南山區(qū)市場播報(bào)2008年11月目錄第一部分宏觀政策播報(bào)1宏觀政策分析11政策法規(guī)類12貨幣政策類13宏觀政策小結(jié)第二部分11月一級(jí)市場播報(bào)第三部分11月二級(jí)市場播報(bào)1整體市場動(dòng)態(tài)播報(bào)11市場供應(yīng)及成交量12戶型供應(yīng)及成交情況13市場整體價(jià)格走勢2將售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)播報(bào)第四部分11月三級(jí)市場播報(bào)1整體市場成交情況播報(bào)2三級(jí)市場報(bào)盤情況播報(bào)第一部分宏觀政策播報(bào)1宏觀政策分析11政策法規(guī)類國務(wù)院十項(xiàng)措施擴(kuò)大內(nèi)需2010年底前投4萬億新華網(wǎng)20081110國務(wù)院總理溫家寶5日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。會(huì)議認(rèn)為，近兩個(gè)月來，世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢。當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。會(huì)議確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。初步匡算，實(shí)施此十項(xiàng)工程建設(shè)，到2010年底約需投資4萬億元。住建部緊急部署五大任務(wù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞辦公室200811142008年11月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開電視電話會(huì)議，貫徹落實(shí)國務(wù)院做好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作戰(zhàn)略決策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長?？h（縣級(jí)市）以上城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和行業(yè)協(xié)會(huì)的主要負(fù)責(zé)同志參加了會(huì)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會(huì)議上指出，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利影響，黨中央、國務(wù)院做出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重大戰(zhàn)略決策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在這次擴(kuò)大內(nèi)需中承擔(dān)了多重任務(wù)，責(zé)任很大。全國各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門必須把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到中央對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢。的判斷上來，統(tǒng)一到中央決策部署上來，統(tǒng)一到貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求上來，把擴(kuò)大內(nèi)需工作作為當(dāng)前各項(xiàng)工作的首要任務(wù)，周密布置，扎實(shí)工作，確保圓滿完成黨中央、國務(wù)院的戰(zhàn)略部署任務(wù)。姜偉新指出，當(dāng)前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門的主要任務(wù)是1加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模。2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。3積極配合有關(guān)部門做好林區(qū)棚戶區(qū)、農(nóng)墾危舊房和農(nóng)村危房改造及重點(diǎn)流域水污染防治工作。4加快推進(jìn)建筑節(jié)能工作。5穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和規(guī)范市場秩序。憂慮樓市繼續(xù)下行監(jiān)管層再釀系列新政第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)20081117中國政府在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)近期能否保持穩(wěn)定也甚為關(guān)注。來自監(jiān)管層的信息顯示，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，中央將在此前出臺(tái)的稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更具體化的政策。第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)從知情人士處獲悉，因房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)眾多，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響重大，相關(guān)部門將加快工作進(jìn)度，以落實(shí)中央已經(jīng)出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。