2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891佛山禪城2009004地塊調(diào)研報(bào)告2009年6月15日2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892目錄第一部分項(xiàng)目概況3一、項(xiàng)目位置3二、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4三、項(xiàng)目周邊交通5四、項(xiàng)目四至5五、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施7六、地塊小結(jié)7第二部分佛山市概況8一、佛山市城市概況8二、佛山市城市規(guī)劃與發(fā)展11三、佛山禪城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展16第三部分禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)19一、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析19二、禪城區(qū)住宅市場(chǎng)分析20三、禪城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)與辦公市場(chǎng)概述22四、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)24五、禪城區(qū)調(diào)查樓盤分布圖26第四部分地塊評(píng)估分析及建議29一、宗地SWOT分析29二、綜述和建議302009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893第一部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目位置該項(xiàng)目分別由A地塊（52597）和B地塊（6994）組成，由于兩塊地塊緊鄰，故此應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)。項(xiàng)目目前位于佛山市禪城區(qū)汾江南路西側(cè)、魁奇路北側(cè)，規(guī)劃凈用地面積為59591，地塊南邊為魁奇路，北邊為一條小道，西邊為陽光佳苑項(xiàng)目，東邊為汾江南路，緊鄰麗日豪庭。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894項(xiàng)目位于佛山市禪城區(qū)發(fā)展新方向，該區(qū)域是佛山市政府近期打造的居住新區(qū)，經(jīng)過多年開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已初具規(guī)模，并且地塊周邊已經(jīng)形成了良好的居住氛圍。二、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)商住凈用地面積59591容積率60建筑密度60綠化率20建筑控高150米起拍價(jià)139494萬元地面價(jià)156萬/畝保證金3600萬報(bào)名截止時(shí)間2009年6月25日魁奇一路佛山大道汾江南路地塊陽光佳苑綠景苑麗日豪庭魁奇一路佛山大道汾江南路地塊陽光佳苑綠景苑麗日豪庭2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317895根據(jù)競(jìng)買須知的條款，以下是我司應(yīng)需注意的條件（1）、競(jìng)得人競(jìng)得地塊后，須按轉(zhuǎn)讓方提出的標(biāo)準(zhǔn)，在地塊中先建設(shè)完成70000客運(yùn)交通樞紐站，無償提供給轉(zhuǎn)讓方后才可以進(jìn)行其他開發(fā)。（2）、為保證該項(xiàng)目的開發(fā)，土地成交日起10天內(nèi)競(jìng)得人須向轉(zhuǎn)讓方先行支付開發(fā)保證金人民幣1億元，轉(zhuǎn)讓方在項(xiàng)目開發(fā)完成時(shí)無息返還。（3）競(jìng)買申請(qǐng)人須在2009年6月22日16時(shí)前向佛山市禪城區(qū)土地交易中心提交客運(yùn)交通樞紐初步規(guī)劃方案，并通過專家組評(píng)審?fù)ㄟ^方可獲得競(jìng)價(jià)資格。三、項(xiàng)目周邊交通目前地塊周邊的交通十分完善，已經(jīng)具備了房地產(chǎn)開發(fā)的條件，地塊東邊和西邊分別為汾江南路和佛山大道，都是佛山的主要城市干道，均為4車道，地塊可以通過魁奇路連接佛陳公路通往順德。從地塊到佛山市政府大約8公里，離南海區(qū)政府約14公里，廣佛地鐵魁奇站將設(shè)置在地塊周邊，日后交通十分便利。四、項(xiàng)目四至地塊內(nèi)地貌，主要是以生地為主，還沒有進(jìn)行場(chǎng)地平整地塊內(nèi)部環(huán)境現(xiàn)狀2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317896地塊東邊的汾江南路，部分路道目前正在施工地塊南面的魁奇一路，可通往順德陳村目前地塊還沒有平整，不過就從現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況來看，地塊地形比較平坦、地貌情況良好，無不良地質(zhì)危險(xiǎn)，適合搞房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。