15。發(fā)達國家的庫存商品只占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1。而我國工業(yè)產(chǎn)成品庫存一般達到45天，商業(yè)企業(yè)達到35天，庫存商品占國內(nèi)生產(chǎn)總值的68，我國這些指標遠落后于發(fā)達國家的根本原因，是由于缺少一個高效的社會化現(xiàn)代物流服務系統(tǒng)。應該按照社會分工要求，建設社會化現(xiàn)代物流服務體系，以支持工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和市場營銷。改革開放以來，我國對物流基礎設施作了大量投入，到2000年已達到15萬億元人民幣。但由于原有基礎太落后，仍然不適應現(xiàn)代物流的總體發(fā)展要求。到2000年，我國運輸網(wǎng)絡密度分別為134448公里/平方公里和1043公里/萬人，分別只相當于美國的196和158；德國的9和158；印度的249和483；巴西的713和88。物流基礎設施落后，加上布局不合理，造成我國倉儲效率與效益低下。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國每年因包裝造成的損失就達到150億元人民幣，因裝卸、運輸造成的損失高達500億元人民幣，因保管不善造成的損失為30億元人民幣。因此，在社會化現(xiàn)代物流服務體系中，建設大型物流園區(qū)，將運輸與倉儲進行有效整合，是發(fā)揮運輸和倉儲效率和實現(xiàn)社會、經(jīng)濟效益的有效措施。國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃提出，傳統(tǒng)服務業(yè)要運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務技術(shù)進行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運輸、市政服務等行業(yè)，推行連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務方式，提高服務質(zhì)量和經(jīng)營效益。國家經(jīng)貿(mào)委等六部委發(fā)出的關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知中也要求各地政府部門和有關(guān)企業(yè)要充分認識現(xiàn)代物流在經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，抓住有利時機，加快發(fā)展步伐，積極采用先進的物流管理技術(shù)和裝備，加快建立全國、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多種層次的，符合市場經(jīng)濟規(guī)律、與國際通行規(guī)則接軌的，物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務網(wǎng)絡體系。在我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)起步發(fā)展的新形勢下，有關(guān)省市開始重視現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)一些優(yōu)勢生產(chǎn)和加工企業(yè)集團開始重視企業(yè)物流管理，一批運輸、倉儲及貨代等“類物流”企業(yè)逐步向現(xiàn)代第三方物流企業(yè)發(fā)展，涌現(xiàn)了一批民營專業(yè)化第三方物流企業(yè)，國際上一些老牌知名物流企業(yè)也開始進入我國。近年來，省及相鄰省份也開始認識到現(xiàn)代物流對于推動經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。省把發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)作為一項涉及經(jīng)濟全局的戰(zhàn)略問題，建設國際物流園區(qū)已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟布局的戰(zhàn)略重點，這項工作盡管剛開始起步，但市場發(fā)展前景十分廣闊。三、省及市“十五”計劃對發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)提出了明確的要求在省“十五”計劃綱要提出，加快建立以大商場、大市場、大網(wǎng)絡為重點的現(xiàn)代高效市場流通體系，發(fā)展新型業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營手段，推行連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、代理配送、網(wǎng)上購物等現(xiàn)代營銷方式，加快傳統(tǒng)百貨業(yè)向購物中心、超級市場、倉儲式商場和專賣店、精品店發(fā)展。合理布局一批有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的專業(yè)市場和邊貿(mào)市場，在長株潭地帶規(guī)劃建設現(xiàn)代化的大型配送基地和物流中心。市“十五”計劃綱要提出，按照大市場、大貿(mào)易、大流通格局發(fā)展現(xiàn)代流通業(yè)，使長沙形成區(qū)域性的物資集散中心、商業(yè)信息匯集發(fā)布中心、結(jié)算中心和會展中心。通過電子商務、網(wǎng)上交易等現(xiàn)代化營銷方式以及超市、連鎖、配送等新興流通業(yè)態(tài)，形成多方位的流通格局和多功能的市場體系，建成不同輻射半徑的商業(yè)批發(fā)體系和布局合理、層次分明的商業(yè)零售體系。