易居2011年魯商集團(tuán)菏澤魯商城市廣場（暫定名）市場研究及初步定位建議報(bào)告魯商集團(tuán)菏澤魯商城市廣場（暫定名）市場研究及初步定位建議報(bào)告謹(jǐn)呈魯商集團(tuán)易居中國山東百城1、品牌策略2、營銷策略3、銷售執(zhí)行提案框架1、宏觀經(jīng)濟(jì)認(rèn)知2、房地產(chǎn)市場認(rèn)知3、項(xiàng)目認(rèn)知1、住宅市場掃描2、板塊市場掃描3、商業(yè)市場掃描1、客戶定位2、項(xiàng)目定位3、價(jià)格定位4、產(chǎn)品建議1、推廣策略2、企劃方案3、品牌整合建議認(rèn)知掃描占位企劃執(zhí)行菏澤市總面積122386平方公里，人口830萬。下轄一區(qū)八縣一區(qū)牡丹區(qū)；八縣單縣、曹縣、成武縣、巨野縣、鄆城縣、鄄城縣、定陶縣和東明縣。菏澤市行政區(qū)劃城市布局按照組團(tuán)結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。一核城市核心區(qū)；兩軸城市兩條發(fā)展軸線，即丹陽路和人民路；四組團(tuán)城市的四個(gè)功能組團(tuán)，即城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、城西組團(tuán)和城北組團(tuán)。城市規(guī)劃市域交通體系1半小時(shí)交通圈中心城市菏澤市區(qū)至各個(gè)縣城的交通時(shí)距，經(jīng)高速公路建設(shè)后，為半小時(shí)交通圈。各個(gè)縣城至各自所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通時(shí)距，經(jīng)縣道及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路新建與改造后，為半小時(shí)交通圈。2一小時(shí)交通圈中心城市菏澤市區(qū)至各城鎮(zhèn)及一級(jí)中心村的交通時(shí)距，經(jīng)市網(wǎng)公路的拓寬、改造、優(yōu)化后，為一小時(shí)交通圈。城市規(guī)劃城市發(fā)展方向以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部城市規(guī)劃菏澤市城市發(fā)展以向東為主；交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，縮短城鄉(xiāng)距離感，促進(jìn)城市化進(jìn)程的加速；人民路和丹陽路沿線為菏澤市城市發(fā)展主軸，丹陽路沿線城市面貌的改善和人民路沿線的打造是菏澤市工作重點(diǎn)之一城市規(guī)劃小結(jié)山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，古稱曹州，歷史悠久，文化燦爛，交通便利，曾是中原地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。菏澤是全國重要的鐵路交通樞紐之一，京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯。菏澤公路四通八達(dá)，全市通車?yán)锍?500公里。市區(qū)距濟(jì)南機(jī)場220公里，距鄭州機(jī)場230公里，距嘉祥機(jī)場僅75公里。菏澤是全國著名的優(yōu)質(zhì)糧棉林畜生產(chǎn)基地；巨野、曹縣煤田是華東最大最好的煤田。是山東省確定為重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、能源化工基地和商貿(mào)物流基地。城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。菏澤宏觀經(jīng)濟(jì)背景GDP與人均GDP根據(jù)國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均GDP達(dá)到4000美元是房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。而2010菏澤市的人均GDP為約2000美元。參照此一經(jīng)驗(yàn)可見，菏澤房地產(chǎn)市場正處于啟動(dòng)階段，隨著經(jīng)濟(jì)總量和人均收入的提高，以后的數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)的供給與需求量都會(huì)有較大幅度上升。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展1、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)菏澤市第三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，三產(chǎn)比例逐年優(yōu)化，到2010年第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)達(dá)到292，但是第三產(chǎn)業(yè)仍需大力發(fā)展。2、第三產(chǎn)業(yè)增長率產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，2007年到2010年，菏澤市第三產(chǎn)業(yè)所占比例在24到292之間，2007年到2010年年均增長率為183，第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2010年菏澤市固定資產(chǎn)投資已達(dá)958286億元，同比其他地市還有較大差距，2007年2010年固定資產(chǎn)投資平均年增長率均為252，2009年年增長率達(dá)25，固定資產(chǎn)投資增長十分迅速。固定資產(chǎn)增長較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市形象得以提升。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價(jià)值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。固定資產(chǎn)投資菏澤市在山東省經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，發(fā)展相對(duì)緩慢，但所轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)落后城市面貌不佳，市區(qū)對(duì)其他區(qū)縣的吸附力較強(qiáng)；菏澤市近幾年經(jīng)濟(jì)增長速度較快，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)也在逐年優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；菏澤經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定的發(fā)展為菏澤的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)房地產(chǎn)市場認(rèn)知房地產(chǎn)宏觀政策63646126187129279291019國家稅務(wù)總局發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知要求各地在6月底前上報(bào)土地增值稅。