汾江南路麗日豪庭魁奇一路2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317897五、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)宗地周邊的配套設(shè)施有建設(shè)銀行、酒店、華興超市、惠景書城、惠景中學(xué)、惠景小學(xué)以及麗日玫瑰商業(yè)街等，總體上地塊周邊的配套設(shè)施以在逐步完善，這無疑將對(duì)地塊后期的升值空間帶來強(qiáng)而有力的幫助。六、地塊小結(jié)但從地塊的周邊環(huán)境分析，該地塊已經(jīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素，周邊的居住氛圍已在形成，道路系統(tǒng)已經(jīng)非常完善，加之周邊的配套逐步完善與升級(jí)，佛山禪城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向也正在向城區(qū)南部發(fā)展，逐步形成城南中央住宅區(qū)，隨著魁奇路周邊樓盤不斷興建以及廣佛地鐵一號(hào)線的通車，該區(qū)域的房地產(chǎn)競(jìng)爭將會(huì)更加激烈，并且后期市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317898第二部分佛山市概況一、佛山市城市概況1、地理位置佛山市位于中國廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，地理位置優(yōu)越。佛山氣候溫和，雨量充足，四季如春，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，自古就是富饒的魚米之鄉(xiāng)。珠江水系中的西江、北江及其支流貫穿全境，沖積出這片豐饒的大地。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317899佛山市位與廣州地緣相連、歷史相承、文化同源，同處在中國最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)中部，共同構(gòu)建“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”。得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，使佛山能充分接受廣州的輻射和帶動(dòng)，與廣州共享基礎(chǔ)設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)、金融資本、人才教育、科技信息和市場(chǎng)服務(wù)等資源，實(shí)現(xiàn)聯(lián)系緊密、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)和功能互補(bǔ)，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和城市化進(jìn)程。佛山市中心區(qū)距廣州三大交通樞紐（廣州新白云機(jī)場(chǎng)、廣州南沙港、廣州火車站）車程均在1小時(shí)之內(nèi)。佛山毗鄰港澳，與香港、澳門分別相距231公里和143公里，車程均在2小時(shí)左右，使佛山能夠充分利用港澳的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和國際性大都市的地位，推動(dòng)佛山廣泛參與世界經(jīng)濟(jì)，走向國際化。2、行政區(qū)劃、面積以及人口佛山市現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)。全市總面積384849平方公里，常住人口5923萬人，其中戶籍人口3611萬人。佛山是著名僑鄉(xiāng)，祖籍佛山的華僑和港澳臺(tái)同胞達(dá)148萬人，其中港澳同胞80多萬人。根據(jù)佛山市的總體發(fā)展規(guī)劃，到2020年，佛山市禪城區(qū)人口將達(dá)到130萬人，目前人口為80萬，這將意味著每年將新增城市人口5萬人，這將為后期的房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量的剛性需求。3、禪城區(qū)概況禪城區(qū)位于佛山市中心，面積15369平方公里，常住人口8008萬人。下轄一個(gè)鎮(zhèn)南莊鎮(zhèn)，十二個(gè)街道辦事處。禪城區(qū)有著優(yōu)越的地理環(huán)境和自然條件，地處珠江三角洲腹地，境內(nèi)河流縱橫，地勢(shì)平坦，土地肥沃，氣候溫和，特產(chǎn)豐富，經(jīng)2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178910濟(jì)網(wǎng)站文化一向較為發(fā)達(dá)。