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蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆蝕蝿羀薈蒃肈聿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒂蚆袆肆節(jié)葿螂肅莄螅肀肅蕆薈羆肄蕿螃袂肅艿薆螈膂莁螁蚄膁蒃薄羃膀膃螀罿腿蒞薂裊腿蒈袈螁膈薀蟻聿膇芀蒄羅膆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃芄芆蒀肂芃蒈螆羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀芀莃薇聿艿蒅螂羅莈薇薅袁莈芇螁螇羄荿薃螃羃薂衿肁羂芁螞羇羈莄袇袃羈蒆大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則（一）一、選址原則“天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。“天時(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng)，占有“地利”之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的，這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客充的目的、速度、時(shí)間不同，對(duì)選址條件有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽，為以后購買作準(zhǔn)備，這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢，停留時(shí)間較長(zhǎng)，流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。（2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)。（3）選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。（4）對(duì)于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。2、交通狀況城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此，它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。這種顧客以購買一類商品為目的，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。另外一此顧客，購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū)，而是希望到集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)?；蜷_辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè)，有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔，互為補(bǔ)充，便利顧客。4、地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。5、城市規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。在選擇店址過程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要了解未來的發(fā)展變化，尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃，如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件，而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化，而不適合設(shè)店。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。客觀地說，影響大型商業(yè)物業(yè)興衰成敗的因素很多國家和地區(qū)的客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境、整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等等。在綜合考慮此類因素系統(tǒng)決策的過程中，相信任何一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)都會(huì)重視其商場(chǎng)地點(diǎn)的選擇，并視之為重中之重?！吧虘?zhàn)勝于兵戰(zhàn)“，搶占一體現(xiàn)商業(yè)機(jī)構(gòu)形象及內(nèi)涵的戰(zhàn)略要地是制勝的首要前提。