住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見七部委關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知。銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖。國土部住建部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知國家有關(guān)部委“新五條”出臺(tái)中國人民銀行宣布自20日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)113住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的通知1115中國人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。1116國土資源部發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知。1219中國人民銀行，自2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率025個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔存貸利率相應(yīng)調(diào)整。1225住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部自2010年12月26日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。025個(gè)百分點(diǎn)。122620102011新國八條二套房房貸首付比例提高至60個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅本地2套房和外地1套房家庭將停購商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。中國人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。114126財(cái)政部公布了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人將購買不足年的住房對(duì)外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。127中國人民銀行宣布自9日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)28住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款利率的通知五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)02個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)。29于24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。218中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率025個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔存貸利率相應(yīng)調(diào)整。于25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。32546于21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。417一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標(biāo)價(jià)，以打擊價(jià)格欺詐現(xiàn)象。51上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率025個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔存貸利率相應(yīng)調(diào)整。77十二五規(guī)劃研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善房地產(chǎn)稅收制度，使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。調(diào)控樓市；完善土地市場，加強(qiáng)土地監(jiān)管，結(jié)合財(cái)稅、金融政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息化建設(shè)，加強(qiáng)信用機(jī)制建設(shè)。提高居住水平，增強(qiáng)公共服務(wù)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。國家通過一系列政策旨在規(guī)范行業(yè)管理，打壓房價(jià)和打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為；經(jīng)過兩年的儲(chǔ)備金率增加，我國大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)205的歷史高位。據(jù)估算，2011年4月21日上調(diào)05個(gè)百分點(diǎn)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3600多億元；國家宏觀政策愈演愈厲，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的措施逐漸強(qiáng)化，并伴隨著銀根的步步縮緊，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步抑制，投資環(huán)境惡化。隨著房地產(chǎn)投資環(huán)境的惡化，大型房企開始將眼光放到二三線城市，甚至是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。房地產(chǎn)市場認(rèn)知房地產(chǎn)宏觀政策小結(jié)老城區(qū)板塊該板塊歷來是菏澤市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蘊(yùn)，房價(jià)較高。城市中心板塊是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象，房地產(chǎn)市場火熱。南部板塊是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場發(fā)展較快東部開發(fā)區(qū)板塊是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。西部、北部板塊受到市政規(guī)劃的影響，區(qū)域認(rèn)可度較低，致使房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展情況將菏澤樓市劃分為六大板塊老城區(qū)板塊、城市中心板塊、東部開發(fā)區(qū)板塊、南部板塊、北部板塊、西部板塊。房地產(chǎn)市場認(rèn)知房地產(chǎn)板塊劃分人民路長江路黃河路牡丹路項(xiàng)目老城區(qū)中心城區(qū)項(xiàng)目位于菏澤市東北方向，距離市中心直線距離超過5公里，處于新區(qū)人民路沿線北端。毗鄰林展館與牡丹園，趙王河從項(xiàng)目東側(cè)經(jīng)過，自然環(huán)境優(yōu)美，交通條件便利。