龍舟公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告二一二年十月第一章市場概況近年來，隨著我國住房制度改革步伐加快，個人購房已被社會逐步認同。成都市作為四川經(jīng)濟文化中心，也是西部開發(fā)的主要城市和經(jīng)濟發(fā)展紐帶。在西部開發(fā)戰(zhàn)略中處于重要位置，發(fā)展中的成都將成為西部特大中心城市?，F(xiàn)有的成都市城市是發(fā)展規(guī)?；M程具備電子、高新技術(shù)、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開發(fā)正進入一個高速發(fā)展時期，已被國家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨具特色的府南河沿線城市風光，使得成都成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)住宅開發(fā)的新一輪熱點。龍舟公寓大廈小戶型商住宅樓位于成都市一環(huán)路東五段，九眼橋頭北端，四面臨街，交通順暢，緊靠城市主要風景線府南河，與望江公園、水井坊、合江亭、府河內(nèi)環(huán)線旅游景點相連。交通南來北往十分便利，實屬置業(yè)安家的理想之地。龍舟公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發(fā)展，政府相繼出臺了一系列優(yōu)惠政策，從城市規(guī)劃到地方稅收，從區(qū)域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業(yè)的發(fā)展。力圖使龍舟公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發(fā)展的一個亮點。成都鑫五環(huán)實業(yè)投資有限公司正是基于當前這一有利時機，大規(guī)模介入成都市向東發(fā)展房地產(chǎn)的開發(fā)，適時推出了龍舟公寓大廈小戶型商住樓項目，并將其建成成都市一流的模范住宅樓盤。第二章公司簡介一、公司概況成都鑫五環(huán)實業(yè)投資有限公司（以下簡稱鑫五環(huán)公司），于1995年3月15日在成都市工商行政管理局登記注冊。公司性質(zhì)為有限責任公司。公司法定代表人為周登榮，注冊資金3000萬元。主營房地產(chǎn)開發(fā)、兼營公路經(jīng)營、建設(shè)、管理和高新技術(shù)開發(fā)及利用等。鑫五環(huán)公司資本構(gòu)成如下周登榮以實物和貨幣形式出資2865萬元，占股本的955，周登華以貨幣實物形式出資135萬元，占股本的45。公司于2002年累計投資4000萬元，收購成都市一環(huán)路東五段100號的未完工開發(fā)項目“龍舟大廈”。項目總建筑面積為53000，占地面積為914畝，61894，地下兩層，地面19層。該項目為龍舟大廈小戶型公寓樓開發(fā)項目。二、公司領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)及人員情況公司在運行機制方面設(shè)有董事長、總（副）經(jīng)理，下設(shè)生產(chǎn)技術(shù)部、經(jīng)營部、財務(wù)部、預(yù)算部以及保安部等部門。現(xiàn)有員工42名。公司權(quán)力機構(gòu)為董事會，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。其中董事長和總經(jīng)理由周登榮擔任，副總經(jīng)理由周登華、馮天、田小林擔任。該公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下董事長總經(jīng)理、周登榮、男、1951年出生、大專文化。1995年從事房地產(chǎn)開發(fā)、建安行業(yè)經(jīng)營及管理。受過建筑項目經(jīng)理職稱專門培訓(xùn)。經(jīng)營重慶鴻基綜合樓開發(fā)建設(shè)，“德陽苑”大型房地產(chǎn)項目開發(fā)。先后承建四川萬縣川東天然氣氯堿工程，宜昌黃龍機場工程，宜昌經(jīng)協(xié)大廈、重慶市江北機場一期擴建工程、四川汶川南中坨水電站工程。業(yè)務(wù)經(jīng)理（副總經(jīng)理）田小林，大專文化、經(jīng)濟師，擔任過湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，1995年到鑫五環(huán)公司。財務(wù)副總經(jīng)理，周登華，財務(wù)專業(yè)畢業(yè)，擔任湖北五環(huán)建設(shè)集團公司財務(wù)處長，成都西南五環(huán)建設(shè)公司財務(wù)科長。到鑫五環(huán)公司擔任財務(wù)部經(jīng)理、分管財務(wù)工作副總經(jīng)理。從事財務(wù)管理工作15年，對成本會計、房地產(chǎn)會計有較強的實踐經(jīng)驗。第三章近三年財務(wù)狀況公司近三年資產(chǎn)及負債情況如下單位萬元項目2002年2003年2004年資產(chǎn)合計123041433015045流動資產(chǎn)95111176012475其中存貨92501165212388長期投資固定資產(chǎn)凈值279325702570負債合計318452105925流動負債72026203720其中短期負債長期負債246425902205其中長期借款246425902205所有者權(quán)益合計912091209120資產(chǎn)負債率258836363938流動比率1320448335速動比率3625412233我公司資產(chǎn)總額從2002年的12304萬元增加到2003年14330萬元，增加了2026萬元，公司規(guī)模三年來迅速擴大，自身實力得到了較大提高。