凱優(yōu)酒店管理公司仁壽項(xiàng)目可行性研究方案凱優(yōu)酒店管理公司仁壽項(xiàng)目可行性研究方案1第一部分仁壽城市概況及城市規(guī)劃分析錯(cuò)誤未定義書簽。1、仁壽概況分析42、仁壽規(guī)劃9第二部分仁壽酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)131、仁壽旅游業(yè)概況（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為仁壽縣旅游局）132、仁壽酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為仁壽縣旅游局）153、區(qū)域酒店競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析194、典型案例分析33第三部分客源市場(chǎng)分類381、客源市場(chǎng)分類382、市場(chǎng)消費(fèi)層次需求403、本項(xiàng)目客源市場(chǎng)42第四部分項(xiàng)目分析441、項(xiàng)目區(qū)位442、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件分析473、區(qū)域配套設(shè)施分析484、區(qū)域人口分布狀況495、項(xiàng)目SWOT分析49第五部分項(xiàng)目定位511、項(xiàng)目基本開發(fā)思路512、項(xiàng)目檔次定位513、項(xiàng)目酒店定位53第六部分項(xiàng)目主題定位及演繹621、項(xiàng)目主題定位622、定位在規(guī)劃中演繹643、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)66第七部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)701、項(xiàng)目酒店運(yùn)營(yíng)管理思路702、項(xiàng)目酒店管理思路70第八部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算與可研結(jié)論731、測(cè)算說明732、項(xiàng)目總投資743、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)744、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估775、項(xiàng)目可行性論證結(jié)論79附件一80附件二81附件三82附件四83附件五84第一部分仁壽城市概況及城市規(guī)劃分析項(xiàng)目區(qū)位四川在中國(guó)的位置仁壽在四川的位置仁壽項(xiàng)目在仁壽的位置1、仁壽概況分析11、仁壽定位仁者無敵，壽者永存。仁壽，乃“仁壽”之地也，以其“山溫和、水溫順、氣候濕潤(rùn)、萬生溫情，自有自然大和之美”聞名四川。仁壽居中國(guó)第六大縣，四川第一大縣，是四川省首批27個(gè)擴(kuò)權(quán)試點(diǎn)縣（市）之一，中國(guó)最具投資潛力特色示范縣200強(qiáng)。仁壽建縣于隋開皇十八年（公元589年），幅員2606平方公里，人口162萬。仁壽資源豐富，煤炭?jī)?chǔ)量300億KG，膨潤(rùn)土儲(chǔ)量10億KG，還有豐富的石灰石和生物資源，均有工業(yè)開發(fā)價(jià)值。省級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)黑龍灘被譽(yù)為“西南第一?！?、“成都后花園”，236K的湖面鑲嵌著85個(gè)島嶼，龍巖、淡水現(xiàn)字天下一絕。牛角寨大佛號(hào)稱樂山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一體的佛龕更是世界瑰寶。左青龍、右白虎的南宋虞宰相之墓保護(hù)完好，禾嘉中華溶洞群深達(dá)30KM，鐘乳石千奇百怪，岔洞妙趣橫生。在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國(guó)地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達(dá)。仁壽發(fā)展目標(biāo)立足成都城南門戶，打造中國(guó)西部幸?？h。12、仁壽產(chǎn)業(yè)121、仁壽工業(yè)仁壽將全面依托成都，主動(dòng)接受輻射和帶動(dòng)，構(gòu)建面向成都的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地。仁壽將龍正三化聯(lián)動(dòng)示范園區(qū)和汪洋循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)劃升格為市級(jí)工業(yè)園區(qū)，新規(guī)劃3個(gè)縣級(jí)工業(yè)小區(qū)，初步形成“133”的全縣工業(yè)園區(qū)發(fā)展布局。突出園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。視高經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械制造和光電產(chǎn)業(yè)；文林工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展服裝紡織、醫(yī)藥化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；汪洋循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展建材、機(jī)械制造和化工產(chǎn)業(yè)；龍正三化聯(lián)動(dòng)示范園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展建材、新材料和食品產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，圍繞成赤高速、雅眉資高速出口新辦一批物流、高科技特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，打造通道經(jīng)濟(jì)。以園區(qū)為載體，突出“八大產(chǎn)業(yè)”，全面承接工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移八大工業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)；光電產(chǎn)業(yè)；服裝紡織產(chǎn)業(yè)；醫(yī)藥化工產(chǎn)業(yè)；農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)；建材、新材料制造產(chǎn)業(yè)；機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)；食品產(chǎn)業(yè)。122、仁壽農(nóng)業(yè)仁壽是四川省內(nèi)的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)是其建縣的根本。2008年，全縣農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值64億元，增長(zhǎng)8。糧食總產(chǎn)量8103萬噸。完成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整11萬畝，新建一村一品專業(yè)村36個(gè)、專業(yè)鄉(xiāng)3個(gè)，優(yōu)質(zhì)水果面積新增6萬畝達(dá)51萬畝，榮獲“中國(guó)優(yōu)質(zhì)果品基地重點(diǎn)縣”稱號(hào)。新培育和發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖小區(qū)13個(gè)、專重大戶1200戶，生豬、山羊出欄分別增長(zhǎng)72、9。著力打造十大“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園”，被成都市政府授予“成都市農(nóng)副產(chǎn)品配送基地”稱號(hào)，龍正、清水萬畝高端蔬菜示范園新發(fā)展大棚蔬菜2100畝。新培育省級(jí)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)2戶達(dá)5戶、市級(jí)4戶達(dá)21戶，新發(fā)展農(nóng)村專合組織40個(gè)，被評(píng)為“全省產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣”。