?？谛峦鉃?fù)興城項目可行性研究報告目錄第一章總論1第一節(jié)項目基本概況1第二節(jié)研究依據(jù)與范圍3第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)3第四節(jié)研究結(jié)論5第二章項目建設(shè)的背景及必要性6第一節(jié)項目建設(shè)的背景6第二節(jié)項目建設(shè)的必要性9第三章市場分析與定位12第一節(jié)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀12第二節(jié)?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測17第三節(jié)?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測18第四節(jié)海口新外灘復(fù)興城客源分析19第五節(jié)市場定位24第六節(jié)業(yè)內(nèi)?？谑袌龇治?9第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件36第一節(jié)項目建設(shè)地點36第二節(jié)建設(shè)條件36第三節(jié)外部建設(shè)條件39第五章建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模41第一節(jié)建設(shè)內(nèi)容41第二節(jié)建設(shè)規(guī)模42第六章建設(shè)方案44第一節(jié)總體布局44第二節(jié)建筑工程建設(shè)方案47第七章公用工程55第一節(jié)給排水55第二節(jié)供電57第三節(jié)空調(diào)59第八章環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源60第一節(jié)環(huán)境保護(hù)60第二節(jié)節(jié)約能源62第九章組織機構(gòu)及勞動定員63第一節(jié)組織機構(gòu)63第二節(jié)勞動定員64第十章項目進(jìn)度安排65第一節(jié)項目進(jìn)度安排65第二節(jié)項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)66第十一章一期工程投資估算與資金籌措67第一節(jié)投資估算67第二節(jié)資金籌措69第三節(jié)資金投資使用計劃69第十二章一期工程財務(wù)分析與評價70第十三章二期工程投資估算與資金籌措74第一節(jié)投資估算74第二節(jié)資金籌措76第三節(jié)資金投資使用計劃76第十四章二期工程財務(wù)分析與評價77附有關(guān)財務(wù)分析表第一章總論第一節(jié)項目基本概況一項目名稱?？谛峦鉃?fù)興城項目二項目建設(shè)單位海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司三建設(shè)單位簡介海南復(fù)興企業(yè)集團，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟開發(fā)有限公司等，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān)理等的大型民營企業(yè)集團。擁有員工106人，全資及關(guān)聯(lián)公司6家。公司于1995年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，并先后在四川成都、河南南陽、海南三亞等地投資開發(fā)，累計開發(fā)總用地面積超過40萬平方米，工程優(yōu)良率100。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花園被評為2000年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最大的市政公園，占地26萬平方米，總投資4500萬元，先后接待過李鵬、李瑞環(huán)等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟環(huán)境。公司于2002年斥資4000余萬元承建?？谑袨I海東路的道路改造工程，于2002年10月16日破土動工，已于2003年5月實現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項目（路燈、園林、交通設(shè)施）正處于緊張施工中。四項目概況本項目位于海口市世紀(jì)廣場與萬綠園之間，世紀(jì)大橋西側(cè)，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。本項目占地面積52492M2（約787畝），本項目總建筑面積72041M2，其中地上建筑面積64041M2、地下室建筑面積8000M2。本項目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為A、B、C、D、E五個功能區(qū)。A區(qū)位于建筑群的北部，有2家品牌餐飲、茶房、豪華會所和辦公區(qū)；B區(qū)和C區(qū)位于建筑群的東部，B區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街；C區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)；D區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購物區(qū)；E區(qū)位于建筑群的南部，是國際影院和娛樂中心。本項目分兩期建設(shè)，一期工程包括A、B、C、D功能區(qū)及廣場建設(shè)，建筑面積64867M2；二期工程包括E功能區(qū)，即國際影院和娛樂中心，建筑面積7174M2。項目一期工程總投資8501萬元。其中自籌資金3261萬元，申請銀行固定資產(chǎn)貸款3500萬元，其他方式融資1740萬元。項目二期工程總投資4236萬元，業(yè)主自籌1736萬元，擬向銀行申請中長期借款2500萬元。第二節(jié)研究依據(jù)與范圍一研究依據(jù)1海南省咨詢投資公司與海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的“編制項目可行性研究報告合同書”。2建設(shè)單位提供的項目有關(guān)資料。3現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范。4現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全。5現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全。6投資項目可行性研究指南（試用版）。7民用建筑設(shè)計通則。8項目規(guī)劃初步方案。二研究范圍可行性研究報告的范圍是項目建設(shè)背景及必要性、市場分析與預(yù)測、建設(shè)地點與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、項目組織機構(gòu)與勞動定員、投資估算與資金籌措、項目進(jìn)度安排、財務(wù)分析與評價等。