徐州太行樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告眾策機(jī)構(gòu)2009年8月前言首先感謝徐州鼎博公司能給我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)參與到本項(xiàng)目的合作。本次報(bào)告完成的是合同約定的第一階段的工作市場(chǎng)研究部分。在歷時(shí)40天的工作中，我公司組織了8人團(tuán)隊(duì)對(duì)徐州城市、徐州商業(yè)、徐州規(guī)劃等內(nèi)容進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)整體資訊做了深入研究、分析。同時(shí)，也為第二、第三階段的工作做了鋪墊和準(zhǔn)備。本報(bào)告分為徐州城市認(rèn)知部分、徐州商業(yè)認(rèn)知部分、項(xiàng)目定位依據(jù)部分，共三大部分的內(nèi)容。通過(guò)深入淺出的分析判斷，形成項(xiàng)目總體認(rèn)知和定位依據(jù)。徐州城市認(rèn)知部分徐州商業(yè)認(rèn)知部分項(xiàng)目定位依據(jù)部分項(xiàng)目大結(jié)構(gòu)目錄徐州城市認(rèn)知51徐州城市認(rèn)知611徐州城市概況612徐州位置713徐州行政814徐州特色915徐州交通1016徐州旅游1217徐州人口1418徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展1519城市認(rèn)知度初步總結(jié)182徐州規(guī)劃1921國(guó)務(wù)院對(duì)蘇北規(guī)劃1922江蘇省規(guī)劃之三大都市圈2123徐州規(guī)劃之徐州市城市總體規(guī)劃233徐州城市環(huán)境分析2631宏觀(guān)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r2632數(shù)字經(jīng)濟(jì)29徐州商業(yè)認(rèn)知部分311徐州商業(yè)規(guī)劃322徐州市商業(yè)343徐州商圈模擬3631彭城廣場(chǎng)商圈3632人民廣場(chǎng)商圈4333淮海路商圈5034商圈組合分析564商業(yè)步行街5841商業(yè)步行街模擬5842戶(hù)部山步行街5843宣武市場(chǎng)6444歐洲商城6745時(shí)尚大道7246商業(yè)步行街組合分析755、百貨市場(chǎng)7651百貨市場(chǎng)的發(fā)展7652徐州古彭購(gòu)物中心7753徐州百貨大樓8254徐州金地商都8855金鷹國(guó)際購(gòu)物中心9356商場(chǎng)百貨業(yè)總結(jié)分析986、專(zhuān)業(yè)行業(yè)模擬分析10061餐飲市場(chǎng)10062酒店市場(chǎng)11363娛樂(lè)行業(yè)130項(xiàng)目定位依據(jù)部分13811徐州主體行業(yè)及高獲利行業(yè)模擬13912徐州成功商業(yè)項(xiàng)目必備方向1432其他城市借鑒項(xiàng)目14421借鑒項(xiàng)目特點(diǎn)14422上海新天地14523寧波老外灘15024上海新天地與寧波老外灘分析153徐州城市認(rèn)知1徐州城市認(rèn)知11徐州城市概況徐州城市大定位國(guó)家歷史文化名城,全國(guó)交通主樞紐,中心城市,商貿(mào)都會(huì)。徐州古稱(chēng)彭城，帝堯時(shí)建大彭氏國(guó)。有2500多年建城史，是江蘇境內(nèi)最早出現(xiàn)的城邑。夏禹治水時(shí)，把全國(guó)疆域分為九州，徐州即為九州之一。地處南北方過(guò)渡地帶，為北國(guó)鎖鑰，南國(guó)門(mén)戶(hù)，向來(lái)為兵家必爭(zhēng)之戰(zhàn)略要地和商賈云集中心。文化悠久，是著名的帝王之鄉(xiāng)，有“九朝帝王徐州籍”之說(shuō)。徐州是蘇北最大城市，江蘇第二大城市。江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈核心城市和四個(gè)特大城市之一，也是新亞歐大陸橋中國(guó)段五大中心城市之一和淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。12徐州位置徐州市位于江蘇省的西北部。北鄰山東省，西接安徽省，東連連云港市，南鄰宿遷市。徐州位于中國(guó)東部沿線(xiàn)中心位置，連南接北，古代為兵家必爭(zhēng)之地，現(xiàn)代徐州借其位置的重要性形成新徐州特色交通樞紐、經(jīng)濟(jì)紐帶、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)及亞歐大陸橋重要經(jīng)濟(jì)城市之一。徐州位于江蘇省西北部，是蘇北經(jīng)濟(jì)代表之一，是蘇南向蘇北進(jìn)行經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散的一個(gè)重要承接點(diǎn)地理位置的良好性，為徐州的交通、經(jīng)濟(jì)、歷史發(fā)展、城市地位、社會(huì)綜合發(fā)展等多方面提供先天基礎(chǔ)。徐州市13徐州行政徐州歷史從堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱(chēng)彭城自始起；三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱(chēng)徐州；1953年1月徐州市正式劃歸江蘇省直轄，并同時(shí)成立徐州專(zhuān)區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專(zhuān)區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化；1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專(zhuān)區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣（市）；徐州為蘇北第一市，目前所轄5區(qū)6縣分別為區(qū)縣面積（平方千米）人口（萬(wàn)人）區(qū)縣面積（平方千米）人口（萬(wàn)人）云龍區(qū)11829邳州市2088169鼓樓區(qū)21238新沂市157199九里區(qū)9825銅山縣1856118賈汪區(qū)69049睢寧縣1767132泉山區(qū)6243沛縣1349115邳州市2088169豐縣1446110從以上數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)能明顯看出，周邊大量人口及城市經(jīng)濟(jì)為后期徐州城市化進(jìn)程及人口導(dǎo)入帶來(lái)先決條件。14徐州特色歷史資源特色中國(guó)歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市經(jīng)濟(jì)資源特色中國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城市、中國(guó)投資環(huán)境百佳城市、全國(guó)金融生態(tài)環(huán)境50強(qiáng)城市、浙商（省外）最佳投資城市、亞歐大陸橋中國(guó)段五大中心城市之一生態(tài)資源特色全國(guó)造林綠化十佳城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家園林城市文化資源特色全國(guó)科教興市先進(jìn)市、中國(guó)書(shū)法名城城市建設(shè)資源特色全國(guó)無(wú)償獻(xiàn)血先進(jìn)城市、全國(guó)雙擁模范城以上為徐州概念資源整合，從大范圍看徐州市特色主要集中在歷史、文化、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)幾大方面。15徐州交通樞紐型交通，交通體系發(fā)達(dá)地理位置的重要性及樞紐作用，為徐州交通提供發(fā)展動(dòng)力，從古代的交通必經(jīng)之地到現(xiàn)代的交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”?，F(xiàn)代交通體系鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道“五通匯流”公路全國(guó)地級(jí)城市罕見(jiàn)的22條主干、四環(huán)線(xiàn)和90條縣鄉(xiāng)公路格局（在所有的地級(jí)市只有徐州一個(gè)城市）311國(guó)道（徐州西峽）全長(zhǎng)1748公里104國(guó)道（北京福州）全長(zhǎng)2024公里205國(guó)道（山海關(guān)廣州）全長(zhǎng)3160公里206國(guó)道（煙臺(tái)汕頭）全長(zhǎng)2375公里國(guó)道310國(guó)道（連云區(qū)天水）全長(zhǎng)1613公里高速公路1、連霍2、京滬3、京福4、徐寧5、徐濟(jì)（在建）徐州大交通圖公路系統(tǒng)使徐州至北京、上海、西安等國(guó)內(nèi)主要城市均已實(shí)現(xiàn)全程高速，南京、合肥、鄭州、濟(jì)南、連云港等周邊主要大城市實(shí)現(xiàn)高速公路相通。鐵路全國(guó)第二大鐵路樞紐、徐州站是中國(guó)第七大火車(chē)站京滬鐵路、隴海鐵路、新長(zhǎng)鐵路（哈三鐵路）交點(diǎn)，及在建京滬高鐵，徐蘭高鐵和規(guī)劃的京福高鐵交點(diǎn)。徐州通，則全國(guó)通”。