房屋中介收費有沒有標(biāo)準如何監(jiān)管房屋中介引子現(xiàn)在這個社會上，什么行當(dāng)最賺錢，可能說什么答案的都有，畢竟每個人的角度不一樣。但是我要說的這個行當(dāng)可能并非一個獨立的行當(dāng)，這個行當(dāng)幾乎寄生在每一個或幾個其他行業(yè)上，它完全依附于其他行業(yè)的存在而存在。而且，幾乎是每出現(xiàn)一個新的行業(yè)，這個行當(dāng)亦會隨之產(chǎn)生。沒錯，這個行當(dāng)就是中介。在今天，有人稱這個行當(dāng)或從事這個行當(dāng)?shù)娜藶榫娱g商、中間人、代辦商、中間商或經(jīng)紀人的，而在我國古代則稱其為牙人或掮客，具體是指為買主與賣主之間簽訂買賣合同廣義上的而收取手續(xù)費或傭金的人?？梢圆惶鋸埖恼f，自古以來，掮客這個行當(dāng)向來是有市無價的，基本上屬于無監(jiān)管的灰色地帶。凡事你情我愿，別人也挑不出毛病。在當(dāng)今社會，如上所述，幾乎各行各業(yè)都有掮客。房地產(chǎn)行業(yè)的掮客就是像“我愛我家”、“鏈家”以及各種置業(yè)公司這樣的房屋中介，其正式工作人員被稱之為“房地產(chǎn)經(jīng)紀人”，弄的跟娛樂圈似的。不過，我國的法律還算不錯，對這個行當(dāng)是有監(jiān)管的，“有市無價”在房屋中介這個圈子里不是，至少從立法上不能是有市無價的。國家規(guī)定早在1995年7月，國家計委就是現(xiàn)在的發(fā)改委，各類市場價格管理是其主要業(yè)務(wù)之一和建設(shè)部就下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知計價格第971號。在這個文件里，有以下幾點值得關(guān)注，畢竟該文件仍然有效1、房屋中介可以向委托人收取合理的費用，但是需要依據(jù)該文件規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準，由房屋中介與委托方雙方協(xié)商確定中介費2、房屋中介實行明碼標(biāo)價制度，即其應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法、收費標(biāo)準等事項3、收費服務(wù)主要有1咨詢收費包括口頭咨詢和書面咨詢，其中口頭咨詢費由雙方協(xié)商確定，書面咨詢費又分為普通咨詢報告收費標(biāo)準為3001000元，復(fù)雜一點的咨詢報告收費標(biāo)準不超過咨詢標(biāo)的額的05。但是有一點需要注意的是，上述收費保準只是指導(dǎo)性參考價格，實際成交收費標(biāo)準由委托方和房屋中介協(xié)商確定。什么叫指導(dǎo)性參考價格呢說白了，就是沒有強制性，國家鼓勵號召按照或參考這個價格來收費，但是超過或低于這個價格也是可以的，政府管不著。所以，上述咨詢收費的標(biāo)準基本上是沒有太大實質(zhì)意義的。2房地產(chǎn)價格評估收費由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價主管部門確認的機構(gòu)按規(guī)定的收費標(biāo)準計收。3房地產(chǎn)經(jīng)紀收費房屋中介接受委托，進行居間代理所收取的傭金。這是房屋中介收入的主要來源，也是普通老百姓所謂的“房屋中介”的真正含義。房屋中介費根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費標(biāo)準1房屋租賃中介費無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。各地會有一些調(diào)整2房屋買賣中介費按成交價格總額的0525計收。1如果實行獨家代理的，收費標(biāo)準由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3。房屋中介費通常由房屋中介機構(gòu)向委托人收取，實踐中，租房情況下，既有向房東收取中介費的，也有向房客收取中介費的，在房屋買賣情況下，通常是向購房者收取中介費的，這些通常會在明確寫在房屋買賣合同或居間服務(wù)協(xié)議中。凡房屋中介自立名目亂收費、擅自提高收費原則和收費標(biāo)準或越權(quán)制定、調(diào)整收費標(biāo)準的，屬于價格違法行為，可由物價檢查機構(gòu)按有關(guān)法規(guī)予以處罰。計價格第971號文出臺之后，各地結(jié)合實際情況也紛紛制定了各自的實施細則或操作規(guī)范。北京規(guī)定根據(jù)北京市物價局北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知京價房字【1997】第398號，房屋對房屋買賣交易收取的中介費應(yīng)按成交價格總額分檔累進計收其中房屋交易價格在500萬元以下的，按25收取房屋交易價格在5012000萬元的，按2收取20015000萬元的，按15收取房屋交易價格在500110000萬元的，按1收取房屋交易價格在10001萬元以上的，按05收取。其中實行獨家代理的最高收費標(biāo)準不得超過成交價格總額的28。在一定程度上說，京價房字【1997】第398號文比起1996年出臺但僅試行1年的京價房字1996第396號文對普通老百姓是一個倒退，因為該文件對于500萬以下的房子統(tǒng)一收費標(biāo)準為25。對于北京的這個規(guī)定，筆者相當(dāng)欽佩當(dāng)時的制定者，即北京市物價局和房土局的勇氣和智慧，能在1997年就把價值幾千萬甚至上億的情況的收費標(biāo)準劃分的如此詳細，的確是人才。