大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，整合現(xiàn)有運輸企業(yè)和倉儲企業(yè)，引導市內(nèi)大型儲運公司向符合國際慣例的物流公司過渡，加快傳統(tǒng)儲運業(yè)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變。隨著我國加入WTO，沃爾瑪、萬客隆、麥德龍、家樂福等世界級的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)進入長沙，在對現(xiàn)有零售業(yè)產(chǎn)生強大沖擊的同時，必然帶動省及市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展。與此同時，國家對西部地區(qū)實行大開發(fā)戰(zhàn)略，長沙作為連接東西部地區(qū)的重要橋梁和紐帶，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)將面臨極大的發(fā)展機遇。長株潭區(qū)域經(jīng)濟一體化，必然要求區(qū)域物流組織的一體化和系統(tǒng)化，省、市“十五”計劃為本地區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的政策依據(jù)和明確的發(fā)展要求。四、省、市的經(jīng)濟現(xiàn)狀和地理位置對能夠提供綜合性、專業(yè)化物流服務社會化現(xiàn)代物流服務體系提出了現(xiàn)實需求省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會長沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、科技中心和交通樞紐。省內(nèi)目前共有各類企業(yè)64萬家以上，其中99以上是中小企業(yè)。以市為中心，沿319國道線向東西拓展、沿京珠大動脈向南北拓展，在半徑為50公里的范圍內(nèi)，有長沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、瀏陽國際生物醫(yī)藥園、湘潭經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、望城食品工業(yè)園、遠大工業(yè)園等十幾個園區(qū)（其中國家級園區(qū)3個），形成了一個以長沙為中心、以319國道和京珠大動脈為軸線的高科技產(chǎn)業(yè)帶，聚集了長株潭地區(qū)（長沙、株洲、湘潭）乃至省的主要企業(yè)。而目前省的80以上的企業(yè)的物流執(zhí)行主體以自辦物流為主，第三方物流代理比例較低，且以物流分包形式為主；企業(yè)自辦物流的作業(yè)表現(xiàn)情況是，單據(jù)準確率低，配送不及時，貨物缺損率高；企業(yè)自辦物流設施利用率低，物流費用支出高，庫存不合理。這些情況說明，省、長株潭地區(qū)需要專門服務于生產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)和相關(guān)服務機構(gòu)的公共社會化的物流基地，構(gòu)成一個社會化的物流服務體系，以提高本地區(qū)參與國際國內(nèi)市場競爭的能力。五、“物流園”是開發(fā)區(qū)的重要配套基礎設施，開發(fā)建設“物流園”是完善開發(fā)區(qū)功能，促進開發(fā)區(qū)發(fā)展的重要措施。開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月經(jīng)國務院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。建區(qū)9年多來，開發(fā)區(qū)堅持“以工業(yè)項目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè)106家，其中三資企業(yè)40家，內(nèi)資企業(yè)66家，入?yún)^(qū)企業(yè)基本上實現(xiàn)了有單個到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設投資120億元，移動土石方近億立方米，完成13億元人民幣的基礎設施投資任務，各項建設工作都取得了十分顯著的成績。目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通28條，總長60公里；6座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成1284公里，架設鐵塔33座的三回超高壓線路的改道工程，2個110千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達到240萬千瓦時；2座日供水10萬噸的自來水廠已經(jīng)投入運行；日處理能力8萬噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營業(yè)；裝機容量為10萬門的程控大樓，現(xiàn)已開通20000門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實現(xiàn)了與156個國家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資1400多萬元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使用。目前，開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進制造工業(yè)，以LG曙光、長海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、長沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、包裝為主體的輕印產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)格局。