安徽省合肥市某房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告目錄第一部分合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析2第二部分市場調(diào)查問卷情況分析13第三部分項(xiàng)目周邊樓盤情況20第四部分項(xiàng)目基本概況及SWOT分析45第五部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位52第六部分項(xiàng)目營銷推廣方案71第一部分合肥房地產(chǎn)市場宏觀狀況分析一合肥城市總體規(guī)劃3二廬陽區(qū)市場背景狀況8三合肥房地產(chǎn)綜合評述10一合肥城市總體規(guī)劃（一）規(guī)劃背景合肥，安徽省省會，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國中部，長江淮河之間，是沿江近海的第一線內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。合肥的氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，四季分明。為適應(yīng)21世紀(jì)初城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政區(qū)劃調(diào)整的需要以及建設(shè)現(xiàn)代化大城市、發(fā)揮省會中心城市輻射帶動作用，合肥市于2001年開始對1999年國務(wù)院批復(fù)的合肥市城市總體規(guī)劃19952010年進(jìn)行調(diào)整，2002年7月，合肥市人民政府正式批準(zhǔn)合肥市城市近期建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃期限從2001年到2005年。近期建設(shè)規(guī)劃在維持國務(wù)院批復(fù)的合肥市城市總體規(guī)劃所確定的城市性質(zhì)、城市形態(tài)、布局結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向的前提下，對合肥市城市規(guī)模作了適當(dāng)調(diào)整。規(guī)劃確定城市規(guī)劃區(qū)范圍包括合肥市市區(qū)和肥東、肥西、長豐3個(gè)縣的16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)，總面積16725平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里。城市性質(zhì)是安徽省省會，全國重要的科研教育基地。規(guī)劃到2005年，城市人口規(guī)?？刂圃?00萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?0921平方公里，人均建設(shè)用地控制在1046平方米。（二）城市性質(zhì)合肥是一座對外開放城市。已先后與日本的久留米市、美國的哥倫布市、丹麥的奧爾堡市、西班牙的萊里達(dá)市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布瓊布拉市結(jié)為友好城市。是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。（三）城市規(guī)模全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596平方公里，市區(qū)總?cè)丝?658萬人。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)與三個(gè)開發(fā)區(qū)。（四）城市發(fā)展方向城市主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，控制向北方向發(fā)展。要堅(jiān)持“多中心、組團(tuán)式”的規(guī)劃布局形態(tài)，合理控制老城區(qū)環(huán)境容量，逐步有序地開發(fā)新城區(qū)。（五）城市布局結(jié)構(gòu)（1）城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式“，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市用地主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制地向北方向發(fā)展。規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)。（2）老城區(qū)位于環(huán)城河內(nèi)側(cè)，用地面積59平方公里，規(guī)劃將老城區(qū)內(nèi)過密的居住人口逐步向外疏散，人口規(guī)模控制在11萬人。老城區(qū)將加強(qiáng)市政設(shè)施建設(shè)和舊城更新改造，嚴(yán)格控制建筑密度，增加綠地、廣場和停車場等開敞空間，確保環(huán)境質(zhì)量。隨著政務(wù)、文化職能的遷出，老城區(qū)將逐步轉(zhuǎn)變成為全市的商貿(mào)、金融中心。（3）東區(qū)位于南淝河、板橋河左岸，包括新站綜合試驗(yàn)區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。建設(shè)用地面積4052平方公里，人口規(guī)?？刂圃?9萬人。其功能主要是城市對外交通的門戶，以冶金、化工、輕工、機(jī)械為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是突出新站試驗(yàn)區(qū)的商貿(mào)區(qū)特點(diǎn)，加快綜合開發(fā)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃在花沖公園地區(qū)建設(shè)東區(qū)市級副中心。（4）北區(qū)位于南淝河左岸、板橋河右岸，建設(shè)用地面積1975平方公里，人口規(guī)?？刂圃?8萬人。本區(qū)為全市大型倉儲基地，將發(fā)展建筑材料、有色冶金、能源等工業(yè)企業(yè)，利用鐵路和公路交通條件，形成城市物資儲備流通中心。重點(diǎn)是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和大房郢水庫建設(shè)，建設(shè)廬陽區(qū)工業(yè)園區(qū)，與雙鳳工業(yè)區(qū)聯(lián)動發(fā)展。規(guī)劃在合瓦路與臨泉路交口附近建設(shè)市級副中心。（5）西南區(qū)位于南淝河、環(huán)城河和四里河西岸，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)以及董鋪島科研基地等，建設(shè)用地面積11025平方公里，人口規(guī)?？刂圃?05萬人；其功能為城市的行政、文化中心和科研教育區(qū)，以機(jī)械、電子、家電為主的工業(yè)基地，建設(shè)重點(diǎn)是充分發(fā)揮科教優(yōu)勢，加快高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，積極推進(jìn)政務(wù)文化新區(qū)的建設(shè)。規(guī)劃分別在南七里站、西七里塘附近建設(shè)市級副中心。（6）新城區(qū)位于312國道大龍段南側(cè)，主要是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是城市相對獨(dú)立的新城區(qū)，建設(shè)用地面積3279平方公里，人口規(guī)?？刂圃?7萬人，其功能主要為城市的大工業(yè)基地和出口基地。致力于發(fā)展外向型和技術(shù)密集型的工業(yè)項(xiàng)目和第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加快大學(xué)城建設(shè)，逐步形成工業(yè)、居住、倉儲、公共服務(wù)設(shè)施全面發(fā)展的綜合新區(qū)。規(guī)劃在明珠廣場附近建設(shè)市級副中心。