第三節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一海口新外灘、復(fù)興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1、項目一期總建筑面積64867M22、總投資8501萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款3500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率51845、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）1295個月6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，IC10）2608萬元7、投資利潤率34758、投資利稅率4888二?？谛峦鉃?fù)興城二期工程（國際步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1、項目二期總建筑面積7174M22、總投資4236萬元其中固定資產(chǎn)4074萬元建設(shè)期利息70萬元流動資金92萬元3、申請固定資產(chǎn)貸款2500萬元4、全部投資稅后內(nèi)部收益率20575、全部投資靜態(tài)回收期（稅后）510年6、全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后，IC10）1871萬元7、投資利潤率19578、投資利稅率2095第四節(jié)研究結(jié)論海口新外灘復(fù)興城項目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與海南佳貿(mào)實業(yè)有限公司共同籌資興建的獨具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購物、健身娛樂、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。項目的建設(shè)為海南省乃至海口市打造馳名旅游城市增添了新亮點，同時將成為?？谑惺兰o(jì)大橋和萬綠園一帶又一道亮麗的風(fēng)景。項目的建設(shè)符合海南省投資發(fā)展方向，符合行業(yè)發(fā)展趨勢和旅游產(chǎn)品的需求，符合海口市城市發(fā)展規(guī)劃的要求。項目對海南省特別是?？谑械谌a(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用，為海南經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻(xiàn)。項目具有可觀的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是必要的。經(jīng)測算，項目一期工程總投資8501萬元，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為5184（稅后），靜態(tài)投資回收期1295個月，投資利潤率3476，投資利稅率4888。項目二期工程總投資4236萬元，項目建成投入使用后，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為2057（稅后），靜態(tài)投資回收期510年，投資利潤率1957，投資利稅率2095。綜上所述，海口新外灘復(fù)興城項目建成后將具有較好的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，是一個十分可行的項目。第二章項目建設(shè)的背景及必要性第一節(jié)項目建設(shè)的背景自十三屆四中全會以來，中國國民經(jīng)濟持續(xù)平均以8的速度遞增，預(yù)計今明兩年仍將保持75的速度。十六大和十屆人大之后，根據(jù)黨中央和國務(wù)院提出的建設(shè)全面小康社會的發(fā)展目標(biāo)，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機遇。繼海南省政府提出“一省兩地”經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開的農(nóng)村工作會議上省委提出“要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村”的發(fā)展目標(biāo)。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來明確。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。海口市是海南省會城市，也是海南省政治、經(jīng)濟、文化中心。要大力發(fā)展旅游業(yè)，?？谑惺桩?dāng)其沖，理應(yīng)率先垂范，把自身建設(shè)成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動全省旅游業(yè)的發(fā)展，乃至帶動全省經(jīng)濟的發(fā)展。但就?？谑心壳暗默F(xiàn)狀，相對于成為一個旅游經(jīng)濟名城尚存大的距離。據(jù)統(tǒng)計資料顯示2000年至2003年三年間，全省全年接待旅游人數(shù)平均以94的速度遞增，2002年接待旅游人數(shù)達(dá)到125496萬人次。但全省旅游消費呈現(xiàn)“一頭熱”（三亞）的不均衡態(tài)勢。?？诘穆糜螛I(yè)“旺丁不旺財”，眾多游客只把海口當(dāng)作中轉(zhuǎn)站，而非旅游目的地。據(jù)2001年統(tǒng)計，平均每位游客在?？谕Ａ舻臅r間僅為124天，每人每天消費（含住宿）僅為605元。主要原因是?？谑芯包c少，休閑場所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。文化、商業(yè)旅游也無特色、無大的旅游逗留價值。究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸?guī)劃和經(jīng)營顯得平庸而缺乏特色。論城市面貌，地處南方城市卻無南國韻味；論商業(yè)文化品味，比之北京王府井、上海南京路又遜色甚遠(yuǎn)；論椰風(fēng)海韻，又遠(yuǎn)不及三亞。無怪乎眾多游客游完三亞就登上返程。城市經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)支持間的定位錯失，使?？谑兄荒苋缡嵌选纳虡I(yè)的角度看，存在的問題也不少。諸如1商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。海口市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)布局不甚合理。一些新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展不夠，群眾購物不方便；而一些熱點地段網(wǎng)點過于集中，彼此競爭激烈，不利于商業(yè)總體健康發(fā)展。2商業(yè)企業(yè)核心競爭力不強。?？谑械脑S多商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，實力弱，管理手段、管理技術(shù)、管理水平落后，經(jīng)濟效益低。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場定位不準(zhǔn)，經(jīng)營方式類同，不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。特別是入世以后，商業(yè)企業(yè)缺乏核心競爭力的問題愈顯突出。3從總量來說，?？谑猩虡I(yè)企業(yè)偏飽和，處于一種無特色、無品味、同質(zhì)化、低層面的競爭狀態(tài)。多屬于社群商業(yè)，小而全、簡而陋，經(jīng)營成本高、業(yè)態(tài)規(guī)模小，又多集中在老商區(qū)，有幾個象樣的商家，諸如第一百貨、嘉華城市花園和中央商城，雖在規(guī)模上說得過去，但多固守已經(jīng)過時百貨業(yè)經(jīng)營模式，或者存在著位置缺陷，或者存在著不能較好的延留游客的社區(qū)性和周邊環(huán)境上的弱點等等，以致經(jīng)營業(yè)績平平。