“中國(guó)鐵路之咽喉”，交通連接樞紐地位當(dāng)之無(wú)愧。航空淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的民用機(jī)場(chǎng)徐州觀(guān)音機(jī)場(chǎng)簡(jiǎn)介紹航站樓建筑面積為23萬(wàn)，可滿(mǎn)足年旅客吞吐量100萬(wàn)人次，高峰小時(shí)客流量800人次的需要。航運(yùn)徐州京杭大運(yùn)河港口是全國(guó)內(nèi)河十大港口之一萬(wàn)寨港是國(guó)家級(jí)內(nèi)港邳州港、雙樓港、孟家溝港擔(dān)負(fù)國(guó)家北煤南運(yùn)的中轉(zhuǎn)重任是華東能源的重要集散地，年吞吐能力為2000萬(wàn)噸管道運(yùn)輸徐州市區(qū)內(nèi)的華東輸油管理局是魯寧石油管道的經(jīng)由地，管道運(yùn)輸在徐州境內(nèi)長(zhǎng)128公里，是國(guó)家石油命脈組成部分。五大交通組合，戰(zhàn)略交通優(yōu)勢(shì)，為徐州從古代的兵家之地及運(yùn)輸通道轉(zhuǎn)換成現(xiàn)代交通樞紐。良好的交通優(yōu)勢(shì)一方面為徐州對(duì)外溝通聯(lián)系奠定基礎(chǔ)，另方面也為徐州經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供多方位交通支持。16徐州旅游歷史悠久，旅游資源豐富悠久的歷史為徐州留下了大量文化遺產(chǎn)和名勝古跡。其中尤以“漢代三絕”漢兵馬俑、漢墓、漢畫(huà)像石為代表的兩漢文化最為奪目。作為漢文化發(fā)源地，每年10月初，徐州將舉辦漢文化國(guó)際旅游節(jié)。自古徐州是兵家必爭(zhēng)之地，古有九里山古戰(zhàn)場(chǎng)，今有淮海戰(zhàn)役新遺跡。云龍山水、泉山國(guó)家森林公園為中心的風(fēng)景區(qū)使徐州成為一個(gè)獨(dú)具特色優(yōu)秀的風(fēng)景旅游勝地云龍山風(fēng)景區(qū)山上文化古跡眾多，從北魏至民國(guó)期間，北魏大石佛、唐宋摩崖石刻、宋代的放鶴亭、招鶴亭、飲鶴泉、張山人舊居；明代的興化禪寺、清解放后云龍山又修復(fù)和新建了幽邃軒、洞天小廬、跨云閣、云龍書(shū)院、杏花村、觀(guān)景臺(tái)、同心臺(tái)等一大批歷史景點(diǎn)。云龍湖風(fēng)景區(qū)國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)，與杭州西湖結(jié)為“姊妹湖”，云龍湖水面共580平方公里，比杭州西湖還大一些，碧水青山，煙波浩渺，是徐州市璀燦的明珠。云龍湖十八景桃霞煙柳、杏花春雨、荷風(fēng)漁歌、蘇公塔影等更是獨(dú)具特色。各類(lèi)特色旅游文化節(jié)徐州彭祖伏羊節(jié)每年7月16日開(kāi)幕（初伏第一天）至8月16日劉邦文化節(jié)每?jī)赡昱e辦一次，沛縣櫻花藝術(shù)節(jié)每年陽(yáng)春三月，彭園槐花節(jié)每年45月份，馬陵山風(fēng)景區(qū)李可染藝術(shù)節(jié)每年舉辦一次，12月4日至7日馬可藝術(shù)節(jié)每?jī)赡昱e辦一次徐州特產(chǎn)烙饃，龜打，桂花楂糕、小兒酥糖、苔干、豐縣蘋(píng)果，沛縣冬桃、魚(yú)汁羊肉、沛縣狗肉、邳州銀杏等，手工藝品有草編、剪紙、泥人、布藝等。豐富的歷史文化、多樣的綜合資源及特色節(jié)日、特產(chǎn)等形成綜合的徐州旅游資源。2008年徐州市接待海內(nèi)外游客1518萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)12，實(shí)現(xiàn)旅游總收入1596億元，（注2008年青島、上海旅游收入為400、1610億元）同比增長(zhǎng)21，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列蘇北第一位，成為全省旅游業(yè)增長(zhǎng)速度最快的城市之一。17徐州人口人口基數(shù)大，非農(nóng)業(yè)人口比例低2008年徐州市戶(hù)籍人口94686萬(wàn)人，常住人口常住人口86921萬(wàn)人，人口年增長(zhǎng)比例穩(wěn)定，年增長(zhǎng)在06左右。其中市轄區(qū)人口184萬(wàn)，周邊縣市人口75695萬(wàn)人；其中農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)業(yè)人口比例約為73。從人口結(jié)構(gòu)上明顯看出，徐州所轄市縣人口及農(nóng)業(yè)人口比例較高，一定程度上影響大徐州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的人均水平。從目前年度近128萬(wàn)人的農(nóng)村勞動(dòng)力輸出也顯示了農(nóng)村進(jìn)城的動(dòng)力和城市化進(jìn)程的腳步。大徐州人口結(jié)構(gòu)在逐漸轉(zhuǎn)變過(guò)程中，短期結(jié)構(gòu)不會(huì)有太大變化。人口結(jié)構(gòu)2080市轄區(qū)人口周邊縣市人口人口結(jié)構(gòu)3565非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口18徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)城市GDP值均以?xún)晌粩?shù)保持高位增長(zhǎng)，2008年，徐州綜合實(shí)力及地方財(cái)力再上新臺(tái)階。2008年徐州市GDP200736億元，增長(zhǎng)135，蘇北城市第一位，總量在全省第六位；全國(guó)排名第38位。2004年2005年2006年2007年2008年2009年計(jì)劃GDP10701207142816802007362260增長(zhǎng)率10141815301350130246810121416182005001000150020002500徐州國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況GDP增長(zhǎng)率多項(xiàng)式GDP國(guó)內(nèi)2008年城市GDP排名簡(jiǎn)表初步用GDP總量判斷，徐州屬于三線(xiàn)城市行列。城市級(jí)別排行名稱(chēng)GDP億元1上海市130282北京市10062一線(xiàn)城市3廣州市75697杭州市43699青島市428611重慶市4207二線(xiàn)城市22濟(jì)南301727濰坊259028南通255032西安2060三線(xiàn)城市38徐州2007經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三產(chǎn)比例低，經(jīng)濟(jì)活躍度不夠徐州2008年產(chǎn)業(yè)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的115525360調(diào)整為105529366。第一產(chǎn)品比重持續(xù)保持下降趨勢(shì)，第二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別比上年提高04和06個(gè)百分點(diǎn)。從上圖可以明顯看出，徐州三產(chǎn)表現(xiàn)為231模式，標(biāo)志經(jīng)濟(jì)活力與激情的三產(chǎn)比例仍偏低，反映出徐州大經(jīng)濟(jì)雖總量在全國(guó)排名較為靠前，但經(jīng)濟(jì)細(xì)部活力仍相對(duì)較弱。（上海2008年三產(chǎn)比例14653；濟(jì)南2008年三產(chǎn)比例為58441501）；第二產(chǎn)業(yè)為引擎的徐州大經(jīng)濟(jì)，在發(fā)展動(dòng)力及城市活躍度方面與一線(xiàn)、二線(xiàn)城市相差較大。該經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也限制了泛徐州的三產(chǎn)發(fā)展。115237第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)145036第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2005年2008年19城市認(rèn)知度初步總結(jié)徐州初步城市判斷歷史悠久的交通樞紐型城市，經(jīng)濟(jì)細(xì)部發(fā)展弱勢(shì)，城市活力度低。原因簡(jiǎn)析位置決定作用古代的交通要道和兵家相爭(zhēng)之地，缺乏穩(wěn)定發(fā)展底蘊(yùn)蘇北弱勢(shì)發(fā)展江蘇大經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)江南板塊，北部經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展弱勢(shì)交通樞紐缺乏自身強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)，交通條件無(wú)法將自身經(jīng)濟(jì)與外界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系激活人口組成七成周邊縣市人口，城市集中化優(yōu)勢(shì)仍未全面啟動(dòng)徐州成為蘇北第一城市，但以上因素決定徐州的發(fā)展腳步和發(fā)展結(jié)構(gòu)。我們通過(guò)徐州規(guī)劃及大江蘇發(fā)展方向看徐州未來(lái)發(fā)展腳步。