項(xiàng)目在菏澤的位置項(xiàng)目一級(jí)輻射區(qū)二級(jí)輻射區(qū)項(xiàng)目的一級(jí)輻射范圍主要在如上圖所示，主要在青年路，八一路革命紀(jì)念館現(xiàn)代醫(yī)院等的城區(qū)范圍。二級(jí)輻射區(qū)域主要集中在西安路，財(cái)政局、天香公園、人民路等。項(xiàng)目輻射范圍項(xiàng)目資源分析方法項(xiàng)目綜合指數(shù)801分，具有中高端項(xiàng)目開發(fā)的條件項(xiàng)目資源綜合評(píng)估名稱分值備注自然環(huán)境指數(shù)95項(xiàng)目北側(cè)為林展館，東側(cè)為趙王河，河面寬闊，水質(zhì)清澈是項(xiàng)目最寶貴的生態(tài)自然水系，南側(cè)是長城路，趙王河形成的寬闊湖面，西側(cè)是人民路，東北角為牡丹園。項(xiàng)目自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，植被豐富而茂盛，是難得的居住用地。建議項(xiàng)目開鑿趙王河引水，打造項(xiàng)目水景景觀。交通環(huán)境指數(shù)96項(xiàng)目三面臨街，北側(cè)是松花江路，南側(cè)是長城路，西側(cè)是人民路，東側(cè)是沿河路。其中人民路與長城路是城市干道，項(xiàng)目可達(dá)性非常優(yōu)越。商業(yè)配套指數(shù)6項(xiàng)目外部商業(yè)配套比較匱乏，主要的購物、醫(yī)療、教育資源均在市區(qū)，距離項(xiàng)目直線距離均超過5千米，項(xiàng)目要加強(qiáng)自身配套的建設(shè)，抵消外部拍套不足的劣勢。教育人文指數(shù)6項(xiàng)目周邊沒有高質(zhì)量的中、小學(xué)，沒有高校。項(xiàng)目人文教育環(huán)境指數(shù)較低。發(fā)展方向指數(shù)7菏澤城市發(fā)展主要向四周發(fā)散，明確的發(fā)展方向。項(xiàng)目也是處在新城中心次邊緣的位置，會(huì)受到未來城市發(fā)展的影響，處在城市發(fā)展的重要方向上。重要設(shè)施指數(shù)9項(xiàng)目的重要設(shè)施主要是林展館，牡丹園，這些重要設(shè)施將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生重要影響，也是未來商業(yè)部分、酒店部分重要的依托的對(duì)象。未來新市政府的遷入，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響。發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)9項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿^大，周邊在建或潛在居住項(xiàng)目較多，特別是長城路沿線會(huì)形成菏澤高端居住區(qū)，會(huì)匯集大量的高端人流、資金流。綜合平均指數(shù)801項(xiàng)目加權(quán)得分801分，具有中高端居住項(xiàng)目開發(fā)的條件。SWOT分析優(yōu)勢（S）項(xiàng)目自然環(huán)境較好，生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)越三面臨街，交通可達(dá)性較好；人民路匯集了大量高端項(xiàng)目，是未來的高端區(qū)域；新市政府規(guī)劃的遷入；牡丹園、林展館的帶來的積極影響。劣勢（W）周邊餐飲、購物、醫(yī)療、教育資源匱乏其他項(xiàng)目價(jià)格較低，競爭壓力過大；周邊供應(yīng)量較大；項(xiàng)目缺乏人氣。機(jī)會(huì)（O）菏澤房地產(chǎn)市場處于迅速發(fā)展階段菏澤政府政策的支持；人民路項(xiàng)目的大面積新起。威脅（T）在建項(xiàng)目較多；國家宏觀金融政策的調(diào)控；競爭環(huán)境逐漸激烈；周邊房價(jià)較低，競爭激烈。減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)1、品牌策略2、營銷策略3、銷售執(zhí)行提案框架1、宏觀經(jīng)濟(jì)認(rèn)知2、房地產(chǎn)市場認(rèn)知3、項(xiàng)目認(rèn)知1、住宅市場掃描2、板塊市場掃描3、商業(yè)市場掃描1、客戶定位2、項(xiàng)目定位3、價(jià)格定位4、產(chǎn)品建議1、推廣策略2、企劃方案3、品牌整合建議認(rèn)知掃描占位企劃執(zhí)行天華領(lǐng)秀城凱瑞國際廣場國貿(mào)中心帝都東城國際將領(lǐng)帥府東方名城天闊逸城東盛公園1號(hào)龍翔中央公館泰和水岸嘉苑南華康城二期龍?zhí)锔∏迦A園閱城國際花園香格里拉國際廣場將軍苑憶聯(lián)時(shí)代奧城中富奧斯卡春城中富德林華府牡丹商貿(mào)城華英嘉園中達(dá)尚城華僑城板塊圖示板塊描述板塊名稱板塊屬性板塊特征典型項(xiàng)目北部組團(tuán)大專院校聚集，文化氛圍濃郁房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，項(xiàng)目較少，項(xiàng)目規(guī)模較小，品類單一清華園龍?zhí)锔￠喅菄H花園西部組團(tuán)受規(guī)劃制約，區(qū)域認(rèn)可度低房地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)滯后，項(xiàng)目開發(fā)周期較長中富奧斯卡春城中富德林華府牡丹商貿(mào)城南部組團(tuán)東拓輔助區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的起步階段，以住宅項(xiàng)目為主華僑城中達(dá)尚城華英嘉園老城區(qū)配套成熟，商貿(mào)活東活躍房地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)成熟，物業(yè)類型多樣將軍苑香格里拉國際廣場憶聯(lián)時(shí)代奧城城市中心市政建設(shè)最完善的板塊，具有城市名片功能項(xiàng)目聚集，品質(zhì)相對(duì)高端，引領(lǐng)城市地產(chǎn)發(fā)展方向天闊逸城東盛公園1號(hào)龍翔中央公館東部新區(qū)新建城區(qū)，大型、重點(diǎn)企業(yè)聚集地版塊內(nèi)有全市最大的綜合體項(xiàng)目；中大規(guī)模住宅項(xiàng)目品質(zhì)較高天華領(lǐng)秀城凱瑞國際廣場帝都東城國際國貿(mào)中心項(xiàng)目名稱國貿(mào)中心容積率379區(qū)位東城車庫/位地下室11，價(jià)格估計(jì)8萬/個(gè)現(xiàn)場地址菏澤市中華路南，中山路北，華英路西內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤市大元置業(yè)有限公司開盤時(shí)間住宅2010年10月商業(yè)2011年6月18日物業(yè)管理未確定交房時(shí)間住宅2012年8月商業(yè)2012年12月30日建筑類型高層，小高層，商住綜合體產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年銷售價(jià)格住宅均價(jià)4400；商業(yè)均價(jià)35000。