海南中匯宏基時代廣場投資有限公司萬寧市日月灣楊梅地塊旅游發(fā)項目可行性研究報告雅克設計機構雅克設計有限公司二一一年七月目錄第一章總論111項目概況112項目申請報告的編制目的213項目編制依據(jù)214項目概況315項目綜合評價結論316建議4第二章項目的界定與現(xiàn)狀描述521宗地法律關系522項目的自然條件與區(qū)位623地上建筑物狀況7第三章項目背景及必要性1031項目提出的背景1032開發(fā)建設日月灣楊梅地塊旅游景區(qū)的意義1233項目建設的必要性14第四章建設地點及建設條件1741項目建設地點1743氣象條件1844基礎設施及外部條件18第五章市場分析2051總體宏觀經(jīng)濟分析2053旅游市場分析2354海南旅游業(yè)的優(yōu)劣勢分析2555市場需求分析結論27第六章土地整理及配套工程方案2861開發(fā)原則2862規(guī)劃設計要求2863項目開發(fā)目標2864拆遷補償方式2965土地整理開發(fā)方案29第七章環(huán)境保護3971環(huán)境現(xiàn)狀3972環(huán)境影響評價3973環(huán)境保護與治理措施4074節(jié)能措施43第八章組織機構和建設管理4581機構設置4582勞動定員4583建設管理45第九章項目實施進度安排4791進度計劃安排4792項目建設進度計劃表47第十章工程招標48101招標范圍48102招標投標管理的基本原則48103招標組織形式及招標方式49104招標活動的工作程序49第十一章開發(fā)建設成本估算和資金籌措51111編制依據(jù)51112開發(fā)建設成本費用估算51113資金籌措52第十二章項目竣工后的土地價值分析53121銷售收入53122稅費率53123土地增值及稅額53124項目總成本費用估算54125盈利能力分析54126結論55第十三章社會效益評價56131對就業(yè)效益的影響56132對環(huán)境效益的影響56133對政府財政的影響56134對區(qū)域發(fā)展的影響56第十四章結論和建議58141結論58142建議59第一章總論11項目概況111項目名稱萬寧市日月灣楊梅地塊旅游開發(fā)項目112項目承辦單位海南中匯宏基時代廣場投資有限公司113項目地點本項目東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。114項目用地性質和用途主要作為度假居住用地，公共服務用地，酒店會所用地，村莊建設用地，房車露營地，公共綠地，防護綠地，道路用地，林地，農田，水域，沙灘。115項目實施的意義1、整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地的需求。在加強萬寧市經(jīng)濟發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟的同時，發(fā)揮本項目土地自身優(yōu)勢，提升萬寧市石梅灣旅游度假區(qū)與日月灣旅游度假區(qū)的商業(yè)檔次，顯化及提升國有土地資源的內在價值，促進海南的整體發(fā)展；2、符合萬寧市經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。建成后的項目區(qū)將成為具有較強輻射能力和帶動能力的區(qū)域文化經(jīng)濟的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對整個地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會意義；3、項目區(qū)將形成以商務辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質的區(qū)域形象，為人們整體生活質量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質文化生活水平及社會福利、待遇；4、改善就業(yè)結構，增加就業(yè)機會；優(yōu)化建設結構，改善投資環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一，推動城市的可持續(xù)發(fā)展；12項目申請報告的編制目的為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)。13項目編制依據(jù)1、海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要2、關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見3、萬寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要4、萬寧市城市總體規(guī)劃（20052020）5、城市規(guī)劃編制辦法6、城市規(guī)劃編制辦法實施細則7、城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準8、萬寧市日月灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃9、萬寧市人民政府與浙江中匯控股集團公司簽訂的開發(fā)建設日月灣地塊項目框架協(xié)議書10、委托方相關規(guī)劃要求14項目概況141項目內容對規(guī)劃建設用地，按計劃完成項目用地的拆遷、市政基礎設施建設和公共配套設施建設，達到“七通”和地塊內場地平整，達到土地作為旅游、商住綜合用地可掛牌出讓的條件。142項目規(guī)模本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為32612公頃，包括度假居住用地2857公頃，公共服務用地140公頃，酒店會所用地408公頃，村莊建設用地475公頃，房車露營地1685公頃，公共綠地1042公頃，防護綠地4157公頃，道路用地1138公頃，林地16093公頃，農田2052公頃，水域1189公頃，沙灘1378公頃。143開發(fā)建設成本費用估算項目建設總投資4507754萬元，全部由建設單位自籌解決。15項目綜合評價結論項目建設符合萬寧市土地利用總體規(guī)劃、萬寧市城市總體規(guī)劃內容，適應萬寧市社會與經(jīng)濟發(fā)展的形勢，為萬寧市經(jīng)濟發(fā)展提供一個良好的基礎設施條件。項目的建設將推進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，是促進旅游、服務業(yè)發(fā)展從而帶動經(jīng)濟結構轉型升級的需要，也是加強生態(tài)環(huán)境保護的需要，可以實現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟、社會雙重效益。