禪城區(qū)東距南方大都市廣州僅6公里，東南距香港96公里，南距澳門135公里，廣珠（海）、廣湛（江）公路和廣茂鐵路橫貫境內(nèi)，距佛山機(jī)場(chǎng)僅6公里，是個(gè)適合發(fā)展經(jīng)濟(jì)的好地方。禪城區(qū)擁有被外國朋友譽(yù)為東方民間藝術(shù)之宮的名勝古跡“祖廟”，嶺南四大名園之一的“梁園”，以及凝聚中華武術(shù)精髓的“黃飛鴻博物館”。4、歷史文化佛山是一座歷史悠久的文化名城，是中國粵劇的發(fā)源地，著名的武術(shù)之鄉(xiāng)、藝術(shù)之鄉(xiāng)、陶瓷之鄉(xiāng)、美食之鄉(xiāng)，總的來說佛山是一個(gè)有著悠久歷史文化的城市，文化底蘊(yùn)比較深厚。5、交通營運(yùn)系統(tǒng)佛山交通便利，水陸空立體交通四通八達(dá)。公路，鐵道，河運(yùn)銜接配套的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)已基本完成。全市公路通車總里程51376公里，廣珠，廣湛，廣肇公路和廣佛，佛開，廣三高速公路貫穿本市，廣湛鐵路通過本市與全國鐵路網(wǎng)聯(lián)結(jié)，客運(yùn)火車從佛山直通香港九龍。目前，佛山進(jìn)一步完善路網(wǎng)建設(shè)。2007年，廣佛軌道交通全面動(dòng)工并順利進(jìn)入隧道開掘階段，將在明年建成通車；首期9條與廣州銜接的主干道路綜合整治和綠化改造取得階段性成果；途經(jīng)佛山的16個(gè)高速公路項(xiàng)目有3個(gè)已建成通車協(xié)助武廣，貴廣，廣珠，南廣鐵路和廣珠城際軌道交通工程建設(shè)取得進(jìn)展。公共交通加快發(fā)展。廣佛交通路網(wǎng)逐步對(duì)接，與廣州“羊城通”兼容的“佛山交通卡”得到推廣，促進(jìn)了佛山各區(qū)以及廣佛間的互通，完善的交通系統(tǒng)使得廣州和佛山逐漸組成了廣佛經(jīng)濟(jì)圈和廣佛生活圈。6、軌道交通廣佛一號(hào)線（佛山1號(hào)線）正在建設(shè)中，首通段魁奇路站至西朗將于2010年10月31日建成開通并試運(yùn)營，西朗至瀝滘段2012年12月28日建設(shè)完成并開通運(yùn)營。一號(hào)線南延段力爭年內(nèi)動(dòng)工，工程規(guī)劃從魁奇路站往南延伸，設(shè)置42009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178911座車站（東平東、東平新城、體育館、瀾石），線路長6856KM。7、小結(jié)佛山處于珠三角都市圈核心區(qū)，受到省會(huì)城市廣州以及深圳、香港等國際性城市群體經(jīng)濟(jì)輻射的影響大，佛山不斷用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不斷優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)，佛山逐漸形成了家用電器，機(jī)械裝備，金屬材料加工及制品，陶瓷及其他建材，紡織服裝，電子信息，食品飲料，塑料制品，精細(xì)化工及醫(yī)藥，家居用品等十大各具優(yōu)勢(shì)的行業(yè)。從數(shù)據(jù)上來看，佛山市的人口總量不算太大，但是外來人口所占的比例相對(duì)較高，而且作為中國著名僑鄉(xiāng)之一，大量旅外華僑和活躍的民營經(jīng)濟(jì)在一定程度上來說對(duì)城市經(jīng)濟(jì)和居民生活水平的提升起到了很大的作用。根據(jù)佛山市近期的住房規(guī)劃，佛山每年將需要新增住房面積約370萬，38萬套，佛山總體后期市場(chǎng)前景樂觀。二、佛山市城市規(guī)劃與發(fā)展1、城市總體規(guī)劃規(guī)劃目標(biāo)根據(jù)佛山市城市總體規(guī)劃（20052020），為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，改善生態(tài)環(huán)境品質(zhì)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高禪城區(qū)的城市綜合競(jìng)爭力，強(qiáng)化禪城區(qū)中心城區(qū)地位，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)禪城社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。禪城區(qū)將定位為全市的行政、商業(yè)服務(wù)、旅游、文化教育、體育以及金融信息服務(wù)中心；全市生活環(huán)境良好、嶺南歷史文化氛圍濃厚的現(xiàn)代化生活區(qū)；區(qū)域性重要的制造業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，商貿(mào)中心與物流基地。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789122、城區(qū)空間區(qū)域規(guī)劃依托中心組團(tuán)，按照“三點(diǎn)布局，一帶展開，片區(qū)發(fā)展”的戰(zhàn)略，形成“一帶兩軸、三中心六片區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙粠А敝笘|平水道城市特色帶，通過城市戰(zhàn)略要素的集聚，最終將成為整合各周邊區(qū)域，帶動(dòng)區(qū)域一體化發(fā)展，形成共贏的平臺(tái)，是未來城市都心形成不可或缺的要素，是重塑城市形象的關(guān)鍵?！