截止到2001年年底，區(qū)內(nèi)累計完成總產(chǎn)值2205億元，實現(xiàn)利稅3184億元，出口創(chuàng)匯8874萬美元。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展，對現(xiàn)代物流也提出了很高的要求。開發(fā)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成具有一定規(guī)模的物流基礎設施，即物流中心。物流中心是由開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)發(fā)展有限公司投資建設并運營的公路貨運樞紐型物流中心，占地面積100畝，擁有商業(yè)門面100個，倉儲2萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300人的招待所。經(jīng)過一年多的運營，物流中心已經(jīng)產(chǎn)生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內(nèi)蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內(nèi)近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業(yè)務的物流企業(yè)入駐加盟，形成了一個面向全國的、以公路運輸為主的物流輸送網(wǎng)絡。由于物流中心靠近開發(fā)區(qū)工業(yè)集中區(qū)，開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)均是即將開發(fā)建設的物流園區(qū)的潛在客戶。目前，LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業(yè)已選擇物流中心作為倉儲基地，市港務局也選擇物流中心作為集裝箱停放中心。物流中心已產(chǎn)生了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，但是，隨著區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設、入駐企業(yè)的增加，已滿足不了企業(yè)的現(xiàn)代物流需求。目前，入駐物流中心的國外企業(yè)有LG、伊萊克斯、摩托羅拉等國際知名企業(yè)，及中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內(nèi)蒙古巴運集團、北京柳林等國內(nèi)比較大第三方物流企業(yè)，受基礎條件的制約，物流中心只能提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等比較簡單的傳統(tǒng)物流服務，遠不能適應未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對現(xiàn)代物流的要求。六、開發(fā)建設“物流園”有利于參與國際國內(nèi)物流市場的競爭物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展的產(chǎn)物，是由設施齊備、功能齊全的物流基礎設施及服務完善的第三方物流企業(yè)在空間上的組合?！拔锪鲌@”的開發(fā)建設，將商流、物流、信息流、資金流融為一體，將市場功能、海關(guān)功能、物流基地功能、金融結(jié)算功能融于一區(qū)，服務于長沙高新區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)、瀏陽生物醫(yī)藥園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和出口加工基地，服務于以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)帶，為市乃至省區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支撐。第三章項目建設單位概況1、公司基本情況公司名稱發(fā)展有限公司成立時間1999年9月注冊資本人民幣3000萬注冊地址開發(fā)區(qū)紙業(yè)大市場企業(yè)登記注冊類型有限責任公司法定代表人劉珍如發(fā)展有限公司是開發(fā)區(qū)一家民營企業(yè)，公司注冊資金3000萬元，總資產(chǎn)327億元，員工1000余人。2000年8月，公司興建了省目前最大的物流中心，即省物流中心。物流中心地理位置優(yōu)勢，交通十分便利，距黃花國際機場、長沙火車站、湘江碼頭均約十公里。物流中心占地面積100畝，擁有商業(yè)門面100個，倉儲15萬多平方米，停車場4萬平方米，可容納300多人的客房。經(jīng)過一年多的運作，物流中心已經(jīng)產(chǎn)生效益，目前可以提供配載、倉儲、裝卸、住宿、加油、汽車維修等一系列物流及配套服務，吸引了中外運集團、天津大田國際貨運、西安萬方、石家莊三友、青島祥運通、內(nèi)蒙古巴運集團、北京柳林及廣州、南昌和省內(nèi)近百家涵蓋航空、公路、鐵路、快遞等業(yè)務的物流企業(yè)入駐加盟，形成了一個面向全國的物流輸運網(wǎng)絡。LG、伊萊克斯、摩托羅拉等一批國際知名企業(yè)已選擇物流中心作為倉儲基地，市港務局也選擇物流中心作為集裝箱停放中心。2001年，物流中心年交易額達到2億元，上繳稅收逾300萬元。發(fā)展有限公司目前正在積極籌備“物流園”項目，同時加緊開發(fā)面向客戶的電子交易網(wǎng)絡系統(tǒng)、物流中心內(nèi)部管理智能化系統(tǒng)，并積極投資建設現(xiàn)代化倉儲等物流設施，使物流中心由停車、住宿、配載等傳統(tǒng)物流及配套服務企業(yè)轉(zhuǎn)型為物流信息、區(qū)域配送、倉儲、流通加工及園區(qū)物業(yè)管理等現(xiàn)代第三方物流及配套服務企業(yè)。