靖西縣市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2009年4月目錄1、靖西縣概況和城市基本特征411地理位置412行政規(guī)劃和人口規(guī)模413區(qū)位優(yōu)勢(shì)42城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r521經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況522以重工業(yè)以及旅游業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的山區(qū)小城53、城市規(guī)劃和擴(kuò)張631城市規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀632城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃64、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析741城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程742土地供給843房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)944銷售與價(jià)格945市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/類比分析1046靖西房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)125、項(xiàng)目分析1351項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析13511障礙點(diǎn)分析13512機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1352項(xiàng)目目標(biāo)客群分析141、靖西縣概況和城市基本特征11地理位置靖西位于廣西西南部。與越南社會(huì)主義共和國(guó)接壤，邊境線長(zhǎng)1525公里，有龍邦口岸（國(guó)家一類口岸）、丘圩口岸（地方二類口岸），4個(gè)邊民互市點(diǎn)，36條出入境通道，是大西南通往東南亞各國(guó)的重要陸路通道之一，具有優(yōu)越的沿邊優(yōu)勢(shì)。靖西是革命老區(qū)百色市市轄縣，離百色市181公里,離廣西首府南寧市315公里。12行政規(guī)劃和人口規(guī)模靖西縣總面積3331平方公里，轄8個(gè)鎮(zhèn)16個(gè)鄉(xiāng)。2007年末人口6032萬(wàn)，其中農(nóng)村人口542萬(wàn)人。有壯、瑤、苗等少數(shù)民族5922萬(wàn)人，其中壯族人口占全縣人口的994?？h人民政府駐新靖鎮(zhèn)，下轄9個(gè)社區(qū),21個(gè)村街民委,185個(gè)自然屯,362全村民小組。全鎮(zhèn)有11654戶，總?cè)丝?5萬(wàn)人（農(nóng)業(yè)53萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)32萬(wàn)人），農(nóng)村勞動(dòng)力32341人。13區(qū)位優(yōu)勢(shì)邊境線長(zhǎng)達(dá)1525公里，有龍邦國(guó)家一類口岸和岳圩地方二類口岸，4個(gè)邊民互市點(diǎn)，處在中國(guó)與東盟國(guó)家的結(jié)合部?？h城南距龍邦口岸42公里、越南高平市80公里、河內(nèi)市362公里；有4條省道二級(jí)公路在境內(nèi)交匯；僅一個(gè)半小時(shí)路程就可到達(dá)田陽(yáng)機(jī)場(chǎng)、南昆鐵路；田東至龍邦口岸鐵路支線和百色至龍邦口岸高速公路已列入廣西“十一五”規(guī)劃，靖西縣是中國(guó)西南通向廣西沿海、通往越南直至東南亞各國(guó)的重要陸路通道。2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r21經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況隨著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)步伐加快，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步推進(jìn)，靖西縣緊緊抓住難得的歷史性機(jī)遇，充分發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，政策優(yōu)勢(shì)，努力打造具有區(qū)域性特征的錳鋁加工工業(yè)以及具有邊境特色的旅游業(yè)。幾年來(lái)，大工業(yè)、大旅游成為驅(qū)動(dòng)靖西縣經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的主要推力。靖西2003年2007主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表2003年2004年2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）13301571180819872740全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）4475167801023947城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）缺5815640974279332居民儲(chǔ)蓄存款（億元）62575986310341319全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）431482538619764數(shù)據(jù)來(lái)源廣西區(qū)統(tǒng)計(jì)局，寶資通整理伴隨中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)構(gòu)建，結(jié)合本地資源優(yōu)勢(shì)，靖西縣大力發(fā)展錳、鋁加工業(yè)為主的重工業(yè)以及具有本地特色的旅游業(yè)，2003年2007年的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資連年遞增，2007年總的資產(chǎn)投資額達(dá)到了3947億元，同比增長(zhǎng)28696；城鎮(zhèn)居民可支配收入2007年達(dá)到了9332元，比2003年增長(zhǎng)3517元，增長(zhǎng)率為6048。