（六）道路交通1、交通發(fā)展戰(zhàn)略城市道路建設(shè)，保持并繼續(xù)完善以“二環(huán)九射“和“五橫五縱“為框架的環(huán)形放射道路系統(tǒng)，完善以市區(qū)公共交通為主體、多種運(yùn)輸方式協(xié)調(diào)發(fā)展的客運(yùn)交通體系和城市各分區(qū)內(nèi)部方格網(wǎng)道路，加強(qiáng)市區(qū)公共停車場庫、廣場和步行區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)新火車站到合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運(yùn)換乘樞紐。2、城市道路網(wǎng)系統(tǒng)合肥市總體規(guī)劃提出“以快速路為主骨架，結(jié)合主次干路，組成以方格網(wǎng)為基礎(chǔ)，環(huán)路加放射線，功能明確、級配合理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。”（七）遠(yuǎn)景展望目前，合肥市正在大力實(shí)施“科教興市”、“城鎮(zhèn)化”、“經(jīng)濟(jì)國際化”和“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”四大戰(zhàn)略，著力建設(shè)全省城郊型農(nóng)業(yè)示范基地、國內(nèi)外重要的制造加工基地、國內(nèi)重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地和國內(nèi)重要的旅游、文化和教育基地，朝著全面建設(shè)小康社會和現(xiàn)代化大城市的目標(biāo)邁進(jìn)。大房郢水庫、寧西鐵路合肥段、西氣東輸?shù)纫慌P(guān)系國計(jì)民生的工程已經(jīng)開工，政務(wù)文化新區(qū)正在建設(shè)展望未來，一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮，科教發(fā)達(dá)，開放度高，布局合理，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，園林特色鮮明，投資環(huán)境一流、創(chuàng)業(yè)環(huán)境一流、人居環(huán)境一流的現(xiàn)代化大城市，將展現(xiàn)在世人的面前。進(jìn)入新世紀(jì)，合肥市加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的步伐，制定出到2010年全市GDP達(dá)到1000億元的“千億規(guī)劃“目標(biāo)，并把合肥建成國內(nèi)外重要的制造加工基地，國內(nèi)重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地，國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地，安徽省發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)的示范基地。為了實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展目標(biāo)，合肥市進(jìn)一步擴(kuò)大開放，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，制定鼓勵(lì)外來投資的政策，加大招商和引進(jìn)人才、技術(shù)的力度，經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭。二廬陽區(qū)市場背景狀況（一）簡介廬陽區(qū)總面積13686平方公里，人口3714萬，轄10個(gè)街鎮(zhèn)，。以老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤。廬陽老城區(qū)是歷史上的古廬州城，也是合肥的中心區(qū)。區(qū)域內(nèi)人文景觀眾多?！皬]州勝景，廬陽獨(dú)攬”有“翡翠項(xiàng)鏈”之譽(yù)的環(huán)城公園，被稱為合肥人“母親河”的南淝河。名勝古跡有三國古戰(zhàn)場逍遙津、曹操點(diǎn)將臺古教弩臺、歷史名人李鴻章故居、三十崗鄉(xiāng)三國時(shí)期的古戰(zhàn)場遺址等；董鋪水庫和建設(shè)中的放郢水庫分別坐落在本區(qū)的西北部，整個(gè)城區(qū)市容整潔、空氣清新、水秀景美。（二）市場狀況本區(qū)各項(xiàng)發(fā)展相對較為成熟，住宅價(jià)格在四區(qū)中也相對較高。以單一型的多層住宅銷售為主體；地理位置目前大部分多分布在北一環(huán)線以外；從規(guī)?？?，目前除海棠花園等5家樓盤的建筑面積超過10萬平方米，其他的規(guī)模都較小，整體環(huán)境配套也多是依附在周邊原有的配套上，價(jià)格在2500元/左右。廬陽區(qū)住宅主要沿區(qū)內(nèi)3條線分布，榮事達(dá)大道、蒙城路和沿河西段，整體位置都有沿榮事達(dá)大道和蒙城路兩條主干道北移的趨勢。（三）重點(diǎn)地帶沿河西段環(huán)城路的修繕和燈飾綠化等工程的建設(shè)為沿河路的舊城改造和住宅建設(shè)帶來一片生機(jī)，高層住宅、別墅、多層等復(fù)合型建筑星羅棋布，良好的地理位置及成熟的公眾基礎(chǔ)生活設(shè)施為居家生活提供了極大的方便。蒙城北路便利的交通和地理位置是本地段住宅開發(fā)的最大優(yōu)勢。市府廣場邊上本市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展為該中心區(qū)域繁華的商圈及人氣帶來寫字樓、商鋪建設(shè)的新高，政務(wù)的氛圍、文化的積淀、便捷的交通、擁擠的人流彰顯了該地段投資者的非凡魅力。（四）發(fā)展障礙生活配套設(shè)施不完善，陳舊落后，道路建設(shè)進(jìn)程較緩慢，西緩、北抑的發(fā)展政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻。（五）未來發(fā)展趨勢作為傳統(tǒng)的中心商務(wù)區(qū)，廬陽區(qū)未來會進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，兩大水庫及森林公園等生態(tài)項(xiàng)目的建設(shè)將會引進(jìn)一批地產(chǎn)投資商來本區(qū)投資。（六）廬陽區(qū)道路交通規(guī)劃1、道路網(wǎng)架構(gòu)分析由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。2、道路網(wǎng)規(guī)劃二橫一環(huán)、二環(huán)公路；二縱蒙城路、榮事達(dá)大道三合肥房地產(chǎn)市場綜合評述（一）市場發(fā)展的基本特征1、2003年數(shù)據(jù)顯示在2003年，在國民經(jīng)濟(jì)快速增長的大環(huán)境下，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)經(jīng)營呈高幅增長，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)屢創(chuàng)新高，03年達(dá)到歷史最高水平。完成總投資9526億元，其中住宅投資6951元，與上年同期相比增長13809和18830，商品房施工面積107171萬平方米，其中住宅82989萬平方米，分別增長了7826和6677；商品房竣工面積36939萬平方米，其中住宅29199萬平方米；商品房銷售面積284萬平方米，其中住宅24346萬平方米。2、2004年一季度市場走勢呈現(xiàn)高位起步，快速運(yùn)轉(zhuǎn)的態(tài)勢。一季度全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1829億元；施工面積達(dá)93429萬平方米，其中新開工面積23197萬平方米，竣工面積3991萬平方米，現(xiàn)房銷售面積3257萬平方米。3、2003市場發(fā)展呈現(xiàn)的基本特征開發(fā)投資持續(xù)高幅增長，住宅投資比例逐步提高；市場交易活躍，供應(yīng)量進(jìn)一步放大；房價(jià)總體保持穩(wěn)中有升的慢牛態(tài)勢；空置量有所增加，但空置率仍在較低水平。4、2004市場發(fā)展展望地產(chǎn)開發(fā)投資仍將以較快的速度增長，需求繼續(xù)擴(kuò)大；政策因素的影響將逐步顯現(xiàn)；諸多外地開發(fā)商北上南下，逐鹿合肥，開發(fā)商品牌、開發(fā)項(xiàng)目品牌的競爭將日益加劇；5、市中心區(qū)樓盤日趨稀少合肥房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，市中心區(qū)可開發(fā)土地逐年減少，加上一些舊城改造土地大多用于景觀綠化或者商業(yè)用房，市區(qū)住宅供應(yīng)量將出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。