皟奢S”指東西向季華路城市金融商務(wù)軸與南北向嶺南大道旅游景觀商務(wù)發(fā)展軸，是禪城區(qū)的主要發(fā)展軸線，根據(jù)發(fā)展軸線的不同定位，促進(jìn)老城中心區(qū)職能向外疏解，連接城市發(fā)展的戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，形成城市主要框架?！叭行摹本哂袕V泛區(qū)域影響的祖廟文化旅游商業(yè)中心，佛山市級(jí)中心商務(wù)區(qū)，南莊佛山國際商貿(mào)城。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178913（1）祖廟文化旅游商業(yè)中心。禪城區(qū)中心城區(qū)是具有悠久歷史文化積淀的節(jié)點(diǎn)。引導(dǎo)發(fā)展成為集文化旅游、商貿(mào)、休閑為一體的綜合服務(wù)區(qū)。（2）佛山市級(jí)中心商務(wù)區(qū)。依照佛山市中心南移戰(zhàn)略，在石灣街道辦南部東平河北岸形成市級(jí)商務(wù)中心區(qū)，承接市級(jí)商務(wù)中心、文化體育中心、配套服務(wù)部分職能，與東平河南岸共同構(gòu)成未來佛山市中心商務(wù)區(qū)。（3）南莊佛山國際商貿(mào)城。禪城區(qū)近期重點(diǎn)打造的節(jié)點(diǎn)。以商品展銷為主，同時(shí)兼有會(huì)議會(huì)展、旅游、酒店及倉儲(chǔ)等多種功能，打造具有廣泛區(qū)域影響的商品流通中心和展銷中心。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789142、廣佛地鐵規(guī)劃廣佛地鐵共有7條線路，廣佛一號(hào)線（佛山1號(hào)線）正在建設(shè)中，首通段魁奇路站至西朗將于2010年10月31日建成開通并試運(yùn)營，西朗至瀝滘段2012年12月28日建設(shè)完成并開通運(yùn)營。一號(hào)線南延段力爭年內(nèi)動(dòng)工，工程規(guī)劃從魁奇路站往南延伸，設(shè)置4座車站（東平東、東平新城、體育館、瀾石），線路長6856KM?？嬲?009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789153、佛山規(guī)劃快速公交系統(tǒng)繼廣州之后，佛山也在考慮規(guī)劃一至兩條快速公交系統(tǒng)（BRT），同時(shí)還將在今明兩年再建設(shè)7條公交車專用道，屆時(shí)公交車行駛速度將在目前的基礎(chǔ)上大幅度提升50，使得公交真正快起來。4、佛山近期住房規(guī)劃根據(jù)佛山市總體規(guī)劃（20052020）中2010年總?cè)丝?80萬人，到2020年總?cè)丝跀?shù)達(dá)到960萬人，推測(cè)規(guī)劃期未2012年佛山常住人口78418萬人，規(guī)劃期內(nèi)新增住房總需求為553853萬平方米。根據(jù)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)分析和加強(qiáng)對(duì)低收入居民住房保障的要求，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房170萬平方米，建設(shè)商品房536853平方米。近期商品房建設(shè)指引年份商品房供應(yīng)套數(shù)建筑總面積2008年976萬套960萬2009年1063萬套10751萬2010年1061萬套1072萬2011年1102萬套111403萬2012年1141萬套118558萬禪城區(qū)各類住房建設(shè)1046萬套，總建筑面積10377萬。其中廉租住房建設(shè)053萬套，建筑面積265萬平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)106萬套，建筑面積636萬平方米；商品住房建設(shè)887萬套，建筑面積9476萬平方米。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178916三、佛山禪城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值82450億元，比上年增長165。從三次產(chǎn)業(yè)情況看，第一產(chǎn)業(yè)增加值060億元，增長120；第二產(chǎn)業(yè)增加值47918億元，增長165，其中工業(yè)增加值45432億元，增長173；第三產(chǎn)業(yè)34472億元，增長165。從橫向?qū)Ρ鹊那闆r看，與佛山市各區(qū)比較，禪城經(jīng)濟(jì)增速與南海區(qū)持平，并列第三位。