公司2002年末流動資產(chǎn)總額為9511萬元，占資產(chǎn)總額的773，資產(chǎn)流動性較好，短期償債能力較強。公司2002年末負債合計3184萬元，其中長期借款2464萬元。從現(xiàn)金流量來看，我公司2004年的現(xiàn)金流入主要為經(jīng)營活動中銷售商品房產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出主要為開發(fā)項目的建設(shè)投入。凈現(xiàn)金流量2002年、2003年、2004年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負債率相關(guān)，說明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。我公司在中國銀行濱江辦事處開設(shè)基本帳戶，截止2004年末，該公司日均銀行存款100萬元，未向其他金融機構(gòu)申請貸款，無任何不良信用記錄。第四章項目建設(shè)條件一、項目建設(shè)的必要性住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景聯(lián)合國人居大會宣布提出了“人人都有一套舒適的住房”的口號。近年來，中國每年新建的住宅量已達十余億平方米，住宅產(chǎn)業(yè)正在形成有效拉動內(nèi)需和提升GDP的一個重要產(chǎn)業(yè)。預(yù)計2005年成都市住宅建設(shè)計劃達60億元，施工建筑面積達400萬平方米，為全市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較大空間。二、龍舟公寓大廈小戶型住宅樓建設(shè)的有利性龍舟公寓大廈位于九眼橋北端一環(huán)路東五段與宏濟路交匯處。兩面臨城市主要干道，一方臨12米寬的城市次干道，緊臨府南河側(cè)，不僅視野開闊，還具有極佳的地理環(huán)境；北臨成都小商品批發(fā)市場、燈具市場；南臨四川大學、望江公園，并與市政府規(guī)劃的龍舟廣場體閑區(qū)和水井坊名勝游覽區(qū)連成一片，以及成都至樂山的通航起點碼頭。因此，龍舟公寓大廈所處區(qū)域是市政府規(guī)劃向東發(fā)展的一個亮點。交通順暢，人流相當集中。政策方面龍舟大廈原由成都公用事業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司進行承建。由于資金的原故，加上其它方面的因素，項目停盤、爛尾。經(jīng)市政府、市建委相關(guān)部門等多方協(xié)調(diào)，由鑫五環(huán)公司繼續(xù)進行復(fù)工開發(fā)，給予較多優(yōu)惠的政策。按成都市建委以成清辦發(fā)（2002）13號文件通知市相關(guān)部門，給予按特事特辦的原則，及稅費等相關(guān)費用的減免政策，是龍舟大廈項目又一次建設(shè)開發(fā)盈利有利性。交通方面龍舟大廈緊鄰一環(huán)路內(nèi)側(cè)，坐落在九眼橋北端南北方向交通順暢，東向龍舟大道，及宏濟路。近年來政府對市政道路的路網(wǎng)完善，及對交通堵塞的地區(qū)加以整治，使該項目處于四面臨街。視野寬闊，人車來往暢便。地理環(huán)境方面龍舟大廈位于府南河側(cè)，與四川大學、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境?；A(chǔ)設(shè)施方面擬由成都市政府完成項目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。一環(huán)路全線的整治完成，宏濟路的加寬完工。綜合上述，是龍舟大廈建設(shè)的有利性。三、龍舟公寓大廈項目建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案龍舟大廈原擬建為商務(wù)寫字樓。建筑面積53000，主樓19層，局部22層，地下兩層，裙樓5層，裙樓地下1層，均已斷水封頂。但由于原開發(fā)商資金不到位，再加上各種不利因素、市場原因，產(chǎn)品與銷售不對路造成項目停盤。已停工達四年之久?，F(xiàn)成都鑫五環(huán)公司同原開發(fā)商達成收購該項目開發(fā)權(quán)的協(xié)議，并將該項目進行認真論證后，作出了具體整改措施和修改方案，使該項目又重新有了市場的生機。主樓的13層與副樓5層商場連接，融為一個整體，形成大型商場。面積約為14000平方米，主樓419層改動為小戶型商務(wù)公寓，約31500平方米，總戶數(shù)約為510套。住宅配套有商務(wù)會所、健身房、活動中心等。住宅內(nèi)兩套給水系統(tǒng)，分別供應(yīng)生活用水和飲用水，電力供應(yīng)2220KV。住宅建筑設(shè)計面積從4580平方米多種戶型。外墻采用進口高級外墻涂料，色調(diào)以淺米黃色為主，間以藍色線條，用白色塑鋼窗。臨街面采用中空玻璃，空調(diào)板建筑上均統(tǒng)一考慮。樓盤的標準設(shè)計均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。每一種平面布置都組織了高效實用的客廳、餐廳和廚房。