22以重工業(yè)以及旅游業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的山區(qū)小城工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速崛起錳資源逐步得到綜合開(kāi)發(fā)利用，創(chuàng)建了錳工業(yè)基地，引進(jìn)一洲、鑫源、大西南、湘潭電化等多家錳加工企業(yè)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2003年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，2004年利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)，特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力。2005年全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成1083億元，比2002年增長(zhǎng)43倍。特別是07年開(kāi)工建設(shè)的靖西信發(fā)鋁廠，在08年的上半年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值485億元，占全縣規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的30。工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使得靖西縣被確定為“全區(qū)縣域工業(yè)發(fā)展試點(diǎn)縣”。旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展。精心建設(shè)和打造古龍山、通靈、舊州三大核心景區(qū)，旅游品牌逐步形成，靖西縣被列為廣西重點(diǎn)旅游縣份，成為全國(guó)新興旅游熱點(diǎn)地區(qū)。2005年全縣接待境內(nèi)外游客653萬(wàn)人次，旅游總收入14億元，比2002年增長(zhǎng)22倍、59倍。實(shí)現(xiàn)全縣人均接待1人次游客的目標(biāo)。3、城市規(guī)劃和擴(kuò)張31城市規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀總體上看，靖西的城市規(guī)劃較為井然有序，城市道路規(guī)劃較好，城中路、城東路和城西路是城市的主要干道。在城市東部，以城東路沿線的城市主干道將逐漸形成一個(gè)居住帶，是未來(lái)靖西住宅物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域在城市中部，已經(jīng)形成了以家電市場(chǎng)、小吃街和服裝為主沿城中路延伸的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)商圈在城市西部，沿邊主要是縣城破舊平房，以汽車、摩托車修理店為主，沒(méi)有成熟的商業(yè)氛圍，城區(qū)有待發(fā)展。32城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃2007年的靖西縣委托廣西城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位編制的靖西縣城市總體規(guī)劃將靖西縣城定位為百色次中心城市，富有邊關(guān)壯族特色的經(jīng)濟(jì)繁榮、山清水秀的工貿(mào)旅游園林城市。近期規(guī)劃期限為2006年2010年，遠(yuǎn)期規(guī)劃期限為2010年2020年；城市規(guī)模為建設(shè)用地24平方公里，發(fā)展備用地5平方公里。其中，近期縣城人口規(guī)模為105萬(wàn)人，遠(yuǎn)期縣城人口規(guī)模為25萬(wàn)人。以城東路、城西路、城中路、中山路、城北路為軸線劃分六個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)除突出各自的主要功能外，配套建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、賓館、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等城市基本構(gòu)件，完善各個(gè)片區(qū)的總體功能。商貿(mào)中心片區(qū)以目前的鎮(zhèn)中心為核心，把主要黨政機(jī)關(guān)單位遷出，加快舊城改造，布局一批大商場(chǎng)，配套建設(shè)相應(yīng)的餐飲住宿服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的各類市場(chǎng)以及各種公共服務(wù)設(shè)施。物流倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸片區(qū)布局在城市南端和城北入口外圍，重點(diǎn)建設(shè)客運(yùn)站、貨場(chǎng)、停車場(chǎng)（以及未來(lái)的火車站）和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。文化娛樂(lè)片區(qū)重點(diǎn)建設(shè)中心文化廣場(chǎng)，周圍建設(shè)少年活動(dòng)中心、娛樂(lè)場(chǎng)、劇院、圖書(shū)館、書(shū)城等文化類構(gòu)件。行政辦公片區(qū)以縣四大班子行政辦公為核心，將各個(gè)機(jī)構(gòu)分期分批遷出市中心區(qū)，選擇適當(dāng)區(qū)域建成新的行政辦公片區(qū)。工業(yè)集中片區(qū)選擇在城北入口以外適當(dāng)區(qū)域建設(shè)工業(yè)集中區(qū)，重點(diǎn)布局污染少的各類加工業(yè)。通過(guò)項(xiàng)目聚集和產(chǎn)業(yè)聚集，迅速擴(kuò)大城市規(guī)模。公園休閑片區(qū)根據(jù)居民休閑需要，建設(shè)開(kāi)放式花園。利用城北鳳凰山自然景色，幾座山連綴一起，建設(shè)鳳凰山公園，配套建設(shè)兒童娛樂(lè)園，滿足市民旅游休閑需要。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析41城市房地產(chǎn)發(fā)展歷程靖西房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，起步時(shí)間較晚,2003年才開(kāi)始起步，在2003年以前靖西房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是單位集資建房以及城鎮(zhèn)居民自購(gòu)宅基地建房，沒(méi)有嚴(yán)格意義上的商品房銷售。到了2005年之后，靖西房地產(chǎn)開(kāi)始迅速發(fā)展，現(xiàn)在市場(chǎng)上銷售的主要標(biāo)桿樓盤，如羅馬花園、龍?zhí)度A銀花園都是這一時(shí)期開(kāi)工建設(shè)。20032007年靖西縣房地產(chǎn)投資完成額億元0020406081121416投資完成額億元00900751251452003年2004年2005年2006年2007年數(shù)據(jù)來(lái)源廣西統(tǒng)計(jì)局，寶資通整理從表上可以看出，靖西房地產(chǎn)投資在2005年之后步入了一個(gè)快車道發(fā)展的階段，到2006年，房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到了125億元，比2005年增長(zhǎng)了1175億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了1567。