1、生產(chǎn)總值（GDP）禪城區(qū)自成立區(qū)以來相關(guān)數(shù)據(jù)生產(chǎn)總值（億元）進(jìn)出口總額（億美元）合同外資（億美元）實(shí)際利用外資（億美元）年份總值同比總值同比總值同比總值同比2003311211653985366223/156/20043686618451262861513241232163200545482096709309275825216433742006561212108771307332204719217132007683841921033178676103812523142008824501651129988132026304204與與與與與與20032008與與與與與與與與與02004006008001000億元0005001000150020002500國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅國內(nèi)生產(chǎn)總值3112136866454856121683848245增幅16501840209021192016502003200420052006200720082009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178917佛山禪城區(qū)0308年GDP呈不斷增長趨勢(shì)，年均增幅達(dá)1875；20032007年五年間，佛山市禪城區(qū)GDP增速達(dá)到165以上，進(jìn)入2008年，由于金融危機(jī)持續(xù)影響，GDP增速變緩。作為佛山一個(gè)區(qū)，GDP總值能達(dá)到600億元以上已經(jīng)說明該區(qū)域非常成熟以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較活躍。2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2008城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22822元，比上年增加1710元，增長81。作為收入主體的工資性收入穩(wěn)定增長，人均21048元，增長96；經(jīng)營性收入人均979元，增長77；財(cái)產(chǎn)性收入人均389元，下降56；轉(zhuǎn)移性收入人均3082元，增長84。農(nóng)村居民人均純收入10255元，比上年增加590元，增長61。與與與20052008與與與與與與與與與與與與17680193152111222822810930991005000100001500020000250002005200620072008元750800850900950城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅20052008年，佛山市禪城區(qū)人均可支配收入均總值呈現(xiàn)不斷增長趨勢(shì)，年均增幅在9左右。2008年，禪城區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到22822元，生活水平有了明顯提高，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。3、居民存款2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178918與與與20052008與與與與與與與與與05001000億元0005001000150020002500居民存款余額總值增幅居民存款余額總值54533624956796383752增幅172014608802320200520062007200820052008年，佛山市禪城區(qū)居民存款余額總值呈現(xiàn)不斷增長趨勢(shì)，年均增幅在13左右。2008年受到全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的影響，人們的銷售熱情受到了限制，支出相對(duì)較少，導(dǎo)致居民存款大幅度上升。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178919第三部分禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比重（）2004145618344162126020051802285855831586200620913583253717142007210170899785337420082401894926243727與與與20042008與與與與與與與與與與與與與與與050100150200250300億元00020004000600080001000012000固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比重（）固定資產(chǎn)投資（億元）14561802209121012401房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）18342858358370898949房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅41625583253797852624比重（）126015861714337437272004200520062007200820042008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重卻呈現(xiàn)持續(xù)上升狀態(tài)。