6、城西南區(qū)塊成為開發(fā)“熱土”合肥市近階段規(guī)劃發(fā)展的最主要區(qū)域，如合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新政務(wù)文化區(qū)都集中在該區(qū)等政府重點(diǎn)扶持開發(fā)區(qū)域，在政策、資源等方面都有所傾斜；加上合肥本身最稀卻的山水資源也是該區(qū)域最具競爭優(yōu)勢；就投資開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商數(shù)量、項(xiàng)目開發(fā)水平、市場認(rèn)知等情況來看，本區(qū)域的各項(xiàng)指標(biāo)都是名列前矛的。7、各區(qū)群雄并起，分割逐鹿除西南片的蜀山區(qū)在各區(qū)發(fā)展中略顯超前，其它各區(qū)的發(fā)展皆各有利弊。蜀山區(qū)能夠一枝獨(dú)秀的最大原因是政府規(guī)劃、政策扶持的力度相較另三區(qū)都要大得多；廬陽區(qū)的發(fā)展雖然基礎(chǔ)不錯(cuò)，但配套陳舊、道路建設(shè)緩慢，政府規(guī)劃發(fā)展不明確或有部分阻礙，短期內(nèi)要有大的改觀比較困難；包河區(qū)未來的發(fā)展方向是接壤巢湖，是合肥發(fā)展成為濱湖城市的前沿地帶，但同樣市政設(shè)施較為落后，要有飛躍性發(fā)展并非一朝一夕；瑤海區(qū)屬合肥交通樞紐區(qū)域，交通道路條件極為優(yōu)越，但危舊房改造緩慢，居住環(huán)境相對較差。8、總價(jià)仍在上漲，政府控制力度增大通過對相同樓盤不同階段推出的銷售房源的價(jià)格比較，大多上漲了100300元，還有部分上漲比較厲害，高的超過了500多元。為了能有效調(diào)節(jié)市場供需狀況的良性發(fā)展，合肥市相關(guān)部門在積極扶持的同時(shí)也出臺一些政策，但實(shí)際情況是，對樓價(jià)似乎影響不大。而提高土地供應(yīng)量，增加經(jīng)濟(jì)適用房等措施還只聽雷聲不見雨點(diǎn)，在短期內(nèi)，政府的控制力度還難見成效。9、市場消費(fèi)日趨理性，經(jīng)濟(jì)舒適型戶型成為主流合肥房地產(chǎn)市場經(jīng)過近兩年的高歌猛進(jìn)的發(fā)展后，“買房求大”的購買心理會隨著房價(jià)的日益攀升而自然得到扭轉(zhuǎn)。目前的一些市中心樓盤傳來的銷售狀況顯示，130平方米以上，總價(jià)超過40萬的戶型銷售面臨較大壓力。開發(fā)商對于控制總價(jià)將十分注意，市區(qū)的住宅、寫字樓、商鋪不約而同地向小型化發(fā)展。小型化對于購買者來說，投資更少，回報(bào)更高，實(shí)用價(jià)值比較高，而對于開發(fā)商來說，銷售速度加快，資金壓力也減少，對于整個(gè)市場來說，小型化有利于減少空置房。而隨著政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的新政策出臺，商品房住宅在今年也將出現(xiàn)小戶型回歸，單身公寓和平層的緊湊戶型再次流行。（二）市場現(xiàn)狀主要成因1、合肥的區(qū)域位置優(yōu)越合肥與目前世界上最具發(fā)展?jié)摿Φ拈L三角城市群接壤，是長江流域的經(jīng)濟(jì)文化重鎮(zhèn)，承東啟西，貫通南北，地理位置相當(dāng)重要。以“創(chuàng)業(yè)在合肥”為導(dǎo)向，合肥經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技教育的發(fā)展更為引人矚目。大量中高級人才在這里匯聚、創(chuàng)業(yè)，有力地拉動了合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、新城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展當(dāng)下，城市規(guī)劃浪潮正席卷大江南北，政務(wù)新遷成為一時(shí)風(fēng)潮，合肥通過新的城市規(guī)劃不僅將城域擴(kuò)大，而且吸引了合肥周邊的大量居民向城市聚集，也同時(shí)部分凝聚了浙江、江蘇、上海等周邊地市人們的購買力。以后“西部開發(fā)的橋頭堡“合肥將真正成為長三角的“后花園“；3、改善住房條件的呼聲高合肥人均可支配收入逐年在增長。人們兜里有了錢，解決了溫飽問題后，必然要改善自己的住房水平。從漸次增溫的供求市場的情況來看，在眾多踴躍購房者行列中，“二次置業(yè)”的消費(fèi)者還是占據(jù)相當(dāng)大一部分第二部分市場調(diào)查問卷情況分析一調(diào)查目的14二調(diào)查概況14三調(diào)查結(jié)果分析15一調(diào)查目的本次市場調(diào)查旨在于調(diào)查合肥市區(qū)房產(chǎn)市場的基本狀況，包括消費(fèi)者特征、市場需求、購房原因、產(chǎn)品偏好特性、價(jià)格及市場阻礙等，整合合肥地區(qū)消費(fèi)者市場信息，為上城項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、銷售策劃、廣告策劃提供強(qiáng)有力的市場依據(jù)。二調(diào)查概況1、調(diào)查時(shí)間2002年3月102002年5月3日。其間分三次，分主題調(diào)查。2、調(diào)查內(nèi)容競爭樓盤狀況和消費(fèi)心理調(diào)查3、調(diào)查對象潛在的住宅消費(fèi)者，包括合肥當(dāng)?shù)鼐用?、商場顧客和部分公司職員，采用特征目測方法甄別消費(fèi)對象。4、調(diào)查方式本次調(diào)查采用問卷調(diào)查，以街頭隨機(jī)訪問、專業(yè)市場調(diào)查和入室訪問形式完成，共回收有效問卷120份。5、調(diào)查人員本公司廣告市場調(diào)研人員，調(diào)查執(zhí)行前經(jīng)過公司有針對性的相關(guān)培訓(xùn)學(xué)習(xí)。三消費(fèi)者調(diào)查分析1請問您最近是否有購房的打算急需購房一年內(nèi)想購二年內(nèi)可能三年內(nèi)可能五年內(nèi)可能房7842353196123532549分析本題旨在調(diào)查潛在購房消費(fèi)者的購房計(jì)劃，從中我們可以基本看出未來五年內(nèi)房產(chǎn)品的市場消費(fèi)量，并盡可能把握好本項(xiàng)目的市場推量計(jì)劃。2您目前的住房情況如何單位公房城區(qū)舊房90年代商品房農(nóng)居房其他3091145523643642727分析本題旨在探究需要改善居住條件的潛在消費(fèi)群的市場潛量有多大，與我們預(yù)期的相差無幾，單位公房、城區(qū)舊房加上其他（主要是房改房、自建房和租房）超過70的居民是屬于非常需要改善居住現(xiàn)狀的，而且調(diào)查結(jié)果正好驗(yàn)證了合肥房產(chǎn)開發(fā)市場高速發(fā)展是以巨大的市場需求為基礎(chǔ)的。3如果您在近期有購房的打算，您會選擇在合肥的哪個(gè)區(qū)域購房城北城中（老城區(qū)）城西（高新開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)）城西南（大學(xué)城）城南城東364163645452364909182分析本題旨在對城市規(guī)劃向西、西南發(fā)展的導(dǎo)向性對消費(fèi)者購房的影響程度。結(jié)果顯示，近70的潛在購房消費(fèi)者對城西（高新開發(fā)區(qū)、政務(wù)區(qū)）和城西南（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城）有明顯的傾向性，對項(xiàng)目所在的北城區(qū)域認(rèn)同較低。4您購買房產(chǎn)的用途是用于居住用于投資兩者兼有603811322830分析本題旨在探究合肥房產(chǎn)市場的成熟度，超過60的自用率可以看出這是一個(gè)處于起步階段的市場。只有居住和投資保持在相對平衡的比例上，市場才能高速成長，自用比例高說明市場需求量很大，泡沫較少，但價(jià)格上升較慢。適當(dāng)?shù)耐顿Y者可以快速的拉動市場，在目前看來投資比例還是偏低，市場的成長空間仍然很大。