到2007年投資額依然穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá)到了145億元，房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)迅速。42土地供給隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，靖西的土地出讓也如火如荼展開(kāi)，土地出讓收入構(gòu)成了地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)的主要支柱。從歷年的土地出讓來(lái)看，縣城中心以及城東路是土地出讓的主要區(qū)域，未來(lái)這兩個(gè)片區(qū)將成為市場(chǎng)銷售的重點(diǎn)區(qū)域。表2820062008年靖西住宅、商業(yè)用地掛牌及拍賣出讓統(tǒng)計(jì)表（部分）出讓時(shí)間土地性質(zhì)規(guī)劃用地面積（畝）容積率使用年限起拍價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）位置200711住宅30畝20以下707201310城北大道北、盛世名門用地東200711住宅151畝7030城東路西側(cè)200711住宅163畝7030龍?zhí)稄V場(chǎng)行政辦公區(qū)后面200711住宅13畝7030金山街（汽車站后）200810商業(yè)用地5085畝20以下401550銀山小區(qū)H地塊200810住宅128畝6070260金山嘉園旁200810住宅、商業(yè)1674畝48以下住宅70年、商業(yè)40年1800城西路與城中路口交叉地塊200810住宅256畝20以下70年22萬(wàn)/畝鳳凰路五里片區(qū)A地塊200810住宅26畝20以下70年21萬(wàn)/畝鳳凰路五里片區(qū)B塊200811商業(yè)495畝30以下40年靖西縣城三元路數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，寶資通整理43房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)隨著近年靖西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱浪，靖西開(kāi)始涌現(xiàn)了不少住宅商業(yè)樓盤，如羅馬花園、銀山頤園、龍?zhí)度A銀花園、幸福上園等眾多樓盤。除本地開(kāi)發(fā)商外，市場(chǎng)上也有不少來(lái)自百色、南寧的外地開(kāi)發(fā)商，如銀山頤園是來(lái)自南寧的開(kāi)發(fā)商，龍?zhí)度A銀花園是來(lái)自百色的開(kāi)發(fā)商,隨著靖西房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，未來(lái)外地開(kāi)發(fā)商將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。伴隨樓盤開(kāi)發(fā)的逐漸增多，靖西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平也逐漸提高，普通住宅樓盤已經(jīng)逐漸考慮到社區(qū)配套、物業(yè)管理等相關(guān)因素，不斷提高樓盤品質(zhì)，適應(yīng)市場(chǎng)需求。44銷售與價(jià)格靖西縣的房地產(chǎn)銷售良好由于靖西地處偏遠(yuǎn)，投資型客戶很少，商品房銷售主要是當(dāng)?shù)叵癁橹?，?gòu)買人群主要以剛性需求為主，經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及全國(guó)房地產(chǎn)低迷對(duì)靖西房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。銷售價(jià)格不高，走勢(shì)平穩(wěn)整個(gè)靖西縣樓盤的價(jià)格均價(jià)基本維持在2000元以下的水平，縣郊樓盤的價(jià)格約比縣中心樓盤有200元的落差，整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間約在15002000元之間，城鎮(zhèn)居民對(duì)價(jià)格的接受度較高，城區(qū)價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)。45市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)/類比分析1、項(xiàng)目名稱羅馬花園發(fā)展商百色市開(kāi)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司地理位置百色市靖西縣城西路汽車總站對(duì)面定位概念靖西首席電梯洋房高尚社區(qū)占地規(guī)模18畝建筑面積6萬(wàn)多平米戶型面積三房10923，樓中樓17937產(chǎn)品情況11棟小高層圍合式建筑，全連通商業(yè)騎樓推盤情況已經(jīng)全部推出，銷售接近尾聲現(xiàn)行均價(jià)1800元/優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)位于縣城中心，周邊配套齊全時(shí)尚的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，完美創(chuàng)新的戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目容積率高達(dá)49，居住環(huán)境較差一層商鋪嘈雜，影響居住環(huán)境臨近城市主干道，雜音大2、項(xiàng)目名稱銀山頤園發(fā)展商靖西縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地理位置靖西縣扶貧辦對(duì)面定位概念五好社區(qū)榜樣生活地段好規(guī)劃好戶型好配套好管理好占地規(guī)模140畝建筑面積15萬(wàn)平米左右戶型面積兩房8572，三房1064512232，四房13391產(chǎn)品情況項(xiàng)目分三期開(kāi)盤，多層建筑推盤情況一期已經(jīng)銷售完畢，二期、三期籌備中現(xiàn)行均價(jià)1600元/優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目位于城東路主干道，交通便利大盤構(gòu)造，多層建筑，居住舒適度高位置處于縣城郊區(qū)，離縣中心較遠(yuǎn)，出行不便周邊配套不夠完善3、項(xiàng)目名稱幸福上園發(fā)展商百色長(zhǎng)江天成房地產(chǎn)公司地理位置城東路排沙路口占地規(guī)模一期40畝建筑面積545萬(wàn)平方米戶型面積三房11451325，四房146產(chǎn)品情況項(xiàng)目分兩期銷售，多層建筑推盤情況一期20棟樓已經(jīng)銷售大半，二期還沒(méi)動(dòng)工現(xiàn)行均價(jià)1700元/優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目位于城東路主干道，交通便利大盤構(gòu)造，多層建筑，居住舒適度高位置處于縣城郊區(qū)，離縣中心較遠(yuǎn)，出行不便周邊配套不夠完善46靖西房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)1、房地產(chǎn)發(fā)展處于初級(jí)水平。