那么，引人我們開篇的問題如何正確選擇大中型商業(yè)物業(yè)地點(diǎn)才能盡可能地減少和回避投資風(fēng)險(xiǎn)呢（1）地區(qū)性選擇在宏觀意義上決定了投資的成敗通過本章第一個(gè)問題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)性、片區(qū)性及區(qū)位性三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特征的分析，我們可以知道，全國各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)因其地域的差異性決定了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性。大型商業(yè)物業(yè)不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛衰有關(guān)，更是著重要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)貿(mào)易必須有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展水平。因此，在進(jìn)行大型商業(yè)物業(yè)的投資，特別是商業(yè)機(jī)構(gòu)購買或承租（租期一般較長(zhǎng)，達(dá)2030年）商業(yè)場(chǎng)業(yè)物業(yè)時(shí)，一定要對(duì)當(dāng)?shù)氐恼?、?jīng)濟(jì)、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)、同類物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)狀況等商業(yè)環(huán)境作詳細(xì)的分析和論證。特別是一些國外或非當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)，更要作好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，以最終確定在該地投資運(yùn)營(yíng)。（2）商業(yè)圈選擇在微觀意義上決定了該地點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的贏利效果商業(yè)目的選擇實(shí)質(zhì)卜是對(duì)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的洗擇。牽涉的因素復(fù)雜和精致，極富技巧性，也是反映商業(yè)機(jī)構(gòu)商業(yè)頭腦的最佳表現(xiàn)舞臺(tái)。關(guān)于商業(yè)圈的核心圈層、中心圈層、次中心圈層、外圈層及影響圈層五個(gè)層次劃分的理解，我們認(rèn)為，這五個(gè)層次的商業(yè)圈均對(duì)大型商業(yè)物業(yè)發(fā)揮著作用不同且程度不同的影響第一，核心圈層的影響。對(duì)于大型商業(yè)場(chǎng)業(yè)來說，250至500米之內(nèi)的商業(yè)圈半徑，也許還不及其門面開張的距離，因此，核心圈層的影響一般說來較弱。但是，在核心圈層的范圍，要著重考慮的因素主要是周邊小型店鋪的購買力分散作用。第二，中心圈層的影響。相對(duì)來說，半徑為1公里左右的中心圈層商業(yè)圈的影響對(duì)大型商業(yè)物業(yè)地點(diǎn)選擇最為重要。在此范圍內(nèi)，最接近在某一個(gè)特定城市消費(fèi)認(rèn)同的商業(yè)區(qū)概念，且往往一個(gè)商圈范圍就是有限的幾條商業(yè)街?？梢韵胍姡舾蓚€(gè)大型商業(yè)物業(yè)同在一處，且若干中小型商鋪分列其中，其凝聚的商氣和人氣是相當(dāng)可觀的。當(dāng)然，在本問題開始部分對(duì)北京大型商場(chǎng)的分析中可以得出經(jīng)驗(yàn)商業(yè)街應(yīng)是商鋪一條街。對(duì)于目前中國各大城市出現(xiàn)的大型商場(chǎng)規(guī)模過大，個(gè)別城市的中心商業(yè)區(qū)甚至成了百貨商店一條街（或片區(qū)），這顯然是不合規(guī)律的現(xiàn)象。對(duì)于投資者來說，仔細(xì)研究此類中心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)布局及其規(guī)劃，有意識(shí)地規(guī)避大商場(chǎng)云集的商業(yè)圈，具有相當(dāng)積極的決策意義。此外，對(duì)中心圈層的影響，還應(yīng)充分考慮該圈層內(nèi)局部消綜合反映。對(duì)于以上分析的中心商業(yè)街空殼化問題，問題也就在于其表面的消費(fèi)力大而實(shí)際的消費(fèi)力很小。對(duì)于中國大城市普遍存在的住宅社區(qū)化、城市發(fā)展多中心化的趨勢(shì)，越來越多的精明商家開始放棄城市中心黃金地的爭(zhēng)奪而進(jìn)入社區(qū)或城市副中心，取得了意想不到的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。例如成都，這座號(hào)稱中國西南商貿(mào)中心的城市，目前，除了市中心春熙路、鹽市口、騾馬市及順城街四大市中心商業(yè)圈外，由于西門的國貿(mào)商場(chǎng)、東門的華聯(lián)商場(chǎng)、北門的火車站商場(chǎng)、南門的華興百貨相繼實(shí)現(xiàn)驕人經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)，對(duì)一環(huán)路東南西北路口的城市副中心的商業(yè)要地爭(zhēng)奪已變得很有必要，且實(shí)惠。