5您購房比較關(guān)注的問題是（可多選）地段價(jià)格環(huán)境房地產(chǎn)公司品牌戶型配套2061242424245451636909分析本題旨在調(diào)查影響消費(fèi)者購房的主要因素，結(jié)果顯示價(jià)格、環(huán)境、地段依然是最主要的影響因素，這是初級發(fā)展市場的基本特征。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，在本項(xiàng)目的運(yùn)做中我們要充分考慮可控制因素的影響程度。比如價(jià)格，在實(shí)現(xiàn)相對利潤最大化的前提下尋找消費(fèi)者的最佳接受度；環(huán)境，當(dāng)項(xiàng)目周邊的環(huán)境差強(qiáng)人意時(shí)，我們要將園區(qū)內(nèi)部的環(huán)境塑造好；戶型，設(shè)計(jì)獨(dú)特而合理。6您預(yù)計(jì)近年合肥的房價(jià)走勢如何持續(xù)上漲保持平穩(wěn)略有下調(diào)62262830944分析本題旨在探究消費(fèi)者對市場的信心，結(jié)果顯示，近2/3的消費(fèi)者對市場走向是充滿信心的。根據(jù)走訪的情況看，目前合肥房市還是處于緩慢上升階段，假以時(shí)日，消費(fèi)者的信心應(yīng)該還會加強(qiáng)。7您一般會選擇哪種住宅類型多層公寓（6層以下）小高層公寓（713層）高層公寓（14層以上）排屋（聯(lián)體別墅）獨(dú)立別墅55173103517345517分析本題旨在探究消費(fèi)者對房產(chǎn)品類型的接受度，調(diào)查結(jié)果顯示超過85的消費(fèi)者選擇多層、小高層。本題結(jié)果對本項(xiàng)目做產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)有很大參考意義，既要考慮市場的接受度，更要考慮地段本身客觀情況。8您比較喜歡哪種戶型空間結(jié)構(gòu)平層躍層（復(fù)式）錯(cuò)層2642547218869您會選擇哪種戶型平面結(jié)構(gòu)二室一廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室三廳二衛(wèi)其他121456142210您在購房時(shí)會選擇多大的戶型面積單身公寓（3050809090100100120120140140180180以上536893160726793393536358分析以上三題旨在調(diào)查消費(fèi)者對戶型空間結(jié)構(gòu)、布局、面積的選擇偏好，從結(jié)果可知，超過50的人選擇躍層式空間結(jié)構(gòu)，56的消費(fèi)者會選擇三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，超過75的人選擇90140的戶型面積。此三題的調(diào)查直接關(guān)系到本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃，從調(diào)查結(jié)果我們基本明確項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)空間結(jié)構(gòu)、布局、面積時(shí)要充分考慮消費(fèi)者的選擇偏好，各種戶型空間類型設(shè)計(jì)的搭配比例既要符合市場的需求，也要適當(dāng)?shù)某坝谑袌觥?1您愿意承受的商品房價(jià)格是多少2000元/平方米左右2500元/平方米左右3000元/平方米左右3500元/平方米左右4000元/平方米左右6154288596112您在購房時(shí)愿意承受的住宅總價(jià)是多少2030萬3040萬4060萬6080萬80萬以上74071852556185分析以上兩題旨在調(diào)查消費(fèi)者的房產(chǎn)品消費(fèi)能力，從結(jié)果可知選折單價(jià)在20002500元/占了90多，總價(jià)在2030萬的占了7407，這一結(jié)果與市場的實(shí)際情況是相符的，但考慮到主觀心理價(jià)位總是偏低的，根據(jù)國際慣例，加權(quán)30（單價(jià)在3250元以內(nèi)，總價(jià)在40萬以內(nèi)）應(yīng)該還是可承受的范圍（這里指市場的代表產(chǎn)品，不包括別墅類產(chǎn)品），這一結(jié)論對本項(xiàng)目的定價(jià)策略具有指導(dǎo)意義。13您認(rèn)為園區(qū)該具備哪些配套設(shè)施（可復(fù)選）中心會所游泳池網(wǎng)球場籃球場大型綠地花園水景健身房地下車庫幼兒園其他（請注明）625667833833201251251083125208分析本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對房產(chǎn)品的配套需求，從選擇結(jié)果可以看出，消費(fèi)者對各種公建娛體設(shè)施都是有需求的，簡單講就是配套越多越好，但考慮到成本比較，可以有選擇的配套公建，大型綠地、水景、健身房、幼兒園、小學(xué)（看項(xiàng)目規(guī)模配建、如本項(xiàng)目這樣的園區(qū)規(guī)模、區(qū)域位置是一定要配置的）、車庫將成為普遍的市場認(rèn)知。14一般情況，您是通過哪些渠道得知房屋的有關(guān)信息的（可復(fù)選）報(bào)紙廣告電視廣告廣播廣告互聯(lián)網(wǎng)戶外廣告家人、朋友、同事等介紹其他26531429612129313612109544分析本題旨在調(diào)查消費(fèi)者獲得房產(chǎn)品信息的主要渠道是哪些，以及在這些渠道中最主要的信息來源。從結(jié)果可以看出，沒有哪種信息渠道是完全占主導(dǎo)地位的，多種媒介的配合推廣是必然的選擇。從中可以基本明確在本項(xiàng)目的營銷推廣中，點(diǎn)面結(jié)合的整合推廣策略。15目前您生活工作的主要交通工具是私家車公交車自行車7698654577分析本題旨在調(diào)查消費(fèi)者的工作出行方式，從中可以獲知對園區(qū)車位配置的需求量，對公交車的依賴度，同時(shí)可知地段優(yōu)劣在合肥房產(chǎn)開發(fā)市場的影響力。16如果在城北一環(huán)和二環(huán)之內(nèi)有一個(gè)項(xiàng)目，您會購買嗎會不會如果是多層公寓，會考慮購買185257412407分析本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)知度，從結(jié)果可知，對城北區(qū)域明確表示不會購買的占大部分，可能會購買的占4259，說明城北老區(qū)要獲得廣泛認(rèn)可還需假以時(shí)日，同時(shí)也說明本項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度不高。第三部分項(xiàng)目周邊樓盤情況一廬陽區(qū)樓盤21二蜀山區(qū)樓盤27三瑤海區(qū)樓盤37四包河區(qū)樓盤41【一、廬陽區(qū)】本區(qū)域是歷史上的古廬州城，目前以老城區(qū)為主體，是合肥的中心區(qū)域。市場狀況/本區(qū)域各項(xiàng)發(fā)展相對都較為成熟，住宅價(jià)格在四區(qū)中也相對較高，從本區(qū)域商品房供給來看，以單一型的多層住宅為主體；目前大多數(shù)樓盤分布在北一環(huán)線以外，除偶爾幾個(gè)項(xiàng)目總體量超過10萬方以外，其他大部分項(xiàng)目規(guī)模都比較?。粯潜P自身配套不夠完善，大多依附在周邊原有的配套上；區(qū)域整體均價(jià)在3000元/左右；區(qū)域內(nèi)大部分樓盤主要分布在榮事達(dá)大道、蒙城路和沿河路西段，目前房地產(chǎn)發(fā)展有沿榮事達(dá)大道和蒙城路兩條主干道北移的趨勢；整個(gè)區(qū)域小高層和寫字樓的價(jià)格一直攀升，多層價(jià)格沒有太大變化。重點(diǎn)地帶/沿河路西段、蒙城北路、市府廣場周邊生活配套設(shè)施不夠完善，道路建設(shè)進(jìn)程比較緩慢，“西緩，北抑”政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻?？偸鲈谝陨纤械?3個(gè)樓盤中廬陽區(qū)13個(gè)，蜀山區(qū)17個(gè)，瑤海區(qū)8個(gè)，包河區(qū)5個(gè)，1）在同屬廬陽區(qū)的栢景灣、元一美邦國際和海棠花園基本進(jìn)入后期銷售，所余房子已不多，不會對本項(xiàng)目的銷售有太大的沖擊。