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環(huán)境，自然光能進入每一間房。注重客臥分區(qū)，動靜有別，較好地解決噪音污染問題。該項目工程基礎(chǔ)部分，根據(jù)地質(zhì)勘測報告，將采用大開挖，混凝土條型基礎(chǔ)等形式，層面采用現(xiàn)澆防水層面，住宅和商場均為全框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為7度以上，符合成都市的現(xiàn)行規(guī)定標準。四、項目實施進度龍舟大廈項目經(jīng)成都市計委200018號批準立項并列入投資計劃，同時該項目分別取得以下開工所需資料證書及批復(fù)。（1）成都市成規(guī)選2002字第0645號建設(shè)項目選址意見書。（2）中華人民共和國成規(guī)國用2002字第1436號國有土地使用證。（3）成都市成規(guī)用地20020531號，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（4）成都市成規(guī)建筑20030053號，建筑工程規(guī)劃許可證。（5）成都市建委，建筑工程施工許可證，編（6）成都市建委，成清辦發(fā)200213號，項目更名手續(xù)通知書。（7）成都市建委，成清辦發(fā)20036號，項目免緩交費報告書。該項目工程預(yù)計總工期15個月。2005年2月開工，2006年5月竣工。施工進度見下表2005年2006年年月項目12345678910111212345主體框改動主體墻改動防水內(nèi)裝飾水電安裝設(shè)備安裝竣工五、項目建設(shè)條件該項目建設(shè)所需建筑材料按照合同采購，施工所用鋼材擬為大廠鋼材，結(jié)構(gòu)部分擬使用峨嵋大廠水泥。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)夠進。該項目施工用水，用電均由城市干管線接入。項目建成后，供水取自市自來水公司標準生活用水，能達到400升/人日，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水系統(tǒng)，排水體系采用雨污分流制。項目電力供應(yīng)從220KV，市電力局錦江區(qū)供電局變電站輸出專線接線，形成雙回路布線，20KV配電網(wǎng)進入項目。項目住宅用氣，由成都市煤氣公司供給，200毫米中壓管供氣壓力2KG。該項目為民用建筑，無工業(yè)廢水及有害氣體和粉塵排放。其主要污染源為生活污水、設(shè)備噪音和生活垃圾。針對以下問題，采用以下措施進行防治1、生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、生活垃圾進入環(huán)衛(wèi)垃圾處理站，由物業(yè)公司處理。3、各種設(shè)備采用低噪音標準。六、設(shè)計單位簡介該項目工設(shè)計單位，成都市建筑設(shè)計研究院，有資深的設(shè)計人員200人以上。設(shè)計單位等級資質(zhì)甲級，有成熟的建筑設(shè)計經(jīng)驗。多次獲得設(shè)計金獎、銀獎和榮譽證書。七、施工單位簡介該項目施工單位是成都市第六建筑工程公司，公司成立1969年，法人代表金友平，注冊資金7300萬元，有工程技術(shù)人員526人。各類施工機器800余臺（套），資質(zhì)等級為工業(yè)與民用建筑工程施工一級企業(yè)榮獲天府杯金獎、魯班獎，巴蜀建筑施工企業(yè)綜合百強前5名等稱號。公司曾完成驕子大廈，地質(zhì)大廈、托普大廈、托普工業(yè)園、軟件園、中銀大廈、農(nóng)資大廈、濱江花苑住宅小區(qū)等建設(shè)項目。第五章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢1、房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是住宅建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點，是國家大力開拓國內(nèi)消費的突破口。隨著住房分配貨幣化的事實，從根本上調(diào)動個人買房的積極性，同時國家采取積極的財政貨幣政策，實行下調(diào)銀行存貸款利率、開放住房二級交易市場、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅實的基礎(chǔ)，從而使成都房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪發(fā)展時期。2、市場發(fā)展趨勢從而對成都市目前商品房積壓的原因進行分析，我們可以看出，一是適銷不對路，消費群體定位不準；另一個原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設(shè)計沒有達到很好的匹配，無特色賣點。隨著人們對生活水平的日益提高，消費意識和消費要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設(shè)計優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進科學、高效率的層次過度；購房者對商品房的位置、環(huán)境要求越來越高。近一年來隨著交通條件的大力改善，我國房市的熱點城市北京、上海、廣州等，消費者已將眼光投向綠化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住宅。