因此項目的建設對萬寧市社會與經(jīng)濟的發(fā)展意義重大。項目總體方案設計合理，投資規(guī)模適宜，本項目建設是可行的。為此建議有關部門給予大力支持，促成項目早日建設，早日發(fā)揮作用。16建議1、項目主要風險來自工程風險和管理風險，承辦單位應加強管理力度，積極推行先進的管理辦法，爭取通過有效的管理避免風險。2、承辦單位要組建一支精干、高效、專業(yè)、配套齊全的管理隊伍，加強工程管理，統(tǒng)一調度指揮。3、臺風、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節(jié)施工，以防水土流失。4、城市道路路面結構設計還有要考慮原地面承載力，建議在施工實施前鉆孔取土分析土質，對本報告初步擬定路面結構，再進行校核計算，最終決定路基處理的方案。5、建議使用商品水泥混凝土，盡量不在現(xiàn)場設拌合站，減少對城區(qū)環(huán)境的影響。第二章項目的界定與現(xiàn)狀描述21宗地法律關系1、宗地性質及基本情況萬寧市日月灣楊梅地塊旅游開發(fā)項目位于萬寧市日月灣旅游景區(qū)內，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。2、宗地實際用途與規(guī)劃用途在總規(guī)劃面積32612公頃中，建設用地11425公頃，非建設用地21187公頃。宗地規(guī)劃用途為住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂為主體的現(xiàn)代化旅游用地?，F(xiàn)狀土地構成表用地性質面積（公頃）比例水域69212道路用地695213建設用地1035317耕地32671002林地64121966園地125643853青皮林66972054沙灘1252384總規(guī)劃面積32612規(guī)劃用地表用地性質用地代碼用地面積（H）用地比例（）容積率建筑面積（）備注度假居住用地R128572500038569860公共服務用地C214012206837480酒店會所用地C25408357041632480小鎮(zhèn)房車營地366320配套相應公共服務設施濱海房車營地及配套設施用地1319115401131853公共綠地G11042912防護綠地G241573638道路用地S11138996建設用地合計114261000013676880不含防護綠地的建設用地為7269公頃村莊建設用地E647522408380264林地E4160937596農田E22052969水域E11189561沙灘1378650非建設用地合計2118710000380264總用地326130051616099022項目的自然條件與區(qū)位1、項目土地的自然特征整體地形為中部村莊、耕地及東部沿海較為平緩，西部和西北部是山地、丘陵地形。海灣沿岸靠山面海，地形呈北高南低之勢，多為丘陵山地，植被茂密，臨海平原上分布著世界稀有的青皮林。三面環(huán)山，一面臨海，資源組合十分優(yōu)越，集山地、平原、海域、自然保護區(qū)、河流、沙灘和礁石為一體，蘊含了珍貴的生態(tài)資源與重要生態(tài)價值，具有得天獨厚的自然旅游資源優(yōu)勢。2、項目的區(qū)位特征項目所在地是萬寧市，位于東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。位于海南省東北部，距省會?？谑屑s160公里，距三亞市約100公里，距興隆約14公里。處于海南兩大旅游核心城市的中間，擁有17KM純白沙灘線。東環(huán)鐵路與東線高速公路將規(guī)劃區(qū)劃分成三個區(qū)塊，旅游資源十分獨特，并已初步建成富有特色的文化景觀旅游區(qū)。23地上建筑物狀況該項目用地范圍內用地主要以耕地、園地、林地和青皮林保護區(qū)為主，占總用地的8874。24宗地環(huán)境1、自然環(huán)境（1）地理環(huán)境萬寧市位于海南島東南部沿海，東瀕南海，西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤。南距三亞市112公里，北離海口市139公里，處于東線高速公路中部。（2）土地人口萬寧市域總面積為44436平方公里，其中陸地面積18835平方公里,海域面積2550平方公里。在土地面積中，山地約占一半，丘陵和平原各占四分之一。全市總人口5545萬人,其中漢族4761萬人,黎苗等18個少數(shù)民族784萬人；行政轄區(qū)有12個鎮(zhèn)、5個國營農場、1個華僑農場、1個國營林場。萬寧市人民政府駐地為萬城鎮(zhèn)。（3）氣候條件萬寧市屬熱帶季風氣候，主要特征表現(xiàn)為一是氣候溫和、溫差小、積溫高。年平均氣溫24，最冷月平均氣溫187,最熱月平均285；全年無霜凍,氣候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照長，年日照時數(shù)平均在1800小時以上。2、社會經(jīng)濟環(huán)境萬寧市具有區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，未來五年將努力把萬寧建設成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點和海南熱帶高效農業(yè)基地，為構建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。3、生態(tài)環(huán)境萬寧市堅持生態(tài)立市，打造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，積極開展環(huán)保專項行動。萬寧市大力發(fā)展綠色經(jīng)濟，積極搞活生態(tài)農業(yè)、發(fā)展生態(tài)旅游，發(fā)展節(jié)約型和環(huán)境友好型的園區(qū)經(jīng)濟。日前萬寧憑借在綠色經(jīng)濟、生態(tài)建設、環(huán)境整治、循環(huán)經(jīng)濟等方面的突出成績。4、市政基礎設施狀況（1）交通現(xiàn)狀萬寧市水陸交通方便，海南東線高速公路橫貫全境，全市境內國道2條共160公里，市（縣）道14條共179公里，鄉(xiāng)道239條共861公里，行政村通達率達100。此外還有大小港口8個，較大的有萬州港和烏場港，與我國東南沿海港口航線相連，水陸運輸都十分方便。（2）市政設施現(xiàn)狀自來水萬州水廠日供水能力10萬噸，已投入生產，且萬城至港北、長豐等地供水主管網(wǎng)鋪設已基本完成，并將投入使用。天然氣無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力充足我市電網(wǎng)已并入海南省網(wǎng)，全市電網(wǎng)覆蓋率已達98以上，供電設備先進，市內現(xiàn)有110KV變電站2座，35KV變電站6座，2002年全市實用電量為13億千瓦時。