發(fā)展有限公司具有良好的市場網(wǎng)絡，到目前為止，公司已經(jīng)組織了2000年、2002年全國紙張訂貨交易會、首屆中國（）皮革博覽交易會等大型全國性交易會，表現(xiàn)出了良好的組織能力和市場號召能力。發(fā)展有限公司2001年已被國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心列為市中小企業(yè)社會化物流服務體系建設工作試點企業(yè)，被中國物流與采購聯(lián)合會吸收為會員單位，物流信息化項目被市經(jīng)委列為2002年重點技術(shù)創(chuàng)新項目，“物流園”項目被開發(fā)區(qū)列為2002年重點扶持項目，并獲得國家經(jīng)貿(mào)委中小企業(yè)對外合作協(xié)調(diào)中心同意，作為全國中小企業(yè)社會化物流服務體系示范項目。第四章行業(yè)分析及市場預測1、市場現(xiàn)狀11、國際情況隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快和信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展,全球制造、采購、銷售趨勢的加強，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點,一是電子物流的興起,據(jù)預測,到2002年底電子商務交易額將達到8400億美元二是物流規(guī)模進一步擴大,主要表現(xiàn)在物流園區(qū)建設方面三是物流服務的優(yōu)質(zhì)化,定制服務、供應鏈管理成為代表性特征四是第三方物流企業(yè)發(fā)展迅速,目前美國和歐洲的企業(yè)有60至70以上全部采用第三方物流服務五是綠色物流的發(fā)展,使物流產(chǎn)業(yè)更加注重物流過程的環(huán)境保護和再生利用工作。物流園區(qū)是多種物流設施和不同類型第三方物流企業(yè)在空間上集中布局的場所,是具有一定規(guī)模和綜合服務的物流集結(jié)點。日本是最早建立物流園區(qū)的國家,至今已建立20個大規(guī)模物流園區(qū),平均占地約74萬平方米,荷蘭設計的14個物流園區(qū),平均占地4至5平方公里,德國不萊梅貨運中心占地在100萬平方米以上,紐倫堡物流園區(qū)占地已達7平方公里。物流園區(qū)的建設，有利于實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和規(guī)模化,發(fā)揮其整體優(yōu)勢和互補優(yōu)勢。目前,美國、日本和歐洲等先進國家的物流園區(qū)已發(fā)展得十分完善,形成了以物流園區(qū)為基礎的、以物流信息平臺為依托的、以第三方物流服務為主導的規(guī)?；I(yè)化、網(wǎng)絡化的社會化現(xiàn)代物流服務體系。1倉儲基地化在發(fā)達國家,絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)原料和產(chǎn)成品都由物流園區(qū)負責倉儲。物流園區(qū)內(nèi)專門從事倉庫管理的第三方物流企業(yè),通過先進的庫存管理技術(shù),可以高效地進行訂單處理、進貨作業(yè)、搬運作業(yè)、儲存作業(yè)、盤點作業(yè)、揀貨作業(yè)、補貨作業(yè)，物流園區(qū)倉儲設施的規(guī)?；蛡}儲功能的效率化,為企業(yè)提供了公共社會化的倉儲基地。據(jù)報道，意大利的一個物流園區(qū)可同時為6000多家企業(yè)提供倉儲及配送服務。2運輸配送社會化發(fā)達國家的物流園區(qū)一般均建在公路、鐵路、港口、機場貨運樞紐附近,以及靠近生產(chǎn)加工區(qū)或消費集中區(qū)貨物集散地附近。由于物流園區(qū)能夠通過集裝箱運輸將各種運輸方式貫通,因而可以承擔長距離干線貨物運輸物流。與此同時，物流園區(qū)與物流中心、配送中心、運輸公司等整合形成了社會化配送系統(tǒng),因而可以承擔終端客戶的配送物流。由于物流園區(qū)可以有效的整合利用社會閑置物流資源，因此不僅提高了社會資源的有效使用,同時也帶來了巨大的經(jīng)濟、社會效益。據(jù)專家預測，國外這種以物流園區(qū)為核心的社會化運輸、配送形式將以每年5至10的速度增長。3物流分工專業(yè)化隨著物流園區(qū)規(guī)模的不斷擴大,發(fā)達國家物流園區(qū)內(nèi)部的分工日趨專業(yè)化。一般來說,有專門從事物流園區(qū)物業(yè)管理的圓區(qū)運營商、從事倉庫管理的倉庫運營商、從事倒貨及搬運業(yè)務的搬運公司、從事流通加工業(yè)務的加工企業(yè)、從事物流園區(qū)內(nèi)部物流信息管理的IT企業(yè)以及入?yún)^(qū)的運輸、配送企業(yè)。其中最為重要的是能夠依托物流信息，為用戶提供全面解決方案的第三方物流企業(yè)。例如，美國的I2公司,世界500強中有三分之二是在其客戶名單上。I2公司通過供應鏈管理，每年可為其客戶提供1600億美元的增值空間。4運輸與倉儲協(xié)同化在發(fā)達國家，分布在各個物流集結(jié)點上的物流園區(qū)都與運輸企業(yè)有著很好的協(xié)調(diào)關(guān)系。運輸企業(yè)通過全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、貨物跟蹤系統(tǒng)和車輛調(diào)度系統(tǒng)，將貨物在途信息及時傳遞給物流園區(qū)。物流園區(qū)根據(jù)庫存變化情況,將補貨信息、配送信息及時傳遞給運輸企業(yè)。例如，加拿大迪斯卡爾特公司協(xié)同化物流運輸平臺,不但整合了世界排名前60名的運輸企業(yè),而且對運輸路線、配送路線上的倉儲分布也非常了解,使運輸與倉儲業(yè)務達到了很好的協(xié)同。12、國內(nèi)情況1我國物流發(fā)展階段分析自1979年引入物流概念以來，經(jīng)過二十年左右時間觀念認識與實踐的發(fā)展，我國現(xiàn)代物流業(yè)正處于起步快速發(fā)展時期，其間大致可分為三個發(fā)展階段第一階段1979年之前，即計劃經(jīng)濟時期。