開發(fā)進(jìn)度2號(hào)樓3號(hào)樓臨近封頂面積區(qū)間90160銷售率住宅一期90主力戶型94、150、160配套商業(yè)一期推10000約70建筑面積10076111推廣晚報(bào)，短信，路牌，郵政天下之中，榮耀之邦綠化率306營銷代理上海華燕咨詢電話05305078787用地面積3573畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)住宅建筑面積51萬平方米，商業(yè)面積238萬平方米，辦公樓、酒店建筑面積118萬平方米，國貿(mào)中心廣場（綜合超市）建筑面積51900平方米，地下車庫面積116萬平方米；其中住宅32層、18層辦公樓建筑高度為168米。本項(xiàng)目計(jì)劃分四期完成。其中一期工程占地面積11萬平方米，計(jì)劃于2012年01月竣工。預(yù)計(jì)下半年推量在20000，客戶以個(gè)體，機(jī)關(guān)單位為主，年齡在40到50歲之間，以本地購房者為主。凱瑞國際廣場項(xiàng)目名稱凱瑞國際廣場容積率42區(qū)位東城車庫/位地下室地下車位，價(jià)格未定現(xiàn)場地址菏澤市人民路與中華路交叉口內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤市富川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2010年11月17日物業(yè)管理未定交房時(shí)間2012年10月建筑類型高層，綜合體產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年銷售價(jià)格住宅均價(jià)4300寫字間5300，商業(yè)待定開發(fā)進(jìn)度8月份封頂面積區(qū)間12537到147銷售率一期推約3萬，銷售90主力戶型130左右配套商業(yè)建筑面積130000推廣建于城市之心，暢享財(cái)富之地綠化率33營銷代理無咨詢電話053058107775810567用地面積40畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)規(guī)劃為商業(yè)、五星級(jí)酒店、以及酒店式公寓住宅的高端物業(yè)類型。二期占地27畝，規(guī)劃建筑面積約7萬M2，按照初步確定的建筑設(shè)計(jì)方案為三棟高層建筑，純板式設(shè)計(jì)。下半年計(jì)劃推出3萬，商業(yè)總體量約3萬，客戶年齡35到50之間，市區(qū)購房者為主，定陶縣次之。項(xiàng)目地段較好，位于人民路中華路兩條交通干線街角地帶，交通方便，戶型面積較受歡迎。劣勢為地塊小，車位少。東方名城項(xiàng)目名稱東方名城容積率22區(qū)位東城車庫/位地下室105現(xiàn)場地址人民南路內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤金龍房地產(chǎn)開盤時(shí)間2011年7月3日，3900元物業(yè)管理未定交房時(shí)間2012年4月30日建筑類型多層，小高層，高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格均價(jià)3900元/開發(fā)進(jìn)度一期準(zhǔn)現(xiàn)房面積區(qū)間87250銷售率一期推6萬，銷售50主力戶型三室117131配套幼兒園，會(huì)所建筑面積32萬推廣報(bào)紙，LED，車體，戶外32萬書香文脈社區(qū)，人文經(jīng)典樓盤綠化率306營銷代理博智利和咨詢電話05306168555用地面積188畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)多層，準(zhǔn)現(xiàn)房，臨近一中分校。但配套尚不齊全，南鄰火車道。三期少量商業(yè)，價(jià)格未定。購房者以牡丹區(qū)最多，定陶次之。年齡40左右居多。天華領(lǐng)秀城項(xiàng)目名稱天華領(lǐng)秀城容積率28區(qū)位東城車庫/位地下室車位配比108,10萬/個(gè)現(xiàn)場地址丹陽路以南，長沙路、武漢路間內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤天華實(shí)業(yè)有限公司開盤時(shí)間2010年年初，2900元/物業(yè)管理金通物業(yè)，多層04元交房時(shí)間一期2011年底，二期12年5月建筑類型11棟6層多層，18棟1122層小高層、高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格3200元/開發(fā)進(jìn)度多層封頂，高層5棟封頂面積區(qū)間95160銷售率60主力戶型1233室2廳2衛(wèi)配套幼兒園、會(huì)所建筑面積30萬推廣千年風(fēng)水寶地，百世龍脈宅門綠化率45營銷代理金知業(yè)營銷策劃有限公司咨詢電話05306165555用地面積165畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目體量較大，建筑形態(tài)多樣，具有位置優(yōu)勢，性價(jià)比較高。外立面呈現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，開盤至今推出670余套房源，去化60,下半年將推出2棟中高層，400余套房源。客戶以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職員、個(gè)體戶為主，年齡結(jié)構(gòu)3040歲，菏澤城區(qū)客戶占比70。陶然美地項(xiàng)目名稱陶然美地容積率30區(qū)位東城車庫/位地下室地下室108,2620元/現(xiàn)場地址丹陽路與華英路交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤弘惠房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤時(shí)間2010年6月，2500元/物業(yè)管理未定交房時(shí)間2011年12月建筑類型11棟11層小高層，6棟多層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格3400元/開發(fā)進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面積區(qū)間92169銷售率90主力戶型114的3室2廳2衛(wèi)配套小學(xué)、會(huì)所建筑面積162710推廣菏澤城東首席16萬悠閑生活城綠化率40營銷代理濟(jì)南全筑空間咨詢電話05305902222用地面積113畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目位于東城城區(qū)，周邊配套成熟，交通便利，居住氛圍較好。2011年上半年推案量在200套左右，去化50。規(guī)劃有社區(qū)集中商業(yè)，雙層布局，尚未動(dòng)工?？蛻袈殬I(yè)以中等消費(fèi)能力的公務(wù)員為主，年齡集中在30歲上下的首次置業(yè)者，以周邊客戶為主帝都東城國際項(xiàng)目名稱帝都東城國際容積率28區(qū)位東城車庫/位地下室地下車位、車庫現(xiàn)場地址長江路與廣州路交匯處內(nèi)部認(rèn)購目前在認(rèn)購開發(fā)商天成恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間93日開盤物業(yè)管理未定交房時(shí)間未定建筑類型小高層、高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格35003800開發(fā)進(jìn)度基礎(chǔ)施工面積區(qū)間100130銷售率未開盤主力戶型110122配套外部配套匱乏建筑面積60萬推廣法式風(fēng)情景觀大盤綠化率42營銷代理世聯(lián)怡高個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目在東部區(qū)域，距離市區(qū)還有比較遠(yuǎn)的距離，目前一期正在施工，建筑面積大約在4萬方左右。