第三，次中心圈層的影響。對(duì)于特定城市內(nèi)公共交通線路可以伸達(dá)區(qū)域的影響也相對(duì)重要。這首先要考慮的是城市交通問題，特別是流動(dòng)客流的抵達(dá)線路及分散線路，以及對(duì)商場(chǎng)本身的上卸貨線路。交通問題是中國大陸目前尚未解決而必將在可以預(yù)見的時(shí)間內(nèi)必然要解決的問題。當(dāng)前自行車和汽車沿街停放的局面遲早必將隨著城市建設(shè)進(jìn)度的加快而勢(shì)提上政府議事日程。公交汽車站及地鐵站的設(shè)置也將影響到大型商場(chǎng)的客流量。其次要考慮的重要因素是大型商場(chǎng)的品牌效應(yīng)。擁有良好聲譽(yù)且知名度較高的商場(chǎng)必然會(huì)吸引眾多的品牌追隨者。因此，對(duì)于舊有商場(chǎng)的投資者要考慮其品牌的含金量；對(duì)于新商場(chǎng)的投資者要考慮迅速提高其品牌知名度和完善度，只有這樣，才能立于不敗之地。第四，外圈層及影響層的影響。對(duì)于特定城市四周郊區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)區(qū)域范圍以及與該城市有密切的地域和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的城市帶（或城市圈）區(qū)域因素的影響，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的宏觀和微觀商業(yè)環(huán)境有著重要作膩大型商業(yè)物業(yè)存在的作用，一方面是依托城市的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能而得以生存和發(fā)展，另一方面各城布也要通過一定數(shù)量的高層次大中型商業(yè)物業(yè)增強(qiáng)其城市集舜功能和提升其城市影響力及其形象設(shè)計(jì)上需為本項(xiàng)目解決的問題（人流、平南坪的交通組織等）、中心廣場(chǎng)會(huì)是什么風(fēng)格中心廣場(chǎng)的綠化、景觀將會(huì)考慮行人行走、活動(dòng)的需要，樹種將有較大的樹陰，不是南國風(fēng)情的樹種，在中心區(qū)的外圍的紅荔路、新洲路上，將會(huì)考慮用一些南國風(fēng)味的樹種。、市民如何通過深南大道目前，市民通過深南大道，已經(jīng)有兩條環(huán)形的非機(jī)動(dòng)車隧道，可以從中通過，將來還考慮在廣場(chǎng)中心設(shè)立一到兩條隧道。、為何不建自然生態(tài)廣場(chǎng)在上海賓館旁已經(jīng)有一個(gè)純自然生態(tài)的中心公園，它會(huì)將商業(yè)和兩側(cè)的設(shè)施完全分開，中心區(qū)和是一個(gè)整體，如果中心區(qū)形成純粹的生態(tài)公園，會(huì)破壞兩側(cè)的商業(yè)區(qū)的商業(yè)氣息，市民去了也會(huì)感到缺乏配套設(shè)施，人工的綠化廣場(chǎng)就能解決這些問題。、未來人車如何分流地鐵一號(hào)線從羅湖到世界之窗，經(jīng)過中心區(qū)，地鐵四號(hào)線從皇崗到蓮花山，在中心區(qū)交叉，可以把香港的人流引到中心區(qū)來，中心區(qū)將有三個(gè)站，會(huì)展中心站、市民中心站、購物公園站。在南面的公交樞紐總站，有多條公交車，呈環(huán)狀始發(fā)面向全市各個(gè)區(qū)域。設(shè)計(jì)建議采用電瓶車將中心區(qū)所有的建筑相連，從蓮花山山頂開始，穿過書城屋面，穿過市民中心，下到地面，通過中心廣場(chǎng)，再上到南中軸屋面，到達(dá)會(huì)展中心，全長(zhǎng)公里。一、商業(yè)地產(chǎn)飛速發(fā)展帶來的新挑戰(zhàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和手段提出了新的要求。例如在2000年，發(fā)展商于北京亞運(yùn)村核心區(qū)成功開發(fā)某大型購物廣場(chǎng)商業(yè)街。項(xiàng)目一經(jīng)開發(fā)即銷售一空，并招納了專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)為入駐商家提供管理和咨詢服務(wù)。時(shí)隔三年后，在距該項(xiàng)目?jī)H數(shù)百米的道路另一側(cè)，某發(fā)展商開發(fā)另一大型商業(yè)街項(xiàng)目，但截止到目前商鋪僅售出半數(shù)。究其原因正是由于商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)地產(chǎn)開發(fā)模式和手段提出了新的需求，如果一味沿用原有的開發(fā)思路和操作程序，很可能導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目操作的失敗。