從整體上看，靖西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平依然處于比較低級(jí)的水平，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平從硬件設(shè)施到軟件配套均跟三線城市有很大的差距。2、商品房本地消化為主對(duì)于靖西房地產(chǎn)有這么一個(gè)模糊的估計(jì)，90的商品房都是賣給本地人。由于靖西地處偏僻，處于邊緣山區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要是以為重工業(yè)以及旅游業(yè)為主，外地人基本不來(lái)靖西發(fā)展，本地人，主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以及工礦企業(yè)職工支撐起了靖西商品房銷售。3、項(xiàng)目推廣水平低級(jí)從目前靖西各個(gè)樓盤營(yíng)銷推廣的實(shí)際情況來(lái)看，靖西的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣處于比較低級(jí)的水平，從廣告表現(xiàn)到物料到到現(xiàn)場(chǎng)包裝以及置業(yè)顧問(wèn)水平，整體上都沒(méi)到達(dá)“專業(yè)水平”，營(yíng)銷水平的低下在很大程度上限制了樓盤的發(fā)展。4、期房銷售困難，電梯房接受程度較低。靖西縣商品房市場(chǎng)對(duì)期房持一種觀望態(tài)度，電梯房接受程度比較低，一般項(xiàng)目只有在接近現(xiàn)房以后才能進(jìn)入快速銷售期，這跟當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念有關(guān)系，也跟項(xiàng)目營(yíng)銷操盤水準(zhǔn)偏低有很大關(guān)聯(lián)。5、商品房銷售以三房、四房為主靖西縣商品房主要是本地消化而且以自住為需求，三代同堂的居民消費(fèi)觀念決定了商品房更多的是以三房、四房銷售為主打產(chǎn)品。5、項(xiàng)目分析51項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析在中國(guó)東盟貿(mào)易區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)、東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及沿邊區(qū)位優(yōu)勢(shì)的作用下，靖西經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均可支配收入不斷增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快，靖西市房地產(chǎn)面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。而政府對(duì)城市中心的規(guī)劃引導(dǎo),是以目前的鎮(zhèn)中心為核心，把主要黨政機(jī)關(guān)單位遷出，加快舊城改造，布局一批大商場(chǎng)，配套建設(shè)相應(yīng)的餐飲住宿服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的各類市場(chǎng)以及各種公共服務(wù)設(shè)施,未來(lái)這一區(qū)域?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。諸多擁有成熟經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐靖西市場(chǎng)，打破了傳統(tǒng)意義上的價(jià)格、地段競(jìng)爭(zhēng)，大規(guī)模、高品質(zhì)的項(xiàng)目陸續(xù)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。項(xiàng)目應(yīng)利用所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)，充分挖掘市場(chǎng)空間，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)項(xiàng)目在產(chǎn)品上的競(jìng)爭(zhēng)力，突出項(xiàng)目的高性價(jià)比，確立一個(gè)有力的市場(chǎng)支撐點(diǎn)。511障礙點(diǎn)分析1美國(guó)次貸危機(jī)擴(kuò)大造成的全球經(jīng)濟(jì)不景氣，影響了中小企業(yè)的發(fā)展。2）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資仍然采取謹(jǐn)慎的政策，彈性需求一直被抑制，各項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的措施打壓了投資客群。3）整體市場(chǎng)需求可能放緩。4）靖西第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度低、人均消費(fèi)能力低，本地租賃市場(chǎng)缺乏活力。5）同期市場(chǎng)有羅馬花園項(xiàng)目推出,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。512機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1）靖西經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)步提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力的支撐。2）靖西地處偏遠(yuǎn)，商品房購(gòu)買客戶以剛性需求客戶以及初次購(gòu)房客戶為主，房地產(chǎn)銷售依然良好,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及國(guó)家房地產(chǎn)政策影響較小。3）靖西“十一”規(guī)劃將在城市中心布局一批大商場(chǎng)，配套建設(shè)相應(yīng)的餐飲住宿服務(wù)設(shè)施，相應(yīng)的