而對(duì)于相關(guān)政策需要細(xì)化的部分，涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)部門，正在抓緊研究和協(xié)調(diào)，以求盡快推出。此外，對(duì)于地方的穩(wěn)樓市措施，相關(guān)方面將繼續(xù)及時(shí)分析和研究，總體上以鼓勵(lì)為主，但要在中央的統(tǒng)一政策范圍內(nèi)實(shí)施。國土部明年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)20081120國土資源部近日發(fā)出關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的通知，通知強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范集體建設(shè)用地入市行為，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅。此外，為切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，從2009年起國家逐步適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。國土資源部指出，在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，非農(nóng)建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，實(shí)行國家征收。在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，以及國防、軍事等公益性用地繼續(xù)實(shí)行國家征收；除用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及農(nóng)村村民法定的宅基地外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。不得利用農(nóng)村集體土地建設(shè)商品住宅、不得建設(shè)高爾夫球場、不得建設(shè)其他違反國家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策等法律法規(guī)規(guī)定的項(xiàng)目。發(fā)改委社會(huì)工資大幅增加住房貨幣補(bǔ)貼提高新快報(bào)20081124一份旨在擴(kuò)大居民收入、全面刺激國內(nèi)消費(fèi)的方案正由國家發(fā)改委緊張起草。發(fā)改委有關(guān)人士稱，方案涉及調(diào)高個(gè)稅起征點(diǎn)、大范圍提高社會(huì)工資、建立對(duì)低收入階層補(bǔ)貼的長效保障機(jī)制、提高住房貨幣補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)等數(shù)個(gè)領(lǐng)域。這意味著繼本月上旬出臺(tái)4萬億投資計(jì)劃后，中國試圖將拉動(dòng)居民消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的又一引擎。記者獲悉，該方案最快將在12月初舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上討論，待相關(guān)部委議商之后，陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施。12貨幣政策類中國人民銀行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率人民日?qǐng)?bào)20081127為貫徹落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動(dòng)性充分供應(yīng)，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。央行宣布，從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)054個(gè)百分點(diǎn)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)20081127央行近日將個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)054個(gè)百分點(diǎn),其中,五年以下含住房公積金貸款利率由原來的405降至351,五年以上原來的459降至405。13宏觀政策小結(jié)為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長政府出臺(tái)了各項(xiàng)金融服務(wù)政策、土地政策，明顯可見政策對(duì)房地產(chǎn)的階段性利好；短短兩個(gè)多月之內(nèi)，央行連續(xù)第四次降息，且幅度遠(yuǎn)超市場預(yù)期。市場人士認(rèn)為，這一著眼于刺激宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策，也將對(duì)樓市產(chǎn)生重大提振作用。樓市將慢慢回歸理性，趨于穩(wěn)定。第二部分11月一級(jí)市場播報(bào)本月14日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布關(guān)于T1010047宗地掛牌起始價(jià)的通告。11月26日，深圳在時(shí)隔7個(gè)月之后，再次掛牌出讓土地使用權(quán)。