此外，京價房字【1997】第398號文還提出房屋中介應(yīng)除應(yīng)嚴格執(zhí)行政府規(guī)定的收費原則和收費標(biāo)準，切實提供質(zhì)價相稱的服務(wù)，并對服務(wù)內(nèi)容的真實性和合法性負責(zé)之外，還規(guī)定因中介服務(wù)機構(gòu)主觀故意服務(wù)失實、違法造成委托方經(jīng)濟損失或者有欺詐行為的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事或行政責(zé)任，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于加強本市房地產(chǎn)經(jīng)紀行為管理的通知京國土房管市二1127號，非因房屋中介的原因?qū)е轮薪榉?wù)事項未完成或部分完成的，房屋中介可以要求委托人支付已經(jīng)發(fā)生的必要費用，但應(yīng)在房屋中介合同中載明。業(yè)就是說，如果中介合同沒有明確寫，房屋中介只能收取已經(jīng)發(fā)生的必要費用而非全部費用，即便中介服務(wù)的未完成是非房屋中介造成的。根據(jù)北京市關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)管理若干問題的通知京國土房管市二【2002】1128號，在二手房交易時，房屋中介應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)明房屋售價或售價范圍、各項稅費標(biāo)準、傭金標(biāo)準及支付責(zé)任方。上海規(guī)定根據(jù)上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀服務(wù)收費的通知，上海對房屋買賣中介費實行政府指導(dǎo)價管理，房屋中介可以在指導(dǎo)價上限以下含指導(dǎo)價，按照服務(wù)項目實行菜單式收費，基本服務(wù)項目收費保準如下居住房屋買賣中介經(jīng)紀服務(wù)項目及收費標(biāo)準序號基本服務(wù)項目基本服務(wù)內(nèi)容最高收費標(biāo)準買方賣方1權(quán)籍調(diào)查1、向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查、征詢所交易房屋權(quán)利的來源、現(xiàn)狀、有無抵押、有無權(quán)利限制等，做好書面記錄2、調(diào)查、征詢涉及權(quán)利人的處分要求和條件核實處分資格、權(quán)利人和相關(guān)人的身份及權(quán)利等。登記成交價的1登記成交價的1使用狀況調(diào)查1、收集、調(diào)查、征詢房屋座落環(huán)境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內(nèi)的頂、墻、地、門、窗及設(shè)備等是否需要檢測或修復(fù)，設(shè)備轉(zhuǎn)讓價格及有關(guān)費用的結(jié)清情況等2、向物業(yè)管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關(guān)系侵權(quán)，以及維修基金的繳納和使用情況等。行情調(diào)查1、收集、調(diào)查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結(jié)算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關(guān)政策變動的影響等2、進行各種形式的信息發(fā)布活動等。確定成交意向，訂立交易合同1、陪同雙方當(dāng)事人實地踏勘房屋、設(shè)備、環(huán)境2、約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向出示和認定權(quán)籍資料、確定當(dāng)事人身份等3、為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導(dǎo)、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。辦理產(chǎn)權(quán)過戶雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。2辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)水、電、煤、電話、有線電視等過戶和結(jié)算手續(xù)等。200元200元3代辦貸款提供階段性貸款擔(dān)保辦理房地產(chǎn)抵押貸款及登記手續(xù)。400元4單獨辦理產(chǎn)權(quán)過戶雙方當(dāng)事人過戶手續(xù)資料收集、報告、確認、確權(quán)時間約定，代收代付應(yīng)由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續(xù)。300元2值得稱贊的是，上海市文件更加詳盡和具有可操作性，對于房屋中介的監(jiān)管也更加到位，這主要體現(xiàn)在以下三點1、房屋中介接受委托提供買賣中介服務(wù)并收取中介費后，不得就同一房產(chǎn)交易再收取咨詢費。2、房屋中介辦完產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷移等手續(xù)后，方可向委托方收取中介費，且中介費原則上由買賣雙方平均分攤，買賣雙方也可書面約定中介費分攤辦法。3、最關(guān)鍵一點，中介費收費標(biāo)準在一定大程度上低于國家標(biāo)準，基本上統(tǒng)一為2。不過，在基本服務(wù)項目以內(nèi)，提供特殊優(yōu)質(zhì)服務(wù)的房屋中介，經(jīng)市物價局會同市房地資源局審核同意，可適當(dāng)突破收費標(biāo)準上限，在基本服務(wù)項目以外增加延伸服務(wù)項目的房屋中介，收費項目和收費標(biāo)準須向市物價局備案。根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定建設(shè)部令第97號，因房屋中介人員過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。在實踐中，房屋經(jīng)紀人違規(guī)承諾、偽造文件