同時，農村電網(wǎng)全面改造，實現(xiàn)同網(wǎng)同價。投資者在我市創(chuàng)辦項目，所用電量都將得到滿足且價格便宜。通訊便捷萬寧郵電通訊設施先進，程控電話可直撥國內1000多個城市縣和世界上180多個國家和地區(qū)。有線電視由萬寧市有線電視提供。25宗地開發(fā)目標本項一級開發(fā)完成后應達到用地范圍內的“七通”供水通、排水通、路通、電通、網(wǎng)絡通、有線電視通、電話通及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。第三章項目背景及必要性31項目提出的背景浙江中匯控股集團公司與萬寧市人民政府簽訂的框架開發(fā)協(xié)議書，授權我公司開發(fā)本項目。311萬寧市社會與經(jīng)濟發(fā)展概況本項目位于萬寧市的日月灣景區(qū)。2010年以來，萬寧市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，認真貫徹落實中央和省委省政府的決策部署，抓住國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，主動承接發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和擴張，著力調整經(jīng)濟結構和轉變發(fā)展方式，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出運行速度加快，運行質量提高，結構調整優(yōu)化，經(jīng)濟實力增強，居民收益提升的良好態(tài)勢。312萬寧市旅游資源條件分析1、旅游資源類型齊全，開發(fā)價值較高萬寧市山青水秀，景色宜人，既有奇山、異洞、怪石、海灘、島嶼、溫泉、熱帶珍稀動植物、濱海風光等自然景觀，又有文物古跡、革命遺址等人文景觀。有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”之稱的大洲島，有水清浪靜、灘潔沙軟的石梅灣、南燕灣、日月灣、春園灣，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉等。這些旅游資源，都具有較高的開發(fā)價值。目前，正在開發(fā)的有石梅灣、尖嶺五眼溫泉、牛廟嶺；已開發(fā)利用，能供中外游客觀光的有東山嶺、興隆溫泉、南燕灣、日月灣和春園灣、興隆熱帶花果園。這些旅游點陽光明媚，青山綠水，景色秀麗，環(huán)境別致，服務優(yōu)質，收費低廉，美食豐盛，令游客流連忘返，是旅游度假的勝地。由此可見，萬寧市人文旅游資源較多，自然旅游資源也不少。社會人文資源保存狀態(tài)好，自然旅游資源大多保持原生態(tài)，開發(fā)潛力較大。從旅游資源自身價值，包括人文與自然資源觀賞價值的愉悅度、奇特度、完整度，科學價值的考察和普及，文化價值的人文考察；養(yǎng)生康體、民俗探奇方面進行評價，萬寧旅游資源價值都是較高的。2、旅游資源存在條件良好從旅游資源存在條件，包括旅游區(qū)規(guī)模、容量、種類要素、組合條件和資源聚集度方面來說，萬寧旅游資源條件良好。3、優(yōu)質旅游資源可開發(fā)性強有以“海南第一山”之美稱的東山嶺，有“熱帶花果園”之美譽的興隆溫泉旅游區(qū)，有“南海明珠”之稱的大洲島，有“神州半島”之稱的牛廟嶺，有神奇?zhèn)髡f，饒有野趣的尖嶺五眼溫泉。20052010年海南接待國內外游客數(shù)量表海南省國內游客（萬人次）比例海外游客（萬人次）比例200514732897154319285200615433396166173842007177029592753140820081962039524979747620092195189755551524520102521039744663125620052010年海南省旅游接待過夜人數(shù)及旅游總收入年份過夜人數(shù)（萬人次）旅游總收入（億元）200515164712505200616050214143200718455117137200820600019253200922503321172201025873425763313日月灣楊梅地塊旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、類型齊全，資源豐富日月灣楊梅地塊組合了地文景觀、海域風光、生物景觀等旅游資源。類型齊全，資源豐富。2、自然狀態(tài)，有利開發(fā)日月灣楊梅地塊自然旅游資源基本上尚未開發(fā)，大部分仍處在原始自然狀態(tài)，有利于統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)，但人文旅游資源亟待加強保護。32開發(fā)建設日月灣楊梅地塊旅游景區(qū)的意義“十一五”期間，我國已進入全方位寬領域的對外開放階段，隨著“92”泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟合作和“雙大互動”計劃的啟動，海南與發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟合作進一步加強，為萬寧市的持續(xù)快速健康發(fā)展提供了難得的歷史性機遇?！笆濉逼陂g，建設海南國際旅游島提到了國家發(fā)展戰(zhàn)略地位，不僅有利于提高海南旅游業(yè)的國際化程度，推動海南旅游業(yè)的升級，同時通過建立以旅游為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)，也將促進海南社會經(jīng)濟的全面快速發(fā)展。海南地處熱帶、亞熱帶之間，四季如春，氣候溫和，吸引了無數(shù)的國內外游客。目前，海南旅游主要客源地人口超過3億，國內中高端消費階層已形成相當規(guī)模，其消費結構已發(fā)生明顯變化，住房、汽車、旅游度假以及代表生產性服務業(yè)的旅游新業(yè)態(tài)等消費熱點繼續(xù)升溫，消費需求更趨向多元化、個性化、品質化，使得旅游目的地及其旅游企業(yè)靠單一產品、同質化產品已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實的市場需求。如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產品也隨即成為旅游景區(qū)的重要發(fā)展方向。進入新世紀以來，生態(tài)綠色旅游在我國悄然興起，生態(tài)旅游深受游客的喜愛并加速發(fā)展，綠色旅游已經(jīng)成為現(xiàn)代生活的新潮流，由于旅游對旅游景區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有極大的帶動作用，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點，對調整經(jīng)濟結構加快傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)邁進，增加景區(qū)區(qū)域農民收入，擴大農民就業(yè)，提升農村生活質量，促進社會主義新農村建設等方面將會發(fā)揮重要的作用。