這是深圳居住用地在連續(xù)5個(gè)月“零出讓”之后的首次出讓。南山月亮灣地塊以8億元底價(jià)拍出,蘇州冠城宏業(yè)和深圳森帝兩家公司聯(lián)合競得,折合樓面地價(jià)不到4000元/平方米,低過關(guān)外去年地價(jià)。T1010047地塊為改造項(xiàng)目，宗地位于南山區(qū)月亮灣大道、棉山路交匯處，總用地面積4958166平方米，是近年特區(qū)內(nèi)推出的罕見大宗地塊。根據(jù)10月28日發(fā)布的深圳市改造項(xiàng)目改造權(quán)及土地使用權(quán)出讓公告（深土交告（2008）26號(hào)），該宗改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下T1010047宗地重建的土地用途為居住、商業(yè)、辦公。住宅用地使用年期為70年，公寓、辦公及酒店用地使用年期為50年；計(jì)入容積率的總建筑面積為205693平方米，其中，住宅91419平方米（住宅用地28569平方米，其容積率按32控制），商務(wù)公寓11427平方米,辦公51240平方米，酒店51287平方米（公寓、辦公及酒店用地2101266平方米，其容積率按543控制），配套郵電所150平方米，垃圾收集站50平方米，再生資源回收點(diǎn)50平方米，公共廁所60平方米，環(huán)衛(wèi)工人作息站10平方米；其他規(guī)劃指標(biāo)以市規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃許可條件為準(zhǔn)。第三部分11月二級(jí)市場播報(bào)1整體市場動(dòng)態(tài)播報(bào)11市場供應(yīng)及成交量08年11月份，深圳市可售住宅面積約為72495萬平米，銷售面積約5922萬平米，銷售率約為816，明顯高于10月份的517的銷售率。存銷比有所下降，但市場存量依舊很大，仍需后續(xù)長期消化。見圖1圖111月份深圳各區(qū)住宅可售面積與成交面積比較數(shù)據(jù)來源國土資源網(wǎng)從成交面積來看，11月份各區(qū)域銷售面積都高于10月份，其中南山環(huán)比增長89。另外，寶安和龍崗兩區(qū)在成交面積上也有大幅增長?？梢娦抡?xì)則的頒布增長了消費(fèi)者信心，刺激了一部分剛性需求。見圖2圖211月份深圳各區(qū)住宅成交面積比較數(shù)據(jù)來源國土資源網(wǎng)12戶型供應(yīng)及成交情況從戶型供應(yīng)來看，除龍崗片區(qū)以90平米以下小戶型為主，其他片區(qū)戶均面積均大于100平米，可見市場存量以改善型大戶型為主；而11月份各片區(qū)成交戶均面積均在90平米以下，可見新政實(shí)施后，有效刺激了小戶型購房者需求。同時(shí)，今后大戶型供給與小戶型需求的矛盾將會(huì)更加凸顯。南山、福田、羅湖關(guān)內(nèi)片區(qū)尤為明顯。見圖3圖311月份深圳可售戶型與成交戶型戶均面積比較數(shù)據(jù)來源國土資源網(wǎng)從10月份與11月份成交戶均對(duì)比來看，除龍崗片區(qū)成交戶面積較10月份增加315平米（近期有個(gè)別樓盤別墅項(xiàng)目開盤），其他片區(qū)成交戶均面積均有所下降，可見政策導(dǎo)向明顯，小戶型受益貨幣政策的剛性需求被市場拉動(dòng)。見圖4圖411月份深圳成交戶均與10月份成交戶均面積比較數(shù)據(jù)來源國土資源網(wǎng)13市場整體價(jià)格走勢08年11月份全市成交住宅均價(jià)為12387元/平米，較10月份的12978元/平米下降了95，其中除南山區(qū)成交均價(jià)較10月份上升外（曦灣華府、純水岸等豪宅項(xiàng)目開盤），龍崗和鹽田片區(qū)均價(jià)與上月基本持平，其余片區(qū)均價(jià)較上月均有所下降。市場呈現(xiàn)價(jià)跌量升的態(tài)勢。見圖5圖511月份深圳各區(qū)住宅均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)從08年深圳市場價(jià)格整體走勢來看，僅7月、8月份均價(jià)有所提升，但總體來說價(jià)格呈下降趨勢。南山市場均價(jià)較深圳市整體均價(jià)略有不同，未見明顯聯(lián)系規(guī)律，可見片區(qū)差異以及個(gè)盤影響的重要性，對(duì)于各個(gè)片區(qū)市場的深入分析顯得尤為必要。見圖6圖6市場整體價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)2、將售項(xiàng)目動(dòng)態(tài)播報(bào)表208年南山將售項(xiàng)目情況一覽（時(shí)間2008年11月）數(shù)據(jù)來源市場調(diào)查片區(qū)項(xiàng)目/地塊名稱建筑總面積總套數(shù)主力戶型描述項(xiàng)目進(jìn)展描述預(yù)計(jì)開盤時(shí)間華僑城聯(lián)泰紅樹灣52150140獨(dú)棟/聯(lián)排/疊加前期2009年澳城二期74650未知規(guī)劃中前期2010年軒泰地塊87680未知規(guī)劃中前期未知寶能項(xiàng)目北區(qū)153550未知規(guī)劃中，預(yù)計(jì)135144M2的三房及160180M2的四房為主前期2009年底寶能項(xiàng)目南區(qū)77591未知以90平米以下小戶型為主已打基礎(chǔ)2009年7月三湘項(xiàng)目186885未知規(guī)劃中，有一棟公寓，中大戶型為主前期2009年上半年鴻威項(xiàng)目106008未知規(guī)劃中，預(yù)計(jì)以大戶型豪宅為主前期2009年下半年半島城邦2期650291300110200平米三房、四房售樓處、樣板房展示并蓄客2009年蛇口皇庭港灣52925375180250拼合戶型、大戶銷售中心11月底樣板房開放，型及高層樣板房開放辦理VIP卡，內(nèi)部了解約80張漢京峰景苑47400