因此可以說，這種飽和是一種結(jié)構(gòu)性飽和，低層面的飽和，也為?？谑猩虡I(yè)服務(wù)業(yè)提出了上層次、上水平，從經(jīng)營理念到市場定位、到商業(yè)運作都需要提升的新課題。旅游業(yè)是21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，是海南省、?？谑械闹еa(chǎn)業(yè)。為了適應(yīng)海南省經(jīng)濟社會的發(fā)展，適應(yīng)大?？诮ㄔO(shè)，?？谑姓岢鼋ㄔ鞛I海世紀(jì)旅游觀光帶的新構(gòu)想。隨之而來的必然要帶動對?？谑新糜螛I(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)的新一輪改造和提升，在此觀光帶中，復(fù)興房地產(chǎn)公司和佳貿(mào)實業(yè)公司以極富遠(yuǎn)見卓識的眼光，在世紀(jì)大橋西側(cè)、萬綠園以東、世紀(jì)廣場以南、濱海大道以北的得天獨厚的區(qū)域位置上，置地78畝，意欲打造?？谑芯哂懈咭?guī)格、高品味、全新經(jīng)營理念、純南國風(fēng)味的建筑風(fēng)格，能融合現(xiàn)代人多種目標(biāo)需求的經(jīng)營設(shè)施。環(huán)境化、藝術(shù)化的設(shè)計兼旅游休閑、購物、娛樂、餐飲、會議等多種功能于一體。其出乎其類、拔乎其萃的品質(zhì)，足以在大?？谏倘χ蓄㈨盒?。第二節(jié)項目建設(shè)的必要性目前在我國房地產(chǎn)業(yè)，正初步形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。海南省、?？谑械姆康禺a(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段，近些年出現(xiàn)房地產(chǎn)復(fù)蘇的跡象，總體勢頭趨于看好。特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)，仍存在較大的發(fā)展空間。市場前景仍然樂觀。本項目內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)、旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂和康體、文化等多種經(jīng)營要素，這些要素通過市場對本項目產(chǎn)生了強大的支撐。就旅游業(yè)來說，旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要行業(yè)。旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素的綜合性產(chǎn)業(yè)。海南省旅游業(yè)的發(fā)展空間是無與倫比的。旅游業(yè)的發(fā)展刺激交通運輸事業(yè)發(fā)展，推動商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)的繁榮。本項目具有差異化經(jīng)營的諸多優(yōu)勢。而差異化經(jīng)營是贏得市場成功的重要因素。首先，本項目用地所處的區(qū)位優(yōu)勢無可比擬。屬于一級用地。這種區(qū)位的固定性所造成的差異性，賦予了本項目先天的不可再得的品質(zhì)。其市場經(jīng)營成功的概率相當(dāng)大。同時這種地域性使項目本身會產(chǎn)生永久不竭的魅力，將達(dá)成地塊開發(fā)與市場經(jīng)營的雙贏。其次，本項目內(nèi)涵豐富，具有商品效用的多層次性，即同時具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料三個不同層次的內(nèi)容。這一重要特征會給尋求差異性帶來更大的經(jīng)營空間。同時它又將眾多子市場整合成一個功能完善的大市場，子市場與大市場互動互補，相得益彰。根據(jù)新的?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃，海口市在未來要建成全國重要的，并具有一定國際影響的旅游城市?，F(xiàn)在?？谑新糜纬鞘行蜗蟪醪酱_立。特別是在近幾年通過西海岸旅游帶的建設(shè)和城市環(huán)境美化工程，形成了具有熱帶特色的、現(xiàn)代化的海濱城市風(fēng)貌，并憑借著優(yōu)越的交通條件、優(yōu)良的旅游度假設(shè)施和優(yōu)美的城市環(huán)境，已成為海南重要的旅游接待基地。?？诙笫丨傊莺{通道，是全省最大的交通樞紐，是來海南旅游的游客必經(jīng)之地。在新?？诘某鞘幸?guī)劃中，擬把沿西海岸和沿東海岸一帶建成濱海旅游觀光帶。本項目用地恰處于這兩大觀光帶的中心，處于商貿(mào)旅游區(qū)的中心。這種由地理區(qū)位優(yōu)勢帶來的經(jīng)營區(qū)位優(yōu)勢，將為本項目蘊藏巨大的商機。海南復(fù)興房地產(chǎn)公司和海南佳貿(mào)實業(yè)公司是經(jīng)驗豐富、操作力強的房地產(chǎn)公司，公司擬通過本項目配合城市規(guī)劃和建設(shè)打造出三大特色。1打造?？谑械穆糜涡蓍e商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀(jì)大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬綠園、世紀(jì)廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。2為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、空氣資源是全國唯一的。濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。本項目確保濱海資源的共享性。讓全體市民和旅游者共同享受濱海地區(qū)的各種旅游資源。3打造全國一流的步行商業(yè)街。步行商業(yè)街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。步行商業(yè)街景觀和功能的營造，將會給公司帶來巨大的回報和長期的保值能力。本項目的實施是海南復(fù)興公司實施多元化戰(zhàn)略的重要步驟，通過本項目的比較優(yōu)勢，將構(gòu)建公司不易被競爭對手效仿的能帶來超額利潤的，支持企業(yè)發(fā)展后勁的核心競爭力，最終實現(xiàn)公司的發(fā)展目標(biāo)。因此，本項目的建設(shè)是非常必要的。第三章市場分析與定位本項目并非單純意義上的房地產(chǎn)項目，它還屬于旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)的硬件設(shè)施建設(shè)，是旅游業(yè)的市場載體。它的主要市場支撐在于旅游業(yè)，當(dāng)然也包括市民消費。