整治渠系2909公里、病險(xiǎn)水庫15座，新建、改造集中供水站9處，紅層找水和分散打井375萬口，解決1936萬人飲水不安全問題，被評(píng)為“全國(guó)農(nóng)田水利基本建設(shè)先進(jìn)縣”。完成2個(gè)省級(jí)、10個(gè)市級(jí)、24個(gè)縣級(jí)示范村建設(shè)。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移38萬人，勞務(wù)收入24億元。農(nóng)民人均純收入增加620元達(dá)4481元。123、仁壽第三產(chǎn)業(yè)2008年，全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值34億元，增長(zhǎng)105；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額451億元，增長(zhǎng)213。成功引進(jìn)新希望美好陽光和摩爾瑪大型商場(chǎng)，建成“萬村千鄉(xiāng)”農(nóng)家店405個(gè)；“家電下鄉(xiāng)”銷售產(chǎn)品16萬臺(tái)，補(bǔ)貼農(nóng)戶270萬元。成功引進(jìn)總投資30億元的黑龍灘南湖生態(tài)度假旅游開發(fā)項(xiàng)目，成功舉辦“梨花節(jié)”、“桃花節(jié)”、“第八屆枇杷節(jié)”，新發(fā)展休閑生態(tài)農(nóng)家樂28家，實(shí)現(xiàn)旅游總收入5億元。全民創(chuàng)業(yè)“一幫一”結(jié)對(duì)幫扶1517戶，新發(fā)展民營(yíng)企業(yè)215戶、個(gè)體工商戶4570戶。住宿餐飲、娛樂、房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)、信息中介等行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。城鄉(xiāng)餐飲個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶達(dá)4000余戶，住宿餐飲業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)77815萬元，創(chuàng)四川名宴3個(gè)，四川名火鍋3個(gè)，雙天酒家躋身全省餐飲名店100強(qiáng)。13、仁壽旅游資源仁壽旅游資源豐富，其立足于成都南大門，與成都雙流縣實(shí)現(xiàn)旅游無縫對(duì)接。其黑龍灘水庫建于1970年，庫容36億立方米，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距樂山市100公里，距縣城16公里。景區(qū)幅員1864平方公里，湖面236平方公里，南北長(zhǎng)25公里，東西寬13公里，湖中有7峽7壩85島，湖岸邊長(zhǎng)310公里。景區(qū)年平均氣溫144，森林植被率90，1986年被省政府審定為四川第一批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。景區(qū)地勢(shì)優(yōu)越，群山環(huán)抱，碧波萬頃，水天一色，林壑清幽，湖岸回環(huán)，鳥鳴鶴舞，如夢(mèng)如幻。秀麗幽靜的湖光山色與峨眉山的雄奇險(xiǎn)秀和樂山的三江匯流形成山、江、湖各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的旅游格局。位于縣城東北35公里的高家鎮(zhèn)鷹頭村牛角寨，海拔760米，地處雙流、簡(jiǎn)陽、仁壽三縣交界處，距成都市40公里，景區(qū)總面積48平方公里，南、北、西三面群山連接，層巒迭障，東西平疇數(shù)十里，近觀鷹頭水庫，遠(yuǎn)觀簡(jiǎn)陽三岔湖，是省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位。2002年3月，縣政府審定為縣級(jí)第一批旅游區(qū)。其牛角寨大佛被認(rèn)定為是樂山大佛的藍(lán)本，是全國(guó)唯一一座胸佛。位于縣境雙堡鄉(xiāng)，距縣城40公里，距成都市130公里，與內(nèi)江、資陽、自貢等市相鄰。景區(qū)總面積2平方公里，分為雙石牌坊、溶洞、中華水庫三個(gè)旅游點(diǎn)，2002年3月，縣政府審定為縣級(jí)第一批旅游區(qū)。14、仁壽文化仁壽建縣于隋開皇十八年（公元589年），在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國(guó)地質(zhì)事業(yè)奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發(fā)達(dá)。20世70年代初，仁壽抬工隊(duì)伍修筑“西蜀第一海仁壽縣黑龍灘水庫”，黑龍灘水庫蓄水達(dá)36億立方米，修筑大壩所用石塊達(dá)28萬立方米，所搬運(yùn)的石塊可從仁壽城一直鋪到北京城。因當(dāng)時(shí)無現(xiàn)代搬運(yùn)工具而靠全縣的抬工隊(duì)伍完成。據(jù)當(dāng)年參加建設(shè)的匠人介紹，上萬人的抬工們此起彼伏喊出的號(hào)子聲，簡(jiǎn)直比打雷還響。號(hào)子黑龍灘壯歌行，就表觀了黑龍灘的雄偉氣勢(shì)和山清水秀，鳥語花香的美好景色昔日那仁壽縣喲，十年那九年旱喲，靠天來吃飯咧，生產(chǎn)好艱難咧，一九那個(gè)七零年，興建那黑龍灘嘛，民工齊奮戰(zhàn)喲。干渠那繞山轉(zhuǎn)喲，毛渠那到田間喲，引來岷江水咧，灌溉萬畝田咧、如今那個(gè)黑龍灘，大南那更壯觀嘛，題碑最耀眼喲。賓館那處處有喲，商品那都齊全喲，觀光多方便咧，跳傘又乘船咧。三月那個(gè)黑龍灘，鳥語那花更香嘛，青山綠水間喲。盛夏那黑龍灘喲，碧波那好乘船喲，綠水惹人醉咧，潛水游泳歡咧。金秋那個(gè)黑龍灘。花果那堆滿山嘛，碩果枝頭掛喲。隆冬那個(gè)黑龍灘，蕩舟那山水間喲，驚動(dòng)魚兒跳咧，水鳥湖上旋咧。旅游那個(gè)黑龍灘，七十那二島現(xiàn)嘛，盤龍戲猴趣喲。龍巖那今猶在喲，作畫那巖上邊喲、潑水現(xiàn)字絕咧，樂趣說不完咧。人民那個(gè)最好客，來那黑龍灘嘛，千年游不夠喲?？情w位于仁壽縣城中心地位，屬奎星街一段。閣基占地196平方米，基寬14米。由須彌座、閣身、寶頂三部份組成。高29米，為四重檐八面體攢尖式木結(jié)構(gòu)建筑，青灰簡(jiǎn)瓦屋面，維修后改為琉璃瓦。檐額、瓜頭、撐弓等均精工雕飾。全閣用八十柱，層層設(shè)梯，可登頂觀覽全城。底層用八檐柱、八廊柱、八金柱構(gòu)成主體，其中，八金柱貫通閣身，每層構(gòu)架迭次向內(nèi)縮收一個(gè)步架到第四層，接底金柱則成為檐柱，故另設(shè)八根金柱，該金柱在山檐重力下起杠桿作用，將其挑起，使之微微離地，成為“真武閣”式的“懸柱”建筑，這是奎星閣的建筑特色之一，而奎星閣八面寬度互不相等，又是該閣的又一建筑特色。牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教勝地，香火旺盛。有碑刻云“大唐天寶八載（749）三洞道士楊行進(jìn)，三洞女道士楊正真共造三寶像一龕?！毕鄠?，在牛角寨附近文宮場(chǎng)生長(zhǎng)的當(dāng)代名人董長(zhǎng)安、潘文華、石魯和馮建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文華曾兩次拿錢裝飾廟宇、點(diǎn)綴佛像。小結(jié)仁壽是成都的城南門戶之地，其承接了成都的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和外出旅游兩大板塊內(nèi)容，為仁壽帶來了大量的人流與現(xiàn)金流，更是連接成都與眉山之間經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的重要走廊；仁壽城市發(fā)展?jié)摿薮?，其承接成都的八大產(chǎn)業(yè)，將持續(xù)推動(dòng)仁壽的可持續(xù)發(fā)展，不斷提高仁壽人民的生活水平，并進(jìn)一步促進(jìn)其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展；仁壽旅游資源豐富，其自然旅游資源、人文旅游資源，以及其他資源源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是成都城南短線旅游的重要目的地，并且具有巨大的發(fā)展?jié)摿?；仁壽具有?dú)有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龍灘號(hào)子在內(nèi)的人文特色都是仁壽獨(dú)有的，是屬于獨(dú)一無二的，仁壽因此而更具有魅力。