隨著城鎮(zhèn)化加快，城鎮(zhèn)人口快速增長，人們的工作壓力加大，特別是環(huán)境的問題，喚起人們回歸大自然的渴望，向往遠離城市的原生態(tài)的風景旅游區(qū)。日月灣楊梅地塊旅游景區(qū)建設正是針對國內外的旅游發(fā)展趨勢打造一處新的生態(tài)旅游區(qū)。居民和游客是融合發(fā)展的群體，而不是分開或隔離的關系。游客去到旅游目的地，想看的不僅僅是當?shù)仫L景，更多地想體驗有差異化的當?shù)氐娜宋沫h(huán)境，包括當?shù)乩习傩盏纳睢⑽幕?、風土人情。因此旅游風情小鎮(zhèn)的發(fā)展，特殊旅游村落的發(fā)展，都是很好地改善居民和游客關系的措施，同時也可以直接讓當?shù)乩习傩帐芤?。一個地方的旅游區(qū)開發(fā)，將增加當?shù)鼐用袷杖牒途蜆I(yè)幾率。這樣才能讓當?shù)孛癖娬媲懈惺艿巾椖拷ㄔO帶來的好處。2010年10月30日，在中國（海南）改革發(fā)展研究院主辦的中國“十二五”改革國際論壇上，政府提出海南將以保障和改善民生為基本出發(fā)點，推進富民強島，調整收入分配，解決就業(yè)等。海南國際旅游島的建設，通過開發(fā)建設生態(tài)綠色風景區(qū)可以帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，更好地為游客提供更多元的文化和消費體驗。因此，日月灣楊梅地塊旅游景區(qū)的建設，在海南“十二五”期間將具重要意義。33項目建設的必要性331適應萬寧市“十二五”發(fā)展規(guī)劃要求根據(jù)萬寧區(qū)位優(yōu)勢、自然資源豐富和水陸交通便利條件，努力把萬寧建設成為海南新興工業(yè)市、旅游度假新熱點和海南熱帶高效農業(yè)基地，為構建人與自然和諧的社會邁出新的步伐。其中，本項目的開發(fā)建設符合萬寧市未來發(fā)展基本精神，并成為“十二五”期間重點項目之一。332適應萬寧市旅游發(fā)展總體規(guī)劃要求海南旅游市場的前景十分光明，同時也將為萬寧市帶來大批量的客源創(chuàng)造外部的良好條件在這種大背景之下，作為中國惟一的熱帶海島旅游目的地，海南旅游市場的前景十分光明，同時也將為萬寧市帶來大批量的客源創(chuàng)造外部的良好條件。萬寧市城市總體規(guī)劃（20052020）摘抄1、日月灣楊梅地塊于石梅灣旅游度假區(qū)、日月灣旅游區(qū)旅游黃金海岸帶的中間位置。2、旅游發(fā)展總體目標以現(xiàn)有景區(qū)、景點為依托，根據(jù)市場的需求，逐步開發(fā)新的景區(qū)，開展新的旅游項目，突出特色、3、統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)開發(fā)、分期實施，把萬寧市建設成為集觀光旅游、休閑度假、康樂療養(yǎng)、會議展覽于一體的旅游勝地。4、大興隆旅游區(qū)規(guī)劃范圍包括7個旅游區(qū)興隆溫泉旅游城、太陽河、日月灣、南燕灣、石梅灣、神州半島、大洲島。5、以溫泉療養(yǎng)、美食娛樂、度假休閑、觀光科普、旅游探險、海上運動等項目為主。開展更多的有民族特色的公共活動，6、強化游樂功能，滿足國際游客、高消費的國內游客和主流國內游客的需求。333適應國際旅游島規(guī)劃要求國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展若干意見和發(fā)改委審批的海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要，按照“整體設計、系統(tǒng)推進、滾動開發(fā)”的空間發(fā)展模式，科學確定了國際旅游島建設的6大功能組團。重點發(fā)展文化娛樂、會議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險、教育培訓、房地產等現(xiàn)代服務業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術等產業(yè)。本項目的開發(fā)可為國際旅游島建設加磚添瓦，助一臂之力。結合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游風景配套設施類產品有非常好的市場前景，不但與日月灣景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補日月灣景區(qū)旅游配套市政設施的空缺，服務于日月灣景區(qū)的開發(fā)等。第四章建設地點及建設條件41項目建設地點本項目位于萬寧市日月灣景區(qū)，東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺，南接日月灣旅游度假區(qū)，北接石梅灣旅游度假區(qū)。南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部。42自然條件421地形地貌日月灣楊梅地塊景區(qū)三面環(huán)山，最高處海拔80M左右。規(guī)劃區(qū)絕大部分土地坡度在25以下，中部用地較為平緩，三面具有明顯的山地特征。規(guī)劃區(qū)北部坡向主要向用地中部盆地，南部則向南海方向為主。422地質土壤土質主要為紅土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、熱、水等條件優(yōu)越，十分適宜種植熱帶作物、冬季瓜菜和發(fā)展牧業(yè)。423水文萬寧市海岸線長達109公里，有大小島嶼6個。市內還有面積49平方公里的港北小海和面積為26平方公里的“老爺?！?。全市有4萬畝內海水面適宜養(yǎng)殖，而目前實際海水養(yǎng)殖面積僅16萬畝。萬寧市海區(qū)潮汐類型屬不正規(guī)日潮混合潮型，以日潮為主，每月平均14天為日潮，11天為半日潮，其余為混合潮。萬寧市境內河流眾多水源充足，集雨面積100平方公里以上的有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條河流，還有單獨出海的河流18條；有萬寧、軍田、加坦三個大水庫，全市水庫面積9萬畝。市內水渠縱橫，工農業(yè)用水都可得到滿足。根據(jù)地下水樣分析資料，按強透水土層進行腐蝕性評價地下水對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結構具有弱腐蝕性。