第一節(jié)旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀一海南旅游市場情況1近些年旅游接待人次隨著海南旅游環(huán)境的改善和政府對旅游業(yè)支持政策的出臺，海南旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體情況如下1993年至2001年旅游接待、收入統(tǒng)計年份國際游客（萬人次）國內(nèi)游客（萬人次）創(chuàng)匯（萬美元）國內(nèi)旅游收入（億元）1993年23972554461549434201994年24732648770560041811995年32783282480980045771996年33904519085420049871997年412874872101210053271998年39428165596249058971999年454988358105060063742000年493195826108829469512001年45681079088790007910據(jù)海南省旅游部門統(tǒng)計自2000年海南省旅游人數(shù)首次突破千萬人次大關(guān)后，2001年，海南省接待國內(nèi)外游客達(dá)到112476萬人次，實際旅游收入8789億元人民幣，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值162，高于全國平均水平的10。旅游人數(shù)和收入分別比上年增長116和119。旅游業(yè)已成為海南國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，海南已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年，旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢仍然保持較強勁的勢頭。全年共接待旅游過夜人數(shù)125496萬人次，比上年增長81。其中接待海外旅游者3893萬人次，下降148；接待國內(nèi)旅游者121603萬人次，增長90。在海外旅游者中，外國人1652萬人次，增長275；香港同胞1477萬人次，下降361；澳門同胞192萬人次，下降430；臺灣同胞572萬人次，下降83。全年實現(xiàn)旅游總收入9538億元，比上年增長74。2002年10月9日，新華社發(fā)布了第一份中國旅游品牌問卷調(diào)查，報告結(jié)果表明，海南（海口）被列為全國最愿意游覽的旅游區(qū)、點之首，位居蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳前列。據(jù)業(yè)內(nèi)預(yù)測由于受“911”事件的影響，特別是已經(jīng)爆發(fā)的第二次海灣戰(zhàn)爭的影響以及全球恐怖主義的漫延，中國將成為世界游客首選的旅游目的地。而海南由于其所處的獨特的地緣位置，安全系數(shù)相當(dāng)大，海南省在黨和政府深入貫徹“十六”大的精神和十屆人大會議的指引下，社會安定、詳和，人民安居樂業(yè)，必將成為旅游目的地中首選的首選。2酒店接待能力逐年變化近幾年，海南酒店業(yè)的接待能力發(fā)生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如三亞新增的天域、凱萊，瓊海博鰲的金海岸等五星級酒店，年平均入住率達(dá)75以上；三亞的珠江花園等四星級酒店，年平均入住率達(dá)80左右；?？诘乃男羌壱陨系木频耆胱÷势骄?0左右?？偟目矗Ｄ显缙诮ㄔO(shè)的部分三星級以下酒店經(jīng)營不穩(wěn)定，經(jīng)過市場細(xì)分之后，四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務(wù)質(zhì)量，高星級酒店的需求正在逐年增加。3酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經(jīng)營期限長且未重新裝修的酒店在經(jīng)營上遇到了新的挑戰(zhàn)，競爭較激烈。但四星級以上且周邊環(huán)境良好的酒店，如海濱、河畔具有區(qū)位優(yōu)勢的經(jīng)營狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正相關(guān)的發(fā)展趨勢，而四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)和房價基本適應(yīng)當(dāng)前國內(nèi)外游客的消費水平，酒店入住率和經(jīng)營效益要高于其它級別的酒店。?？诘奈寮宜?、五星級酒店年均入住率對照表名稱地理位置酒店星級客房數(shù)量間年平均入住率平均門市房價元/間環(huán)島大酒店海口海甸島540898年436，99年51，2000年65，2001年6611001300金海岸酒店?？诤５閸u540098年46，99年62，2000年72，2001年7311001280文華大酒店?？跒I海大道531898年55，99年58，2000年67，2001年6914001700寶華海景酒店?？跒I海大道442698年58，99年65，2000年76，2001年77800980黃金海景大酒店?？跒I海大道423098年60，99年69，2000年78，2001年80700960二?？谑新糜问袌銮闆r?？谑?000年接待國內(nèi)外游客32481萬人次，比上年增長1681；旅游總收入2602億元人民幣，比上年增長1086。2001年接待國內(nèi)外游客3698萬人次，比上年增長1385；旅游總收入2779億元人民幣，比上年增長68。旅游人數(shù)及經(jīng)濟效益創(chuàng)近幾年來的最高水平。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α保_展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進(jìn)旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù)3914萬人次，比上年增長43。全年實現(xiàn)旅游總收入3375億元，比上年增長78。2002年，旅游業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)。我市著力構(gòu)建“瓊州海峽旅游度假區(qū)”和“?？诼糜稳Α?，開展區(qū)域旅游協(xié)作等一系列大規(guī)模高層次活動，培育了觀光度假、商務(wù)會展、體育健身等旅游產(chǎn)品，促進(jìn)旅游通道轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜位?，綜合接待能力顯著提高。全年接待過夜旅游人數(shù)3914萬人次，比上年增長43。全年實現(xiàn)旅游總收入3375億元，比上年增長78。但作為大特區(qū)省會城市的海口市，酒店分布中，高檔酒店偏少，以商務(wù)酒店居多，尤其缺少休閑度假型高檔服務(wù)設(shè)施。過去幾年，海南旅游均以環(huán)島旅游為核心，海口市及周邊地區(qū)因缺少有特色的旅游景點及相關(guān)設(shè)施而使?？谑袃H作為環(huán)島游的登島點和離境點，由于三亞鳳凰國際機場落成開通，來海南旅游的空中通道并非?？谝惶?，這就使?？谑新糜伟l(fā)展面臨挑戰(zhàn)。因此，大力開發(fā)以?？跒橹行牡沫偙甭糜钨Y源，建設(shè)富有特色的觀光、濱海休閑度假型旅游，已成為當(dāng)務(wù)之急，也是未來?？谑新糜翁厣放畦T造的重中之重。擬建的?？谛峦鉃?fù)興城是從建設(shè)地的自然、生態(tài)環(huán)境、建筑物建設(shè)規(guī)模、風(fēng)格以及設(shè)施，均堪稱一流的海濱休閑度假、商務(wù)會議綜合型館所，必將對國內(nèi)外游客產(chǎn)生強大的吸引力。第二節(jié)?？谑新糜螛I(yè)未來發(fā)展及預(yù)測十屆人大后，海南省把發(fā)展旅游業(yè)放在了突出的重要地位，相關(guān)的旅游優(yōu)惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了旅游業(yè)的發(fā)展，據(jù)資料，旅游團隊和散客人數(shù)大大增加，海口“黃金周”之前，曾因旅游團隊數(shù)量的不斷增加，一度出現(xiàn)接團空調(diào)大巴車緊張，導(dǎo)致某些旅行社不得不放棄個別接團計劃。