龍舟公寓大廈項目正適合當前房地產(chǎn)的潮流。二、項目的市場競爭能力（一）項目自身競爭條件方面影響居住用房銷售價格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要特點有、地段該項目位于成都市九眼橋宏濟路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面300余米。大樓車輛進出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。2、土地面積龍舟大廈總用地面積為914畝，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計市政配套路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況由成都市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。（二）同類建設(shè)項目方面該項目定位為按小戶型智能化中高檔標準修建改造，以低于成都市區(qū)同等標準20的中低檔價格銷售。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團、金融、國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。“龍舟大廈”項目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價比較能滿足消費群的心理，該企業(yè)有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢以及當?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實現(xiàn)。三、售價預(yù)測1、預(yù)測數(shù)據(jù)的選定該項目中預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)成本估價法進行測算。成本估價法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。采用成本估價法估價求得的價格，成為積算價格。由于該項目所在區(qū)域內(nèi)沒有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤，所以可以采用成本比較法。工程總投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、預(yù)備費用、其他費用、投調(diào)稅、綜合費用。該工程總投資預(yù)計估算為14320萬元，正常利潤參照當?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項目稅后利潤4380萬元，成本利潤率303。龍舟大廈總投資14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計收入19360萬元。銷售預(yù)測表序號項目名稱建筑面積（元/）單位售價（元/銷售金額（萬元）備注1住宅3150030009450510戶2商場14600600087603車庫230個（6900）500001150合計53000193602、以上銷售預(yù)測表按住宅平均單位為3000元/（均價），商業(yè)鋪面為6000元/（均價），車庫按5萬元/個進行測算。本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計算收入。“龍舟大廈”項目的開發(fā)建設(shè)有利于改善成都市的居住環(huán)境，實現(xiàn)成都市九五及2010年發(fā)展規(guī)劃中提出的九五末期人均居住面積目標，促進城市總體規(guī)劃的實施。“龍舟大廈”套型面積定位較小，價格是市區(qū)同等戶型價格的4/5，能享受地方一定的稅費減免，項目具有一定的市場競爭能力，但營銷策劃顯得尤為重要?！褒堉鄞髲B”項目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費額在13萬元左右。公司準備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現(xiàn)銷售收入。第六章成本估算一、投資估算（一）估算的依據(jù)和方法龍舟大廈項目工程估算是依據(jù)工程已（擬）報建資料和方案、國有土地使用證及出讓合同、項目可行性研究報告等，參考成都地區(qū)同類建設(shè)項目的經(jīng)濟標準，并結(jié)合項目自身實際情況進行測算的。（二）項目總投資的構(gòu)成該項目規(guī)劃用地面積914畝，總建筑面積53000；商業(yè)用房14600?？偼顿Y包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費用、預(yù)備費用和其他費用。經(jīng)測算，項目總投資14320萬元。