項(xiàng)目建筑風(fēng)格是完全的法國浪漫情調(diào)風(fēng)格，建筑比較新穎，有著比較完善的智能化建筑體系，景觀環(huán)境營造也是有著非常優(yōu)秀的得分。該項(xiàng)目還沒有開盤，目前正在認(rèn)籌，交納7萬每平方米優(yōu)惠150元，交納5萬每平方米優(yōu)惠100元，交納2萬元，每平方米優(yōu)惠50元。預(yù)計(jì)93日開盤。目前客戶來源主要集中在項(xiàng)目周邊，長江路、廣州路沿線的原有居民，部分市區(qū)客戶。將領(lǐng)帥府項(xiàng)目名稱將領(lǐng)帥府容積率28區(qū)位東城車庫/位地下室地下車位、停車場現(xiàn)場地址長江東路與武漢路交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤領(lǐng)將房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間73日已近開盤物業(yè)管理未定交房時(shí)間12年12月建筑類型小高層、高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格37004200開發(fā)進(jìn)度主體施工中面積區(qū)間70188銷售率70主力戶型92115配套外部配套比較匱乏建筑面積23萬推廣上風(fēng)上水貴氣天成綠化率43營銷代理濟(jì)南幫泰房地產(chǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目有6棟小高層，9棟高層，共15棟樓組成，目前一期已近開盤銷售，銷售效果良好，氯化率較高，人車分流道路設(shè)計(jì)，24小時(shí)熱水系統(tǒng)，地暖，雙語幼兒園。首期開盤銷售大約8萬方，銷售率70。錦繡豪庭項(xiàng)目名稱錦繡豪庭容積率28區(qū)位東城車庫/位地下室923個(gè)車位現(xiàn)場地址廣州路與八一東路交叉口內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商山東圣源房地產(chǎn)開盤時(shí)間2011年9月物業(yè)管理山東豐潤物業(yè)公司交房時(shí)間未定建筑類型高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格3500開發(fā)進(jìn)度主體施工中面積區(qū)間72142銷售率主力戶型90100配套外部配套比較匱乏建筑面積15萬推廣演繹東部新城輝煌綠化率43營銷代理光輝偉業(yè)個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目由西向東逐步由26、24、18、25、18、24、20層的小高層、高層一字排開，項(xiàng)目主要以兩室兩廳、三室兩廳為主，共計(jì)1010戶。該項(xiàng)目目前智能化程度較高，整體太陽能，智能化監(jiān)控系統(tǒng)，背景音樂，可視對(duì)講系統(tǒng)。項(xiàng)目首期全部推出。億聯(lián)時(shí)代奧城項(xiàng)目名稱億聯(lián)時(shí)代奧城容積率277區(qū)位西城車庫/位地下室車位11現(xiàn)場地址中華路與西安交叉處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商億聯(lián)置業(yè)（天津）開盤時(shí)間3800元/物業(yè)管理浙江泰順物業(yè)（1元）交房時(shí)間2012年12月31日建筑類型高層（1820）產(chǎn)權(quán)住宅70年銷售價(jià)格4100元/左右開發(fā)進(jìn)度9棟已封頂面積區(qū)間87244銷售率90主力戶型87126配套幼兒園、底商、會(huì)所建筑面積56萬平米推廣譜寫商業(yè)華章開啟財(cái)富夢想綠化率36營銷代理無咨詢電話05305177777用地面積264畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)共30棟高層現(xiàn)售9棟，為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，板式樓房、2梯4戶，預(yù)定有星級(jí)酒店，商業(yè)總體量10萬平米，主要針對(duì)高端客戶，職業(yè)以經(jīng)商為主，年齡3050歲之間，主要客戶群體來自周邊。西邊標(biāo)志性樓盤，地理位置較好、交通便捷、配套齊全，公交集中。中達(dá)金河灣項(xiàng)目名稱中達(dá)金河灣容積率210區(qū)位西城車庫/位地下室車位108現(xiàn)場地址中和路與水洼街交匯處西南角內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商中達(dá)房產(chǎn)（本地）開盤時(shí)間2011年6月4600元/物業(yè)管理未定交房時(shí)間2012年9月建筑類型高層、小高層、連拼產(chǎn)權(quán)住宅70年銷售價(jià)格4600元/開發(fā)進(jìn)度一期封頂面積區(qū)間70/140銷售率90主力戶型88/92同一戶型配套幼兒園、底商、會(huì)所、超市建筑面積20萬推廣尊榮學(xué)府、水岸慢生活綠化率40營銷代理無咨詢電話05305533777用地面積140畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，板式樓房、2梯4戶，商業(yè)總體量未定比例較小，主要針對(duì)高、中端客戶，職業(yè)以事業(yè)單位為主，年齡2050歲之間，主要客戶群體來自周邊。6月份推案量50套，開盤銷售90，醫(yī)療機(jī)構(gòu)集中、教育體系完善、交通不便，無公交，南臨中和路，但離老城區(qū)較近。中富奧斯卡春城項(xiàng)目名稱中富奧斯卡春城容積率139區(qū)位西城車庫/位地下室車位107現(xiàn)場地址牡丹區(qū)新政府大樓東臨八一路與重慶路交叉路口內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商浙江中富開盤時(shí)間2010年4月3400元/物業(yè)管理浙江中富潤澤1元/（高層）040元/（多層）交房時(shí)間2011年10月1日建筑類型小高層、多層產(chǎn)權(quán)住宅70年、商業(yè)40年銷售價(jià)格4200元/開發(fā)進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面積區(qū)間74146銷售率95主力戶型119配套幼兒園、廣場、學(xué)校建筑面積30萬推廣開啟高尚生活新時(shí)代綠化率40營銷代理無咨詢電話05305699999用地面積307畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)2005年起開始銷售，一期多層全部交房，二期小高層2010年4月開始銷售，歐式風(fēng)格建筑1梯2戶，商業(yè)總體量約15萬，針對(duì)高中端客戶，職業(yè)以經(jīng)商為主，年齡3050歲之間，地域周邊、縣城。西部開發(fā)區(qū)配套還需完善，新城區(qū)街道平整、公交車1路、13路，附近居民消費(fèi)主要集中在小區(qū)沿街商鋪。