1、操作方式和開發(fā)手段應(yīng)遵循商業(yè)地產(chǎn)規(guī)則目前為止，國內(nèi)仍缺乏真正意義上的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目（SHOPPINGMALL）。關(guān)鍵問題在于國內(nèi)發(fā)展商缺少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面豐富的經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等把握不好；另一方面，很多發(fā)展商在住宅項(xiàng)目開發(fā)過程中獲得了經(jīng)驗(yàn)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目一樣運(yùn)作，自己完成市場(chǎng)評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)及招商工作，忽視了商業(yè)地產(chǎn)的特殊專業(yè)性，沒有遵循相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)則，使得項(xiàng)目開發(fā)難以成功。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在本質(zhì)的區(qū)別，住宅開發(fā)思路并不適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。住宅開發(fā)商直接面對(duì)的是最終消費(fèi)者，大型綜合商業(yè)項(xiàng)目的銷售對(duì)象則是商家，特別是主力店。并且，國際主力店往往采取租賃方式，開發(fā)展商首先要找到主力店，按其要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。例如五合在北京等地所做的幾個(gè)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目即包含綜合食品、日用超市、家居建材超市、家電超市等。這些大型商家都有自己一系列嚴(yán)格的、自成體系的要求，如賣場(chǎng)面積、停車位面積、貨架陳列、建筑的開間柱網(wǎng)、層高要求以及自動(dòng)滾梯的位置、數(shù)量等。如果開發(fā)商自己做設(shè)計(jì)，很難滿足商家的要求，而且設(shè)計(jì)做得越深入，后期招商的困難越大。另外，住宅開發(fā)可以采用滾動(dòng)開發(fā)模式，資金壓力較輕，可以利用一個(gè)項(xiàng)目前期收益進(jìn)行后期的開發(fā)。而大型商業(yè)項(xiàng)目則需要一次投資建成，才能形成商業(yè)氣氛。而對(duì)于有些主力店，發(fā)展商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。這種開發(fā)模式?jīng)Q定了發(fā)展商必須具有極其雄厚的資金儲(chǔ)備，以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。這些也必然要求開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目操作時(shí)持慎重態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律。2、新工藝、新材料帶來商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)新趨勢(shì)進(jìn)入21世紀(jì)，現(xiàn)代技術(shù)及各種新工藝、新材料日益全球化，體驗(yàn)消費(fèi)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力之一。特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要。在此，體驗(yàn)性消費(fèi)主要包含七項(xiàng)內(nèi)容商業(yè)街風(fēng)情；大型商業(yè)建筑空間與設(shè)施，如大型中庭、觀光電梯、瀑布景觀等；表演促銷活動(dòng)，如明星出場(chǎng)、花車游行、廟會(huì)、主題活動(dòng)等；影視活動(dòng)，如新式影院、媒體展示、IMAX電影、LIVINGLOBE穹幕電影、立體電影；娛樂活動(dòng)，如電玩游戲廳、旱冰場(chǎng)、虛擬世界、網(wǎng)吧、游藝廳；特色餐飲休閑，如異國情調(diào)的餐飲、酒吧、茶吧、觀景、約會(huì)等；以及蹦極、汽車展銷、摩天輪等其他活動(dòng)。這些新型需求的出現(xiàn)，以及隨之產(chǎn)生的新型業(yè)態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例越來越大，這一現(xiàn)象應(yīng)引起發(fā)展商的足夠重視，及時(shí)更新自身知識(shí)結(jié)構(gòu)，以掌握開發(fā)這類項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán)，引領(lǐng)潮流。建筑師也必須了解并運(yùn)用各項(xiàng)新技術(shù)、新工藝，才能設(shè)計(jì)出具有時(shí)代感的商業(yè)建筑。