總體上佛山禪城區(qū)房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資都在不斷攀升，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)中比重達(dá)到歷史最高點(diǎn)，已經(jīng)上升到了3727，在經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)對(duì)固定投資得貢獻(xiàn)更顯突出。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178920（二）禪城區(qū)土地市場(chǎng)情況禪城區(qū)09年來土地成交統(tǒng)計(jì)地塊編號(hào)交易時(shí)間地塊位置土地用途占地面積（）容積率總建筑面積（）成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)（元/）競(jìng)得人2009001地塊2009214禪城區(qū)汾江南路西側(cè)、瀾石一路南側(cè)商業(yè)52122513030130321000瀾石地產(chǎn)2009002地塊2009310禪城區(qū)瀾石街道沙崗金瓜崗A地塊倉儲(chǔ)18563203712614904013能盛置業(yè)2009003地塊2009414禪城區(qū)華遠(yuǎn)東路東側(cè)、金瀾北路以西商住、可兼辦公76997251924925747538834兆陽地產(chǎn)根據(jù)對(duì)佛山市禪城區(qū)國土局公布信息統(tǒng)計(jì)，今年15月，禪城區(qū)有新推出地塊占地面積合計(jì)2557萬平方米，不及去年同期的1/3。禪城區(qū)各板塊住宅市場(chǎng)發(fā)展日益成熟，可開發(fā)地塊有限，使得土地供應(yīng)較為緊張。二、禪城區(qū)住宅市場(chǎng)分析（一）禪城區(qū)供求概況月份新增供應(yīng)量（套）09年1月56909年2月28909年3月111609年4月111309年5月3492009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178921與與與09與15與與與與與與與02004006008001000120014001600套新增供應(yīng)量成交套數(shù)新增供應(yīng)量56928911161115349成交套數(shù)943822103287614061月2月3月4月5月剛性需求持續(xù)，新盤產(chǎn)品銷售火爆剛性需求的持續(xù)旺盛，使得5月份成交達(dá)到了最高峰，成交量為1406套，由于市場(chǎng)回暖恢復(fù)不久，部分發(fā)展商不采用在“五一”期間大規(guī)模推貨，而選擇少量推出貨量。在本月禪城區(qū)有兩大新項(xiàng)目上市，分別為匯銀環(huán)湖國際和檸檬時(shí)代，兩者以小戶型吸引剛性買家，都取得了理想的銷售成績。5月份禪城出現(xiàn)了量價(jià)齊漲本月商品房成交面積約為1868萬，成交套數(shù)為1406套，環(huán)比漲幅分別為5和223，商品房住宅成交均價(jià)約7600元/，環(huán)比上漲了5。（二）禪城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)與與與09與15與與與與與與與6800690070007100720073007400750076007700成交均價(jià)成交均價(jià)710073007200746076001月2月3月4月5月2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178922價(jià)格保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)自09年以來，禪城區(qū)商品房各樓盤的銷售價(jià)格有輕微漲幅；目前禪城區(qū)的各大項(xiàng)目都推出小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，加之各樓盤都標(biāo)榜自身的高品質(zhì)形象，因此普遍單價(jià)較高。（三）禪城區(qū)重點(diǎn)樓盤5月銷售情況與與與09與5與與與與與與與與與與050100150200銷售套數(shù)與與與與47137110160542762792175與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與與5月成交量上升根據(jù)佛山市禪城區(qū)房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份禪城區(qū)住宅用房簽約了1406套，均價(jià)為8221元/平方米，比4月份的均價(jià)上升了500元，成交量從4月份的876套上升到1406套，上升幅度為61，同比2008年5月成交量上升了400。三、禪城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)與辦公市場(chǎng)概述（一）底商項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)隨著佛山市中心城區(qū)的商業(yè)設(shè)施已接近飽和，競(jìng)爭日趨白熱化，企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也難以再有較大幅度的提升；而城市化進(jìn)程的加快，居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城南居住區(qū)板塊的商業(yè)也正隨著房地產(chǎn)的建設(shè)而不斷增加，價(jià)格也在不斷上漲。