與旅游相關(guān)的配套設(shè)施呈現(xiàn)出不敷需要之況，也正因為如此，?？谑懈咂焚|(zhì)的星級酒店逐年增加，以適應(yīng)市場需求。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，在相對穩(wěn)定、相對平衡的價格構(gòu)成中，海口市酒店以其越來越完善、越來越高檔的硬件設(shè)施，和更趨嚴(yán)格的管理制度、更趨一流的服務(wù)水準(zhǔn)，創(chuàng)造出年平均入住率在674以上的業(yè)績。可以說，海口市以其獨特的氣候資源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使酒店業(yè)出現(xiàn)了空前的淡季不淡的經(jīng)營狀況。?？谑惺俏覈匾臒釒I海旅游城市和旅游休閑度假勝地，是海南省政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通運輸中心。作為大特區(qū)省會，不僅享有國家許多優(yōu)惠政策，而且，其良好的投資環(huán)境，更為國內(nèi)外投資者提供了得天獨厚的風(fēng)水寶地和無限商機。?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為我國著名的對外開放城市，具有現(xiàn)代水平和國際化的新型海濱旅游城市，成為我國乃至東南亞地區(qū)經(jīng)濟、商業(yè)、貿(mào)易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養(yǎng)中心。隨著粵海鐵路的全線貫通，海峽變通途已成為事實，海南連接大陸的劃時代開端已經(jīng)到來。由于解決了制約海南旅游的最重要的交通問題，屆時，到海南旅游的人數(shù)將成倍增長，乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡瓊州海峽，游覽南島天涯。成千上萬的游客乘坐火車紛至沓來，將為海南旅游和酒店業(yè)帶來無限商機，開辟更加廣闊的前景。第三節(jié)海口餐飲業(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測2000年全省有餐飲網(wǎng)點139萬人，從業(yè)688萬人，餐飲業(yè)零售額2288億元，增長132。餐飲業(yè)“節(jié)假日經(jīng)濟”效應(yīng)明顯。椰子節(jié)和“五一”長假期間，?？谑?5家知名飯店、酒家和金龍美食一條街推出一系列風(fēng)味食品，開展各種促銷活動，使?fàn)I業(yè)額有較大增幅；春節(jié)和國慶節(jié)長假期間，?？?、三亞、瓊海、興隆等旅游熱點地區(qū)餐飲業(yè)生意興旺。2002年，春節(jié)期間，幾家大商場的銷售額都很可觀，從元月14日至23日的10天里，第一百貨、生生百貨、樂普生三家商場銷售額合計為5636萬元。比上年同期增長483。各超市、貨倉商場的銷售形勢也非常喜人，萬福隆超市年貨空前熱銷，日銷售額最高時達(dá)220萬元。五一黃金周，第一百貨每天都有3萬以上的客流量，銷售額高達(dá)1300萬元，最高的一天銷售了378萬元，與上年同期相比增長277。信興家電商場的空調(diào)節(jié)的推動下，銷售額增長3倍。2001年?？诓惋嫎I(yè)，得益于國家擴大內(nèi)需政策的積極影響，以及?？诮?jīng)濟的發(fā)展、居民收入增多，從而促進(jìn)餐飲消費繼續(xù)需求旺盛。全年餐飲業(yè)零售額達(dá)809億元，占全市社會消費品零售總額的10，比上年增長111。餐飲業(yè)網(wǎng)點2887個，比上年增加188個。2002年?？诓惋嫎I(yè)仍然保持良好的發(fā)展勢頭。餐飲業(yè)零售額151億元，增長89。由于“旅游經(jīng)濟”、“會議經(jīng)濟”和“假日經(jīng)濟”的共同影響，?？诓惋嫎I(yè)的前景無疑是看好，同時也會帶動娛樂業(yè)、美容美發(fā)業(yè)、保健按摩業(yè)的新發(fā)展。第四節(jié)?？谛峦鉃?fù)興城客源分析從對我國大中小型居民收入水平的統(tǒng)計來看，中國人不但收入水準(zhǔn)開始部分進(jìn)入中產(chǎn)階段，并且他們手中可以自由支配的現(xiàn)金也相對增多，儲蓄存款的中位數(shù)在5萬元人民幣之間，可以用來在國內(nèi)旅游的資金是相當(dāng)充足的。國內(nèi)旅游市場日趨成熟，客源結(jié)構(gòu)趨向合理。家庭出游成為旅游市場的主力軍，自助游較興旺，特別是“春節(jié)”和“五一”兩大黃金周中表現(xiàn)尤為突出；消費能力強的散客正快速增長，所占比例上升較快；雖全球經(jīng)濟放緩，但我國積極刺激國人消費，拉動內(nèi)需取得成效，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，來我市的商務(wù)客人、會展和會議旅游仍在繼續(xù)升溫；旅游產(chǎn)品的精品化、旅游市場運行的有序化和理性化等都有不同程度的提高。新外灘復(fù)興城建成后，由于其多功能的設(shè)計、多商業(yè)業(yè)態(tài)的功能組合，客源必然是多方面的。有住客、食客、游客、觀光客、會議客以及購房業(yè)主等等。綜合性的特色經(jīng)營必將招攬多方面的消費者。為保證客源，公司將以其更為完善的硬件服務(wù)設(shè)施、更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)水平、更具有特色的服務(wù)功能，牢牢地吸引客源，經(jīng)測算，這部分客源數(shù)量之多，已足以維持復(fù)興城的正常運轉(zhuǎn)，在此基礎(chǔ)上，公司將借助新的條件，不遺余力地開辟新客源。海南自1988年建省以來，?？诘慕?jīng)濟獲得了高速發(fā)展。到2001年，人口從3272萬增長到8832萬，翻了一倍；國內(nèi)生產(chǎn)總值從889億元增長到145億元，增長了164倍；地方財政收入從6523萬元增長到222675萬元，增長了34倍；社會商品零售總額從558億元增長到8103億元，增長了145倍。2003年1月1日，新?？谑懈骷壭姓^(qū)掛牌。根據(jù)國務(wù)院正式批復(fù)調(diào)整?？谛姓^(qū)劃撤銷瓊山市，撤銷?？谛阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立海口市秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的海口市人口由原來的80多萬增加到160萬，增加近1倍；土地面積由原來的2364平方公里擴大到23648平方公里，擴大10倍。一購買力支持據(jù)資料統(tǒng)計所得，城鎮(zhèn)居民可支配收入表如下年份城鎮(zhèn)居民收入（元）198711121998674919997059200071032001775520028004據(jù)世界經(jīng)濟組織分析，當(dāng)人均收入達(dá)到1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)將會大力發(fā)展。由于?？谑谐擎?zhèn)人均收入已基本達(dá)到1000美元，且伴隨人口基數(shù)的增長，?？谑蟹康禺a(chǎn)將會有一個良好的發(fā)展期。?？谑凶鳛楹Ｄ系氖鞘?，人均收入消費水平要高于全省平均水平，同時，海口市個人存款高達(dá)180億元；?？诘慕?jīng)濟發(fā)展已經(jīng)展現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，對內(nèi)地投資者吸引力已越來越大，且由于目前的股市等其它投資渠道不暢，投資商業(yè)物業(yè)已是投資者的首選，本項目定位于步行商業(yè)街，以休閑娛樂、餐飲、商業(yè)為主，這樣的物業(yè)產(chǎn)品在市場中有足夠的吸引力。