例如在南京河西新城商業(yè)中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，北京五合同德國著名建筑多媒體專業(yè)工程公司合作，引進(jìn)國際上最先進(jìn)的技術(shù)，設(shè)計(jì)了與建筑結(jié)合為一體的超大型LED動(dòng)態(tài)顯示設(shè)置，可提供超大面積動(dòng)態(tài)影像、演播功能，而不影響其后部建筑物的開窗、通風(fēng)采光功能，這一技術(shù)可創(chuàng)造全新的空間與視覺效果，有很大的市場(chǎng)應(yīng)用價(jià)值。2、宏觀城市系統(tǒng)及配套設(shè)施是商業(yè)消費(fèi)的保證商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃和配套設(shè)施的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。同時(shí)根據(jù)商業(yè)設(shè)施的定位，應(yīng)有城市級(jí)或區(qū)域級(jí)市政設(shè)施作為支撐，才能為未來的商業(yè)消費(fèi)提供保證。例如在北京、上海等地建設(shè)一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，如果沒有與之相配套的城市道路交通體系，一旦投入運(yùn)營(yíng)，將會(huì)為周邊城市交通帶來很大壓力，同時(shí)，市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費(fèi)群體的支持，必然會(huì)影響到自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。因此，商業(yè)設(shè)施的開發(fā)需考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規(guī)模、收入消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、職業(yè)與知識(shí)結(jié)構(gòu)等。同時(shí)，服務(wù)半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等都是影響商業(yè)設(shè)施的重要因素。有關(guān)部門不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)約有200余個(gè)大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目正欲上馬，除北京、上海、廣州等大型城市，中小城市也紛紛向大型MALL沖擊。可以說，SHOPPINGMALL在國內(nèi)的開發(fā)普遍處于一個(gè)探索階段，并不適于所有城市，特別是在大型SHOPPINGMALL的選址上，開發(fā)商應(yīng)特別重視城市發(fā)展規(guī)劃和城市交通體系規(guī)劃對(duì)其產(chǎn)生的巨大影響。三、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)規(guī)劃及招商工作形成互動(dòng)1、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與具體的商業(yè)業(yè)態(tài)及主題相呼應(yīng)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)滿足居住者的使用和需求。以往的商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)往往只針對(duì)開發(fā)商，滿足開發(fā)商的設(shè)計(jì)構(gòu)想和需求。事實(shí)證明，這樣的設(shè)計(jì)對(duì)于其后入駐的大型商家或商鋪也許并不適合，很難滿足他們的實(shí)際需求。因此，商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)和風(fēng)格應(yīng)與具體的商業(yè)主題及其品質(zhì)相呼應(yīng)，而不是基于開發(fā)商自己的判斷或規(guī)劃。這就要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如同酒店設(shè)計(jì)一樣，酒店發(fā)展商應(yīng)該先明確酒店管理公司，按照他們的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。每個(gè)商業(yè)集團(tuán)也有自己的管理規(guī)定，開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租售予主力店，因此必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。例如做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商應(yīng)找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，以明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，開發(fā)商應(yīng)以高度專業(yè)化的方式進(jìn)行操作，并由專業(yè)設(shè)計(jì)公司根據(jù)主力店的要求進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。