判斷徐州城市未來(lái)發(fā)展進(jìn)程。三大沿海城市徐州市連云港市鹽城市南通市2徐州規(guī)劃21國(guó)務(wù)院對(duì)蘇北規(guī)劃江蘇沿海規(guī)劃蘇北腹地進(jìn)入“沿海時(shí)刻”2009年6月10日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和整體實(shí)力提升，加快江蘇沿海地區(qū)發(fā)展，縮小江蘇南北差距，促進(jìn)江蘇經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，拓展長(zhǎng)三角地區(qū)新的發(fā)展空間。戰(zhàn)略定位立足沿海，依托長(zhǎng)三角，服務(wù)中西部，面向東北亞，成為我國(guó)東部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的新亞歐大陸橋東方橋頭堡。以連云港港為核心，聯(lián)合南通港、鹽城港共同建設(shè)沿海港口群，成為我國(guó)重要的綜合交通樞紐、隴海蘭新沿線(xiàn)地區(qū)最便捷的出海通道和對(duì)外開(kāi)放窗口，形成亞歐之間的國(guó)際交通樞紐。大戰(zhàn)略蘇北定位，以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)，大方向經(jīng)濟(jì)引擎仍以沿海為主，內(nèi)陸為輔助。徐州在大江蘇定位方向上缺乏有利激進(jìn)的發(fā)展條件。22江蘇省規(guī)劃之三大都市圈目的建立三大都市圈，實(shí)施城市化戰(zhàn)略，整合城鎮(zhèn)群體優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。三大都市圈分別為蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈（徐州都市圈唯一蘇北都市圈）徐州都市圈范圍包括江蘇省的徐州市、宿遷市及其所轄縣市，安徽、山東、河南部分市縣；規(guī)劃范圍還包括連云港市及其所轄縣。目標(biāo)加強(qiáng)接受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移；承東啟西、南引北聯(lián)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加快中國(guó)東部沿?！暗凸取钡貐^(qū)的發(fā)展；發(fā)揮蘇北地區(qū)后發(fā)優(yōu)勢(shì)，為蘇北地區(qū)增長(zhǎng)極和實(shí)施全省區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略重要區(qū)域。徐州都市圈存在問(wèn)題徐州都市圈經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，遠(yuǎn)低于沿海發(fā)達(dá)城市徐州的中心地位不強(qiáng)，對(duì)周邊城市和地區(qū)的輻射與服務(wù)能力較弱，多為資源開(kāi)采型，加工型乃至深加工能力較弱受行政區(qū)的束縛，徐州都市圈包含山東城市，無(wú)法良好的資源互補(bǔ)，經(jīng)濟(jì)協(xié)同解決思路整合協(xié)調(diào)徐州都市圈的發(fā)展是最關(guān)鍵以徐州為核心，重點(diǎn)發(fā)展隴海/徐連線(xiàn)，京滬/京福線(xiàn)兩條放射狀軸線(xiàn)，發(fā)展物流中心、信息中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群機(jī)械電子和化工產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和食品制造，新型建材產(chǎn)業(yè)集群加快城市化進(jìn)程，形成一個(gè)特大城市（徐州），四個(gè)大城市（宿州、淮北、棗莊、宿遷）大徐州都市圈經(jīng)濟(jì)整體薄弱，工業(yè)為引擎全面發(fā)展。三產(chǎn)落后城市動(dòng)力相對(duì)弱勢(shì)。23徐州規(guī)劃之徐州市城市總體規(guī)劃規(guī)劃時(shí)間近期規(guī)劃20072010年，遠(yuǎn)景規(guī)劃20112020年城市發(fā)展目標(biāo)現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和融合歷史精華與現(xiàn)代文明為一體山水園林城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3900億元，GDP總量翻一倍左右優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快工業(yè)化和城市化進(jìn)程，將徐州建成以工程機(jī)械、電子為特色的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及化工、能源產(chǎn)業(yè)為依托的區(qū)域現(xiàn)代制造業(yè)基地和以現(xiàn)代交通樞紐為依托的區(qū)域商貿(mào)物流中心。人口發(fā)展規(guī)劃2010年總?cè)丝诩s955萬(wàn)，2020年，總?cè)丝诩s1000萬(wàn)，市區(qū)人口200萬(wàn)人，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?00萬(wàn)人都市外圍組團(tuán)職能銅山城區(qū)生活居住、公共服務(wù)以及高新技術(shù)、機(jī)械、食品和化工產(chǎn)業(yè)；利國(guó)采掘和冶金、機(jī)械加工、鑄造業(yè)和旅游、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)；賈汪近能源、建材等資源型工業(yè)為主、遠(yuǎn)期以加工業(yè)為主，大許利承擔(dān)由徐州市主城區(qū)擴(kuò)散出的二、三類(lèi)工業(yè)；雙溝高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、科研服務(wù)產(chǎn)業(yè)等，利用觀(guān)音機(jī)場(chǎng)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)；鄭集糧食加工業(yè)和糧食市場(chǎng)主城發(fā)展規(guī)劃老城區(qū)中心和徐州新區(qū)中心為“雙心”老城區(qū)是全市的商業(yè)、金融和旅游中心區(qū)徐州新區(qū)是徐州市的行政、商務(wù)中心區(qū)金山橋片區(qū)是徐州市重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和主要的工業(yè)區(qū)壩山片區(qū)、翟山片主要以居住、教育科研為主的片區(qū)九里山片區(qū)是休閑旅游、居住、對(duì)外物資集散和工業(yè)的綜合性片區(qū)城東新區(qū)以發(fā)展規(guī)模工業(yè)、輕工業(yè)、出口加工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和居住綜合區(qū)交通規(guī)劃強(qiáng)化交通樞紐作用京滬高速鐵路全面建設(shè)，隴海鐵路和京滬鐵路進(jìn)行電氣化改，完善公路網(wǎng)絡(luò)及管道運(yùn)輸和航運(yùn)系統(tǒng)旅游規(guī)劃兩漢文化、戰(zhàn)爭(zhēng)文化及云龍山水風(fēng)光旅游資源為主體，多元文化聚合型的國(guó)家優(yōu)秀旅游城市規(guī)劃建成二個(gè)旅游接待基地和集散中心，云龍湖旅游基地和城東旅游基地老城區(qū)細(xì)部強(qiáng)化老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心職能，形成兼有旅游、文化、娛樂(lè)等多種功能的綜合型街區(qū)。老城區(qū)以淮海路為東西向主軸，以南北向中山路、西二環(huán)路和復(fù)興路為次軸，形成“魚(yú)骨狀”商業(yè)街區(qū)，節(jié)點(diǎn)位置形成徐州老城區(qū)的三大商業(yè)中心；在臨近云龍湖北側(cè)建立旅游商務(wù)中心規(guī)劃解讀大經(jīng)濟(jì)發(fā)展立足現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人口規(guī)劃上升速度較慢，城市化人口速度依舊緩慢，大經(jīng)濟(jì)及城市條件制約外圍組團(tuán)經(jīng)濟(jì)仍以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，輔以高新科技產(chǎn)業(yè)持續(xù)加強(qiáng)完善徐州交通樞紐作用徐州主城發(fā)展“雙心”為核心，周邊全面啟動(dòng)教育、居住、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)老城區(qū)強(qiáng)化商業(yè)、文化、旅游、娛樂(lè)功能，將云龍湖北側(cè)定位為旅游商務(wù)中心通過(guò)以上規(guī)劃可以明顯看出，徐州大經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，在規(guī)劃中著力建設(shè)物流、商貿(mào)、旅游、高新產(chǎn)業(yè)等新型產(chǎn)業(yè)。形成新徐州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和提高徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力與動(dòng)力。