反而是前兩項(xiàng)目在市場中業(yè)已形成的高品質(zhì)形象會對本項(xiàng)目有較大的影響。不久將面市的元一濱水城是本項(xiàng)目最主要的競爭對手。2）署山區(qū)是合肥市目前發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，包括了高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)等，在該區(qū)集中了合肥樓市三分之一的新盤，而且在合肥房地產(chǎn)市場中知名度度、美譽(yù)度較高的樓盤大都集中在該區(qū)，如金色池塘、國際花都、桂花園、新華學(xué)府、頤園世家等開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)水平高，反而是本項(xiàng)目的最主要的競爭項(xiàng)目集中區(qū)域?，幒^(qū)和包河區(qū)的項(xiàng)目直接競爭力較小。第四部分項(xiàng)目基本概況及SWOT分析一項(xiàng)目概況46二項(xiàng)目優(yōu)勢STRENGTHS分析48三項(xiàng)目劣勢WEAKNESSES分析48四項(xiàng)目機(jī)會OPPORTUNITIES分析50五項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)THREAT分析51一項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)本項(xiàng)目由合肥房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，用地位于合肥市廬陽區(qū)合瓦路周界，南臨濉溪路，北靠碭山路，西側(cè)為蒙城路，東側(cè)與榮事達(dá)大道緊鄰，規(guī)劃建造公寓、精品商鋪和商住型公寓。園區(qū)高尚，配套完善，生活方便，享有學(xué)校、商場、賓館、銀行、郵局、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)果蔬市場等各類城市設(shè)施，是城市小康生活型的市中心居住寶地。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積641公頃（用地總面積640966萬）居住建設(shè)用地53公頃住宅用地328公頃公建用地111公頃道路用地58公頃公共綠地32公頃總?cè)莘e率17總建筑面積11126萬住宅建筑面積7070萬商業(yè)建筑面積4056萬（公建面積171萬）建筑容積率29建筑密度33綠地覆蓋率33（二）項(xiàng)目周邊配套情況1、教育資源安徽工商職業(yè)技術(shù)學(xué)校、北苑職業(yè)學(xué)校、省投資管理學(xué)校、第36中學(xué)、新世紀(jì)幼兒園2、生活購物、文化服務(wù)合家福超市、人民影城、翠林大浴場3、餐飲酒店公交賓館、唐古拉酒店、蘇杭春酒店4、醫(yī)療衛(wèi)生合肥杏花醫(yī)院、中鐵四局集團(tuán)第一醫(yī)院5、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、市商業(yè)銀行、交通銀行等眾多銀行在本區(qū)塊周邊均設(shè)有儲蓄網(wǎng)點(diǎn)；7、交通情況4路、22路、13路、15路、46路、105路、113路、139路、155路、117路、107路、232路等十?dāng)?shù)路公交車皆能直達(dá)本項(xiàng)目園區(qū)。二項(xiàng)目優(yōu)勢STRENGTHS分析（一）地段優(yōu)勢地塊位于城北一環(huán)和二環(huán)之間，交通便捷，具有成熟的生活資源，距市府廣場不到2公里，是市中心不可多得的居住寶地。在城市日益擴(kuò)大、居住呈現(xiàn)郊區(qū)化的今天，此地段在消費(fèi)者心目中具有良好的認(rèn)知度和首選率。（二）規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目總占地800多畝，在市中心區(qū)域，如此規(guī)模的超級大盤絕無僅有，在這樣規(guī)模的地塊上的舊城改造項(xiàng)目將是建設(shè)一個(gè)“城中之城”的大手筆，容易體現(xiàn)開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢，將對合肥的房產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生巨大的影響。（三）市場優(yōu)勢合肥房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升，而隨著舊城改造力度的加大，市中心土地越來越成為稀缺資源，市中心住宅銷售形勢樂觀，許多樓盤進(jìn)入“有價(jià)無市”狀態(tài)，市中心區(qū)域規(guī)模大盤將成為稀缺資源，本項(xiàng)目的推出，預(yù)計(jì)會有較好的市場前景。（四）價(jià)格優(yōu)勢本地塊為政府協(xié)議出讓地塊，地價(jià)成本相對較低，只要操作得當(dāng)，利潤空間較大。（五）規(guī)劃優(yōu)勢本項(xiàng)目規(guī)劃合理科學(xué)，產(chǎn)品包含多層公寓、小高層公寓、小高層公寓、SOHO、寫字樓、商場等多種產(chǎn)品形態(tài)，均屬于目前市場追捧的主力產(chǎn)品，能夠滿足各層次消費(fèi)群的需求；（六）商業(yè)優(yōu)勢本項(xiàng)目商業(yè)資源較為豐富，合瓦路區(qū)域具有較長的商業(yè)歷史，在市民心中有一定認(rèn)同感；同時(shí)在本項(xiàng)目周邊已有酒店、娛樂、文化設(shè)施及若干較成熟的樓盤，具有一定的知名度和人氣。三項(xiàng)目劣勢WEAKNESSES分析（一）居住環(huán)境較差本項(xiàng)目所占地塊為“北門”區(qū)域，屬傳統(tǒng)意義上“臟、亂、差”區(qū)域，居住氛圍不夠高尚，改造難度較大。（二）前期工作難度大，影響項(xiàng)目進(jìn)展拆遷量大，土地分批取得，且政出多門，權(quán)轄多頭，項(xiàng)目前期工作難度極大，會影響項(xiàng)目進(jìn)展。（三）受基地性質(zhì)限制，規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理難度較大本項(xiàng)目所占地塊為眾多城市主支干道分割，雖然各組團(tuán)地塊相對獨(dú)立完整，但前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)仍然具有相當(dāng)難度，單是物業(yè)規(guī)劃就比較難以處理，物業(yè)管理難度較大、管理成本較高，會影響到目標(biāo)客戶的購買決定。（四）自然景觀資源一般，環(huán)境要靠自己開發(fā)營造（五）與長三角城市相比，合肥房地產(chǎn)市場總體價(jià)格不高，影響“精品路線”的實(shí)施（六）開發(fā)商相對不具有品牌優(yōu)勢與綠城等開發(fā)商相比，屬新銳企業(yè)，社會各界對房產(chǎn)尚缺乏明確認(rèn)知。項(xiàng)目的優(yōu)劣勢和市場形勢要求我們認(rèn)真研究市場，認(rèn)真研究產(chǎn)品，充分認(rèn)識優(yōu)劣勢。一方面，要始終圍繞“品質(zhì)第一”的觀念，走“產(chǎn)品主義”路線、“精品主義”路線，著力于產(chǎn)品創(chuàng)新，這是創(chuàng)造品牌、抵御風(fēng)險(xiǎn)的唯一的、也是最有力的武器；另一方面，要重視和加強(qiáng)營銷力度，致力營銷創(chuàng)新，提高產(chǎn)品附加值，使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益和品牌效益的雙豐收。四項(xiàng)目機(jī)會OPPORTUNITIES分析（一）從整個(gè)市場來看，合肥的房價(jià)一路上漲，市場消費(fèi)者對房價(jià)的升高頗有微詞，而市中心從土地構(gòu)成成本上來分析，房價(jià)確實(shí)比較難降低。除非出現(xiàn)整體性的經(jīng)濟(jì)性大衰退，否則作為國家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)不會出現(xiàn)大幅度的下滑現(xiàn)象。