2、仁壽規(guī)劃21、仁壽總體規(guī)劃（該部分資料來自于仁壽縣政府）211、仁壽總規(guī)整合仁壽縣總體規(guī)劃思路體現(xiàn)為“一軸、三環(huán)、六片、兩山、一心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一軸仁壽大道城市主軸三環(huán)迎賓大道第一環(huán)城市內(nèi)環(huán)；陵州大道第二環(huán)城市中環(huán)；繞城大道第三壞城市外環(huán)。六片以科教衛(wèi)生為主的城北科教文化衛(wèi)生片區(qū)；以行政辦公、金融、商業(yè)服務(wù)為主的商業(yè)片區(qū)；以休閑生活為主的綜合生活片區(qū)；以現(xiàn)代工業(yè)為主的城南工業(yè)片區(qū)；以現(xiàn)代物流為主的物流孵化片區(qū)；以保持原有風(fēng)貌的老城片區(qū)。兩山以翳嘶山為主的天仁公園和以飛泉山為主的飛泉公園。一心位于規(guī)劃城市中心的濕地公園將成為仁壽城市中心。212、仁壽控制性詳細(xì)規(guī)劃2003年總體規(guī)劃將縣城定位為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以農(nóng)副產(chǎn)品精加工、旅游服務(wù)為主的新型縣城，縣城人口規(guī)模至2020年32萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積30平方公里。近幾年我縣城市建設(shè)迅猛發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，縣城人口已超過21萬人，建成區(qū)面積增至21平方公里。目前，仁壽面臨建縣以來最大的歷史機(jī)遇，納入成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、成赤高速、遂眉資高速的過境，雅遂鐵路的穿越都給仁壽帶來巨大的變化，城市的重新定位迫在眉睫。2009年，我縣編制完成縣城控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，并通過了專家評(píng)審?？h城控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)目前縣情，將縣城用地規(guī)模增至52平方公里，人口規(guī)模規(guī)劃為50萬人，縣城綜合定位“創(chuàng)業(yè)仁壽，品質(zhì)之城”建設(shè)成為生活品質(zhì)城，區(qū)域性商貿(mào)休閑之都。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、兩山、三線、六片、一主軸”，規(guī)劃年限為近期2010年2015年，中期2015年2020年，遠(yuǎn)期20202030年。隨著仁壽大道延伸線、城北大道、職教中心、縣醫(yī)院遷建工程、城北公園、五星級(jí)賓館、仁壽一中新校區(qū)、行政服務(wù)中心等項(xiàng)目的開工，仁壽新城建設(shè)的大幕已經(jīng)拉開，一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的現(xiàn)代新城即將展現(xiàn)在仁壽縣城東北面。213、城市結(jié)構(gòu)調(diào)整仁壽的城市結(jié)構(gòu)調(diào)整方向呈現(xiàn)以下特點(diǎn)以目前老城區(qū)為出發(fā)點(diǎn)，城市向東發(fā)展，以仁壽大道作為城市主軸向東延伸，將城市的中心從老城區(qū)轉(zhuǎn)移到未來的濕地公園；以濕地公園為原點(diǎn)，城市往南北方向擴(kuò)張，形成科教文化與綜合生活兩大片區(qū)；未來整個(gè)城市將以濕地公園和中央商業(yè)區(qū)為核心呈現(xiàn)“十字”型結(jié)構(gòu)進(jìn)行發(fā)展。214、城市人口與用地發(fā)展規(guī)劃仁壽縣下轄22鎮(zhèn)38鄉(xiāng)，幅員面積2606平方公里，現(xiàn)有162萬人，縣府駐文林鎮(zhèn)。仁壽縣委、縣政府將仁壽定位為“生態(tài)商貿(mào)縣城”，城鎮(zhèn)未來人口和用地發(fā)展計(jì)劃為達(dá)到城鎮(zhèn)人口30萬、城市規(guī)劃30平方公里的中等城市，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，“以心帶星”（以縣城為中心，帶動(dòng)多個(gè)衛(wèi)星場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)），把規(guī)劃作為建設(shè)的龍頭，傾力把仁壽建成現(xiàn)代化中等城市。22、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目處于老城區(qū)最重要和繁華的商業(yè)帶金馬路沿線上，該沿線上集中了目前仁壽最好的數(shù)家酒店，以及仁壽的商業(yè)步行街怡和春熙。該條道路上，一路分布著四家仁壽的知名酒店。此外在本案與金馬路交匯處的另一側(cè)，目前有一個(gè)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)劃有一條商業(yè)步行街與金馬路垂直，并且直通本項(xiàng)目地塊。在靠金馬路的地塊上規(guī)劃有超過3萬的大體量商業(yè)綜合體，其初步規(guī)劃以百貨為主5層裙樓，和上蓋四星級(jí)酒店組成。與本項(xiàng)目隔金馬路對(duì)視相望，將形成強(qiáng)大的商業(yè)人流。小結(jié)仁壽處于成都的南大門門戶之地，其地理優(yōu)勢(shì)讓他成為承接成都產(chǎn)業(yè)與游客的的黃金口岸，目前其區(qū)號(hào)已劃為028，未來發(fā)展前景巨大；仁壽歷史文化與旅游資源豐富；可開發(fā)潛力巨大；仁壽城市規(guī)劃在未來將達(dá)到城鎮(zhèn)人口30萬，城市規(guī)模30萬的雙30萬現(xiàn)代化中型城市；項(xiàng)目所處區(qū)域是仁壽人民生活最習(xí)慣的老城區(qū)，且處于商業(yè)貿(mào)易最繁華的街區(qū)之中；老城區(qū)的人口和商業(yè)活力，不需要積累，能夠即成戰(zhàn)力，服務(wù)于項(xiàng)目。第二部分仁壽酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)1、仁壽旅游業(yè)概況（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為仁壽縣旅游局）11、20072009仁壽旅游人次及收入年份旅游人次（萬人）增長(zhǎng)率旅游收入（億元）增長(zhǎng)率2007864182008824655062105200913260987284387仁壽作為成都的南大門，同樣受到08年512大地震較大的影響，可以發(fā)現(xiàn)在08年赴仁壽旅游人次上出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，與07年相比為增長(zhǎng)了465，令人驚喜的是盡管旅游人次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但08年旅游收入?yún)s達(dá)到了506億元，與07年相比，增長(zhǎng)率達(dá)到了2105，證明仁壽在接待能力和讓游客停留消費(fèi)的能力比07年有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。2009年更是仁壽旅游發(fā)展實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足進(jìn)步的一年，旅游人次在擺脫了大地震的影響之后，達(dá)到了132萬人次，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)6098，出現(xiàn)了大幅度的提升；旅游收入與08年相比也出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，為4387，環(huán)比增長(zhǎng)2282，取得了可喜的成績(jī)。由此可見，仁壽旅游具有蓬勃的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展動(dòng)力，越來越多地承接成都短線旅游和當(dāng)?shù)厝嗣裆钏脚c收入的提高，仁壽旅游未來取得更好的成績(jī)是必然的趨勢(shì)。12、仁壽旅游概述仁壽旅游目前屬于成都近郊休閑游目的地范圍內(nèi)；仁壽旅游周期性明顯，淡旺季分明，受周圍同類型目的地競(jìng)爭(zhēng)和影響較大；仁壽旅游旺季集中在國(guó)家法定節(jié)假日，其中以黃金周與小長(zhǎng)假最為突出，周末游客較周中有明顯上?。