尚沒有物流概念與認識，只有分割的運輸、倉儲、批發(fā)、零售等。第二階段80年代至90年代中期，我國商業(yè)流通體制發(fā)生重大變革，我國物流處于傳統(tǒng)物流為主，逐步探索現(xiàn)代物流運作規(guī)律的階段。第三階段90年代中期以來，社會主義市場經(jīng)濟體制初步形成。至此，我國現(xiàn)代物流業(yè)進入起步發(fā)展階段。近幾年，隨著中國加入WTO，我國現(xiàn)代物流業(yè)已處于快速發(fā)展時期。2我國物流發(fā)展存在的問題我國現(xiàn)代物流發(fā)展存在的問題主要表現(xiàn)為“三大矛盾”體制方面，條塊分割，計劃經(jīng)濟影響下的多頭管理現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展必需的系統(tǒng)協(xié)調(diào)要求相矛盾市場供需方面，短期實際需求不足和遠期潛在需求巨大相矛盾，低水平供應能力過剩與高水平供應能力不足相矛盾。技術(shù)與人才方面，物流技術(shù)與設備水平低下現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)對技術(shù)的高要求相矛盾。低層次傳統(tǒng)物流人才過剩與高層次現(xiàn)代物流人才緊缺相矛盾。從我國現(xiàn)狀來看，我國物流企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，物流服務的準確性與及時性差，物流的社會化、市場化程度也較低。因而大力發(fā)展和建設物流園區(qū)對促進經(jīng)濟增長，實現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變有重要意義。我國現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢將是以大型綜合物流園區(qū)或物流基地、物流中心為主樞紐，以一大批中小物流企業(yè)為子節(jié)點的物流網(wǎng)絡體系，以形成高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)化的社會物流總供應鏈。3我國物流市場總量估測資料顯示，我國全社會物流費用支出約占GDP總值的20。2000年我國實現(xiàn)GDP總值為89404億元，按照上述比例，全社會物流費用支出高達178808億元。這個巨大的市場總額將成為我國物流企業(yè)競爭瓜分的“大蛋糕”?？梢哉J為，眾多物流企業(yè)均將有望分享這個“市場總量大蛋糕”。（據(jù)經(jīng)濟參考報）4我國物流市場發(fā)展空間分析1991年，發(fā)達國家社會物流業(yè)產(chǎn)值占GDP總值的比例如表41所示，美國2000年全社會物流費用支出不足GDP總值的10。因此，如果我國能達到同一水平，按照2000年的GDP水平，將可以為全社會節(jié)約89404億元的物流成本，或者說可以多產(chǎn)生近9000億元的利潤。“十五”期間，如果我國物流費用降低到占GDP總值的15，每年將為全社會直接節(jié)約4500億元左右的物流成本。這個巨大的由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流發(fā)展帶來的社會物流費用下降值，恰恰是物流企業(yè)競爭分享的另一“大蛋糕”。只是較之市場“總量大蛋糕”，市場“空間大蛋糕”更強調(diào)物流企業(yè)的競爭實力。表41發(fā)達國家社會物流業(yè)產(chǎn)值在GDP中的比例（1991年）國別GDP（億美元）物流產(chǎn)值（億美元）物流業(yè)比例（）日本336336657109美國567365807116英國101512383122法國12001404117德國156618478118加拿大59369971185我國物流市場的需求環(huán)境分析目前，我國物流市場的需求主要來自境內(nèi)的“三資“企業(yè)。外資企業(yè)在進入中國以后一般都不建立獨立的物流部門，而是選取若干專業(yè)的物流供應商，獲得必要的物流服務。國內(nèi)新興的中小企業(yè)。這些企業(yè)產(chǎn)品大多具有多品種、小批量、高增值的特點，對物流服務的及時性、準確性的要求較高。面臨著激烈的市場競爭，為了最大限度地降低成本，也對物流服務提出了迫切需求。國有大型企業(yè)。面對激烈的國際國內(nèi)競爭，打破“大而全、小而全“的傳統(tǒng)觀念，開始著手對企業(yè)傳統(tǒng)物流活動進行重新改造，力求最大限度地獲取競爭優(yōu)勢。6物流市場的供應環(huán)境分析我國物流市場供應方主要有傳統(tǒng)物流相關(guān)企業(yè)和新興物流企業(yè)。主要有交通運輸企業(yè)。拓展業(yè)務范圍，逐步向?qū)I(yè)物流供應商方向轉(zhuǎn)化。如中遠集團、中外運集團、中海集團、中鐵集團等。商業(yè)倉儲企業(yè)。在推行商業(yè)連鎖、配送制過程中逐步向現(xiàn)代物流企業(yè)發(fā)展，如中儲、中商、中物資等。大型生產(chǎn)制造企業(yè)的物流部門。在保障本企業(yè)物流業(yè)務的同時，向社會化物流服務拓展。如海爾、寶鋼等。國際物流公司。采取合資或獨資形式，在國內(nèi)開展物流業(yè)務。迅速發(fā)展建設的物流中心。以交通運輸樞紐、產(chǎn)品集散地點、居民消費區(qū)域為依托，開展系統(tǒng)化現(xiàn)代化信息化的物流服務。13、省及市物流市場總量與發(fā)展空間分析1中部各省的宏觀物流業(yè)產(chǎn)值比較根據(jù)我國國家統(tǒng)計局和國家標準局1994年制定的國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準，物流業(yè)包括第三產(chǎn)業(yè)中交通運輸、倉儲及郵電業(yè)中的貨運和倉儲部分。