本地塊為政府協(xié)議出讓地塊，地價(jià)成本相對較低，因此，如果本項(xiàng)目通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，借取土地成本的優(yōu)勢，從而在房價(jià)上保持在消費(fèi)者合理的承受范圍之內(nèi)，將是本項(xiàng)目的一大機(jī)會點(diǎn)；（二）合肥行政區(qū)劃調(diào)整，城市向外圍擴(kuò)展，項(xiàng)目所在區(qū)域是城市北區(qū)副中心，正是改造重點(diǎn)，商機(jī)無限；（三）從目前同為廬陽中心區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目來看，已開發(fā)完成的項(xiàng)目有栢景灣、海棠花園等，為本區(qū)域的房價(jià)和樓盤品質(zhì)作了鋪墊，又提升了本區(qū)域的總體品質(zhì)；（四）與同為本區(qū)域的其他樓盤相比，本項(xiàng)目在總體定位上符合時(shí)代的的總體發(fā)展精神，并不是一味強(qiáng)調(diào)“市中心”的地段優(yōu)勢，而是結(jié)合“街區(qū)生活”的時(shí)代特征，更為喚起城市居民對市中心生活的向往。五項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)THREAT分析（一）本項(xiàng)目周邊開發(fā)的項(xiàng)目逐漸增多，市場競爭較為激烈，隨著市中心可利用資源的逐漸減少，在一定程度上也哄抬了市中心的房產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格總體缺乏大的上升空間；（二）本項(xiàng)目周邊土地項(xiàng)目有很多已經(jīng)名花有主，他們的開發(fā)也將對本項(xiàng)目構(gòu)成極大的威脅。有些項(xiàng)目規(guī)模相對嬌小，運(yùn)作速度較快，我們必須盡早完成項(xiàng)目的審批工作，在加大宣傳力度的同時(shí)，加快開發(fā)進(jìn)度，穩(wěn)定目標(biāo)客戶信心，避免客戶流失，而讓其他同類項(xiàng)目占得市場優(yōu)勢；（三）拆遷難度巨大，本項(xiàng)目規(guī)模龐大，拆遷涉及產(chǎn)權(quán)單位、個(gè)人眾多，拆遷總量巨大，中間遇到阻礙，將會影響整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)速度。（四）本項(xiàng)目的商業(yè)面積較多，各組團(tuán)臨路面基本都有商業(yè)配套，另外在園區(qū)的某些區(qū)域還將規(guī)劃獨(dú)立賣場和寫字樓，因此，本項(xiàng)目除了常規(guī)的住宅銷售以外，還將面臨商業(yè)面積的宣傳、招商等工作，加大了項(xiàng)目的整體營銷難度，特別是本項(xiàng)目的商鋪，一方面與住宅相連，另一方面相對分散，在推廣上必須考慮相對新穎的角度第五部分項(xiàng)目產(chǎn)品定位一項(xiàng)目主題概念定位原則53二項(xiàng)目總體定位54三項(xiàng)目建筑定位59四項(xiàng)目景觀定位61五項(xiàng)目戶型定位63六項(xiàng)目配套定位65七項(xiàng)目商業(yè)賣場定位66八項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位69一項(xiàng)目主題概念定位原則樓盤主題概念的確立必須符合以下原則（一）必須形成樓盤獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在市場當(dāng)中和消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象；（二）切合消費(fèi)者心理與市場潮流趨勢，為消費(fèi)者創(chuàng)造宜人的居住生活環(huán)境和營造理想的生活方式，使消費(fèi)者對樓盤理念和形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，并進(jìn)而對樓盤產(chǎn)生歸屬感與自豪感；（三）必須考慮此主題在樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中的可操作性和營銷上的可炒作性。必須把此理念在房產(chǎn)品中得以充分貫徹與執(zhí)行，在樓盤的總平規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)及物業(yè)配置中得以充分體現(xiàn)；（四）主題概念能夠作為本樓盤的品牌基礎(chǔ)，并進(jìn)而能夠延伸開發(fā)公司的企業(yè)品牌。二項(xiàng)目總體定位本項(xiàng)目的定位，“新一代歐洲小城BLOCK街區(qū)生活”，以新一代歐洲小城整合開發(fā)思路和城市資源，以西式新古典主義風(fēng)格結(jié)合合肥歷史文化名城的城市文脈定位建筑形態(tài)，以BLOCK街區(qū)生活定位居住功能、生活形態(tài)和商業(yè)資源，以西式現(xiàn)代園林規(guī)劃園林景觀，引導(dǎo)一種以人為本、尊重自然、尊重環(huán)境、尊貴現(xiàn)代的“新都市生活形態(tài)”。建成后的本項(xiàng)目，將領(lǐng)跑合肥舊城改造的房產(chǎn)開發(fā)，將一改目前該區(qū)域缺乏開發(fā)熱點(diǎn)的現(xiàn)狀，是合肥市中心“高貴而不貴”的代表性高尚樓盤，是老百姓享受得起的性價(jià)比較高的名牌產(chǎn)品，是合肥市新一代大型國際化高尚社區(qū)，安徽，歷來文化昌盛，藏龍臥虎、賢人輩出，數(shù)千年來，江、海、淮水激蕩，吳、楚、越和中原文化交融，孕育出安徽深厚的歷史文化底蘊(yùn)和獨(dú)具特色的人文景觀。安徽“儒風(fēng)之盛、夙冠中國”，人文薈萃、名賢輩出，巨賈紛呈，曾誕生了程灝、程頤、朱熹、戴震南、李鴻章、陳獨(dú)秀、胡適等歷代先賢。安徽曾創(chuàng)造了輝煌的徽派文化，徽派建筑名噪一時(shí)。我們腳下的土地，是一塊充滿藝術(shù)感、文化感的土地。作為一個(gè)開發(fā)商，我們應(yīng)該思考在合肥這樣的歷史文化名城，我們的責(zé)任是什么我們應(yīng)該怎樣為我們的城市創(chuàng)造無愧于歷史、無愧于時(shí)代的杰作我們注意到不朽的建筑必定打上時(shí)代鮮明的烙印，代表著時(shí)代的主流方向。我們的時(shí)代已經(jīng)發(fā)生了深刻的改變，人們的生活方式、觀念也隨之變化。我國正處于改革開放的潮流中，安徽的經(jīng)濟(jì)日新月異，人們歡呼時(shí)代的進(jìn)步。合肥目前的房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)市場相當(dāng)于杭州、上海2000前后的市場，大部分消費(fèi)者對舶來的、現(xiàn)代感較強(qiáng)的、形式洋派的房產(chǎn)品有一種較強(qiáng)的偏好，純粹的本土民居不能引起市場的積極響應(yīng)，必須有一種“新型的現(xiàn)代化建筑”，才是適合該市場的時(shí)代產(chǎn)物。我們應(yīng)該敏銳地把握這一變化，并在作品中加以體現(xiàn)。我們注意到傳統(tǒng)徽派建筑營造出來的鄰里關(guān)系是非常融洽的這種鄰里關(guān)系正是現(xiàn)代人合現(xiàn)代小區(qū)中非常缺少的?，F(xiàn)代小區(qū)中，人們共用著生活設(shè)施，共用著中心花園，卻相互視而不見。我們能否在新型社區(qū)中創(chuàng)造出一種嶄新的鄰里空間我們注意到地塊的基地特征比較特殊，城市道路穿越，一方面帶來了居住私密性的降低，但也帶來了巨大的商業(yè)資源，我們需要一種新的理念，整合提升地塊資源。我們從歐洲小城鎮(zhèn)BLOCK街區(qū)生活中得到靈感。生活在歐洲的文明小城的人們。小城很優(yōu)美、很詩意，很有文化品味。高矮錯(cuò)落的坡屋頂住宅建筑掩映于綠樹叢中，三段式典雅的造型臨街而立，門、窗、綴滿鮮花的欄桿以及室內(nèi)隱隱透露出的暖光都優(yōu)雅地讓人恍惚置于童話般的世界中，和諧的美從建筑的尺度、進(jìn)退、色彩、飾物中沉靜的傳達(dá)出來，征服著人的審美觀念。小城中的人們都很和善，親切，和善親切的表達(dá)著他們的從容不迫與氣定神閑。人與狗親密無間，小孩們蕩秋千、玩翹翹板等，戀人則在步行街道上散步，街道旁一些精致的商店散發(fā)著浪漫與閑意，喝杯咖啡，小憩一會，與老朋友交談幾句，人們在街區(qū)內(nèi)隨意的漫步、休閑、購物，都表達(dá)了街區(qū)生活的特征。一切都很自然，一切都很文明。但一切又都富有時(shí)代特征。其核心就是“文化、高貴與優(yōu)雅”。這一切，從建筑的角度而言，是建筑師提供了一種歐州小城生活。