該發(fā)展過(guò)程任重道遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)條件決定城市發(fā)展高度，針對(duì)現(xiàn)有徐州經(jīng)濟(jì)條件對(duì)徐州城市細(xì)部環(huán)境做分析。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)西安鄭州徐州隴海經(jīng)濟(jì)帶3徐州城市環(huán)境分析31宏觀(guān)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r發(fā)展動(dòng)力宏觀(guān)層面作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市之一，承接南北、東西軸向經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前的經(jīng)濟(jì)洼地，國(guó)家及中國(guó)第四經(jīng)濟(jì)區(qū)的全面發(fā)展將直觀(guān)影響徐州的大經(jīng)濟(jì)進(jìn)程。國(guó)家及淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)將為徐州提供宏觀(guān)發(fā)展動(dòng)力。江蘇層面大江蘇規(guī)劃開(kāi)始全面振興蘇北經(jīng)濟(jì)，目前重點(diǎn)為以沿海一線(xiàn)發(fā)展帶動(dòng)內(nèi)陸，作為蘇北第一城市，徐州扮演著引領(lǐng)蘇北內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)的作用江蘇省在大發(fā)展方向上會(huì)為徐州提供空間和與沿海、內(nèi)陸城市協(xié)作。徐州層面徐州政府首先以現(xiàn)有工業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展新型、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流及商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)打造及市區(qū)商貿(mào)中心的完善，加快徐州城市化腳步及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，提升徐州大發(fā)展動(dòng)力。在該結(jié)構(gòu)下，徐州市擁有良好的發(fā)展前景，但細(xì)部實(shí)施及自身發(fā)展基礎(chǔ)差等條件，徐州仍需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)度時(shí)期。發(fā)展模式徐州二產(chǎn)之特色徐州二產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式“大工業(yè)支撐、大項(xiàng)目帶動(dòng)、大商貿(mào)流通、大城市建設(shè)”四大戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)工程機(jī)械、建材、化工、食品新興產(chǎn)業(yè)新醫(yī)藥、電子信息、環(huán)保設(shè)備傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)煤炭、電力、建材、輕紡、冶金等大徐州產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式仍以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，以老支柱產(chǎn)業(yè)為依托，在該結(jié)構(gòu)下發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。從大經(jīng)濟(jì)活力及活躍度看，徐州仍沉浸在老徐州模式下，缺乏現(xiàn)代氣息的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展模式。世界最大太陽(yáng)能多晶硅生產(chǎn)研發(fā)基地中國(guó)最大工程機(jī)械生產(chǎn)研發(fā)基地中國(guó)最大特種工程汽車(chē)生產(chǎn)基地中國(guó)最大國(guó)家級(jí)新能源產(chǎn)業(yè)基地中國(guó)最大摩托三輪車(chē)生產(chǎn)基地中國(guó)最大電瓶三輪車(chē)生產(chǎn)基地中國(guó)四大板材加工出口基地華東最大電解鋁生產(chǎn)基地中國(guó)最大豆奶制品基地江蘇最大高效農(nóng)業(yè)基地傳統(tǒng)工業(yè)為主導(dǎo)從徐州產(chǎn)業(yè)模式及政府發(fā)展高度看，短時(shí)期內(nèi)，徐州仍會(huì)以傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，提升新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。該結(jié)構(gòu)下三產(chǎn)活力及提升速度弱勢(shì)。發(fā)展前景非農(nóng)業(yè)人口占總比例三成，傳統(tǒng)食品加工業(yè)為徐州支柱產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)仍以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及加工業(yè)為主，缺乏高新、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)在大經(jīng)濟(jì)陳舊、老化的前提下，三產(chǎn)發(fā)展缺乏活力和空間以該結(jié)構(gòu)看，大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)、隴海經(jīng)濟(jì)帶、新亞歐大陸橋等都無(wú)法為徐州提升本質(zhì)性改善，國(guó)家重點(diǎn)仍體現(xiàn)在沿海一線(xiàn)建設(shè)。徐州大發(fā)展前景良好，但整體腳步仍會(huì)較為遲緩。32數(shù)字經(jīng)濟(jì)國(guó)民生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)1315，2008年國(guó)民生產(chǎn)總值為2007億元，全國(guó)排名38位人均GDP23069元，全國(guó)排名123位解析大經(jīng)濟(jì)活力依靠第二產(chǎn)業(yè)位于中國(guó)三線(xiàn)城市行列，但人口眾多且非農(nóng)業(yè)人口比例較低，限制三產(chǎn)的全面發(fā)展。消費(fèi)結(jié)構(gòu)2008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額68023億元，增長(zhǎng)253（上海4537億元，濟(jì)南1356億元）行業(yè)消費(fèi)比例城鄉(xiāng)消費(fèi)比例在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，金銀珠寶類(lèi)、汽車(chē)類(lèi)、服裝類(lèi)、家具類(lèi)等消費(fèi)領(lǐng)域分別增長(zhǎng)349、148、137、1351174114批發(fā)業(yè)零售業(yè)住宿業(yè)餐飲業(yè)1387城市消費(fèi)品零售額農(nóng)村消費(fèi)品零售額收入體系城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資26655元，增長(zhǎng)比例124（全國(guó)排行41位，增長(zhǎng)幅度較為穩(wěn)定）城市居民人均可支配收入16955元，增長(zhǎng)140（全國(guó)前30名為江浙粵占領(lǐng)，蘇北無(wú)入圍）人均消費(fèi)性支出10717元，增長(zhǎng)93，食品支出占377（消費(fèi)支出占收入體系6成以上）農(nóng)村居民人均純收入6240元，增長(zhǎng)128解析居民收入體系處于中前列，整體消費(fèi)占可支配收入6成以上，可持續(xù)型存款量少。小結(jié)大消費(fèi)體系及收入體系能看出，徐州綜合消費(fèi)水平整體處于三線(xiàn)城市偏上，與二線(xiàn)城市有明顯差距。從實(shí)際消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，占三成左右的非農(nóng)業(yè)人口占總消費(fèi)近8成以上城市活力及商貿(mào)體系建立在36的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，與一線(xiàn)、二線(xiàn)城市仍有很大差距，收入體系與消費(fèi)結(jié)構(gòu)組合看，徐州市整體消費(fèi)力綜合體現(xiàn)仍處于相對(duì)弱勢(shì)狀態(tài)。在大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系下，三產(chǎn)年增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定條件下，徐州未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)收入體系與消費(fèi)體系變化不大，整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍處于三線(xiàn)城市行列。