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178923項(xiàng)目業(yè)態(tài)面積范圍（）銷售均價(jià)星星華園國際暫無701604萬元/雅居樂花園品牌店、飾品、布藝、飲食1301702萬元/天湖酈都飲食、零售、其他35703萬元/檸檬時(shí)代暫無308036萬元/錦隆華園銀行、裝飾、無煙飲食5014035萬元/麗日玫瑰零售、五金1001503萬元/小結(jié)1、伴隨房地產(chǎn)業(yè)與城市規(guī)模的擴(kuò)大，除舊城區(qū)核心商圈外，禪城區(qū)逐步形成了城市次商圈，如季華路商圈、文華路商圈、亞藝湖板塊商圈和城南居住區(qū)商圈等，禪城區(qū)商業(yè)迎來良好的發(fā)展機(jī)遇；2、佛山市目前絕大多數(shù)商業(yè)雖然能為居民提供便利性購物和服務(wù)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不盡合理，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，缺乏統(tǒng)一管理，在一定程度上影響了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展；3、隨著舊城區(qū)板塊商業(yè)供應(yīng)量的較少，該板塊的商業(yè)價(jià)值由于商業(yè)氣氛十分成熟，售價(jià)較高；沿地鐵周邊的商業(yè)隨著廣佛地鐵的興建，其價(jià)值開始凸顯，售價(jià)也開始攀升；而城南由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量興建，商業(yè)也逐步走向興旺。2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178924（二）辦公樓市場(chǎng)目前佛山市禪城區(qū)新增的寫字樓項(xiàng)目只有兩個(gè)，分別為嶺南大廈和卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈。項(xiàng)目嶺南大廈卓遠(yuǎn)國際商務(wù)大廈項(xiàng)目地址佛山市禪城區(qū)嶺南大道與綠景路交匯處佛山市禪城區(qū)季華5路2號(hào)占地面積（）約2萬27153總建筑面積（）約3萬366039大廈總層數(shù)2623大堂面積（）220400層高（M）3338停車位立體機(jī)械車庫400廣場(chǎng)面積（）30008000銷售價(jià)格均價(jià)8500元/暫未開盤，初步估計(jì)將超過1萬元/佛山市禪城區(qū)純寫字樓項(xiàng)目相對(duì)較少，隨著季華路CBD商務(wù)中心的成熟以及周邊配套的逐漸成熟，地段優(yōu)勢(shì)已得到確認(rèn)，整體商務(wù)氛圍逐步形成，吸引了部分企業(yè)入駐和投資者的青睞，銷售價(jià)格也開始向沖破萬元大軍，充分展示了季華路的地段優(yōu)勢(shì)和后期市場(chǎng)潛力巨大。四、禪城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)（一）市場(chǎng)成交節(jié)節(jié)攀升，新增供應(yīng)火熱跟上進(jìn)入09年，禪城區(qū)樓市進(jìn)行得熱火朝天，成交屢屢上升，單從15月的成交套數(shù)就已經(jīng)達(dá)到5079套，占08年全年總銷售套數(shù)的105倍；月均銷售套數(shù)達(dá)2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178925到1015套，相比08年月均銷售403套，竟翻了兩倍有多，成交量的火速攀升，導(dǎo)致市場(chǎng)新增供應(yīng)貨量也隨著市場(chǎng)的熱度而不斷補(bǔ)充。09年15月新增供應(yīng)面積達(dá)到4262萬，同比上升了206。市場(chǎng)的火爆度，促使不少發(fā)展商加快推貨節(jié)奏，在價(jià)格上也作出相應(yīng)調(diào)升。（二）剛需需求成為目前市場(chǎng)熱度買家自07年下半年樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)論后，使08年整體樓市陷入蕭條期，成交量出現(xiàn)大幅度萎縮，市場(chǎng)形成濃厚的觀望氣氛。剛性需求買家持幣觀望市場(chǎng)已有一年多，在價(jià)格有明顯降幅的基礎(chǔ)下，今年年初觀望氣氛有所緩解，市場(chǎng)出現(xiàn)交易高潮，成交量不斷上升，本月成交達(dá)到近半年的最高峰，積壓了一年多的剛性需求得到大量的釋放，可見，剛性需求成為目前市場(chǎng)成交的支撐點(diǎn)，當(dāng)該批剛需買家得到有效消化，未來市場(chǎng)成交將趨向回落。（三）廣佛同城效應(yīng)，增強(qiáng)購買信心近段時(shí)間，各大媒體報(bào)章大篇幅的宣傳廣佛同城將帶來的利好影響，佛山樓市也借勢(shì)地火熱了一把，不少項(xiàng)目也紛紛在這個(gè)熱門話題上大作宣傳，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心，成交上也有明顯的提高。