未知未知未知2009年底玉建填海項(xiàng)目157000未知未知前期未知華僑城灣廈花園二期740009146167平米兩房3539一房將售2009年中泰天成18617225規(guī)劃方案調(diào)整前期未定漢京小西格項(xiàng)目31880未知未知未知未知月亮灣別墅20000100200350疊加、退臺(tái)、聯(lián)排、獨(dú)棟前期2009年月亮灣地塊（編號(hào)0027）62577未知容積率3新拍地塊未知泛海拉菲花園68234未知7189兩房、217274TH臨時(shí)咨詢處開放2009年初恒立心海灣花園185829未知未知出地面2009年初鼎太風(fēng)華7期5500085050平米一房和70平米的兩房蓄客2008年12月前海中海陽光玫瑰園110498150090平米以下的一房、二房、三房臨時(shí)展場2008年12月西麗朗苑1000/14500未知一房、二房，面積區(qū)間為4080未知2009年10月德意名居50680/14020700公寓、HOUSE、兩房、三房未知2009年初西麗城市假日二、三期129333500140平米以上大戶型蓄客2009年中南山市場受新政影響，11月份出現(xiàn)成交小高峰，主要是由于開發(fā)商將各銀行貸款細(xì)則及時(shí)反饋給客戶，使得客戶購房信心回升。另外，11月份部分優(yōu)質(zhì)個(gè)盤開盤，因其性價(jià)比較高，加之政策利好，使得成交量迅速上升。南山市場各周成交套數(shù)第一周89套第二周249套第三周374套第四周290套第五周220套。二、三周市場成交量迅速攀升，可見市場對(duì)新政的快速反應(yīng)，第五周較第四周有明顯回落，主要是因?yàn)?1月27日又有新政出臺(tái)，客戶期待其細(xì)則出臺(tái)，呈現(xiàn)短期觀望現(xiàn)象。雖然政策回暖趨勢明顯可見，但在世界金融危機(jī)的蔓延下，房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢難改，房地產(chǎn)業(yè)需要等待降息的累積效應(yīng)首先，開發(fā)商所面臨的巨大的資金壓力并無減少，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。其次，市場并沒有因?yàn)榻迪⒍艞壏績r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期，所以場外觀望氛圍濃重，需求難以真正被激發(fā)。行業(yè)發(fā)展有其自身的內(nèi)在規(guī)律，持續(xù)降息的貨幣政策雖然為企業(yè)“雪中送炭”，但是很難扭轉(zhuǎn)行業(yè)的下調(diào)趨勢。長城證券認(rèn)為，促使行業(yè)真正意義上反轉(zhuǎn)的兩個(gè)因素是合理的房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期的好轉(zhuǎn)；目前政策出手力度雖大，但是只能減緩行業(yè)的調(diào)整幅度，而不能夠改變行業(yè)趨勢。中原證券認(rèn)為，政策效應(yīng)是一個(gè)累積見效的緩進(jìn)過程；收入預(yù)期的好轉(zhuǎn)、有效購買能力的積累和全球金融危機(jī)下恐慌氛圍的消退都需要時(shí)間來完成。第四部分11月三級(jí)市場播報(bào)1整體市場成交情況播報(bào)表3深圳11月份三級(jí)市場整體統(tǒng)計(jì)資料來源深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局行政區(qū)成交套數(shù)套成交面積環(huán)比增幅成交均價(jià)元/平米環(huán)比增幅羅湖94176282727421046252255福田956968173437011417891225南山6979025081354910594862617鹽田14851849126283186龍崗71383305221492374510971665寶安5355459321908390429830全市38794033775734221083795323根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月份全市二手商品房的成交面積為40337757平方米，成交套數(shù)為3879套，成交面積較上月247000平方米增加156377平方米，交上月2676套增加約12039套，增幅幅為3422；隨著政策回暖，二手房成交套數(shù)和面積都出現(xiàn)明顯上升。各行政區(qū)成交情況方面，除鹽田區(qū)、寶安區(qū)外，其余五區(qū)11月份的成交面積都有不同幅度的增加，其中贈(zèng)幅較大的是福田區(qū)和南山區(qū)，增幅分別為3701和3549。從成交均價(jià)看，和10月份相比，全市二手房成交均價(jià)下跌了323。其中主要為南山市場跌幅2617所致。2三級(jí)市場報(bào)盤情況播報(bào)統(tǒng)計(jì)時(shí)間2008年11月1日11月30日統(tǒng)計(jì)范圍南山各片區(qū)代表性樓盤數(shù)據(jù)來源房地產(chǎn)信息網(wǎng)【深圳灣填海區(qū)】項(xiàng)目名面積區(qū)間（M2）單價(jià)區(qū)間（元/M2）總價(jià)區(qū)間（萬元）1152382400029000300500紅樹西岸372496320004000012002000恒立聽?；▓@68225690022000685001552661700029000300790中信紅樹灣12期458469370005300017002480841881600029000148560陽光帶海濱城12期2783321700023000590650【蛇口】項(xiàng)目名面積區(qū)間（M2）單價(jià)區(qū)間（元/M2）總價(jià)區(qū)間（萬元）861641300018000115290半島城邦2202000022000