蛔择{游是仁壽旅游的重要構(gòu)成，其所占比例超過了50；仁壽目前的住宿接待條件相對(duì)較為落后，缺乏較為高端的接待能力，酒店住宿市場(chǎng)上除了幾處老牌改制酒店外，主要以各類家庭旅社為主打；仁壽目前僅有2座星級(jí)酒店，一座三星，一座二星，且評(píng)星時(shí)間較長(zhǎng)，設(shè)施較為老化；仁壽城鎮(zhèn)作為輻射仁壽周邊各個(gè)旅游景點(diǎn)的作用尚未發(fā)掘，中轉(zhuǎn)站的作用不明顯，導(dǎo)致了游客人均消費(fèi)總量的偏低；仁壽擁有極具特色的游覽景點(diǎn)和先天地理?xiàng)l件，未來具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿ΑＨ蕢勐糜螛I(yè)的良性發(fā)展是帶動(dòng)酒店業(yè)發(fā)展的核心引擎，酒店是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。2、仁壽酒店業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢(shì)分析（該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源為仁壽縣旅游局）21、20072009仁壽星級(jí)酒店總供應(yīng)量分析近年來，仁壽旅游呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，出現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展的特征，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)、政府對(duì)旅游業(yè)的支持。特別是仁壽成為成都城南門戶，承接成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與周末近郊旅游游客，成為成都周末休閑旅游主要目的地之一，大量的成都游客促使仁壽旅游收入有了大幅度的提升。年份數(shù)量營(yíng)業(yè)額（萬元）增長(zhǎng)率房間數(shù)量（間）入住率200727409966020082157151121196702009220264289523670從酒店的供應(yīng)量來看，仁壽的星級(jí)酒店供應(yīng)量基本上變化不大，從07年到09年一直保持在2家的水平；從房間供應(yīng)來看，08年與07年保持持平，均為96個(gè)房間，而09年華生賓館新增客房140間，將仁壽的星級(jí)酒店客房數(shù)量上升到了236間，因此09年是仁壽星級(jí)酒店客房供應(yīng)量大幅上升的一年，其增長(zhǎng)率達(dá)到了14583；從星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額來說，08、09兩年同樣上了一個(gè)臺(tái)階，08年比07年增長(zhǎng)了11211，達(dá)到了157元，而09年更是達(dá)到了202億，突破2億大關(guān)；入住率來說，比較平穩(wěn)，從07年的60增長(zhǎng)到了08年的70，09年同樣保持70的入住率，整體發(fā)展健康。22、20072009仁壽二星級(jí)酒店供應(yīng)分析0709年間，二星級(jí)酒店的基本狀況沒有變化，但從其經(jīng)營(yíng)狀況來說，出現(xiàn)了一定程度的下滑，由于二星級(jí)酒店僅華陵賓館一家，其房間數(shù)量一直保持在47間不變，但是其營(yíng)業(yè)額出現(xiàn)了較為明顯的波動(dòng)，08年?duì)I業(yè)額為595萬元，較07年的379萬元增長(zhǎng)了5699，但是09年的營(yíng)業(yè)額下滑到了464萬元，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，與08年相比下降了2202。年份數(shù)量營(yíng)業(yè)額（萬元）增長(zhǎng)率房間數(shù)量（間）2007137947200815955699472009146422024723、20072009仁壽三星級(jí)酒店供應(yīng)分析年份數(shù)量營(yíng)業(yè)額（萬元）增長(zhǎng)率房間數(shù)量（間）200717030492008115120115084920091198003095189三星級(jí)酒店的發(fā)展非常健康，09年增加了140間客房，客房數(shù)量上來說，增加了28571，三星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量從49間增加到了189間；從營(yíng)業(yè)額上來說，07年僅7030萬元，而08年實(shí)現(xiàn)了11508的增長(zhǎng)，達(dá)到了151億元，而09年在08年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)了3095，營(yíng)業(yè)額達(dá)到了198億，即將突破2億，可以遇見三星級(jí)酒店的市場(chǎng)在持續(xù)擴(kuò)大，仁壽對(duì)于高端酒店的需求也在不斷上升。24、2009年仁壽星級(jí)酒店入住率分析星級(jí)入住率二星60三星752009年，仁壽星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)額呈現(xiàn)兩極分化，三星級(jí)與二星級(jí)酒店出現(xiàn)了較大的差距，但是從入住率來看，兩家酒店的入住率都屬于經(jīng)營(yíng)較好的狀況，二星級(jí)酒店入住率為60，三星級(jí)酒店入住率為75，綜合二星級(jí)酒店的客房供應(yīng)數(shù)量，可以確定二星級(jí)酒店的客房利用保持在平均30間的情況，因此造成其經(jīng)營(yíng)不利的局面。25、2009仁壽星級(jí)酒店價(jià)格區(qū)間比對(duì)分析從仁壽星級(jí)酒店房?jī)r(jià)執(zhí)行價(jià)格的價(jià)格區(qū)間來看，二、三星酒店的房?jī)r(jià)下限差距不大，甚至三星級(jí)酒店的最低房?jī)r(jià)更低，而房?jī)r(jià)上線則差距明顯，二星級(jí)酒店最高房?jī)r(jià)僅為308元/夜間，三星級(jí)套房最高則為2660元/夜間。究其原因，由于三星級(jí)賓館華生賓館由于新建了弘仁樓，與舊樓弘里樓拉開了檔次，由于新樓的房間數(shù)量和價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于舊樓，因此舊樓以低價(jià)降低門檻，新樓以高價(jià)提高利潤(rùn)，才造成了二、三星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況的差距，是的三星級(jí)酒店搶占了二星級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額。星級(jí)價(jià)格區(qū)間（元/夜間）二星148308三星108266026、仁壽星級(jí)酒店行業(yè)現(xiàn)狀分析仁壽星級(jí)酒店呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，三星級(jí)酒店發(fā)展良好，而二星級(jí)酒店的營(yíng)業(yè)額則出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；仁壽星級(jí)酒店設(shè)備總體來說較為陳舊，急待改造，目前尚不能滿足仁壽市場(chǎng)越來越旺盛的星級(jí)酒店需求；仁壽星級(jí)酒店總體房?jī)r(jià)較低，標(biāo)間價(jià)格在220元/夜間以內(nèi)，未來的發(fā)展空間較大，房?jī)r(jià)調(diào)整的空間也較大；08年是仁壽星級(jí)酒店?duì)I業(yè)額快速發(fā)展的一年，09年時(shí)這種發(fā)展速度放緩；09年之前仁壽星級(jí)酒店的房間供應(yīng)量一直維持不變，直到09年才增加了140間客房，由于多年的供應(yīng)量停滯，目前的236間客房相對(duì)于未來仁壽30萬人口的規(guī)劃，人不能滿足需求；仁壽高星級(jí)酒店需求旺盛。27、仁壽星級(jí)酒店發(fā)展機(jī)會(huì)分析星級(jí)品牌連鎖酒店仁壽未來更多的國(guó)外游客來成都旅游、度假，世界上有大量的高星級(jí)品牌連鎖酒店，而在成都市場(chǎng)上，還沒有國(guó)際連鎖品牌酒店，就這一層面上來講，仁壽市場(chǎng)依然充滿了機(jī)會(huì)。經(jīng)濟(jì)酒店仁壽市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)酒店目前已經(jīng)發(fā)展了很多，在未來即將達(dá)到初步飽和。