而如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商則可自行操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，大型住宅項(xiàng)目的熱銷才是目的。另外，社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，如果一座幾萬平米的大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)有一條食街，裝修氛圍很好，但沒有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)必將受很大影響。例如今天，許多大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費(fèi)形式的大融合。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要，是現(xiàn)代商業(yè)演化而來的形式，如今更成為一種模式。北京五合在深圳所做的一個(gè)項(xiàng)目即融合了三家主力店、小型精品店、品牌店、購物街，以及室外露天咖啡座、茶座等商務(wù)餐飲部分，并在商場(chǎng)門口提供了表演的舞臺(tái)，做到了建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與不同商業(yè)業(yè)態(tài)及主題的相符合、相對(duì)應(yīng)。2、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)操作互動(dòng)進(jìn)行包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，建筑的形式或功能都需通過建筑設(shè)計(jì)來表現(xiàn)。因此，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)地產(chǎn)操作互動(dòng)進(jìn)行。無論是商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃還是設(shè)計(jì)過程中的及時(shí)調(diào)整，都需雙方的緊密配合。特別是商業(yè)建筑設(shè)計(jì)是專業(yè)化中的專業(yè)化。首先，開發(fā)商正確選擇有專門的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師是商業(yè)設(shè)施開發(fā)的重要一環(huán)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)建筑師都可以做住宅設(shè)計(jì)，但不是所有設(shè)計(jì)院都能做綜合商業(yè)設(shè)施設(shè)計(jì)。例如商業(yè)地產(chǎn)、酒店和度假設(shè)施以及體育設(shè)施的設(shè)計(jì)需要具有某一特定領(lǐng)域的技術(shù)專長(zhǎng)，不是任何設(shè)計(jì)公司都能設(shè)計(jì)滿足商家要求的商業(yè)設(shè)施。其次，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模的控制、停車方式與流線的組織、縱向規(guī)劃的分流與高限、人性化尺度的建立以及在建筑平面布局中重視環(huán)路與可視原則、創(chuàng)造體驗(yàn)性消費(fèi)的良好氛圍等，都應(yīng)由開發(fā)商和設(shè)計(jì)師根據(jù)商業(yè)建筑本身的特殊性，以及商業(yè)設(shè)施開發(fā)及運(yùn)營(yíng)規(guī)律的特殊需求等予以正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而不是孤立地強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)自身表現(xiàn)力，以保證商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成功。商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機(jī)會(huì)。雖然其本身屬于傳統(tǒng)行業(yè)，但是在新的時(shí)期，它所面臨的新的需求變化將導(dǎo)致其操作方式和結(jié)構(gòu)的變化。在這方面，遵循當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)律和商業(yè)操作規(guī)則，借鑒歐洲等先進(jìn)國家的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功的保障。