將軍苑項(xiàng)目名稱將軍苑容積率256區(qū)位西城車庫/位地下室地下車位11現(xiàn)場地址八一西街與西安路交匯處西500米內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤通陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間未定物業(yè)管理未定交房時(shí)間未定建筑類型高層、小高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格未定開發(fā)進(jìn)度打樁面積區(qū)間81149銷售率無主力戶型129配套幼兒園、游泳館、雙會(huì)所建筑面積60萬推廣居住與夢想同步，12萬人的幸福港灣綠化率40營銷代理濟(jì)南全筑空間咨詢電話05305055566用地面積283畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)現(xiàn)代簡約風(fēng)格，共35棟高層、小高層，3月份開始項(xiàng)目啟動(dòng)，售樓處在建，預(yù)計(jì)有6層樓商業(yè)購物中心，周圍環(huán)境較差，東臨八一街交通比較便利，購物不便，每日進(jìn)客量均10人。中富德林華府項(xiàng)目名稱中富德林華府容積率247區(qū)位西城車庫/位地下室車位108現(xiàn)場地址牡丹區(qū)重慶路555號(hào)政府東臨內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商中富置業(yè)有限公司開盤時(shí)間2010年7月3800元/物業(yè)管理未定交房時(shí)間2012年12月建筑類型高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格4300元/開發(fā)進(jìn)度封頂面積區(qū)間74256銷售率80主力戶型133配套中央空調(diào)建筑面積10萬推廣大戶人家身份在這里重新定位綠化率53營銷代理自銷咨詢電話05305699555用地面積50畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)簡歐風(fēng)格，4棟高層，1梯2戶，上半年推案量100套，上半年去化量90，下半年推案預(yù)估80套，商業(yè)總體量未定，預(yù)計(jì)招商超市、游泳館、酒店針對(duì)高端客戶，以企業(yè)主、政府官員為主。年齡4050歲之間，地域周邊為主。道路寬闊平整，左右小區(qū)入住率較高，有個(gè)小的商業(yè)圈，離西客站很近。牡丹商貿(mào)城項(xiàng)目名稱牡丹商貿(mào)城容積率/區(qū)位西城車庫/位地下室車位108現(xiàn)場地址中華路與220國道交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤交通集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2009年10月2300元/物業(yè)管理正德物業(yè)040元/（多層）1元/（商業(yè)）交房時(shí)間2011年5月1日建筑類型多層產(chǎn)權(quán)商業(yè)40年住宅70年銷售價(jià)格2600元/開發(fā)進(jìn)度交付使用面積區(qū)間90136銷售率95主力戶型136配套無建筑面積14萬推廣商業(yè)特區(qū)生活特區(qū)財(cái)富特區(qū)綠化率無營銷代理菏澤金知業(yè)咨詢電話05303177777用地面積121畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)歐式風(fēng)格建筑，牡丹商貿(mào)城，包括花都大市場一期、二期，商鋪已售罄?？蛻翎槍?duì)中低端，職業(yè)以自由經(jīng)營為主，年齡范圍廣，三期住宅量共不到400戶，四期為牡丹萬象城，位于商貿(mào)城對(duì)面，完成拆遷。香格里拉國際廣場項(xiàng)目名稱香格里拉國際廣場容積率255區(qū)位西城車庫/位地下室105現(xiàn)場地址菏澤市牡丹路交通局對(duì)過內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商山東華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2010年7月多層3600、小高層3800物業(yè)管理華盛物業(yè)交房時(shí)間2012年3月1日建筑類型高層，多層產(chǎn)權(quán)70年，商業(yè)40年銷售價(jià)格4000開發(fā)進(jìn)度封頂面積區(qū)間35182銷售率70主力戶型102和126配套商業(yè)，小學(xué)建筑面積33萬推廣讓經(jīng)典締造財(cái)富未來綠化率20營銷代理自銷咨詢電話05305219666用地面積200余畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目處于繁華核心區(qū)域，生活配套成熟。但社區(qū)綠化低，車位少，整體面貌較差。龍?zhí)锔№?xiàng)目名稱龍?zhí)锔∪莘e率29區(qū)位北城車庫/位地下室3200個(gè)現(xiàn)場地址大學(xué)路牡丹路交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商龍?zhí)镏脴I(yè)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)10月開盤，4500左右物業(yè)管理嘉德物業(yè)，費(fèi)用未定交房時(shí)間未定建筑類型高層（18、31、33）產(chǎn)權(quán)住宅70年銷售價(jià)格預(yù)計(jì)4500元開發(fā)進(jìn)度7月底到正負(fù)零面積區(qū)間86170銷售率未售主力戶型130配套會(huì)所、醫(yī)院、幼兒園、全天候五道泳池建筑面積42萬推廣無綠化率50營銷代理世聯(lián)怡高咨詢電話05306669999用地面積約180畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)自身配套齊全，大學(xué)路旁學(xué)校較多，高品質(zhì)社區(qū)。但項(xiàng)目周邊生活配套不全。下半年預(yù)計(jì)推出5萬。二期計(jì)劃含商業(yè)面積約4萬，具體面積未定。金御華府項(xiàng)目名稱金御華府容積率24區(qū)位北城車庫/位地下室待定現(xiàn)場地址青年北路與康莊路交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤豪聯(lián)開盤時(shí)間待定物業(yè)管理待定交房時(shí)間待定建筑類型多層，小高層，高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格待定開發(fā)進(jìn)度在建面積區(qū)間65140銷售率無主力戶型100120配套無建筑面積65052推廣主城中心第一居所綠化率348營銷代理無咨詢電話05305922222用地面積40畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，但社區(qū)建設(shè)簡單。