（四）消費(fèi)者的追漲心理，帶動(dòng)價(jià)格上行近半年禪城樓市成交量持續(xù)上升，加上新政的利好出臺(tái)，市場(chǎng)上種種跡象，讓不少消費(fèi)者認(rèn)為是市場(chǎng)回暖的信號(hào)，也紛紛加上購房隊(duì)列。這批消費(fèi)者認(rèn)為目前要是不買，日后樓價(jià)上升就不能再買的預(yù)期心理，更使樓市熱度更加升溫。（五）禪城區(qū)總體市場(chǎng)“穩(wěn)”字為主禪城樓市板塊分化明顯，城南以中高端樓盤、大戶型為主，舊城區(qū)以中低檔樓盤、中小戶型為主，亞藝湖板塊以高檔盤、大戶型、別墅為主；2005年以來城南土地市場(chǎng)仍是禪城區(qū)土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)，地價(jià)居高不下；市場(chǎng)開發(fā)重心開始南移，“一河兩岸”中心組團(tuán)新城市居住中心成為關(guān)注焦點(diǎn)；中低檔樓盤增加，中小戶2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178926型供應(yīng)得到補(bǔ)充主；產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)營造、品牌價(jià)值成為該片區(qū)核心競(jìng)爭力。目前禪城區(qū)總體供需平衡，市場(chǎng)平穩(wěn)。五、禪城區(qū)調(diào)查樓盤分布圖樓盤名稱地址開發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售情況東江花苑魁奇路及港口路交界處東江龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2萬平方米，總建3萬平方住宅住宅90120，公寓4050。5500元/08年11月份開盤，共約380多套，09年3月份售罄，月均銷售75套順德區(qū)檸檬時(shí)代天湖麗都雅居樂匯銀環(huán)湖國際錦隆花園卓遠(yuǎn)國際華園國際金地九瓏璧九鼎國際惠港國際東江花苑海景藍(lán)灣東方水岸亞藝湖板塊舊城板塊南海區(qū)2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178927匯銀環(huán)湖國際湖景路26號(hào)匯銀地產(chǎn)金盛集團(tuán)總建4萬平方米洋房85907500元/09年5月份開盤，共計(jì)204套，現(xiàn)已基本售罄，盛少量2房單位,月均銷售90套九鼎國際城季華路中心商務(wù)區(qū)季華6路佛山市永新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積363931平方米住宅1657300元/09年春節(jié)期間推出300多套，現(xiàn)已基本售罄，月均銷售50套星星華園國際汾江南路季華園南側(cè)佛山永利德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約10萬平方米洋房、商鋪洋房150、180；商鋪70160洋房8000元/；商鋪45萬元/09年來推出1000套，現(xiàn)已基本售罄，月均銷售200套慧港國際嶺南大道北123號(hào)石頭置地占地288萬平方米住宅、公寓公寓3050；洋房107、130、1457400元/公寓開盤當(dāng)月就售罄（6月），目前剩少量的145房單元，月均銷售7080套左右中海文華熙岸文華中路88號(hào)亞藝公園側(cè)中海地產(chǎn)占地面積19萬平方米洋房90110、1801906500（毛坯）8300（裝修）6月中旬將推出90110小單位戶型金地九瓏璧南海大道以南,深寧路以北華英中學(xué)北側(cè)金地地產(chǎn)占地面積11萬平方米洋房洋房8090、250住宅74005月份推出100套，銷售率約為45。雅居樂花園亞洲藝術(shù)公園南畔荷園路中段雅居樂集團(tuán)占地面積276萬平方米住宅洋房230250；商鋪130170住宅價(jià)格未定，商鋪均價(jià)2萬元/月中將推出新貨，目前價(jià)格未定海景藍(lán)灣海景藍(lán)灣位于禪城佛山海景藍(lán)灣房地產(chǎn)開發(fā)有占地面積1356萬平方米洋房1201507200元/09年4月推102套，目前剩余40套左右2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動(dòng)硬盤版策劃人士必備資料庫貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178928區(qū)港口路限公司世博嘉園佛山市禪城區(qū)廣佛地鐵站總站佛山市尚怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地16萬洋房1151457200元/現(xiàn)在現(xiàn)樓尾貨，月均銷售50套左右東方水岸港口路33號(hào)佛山市東建集團(tuán)有限公司占地面積68934平方米洋房1091257800元/08年12月推出318多套，現(xiàn)以基本售罄，月均銷售53