二項目的終端消費者分析1消費者新的消費觀念形成隨著人們生活水平的提高，人們消費觀念出現(xiàn)了新的排序一是休閑娛樂，二是餐飲，三是購買商品。即消費已經(jīng)不再停留在簡單的購買商品上，“休閑的吃喝玩樂購”消費已經(jīng)是多數(shù)人的一種主要消費形態(tài)，而購買也變成了種隨機行為，受購買環(huán)境、心情、誘導(dǎo)影響較大，且購買商品不是目的，而是為了享受這一過程及樂趣。2項目周邊人口構(gòu)成、經(jīng)濟狀況及消費習(xí)慣分析項目位于?？谑兄行某菂^(qū)龍華區(qū)，是海口政治、經(jīng)濟、文化中心，該區(qū)常住人口30多萬人，其中戶籍人口20多萬人。公務(wù)員、企業(yè)管理人員在居民中占有較大比例，該部分居民收入較穩(wěn)定，人均可支配收入在?？谑懈鞔蟪菂^(qū)人均水平是最高的，屬高收入、高消費群體，是海口市中高檔消費品的中堅力量。他們對商品價格不十分敏感，對購買場所環(huán)境、服務(wù)及商品品質(zhì)要求較高。本項目的中高檔商業(yè)定位較符合這類消費群體的消費習(xí)慣，具有較好的商業(yè)依托。三項目目標(biāo)購買（租賃）客戶分析經(jīng)過對?？诮鼛啄甑闹饕虡I(yè)樓盤銷售調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，55的客戶是為了出租贏利而購買商鋪，而以自營為目的購買商鋪的客戶占35，另外有10的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價。本項目目標(biāo)購買客戶為以下幾種類型1長期投資型客戶這類客戶是本項目最主要的目標(biāo)客戶，屬較富裕一族，資金雄厚，鑒于目前投資渠道少，銀行利息低，股票風(fēng)險又高，而其它投資經(jīng)營未具備一定能力情況下，較認(rèn)同房地產(chǎn)這種穩(wěn)妥的投資方式。此類型客戶主要有兩種其一是專業(yè)的商鋪投資商，一般擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，通常自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；其二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。2自主經(jīng)營型客戶這類客戶在?？谑杏卸嗄瓿晒?jīng)營經(jīng)驗，代理知名中高檔品牌，是商界中較為成功的商人，多屬個體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；也有部分是外地來?？诮?jīng)營多年或?qū)？谑杏幸欢ǔ潭攘私獾膫€體經(jīng)營戶、私營企業(yè)主；購買商鋪后用于自己經(jīng)營。3短期投資型客戶也可稱為炒作型客戶，這類客戶是專業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)炒家，對?？谑蟹康禺a(chǎn)市場有一定的研究，專門對房地產(chǎn)物業(yè)特別是商業(yè)物業(yè)進(jìn)行短期炒鋪賺錢（如短期的低吸高拋，或經(jīng)過兩到三年時間的市場培育等商場作旺，鋪面升值后轉(zhuǎn)手賣出賺錢）。4項目目標(biāo)租賃客戶個體經(jīng)商者、新移民、已下崗（退休）決定重新創(chuàng)業(yè)的人士、部分品牌產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，意欲此類置業(yè)者亦大有其人。公司將采取有效的措施，保證客源源源不斷，逐步進(jìn)行市場拓展。首先，公司已擬定了極富創(chuàng)意且符合市場需求的招商計劃，如售房計劃，擬出售體量值的60，還確定了復(fù)興城市場準(zhǔn)入門坎，堅決杜絕低水準(zhǔn)、趨同性、賣點平庸的客商入住，爭取品牌效應(yīng)，爭取客源。其次，由于中國中產(chǎn)階層已實質(zhì)性形成，加以旅游、會務(wù)的推動，公司的市場定位是以中高檔消費為主，以餐飲業(yè)為主，將占到業(yè)態(tài)量的1/3強，經(jīng)營服務(wù)方面，也將輔之以多特色、多方位、多品位、適應(yīng)市場的各種消費服務(wù)。第五節(jié)市場定位?？谑猩虡I(yè)市場業(yè)態(tài)特點分析1行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展?？谑猩虡I(yè)發(fā)展迅猛，社會消費品零售總額近年以年911的速度增長，2001年餐飲零售額增長111，2002年仍保持良好的發(fā)展勢頭，餐飲零售額增長89。餐飲消費在消費總額中的比例也越來越高。2商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分商業(yè)市場的自動調(diào)節(jié)作用已經(jīng)初步顯現(xiàn)，具體表現(xiàn)為商業(yè)市場進(jìn)一步細(xì)分化倉儲式超市、各種國際品牌的專賣店、量販店、會員店等大量出現(xiàn)。不同商業(yè)業(yè)態(tài)滿足著不同市場層面的需求，新的商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步得到市場的認(rèn)同，?？诘纳虡I(yè)發(fā)展正趨向與世界同步。3業(yè)態(tài)市場的空缺現(xiàn)有業(yè)態(tài)市場組成豐富，但功能比較單一，難以形成規(guī)模；另一方面，消費檔次提升、消費需求越來越高，迫切需要具備規(guī)模資源整合優(yōu)勢的全天候、全功能綜合性商業(yè)文化休閑消費中心出現(xiàn)，以填補這一市場空白。4外地資本涌入華聯(lián)、廣百等大型零售商的進(jìn)入，有效地刺激了本地行業(yè)的發(fā)展，而萬福隆等一批本地商家的崛起則顯示出本地行業(yè)極大的市場適應(yīng)性、對新生事物的接受能力。5商務(wù)活動日趨頻繁商業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的衍生，各種服務(wù)性、中介性的商務(wù)公司大量出現(xiàn)，各種有關(guān)的產(chǎn)品展示會、商貿(mào)洽談會頻頻召開，商務(wù)活動日趨頻繁，與之相應(yīng)的商務(wù)洽談、休閑、食宿等場所身價日增，為綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)休閑區(qū)的產(chǎn)生營造了良好的契機。綜上所述，本項目應(yīng)定位于集休閑娛樂、觀光、餐飲、商務(wù)、購物于一體，全天候、全功能、開放式、綜合性商業(yè)文化休閑消費中心，實現(xiàn)“一站式”的消費及經(jīng)營理念。海南的熱帶海濱旅游產(chǎn)品有巨大的市場與潛力，根據(jù)國內(nèi)外旅游市場需求分析，海南旅游的客源結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢已由觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。新外灘復(fù)興城在對國內(nèi)外旅游市場需求的宏觀預(yù)測分析和?？谑猩虡I(yè)市場業(yè)態(tài)特別分析基礎(chǔ)上，著重于開拓消費層次為中高檔的度假、商務(wù)、會議游客，結(jié)合項目地塊瀕水、景觀、交通和輻射等區(qū)域特點，市場定位在休閑度假、會務(wù)商務(wù)、旅游、和觀光、飲食購物、休閑娛樂等多功能消費上。