但是在這些經(jīng)濟(jì)酒店中，多數(shù)都是一些小規(guī)模的旅社，它們大都是一些社會(huì)旅館經(jīng)過簡(jiǎn)單的裝潢，又重新投入市場(chǎng)的，這樣的酒店競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，在經(jīng)后的行業(yè)整合中，必然被吞并和淘汰。經(jīng)濟(jì)型酒店的未來只有品牌化、規(guī)模化、連鎖化才是機(jī)會(huì)所在。特色化、主題化星級(jí)酒店越是民族的，越是世界的，仁壽擁有豐富的文化內(nèi)涵，這些文化內(nèi)涵在酒店業(yè)的發(fā)展中有著極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在品牌和管理上，仁壽本土的星級(jí)酒店距離國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平還有著較大的差距，但本土酒店依然有著自己的優(yōu)勢(shì)，那就是本土色彩的特色化和主體化，另外綠色化也是其中的一個(gè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目最適合仁壽目前酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來發(fā)展機(jī)會(huì)的選擇是特色化、主體化的星級(jí)商務(wù)酒店。3、區(qū)域酒店競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析31、樣本區(qū)位及數(shù)量樣本總數(shù)6個(gè)具體樣本詳解三星級(jí)酒店1個(gè)二星級(jí)酒店1個(gè)商務(wù)酒店4個(gè)調(diào)查區(qū)域仁壽縣城樣本選取依據(jù)星級(jí)酒店，及其主要競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)酒店，同好口碑樣本明細(xì)三星級(jí)酒店華生賓館二星級(jí)酒店華陵賓館商務(wù)酒店陵州賓館、金馬賓館、逸景商務(wù)酒店、盛景麗園酒店（新開業(yè)未掛星）32、區(qū)域酒店檔次/星級(jí)分析1,171,174,66三星級(jí)酒店二星級(jí)酒店商務(wù)酒店仁壽縣城鎮(zhèn)內(nèi)，共有三星級(jí)酒店1家、二星級(jí)酒店1家、此外其他未掛星競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4家，共計(jì)6家競(jìng)爭(zhēng)酒店項(xiàng)目，目前三星級(jí)酒店和二星級(jí)酒店各整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的17，未掛星競(jìng)爭(zhēng)酒店占剩余的66。由此可見，仁壽星級(jí)酒店奇缺，且星級(jí)酒店與商務(wù)酒店之間差距不大，高星級(jí)酒店的空缺急待填補(bǔ)，星級(jí)酒店的目標(biāo)市場(chǎng)不明確，未來市場(chǎng)潛力巨大，急待挖掘，機(jī)會(huì)較多。33、區(qū)域酒店房間分析331、區(qū)域酒店所在區(qū)域房間數(shù)量比較平均數(shù)分析房間數(shù)板塊均值最小值最大值極差合計(jì)占總量百分比金馬路板塊89471891423567386仁壽大道板塊7878780781618客運(yùn)中心板塊484848048996TOTAL7248189141482100仁壽的競(jìng)爭(zhēng)酒店主要分布在三個(gè)板塊之中，其中金馬路商業(yè)街板塊共有4家酒店，占整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的7386，這四家酒店中，平均房間數(shù)為89間，其中房間供應(yīng)量最少的為47間，最多的為189間，相差142間，總共256間房，是整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的8203，由此可見酒店數(shù)量與酒店房間供應(yīng)量的比例基本一致；仁壽大道板塊目前僅逸景商務(wù)酒店1家競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，有客房78間，占1618；客運(yùn)中心板塊亦僅盛景麗園酒店1家競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，客房數(shù)量48間，占996。整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中平均客房72間，共482間，最小值與最大值都與金馬路板塊一致，證明金馬路板塊是目前仁壽酒店市場(chǎng)中舉足輕重的板塊，也是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)板塊。332、區(qū)域酒店檔次房間數(shù)量比較平均數(shù)分析房間數(shù)檔次/星級(jí)均值頻數(shù)總量占總量比例最小值最大值極差三星級(jí)189118939211891890二星級(jí)4714797547470未掛星6242465104487830TOTAL81648210047189142從酒店的房間供應(yīng)數(shù)量來看，三星級(jí)酒店供應(yīng)量最多，共有189間客房供應(yīng)，由于僅有一家三星級(jí)酒店，占總供應(yīng)量的3921，因此，該數(shù)據(jù)具有典型性，但不具備普適性，且三星級(jí)酒店是目前仁壽酒店市場(chǎng)上的標(biāo)桿，具有旗幟的作用。二星級(jí)酒店的房間供應(yīng)數(shù)量是所有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中最少的，僅為47間的客房，占總供應(yīng)量的975。未掛星的酒店共有三家，總供給客房246間，平均供給62間，占總供應(yīng)量的5104，合計(jì)略高于三星級(jí)酒店的供應(yīng)水平；三家中，客房供應(yīng)量最大值為78間，最小值為48間，相差30間，相差較大，未掛星的酒店在供應(yīng)量上基本持平，較為均衡，僅新開業(yè)盛景麗園酒店因定位不同而客房數(shù)量較少，與二星級(jí)酒店相當(dāng)，同樣處于仁壽整體水平中。整個(gè)市場(chǎng)上來說，最多與最少之間相差142間客房，平均客房供應(yīng)為87間，整體供應(yīng)與仁壽現(xiàn)狀與未來發(fā)展目標(biāo)相比較，屬于供應(yīng)量偏少的范圍。333、區(qū)域酒店房間配置酒店床位數(shù)和房間數(shù)的關(guān)系床位數(shù)是房間數(shù)的倍數(shù)為0622，集中在1220這個(gè)區(qū)間，主要由于標(biāo)間的數(shù)量較多造成?？头款愋腿羌?jí)酒店客房類型較為豐富，標(biāo)間、單人間俊分為3個(gè)檔次，并設(shè)有豪華套房等五個(gè)類別的套房。標(biāo)準(zhǔn)間面積大部分酒店的標(biāo)準(zhǔn)間面積區(qū)間為2540平方米。房間家具配置空調(diào)、電視、24小時(shí)熱水、電話、隱藏衣柜、床、寫字臺(tái)、淋浴、毛巾、紙拖鞋、擦鞋紙、澡巾、地巾、面巾、方巾、茶幾、飲水機(jī)、有償消費(fèi)品等?；久考揖频曛卸加胁糠謳ЬW(wǎng)絡(luò)借口的房間，還有部分房間配備有電腦。房間燈具基本酒店燈具均使用床頭中控設(shè)計(jì)。34、區(qū)域酒店房?jī)r(jià)分析341、三星級(jí)酒店房?jī)r(jià)分析華生賓館價(jià)格（元/夜間）房間類型掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)協(xié)議價(jià)行政套房597026602080家庭套房380018801660商務(wù)套房222014201160豪華套務(wù)單間670480320商務(wù)標(biāo)間620468308豪華單間570228188豪華標(biāo)間400208168普通套房1000760580普通單間300128108普通標(biāo)間258108108三星級(jí)酒店華生賓館分舊樓弘里樓和新樓弘仁樓，其中酒樓供應(yīng)的房間主要是普通單間和普通標(biāo)間，因此價(jià)格較低，通常執(zhí)行價(jià)在128與108元/夜間；新樓的單間主要有兩個(gè)檔次，執(zhí)行價(jià)分別為480與228元/夜間，標(biāo)間同樣分兩類，其執(zhí)行價(jià)為468與208元/夜間，其執(zhí)行價(jià)通常是掛牌價(jià)的7折價(jià)格，即掛牌價(jià)的的70。