海水對混凝土結構有弱腐蝕性，在干濕交替條件下，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋有強腐蝕性，對鋼結構具有中等腐蝕性。424自然植被由于海南氣候條件優(yōu)越，土地土層厚，自然植被好。425地震烈度萬寧市抗震設防烈度為6度。43氣象條件萬寧市氣候屬熱帶、亞熱帶季風氣候，年平均氣溫為237，1月份平均氣溫172，7月份平均氣溫為284，年日照2081小時，平均年降雨量1750MM，每年510月份為雨季，12月至翌年4月為旱季。每年810月為臺風季節(jié)，年平均臺風影響23次。由于氣候溫和，可不考慮防寒設施，但建筑設計應考慮采取自然通風及防止臺風措施。44基礎設施及外部條件（1）給排水本項目主要用水有生活用水和綠化用水。可接用石梅灣或是日月灣市政管網(wǎng)，本項目供水有保證。本項目經(jīng)一級開發(fā)，道路修建后采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。（2）供電本項目供電采用石梅灣或是日月灣市政供電。項目所在經(jīng)過一級開發(fā)后接通市政電纜，滿足后續(xù)項目供電需求。（3）通訊本項目通訊可接用石梅灣或是日月灣的通訊網(wǎng)絡以滿足本項目的需要。（4）交通規(guī)劃區(qū)位于萬寧市石梅灣旅游度假區(qū)與日月灣旅游度假區(qū)之間，目前已有石梅灣和日月灣的景觀道路打通道本項目紅線外。（5）施工條件本項目建設所需的砂、石、水泥等基建材料均為市場上常用材料，同時項目業(yè)主具有豐富的管理經(jīng)驗，施工單位擬通過招標方式擇優(yōu)確定，其技術力量有保障，項目施工條件良好。（6）協(xié)作條件本項目的建設得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。第五章市場分析51總體宏觀經(jīng)濟分析中國經(jīng)濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產總值已達到僅次于美國，居世界第二位。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與L2年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內繼續(xù)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平不到4，零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當高的水平。排除無法預計的政治因素或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內存在。同時中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有800至900萬人移居到城市。受全國宏觀經(jīng)濟良勢發(fā)展的影響，萬寧市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，認真貫徹落實中央和省委省政府的決策部署，抓住國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略和加快西部地區(qū)開發(fā)建設的雙重歷史性機遇，主動承接發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和擴張，著力調整經(jīng)濟結構和轉變發(fā)展方式，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出運行速度加快，運行質量提高，結構調整優(yōu)化，經(jīng)濟實力增強，居民收益提升的良好態(tài)勢。2011年全市生產總值完成887211萬元，比上年增長180，完成年度計劃的1130；社會消費品零售總額296006萬元，比上年增長155；全社會固定資產投資745659萬元，比上年增長200；地方財政一般預算收入62711萬元，比上年增長602，完成年預算的1037（指調整預算數(shù)）；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14830元，比上年增長180，完成年度計劃的103；農民人均純收入5813元，比上年增長103；城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4500人，比年度預期目標增加1500人，完成年計劃的150；下崗失業(yè)人員再就業(yè)752個，比年度預期目標增加52人，完成年計劃的107城鎮(zhèn)登記失業(yè)率23，完成年度計劃100；人口全年出生率1469，符合法定生育率9256，出生人口性別比1176；居民消費價格指數(shù)控制在4以內；萬元GDP能耗下降363，超額完成省下達我市節(jié)能任務。52土地市場趨勢分析1、旅游房地產全面啟動（1）一批大型旅游房地產全面啟動，海南島將真正成為富裕起來的中國人“第二居住地”。（2）近年,海南掀起了新一輪旅游地產投資熱潮，09年，海南國際旅游島建設意見發(fā)布，是海南旅游地產投資進入高潮階段。（3）城市旅游房地產主要集中在?？凇⑷齺喌瘸鞘?，以外銷為主。（4）海南東線旅游帶成形，東線鐵路的建設，將加快旅游地產向二線城市發(fā)展。（5）具有原生態(tài)資源、人文、價格優(yōu)勢的東線二、三線城市旅游地產將迅速崛起。2、近期基礎設施建設（1）東環(huán)快鐵2010年已開通）（2）西環(huán)鐵路（3）洋浦儋州萬寧高速公路（4）海口五指山三亞高速公路（5）博鰲機場2010年建設）（6）在三亞、?？凇偤：腿f寧四地設立四個免稅商店3、政策及市場變化從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產市場的強勢政策調整對我國房地產業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析（1）土地供應總量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知以及國務院下發(fā)的“關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知勢和關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知等文件，對城幣各類開發(fā)區(qū)園區(qū)、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城幣土地增量供應出現(xiàn)較大回落。從需求方面來看，由于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定以及協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應總量，減少土地收益流失。