因此，我們提議，將項(xiàng)目做成“新一代歐洲小城”，吸收歐洲BLOCK街區(qū)生活精髓，營造一種嶄新的生活。這樣一個(gè)園區(qū)，不僅為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)引進(jìn)一種全新開發(fā)思路，而且為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來了一種時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式。歐洲小城生活強(qiáng)調(diào)商業(yè)街和住宅園區(qū)的和平共處，強(qiáng)調(diào)適度的鄰里關(guān)系，強(qiáng)調(diào)與城市肌理的和諧，強(qiáng)調(diào)公共區(qū)域和私密區(qū)域的協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的安全性它不僅很好的解決了項(xiàng)目地塊中街區(qū)商業(yè)資源，而且賦予它一定的文化品味，提高住宅價(jià)值與商業(yè)價(jià)值，也很好地解決了一個(gè)幾百畝大社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題，以及當(dāng)?shù)匚幕c外來文化的文脈相承與創(chuàng)新問題，應(yīng)該會引起很好的市場反響。產(chǎn)品的具體設(shè)想如下（一）建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格，尊貴洋派，西式感、現(xiàn)代感較強(qiáng)，色調(diào)干凈明快，必須與原合瓦路區(qū)域的建筑有明顯的對比，要充分體現(xiàn)新城北、新上城的“新形象”來，強(qiáng)調(diào)處理與該區(qū)域其他建筑的關(guān)系和建筑立面上的識別性、標(biāo)志性；色彩以暖亮色系為主，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，從而形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡約、實(shí)用，富有朝氣的生活氣息；（二）園區(qū)規(guī)劃為中心軸線型園區(qū)，做出園區(qū)尺度宜人的中心花園和幢間園藝；車輛入地下車庫，人車分流；產(chǎn)品以規(guī)劃建造多層和小高層為主，在與主城區(qū)緊密處適當(dāng)規(guī)劃高層建筑，一方面是滿足項(xiàng)目對容積率的要求，另一方面園內(nèi)容易做出中心景觀，同時(shí)建筑高度逐級抬高，構(gòu)成豐富的天際線。（三）環(huán)境類型采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導(dǎo)入一定的水景，水景可與游泳池結(jié)合處理；部分建筑下做架空層，植入休閑小品與綠化系統(tǒng)，延伸中心花園，做出園區(qū)人與人親切交流的“模糊空間”。同時(shí)園區(qū)的綠化向空中延伸，做空中花園與屋頂花園，陽臺最好能考慮綠化，使每家每戶都有一個(gè)小型空中花園。（四）戶型類型戶型設(shè)計(jì)理性適中，功能上強(qiáng)調(diào)緊湊實(shí)用，既滿足現(xiàn)代生活需要，又不加大業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；面積上以中戶型為主力戶型，既不局促也不片面追求豪宅。戶型設(shè)計(jì)中突出前瞻性、舒適性、多元性。（五）配套類型導(dǎo)入“國際化高尚公寓”設(shè)計(jì)概念，設(shè)豪華獨(dú)立會所；同時(shí)在沿街精品商鋪有意識導(dǎo)入咖啡吧、精品潮流店、洗衣房、書吧、網(wǎng)吧、美容俱樂部等設(shè)施，為業(yè)主提供方便；部分獨(dú)立會所的功能，如健身中心、臺球室等可以考慮與物業(yè)管理用房結(jié)合。（六）智能化小區(qū)配置較高程度的智能化，光纖連接到戶，寬帶上網(wǎng)；小區(qū)一卡通系統(tǒng)；三表出戶自動遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；家庭緊急求助系統(tǒng)；煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)；園區(qū)四重智能化安保設(shè)施等；（七）生態(tài)健康社區(qū)在生態(tài)和健康方面特別強(qiáng)調(diào)，做成生態(tài)小區(qū)、健康小區(qū)。具體來說，我們建議從六大項(xiàng)共35小項(xiàng)對樓盤進(jìn)行支撐。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)西式立面風(fēng)格，尊貴洋派挺刮；人車相對分流，確保小區(qū)低噪音干擾；衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，確保不相互污染；最大限度采用自然光照和自然通風(fēng)，最大程度做到明廚，兩個(gè)以上衛(wèi)生間，一個(gè)衛(wèi)生間必須明衛(wèi)；陽臺露臺化處理，進(jìn)深18米左右，處理成半室外觀景空間DECK；2、建筑材料管線統(tǒng)一處理；盡可能地采用生態(tài)環(huán)保建材，成為生態(tài)建筑；3、景觀設(shè)計(jì)注重綠化布局的層次，導(dǎo)入“城市廣場道路綠化園區(qū)廣場花園綠化宅間綠化空中綠化”六級綠化體系；注重綠色植物與構(gòu)筑物之間的相互協(xié)調(diào)，使人身心愉悅；注重各種植物之間的相互搭配，不僅具有景觀性，而且具有營造園區(qū)小氣候的功能，起到隔熱、降音等作用；園區(qū)內(nèi)人行小徑做成健康步道；引入立體綠化概念，作成綠色園區(qū)；4、物業(yè)配套獨(dú)立會所；三人制籃球場；主入口處連中心廣場；兒童沙坑、木樁；運(yùn)動棋坪、太極拳坪；健康步道；管道煤氣；雙路供電，接入峰谷用電系統(tǒng)；有線電視、數(shù)字電視到戶；數(shù)據(jù)綜合布線，具有可擴(kuò)展性；家庭安防報(bào)警（防火、防盜、防煤氣泄露）；家庭緊急求助系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；周界防越報(bào)警系統(tǒng)；閉路監(jiān)控系統(tǒng)；車輛出入管理系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；5、物業(yè)管理垃圾分類處理，有機(jī)物無機(jī)物分別投放；著名國際性物業(yè)管理，提供國際化管家。6、商業(yè)設(shè)施沿街設(shè)二層精品商鋪，局部商業(yè)資源較差處設(shè)一層底商；業(yè)態(tài)設(shè)置精品購物廣場，精品商業(yè)街，集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，薈萃時(shí)尚精品，提供類型豐富的精品商店和休閑娛樂空間。以上建議供參考。三項(xiàng)目建筑定位根據(jù)各區(qū)塊在項(xiàng)目地塊中所處的位置，以及該區(qū)塊與項(xiàng)目外圍區(qū)塊的相互關(guān)系；根據(jù)各區(qū)塊的地塊形狀，以及該區(qū)塊所能體現(xiàn)的最大的商業(yè)價(jià)值；根據(jù)各區(qū)塊功能的相對獨(dú)立性與完整性；根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目將要營建的高低錯(cuò)落、起伏有致的建筑天際線；我們將項(xiàng)目劃分成以下八大組團(tuán)，并初步規(guī)劃了各組團(tuán)的建筑類型和戶型比例，具體的戶型分配比例隨著項(xiàng)目的市場推廣，以及市場反饋的情況還要進(jìn)行調(diào)整。（一）一組團(tuán)（507地塊）建筑類型為多層、小高層；該組團(tuán)為純住宅加部分底商，強(qiáng)調(diào)“經(jīng)濟(jì)性”。戶型比例為7090，二室二廳一衛(wèi)，占20左右；100110，二室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)，占20左右；120130，三室二廳二衛(wèi)，占40左右；140150，四室二廳二衛(wèi)，14左右；160180，躍層設(shè)計(jì)，6左右；在沿榮事達(dá)大道和固鎮(zhèn)路設(shè)計(jì)一、二層底商。