同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的手段，通過創(chuàng)新的設(shè)計(jì)和高技術(shù)的采用，在增加其文化價(jià)值、社會(huì)價(jià)值和技術(shù)價(jià)值的同時(shí)，也將成功實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的增值。中央空間與垂直動(dòng)線分析在洛杉磯的比佛利購物中心BEVERLYCENTER，1982年開幕，出現(xiàn)了一個(gè)難度更高的問題就是三層樓的購物樓面，被安排在五層立體停車場(chǎng)上面的樓層。該商場(chǎng)為了要將人潮從街道層往上帶，同時(shí)又想將開車至停車場(chǎng)的購物人潮，一網(wǎng)打盡，因此，一層接著一層延續(xù)不斷、罩著玻璃外殼的電扶梯，沿著建筑物外墻臨二條街的街道立面，一路攀爬上去，在某種程度上，這種手法令人想起巴黎的龐畢度中心。雖然所舉的這一些例子，都是相當(dāng)極端的案例，但是，它們說明了在這樣的空間背景之下，垂直動(dòng)線所創(chuàng)造的許多可能性，當(dāng)然相對(duì)地，也必需付出某些代價(jià)。在其他的空間形狀里，這種設(shè)計(jì)手法還是行得通的；比方說，在大部分采光大廳里，空間都比較狹窄，因此成排的電扶梯，就分成好幾層，一段上面接著另一段，例如在川普大廈的采光大廳一般，但是仍然使垂直動(dòng)線表現(xiàn)出一種主動(dòng)歡迎人進(jìn)來的感覺。玻璃電梯是設(shè)計(jì)中央空間里垂直動(dòng)線的另一種密碼也是目前最普遍被廣為應(yīng)用的方式，有的是單獨(dú)一支，有的則是好幾支搭配在一起，例如水塔廣場(chǎng)購物中心的采光大廳里，造訪者可地搭乘玻璃電梯，抵達(dá)下行電扶梯的最高處起始點(diǎn)。還有另一種設(shè)計(jì)策略，不只可以說服人潮往上走，還可以在中央空間所有的樓層上，創(chuàng)造出活動(dòng)與動(dòng)線的背景環(huán)境。最簡(jiǎn)單與最有效的方法之一，就是采用懸挑在空中、字型的透空鋼制樓梯這是班哲明湯普森所設(shè)計(jì)之節(jié)慶式市集廣場(chǎng)系列作品的注冊(cè)商標(biāo)，比方說南街海港之17號(hào)碼頭的中央空間里，鋼制樓梯將人潮帶到挑空的空間，讓他們就好像是站在一個(gè)縮小舞臺(tái)上的表演者。該場(chǎng)景的空間感覺結(jié)合了垂直動(dòng)線，同時(shí)表現(xiàn)了三度空間壯觀奇景的感覺，并透過某些次要的元素，更加凸顯出其空間特色。在南灣蓋樂瑞雅購物中心里，噴泉噴出來的水柱，以及水底照明，將眾人的目光吸引到這個(gè)空間中，從上面的樓層往下看，這些元素排成星星的圖案；在川普大廈里，一個(gè)高六層樓的瀑布水景花園，沿著采光大廳大面的空白墻設(shè)置，再加上大理石、青銅材質(zhì)、燈光，以創(chuàng)造出一面有潺潺流水的閃亮墻面；在達(dá)拉斯蓋樂瑞雅購物中心里，巨大、從上面垂吊下來的照明設(shè)備，好像馬戲團(tuán)特技表演的人，坐在高空中的凳子上，俯瞰著溜冰場(chǎng)；榭芙菲爾德的水晶峰商場(chǎng)CRYSTALPEAKS，1988年開幕，以假人扮成的電動(dòng)登山人與纜車，上上下下都會(huì)穿過商場(chǎng)中央的挑空空間。關(guān)于中央空間的動(dòng)線分析就出租店面的層面來考量，中央空間是人行交通量最大的一個(gè)點(diǎn)，在這個(gè)空間里面，通常最遠(yuǎn)的距離是從各主力商店到購物街各端端點(diǎn)的長(zhǎng)度，因此才可以有機(jī)會(huì)順著購物街的沿街面，分割出最多家店面小、租金高的店面。就設(shè)計(jì)層面來考量，中央空間是沿著購物街逛下去，整個(gè)空間序列中的最高潮，是最有機(jī)會(huì)賦予剖面開放性的地方。從上述的這二個(gè)觀點(diǎn)來看，中央空間是購物中心的焦點(diǎn)場(chǎng)所，是最可以刺激逛街人潮愿意在樓層間進(jìn)行垂直移動(dòng)的場(chǎng)所。上述的每一項(xiàng)規(guī)劃企圖，都給設(shè)計(jì)者帶來一些特殊的難題就招租方面的難題乃是在于，在購物街綿延不斷的線性空間里，如何創(chuàng)造出一種中心性的感覺，以及一種特殊場(chǎng)所的感受；然而，設(shè)計(jì)層面所面臨的挑戰(zhàn)則是，如何說服血拼族去做，一般常理以及許多不成功的前車之監(jiān)都認(rèn)為購物者天生就會(huì)拒絕那么做的事情。如果在中央空間里，能夠細(xì)心巧妙地安排一些機(jī)能，做為吸引逛街人潮的賣點(diǎn)，就可以幫助設(shè)計(jì)者達(dá)成這二個(gè)目標(biāo)。比方說，在達(dá)拉斯的蓋樂瑞雅購物中心，溜冰場(chǎng)就配置在中央挑空空間的下方，位在地下層，從其上面的三層購物街，都可以俯瞰它?？晒╋嬍车男】臻g，以及開放給所有人使用的桌子，沿著溜冰場(chǎng)的邊緣配置，同時(shí)，那里也開設(shè)了一間五廳院的復(fù)合式電影院。南灣蓋樂瑞雅購物中心，美食街也緊鄰著中央空間，但是這一次卻規(guī)劃在頂樓，同時(shí)藉由一支高度跨二個(gè)樓層、往上走的電扶梯，吸引逛街的人往上移動(dòng)，將人潮直接從三層購物街的最底層，帶到最上面的這層樓，往下的電扶梯則以中間樓層為分界點(diǎn)，分成上下二段。中心性與線形延續(xù)性對(duì)策運(yùn)用不同的設(shè)計(jì)方法，解決中央空間之中心性與線形延續(xù)性概念的設(shè)計(jì)課題。