徐州商業(yè)認(rèn)知部分1徐州商業(yè)規(guī)劃徐州市政府發(fā)布徐州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃發(fā)布時(shí)間2009年2月規(guī)劃期為2008年2020年內(nèi)容至2012年、2020年，市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別達(dá)850億元、2600億元（2008年680億元），連鎖企業(yè)銷(xiāo)售額占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重分別達(dá)30以上和50左右解讀該規(guī)劃首先將徐州社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)快速發(fā)展定位在這段時(shí)間周期，2020年整體總值近4倍翻倍提升從細(xì)部結(jié)構(gòu)看，徐州將連鎖、品牌產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)入定位高度較高，也將徐州消費(fèi)品質(zhì)量品牌化、連鎖化?！半p核聯(lián)動(dòng)”建設(shè)2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，老城區(qū)商業(yè)中心和新城區(qū)商業(yè)中心，輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)彭城廣場(chǎng)商圈進(jìn)行改造擴(kuò)建，增加建設(shè)新的大型零售網(wǎng)點(diǎn)和賓館、酒店，完善綜合服務(wù)功能，確立其淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)“第一商圈”地位將老城區(qū)商業(yè)中心打造成面向徐州都市圈、輻射淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的復(fù)合多功能區(qū)域性中心商業(yè)區(qū)；將新城區(qū)商業(yè)中心建設(shè)成為以商務(wù)服務(wù)為主，各項(xiàng)綜合服務(wù)功能齊全的中心商業(yè)區(qū)?；春V場(chǎng)商圈和人民廣場(chǎng)商圈,要在業(yè)態(tài)與功能上和彭城廣場(chǎng)商圈形成一定差異與分工。增強(qiáng)城北與城南區(qū)域的商業(yè)服務(wù)功能。解讀地位高調(diào)，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)中心，兩大商業(yè)核心圈全面打造，為徐州商業(yè)更新?lián)Q代提供空間。其中老商業(yè)中心雖地位較高，但商貿(mào)業(yè)流通結(jié)構(gòu)不盡合理，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)還需要現(xiàn)代化改造和提升。商業(yè)升級(jí)時(shí)代來(lái)臨。景觀(guān)區(qū)商業(yè)規(guī)劃，建設(shè)與景觀(guān)區(qū)相適應(yīng)的商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)及休閑項(xiàng)目，主要包括黃河故道景觀(guān)區(qū)、云龍湖景觀(guān)區(qū)、九里湖景觀(guān)區(qū)和漢文化景觀(guān)區(qū)4個(gè)部分解讀以景觀(guān)為基礎(chǔ)，以旅游、商貿(mào)、休閑為主題，定位景觀(guān)區(qū)商業(yè)，形成除中心商圈外的商業(yè)補(bǔ)充體系。徐州商業(yè)規(guī)劃看出從量上有質(zhì)的跳躍，未來(lái)10年社會(huì)零售品銷(xiāo)售總額有近4倍提升從品質(zhì)看，3050銷(xiāo)售額為連鎖產(chǎn)業(yè)提供，開(kāi)始全面塑造品牌階段從商業(yè)高度看，徐州商業(yè)中心為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)第一商業(yè)，地位高從商業(yè)分布看，以雙核為心，輔以商圈及景觀(guān)商業(yè)，形成面點(diǎn)結(jié)合大徐州商業(yè)規(guī)劃預(yù)示著在未來(lái)10年將有翻天覆地的全面建設(shè)及進(jìn)程。2徐州市商業(yè)宏觀(guān)層面徐州商業(yè)為升級(jí)時(shí)代，從質(zhì)到量的提升階段徐州有“五省通衢”之稱(chēng)，全國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系重要“十字路口”，對(duì)外輻射力度較強(qiáng)，伴隨徐州城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，徐州商業(yè)也隨之發(fā)展，滿(mǎn)足城市居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的商業(yè)需求，提高城市品位，改善居民生活質(zhì)量與消費(fèi)檔次起到積極作用?，F(xiàn)狀“一線(xiàn)三圈”格局形成人民廣場(chǎng)商圈彭城廣場(chǎng)商圈淮海廣場(chǎng)商圈區(qū)域商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心淮海路一線(xiàn)中山路、淮海路形成的十字軸線(xiàn)三圈古彭廣場(chǎng)商圈（市級(jí)商業(yè)中心）、火車(chē)站廣場(chǎng)商圈（區(qū)域商業(yè)中心）人民廣場(chǎng)商圈（區(qū)域商業(yè)中心）空間布局三個(gè)商圈皆以淮海路作為中軸線(xiàn)，商業(yè)從東西兩面向中心聚集。連鎖企業(yè)紛紛進(jìn)入徐州品牌商業(yè)進(jìn)駐加快升級(jí)腳步發(fā)展過(guò)程品牌連鎖店、大型超市、知名百貨等進(jìn)駐徐州，用其品質(zhì)經(jīng)營(yíng)改善徐州的商業(yè)環(huán)境和消費(fèi)意識(shí)。知名連鎖品牌店如好柒水餃（本土品牌）、同仁居（本土品牌）、喜年來(lái)永和豆?jié){（全國(guó)連鎖）、迪歐咖啡（國(guó)內(nèi)知名連鎖）、如家、錦江之星等。大型超市如大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美電器、家樂(lè)福、沃爾瑪（在建）、新一佳、華潤(rùn)蘇果百貨企業(yè)巨頭進(jìn)駐徐州，南京金鷹、中央商場(chǎng)。通過(guò)以上這些從小到大的知名品牌、國(guó)內(nèi)國(guó)際連鎖的不斷進(jìn)駐，徐州整體商業(yè)不斷升級(jí)換代，提升整體檔次，更新徐州消費(fèi)理念。以下針對(duì)徐州整體商業(yè)做宏觀(guān)、中觀(guān)、微觀(guān)模擬分析，從多個(gè)角度看徐州的商業(yè)檔次，經(jīng)營(yíng)狀況，消費(fèi)條件及消費(fèi)理念。判斷徐州商業(yè)的未來(lái)發(fā)展。百貨大樓古彭購(gòu)物中心金鷹國(guó)際金地商都?xì)W洲商城酒吧聚集地戶(hù)部山步行街夾河街小服飾一條街富國(guó)街餐飲一條街徐州市主市區(qū)中心3徐州商圈模擬31彭城廣場(chǎng)商圈商圈大定位徐州商業(yè)中心，輻射徐州主城大消費(fèi)商圈范圍東至黃海西路西至西安北路與西安南路北至黃河南路南至建國(guó)東路與建國(guó)西路商圈發(fā)展歷史改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)近10年多的發(fā)展，已形成徐州商業(yè)龍頭；隨著徐百與金鷹（2005年開(kāi)業(yè)）的開(kāi)業(yè)，全面帶動(dòng)了中山路沿線(xiàn)的商業(yè)啟動(dòng)與繁榮，形成了與徐州老街（淮海路沿線(xiàn)）的十字聯(lián)動(dòng)，成為徐州市的商業(yè)核心。物業(yè)景觀(guān)本商圈內(nèi)的物業(yè)形態(tài)基本都以沿街一層底商為主，部分餐飲與品牌服飾商業(yè)為1F2F（一層帶二層）的模式，商圈內(nèi)主力商場(chǎng)其建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代純商業(yè)建筑風(fēng)格，如大理石貼面，大幅宣傳廣告欄等。商圈內(nèi)老式建筑較多，除主干道二側(cè)的物業(yè)相對(duì)年份較近，色彩較新外，次道路內(nèi)的區(qū)域基本都為80年代末與90年代的小區(qū)，檔次較低；亦有部分已建與在建的高層物業(yè)（如彭城路“天成國(guó)貿(mào)”），相對(duì)較少。商業(yè)業(yè)態(tài)大型為引擎，中型小型組合豐滿(mǎn)整體商業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)輻射周邊形成商業(yè)街項(xiàng)目所占比重（）類(lèi)別1F93沿街底商1F2F5部分餐飲與品牌服飾2F（以上）2休閑、娛樂(lè)徐州商圈商業(yè)業(yè)態(tài)比例家電1品牌服飾8小服飾28中型餐飲5小型餐飲11其他35美容美發(fā)1房產(chǎn)中介3娛樂(lè)3大型超市0醫(yī)院、藥店2影樓1大型餐飲1大型商場(chǎng)1大型商場(chǎng)家電品牌服飾小服飾大型餐飲中型餐飲小型餐飲醫(yī)院、藥店影樓房產(chǎn)中介美容美發(fā)娛樂(lè)大型超市其他從數(shù)量比例看，服飾、餐飲為主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)，花店、煙酒、雜貨、五金、眼鏡、手機(jī)、土特產(chǎn)等其他零散型商業(yè)占也占據(jù)重要組成部分。