閱城國際花園項(xiàng)目名稱閱城國際花園容積率26區(qū)位北城車庫/位地下室11現(xiàn)場地址黃河路陰暗丹陽路以西內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤市友聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時(shí)間2011年4月9日，3500元物業(yè)管理北京南陽物業(yè)，082元/交房時(shí)間一期2012年10月31日建筑類型商住，小高層與高層產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年銷售價(jià)格3900元開發(fā)進(jìn)度在建面積區(qū)間76到149銷售率80主力戶型110配套幼兒園，會(huì)所建筑面積30萬推廣尊貴生活，俯覽天下綠化率397營銷代理無咨詢電話05302072777用地面積177畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)大社區(qū)，風(fēng)格高尚，現(xiàn)代化社區(qū)。項(xiàng)目相對(duì)偏遠(yuǎn)，周圍配套不成熟。上半年推按300套左右，銷售90。下半年預(yù)計(jì)再推300。清華園項(xiàng)目名稱清華園容積率155區(qū)位北城車庫/位地下室109現(xiàn)場地址青年路和大學(xué)路交匯處內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商中集集團(tuán)，中博置業(yè)開盤時(shí)間2010年5月12日物業(yè)管理效佳紅交房時(shí)間2012年12月31日建筑類型多層，高層產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)30年銷售價(jià)格34004300元/開發(fā)進(jìn)度三期面積區(qū)間90113銷售率70主力戶型90113配套中小學(xué)，醫(yī)院建筑面積10萬推廣城市中的書香門第綠化率40營銷代理自銷咨詢電話05303199999用地面積80畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目為新古典主義風(fēng)格和歐式結(jié)合，項(xiàng)目位置較偏，生活設(shè)施不全。上半年推量為25000。項(xiàng)目商業(yè)約7000。華英嘉園項(xiàng)目名稱華英嘉園容積率27區(qū)位南城車庫/位地下室107,95萬/個(gè)現(xiàn)場地址長江路華英路交匯處內(nèi)部認(rèn)購2000多/開發(fā)商菏建集團(tuán)開盤時(shí)間2009年3月，3300元物業(yè)管理菏建華英物業(yè)，098元/交房時(shí)間2010年11月30日建筑類型小高層產(chǎn)權(quán)住宅70年，商業(yè)40年銷售價(jià)格現(xiàn)均價(jià)4200元/開發(fā)進(jìn)度完工面積區(qū)間56到240銷售率95主力戶型140左右配套幼兒園建筑面積12萬推廣無綠化率42營銷代理菏澤萬齊房地產(chǎn)營銷公司咨詢電話05306222222用地面積1128畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)上半年推量為15萬，銷售1萬。預(yù)計(jì)下半年結(jié)案?？蛻裟挲g在30到50歲之間，以市區(qū)購房為主，定陶縣次之，其他縣也有購房者。中達(dá)尚城項(xiàng)目名稱中達(dá)尚城容積率261區(qū)位南城車庫/位地下室103600個(gè)，2000戶現(xiàn)場地址長江路和平路交匯處南200米內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商菏澤中達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開盤時(shí)間2011年3月，4100元物業(yè)管理中達(dá)尚嘉物業(yè)，098元/交房時(shí)間2012年底建筑類型多層，小高層，高層產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格均價(jià)4400元開發(fā)進(jìn)度現(xiàn)在二期面積區(qū)間79121銷售率一期售罄，二期75主力戶型92配套會(huì)所建筑面積20萬推廣牡丹晚報(bào)為主城市中心首席海派文化傳世名宅綠化率33營銷代理中達(dá)樂置銷售公司咨詢電話05305115777用地面積106畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)海派風(fēng)格，上半年推370套，約2萬，上半年出售75，下半年無推量計(jì)劃?？蛻粢糟y行和日報(bào)團(tuán)購為主，30歲以上，牡丹區(qū)購房者居多。本項(xiàng)目區(qū)位較好，交通良好，臨近銀座，國貿(mào)中心等，戶型較受歡迎。推廣銷售不到位。華僑城項(xiàng)目名稱華僑城容積率15區(qū)位南城車庫/位地下室107，預(yù)計(jì)車庫10萬車位7萬現(xiàn)場地址和平路物屯路交匯處西99米內(nèi)部認(rèn)購無開發(fā)商兔巴哥集團(tuán)時(shí)代置業(yè)開盤時(shí)間2011年12月物業(yè)管理無交房時(shí)間未定建筑類型多層高品質(zhì)洋房產(chǎn)權(quán)70年銷售價(jià)格待定開發(fā)進(jìn)度剛開工面積區(qū)間60200銷售率無主力戶型戶型平均配套幼兒園，健身游泳，娛樂室建筑面積40萬推廣報(bào)紙（成功了，就住華僑城）綠化率361營銷代理無咨詢電話05305963777用地面積307畝個(gè)案點(diǎn)評(píng)本項(xiàng)目為菏澤市少有高端洋房，戶型合理，較受高端人群青睞，另有精裝小戶型。區(qū)位配套不完善，未修建規(guī)劃道路將小區(qū)一分為二。來訪客戶以政府，個(gè)體，企事業(yè)單位中高層為主，年齡在45歲左右。對(duì)本案的啟示啟示一菏澤的住宅銷售保持一個(gè)較為穩(wěn)定的去化速度，充分體現(xiàn)了菏澤市場對(duì)于住宅的需求，從另外一個(gè)層面而言，我們相信注重品質(zhì)塑造的產(chǎn)品能獲得更多的市場空間和客戶青睞啟示二整體營銷模式、營銷理念發(fā)展不成熟，營銷手法同質(zhì)化。先進(jìn)的營銷手段的靈活應(yīng)用會(huì)使項(xiàng)目在菏澤市場脫穎而出1234住宅市場總結(jié)與啟示天闊逸城東盛公園1號(hào)龍翔中央公館本案盛世牡丹新城御河丹城區(qū)域項(xiàng)目圖示泰和水岸嘉苑南華康城二期在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目項(xiàng)目名稱位置天闊逸城黃河路與人民路交匯處東盛公園1號(hào)人民路1679號(hào)龍翔中央公館人民路以東永昌路以北泰和水岸嘉苑華英路北端趙王河公園內(nèi)南華康城二期人民路與八一路交匯處盛世牡丹新城曹州牡丹園南鄰御河丹城中國林展館附近天闊逸城天闊逸城在菏澤首創(chuàng)生活體驗(yàn)中心作為營銷手段，建有2套實(shí)體樣板房銷售中心有區(qū)域沙盤、展示沙盤雙沙盤設(shè)計(jì)開盤推出約500套房源，至今去化80；客戶以個(gè)體戶、外出打工者為主，菏澤城區(qū)及外縣客戶各占50。開發(fā)商菏澤宸宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率35占地面積100畝產(chǎn)品類型9棟2933層高層總建筑面積26萬銷售價(jià)格4200元/容積率35主力戶型1403室2廳2衛(wèi)周邊配套22中分校、市第二人民醫(yī)院、農(nóng)業(yè)銀行、娛樂場所、汽車展銷廳、大型超市及多家大型商務(wù)酒店和高檔餐飲酒店、牡丹公園、趙王河公園、會(huì)展中心等內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所總體規(guī)劃該項(xiàng)目是菏澤首個(gè)最高達(dá)33層的純高層社區(qū)，規(guī)劃有9座2933層的高層。