而通常的長(zhǎng)期協(xié)議單位協(xié)議價(jià)則為掛牌價(jià)格的50，即套房協(xié)議價(jià)格區(qū)間為5802080元/夜間；單間為100320元/夜間；標(biāo)間為100308元/夜間。其協(xié)議價(jià)下限為舊樓100元/夜間，新樓為168元/夜間。342、二星級(jí)酒店房?jī)r(jià)分析華陵賓館價(jià)格（元/夜間）房間類型掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)協(xié)議價(jià)豪華套房686308268普通套房388228188單人大床房295168138普通標(biāo)間281148128二星級(jí)酒店華陵賓館的掛牌價(jià)區(qū)間為281686元/夜間，其中單人大床房的掛牌價(jià)為295元/夜間，而執(zhí)行價(jià)為168元/夜間，協(xié)議價(jià)為138元/夜間，其執(zhí)行價(jià)為掛牌價(jià)的55折，而協(xié)議價(jià)是掛牌價(jià)的45折；普通標(biāo)間的掛牌價(jià)為281元/夜間，執(zhí)行價(jià)為148元/夜間，協(xié)議價(jià)為128元/夜間，其執(zhí)行價(jià)為掛牌價(jià)的5折，而協(xié)議價(jià)同樣是掛牌價(jià)的45折。343、商務(wù)酒店房?jī)r(jià)分析酒店陵州賓館金馬賓館逸景商務(wù)酒店盛園麗景酒店房間類型掛執(zhí)協(xié)掛執(zhí)協(xié)掛執(zhí)協(xié)掛執(zhí)協(xié)獨(dú)棟別墅288028802280套房3882602303883002686883882881688460380商務(wù)單間268180160200200168988220180商務(wù)標(biāo)間268150140200200168688180160普通單間188130120295140108130130110普通標(biāo)間168120110281120108130130110三人間320180120未掛星的酒店之中，普通標(biāo)間是三家酒店都有的，其掛牌價(jià)區(qū)間為130281元/夜間，執(zhí)行價(jià)中最低為120元/夜間，最高為130元/夜間，協(xié)議價(jià)最低為108元/夜間，最高為110元/夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價(jià)區(qū)間為130295元/夜間，執(zhí)行價(jià)中最低為130元/夜間，最高為140元/夜間，協(xié)議價(jià)最低為108元/夜間，最高為120元/夜間。套房中，其掛牌價(jià)區(qū)間為388688元/夜間，執(zhí)行價(jià)中最低為260元/夜間，最高為388元/夜間，協(xié)議價(jià)最低為230元/夜間，最高為288元/夜間。商務(wù)間只有陵州賓館和逸景商務(wù)酒店兩家酒店設(shè)置，其中掛牌價(jià)最高為268元/夜間，最低為200元/夜間；執(zhí)行價(jià)最高為200元/夜間，最低為150元/夜間；協(xié)議價(jià)最高168元/夜間，最低為140元/夜間。此外，新開業(yè)的盛園麗景酒店提供獨(dú)棟別墅供應(yīng)，每棟別墅為2880元/夜棟，按棟出租，不提供單獨(dú)房間出租，最低協(xié)議價(jià)可協(xié)調(diào)至2280元/夜棟。通常執(zhí)行價(jià)中陵州賓館的房?jī)r(jià)最低。小結(jié)通過價(jià)格分析，大部分酒店的執(zhí)行價(jià)是其掛牌價(jià)的50，而協(xié)議價(jià)通常會(huì)根據(jù)上一年的消費(fèi)金額進(jìn)行調(diào)整，基本為掛牌價(jià)的7折左右；普通標(biāo)間和單間的協(xié)議價(jià)最低不會(huì)低于100元/夜間；區(qū)域內(nèi)三星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)最高，同樣，其在房間配置上也最高，最高房?jī)r(jià)為其行政套房，掛牌價(jià)為5970元/夜間，執(zhí)行價(jià)為2660元/夜間；區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的最低價(jià)同樣是三星級(jí)酒店的舊樓，其掛牌價(jià)為258元/夜間，執(zhí)行價(jià)為108元/夜間；商務(wù)酒店中逸景商務(wù)酒店的執(zhí)行價(jià)基本按照其掛牌價(jià)執(zhí)行，并未有其他折扣。區(qū)域內(nèi)的樣本酒店的鐘點(diǎn)間價(jià)格較高，區(qū)間為5088元/三小時(shí)間。35、區(qū)域酒店所在區(qū)域酒店類型比較平均數(shù)分析酒店類型板塊經(jīng)濟(jì)型酒店商務(wù)酒店會(huì)議/旅游酒店合計(jì)頻數(shù)（個(gè)）314占板塊比例7525100金馬路板塊占總量比例501767頻數(shù)（個(gè)）11占板塊比例100100仁壽大道板塊占總量比例165165頻數(shù)（個(gè)）11占板塊比例100100客運(yùn)中心板塊占總量比例165165426TOTAL8020100本案所在的金馬路板塊是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊，共有4家競(jìng)爭(zhēng)酒店，占總樣本的67，4家酒店中有三家是以商務(wù)為主的酒店，占板塊調(diào)查樣本的75，另有一家酒店為主題旅游酒店，占板塊的25，總調(diào)查樣本的17。仁壽大道目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)H有1家，為商務(wù)酒店，占總調(diào)查樣本的165?？瓦\(yùn)中心目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)H有1家，為休閑旅游獨(dú)家酒店，占總調(diào)查樣本的165。通過調(diào)查，商務(wù)類的酒店是目前仁壽市場(chǎng)上的主流，但是結(jié)合前文分析，主題類的星級(jí)酒店是目前仁壽經(jīng)營(yíng)狀況最好，口碑最好的酒店，值得本項(xiàng)目借鑒。36、區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析由于盛景麗園酒店于10年8月開業(yè)，因此不計(jì)入以上入住率統(tǒng)計(jì)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該酒點(diǎn)目前平均入住率為65。361、區(qū)域酒店年平均入住率分析00020004000600080001000012000123456789101112華生華陵陵州金馬逸景從區(qū)域內(nèi)酒店的入住率來分析，酒店的平均入住率集中在5570之間，其淡旺季劃分明顯，總體來說酒店的入住率在夏秋季節(jié)最高，春季較低，其中小長(zhǎng)假和黃金周為每年入住率的高峰，最高入住率能夠超過100，酒店需要零時(shí)加床，或者零時(shí)增加備用客房；入住率最低的時(shí)候在4050之間，總體來說酒店經(jīng)營(yíng)較為健康。362、酒店星級(jí)年入住率比較平均數(shù)分析檔次/星級(jí)均值頻數(shù)最小值最大值極差三星級(jí)701558530二星級(jí)551408040未掛星6544510055TOTAL606488743根據(jù)調(diào)查顯示，三星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況最為穩(wěn)定，其入住率的最小值為55，最大值為85，只相差30，證明其入住率穩(wěn)定，淡旺季波動(dòng)不大，客源穩(wěn)定，由此可見三星級(jí)酒店是調(diào)查樣本中經(jīng)營(yíng)狀況最好的。二星級(jí)酒店入住率較差，證明其經(jīng)營(yíng)狀況較差，其入住率的最小值和最大值都是同類比較中最低的，分別為40和80，平均入住率為55。商務(wù)酒店中，平均入住率為65，最大值由于其客房數(shù)量較少，可以在旺季突破100，其最小值和最大值之間相差55，級(jí)差很大，證明其經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)較大。363、酒店類型年入住率比較平均數(shù)分析檔次/星級(jí)均值頻數(shù)最小值最大值極差商務(wù)酒店7044010060旅游酒店701558530TOTAL7055510045商務(wù)酒店是目前仁壽的主流酒店類型，其入住率最大值為100，最小值為40，相差60，相差很大，證明商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)狀況良莠不齊。