投資估算明細見下表投資估算明細表用地面積50109建筑面積53000技術(shù)經(jīng)濟指標序號費用名稱投資額（萬元）單位負荷或工程量單位指標占總投資備注合計100一土地費用2742平方米703917國有土地使用證二前期工程費901規(guī)劃勘測設(shè)計費1578平方米5300032可行性研究費30平方米53000173三同一平費18567平方米5300035三房屋開發(fā)費8789（一）建安工程費8206平方米530001住宅4410平方米315001400框架2商業(yè)用房2044平方米146001400框架3車庫1725平方米69002500框架（二）室外工程費5831附屬工程費（電梯）424平方米53000802道路、綠化159平方米5300030四管理費用193萬元193601按銷售收入1五銷售費用2895萬元1936015按收入15六財務(wù)費用926萬元6000772貨幣利率772七預(yù)備費用1001基本預(yù)備費100萬元032漲價預(yù)備費0萬元0八綜合稅費1452萬元1436075按收入75（三）投資估算說明1、土地費用以企業(yè)取得國有土地使用證的繳款單據(jù)和土地出讓合同為依據(jù)，確定項目用地綜合單價為443元/，其中含土地出讓金、拆遷安置補償費等共計2742萬元。2、前期工程費用按照企業(yè)實支付金額，確定項目規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費。同時根據(jù)成都地區(qū)同業(yè)建筑技術(shù)標準和預(yù)計土方回填數(shù)量（土方量25萬、15元/M）測算，三通一平費共計18567萬元。3、房屋開發(fā)費（1）建安工程費建安工程費采用投資指標估算法。投資指標以2000年四川省建筑工程計價定額和全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，結(jié)合本工程實際情況綜合測定建安工程明細表單位元、萬元項目建筑指標（元/）建筑面積（）成本（萬元）住宅1400315004410商業(yè)店鋪1400146002044車庫250069001725給排水管網(wǎng)2553000132電氣及照明2253000116弱電185300095合計8522（2）室外工程費用設(shè)計方案，參考房地產(chǎn)同業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每平方米80元/和30元/元分別計算附屬工程設(shè)備電梯設(shè)備和綠化費用，共計193萬元。4、管理費用包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。考慮本公司的管理水平，管理費用按銷售收入的1計取，共計193萬元。5、銷售費用系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用?？紤]企業(yè)在成都市地區(qū)的企業(yè)品牌，社會效應(yīng)良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的15計取，共計2895萬元。6、財務(wù)費用主要為建設(shè)項目的貸款利息支出，6000萬元貸款按貸款銀行預(yù)期執(zhí)行利率772（基準利率上浮30）、計息期按2年計算為926萬元。7、預(yù)備費用預(yù)備費用是指在編制投資估算和設(shè)計概算時難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用，估算為100萬元。二、投資來源及籌資評價項目總投資約14320萬元，其中開發(fā)成本9570萬元、開發(fā)費用3824萬元、資金利息926萬元。項目投資來源為企業(yè)自籌5800萬元、銀行貸款6000萬元，支用預(yù)售房收入4000萬元售房收入的測算祥見第四章。企業(yè)自籌資金構(gòu)成如下1、取得國有土地使用證所支出的費用2742萬元。2、企業(yè)2002年在土建工程已投入4058萬元。以上自籌資金合計5800萬元，占總投資的39。三、項目投資計劃評價依據(jù)企業(yè)已（擬）報建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運作流程和工程建設(shè)進程，該項目2005年2月以前為籌備開工期，2005年3月2006年5月為建設(shè)期，2005年投資額為4000萬元，主要是土地費、前期工程費支出和房屋開發(fā)費用；2006年投資金額約3000萬元，主要是房屋開發(fā)期間費用支出。四、有關(guān)說明本章投資估算和資金籌備措施評價基于以下前提條件；1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗拒災(zāi)害及影響工程進度的其它因素；2、設(shè)計方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化；3、建設(shè)期間國家利率和“三材”價格無明顯變動；4、國家稅費無大的調(diào)整。第七章償債能力一、項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。（一）預(yù)測數(shù)據(jù)的選定1、本次項目預(yù)測建設(shè)期為2005年2月2006年5月，銷售期為2005年5月2006年12月2、經(jīng)營期總收入的測算祥見第四章市場評估，在充分考慮項目工程進度以及項目特點基礎(chǔ)上，評估確定各年銷售計劃為2005年40，2006年60。收入情況見項目銷售計劃及銷售收入測算表。3、經(jīng)營期成本及費用的預(yù)測（1）由于建設(shè)項目主要用于銷售，根據(jù)第五章結(jié)果按銷售比例接轉(zhuǎn)開發(fā)成本。（2）營業(yè)稅金及附加預(yù)測營業(yè)稅按收入的5提取，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的5提取，教育附加費按營業(yè)稅的3提取，土地增值稅按當?shù)貞T例未考慮，所得稅按33計提。