因此選用交通運輸、倉儲、郵電業(yè)產(chǎn)值（宏觀物流產(chǎn)值）來代表物流業(yè)產(chǎn)值進行分析。（見表42）表421999年中部九省GDP及宏觀物流業(yè)產(chǎn)值（億元）省份河南湖北湖南黑龍江安徽江西吉林山西內(nèi)蒙GDP457613858033268289742908619630166961506812682物流產(chǎn)值333521592404170016291677121813771166占GDP比例7256725956857391922省及市（長株潭地區(qū)）物流市場總量分析據(jù)湖南統(tǒng)計年鑒，省1999年的物流產(chǎn)值占GDP總值的72，為2404億元人民幣。以此為省物流市場總量的低值。參照我國物流費用占GDP總值的20平均水平來計算，省物流市場總量的高值是66536億元人民幣。同樣，從表43可以算出市宏觀物流產(chǎn)值占GDP總值的77，為509億元人民幣。若加上株洲、湘潭，則為950億元，占GDP總值為81。市物流市場總量的高值為13128億元，長株潭地區(qū)則為2323億元。表432000年省各地市、州國內(nèi)生產(chǎn)總值及宏觀物流業(yè)增加值單位億元地州市長沙株洲湘潭衡陽邵陽岳陽常德GDP6564291421373531225336403483宏觀物流產(chǎn)值509300141323100397132地州市張家界益陽郴州永州懷化婁底湘西GDP60419362503244421051685659宏觀物流產(chǎn)值8323329621426919544由圖44可以看出市在全省物流發(fā)展中的地位與作用市宏觀物流產(chǎn)值占全省宏觀物流產(chǎn)值的183，長株潭地區(qū)則占到全省的342。0102030405060長沙株洲湘潭衡陽邵陽岳陽常德張家界益陽郴州永州懷化婁底湘西宏觀物流產(chǎn)值（億元）02468101214161820比率（）宏觀物流產(chǎn)值占全省比重圖44全省各地宏觀物流產(chǎn)值分布情況2、市場預測21、總體預測在國際上，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)被認為是國民經(jīng)濟發(fā)展的動脈和基礎產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展程度成為衡量一國現(xiàn)代化程度和綜合國力的重要標志之一，被喻為經(jīng)濟發(fā)展的加速器。美國著名咨詢公司麥肯錫公司對中國物流業(yè)進行調(diào)查后，認為“現(xiàn)代物流業(yè)將在未來中國的經(jīng)濟發(fā)展中起到關(guān)鍵作用”（麥肯錫中國物流市場白皮書）。1999年美國的物流成本為9210億美元，占GDP比重為99（2000年美國年度物流狀況報告）。而歐洲、日本等發(fā)達國家物流成本占GDP比重一般為10左右。中國的物流成本占GDP的比重，據(jù)世界銀行估計，占到18。而實際情況，據(jù)國內(nèi)權(quán)威專家分析，至少要占到20以上。2000年我國GDP為89萬億人民幣，按20計算，物流成本已達到17800億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。如果我國能夠在今后若干年的時間里，建設一個社會化現(xiàn)代物流服務體系，從粗放物流經(jīng)營向集約物流經(jīng)營轉(zhuǎn)變，將物流成本降到國際先進標準10左右，將會產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益?？偟膩碚f，我國發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場空間巨大，近年來，我國很多省市政府開始認識到現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)對于推動經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。一些國內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)開始重視企業(yè)物流管理，認識到物流是降低物質(zhì)消耗、提高生產(chǎn)效率以外，能夠使企業(yè)增加效益的“第三利潤來源”。我國計劃經(jīng)濟體制下形成的運輸、倉儲企業(yè)已經(jīng)開始向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時對支持其物流活動的物流基礎設施提出了更高的要求，物流園區(qū)建設將有利于第三方物流企業(yè)開展物流業(yè)務。國際上一些著名物流企業(yè)已經(jīng)進入我國，開始積極開展物流服務。我國政府對WTO關(guān)于物流服務及相關(guān)業(yè)務的承諾，基本上是全面開放物流市場。國際物流企業(yè)進入我國的主要業(yè)務模式是充分利用現(xiàn)代物流基礎設施，開展第三方或第四方物流服務。國際物流企業(yè)開展物流服務，對諸如物流園區(qū)等物流基礎設施建設，提出了明確而具體的要求?？梢哉f，我國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的市場基礎開始形成，市場主體開始顯現(xiàn)。而就我國目前物流基礎設施和裝備的發(fā)展現(xiàn)狀和總體規(guī)劃而言，應該說是具備了一定的基礎條件。但是，由于缺乏先進的物流基礎設施對現(xiàn)有物流資源進行整合，現(xiàn)有物流基礎設施及物流服務處于分散狀態(tài)，沒有形成一個有效的系統(tǒng)。因此，開發(fā)建設現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，為工商企業(yè)提供社會化現(xiàn)代物流服務的有效手段，其市場前景和發(fā)展?jié)摿薮蟆?2、省及市物流產(chǎn)業(yè)預測據(jù)統(tǒng)計，省目前各類企業(yè)總數(shù)達到64萬家以上，其中99以上是中小企業(yè)，2000年省貨運量達到51億噸，貨物周轉(zhuǎn)量9674億公里，交通運輸、倉儲、郵電生產(chǎn)總值2404億元,工商企業(yè)銷售收入總額37476億元,銷售費用30014億元。