旅游酒店同時(shí)是一家彩陶主題酒店，作為仁壽唯一的三星級(jí)酒店，其入住率的最小值為55，最大值為85，只相差30，證明其入住率穩(wěn)定，淡旺季波動(dòng)不大，客源穩(wěn)定。37、區(qū)域酒店配套設(shè)施分析371、大堂面積及層高大堂層高560600400550800450000100200300400500600700800900華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園大堂層高酒店大堂層高平均為582米，陵州最低為4米，逸景商務(wù)酒店層高為8米，建議項(xiàng)目酒店大堂采用兩層挑高，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)三星級(jí)酒店層高56米，二星級(jí)酒店層高為6米，未掛星的酒店平均層高為58米，其中逸景商務(wù)酒店大堂最高，將近挑高三層為8米，但是其大堂安置在騰飛時(shí)代寫字樓大堂中，為共用，不具有代表性。2600018000100002800090001600000050001000015000200002500030000華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園大堂面積大堂面積酒店大堂平均面積為180，其中逸景商務(wù)酒店因與寫字樓共用大堂，因此不計(jì)入統(tǒng)計(jì)，此外陵州的大堂面積最小為100，金馬賓館的酒店大堂最大，達(dá)到280，此外華生賓館的大堂面積同樣在200以上，達(dá)到260，未掛星的酒店中平均面積為153，建議本項(xiàng)目的大堂同樣安排在項(xiàng)目大堂中，同時(shí)輻射范圍要達(dá)到150以上。372、酒店餐廳分析餐廳數(shù)量大部分為1個(gè)，有1家酒店擁有4個(gè)餐廳，即華生賓館擁有斯特拉斯西餐廳、海鮮火鍋餐廳、川菜餐廳以及粵菜餐廳；目前仁壽最大的餐飲大堂為盛景麗園酒店餐飲樓大堂，其可容納近1000人，面積為1300平米；容納人數(shù)的主要區(qū)間100350人之間，同時(shí)用餐人數(shù)最的是華生賓館海鮮火鍋，達(dá)到2000人；餐廳面積區(qū)間200平米到3000平米不等，華生賓館海鮮火鍋餐廳面積最大，有3000平米；大部分酒店的餐廳都包間配套，包間數(shù)量主要集中在1018個(gè)；酒店除早餐提供有西式糕點(diǎn)外，正餐基本都提供中式菜品，其中有的酒店擁有特色餐飲，主要是特色菜品，如粵菜、火鍋等；裝飾風(fēng)格上是主要是中式風(fēng)格；餐廳的經(jīng)營(yíng)關(guān)系到整個(gè)酒店的運(yùn)營(yíng)，其所占酒店總體收入的比重很大，其中三星級(jí)華生賓館的餐飲收入占總收入的40，而其他酒店餐飲營(yíng)業(yè)額平均占總營(yíng)業(yè)額的一般左右，其中金馬酒店所占比重最高，其09年總營(yíng)業(yè)收入為830萬元，而餐飲收入為580萬元，占了總營(yíng)業(yè)額的70。373、酒店會(huì)議室分析會(huì)議室的數(shù)量主要在13個(gè)之間，通常情況下是1個(gè)大中型型會(huì)議室、其余為小型會(huì)議室；被調(diào)查酒店中華生賓館的會(huì)議室最多，達(dá)到8個(gè)；會(huì)議室面積區(qū)間為30平米800，容納人數(shù)10360多功能廳可作為大型會(huì)議室，兼顧宴會(huì)廳、會(huì)議室等多種功能；配套設(shè)施方面主要影像設(shè)備，如投影儀、懸掛屏幕等；音頻設(shè)備，如話筒、功放、音箱等；其它主要是空調(diào)、人員服務(wù)、鮮花等附帶設(shè)施；在同聲傳譯方面設(shè)施比較缺乏。374、區(qū)域酒店康樂設(shè)施分析所調(diào)查酒店中，最普及的康樂設(shè)施是茶坊和浴足，所有的酒店都有該類型的設(shè)施；酒店里還擁有如健身中心、KTV中心、舞廳、乒乓球室、咖啡屋、洗浴桑拿中心、美容美發(fā)等項(xiàng)目；其他華生賓館有彩陶博物館，用以展示仁壽彩陶。38、區(qū)域酒店建筑設(shè)計(jì)分析381、建筑層數(shù)分析樓層1391086302468101214華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園樓層調(diào)查樣本中，華生賓館新樓最高，總共13層，其次是陵州賓館為10層，此外逸景商務(wù)酒店所在騰飛時(shí)代大廈總共為14層，其中酒店所占6層，另外酒店的餐廳獨(dú)立在大廈之外，盛園麗景酒店由于為園林式分布，基本建筑為34層，酒店平均樓層達(dá)到8層，因此項(xiàng)目如果需要集成餐飲配套在新建大廈中，樓層應(yīng)控制在810層左右。39、區(qū)域酒店硬件配套分析391、電梯數(shù)量分析區(qū)域酒店電梯數(shù)量均值為17部，有4家酒店電梯數(shù)量主要集中在2部，2家酒店電梯數(shù)量為1部。二星級(jí)酒店僅一部電梯，逸景與騰飛時(shí)代大廈共用2部電梯，盛景麗園酒店為客房樓1部，餐飲樓1部，共2部。華生賓館使用SIGMA（西格瑪）電梯，陵州賓館使用長(zhǎng)江品牌電梯，盛景麗園、逸景與華陵則使用廣州日立品牌的電梯。電梯212122011223華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園電梯392、空調(diào)分析250123456分體中央系列1區(qū)域酒店的空調(diào)主要以中央空調(diào)為主，共5家，有1家酒店采用分體空調(diào)，此外陵州酒店為中央空調(diào)和分體式空調(diào)共用。逸景商務(wù)酒店采用的分體式空調(diào)。華生賓館使用西門子中央空調(diào)，陵州賓館使用掛機(jī)為美的空調(diào)。393、建筑風(fēng)格分析區(qū)域酒店建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代風(fēng)格，建筑外立面主要以涂料為主，輔以玻璃窗，僅有盛景麗園酒店為現(xiàn)代中式風(fēng)格，建筑里面為仿青磚小面磚。394、車位數(shù)量分析在被調(diào)查酒店之中，平均車位為91個(gè)，其中逸景商務(wù)酒店因?yàn)榕c騰飛時(shí)代共用停車位，因此是唯一一個(gè)擁有地下停車位的酒店，其地面停車位45個(gè)，地下停車位在115個(gè)左右；盛景麗園酒店是仁壽所有酒店中酒店車位最多的，共有220個(gè)車位；除此之外，剩余四家酒店的平均車位為41個(gè)，三星級(jí)酒店華生賓館的停車位最多，達(dá)到了55個(gè)，華陵和陵州分別各有35個(gè)車位，而金馬賓館有40個(gè)足有的車位。55353540160220050100150200250華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園車位車位395、網(wǎng)絡(luò)配置分析區(qū)域內(nèi)酒店目前都在逐步改善其網(wǎng)絡(luò)配置，基本上每一家酒店都有部分房間配置了網(wǎng)絡(luò)介入端口，為入住客戶提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，主要網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方式為寬帶上網(wǎng)，不需要進(jìn)行撥號(hào)，只需要插入端口進(jìn)行簡(jiǎn)單設(shè)置，自動(dòng)獲取IP地址即可；此外，部分酒店設(shè)有部分帶電腦的客房，直接提供上網(wǎng)的工具，但該類客房的價(jià)格相較不同房間更高，入住率相對(duì)較低，大部分時(shí)候有少量客戶選擇，更多的情況下屬于被動(dòng)消費(fèi)選擇，即在其他客房房源緊張的情況下產(chǎn)生了需求。310、區(qū)域酒店消費(fèi)群體特征分析區(qū)域內(nèi)酒店的消費(fèi)群主要為商務(wù)消費(fèi)者和公務(wù)接待消費(fèi)者消費(fèi)者，約占70以上；區(qū)域酒店散客消費(fèi)群主要為旅游消費(fèi)者，通常由自駕游游客，這一部分消費(fèi)群比較有規(guī)律，市場(chǎng)波動(dòng)隨國(guó)家法定節(jié)假日變動(dòng)，基本占該類酒店總消費(fèi)群的2040，消費(fèi)頻率多為12天；星級(jí)酒店消費(fèi)群主要為商務(wù)和政府接待客戶，消費(fèi)群對(duì)酒店的忠誠(chéng)度較高，且季節(jié)波動(dòng)比例較小，基本占該類酒店總消費(fèi)群的70，消費(fèi)頻率多為12天左右；另一重要消費(fèi)群體是轄區(qū)下地方政府出差人員，此類客戶群體的忠誠(chéng)度極高，一貫在協(xié)議酒店或具有隸屬關(guān)系的酒店中居住，約占40左右；其他消費(fèi)者以散客為主，其構(gòu)成為自助旅游者、探親訪友者、附近居民和附近單位員工等，性別特征以男性占多數(shù)，為30左右。