在瑟韋花園商場(chǎng)SHERWAYGARDENS中，如何塑造空間中心性的感覺，居于整個(gè)設(shè)計(jì)考量的第一位，因此，該商場(chǎng)中央空間的設(shè)計(jì)，就以萊特FTANKLLOYDWRIGHT所設(shè)計(jì)的聯(lián)合教堂UNITYTEMPLE做為模仿的對(duì)象，于是，它在幾何形上的協(xié)調(diào)性，少多就有一點(diǎn)疏失。在北布魯克庭院商場(chǎng)NORTHBROOKCOURT中，那一條蜿蜒路徑的延續(xù)性，是整個(gè)設(shè)計(jì)的最高指導(dǎo)原則，因此，中央庭院空間就以獨(dú)立的結(jié)構(gòu)體界定出來，好像貝里尼BERNINI在圣彼得教堂圓頂下所設(shè)計(jì)之祭壇華蓋的現(xiàn)代主義版。法蘭克蓋瑞FRANKGEHRY在圣塔莫妮卡廣場(chǎng)購物中心SANTAMONICAPLACE，1980年開幕里，提出了一個(gè)特別有趣的設(shè)計(jì)解決手法，他在該商場(chǎng)中，使沿著中央空間周圍的柱列格子，與購物街區(qū)域的結(jié)構(gòu)格子，互相形成傾斜30的夾角，而購物街區(qū)域的結(jié)構(gòu)格子，又與分割街廓的都市紋理格子，互呈12的夾角。其所創(chuàng)造出來的空間效果，遠(yuǎn)比一個(gè)斯巴達(dá)式結(jié)構(gòu)所呈現(xiàn)出方整規(guī)矩的感覺，還要錯(cuò)綜復(fù)雜許多。在港灣廣場(chǎng)購物街與皇后碼頭渡輪站商場(chǎng)的二個(gè)案例當(dāng)中，柴德勒羅柏茲運(yùn)用了另一個(gè)有點(diǎn)相似的設(shè)計(jì)策略，他將一個(gè)采光大廳，以對(duì)角線的方位配置，切過建筑物柱列的格子，然后再利用從上面懸垂下來、成排的電扶梯，配置在對(duì)角線的軸線上，使采光大廳的空間，充滿了戲劇性的變化。這一種設(shè)計(jì)手法，在港灣廣場(chǎng)購物街所產(chǎn)生的效果，相當(dāng)明顯，該商場(chǎng)的電扶梯由下往上攀爬，貫穿四個(gè)樓層，在第二層樓有開放式的咖啡座座椅，美食街位在第四層樓，以吸引人潮動(dòng)線往上面的樓層移動(dòng)。港灣廣場(chǎng)購物街的建筑師群，喚起人們對(duì)羅馬西班牙大階梯SPANISHSTEPS的記憶，以其做為設(shè)計(jì)商場(chǎng)垂直動(dòng)線形式時(shí)，仿效的前例，其中動(dòng)線的平行排列，就是一種有趣的垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)形式，該手法使人們了解這種垂直移動(dòng)的方式，不單單只是一種通到動(dòng)線所抵達(dá)之處的連接方式，更可說是移動(dòng)行為本身的活動(dòng)背景，這一個(gè)動(dòng)態(tài)的舞臺(tái)，使每一個(gè)人都難以抗拒它的魅力。為了要達(dá)到這一種效果，在設(shè)計(jì)上必須采用某些視覺上引人注意的配置方式，在人們移動(dòng)的過程當(dāng)中，提供一些驚喜與趣味，因此即使動(dòng)線的盡頭并沒有任何吸引人的特殊機(jī)能，人們還是愿意使用它。這一類的設(shè)計(jì)方法，后來變成越來越不可或缺，然而，其所具有的功能，卻與設(shè)計(jì)者期望吸引之行人的需求，差距越來越遙遠(yuǎn)。比方說，位在芝加哥的水塔廣場(chǎng)購物中心WATERTOWERPLACE，1976年開幕，該商場(chǎng)里的二家百貨公司，占滿了整個(gè)街廓的街道層，因此，采光大廳與三個(gè)樓層開滿獨(dú)門精品店的購物街，只好配置在第一層樓譯注本書作者在此所稱的一樓，是根據(jù)歐洲人的習(xí)慣稱法，實(shí)際上為二樓，從街道上并看不到這一些空間。為了克服這一點(diǎn)，同時(shí)也無需把采光大廳與小店往下挪到街道層上，或是一定要把百貨公司的位置做遷移，因此，該商場(chǎng)在街道層門廳的背后，規(guī)劃了一個(gè)具戲劇性的垂直動(dòng)線，有幾支電扶梯、分成幾層的石灰?guī)r樓梯、以及幾個(gè)懸垂下來的小瀑布與植栽；就該購物中心本身的條件而言，這一個(gè)垂直動(dòng)線空間，儼然變成該商場(chǎng)的重要吸引焦點(diǎn)。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀分析發(fā)布時(shí)間20035141220來源一、現(xiàn)狀分析的目的基地對(duì)外運(yùn)輸系統(tǒng)現(xiàn)狀分析的主要目的，在充分了解基地周邊的交通狀況，包括各項(xiàng)交通設(shè)施及各設(shè)施的服務(wù)現(xiàn)狀，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)并評(píng)估運(yùn)輸系統(tǒng)未來可能的機(jī)會(huì)與瓶頸所在，以作為將來大型購物中心交通系統(tǒng)規(guī)劃的參考。二、現(xiàn)狀分析的主要內(nèi)容可分為交通調(diào)查及交通分析兩大部分。交通調(diào)查為交通分析及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，