市場目標(biāo)是，主要針對特殊消費人群，如企業(yè)客戶、企業(yè)商務(wù)、公務(wù)接待、會議培訓(xùn)、國內(nèi)外游客等，發(fā)展餐飲業(yè)優(yōu)勢，以極富特色的中、西餐飲為主，整合休閑、娛樂、桑拿、健身、水療、茶藝、商務(wù)、會議中心、圖書館、兒童樂園、科技館、藝術(shù)館等多種服務(wù)項目。同時，商業(yè)步行街也將為普通游客和市民提供休閑、購物、觀光和娛樂服務(wù)。在建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營模式上要定位如下主要內(nèi)容和特色1打造?？谑械穆糜涡蓍e商圈。?？谑姓?guī)劃，擬充分利用濱海大道、龍昆路和世紀(jì)大橋的旅游交通干道功能，發(fā)揮萬綠園、世紀(jì)廣場和濱海公園的旅游休閑功能，和周邊的旅游休閑設(shè)施、酒店一起，打造?？谑械男蓍e旅游商圈。這個商圈狹義包括世紀(jì)廣場、萬綠園、濱海公園等三個公園，京豪會館、臺灣會館、生生百貨和本項目；廣義商圈還包括周邊的酒店。在這個旅游休閑商圈中，老項目功能單一，不能起到統(tǒng)領(lǐng)作用；只有用一批新建項目來覆蓋眾多的功能。更重要的是這種旅游休閑商圈的項目需要結(jié)合海南本地的特點，具有公用性、開放性和先進(jìn)性。公司規(guī)劃用商業(yè)步行街將若個項目的多種服務(wù)功能有機融合一起，形成設(shè)施配套、功能互補、相得益彰的經(jīng)營格局。游客和市民從“萬綠園”出發(fā)，通過跨龍昆灣的步行橋，即可達(dá)到本項目，進(jìn)入商業(yè)步行街，可橫穿京豪會館、臺灣會館，到達(dá)世紀(jì)廣場。2為?？谑袆?chuàng)造全國一流的濱海休閑勝地。海南的陽光、空氣、沙灘、海浪（4S資源）是全國獨有的資源。而濱海土地資源在全球都是稀缺的，地處城市中心的濱海土地資源更是皇冠上的明珠。濱海地區(qū)是一個海濱城市中景色最優(yōu)美、最能反映出城市特色的地區(qū)，因此，項目方案規(guī)劃要確保濱海地區(qū)的共享性是一重要原則。讓全體市民共同享受濱海地區(qū)旅游資源，既有社會效益，也有經(jīng)濟效益。本項目設(shè)計統(tǒng)盤考慮海面觀景、建筑造型、景觀塑造、業(yè)態(tài)格局以及人物流的互動，在?？谑酗@要的濱海位置上，托出了一處絢爛奪目的建筑群。它包含了多方面的內(nèi)涵。第一，改善濱海地帶水體的生態(tài)環(huán)境，開發(fā)時已關(guān)注到生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性，尤其是水體的質(zhì)量問題，擬采用環(huán)保生態(tài)式管理模式，引入先進(jìn)技術(shù)，實現(xiàn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的零污染；第二，增加公共空間，開發(fā)濱海地區(qū)，提高城市的素質(zhì)，特別是增加供公眾共享的公共空間；第三，吸引人的、優(yōu)美的城市環(huán)境設(shè)計，如濱海的城市輪廓線、激動人心的濱海節(jié)點、連續(xù)的開放空間、無阻擋的視線走廊等。3本項目的建設(shè)可在海口濱海海岸線上，形成富有特色的旅游景點。進(jìn)入美蘭機場的飛機在航線拐彎時，從機艙望去，世紀(jì)大橋猶如一條白色長龍，靜臥在秀英灣東側(cè)的海甸溪出?？冢暰€焦點自然凝聚在本項目的地塊上；由海安、湛江和瓊州海峽駛來的輪船轉(zhuǎn)入?？跒硶r，視覺焦點也落在世紀(jì)大橋、世紀(jì)廣場和本項目的地塊上；駕車在世紀(jì)大橋、濱海立交橋、龍昆北路、濱海大道行走，視線被世紀(jì)大橋高聳的雙塔所吸引，視野仍在這一地塊上。站在本項目的地塊上看?？诘某鞘休喞€，國貿(mào)、濱海大道一帶的高樓大廈鱗次櫛比、錯落有致，與椰樹、藍(lán)天白云和水中倒影構(gòu)成了一幅美麗的濱海圖畫。黃昏，斜陽西下、晚霞滿天，遠(yuǎn)眺秀英灣，金光粼粼、帆船點點；海岸線上，椰影婆娑、燈光閃爍晚上，城市燈火通明，高樓大廈輪廓時隱時現(xiàn)，繁星閃爍，萬綠園人流涌動，夜色瀾柵，世紀(jì)大橋和濱海立交橋車水馬龍俯瞰瓊州海峽南岸，美麗的城市輪廓線和五顏六色的城市夜景，為海口新形象的確立，平添了濃重的一筆。4打造全國一流的商業(yè)步行街。商業(yè)步行街是一座城市的“窗口”和“名片”，是吸引游客和顧客的最基本的因素。它正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為中國未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。美國紐約大道、法國香榭麗舍大街、日本東京都大街等是國際著名商業(yè)街，北京王府井大街、上海南京路、廣州北京路等是國內(nèi)知名商業(yè)街。商業(yè)街的成功在于整體優(yōu)勢，在于特色經(jīng)營的專業(yè)店和大的商場，還有餐飲、休閑、娛樂等等，它的業(yè)態(tài)和功能是比較齊全和完善的。當(dāng)人們的消費方式過渡到情感消費時，物質(zhì)消費會逐步讓位于精神消費，只有城市商業(yè)步行街才能滿足別的商品經(jīng)營模式后不能解決的此類需求。從建筑理念上說，本項目人性化、藝術(shù)化、環(huán)境化的設(shè)計思想得以充分體現(xiàn)。濱海景觀的海洋文化特質(zhì)、海天一色、綠樹成蔭的生態(tài)綠色概念、無干擾的步行商業(yè)街、多業(yè)態(tài)的文化特色、在休閑購物娛樂中感受到與自然界的交融；一站式、開放式的消費方式，坡屋頂?shù)哪蠂L(fēng)情，既體現(xiàn)了以人為本的現(xiàn)代理念，又體現(xiàn)了以自然為本的哲學(xué)觀。所有這些設(shè)計元素的融入，為本項目的市場定位奠定了先進(jìn)的、堅實的前瞻性基礎(chǔ)。本項目將成為?？趧潟r代的大型綜合性旅游商業(yè)中心、?？谑兰o(jì)商圈的商業(yè)旗艦，從規(guī)模優(yōu)勢可形成密集的多業(yè)態(tài)集群，提供更豐富的服務(wù)及消費選擇，并通過“規(guī)模、品牌”等經(jīng)營優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固商業(yè)旗艦地位。第六節(jié)業(yè)內(nèi)海口市場分析一商業(yè)面鋪?？谑凶饨鹎闆r?？谑袕?987到2002年，海口市的社會商品零售總額從558億元增長到10266億元，增長了184倍。批發(fā)、零售和餐飲業(yè)實現(xiàn)GDP1896億元，占全市GDP的131，比上年增長85。所占比重，比全國平均水平9高出41個百分點，比商業(yè)發(fā)達(dá)的上海市還高25個百分點?？梢娚藤Q(mào)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻(xiàn)度日益提高，已成為海口市國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。傳統(tǒng)商業(yè)。百貨商場內(nèi)的租金都比較高，一般都在400元/平方米月（實際經(jīng)營面積）以上，有的甚至更高。大部分采用的是保底加提成的方式。即商店業(yè)主統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收款，按2530提取營業(yè)流水，由經(jīng)營者開具增值稅發(fā)票。當(dāng)營業(yè)額達(dá)不到最低標(biāo)準(zhǔn)時，經(jīng)營者必須補足保底款。名稱面積經(jīng)營項目合作方式價格或分成比例說明第一百貨30000百貨、服裝聯(lián)營2030樂普生13000百貨、服裝聯(lián)營2030生生百貨13000百貨、服裝聯(lián)營350元/M2，2035明珠廣場90000百貨、服裝聯(lián)營、出租2030東方廣場13500百貨、超市聯(lián)營、出租200350/M2金世紀(jì)商城20000百貨、超市聯(lián)營250500，26售價20000傳統(tǒng)商業(yè)街。