常規(guī)消耗型需求占主導(dǎo)，如服飾、餐飲。從規(guī)模看，本商圈主力消費(fèi)引擎為金鷹等為代表的近10家大型商場(chǎng)，11家大型餐飲、10家家電等形成。以大帶小，定位大商圈檔次及形象。從品牌連鎖看，如其中服飾類(lèi)里品牌服飾占總服飾店鋪比例為20左右，其類(lèi)別如李寧、波司登、喬丹、361度、哥弟、奧康、康奈、古今等。國(guó)際一線(xiàn)主要集中在金鷹，大約45家。從整體商圈品牌比例看，高中低所占比例大約為53065，整體商圈業(yè)態(tài)供應(yīng)仍整體檔次偏低，與一線(xiàn)、二線(xiàn)城市主商圈差距仍較大。租金體系路段租金主營(yíng)路段租金主營(yíng)淮海東路（中山路）1012元/天服飾解放北路（中段）6567元/天服飾、餐飲淮海東路（中段）1012元/天服飾解放北路（民主路）42元/天服飾、餐飲淮海東路（民主路）68元/天通訊器材維修解放路（淮海路）5元/天服裝中山北路（淮海路）1012元/天服飾解放路（中段）38元/天小百貨低檔服飾中山北路（中段）10元/天服飾解放路（建國(guó)路）4元/天五金小百貨中山北路（夾河街）1011元/天服飾建國(guó)東路（中山路）6元/天五金機(jī)電中山南路（淮海路）1012元/天餐飲、服飾建國(guó)東路（中段）5元/天五金家紡中山南路（中段）11元/天餐飲、服飾建國(guó)東路（中山南路）4元/天五金家紡中山南路（建國(guó)路）78元/天餐飲、服飾解放北路（淮海路）7元/天餐飲建國(guó)西路（西安路）3元/天五金、建材、潔具建國(guó)西路（中山南路）4元/天小服飾價(jià)格分布以淮海路與中山路交界處為價(jià)格高點(diǎn)，向周邊輻射逐漸降低租金返算租金365天/10租金返算售價(jià)（1012）365/103650043800元/（為住宅價(jià)格57倍）（78）365/102555029200元/（為住宅價(jià)格445倍）（34）365/101095014600元/（為住宅價(jià)格152倍）注市區(qū)中心房產(chǎn)價(jià)格約6500元/按一線(xiàn)、二線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好城市比對(duì)，市區(qū)中心黃金地段成熟商鋪?zhàn)饨鸱邓闶蹆r(jià)一般為周邊商鋪價(jià)格的58倍，徐州整體城市發(fā)展屬于三線(xiàn)城市集團(tuán)，57倍的租金返算價(jià)格應(yīng)屬于承租價(jià)格上限，短時(shí)期內(nèi)提升空間不大。面積分布小型商鋪面積集中在3050左右中型商鋪面積集中在200300左右大型商鋪面積集中在6001000左右其中大型餐飲、娛樂(lè)（如KTV等）為大型面積分布類(lèi)別。商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)限從整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間看，常規(guī)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間集中在早9點(diǎn)至晚9點(diǎn)，娛樂(lè)型消費(fèi)集中在晚八點(diǎn)到凌晨。從消費(fèi)時(shí)間段看，主體集中在11點(diǎn)至晚8點(diǎn)和，娛樂(lè)集中在9點(diǎn)至凌晨。整體夜生活時(shí)間段及豐富性較一二線(xiàn)城市有明顯弱勢(shì)和時(shí)間斷檔。種類(lèi)時(shí)間123456789101112131415161718192021222324經(jīng)營(yíng)服飾通訊五金消費(fèi)經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑消費(fèi)經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)消費(fèi)消費(fèi)人群特色項(xiàng)目類(lèi)別所占比重（）本市95消費(fèi)群體外省、市、周邊縣5少年（兒童）4青年（2035歲）60中年（3550歲）30消費(fèi)群體年齡老年6高檔消費(fèi)15中檔消費(fèi)50消費(fèi)金額低檔消費(fèi)35本商圈主體為服飾、餐飲等中檔消費(fèi)為主，低檔及多樣消費(fèi)為輔助。商圈定位及總結(jié)在金鷹等大型百貨的引領(lǐng)下，各類(lèi)品牌連鎖的不斷進(jìn)駐改善下，徐州彭城廣場(chǎng)商圈從質(zhì)到量正全面提升，成為徐州第一中心市級(jí)商業(yè)區(qū)。大潤(rùn)發(fā)大福源超市新一佳超市百家美超市尚城國(guó)際購(gòu)物中心友誼商城華美商城大時(shí)代華潤(rùn)蘇果超市32人民廣場(chǎng)商圈商圈大定位徐州輔助商圈，彌補(bǔ)主力商圈缺陷，主要以生活休閑為主題的次商圈。商圈范圍東至煤建路西至工農(nóng)北路北至黃河南路南至湖濱路商圈發(fā)展歷史本商圈位于人民廣場(chǎng)，近5年來(lái)，隨著幾家大型超市的入駐，帶動(dòng)周邊人氣，逐漸形成徐州主力商圈之外的輔助商圈。商圈認(rèn)知度主力消費(fèi)者生活必需品消費(fèi)的首選地。普通百姓認(rèn)可此商圈存在的價(jià)值。商家利潤(rùn)及回報(bào)較低，適合大型連鎖店的生存。徐州人民廣場(chǎng)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)比例餐飲19車(chē)行13其他60酒店2大型超市3銀行3餐飲車(chē)行銀行酒店大型超市其他物業(yè)景觀(guān)本商圈內(nèi)的物業(yè)景觀(guān)形態(tài)基本都以沿街一層底商為主（一部分為棚戶(hù)區(qū)沿街店面），部分餐飲為1F2F（一層帶二層）的模式，酒店、賓館、休閑與娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)則為2F以上建筑形態(tài)，最高不過(guò)10F，商圈內(nèi)主力超市其建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代純商業(yè)建筑風(fēng)格，如大理石貼面或鏡面，大幅宣傳廣告欄等。商圈內(nèi)老式建筑棚戶(hù)較多，除建國(guó)西路以南的物業(yè)相對(duì)年份較近，色彩較新外，次道路內(nèi)的區(qū)域基本都為80年代末與90年代的小區(qū)，檔次較低；棚戶(hù)地段現(xiàn)基本都在動(dòng)遷階段。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以超市、餐飲消費(fèi)為主，其余均為輔助型消費(fèi)。項(xiàng)目所占比重（）類(lèi)別1F83沿街底商1F2F15部分餐飲、賓館、超市1F2F（以上）2休閑、娛樂(lè)從數(shù)量比例看，車(chē)行、餐飲為主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)，煙酒、雜貨、土特產(chǎn)等其他零散型商業(yè)占也占據(jù)重要組成部分。常規(guī)消耗型需求占主導(dǎo)，如服飾、餐飲。從規(guī)?？?，本商圈主力消費(fèi)引擎為華潤(rùn)蘇果、大潤(rùn)發(fā)等為代表的近6家大型超市形成。以大帶小，定位大商圈檔次及形象。從品牌連鎖看，該商圈主要以國(guó)內(nèi)中低檔品牌為主，如361度、好七水餃、喜年來(lái)等。并無(wú)國(guó)際知名品牌。該商圈主要以大型超市為主，如新一佳超市、大潤(rùn)發(fā)超市、華潤(rùn)蘇果超市等，從整體商圈消費(fèi)檔次上來(lái)看，高中低所占比例大約為27325，整體商圈業(yè)態(tài)供應(yīng)仍整體檔次偏低，與一線(xiàn)、二線(xiàn)城市次商圈差距仍較大。租金體系商鋪位置租金主營(yíng)二環(huán)西路靠近淮海西路23元/天煙酒、建材、摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)二環(huán)西路靠近礦山路2元/天煙酒、建材尚城國(guó)際購(gòu)物中心23元/天百貨友誼商城1112元/天百貨淮海西路靠近農(nóng)工北路12元/天車(chē)行、網(wǎng)吧、銀行建國(guó)西路王陵路23元/天餐飲、銀行、車(chē)行建國(guó)西路煤建路（建國(guó)西路上店棚戶(hù)區(qū)）225元/天餐飲、服飾煤建路靠近煤建一路225元/天餐飲、雜貨煤建路建國(guó)西路（在煤建路上店）45元/天餐飲、雜貨煤建路明珠路23元/天眼鏡、藥房、美發(fā)礦山路二環(huán)西路1822元/天車(chē)行、銀行湖濱路二環(huán)西路1721元/天餐飲、服飾工農(nóng)北路湖濱路2327元/天餐飲、服飾價(jià)格分布以淮海路和建國(guó)路最近較貴，向周邊輻射逐漸降低租金返算租金365天/10租金返算售價(jià)（23）365/10730010950元/（為住宅價(jià)格23倍）（12）365/1036507300元/（為住宅價(jià)格12倍）注該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格約4500元/按一線(xiàn)、二線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好城市比對(duì)，次中心黃金地段成熟商鋪?zhàn)饨鸱邓闶蹆r(jià)一般為周邊商鋪價(jià)格的34倍，徐州整體城市發(fā)展屬于三線(xiàn)城市集團(tuán)，23倍的租金返算價(jià)格在在區(qū)域發(fā)展條件下仍會(huì)有一定提升，特別是大量居住社區(qū)在整體商圈周?chē)?