（二）第二組團(tuán)（405、406、407地塊）該組團(tuán)為純住宅加部分底商，強(qiáng)調(diào)“舒適性”。建筑類型為多層、小高層、中心會所；該組團(tuán)推純住宅，80100，10左右；100120，25左右；120140，30左右；140160，25左右；部分設(shè)計(jì)PENTHOUSE建筑，180250，10左右；在鳳臺路和利辛路交叉區(qū)域設(shè)計(jì)中心會所，沿合瓦路和固鎮(zhèn)路設(shè)計(jì)底商。（三）第三組團(tuán)（408地塊）建筑類型以5層低層公寓為主，強(qiáng)調(diào)“舒適性”。戶型面積及比例建議80100，10左右；100110，15左右；120140，35左右；140160，25左右；160200，10左右；在沿固鎮(zhèn)路、榮事達(dá)大道和鳳臺路設(shè)計(jì)底商。（四）第四組團(tuán)（304、305、306地塊）建筑類型為多層、小高層、高層，體現(xiàn)“舒適性”。80100，20左右；120140，50左右；140160，20左右；部分設(shè)計(jì)為160180，復(fù)式設(shè)計(jì)，10左右；在沿合瓦路和鳳臺路設(shè)計(jì)底商。（五）第五組團(tuán)（403、404、301、302、303地塊）建筑類型以小高層為主，根據(jù)規(guī)劃條件可以適當(dāng)結(jié)合多層。物業(yè)類型為住宅、寫字樓、商鋪。其中SOHO樓，5080，15左右；普通住宅80100，25左右；100110，15左右；120140，30左右；140160，15左右。在鳳臺路和蒙城路交叉處、臨泉路與合瓦路交叉處設(shè)計(jì)寫字樓、底商、純商等公建。（六）第六組團(tuán)（307、308、C07地塊）建筑類型為小高層組團(tuán)。設(shè)計(jì)純住宅80100，25110130，50140150，20設(shè)計(jì)復(fù)式戶型160180，5；（七）第七組團(tuán)（201、202、203、204、205、206地塊）；建筑類型為多層、小高層、高層、商鋪；其中設(shè)計(jì)SOHO樓，6080，10左右；設(shè)計(jì)LOFT公寓，6080，層高52米，實(shí)際使用面積80100，10左右；設(shè)計(jì)酒店式公寓，4060，10左右；設(shè)計(jì)純住宅，120140，50；140160，15左右；設(shè)計(jì)PENTHOUSE戶型，160200，5左右；在沿合瓦路和臨泉路設(shè)計(jì)底商、純商。（八）第八組團(tuán)（101110地塊）建筑類型為多層、小高層、高層住宅全部酒店式白領(lǐng)公寓，4080；在沿合瓦路與濉溪路處設(shè)計(jì)寫字樓，自由分隔，底商、純商。四項(xiàng)目景觀定位（一）景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)遵循的原則1、實(shí)用性每一景觀都應(yīng)考慮有一定的功能，實(shí)用功能與景觀結(jié)合，不是為景觀而景觀。如水景結(jié)合嬉水池，小品結(jié)合休閑坐椅等；2、文化性強(qiáng)調(diào)文化品位，小品中可結(jié)合部分名人雕塑或抽象的藝術(shù)雕塑，使園區(qū)充滿文化感。3、休閑性景觀上要以休閑為主。居住的舒適不應(yīng)僅僅是物理性上的舒適，而應(yīng)包括精神上的，即景觀所創(chuàng)造出的非常放松的、不緊張的隨意自由的享受空間。4、標(biāo)識性歐洲小城街區(qū)生活的氛圍營造，景觀的標(biāo)識性極為重要，街燈、花架、圍欄、椅凳、鋪地等所有的景觀裝飾都必須具有很強(qiáng)的歐洲小城的個(gè)性，用每一個(gè)細(xì)節(jié)來打造歐洲小城生活的現(xiàn)場感。（二）景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮的幾個(gè)要素1、中心濱水花園2、水景帶3、入口處設(shè)置西式水舞廣場（旱地噴泉）4、具有西式感的雕塑小品5、城市森林和花臺廊架6、步道鋪地7、觀景休閑平臺8、宅間綠化景觀（三）根據(jù)“新一代歐洲小城BLOCK街區(qū)生活”的主題定位，在宣傳配合上應(yīng)強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)主要概念1、歐式休閑街景組團(tuán)間商業(yè)街區(qū)的休閑景觀設(shè)計(jì)，街區(qū)綠化、燈飾、果殼箱、景觀樹、休閑凳椅、公共休閑平臺等功能景觀設(shè)計(jì)，在考慮公共休閑、觀賞的前提下，重點(diǎn)考慮如何凝聚商業(yè)氛圍，如何便于或促進(jìn)商業(yè)行為的發(fā)生。2、集中花園和組團(tuán)花園結(jié)合設(shè)計(jì)規(guī)劃為組團(tuán)式園林，減少大型集中式綠地花園景觀，化整為零，使每個(gè)組團(tuán)都獨(dú)享自己的園林設(shè)施。組團(tuán)分別以歐洲代表性景觀命名，如“地中海景觀”、“荷式風(fēng)車組團(tuán)”、“維也納音樂組團(tuán)”等，從公共到私有，從園外到園內(nèi)，從觀賞型到功能型，打造歐洲小城的分級綠化體系。3、六級綠化體系從城市廣場到園區(qū)廣場，從組團(tuán)間主要道路的綠化景觀帶，到絕大多數(shù)住戶都能享受園區(qū)內(nèi)外景觀，加上空中露臺花園立體綠化，構(gòu)成六級綠化體系。4、車庫通風(fēng)生態(tài)化設(shè)計(jì)通過增加地下車庫的采光井和換氣井的數(shù)量，提高了地下車庫的換氣效率，使得在地下車庫中有自然采，也可以呼吸到室外自然空氣。五項(xiàng)目戶型定位（一）戶型設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則1、前瞻性表現(xiàn)為住宅設(shè)計(jì)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)設(shè)計(jì)，包括設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理和建筑形象、環(huán)境等。2、舒適性表現(xiàn)為住宅建筑設(shè)計(jì)成明室、明廳、明廚，一般配置二間以上的南向房間，主臥設(shè)置獨(dú)立的衛(wèi)生間，使居者擁有舒適的現(xiàn)代生活。3、多元性體現(xiàn)在多戶型、多空間形式等方面，滿足業(yè)主的不同個(gè)性喜好，提供多種選擇的可能。（二）戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮的幾個(gè)元素1、大開間，大落地玻璃設(shè)計(jì)，便于更大范圍的采景；2、窗采用外飄窗，主臥室為轉(zhuǎn)角窗，有利于擴(kuò)大室內(nèi)面積；3、南北多陽臺設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)通透感；4、開放式休閑陽臺設(shè)計(jì)，陽臺比一般常規(guī)設(shè)計(jì)大，做成DECK空間，形成花園式陽臺；5、針對城市生活習(xí)慣的特殊要求，設(shè)計(jì)多功能用房（可以根據(jù)實(shí)際需要改成書房、棋牌房等），在宣傳上強(qiáng)調(diào)“第三間房”的概念，成為一個(gè)宣傳亮點(diǎn)；6、頂層躍層處理，做成空中別墅。（三）戶型具體面積配比建議為1、第一層面為小戶型公寓主要是單身SOLO公寓、浪漫兩人世界、酒店式服務(wù)公寓、戶型設(shè)計(jì)精致玲瓏。4080，占總量的5左右；2、第二層面緊湊型戶型追求面積適中，功能完備的戶型。80110，二室二廳一廚一衛(wèi)、三室一廳半一廚一衛(wèi)，做25左右；3、第三層次為舒適型戶型三室二廳二衛(wèi)一廚，講究實(shí)用性和舒適性。戶型面積為120135，約占園區(qū)總戶數(shù)的45；4、第四層次為享受型戶型注重生活的高品位和景觀資源的享用。戶型面積為140和160左右，四室二廳二衛(wèi)一廚，這部分戶型約占園區(qū)總戶數(shù)的20；5、第五層次為豪宅戶型180200，園區(qū)建筑的頂層，設(shè)計(jì)成空中別墅，為園區(qū)豪宅，約占園區(qū)總戶數(shù)的5。六項(xiàng)目配套定位（一）室外景觀及運(yùn)動配套方面1、三人制籃球場（半場籃球場）2、太極拳坪3、兒童樂園4、健康步道5、綠色氧吧（高密度植物）6、疊石景觀7、