市現(xiàn)有商品市場390個，商業(yè)網(wǎng)點13萬個，從業(yè)人員58萬人。根據(jù)省及市“十五”計劃國民經(jīng)濟發(fā)展目標、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標、商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展目標、工業(yè)發(fā)展目標及企業(yè)改革與發(fā)展目標，到2005年，省的貨運量將達到821億噸至1026億噸，五年年平均增長將達到10至15，貨物周轉(zhuǎn)量將達到1558億公里至194585億公里，其中市的貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量將占主要地位。市是我國中部地區(qū)的重要交通樞紐城市和物流結(jié)點城市，省巨大的貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量為市提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務空間。按照國際通行標準計算，到2005年，省國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到5700億元，物流成本占20以上，以20計算，成本節(jié)約空間將達到1140億元。“十五”期間，省工商企業(yè)的銷售總額將達到60329至753929億元，銷售費用將達到483167至603811億元。按物流成本占營銷費用的30計算，成本節(jié)約空間為144949至181143億元。從建立起社會化現(xiàn)代物流服務體系即改進后的社會物流系統(tǒng)進行考慮，如果資金周轉(zhuǎn)率從目前行業(yè)的年平均12次至15次提高到5至8次，60329至753929億元的流動資金將相當于482632億元至6031432億元流動資金所起的作用。根據(jù)發(fā)達國家物流費用占GDP總量的比例（可以認為比較準確反映物流產(chǎn)值）的變化情況，即從1980年大約15降至2000年普遍達到10左右的趨勢，我國物流費用占GDP總值的比例從1999年的20左右降至15，約需20年左右時間（國內(nèi)專家論斷）。假設我國在今后5年經(jīng)濟發(fā)展取得長足進步，物流發(fā)展快速高效，物流費用達到占GDP總值15的水平，省及市、長株潭地區(qū)物流市場發(fā)展空間可見表45所示。表45省及市、長株潭地區(qū)物流市場發(fā)展空間2000年指標值2005年預測值GDP總值物流業(yè)產(chǎn)值（20）GDP總值物流業(yè)產(chǎn)值（15）5年內(nèi)物流市場發(fā)展空間省3691887382568042908520611400市656413128110607111165913463長株潭地區(qū)116152323187061280594829注2005年GDP預測值，按2000年增長率穩(wěn)定增長計算省取90，市取111，長株潭地區(qū)取10。物流市場發(fā)展空間的含義是指傳統(tǒng)物流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造出的物流產(chǎn)值與社會效益。23項目經(jīng)營預測（一）項目經(jīng)營有利條件（1）物流園地理位置優(yōu)越，是進出市的門戶，距長沙火車站、航運碼頭、黃花國際機場較近，鐵路、公路、航空、水運交通都十分方便，人流、物流、信息流都比較集中快捷。因此，經(jīng)營潛力大，極有發(fā)展前景。（2）開發(fā)區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境。（3）物流園定位好、起點高，配套設施齊全，管理手段先進?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣?。（二）項目租賃預測物流園有倉儲14萬平方米，28萬平方米辦公樓。隨著長沙城市改造，原有物流設施紛紛拆除，長沙倉儲需求面積在80萬平方米左右。我公司已和招商局物流集團、大田物流集團等物流公司簽訂意向合同書，意向租賃面積10萬平方米左右。因此，項目的租賃是有很大市場的。第五章項目選址及建設條件1、項目選址本項目的選址充分考慮省、市物流發(fā)展現(xiàn)狀以及省推進工業(yè)化進程產(chǎn)生的物流需求、以及以長沙為中心的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的物流需求進行。同時，項目選址將充分考慮物流園區(qū)是公路貨運樞紐和物流結(jié)點的特點，考慮園區(qū)作為國際物流園區(qū)的海關(guān)、結(jié)算、物流信息服務的重要匯集中心的要求，考慮本物流園以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為重點，通過京廣鐵路、319國道、京珠大動脈、長沙新港等物流通道逐步向長株潭地區(qū)、中南地區(qū)輻射的發(fā)展目標。經(jīng)征詢專家意見，本項目擬選址在市遠離鬧市區(qū)、運輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎雄厚并且離現(xiàn)有的“物流中心”不遠處的長沙技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園，具體位置在319國道以南、黃興大道以北、東四線以東、東八線以西的地區(qū)。2、基礎條件21、市地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀省位于我國中部，京廣鐵路、湘贛鐵路、湘黔鐵路、京珠高速、319國道、107國道穿境而過，省會長沙為區(qū)內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、科技中心和交通樞紐。