（2）地產價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產價格上漲產生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應，以避免房地產市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應政策調整對房地產價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。以上發(fā)展趨勢，對海南和萬寧地區(qū)也不會例外。53旅游市場分析1、全國旅游市場現(xiàn)狀及潛力自國家1998年底的中央經(jīng)濟工作會議將旅游業(yè)確定為新的經(jīng)濟增長點后，我國旅游業(yè)的產業(yè)地位得到確立，產業(yè)體系初步形成，產業(yè)規(guī)模不斷擴大，產業(yè)發(fā)展更為迅猛，市場需求也隨著人們經(jīng)濟收入的增加和生活水平的改善而不斷增長。據(jù)統(tǒng)計，我國2010年全國平均出游率為90，相當于每年有12億的人出去旅游，這是一個非常龐大的數(shù)字。隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、適度增長，國民收入水平將會繼續(xù)不斷提高，國內居民的旅游需求將繼續(xù)保持持續(xù)快速增長的勢頭，國內旅游市場尚有巨大的挖潛空間。2、海南旅游市場現(xiàn)狀2010年1月4日國務院發(fā)布關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見（以下簡稱意見），將海南建設國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略。這也意味著作為最大的省級經(jīng)濟特區(qū)，海南省將通過明確國際旅游島的戰(zhàn)略地位帶動海南生態(tài)文明建設，旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、人均消費水平和停留時間越來越高，中高端游客的比例在上升，旅游結構在優(yōu)化。2011年春節(jié)2月28日，全省累計接待國內外游客11242萬人次，實現(xiàn)旅游收入2642億元，其中，接待過夜游客8121萬人次；接待“一日游”游客312萬人次。3、海南旅游市場發(fā)展?jié)摿Ｄ蠉u有1500公里的海岸線，其中50以上的海岸線具有旅游開發(fā)價值，加上熱帶植被，地域文化、溫泉資源、熱帶氣候條件、環(huán)境質量等，海南是名副其實的旅游資源大省。從旅游總收入及接待人數(shù)比較，海南是旅游經(jīng)濟小省，2010年，海南接待人數(shù)2587萬人次，旅游總收入25763億元，占全省GDP的1255。但是較發(fā)展較快地區(qū)如江蘇、廣東、浙江等地仍然存在較大差距。海南旅游發(fā)展?jié)摿薮蟆?、國際旅游島宏偉目標海南省一直是我國重要的旅游度假大省，省內的旅游資源相當豐富，且非常符合當前休閑度假游的趨勢，根據(jù)海南建設國際旅游島的整體規(guī)劃，2013年入境游客要達到全省旅游接待人數(shù)的10以上，旅游外匯收入占旅游總收入的20以上；2018年，入境游客要達到全省旅游接待人數(shù)的20以上，旅游外匯收入占旅游總收入的30以上；2028年，入境游客要達到全省旅游接待人數(shù)的30以上，旅游外匯收入占旅游總收入的40以上。海南省將在2018年，基本建成國際旅游島。到時旅游業(yè)的管理體制、運行機制與國際基本接軌，旅游服務基本達到國際水準，實現(xiàn)海南旅游在國際上的知名度和美譽度大幅提高，而到2028年，海南將建成世界一流的國際旅游島。旅游產品達到國際水準，城市建設、公共服務設施、現(xiàn)代服務業(yè)等適應世界發(fā)展潮流，綜合環(huán)境能滿足中外游客的各種需求，成為國際熱帶海島度假休閑勝地。54海南旅游業(yè)的優(yōu)劣勢分析541優(yōu)勢1、資源優(yōu)勢。海南旅游資源突出特點表現(xiàn)為得天獨厚的氣候條件，全年無冬，年均溫度2226；濱海風景區(qū)面積大，所轄海域200萬KM2，海洋旅游潛力巨大；中西部有保存完好的大片熱帶原始林區(qū)，動植物資源豐富。這些得天獨厚的資源優(yōu)勢為海南建設國際旅游島提供了優(yōu)越的基礎條件。2、區(qū)位優(yōu)勢。海南地處華南和西南陸地國土和海洋國土的結合部，是大西南出海的前沿；內靠珠江三角洲，近傍廣東、香港、澳門，遙望臺灣，外鄰東南亞，既靠近國內發(fā)達地區(qū)客源地，又毗鄰歐亞大陸主要客源地；靠近東亞與東南亞之間的國際深水航道，是國際海運的必經(jīng)通道。3、旅游設施優(yōu)勢。海南初步建立了以高速公路為主骨架的公路交通網(wǎng)絡，海南鐵路也已融入全國鐵路網(wǎng)。按照國際標準建設的?？诿捞m和三亞鳳凰國際機場已經(jīng)開通了國內和國際航線300多條，航權開放實現(xiàn)了新的突破。電信基礎網(wǎng)絡全部實現(xiàn)數(shù)字化，電話普及率在全國居于前列。海陸空全方位的立體交通、通訊網(wǎng)絡形成，可進入性極大提高。年末全省共有星級賓館235家，其中五星級賓館20家；已有2家5A級景區(qū)和10家4A級景區(qū)，一家全國國際百強和全國國內百強旅行社，全省已具備接待游客2000萬人次的國際接待能力。542劣勢1、旅游產業(yè)經(jīng)濟基礎薄弱。盡管海南旅游接待人數(shù)和收入年年遞增，但入境游客平均停留3天，僅是全國平均游客停留天數(shù)的一半；人均消費148美元，低于全國平均水平；接待國際游客總量在全國排名也靠后，還沒有形成以旅游業(yè)為主體的產業(yè)鏈和產業(yè)群。旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟基礎薄弱，市場競爭能力較低，抗風險能力差。2、知名度不高。國際著名旅游專家馬塞爾施奈德曾一針見血地指出“歐美游客只知道中國有悠久的歷史文化，卻不知道在它南端還有這么美麗的熱帶島嶼，他們更愿意選擇知名度高的普吉島、芭提亞?！眹H知名度不高的直接反映就是入境游客總量占全省游客總數(shù)和全國入境游客總量的比重都很小。而國際上許多著名的旅游島嶼，接待的主要是國外游客，入境游客占接待游客總數(shù)的比重都在60以上。3、旅游產品國際吸引力不大。海南有國際影響力的資源開發(fā)不夠，產品結構單一，多數(shù)是低端觀光型產品，而高端的休閑度假產品少，缺乏能留住游客的旅游度假產品。4、國際性旅游氛圍不濃。國際性旅游氛圍包括語言環(huán)境、國際旅游要素、公民國際素養(yǎng)、國際親和力、運行國際慣例等，海南在這些方面均存在一定差距。