，也為商圈消費(fèi)提供源動(dòng)力和發(fā)展契機(jī)。面積分布小型商鋪面積集中在3050左右中型商鋪面積集中在200300左右大型商鋪面積集中在500600左右其中大型餐飲為大型面積分布類(lèi)別。商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)限從整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間看，常規(guī)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間集中在早9點(diǎn)至晚9點(diǎn)，娛樂(lè)型消費(fèi)集中在晚八點(diǎn)到凌晨。從消費(fèi)時(shí)間段看，主體集中在11點(diǎn)至晚8點(diǎn)和，娛樂(lè)集中在9點(diǎn)至凌晨。整體夜生活時(shí)間段及豐富性較一二線(xiàn)城市有明顯弱勢(shì)和時(shí)間斷檔。種類(lèi)時(shí)間123456789101112131415161718192021222324經(jīng)營(yíng)服飾、通訊、五金等消費(fèi)經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑等消費(fèi)經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)消費(fèi)消費(fèi)人群特色項(xiàng)目類(lèi)別所占比重（）本市98消費(fèi)群體外省、市、周邊縣2少年（兒童）2青年（2035歲）30中年（3550歲）65消費(fèi)群體年齡老年3高檔消費(fèi)2中檔消費(fèi)73消費(fèi)金額低檔消費(fèi)25本商圈主體為大型超市為主體，輻射周邊區(qū)域，低檔及多樣消費(fèi)為輔助。商圈定位及總結(jié)隨著大面積的舊房危房的動(dòng)拆遷，新興業(yè)態(tài)的加入，逐漸彌補(bǔ)該商圈業(yè)態(tài)單一的缺點(diǎn)，OUTLETS的進(jìn)駐也會(huì)成為該商圈又一新的亮點(diǎn)，該商圈一步步向徐州第二商圈的目標(biāo)前進(jìn)著。白云商廈朝陽(yáng)市場(chǎng)宣武市場(chǎng)藍(lán)天百貨33淮海路商圈商圈大定位低檔商場(chǎng)與專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域。商圈范圍東至津浦東路西至黃河西路北至環(huán)城路南至建國(guó)路銅山路商圈發(fā)展歷史本商圈位于徐州火車(chē)站附近，從改革開(kāi)放以來(lái)伴隨徐州火車(chē)站輻射，一直為徐州市的商業(yè)次中心，近10年來(lái)，由于火車(chē)站的制約因素，原有舊商場(chǎng)并無(wú)重大改造，使其主力服務(wù)于外地及本地中低檔次客戶(hù)。商圈認(rèn)知度主力消費(fèi)者而言對(duì)商圈認(rèn)可度較高，多為中低檔消費(fèi)；普通百姓而言認(rèn)知度較高，但徐州本地人并不到此消費(fèi)；商家而言對(duì)區(qū)域較認(rèn)可，從人流量及租金方面較認(rèn)可，但利潤(rùn)相對(duì)較低；徐州淮海廣場(chǎng)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)比例餐飲13服飾33酒店3娛樂(lè)2其他46銀行2百貨1餐飲服飾百貨銀行酒店娛樂(lè)其他物業(yè)景觀(guān)本商圈內(nèi)的物業(yè)景觀(guān)形態(tài)基本以酒店、一層底商和幾個(gè)小型商場(chǎng)為主，酒店多為中低檔小型酒店，餐飲、服飾等多以1F2F的模式，商圈內(nèi)主力商場(chǎng)其建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代純商業(yè)建筑風(fēng)格，如大理石貼面，大幅宣傳廣告欄等。商圈內(nèi)多以80年代建筑為主，各大商場(chǎng)大部分為80年代末建立，目前較為陳舊，同時(shí)新建辦公樓及酒店多以現(xiàn)代風(fēng)格建筑，但相對(duì)較少，且檔次較低，次道路內(nèi)的區(qū)域基本都為80年代末與90年代的老式住宅小區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)主要以雜貨、餐飲、酒店等過(guò)路型消費(fèi)為主，其余均為輔助型消費(fèi)。從數(shù)量比例看，服飾、餐飲為主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)，煙酒、雜貨、土特產(chǎn)等其他零散型商業(yè)占也占據(jù)重要組成部分。外地來(lái)徐州過(guò)路型需求占主導(dǎo)，如土特產(chǎn)、低檔服飾、餐飲等。從商圈發(fā)展契機(jī)上來(lái)看，隨著徐州火車(chē)站、原有商場(chǎng)的改造以及朝陽(yáng)市場(chǎng)的逐漸成熟，逐漸形成了以外來(lái)客源為主導(dǎo)的中低檔消費(fèi)區(qū)。項(xiàng)目所占比重（）類(lèi)別1F50沿街底商1F2F30部分餐飲、品牌服飾1F2F（以上）20酒店、休閑、娛樂(lè)租金體系商鋪位置租金主營(yíng)建國(guó)路靠近黃河西路35元/天為宣武市場(chǎng)，批發(fā)為主銅山路靠近黃河?xùn)|路23元/天煙酒、雜貨藍(lán)天百貨34元/天低檔百貨白云百貨34元/天低檔百貨復(fù)興路靠近銅山路23元/天研究、雜貨、土特產(chǎn)復(fù)興路靠近淮海路3元/天酒店、百貨、土特產(chǎn)淮海東路靠近復(fù)興路34元/天餐飲、服飾朝陽(yáng)市場(chǎng)23元/天低檔服飾津浦路靠近銅山路12元/天餐飲、雜貨津浦路靠近淮海路23元/天酒店、雜貨價(jià)格分布火車(chē)站附近商鋪較貴，向周邊逐漸遞減租金返算租金365天/10租金返算售價(jià)（34）365/101095014600元/（為住宅價(jià)格23倍）（23）365/10730010950元/（為住宅價(jià)格的12倍）注該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格約4500元/按一線(xiàn)、二線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好城市比對(duì)，次中心黃金地段成熟商鋪?zhàn)饨鸱邓闶蹆r(jià)一般為周邊商鋪價(jià)格的34倍，徐州整體城市發(fā)展屬于三線(xiàn)城市集團(tuán)，23倍的租金返算價(jià)格伴隨城市發(fā)展及商圈自身的完善，價(jià)格仍會(huì)有漲幅，但由于本商圈屬于滿(mǎn)足中低檔消費(fèi)客群為主，價(jià)格受商圈大發(fā)展空間限制，租金短期內(nèi)漲幅有限。面積分布小型商鋪面積集中在3050左右中型商鋪面積集中在200300左右大型商鋪面積集中在500600左右其中大型餐飲為大型面積分布類(lèi)別。商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)限從整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間看，常規(guī)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間集中在早9點(diǎn)至晚9點(diǎn)，娛樂(lè)型消費(fèi)集中在晚八點(diǎn)到凌晨。從消費(fèi)時(shí)間段看，主體集中在11點(diǎn)至晚8點(diǎn)和，娛樂(lè)集中在9點(diǎn)至凌晨。種類(lèi)時(shí)間123456789101112131415161718192021222324經(jīng)營(yíng)服飾、通訊、五金等消費(fèi)經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑等消費(fèi)經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)消費(fèi)整體夜生活時(shí)間段及豐富性較一二線(xiàn)城市有明顯弱勢(shì)和時(shí)間斷檔。消費(fèi)人群特色項(xiàng)目類(lèi)別所占比重（）本市10消費(fèi)群體外省、市、周邊縣90少年（兒童）4青年（2035歲）30中年（3550歲）60消費(fèi)群體年齡老年6高檔消費(fèi)2中檔消費(fèi)18消費(fèi)金額低檔消費(fèi)80本商圈內(nèi)主要以中低檔服飾、餐飲消費(fèi)為主，其余均為輔助型消費(fèi)。商圈定位及總結(jié)本商圈多以外地客源居多，火車(chē)站固有原因使得本地人流量較高，但，由于火車(chē)站周邊相對(duì)較亂、物業(yè)形態(tài)老化以及相對(duì)落后與經(jīng)營(yíng)層次單一，使得區(qū)域消費(fèi)人群檔次不高。34商圈組合分析一線(xiàn)三圈格局的形成，初步將徐州主城商業(yè)體系聯(lián)系到一起，各自扮演不同商業(yè)角色。