產(chǎn)品面積段10170，戶型豐富，300平米的空中別墅是當(dāng)?shù)厮许?xiàng)目不具有的樓王設(shè)計(jì)，車庫下挖14米，向上抬升12米，整個(gè)小區(qū)室外地平向上抬升12米。車道上部大部分開敞，沒有開敞的車道上方均設(shè)有通風(fēng)采光天窗。創(chuàng)新規(guī)劃景觀步道，兩側(cè)為高達(dá)喬木，中間為淺水渠，縱向景深具有強(qiáng)烈的引導(dǎo)性，是小區(qū)入口標(biāo)志。小區(qū)內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場一個(gè)，籃球場兩個(gè)，羽毛球場兩個(gè)。由于半開敞車庫形成了許多有高差的開敞空間，為了不使這些空間成為建筑死角，我們特意將一些沒有功能作用的地下開敞空間通過綠化、景觀小品、鋪地等處理，使之成為很有空間感的庭院。從而形成了立體的綠化空間，也成為了小區(qū)的景觀特色。小區(qū)設(shè)有雨水收集再利用系統(tǒng)，回收地面，屋頂、以及車庫地面的雨水，儲(chǔ)存起來灌溉小區(qū)的植被。（每年可以節(jié)約清潔用水3000噸）半地下開敞車庫。車庫盡量開敞可以減少人工照明和機(jī)械通風(fēng)，節(jié)約用電，降低使用成本。產(chǎn)品優(yōu)勢天闊逸城擁有近6萬平米的地下花園停車場，這是菏澤的當(dāng)?shù)鬲?dú)一無二的花園車庫建筑。配備防雷與接地系統(tǒng)。工程防雷等級(jí)為2級(jí)，在重要負(fù)荷及弱電的配電箱內(nèi)裝設(shè)過電壓保護(hù)器。住宅在起居室，臥室，書房設(shè)置電話網(wǎng)絡(luò)出線口。在主衛(wèi)生間設(shè)計(jì)電話出線口。配有功能多樣的保安臨控系統(tǒng)。監(jiān)視器設(shè)于消防控制室內(nèi)，在電梯轎廂內(nèi)，主要出入口和通道等重要部位設(shè)置攝像機(jī)。系統(tǒng)的視頻切換，畫面分割，畫面顯示，儲(chǔ)存，錄像及回放。計(jì)算機(jī)帶有電子地圖。當(dāng)收到消防報(bào)警和防盜報(bào)警時(shí)將自動(dòng)切換到適時(shí)錄像。龍翔中央公館簡歐風(fēng)格的外立面在菏澤市場較為獨(dú)特。一期產(chǎn)品為三房及四房大戶型，一梯二戶、二梯二戶布局，產(chǎn)品品質(zhì)高；開盤至今共推出600余套。沿街商業(yè)雙層布局，單套面積120左右；客戶以經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的生意人為主。年齡40歲左右居多，以菏澤城區(qū)客戶為主，外縣客戶較少。開發(fā)商龍翔房地產(chǎn)有限公司綠化率35占地面積20萬產(chǎn)品類型高層、小高層總建筑面積50萬銷售價(jià)格4600元/容積率25主力戶型1201303室周邊配套菏澤大劇院、菏澤文武樓、南華工業(yè)園內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所、籃球場、網(wǎng)球場、游泳池產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)全地下車庫與智能化停車系統(tǒng)，11超高配比，即使有客來訪，停車亦無后顧之憂；而人車分流系統(tǒng)的采用，不僅保證了悠游散步者的悠閑心情，亦讓車主輕松駕駛，無后顧之憂。安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)由點(diǎn)及面，五種智能安保，覆蓋生活點(diǎn)滴周界紅外線，公共攝像頭，24小時(shí)電子巡更，彩色視屏智能訪客對(duì)講系統(tǒng)，獨(dú)特的室內(nèi)安全系統(tǒng)（煤氣泄漏探測，門磁報(bào)警，緊急求助按鈕，紅外線探測）。東盛公園1號(hào)中等規(guī)模體量，整體建設(shè)，分期銷售，體現(xiàn)出來自福建的開發(fā)商的運(yùn)作實(shí)力；2011年6月中旬開盤推出200余套房源，蓄客周期較長，銷售實(shí)行一次性付款95折，按揭96折的優(yōu)惠。項(xiàng)目四周沿路規(guī)劃有二層商業(yè)；客戶以公務(wù)員、教師、生意人居多，年齡集中在3050歲。主城區(qū)客戶占80開發(fā)商菏澤東盛置業(yè)綠化率38占地面積130畝產(chǎn)品類型高層、小高層總建筑面積32萬銷售價(jià)格4600元/容積率30主力戶型1303室2廳2衛(wèi)周邊配套菏澤大劇院、菏澤文武樓、南華工業(yè)園內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場所泰和水岸嘉苑該項(xiàng)目位于趙王河公園內(nèi)，景觀優(yōu)勢突出；三期2梯5戶、2梯6戶的塔樓設(shè)計(jì)在菏澤市場少見，48一室、87二室戶型較為奇缺；商業(yè)面積占總體量的15，單層設(shè)計(jì)，面積90300，主要為一期、二期的沿街底商售價(jià)20008000元/不等。開發(fā)商菏澤泰和明天置業(yè)有限公司綠化率46占地面積36畝產(chǎn)品類型高層、小高層總建筑面積15萬銷售價(jià)格4800元/容積率13主力戶型面積48200戶型配均等周邊配套菏澤大劇院、菏澤文武樓、趙王河公園內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所項(xiàng)目位于趙王河畔、趙王河公園內(nèi)，周邊景色優(yōu)美，享有獨(dú)特的景觀優(yōu)勢，自然水系流經(jīng)小區(qū)，形成豐富的水景觀，趙王河公園與小區(qū)連成一體，形成一個(gè)園區(qū)后花園，康莊路、天香路、人民路、黃河路，四條主要交通要道把小區(qū)圍成了一個(gè)銅錢形狀，把趙王河和趙王河公園括在小區(qū)內(nèi)，趙王河水擁有長達(dá)數(shù)千米寬闊的岸線。景觀設(shè)計(jì)南華康城（二期）“南華康城”項(xiàng)目特聘請法國國際著名建筑大師ERICKZHENG、MIKERAYBURN等主持建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格體現(xiàn)了“優(yōu)雅、浪漫、現(xiàn)代、時(shí)尚”的生活理念；項(xiàng)目位于人民路配套較為完善的地段；是菏澤第一個(gè)通過住建部A級(jí)認(rèn)證的項(xiàng)目。開發(fā)商菏澤南華置業(yè)綠化率41占地面積130畝產(chǎn)品類型高層、別墅總建筑面積31萬（二期7萬）銷售價(jià)格4600元/容積率30主力戶型110、130周邊配套趙王和公園、菏澤大戲院、菏澤市演武樓內(nèi)部配套幼兒園、會(huì)所產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目以高品質(zhì)、高性能、節(jié)能環(huán)保、環(huán)境優(yōu)越等特色，以先進(jìn)的設(shè)計(jì)、建筑理念引領(lǐng)了菏澤高層住宅、節(jié)能環(huán)保新潮流。在建筑施工上，南華康城采取振沖碎石樁基及鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用加氣混凝土砌塊、防火石膏板等節(jié)能材料，比普通磚混住宅使用壽命、抗震性能大大提高。在菏澤首家采用外墻外保溫及雙層中空玻璃隔熱斷橋鋁合金窗，防火、防盜、保溫三防門等建筑節(jié)能材料，綜合節(jié)能達(dá)到50以上。同時(shí)引地下1500米深溫泉水家家入戶，使住戶足不出戶便能享受溫泉養(yǎng)顏、保健的多重功效，并