5、服務等軟環(huán)境有待加強。政府的公共服務職能沒有充分體現(xiàn)，政府主導的作用沒有充分發(fā)揮出來，對企業(yè)、行業(yè)的管理與市場經(jīng)濟發(fā)展不相適應，市場管理粗放。55市場需求分析結論結合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產品有非常好的市場前景，不但與日月灣風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補日月灣旅游度假配套市政設施的空缺，服務于日月灣風景區(qū)行政及商務辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂、公建配套等。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為日月灣風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第六章土地整理及配套工程方案61開發(fā)原則按照規(guī)劃將本項目地塊進行土地平整，達到供水通、排水通、路通、電通、網(wǎng)絡通、暖通、電話通等七通一平，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。使土地真實體現(xiàn)價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強政府對土地市場的管理和調控力度。62規(guī)劃設計要求1、用地規(guī)劃要求擬規(guī)劃建設用地位置、范圍東南臨南海，西北至銅鐵嶺，西南至黑嶺仔，東北至藝坡嶺。擬規(guī)劃建設用地性質作為旅游、商住綜合用地。擬總用地面積約32612公頃，建設用地11425公頃，不含防護綠地建設用地7269公頃。2、建筑規(guī)劃要求建筑使用性質主要作為旅游、商住綜合用地，規(guī)劃有行政及商務辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂、公建配套等。63項目開發(fā)目標本地塊的開發(fā)與日月灣風景區(qū)的發(fā)展密切相關，現(xiàn)申請在萬寧市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。在本地塊建設高品質、高標準、達到國內同類物業(yè)領先水平的集行政及商務辦公、住宅、酒店、商業(yè)服務、文化娛樂、公建配套等不僅可以滿足萬寧市對商務、旅游設施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。64拆遷補償方式本項目對拆遷的補償為貨幣補償方式。根據(jù)框架協(xié)議書由萬寧市政府負責征地，資金有海南中匯宏基時代廣場投資有限公司墊付。65土地整理開發(fā)方案651土地平整方案及工程量1、土地平整方案項目地塊內的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實施包含現(xiàn)場所需土方的回填、外購土方及土方運輸。以設計標高為基準對現(xiàn)場土地行平整，再進行土方回填，回填后進行夯實，滿足地塊排水及防、排洪要求。盡量不破壞現(xiàn)有植被。2、土地平整工程量暫按28元/計算。652通路方案1、接入道路本項目擬從西南為主要入口，規(guī)劃道路平行東線高速與日月灣景區(qū)道路連接，東北入口則接石梅灣道路。本著保護自然生態(tài)的原則，充分考慮地形條件，道路隨山谷、山脊、山坡地形以自然形式布局為主，規(guī)劃區(qū)內道路。2、區(qū)內道路是各功能區(qū)與對外交通的聯(lián)系道路，與地形緊密結合，呈枝狀或形成環(huán)路設置。設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、排水和場地平整工作做準備。3、道路設計依據(jù)（1）城市道路設計規(guī)范（CJJ3790）；（2）公路路面基層施工技術規(guī)范（JTJ0342000）；（3）公路路基設計規(guī)范（JTGD302004）；（4）城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范（JGJ502001）。4、道路規(guī)劃（1）濱海景觀道為聯(lián)系石梅灣和日月灣的濱海景觀道路，也是本區(qū)對外聯(lián)系的主要道路，道路設計注重兩側景觀綠化。（2）度假區(qū)內部道路是各功能區(qū)與對外交通的聯(lián)系道路，與地形緊密結合，呈枝狀或形成環(huán)路設置。（3）步行路供游客游覽、散步、登山的步行系統(tǒng)是采用石板、木板或鵝卵石修建的生態(tài)小徑，寬1520米。主要有沿海觀光游覽道、山上游覽小道、各功能區(qū)到海灘的通道等。（4）自行車道沿濱海景觀道及區(qū)內道路兩側設置山地自行車道，使得在本區(qū)度假的人們可以通過自行車及慢跑運動便可到達周邊的旅游景點。另外結合北部山地規(guī)劃一條山地運動自行車道，為喜歡山地自行車運動的人提供一個完美的去處。6、路線選擇（1）平面設計原則1）本項目建設的道路平面布置基本按東西、南北走向，以盡量少拐彎為原則；并在合理位置設置交叉口、出入口，各道路交叉路口均采用平面交叉處理。2）道路平面位置盡量結合風景區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)綜合考慮；3）道路平面線形與地形、地貌及道路下管網(wǎng)、綠化、環(huán)境等統(tǒng)籌考慮，并符合道路相應的技術指標；4）道路應滿足近期使用要求，兼顧遠期發(fā)展。（2）平面設計本路線的起點、終點坐標、走向、相交道路的寬度、交叉口等根據(jù)地塊和規(guī)劃確定。道路盡量依地形而修建。大道為西南東北走向，起點接日月灣道路，終點接石梅灣道路。景區(qū)內道路為P型。（3）縱斷面設計1）滿足道路排水及防、排洪要求；2）滿足道路本身相應的技術標準；3）充分滿足兩側景觀要求。7、路基工程本項目建設的道路路基必須密實、均勻、穩(wěn)定，在荷載作用和水浸等自然因素不利影響下，均能保證其設計強度。8、路面結構路面結構系結合當?shù)氐臍夂?、水文、土質、材料、工程實踐經(jīng)驗、施工和養(yǎng)護條件等，按城市道路設計規(guī)范（CJJ3792）進行路面結構組合設計及厚度計算。本項目區(qū)域機動車行道采用水泥混凝土路面，人行道鋪砌透水磚。（1）項目區(qū)域內新建主干路面結構為抗折45MPA砼面層厚20CM；6水泥穩(wěn)定級配碎石厚18CM；底基層為18CM級配碎石。（2）新建次干路面結構為抗折40MPA砼面層厚18CM；6水泥穩(wěn)定級配碎石厚15CM；底基層為18CM級配碎石。