形象大定位彭城廣場(chǎng)商圈市級(jí)商圈，徐州商業(yè)中心淮海廣場(chǎng)商圈區(qū)級(jí)商圈，低檔商場(chǎng)與專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域人民廣場(chǎng)商圈區(qū)級(jí)商業(yè)，生活超市大賣(mài)場(chǎng)為引擎的集中型商業(yè)商圈檔次彭城廣場(chǎng)商圈（中高檔）人民廣場(chǎng)商圈（中檔）淮海廣場(chǎng)商圈（中低檔）發(fā)展?jié)摿ε沓菑V場(chǎng)商圈人民廣場(chǎng)商圈淮海廣場(chǎng)商圈物業(yè)形象比對(duì)整體徐州商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)大多以1或1、2層商鋪為主，大型百貨、商場(chǎng)的比例仍相對(duì)較小，大徐州商業(yè)的發(fā)展仍處于改善提升階段，未來(lái)大型商場(chǎng)的不斷增加，物業(yè)形象的全面改善將得到良好體現(xiàn)。業(yè)態(tài)總數(shù)比對(duì)彭城廣場(chǎng)商圈服飾、餐飲比例為主，輔以其他雜項(xiàng)商業(yè)人民廣場(chǎng)商圈車(chē)行、餐飲為主導(dǎo)，輔以其他雜項(xiàng)商業(yè)淮海路商圈服飾、餐飲為主導(dǎo)，輔以其他雜項(xiàng)商業(yè)從大商圈配比看，服飾、餐飲類(lèi)為單項(xiàng)主導(dǎo)商業(yè)，娛樂(lè)業(yè)基本脫離主商圈中心地段，位于商圈輻射段。租金體系彭城廣場(chǎng)商圈412元/天人民廣場(chǎng)商圈23元/天淮海路商圈24元/天地段決價(jià)值，商圈地位決定租金，整體徐州商業(yè)市場(chǎng)租金體系仍處于相對(duì)較低水平，僅市級(jí)商圈彭城廣場(chǎng)商圈平均租金體系跳離大價(jià)格體系。經(jīng)營(yíng)時(shí)間徐州商圈主力經(jīng)營(yíng)時(shí)間為早90晚10點(diǎn)左右，整體消費(fèi)時(shí)間集中在早10點(diǎn)晚8、9點(diǎn)左右。相對(duì)發(fā)達(dá)城市的晚10點(diǎn)后的主力消費(fèi)時(shí)間，原因有二整體商圈消費(fèi)體系和娛樂(lè)體系的脫離，缺乏消費(fèi)連貫性；經(jīng)濟(jì)相對(duì)弱勢(shì)導(dǎo)致流動(dòng)人口相對(duì)稀少，整體個(gè)人消費(fèi)水平不高。三大商圈在淮海路的串聯(lián)下，形成目前徐州商圈分布特有模式，城市化進(jìn)程的不斷提升，市區(qū)范圍的全面擴(kuò)張，主城中心商圈也將不斷擴(kuò)張延伸，未來(lái)徐州商圈發(fā)展模式即在中心市級(jí)商圈輻射下，在淮海路的串聯(lián)下，全面提升綜合商圈優(yōu)勢(shì)，形成老城區(qū)組合商業(yè)模式。宣武商貿(mào)城歐洲商城酒吧聚集地戶(hù)部山步行街夾河街小服飾一條街富國(guó)街餐飲一條街時(shí)尚大道時(shí)尚休閑消費(fèi)4商業(yè)步行街41商業(yè)步行街模擬徐州商業(yè)中心雖商業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋面光，但由于中心商業(yè)的專(zhuān)屬職能，很多需求型商業(yè)無(wú)法完全在主商圈完成，需求的存在即為其產(chǎn)生提供空間，步行街這類(lèi)集中性商業(yè)街隨之產(chǎn)生。徐州的步行街大大小小有7、8個(gè)左右，分布在主城中心商圈周?chē)纬蓪?zhuān)屬型商業(yè)補(bǔ)充體系。由于其具有集合型及特有性，保持了該商業(yè)模式的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。以下針對(duì)其中幾個(gè)重點(diǎn)步行街做模擬分析，來(lái)了解集中性小商業(yè)的發(fā)展模式和潛力。42戶(hù)部山步行街戶(hù)部山步行街位于彭城商圈南側(cè)，彭城路過(guò)建國(guó)西路后的延伸部分，緊圍繞旅游景點(diǎn)“戲馬臺(tái)”而建。占地15萬(wàn)，建筑面積12萬(wàn)，共分三層，分為2期建設(shè)，是具有旅游綜合功能服務(wù)區(qū)。主要由一山、一城、一街組成，山是戶(hù)部山，城是不夜城，街是時(shí)尚步行街。大定位戶(hù)部山步行街大定位為古建筑風(fēng)格的休閑娛樂(lè)餐飲為主題的商業(yè)街發(fā)展契機(jī)徐州市政府重點(diǎn)打造項(xiàng)目，利用名勝古跡“戲馬臺(tái)”的山體依勢(shì)而建，打造徐州的“不夜城”。發(fā)展歷史1998年立項(xiàng)，2003年竣工。目前二期改造工程已開(kāi)工建設(shè)，于2009年11月完工，近56年的發(fā)展歷史東西四至北起彭城路（建國(guó)東路）南至和平路東臨解放西路西靠中山南路物業(yè)景觀(guān)建筑風(fēng)格則為“漢式風(fēng)格建筑”其中以一層商鋪均為獨(dú)立底商，部分為酒店、餐飲的全1F3F模式。除步行街的主干道（彭城路等）外，其部分小道上獨(dú)立商鋪與沿街臨時(shí)攤位大量聚集，檔次較低（以鉆石錢(qián)柜后馬路為主要表現(xiàn)）。面積分布類(lèi)別面積（）層數(shù)特征沿街商鋪15401F茶具等30701F大餐飲500以上1F3F中餐飲2004001F2F小餐飲401001F休閑3004001F2FKTV800以上12F、3F從整體面積看，沿街商鋪均為小面積為主，餐飲、娛樂(lè)、KTV等面積相對(duì)偏大業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)數(shù)量百分比（）備注商場(chǎng)105宏圖三胞大餐飲735喊王府、毛家湘菜、探花樓土大力、雨來(lái)風(fēng)中餐飲126大娘水餃、錢(qián)塘人家、咱家飯店、秦師傅小餐飲23116服飾1995茶葉、茶具50253小超市2010休閑（足療、瑜伽等）105KTV、夜總會(huì)63鉆石錢(qián)柜、金絲利、不夜城、紅館、皇嘉名人酒店315新金鷹酒店銀行21江蘇銀行藥店21廣濟(jì)連鎖藥店美容1786YS、名古屋其它2615古玩、煙酒、攝影、書(shū)店業(yè)態(tài)分布主體為餐飲、娛樂(lè)及茶葉市場(chǎng)，戶(hù)部山步行街大定位為“不夜城”，以消遣、娛樂(lè)為主導(dǎo)，茶葉市場(chǎng)與古玩等業(yè)態(tài)在該大定位下形象相左，無(wú)法與整體戶(hù)部山步行街形成統(tǒng)一價(jià)值優(yōu)勢(shì)。兩大消費(fèi)主體租金體系類(lèi)別租金承租方式后段（二期漢王府后南向）28元/天中段（西側(cè)）335元/天中段（東側(cè)）445元/天前段（入口處）5355元/天外圍0810元/天均以轉(zhuǎn)租為主戶(hù)部山步行街整體租金體系由北向南逐漸降低，北側(cè)主要集中娛樂(lè)、餐飲為主，南側(cè)集中業(yè)態(tài)為小超市、服飾、茶葉批發(fā)市場(chǎng)等。主流業(yè)態(tài)決定租金價(jià)值體系。經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)時(shí)間從整體消費(fèi)時(shí)間看，大消費(fèi)結(jié)構(gòu)上仍以下午及夜間為主，與步行街業(yè)態(tài)相對(duì)應(yīng)。該步行街成為徐州夜生活消費(fèi)空間之一。消費(fèi)消費(fèi)人群特色年齡百分比備注消費(fèi)層次青年502035歲，以餐飲消費(fèi)為主中低檔中年453550歲，以休閑消費(fèi)為主中高檔老年5品茶休憩低檔發(fā)展?jié)摿ΨN類(lèi)時(shí)間123456789101112131415161718192021222324經(jīng)營(yíng)普通商鋪消費(fèi)經(jīng)營(yíng)餐飲消費(fèi)經(jīng)營(yíng)休閑消費(fèi)該步行街主題模式已經(jīng)定型，在現(xiàn)階段已經(jīng)成為徐州中、中高端餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)代表之一，擁有大量穩(wěn)定持續(xù)客源，短期內(nèi)，發(fā)展前景良好。43宣武市場(chǎng)宣武市場(chǎng)位于徐州市東面，緊靠古黃河，由宣武老市場(chǎng)，宣武商貿(mào)城和玄武文體市場(chǎng)組成，占地面積22萬(wàn)。大定位蘇北規(guī)模小商品集散地發(fā)展契機(jī)小商品集中地，中低檔產(chǎn)品批發(fā)、零售中心發(fā)展歷史1985年成立宣武小商品市場(chǎng)因缺少消防規(guī)劃和安全設(shè)施，被省、市列為重大隱患掛牌督辦。2006年投資32億元，徹底推倒老市場(chǎng)，建成先進(jìn)安全設(shè)施的商貿(mào)城。宣武市場(chǎng)現(xiàn)由宣武商貿(mào)城、宣武西市場(chǎng)、宣武南市場(chǎng)三大經(jīng)營(yíng)區(qū)域組成。東西四至東起黃河西路南至解放東路西臨宣武路北靠青年路物業(yè)景觀(guān)宣武商貿(mào)城為23層建筑，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。老宣武市場(chǎng)，宣武文體批發(fā)市場(chǎng)以大棚形式顯現(xiàn)。面積分布類(lèi)別面積（）層數(shù)特征箱包1530宣武商貿(mào)城1F皮鞋1530宣武商貿(mào)城1F服飾1580宣武商貿(mào)城24F服飾批發(fā)4080宣武商貿(mào)城5F雜貨1540宣武老市場(chǎng)文體用品1540宣武文體市場(chǎng)以中低檔批發(fā)零售為主導(dǎo)，均以小面積為主導(dǎo)。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)百分比（）備注皮鞋520鱷魚(yú)、老人頭等箱包930鱷魚(yú)、