市在東、中、西部三大發(fā)展板塊中處于連南接北、承東啟西的戰(zhàn)略要地，橫貫東西的長江動脈、上海長沙重慶鐵路和縱南通北的京廣鐵路、京珠高速公路雙十字樞紐，構(gòu)成了長沙作為現(xiàn)代化商貿(mào)和物流中心城市的必要條件，長株潭三市經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略的實施，使長株潭地區(qū)成為省經(jīng)濟發(fā)展的增長極，市的流通優(yōu)勢可以通過長株潭地區(qū)進一步輻射全省及相鄰省份。據(jù)長沙年鑒，2000年全市GDP達到65624億元，地方財政收入3507億元。目前，市社會和經(jīng)濟發(fā)展的基本現(xiàn)狀是體制轉(zhuǎn)換取得突破性進展，市場經(jīng)濟體制初步建立，全市非公有制經(jīng)濟占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達334。經(jīng)濟實力明顯增強，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重大進展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步合理?；A設施建設步伐加快，城市功能明顯增強，基礎設施投資200億元，完成重大項目100多個。已經(jīng)形成公路、鐵路、航空、水運等多種運輸形式的立體交通網(wǎng)絡，電力、電信、郵政、供水以及安居工程、文化、娛樂、旅游設施建設步伐加快。人民生活明顯改善，社會保障制度初步建立，城市居民人均收入7990元，農(nóng)民人均收入3005元，最低生活保障、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等社會保障制度初步確立。長沙商貿(mào)在“流通活市”戰(zhàn)略指導下，成為全市最有潛力、最具活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，一個以多種經(jīng)濟成份并存的大中小結(jié)合、高中低檔俱全，綜合市場與專業(yè)市場相配套的市場網(wǎng)絡已基本形成,并迅速拓展為全省及中南地區(qū)大市場、大貿(mào)易、大流通的中心。22、開發(fā)區(qū)地理位置及經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月經(jīng)國務院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。建區(qū)9年多來，開發(fā)區(qū)堅持“以工業(yè)項目為主、吸引外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù)”的方針，強調(diào)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，走產(chǎn)業(yè)興區(qū)之路，通過卓有成效的招商引資工作，目前入?yún)^(qū)工業(yè)企業(yè)106家，其中三資企業(yè)40家，內(nèi)資企業(yè)66家，入?yún)^(qū)企業(yè)基本上實現(xiàn)了有單個到群體的轉(zhuǎn)變，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)也正由零散向集成的轉(zhuǎn)變。到目前為止，區(qū)內(nèi)工完成基本建設投資120億元，移動土石方近億立方米，完成13億元人民幣的基礎設施投資任務，各項建設工作都取得了十分顯著的成績。目前，區(qū)內(nèi)主次干道已拉通28條，總長60公里；6座大型跨線橋已經(jīng)竣工通車；已經(jīng)完成1284公里，架設鐵塔33座的三回超高壓線路的改道工程，2個110千伏的變電站已經(jīng)投入使用，目前區(qū)內(nèi)日供電能力已經(jīng)達到240萬千瓦時；2座日供水10萬噸的自來水廠已經(jīng)投入運行；日處理能力8萬噸的污水凈化中心已經(jīng)正式營業(yè)；裝機容量為10萬門的程控大樓，現(xiàn)已開通20000門程控電話和高速寬帶通訊網(wǎng)，實現(xiàn)了與156個國家和地區(qū)通信聯(lián)網(wǎng)；投資1400多萬元的電視發(fā)射塔已經(jīng)正式投入使用。目前，開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了以三一重工、光南摩托為主體的先進制造工業(yè)，以LG曙光、長海視聽、中芯數(shù)碼為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以華天鋁業(yè)、長沙力元、瑞翔為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以中糧、可口可樂、長沙娃哈哈、荷蘭泰松、喜瑞來速凍系列為主體的食品飲料產(chǎn)業(yè)，以金沙利彩印、金和包裝、包裝為主體的輕印產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)格局。截止到2001年年底，區(qū)內(nèi)累計完成總產(chǎn)值2205億元，實現(xiàn)利稅3184億元，出口創(chuàng)匯8874萬美元。開發(fā)區(qū)位于市鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。開發(fā)區(qū)以西5公里毗鄰京廣復線鐵路大動脈，北京至深圳107國道，成都至廈門319國道和京珠高速公路穿區(qū)而過，構(gòu)成南北東西交通優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)距市中心、長沙火車站、湘江長沙碼頭