小結(jié)本案所在金馬路塊酒店房間供應(yīng)總數(shù)高達(dá)調(diào)查總量的66，是目前仁壽酒店市場(chǎng)和商業(yè)最繁華的地段。區(qū)域酒店供應(yīng)多為未掛星的酒店、二星與三星酒店各有一家。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)格來看，區(qū)域內(nèi)四星級(jí)、準(zhǔn)四星級(jí)的高星級(jí)酒店具有發(fā)展機(jī)會(huì)。酒店價(jià)格三星級(jí)酒店價(jià)格較為穩(wěn)定，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，屬于一馬當(dāng)先的情況；二星級(jí)酒店和其他商務(wù)酒店價(jià)格波動(dòng)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。區(qū)域酒店供給類型以商務(wù)酒店、旅游酒店及經(jīng)濟(jì)酒店為主。從市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來看，主題酒店具有良好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)狀況較為健康，年平均入住率均值為60。三星級(jí)酒店酒店經(jīng)營(yíng)狀況十分穩(wěn)定。三星級(jí)酒店年平均入住率最高，年入住率均值高達(dá)75，其他星級(jí)酒店年入住率均值達(dá)到65左右。區(qū)域內(nèi)酒店的消費(fèi)群體約70來自商務(wù)客戶和公務(wù)接待客戶，其次為旅游散客。區(qū)域內(nèi)酒店的經(jīng)營(yíng)收入中，來自餐飲的部分占據(jù)了很大的部分，其中三星級(jí)酒店能占到酒店總營(yíng)業(yè)收入的40，而未掛星的酒店最多能占到總營(yíng)業(yè)收入的65。4、典型案例分析典型性案例華生酒店檔次三星房間數(shù)量189間酒店類型主題旅游酒店平均房?jī)r(jià)200元/夜間左右目標(biāo)客戶群政府接待,商務(wù),旅游飯店入住率平均75左右，最高可達(dá)85酒店概況位于四川省仁壽縣城中心群英街20號(hào)的華生賓館于1996年10月1日正式營(yíng)業(yè)，2002年1月28日華生賓館有限公司董事長(zhǎng)蔡子如先生出資購買改制，2004年1月8日榮升為三星級(jí)涉外飯店，是仁壽縣唯一一家三星級(jí)飯店。為拓展市場(chǎng)的需求，華生賓館2006年按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)新建的以彩陶文化為主題的弘仁樓，使整個(gè)賓館檔次得到進(jìn)一步提升，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步的升華。賓館位于仁壽縣城中心地帶，距“成都后花園”黑龍灘風(fēng)景區(qū)10公里。交通便利，緊鄰國(guó)道213線及省道106線，距長(zhǎng)途汽車站2公里。賓館占地面積10余畝，建筑面積20000多平方米，分為弘仁樓和弘里樓兩大區(qū)域，弘仁樓十三層，弘里樓五層，共有客房189間，含行政套房、豪華套房、商務(wù)套房、單人間、豪華標(biāo)間，客房樓層設(shè)無煙樓層、行政樓層等，并配備有高檔電腦數(shù)碼房。大廳設(shè)大堂吧、威尼斯咖啡館。賓館下設(shè)弘仁樓斯特拉斯西餐廳、宴府飄香（二樓精品川菜）、宴府粵珍軒（三樓粵菜餐廳）；弘里樓分設(shè)國(guó)宴廳、華生源海鮮火鍋餐廳。整個(gè)餐飲可同時(shí)容納2000多人同時(shí)就餐。賓館擁有配套齊全的高檔茶樓、桑拿、棋牌室等服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目；以華生廳、仁和廳、壽鄉(xiāng)廳、彩陶廳、鳳凰廳、仁壽廳、云亭閣多功能演藝廳命名的大中小型7個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議室，同時(shí)可容納20360人的商務(wù)洽談和會(huì)務(wù)活動(dòng)。房間價(jià)格價(jià)格（元/夜間）房間類型掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)協(xié)議價(jià)行政套房597026602080家庭套房380018801660商務(wù)套房222014201160豪華套務(wù)單間670480320商務(wù)標(biāo)間620468308豪華單間570228188豪華標(biāo)間400208168普通套房1000760580普通單間300128108普通標(biāo)間258108108會(huì)議室價(jià)格會(huì)議室類型樓層掛牌價(jià)元/場(chǎng)形式人數(shù)（人）弘仁樓鳳凰廳5F600長(zhǎng)條式75仁壽廳6F600會(huì)見式20彩陶廳7F1000討論式15多功能廳13F1200多樣式200弘里樓仁和廳4F500課桌式60華生廳4F800課桌式360壽鄉(xiāng)廳4F500圓桌式35貴賓接待室4F500座談式10借鑒合理利用舊樓與新樓，形成高性價(jià)比的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，讓房?jī)r(jià)的區(qū)間拉大，最大限度的利用原有有資源合理擴(kuò)大客戶范圍；多樣化的配套，多選擇性的餐飲和多個(gè)會(huì)議廳，滿足不同客戶的需求；利用掛牌三星級(jí)，確定了其在仁壽酒店市場(chǎng)上的高端形象和地位，以此樹立客戶品牌忠誠(chéng)度，確保酒店入住率的平穩(wěn)；對(duì)地方政府和仁壽縣域內(nèi)各部門，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)展開營(yíng)銷，最大限度地?cái)U(kuò)大酒店的市場(chǎng)份額；重視酒店的配套設(shè)施，特別是餐飲，通過各種手段提升酒店的營(yíng)業(yè)收入，2010年將突破2億元大關(guān)；酒店的彩陶主題是仁壽酒店市場(chǎng)上唯一的主題酒店，為酒店增添了更多的人文氣息，讓酒店更有競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力；是仁壽縣唯一一家明確自身為主題旅游酒店的賓館，其主動(dòng)將目標(biāo)客戶群擴(kuò)大，將旅游客戶融入自身的主要客戶群內(nèi)。典型性案例盛景麗園酒店檔次開業(yè)未滿一年（號(hào)稱四星級(jí)裝修房間數(shù)量45酒店類型休閑旅游度假平均房?jī)r(jià)180間左右目標(biāo)客戶群政府接待,商務(wù),旅游飯店入住率平均65右酒店概況盛景麗園酒店是有仁壽盛景麗園飲食文化有限公司投資3千余萬元修建，是一家集餐飲、客房、休閑、娛樂、商務(wù)、健身為一體的休閑旅游度假型酒店。酒店占地面積26000，坐落于環(huán)境幽雅的省道106線旁，緊鄰縣城市區(qū)，距離車站500米，黑龍灘風(fēng)景區(qū)10公里，交通便利，酒店內(nèi)6個(gè)停車場(chǎng)可提供220個(gè)車位。酒店環(huán)境依山造勢(shì)，高低錯(cuò)落，群山環(huán)抱，青山綠水，身后的文化底蘊(yùn)與設(shè)計(jì)的相得益彰，是現(xiàn)代與傳統(tǒng)的完美結(jié)合。酒店功能設(shè)施齊全，餐飲大廳氣勢(shì)磅礴，金碧輝煌，可同時(shí)容納1000余人用餐，設(shè)于二樓的13個(gè)風(fēng)格各異的豪華氣派典雅，獨(dú)具匠心；3棟豪華商務(wù)別墅可提供住宿、就餐、會(huì)議、休閑聚會(huì)等服務(wù)；20個(gè)豪華茶坊充分利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，讓顧客在享受品茗、棋牌娛樂時(shí)充分得到休閑放松；按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)裝飾和布置的四十余套商務(wù)套房、豪華標(biāo)間設(shè)備功能俱全；酒店擁有3個(gè)多功能廳，可滿足各類會(huì)議的需求；占地3000的戶外健身場(chǎng)所，設(shè)有籃球、羽毛球等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美；豪華KTV包房目前在建中。客房?jī)r(jià)格價(jià)格（元/夜間）房間類型掛牌價(jià)執(zhí)行價(jià)協(xié)議價(jià)行政套房288028802880家庭套房1688460380商務(wù)套房98