傳統(tǒng)商業(yè)街租金比較貴，海秀東路DC城、明珠商業(yè)廣場附近臨街的專賣店租金高達(dá)250300元/平方米月；泰龍城一般的鋪位租金為250元/平方米月，臨街的鋪面租金高達(dá)350元/平方米月；國貿(mào)附近，臨街的一樓鋪面租金為150200元/平方米月，金福城一樓臨街鋪面的租金報價高達(dá)260元/平方米月，二樓鋪面的租金為80100元/平方米月，三樓的租金為50元/平方米月；金龍路飲食一條街的租金報價為45元/平方米月（一、二樓連租），藍(lán)天路（原機場路）的租金為3040元/平方米月；玉沙路口的租金為一樓80元/平方米月、二樓租金40元/平方米月，南航東路飲食店的租金為1520元/平方米月，工業(yè)大道大飲食店的租金為1015元/平方米月。最近，在?？诟郏ㄐ阌⒏郏┒^(qū)門口（濱海大道北側(cè)）推出了約2000平方米的“汽車物流中心”，由貨運公司和?？诟奂瘓F合作開發(fā)，每個鋪面98平方米（13層），15年一次交納租金為198000元（折合約2000元/平方米年），三年租期合同月租2500元/月，零租押金6萬元，月租2500元。折合租金為15年期11元/平方米月，3年期和零租的租金為25元/平方米月。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)由于城市拆遷，臨街鋪面銳減，營業(yè)鋪面供不應(yīng)求，租金看漲。已經(jīng)擁有鋪位的在轉(zhuǎn)讓時收取4萬5萬元的高額轉(zhuǎn)讓費。同時，我們還發(fā)現(xiàn)在位置相同或相近的區(qū)域，租金與營業(yè)面積成反比例零售商業(yè)鋪面一般面積?。?050平方米/個），租金相對比較高，而風(fēng)味餐廳的營業(yè)面積居中，面積在100300平方米/間，租金一般要比大面積的大型餐廳高50100，而大型餐廳的面積一般都在1000平方米以上，租金都比較便宜。二鋪面售價情況在售的商業(yè)鋪面數(shù)量少，面積規(guī)模都不大。主要有位于國貿(mào)大道的歐美佳，面積約5500平方米，三層裙房結(jié)構(gòu)，一樓售價為13000元/平方米，二樓售價為10000元/平方米，三樓售價為7000元/平方米。發(fā)展商統(tǒng)一返租10年，年租金為售價的80。位于國貿(mào)大道的金福城，面積約4000平方米，一樓售價為1200015000元/平方米，二樓售價為50006000元/平方米，三樓售價為35004000元/平方米。發(fā)展商也可以返租，租金為售價的88。位于海秀東路的海南明珠商業(yè)廣場，鋪面售價為20000元/平方米，有價無市，原因是鋪面都被發(fā)展商抵押給了銀行，售價是發(fā)展商的商業(yè)管理公司代售的。另有一家長沙的公司整體出售位于商業(yè)廣場四樓的約4900平方米的物業(yè)，售價約5000元/平方米。嘉華城市花園三層裙房約15000平方米，一層的售價為16800元/平方米，租金為250元/平方米月。最新推出的海南中央商城一期工程面積15000平方米，首層定價10000元/平方米，反租回報為10。據(jù)稱23樓已經(jīng)全部售完。另有其他區(qū)域的少量商業(yè)鋪面出售，一般都位于商住樓的13層，屬于裙房，面積都在30008000平方米左右，價格在40008000元/平方米左右。三“歐美佳”案例分析“歐美佳”是目前?？谑袌鐾瞥龅拿娣e比較大的商業(yè)鋪面，面積5500平方米。硬件設(shè)施一般，比較明顯的是商業(yè)人流交通組織不理想，只有一部自動扶梯位于西側(cè)靠墻。單位面積太?。?6平方米/單位），公攤高達(dá)45，幾乎可以說是在賣柜臺。物業(yè)管理費為23元/平方米月，空調(diào)費目前未定，維修基金為總房價的3。銀行提供5成10年按揭。為了吸引買家，發(fā)展商承諾10年返租，年返租回報為8（折合一樓的實際租金為6667元/平方米月），一次性預(yù)付2年租金。為商家計算了租金和月供樓款的對比，聲稱國貿(mào)附近的租金為300元/平方米月，8年市值增長5倍。由于單位劃分很小，統(tǒng)一返租的租金較高，銷售對象基本上鎖定在投資而非自營，所以銷售業(yè)績不錯。但這個銷售模式存在很大的隱患如統(tǒng)一經(jīng)營需引進(jìn)著名商家，5500平方米的商業(yè)設(shè)施不大不小，一般商業(yè)企業(yè)不愿意介入，而且租金會非常便宜，絕對達(dá)不到8的回報；要提高租金，只有租給個體經(jīng)營者，個體經(jīng)營者混亂的經(jīng)營狀況將無法長期延續(xù)昂貴的租金。最后，發(fā)展商將背上沉重的返租租金負(fù)擔(dān)，無法兌現(xiàn)對買房客戶的承諾。四調(diào)查情況匯總表?？谑谐鲎?出售物業(yè)調(diào)查表物業(yè)名稱地理位置租金（元/平方米月）售價（元/平方米）其他DC城海秀東路1F3002002F1503F70150按使用面積計算，包括管理和空調(diào)等億圓商城海秀東路1F100，2F70僅限于珠寶、飲食每年遞增20泰龍城大同路250350空調(diào)物管45元/M2歐美佳國貿(mào)路年售價的81F130002F100003F7000公攤45，管理23元，空調(diào)另計金福城國貿(mào)路1F1502002F801003F501F12000150002F500060003F35004000簽返租合同，返租年租金為88。歡樂天地國貿(mào)路1F100200元2F803F60屬于簡易臨時用房，很快就會拆遷中雅鋪面濱海大道1F802F40快拆遷了，租金自然下跌正昊大廈國貿(mào)路1F1302F60至少租一半（約500平方米）嘉華城市花園金龍路1F2501F16800方案尚未最后決定中鹽大廈玉沙路1F2002F180金龍路飲食一條街金龍路45（12F整體）工業(yè)大道飲食街工業(yè)大道15單個面積都在500M2以上南寶路飲食街南寶路1520單個面積200300南航東路飲食街南航東路2030單個面積200300海港物流中心濱海大道25單個面積98平方米名門廣場藍(lán)天路3040（13F整體租用）至少1500平方米中誠廣場國貿(mào)路1F2201F26800周昌商廈國貿(mào)路1F30000中央商城?？诟叟?F10000返租10年年租金為8由此可見，新外灘復(fù)興城憑借其優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施、得天獨厚的地塊優(yōu)勢、領(lǐng)導(dǎo)潮流的經(jīng)營理念、多業(yè)態(tài)集成的規(guī)模效應(yīng)，售價定位在600010000元/M2，是大有市場潛力的。加之，復(fù)興公司擬采用出售、租用和自用三種經(jīng)營策略，再輔之以分期實施、分階段推進(jìn)，足可游刃有余，市場前景十分看好。第四章建設(shè)地點及建設(shè)條件第一節(jié)項目建設(shè)地點?？谛峦鉃?fù)興城項目地址選擇在海口市擬建的世紀(jì)廣場西南側(cè)，在世紀(jì)大橋西側(cè)，與萬綠園公園僅一河之隔，北面為大海，地理環(huán)境十分優(yōu)越。第二節(jié)建設(shè)條件1氣候條件?？谑袑贌釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候區(qū),全年氣候溫和，雨量充沛，濕度及降雨量較大。1月份氣溫最低，7月份最熱，冬春少雨，雨季一般集中在810月，夏秋季為臺風(fēng)季節(jié)，其中8、9月臺風(fēng)最多。該地區(qū)氣象指標(biāo)如下年平均氣溫238極端最高氣溫389極端最低氣溫28最熱月平均溫度284最冷月