（3）人行道部分其結構為火山石地磚厚3CM；13水泥砂漿4CM；4水泥穩(wěn)定石屑12CM。道路沿線開口車輛出入口處的結構和厚度與非機動車道路面結構相同。人行道鋪裝面磚形式采用2020CM人行道磚。人行道鋪裝面層應平整、抗滑、耐磨、美觀。為方便視殘者安全行走和順利到達無障礙設施位置，在人行道設置盲道。指引殘疾者向前行走的盲道應為條形的行進盲道，在行進盲道的起點、終點及拐彎處應設計圓點形的提示盲道。盲道應連續(xù)，中途不得有電線桿、拉線、樹木等障礙物，并避開井蓋鋪設。盲道由行進盲道磚和止步盲道磚組成，規(guī)格為4040CM。（4）無障礙設計道路設計采用無障礙設計；人行道在各交叉路口設置緣石坡道，并且與人行橫道相對應，在人行道上布置觸感塊材設計盲道，其厚度與人行道磚一致。盲道寬06米，所用導向磚和停步磚規(guī)格標準必須符合有關部門規(guī)范規(guī)定，盲道邊左右側05米以內不許有任何障礙。9、交叉口設計道路交叉口控制范圍均按規(guī)劃進行設計，交叉口均按平面交叉設計。653給排水方案1、給水方案區(qū)域內的道路有主干道和次干道，完善其配套基礎設施是非常必要的。根據(jù)萬寧市城市總體規(guī)劃用水定額指標，規(guī)劃居民綜合用水定額指標取400升/人日（綜合生活用水量為城市居民日常用水和公共建筑用水之和，不包括工業(yè)、澆灑道路、綠地、市政用水和管網(wǎng)漏水量），工業(yè)用水按200立方米/公頃日計算其用水量。根據(jù)規(guī)劃整個地塊內用水量約03萬M3/日，由萬寧市現(xiàn)有的供水設施供給。橫路的給水設計管徑DN100，大環(huán)路和大道的設計管徑DN150。根據(jù)管網(wǎng)布局規(guī)劃，為保證供水安全，管網(wǎng)中不考慮采用大型水塔或交位水池等流量調節(jié)設施。高層建筑可自設地下貯水池，配置加壓設備進行加壓供水。城市輸配水干管在現(xiàn)狀基礎上結合規(guī)劃道路及可能的建設次序進行布局。消防及生活共用一套管，消防用水按同一時間內的火災次數(shù)1次考慮。根據(jù)城市供水管網(wǎng)主次干管以環(huán)狀管網(wǎng)方式布置的要求，本項目道路采用單側布管，管道沿道路敷設，埋深1013M米。管道在間隔約120M處預留支管，支管管徑為DN100，支管接管閥門井設在道路紅線外20M處。給水管在地面高處設排氣閥，低處設排泥閥。給水干管間隔約50M設檢修閥，間隔100120M設室外消火栓。消防給水系統(tǒng)與生活給水系統(tǒng)合并建設，消火栓盡量靠近交叉路口，兩栓間距不大于120米，每個消火栓保護半徑不超過150米，管道沿線在交叉路口或醒目處設置消火栓，消火栓建設時統(tǒng)一采用一種型號，消火栓接管管徑均為DN100，采用地上式消火栓。5個消火栓間距內設一個閥門井，并設置排氣閥、排泥閥。管道初步設計時，管道起端、末端接管處應核實現(xiàn)狀管道情況，若位置、高程與現(xiàn)狀管道有出入，以現(xiàn)狀管道情況為準進行調整。2、排水方案目前本地塊沒有污水處理設施，沒有完整的排水系統(tǒng)。本次工程需要配套相應的道路排水管網(wǎng)。設計考慮當?shù)刈匀粭l件和排水工程現(xiàn)狀，合理確定排水體制，徹底做到雨、污分流，確定本地塊排水體制采用雨污水分流制。項目地塊擬考慮自建小型污水處理設施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入英浪港海域中。管網(wǎng)布置充分利用地形地勢靠重力流鋪設管網(wǎng)，污水管道沿規(guī)劃道路敷設，污水干管一般布置在道路機動車道下，管材采用雙壁波紋排水塑料管。654通電方案1、設計依據(jù)（1）萬寧市相關部門提供的設計條件和原始資料；（2）城市道路照明設計標準（GJJ4591）；（3）供配電系統(tǒng)設計規(guī)范（GB5005095）；（4）低壓配電設計規(guī)范（GB5005495）；（5）現(xiàn)行其它有關設計施工技術規(guī)范、規(guī)程。2、電源本地塊用電將由萬寧市變電站提供，從變電站各引出電纜至地塊的箱式變電站。本地塊設有多個箱式變電站，以滿足以后地塊開發(fā)建設的需要。3、照明工程（1）道路照明的路面亮度（或照度）、亮度（或照度）均勻度、眩光限制等均滿足現(xiàn)行有關規(guī)范、標準；（2）投資低，耗電少；（3）運行安全可靠；（4）便于維護管理；（5）技術先進。4、道路照明設計（1）照明標準根據(jù)我國城市道路照明標準和萬寧市當?shù)貙嶋H情況，道照明標準定為平均亮度03（CD/M2）亮度均勻度030平均照度5LX照度均勻度030（2）光源選型本設計均選用高壓鈉燈作為道路照明的主要光源。道路燈形式為單臂型，沿道路兩側帶對稱放置燈具功率為150W，桿高7米；燈桿間距20米；燈桿均采用熱鍍鋅防腐處理；燈具均選用防腐、防震、耐熱、防護等級為IP65的半截光型燈具。5、電纜敷設路燈照明干線采用VV221KV516電力電纜，直埋敷設于道路下，埋深07米，電纜全長上下鋪厚度為100MM的細土或砂層，沿電纜全長覆蓋間距為50MM的保護板（預制長為400MM，寬為150MM，厚為40MM），保護板宜鋪以醒目的標志。電纜過街，過路口和引入引出變壓器處均穿60鍍鋅鋼管保護，鋼管兩端必須長出街道或路口05米，鋼管需做防腐處理。每根燈桿及管線拐彎處均設電纜手井，便于穿線。選用電纜YJV2206/1KV4X251X16MM2。電纜直埋敷設時，沿路燈導線采用RVV3X25MM2塑料絕緣線施工，一盞燈引一根線并配置一個熔斷器。6、接地方式照明系統(tǒng)采用三相五線制。接地系統(tǒng)為TNS系統(tǒng)。為保證道路照明系統(tǒng)安全可靠運行和人身安全，每根燈桿處均設有接地極，接地極采用熱鍍鋅角鋼，接地極打入地下頂端離地08M，接地電阻小于4歐姆。若不滿足要求，則需增打接地極。路燈基礎、燈桿、電纜保護鋼管及電纜手井配筋均需與接地保護線（PE線）做可靠電氣連接。655管線綜合方案1、設計原則（1）管線盡量布置于道路兩側、紅線范圍內的人行道或綠化帶內。（2）管線在滿足安全間距、檢修方便的條件下，盡量緊湊以節(jié)約用地。（3）各種管線原則埋地敷設，盡量避免架空走線。2、設計范圍項目管線綜合設計范圍包括給水管線、污水管線、雨水管線、照明管線。3、平面設計（1）各種管線在平面位置，管線與行道樹、道側石之間的間距，滿足城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范（GB5029898）要求。（2）雨水管道布置在車行道下，給水管道、污水管道布置在綠化帶下，照明線布置在人行道下。4、豎向設計（1）各種管線垂直凈間距應滿足城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范（GB5029898）要求。（2）各種管線在豎向相碰時，按照如下避讓原則進行處理壓力管線讓重力流管線?？蓮澢芫€讓不易