（3）銷售費用銷售費用按年銷售收入的15計算（已計入開發(fā)費）。（4管理費用各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的1計算（已計入開發(fā)費用）。（5）財務(wù)費用根據(jù)貸款期限，貸款利率按年息594計算，并考慮上浮30（已計入開發(fā)費用）（二）靜態(tài)效益指標經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額稅后利潤、銷售利潤率分別為靜態(tài)效益經(jīng)指標表指標名稱指標數(shù)值備注利潤總額4380凈利潤2935所得稅后經(jīng)營凈利潤率205二、項目財務(wù)先進流量分析（動態(tài)）經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結(jié)果如下（祥見評估主表4項目財務(wù)現(xiàn)金流量表）1、內(nèi)部投資收益率按全部投資計為205；2、財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10）按全部的投資計為14320萬元。由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算內(nèi)經(jīng)濟上可行，財務(wù)評價可以接受。（但由于該項目建設(shè)期及銷售期短，各動態(tài)指標意義不大，應(yīng)側(cè)重于靜態(tài)指標）三、資金來源與運用分析該項目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成企業(yè)自籌資金5800萬元，銀行貸款6000萬元，2005年預(yù)售收入余7850萬元。從“資金來源與運用表”可以看出，資金來源能滿足資金運用要求。2006年銷售收入回籠后，公司還貸款有充分保證。四、項目償債能力評估項目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力較強。指標如下表借款償還預(yù)測簡單位萬元序號項目2005年2006年2007年1上年還貸資金結(jié)余20002本年還貸資金來源60003年初借款額600040004本年還款額400020005年末本金欠款60002000五、項目敏感性分析（一）盈虧平衡分析因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點工程總投資盈虧平衡點銷售收入（銷售費管理費銷售稅金）通過計算當銷售收入達到75即14722萬元時就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對商業(yè)用房會產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可以認為項目有一定抗風險能力。（二）單因素敏感性分析本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。從評估主表七“項目敏感性分析表”可以看出，銷售價格、開發(fā)成本是“龍舟大廈”開發(fā)項目的敏感因素，其中銷售價格為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，其每提高或降低10，凈現(xiàn)值將減少或增加42，因此貸款企業(yè)應(yīng)特別注意銷售價格的變化，并嚴格控制開發(fā)成本。六、相關(guān)說明本章銷售收入及部分成本來源于市場和投資章節(jié)中的預(yù)測，稅費標準按照企業(yè)及當?shù)貙嶋H情況考慮。建議企業(yè)盡快開工和提前辦理預(yù)售許可證，實現(xiàn)銷售資金回籠，降低費用成本，確保利潤的實現(xiàn)。第八章對外借款風險分析一、貸款風險評價經(jīng)評估測算，本項目在項目敏感性分析中，當銷售均價增長或降低10時，項目凈現(xiàn)值增長或降低56；當開發(fā)成本增加或降低10時，凈現(xiàn)值下降或增長42，說明銷售價格為主敏感性因素。定性分析如下1、在借款人方面借款人成都鑫五環(huán)實業(yè)投資公司成立于1995年具有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗。2、在投資方面“龍舟大廈”的總投資為14320萬元，其中申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款6000萬元，企業(yè)自有5800萬元（自有資金占投資比例為38），預(yù)計前期銷售收入7850萬元。目前企業(yè)已投入資金5800萬元，自有資金已達到規(guī)定要求，其剩余部分資金主要依靠預(yù)收回款，貸款企業(yè)應(yīng)作好前期預(yù)售工作，確保項目的順利完成。3、市場方面本項目預(yù)測的經(jīng)濟效益及償債能力，都是在全額實現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上計算確定的，一旦出現(xiàn)市場風險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響項目的成功開發(fā)。本項目預(yù)測的市場風險主要表現(xiàn)在以下幾個方面（1）購買力風險由于該項目所處環(huán)境競爭將日益激烈，貸款企業(yè)應(yīng)加快施工進度，盡快開盤發(fā)售，搶占市場。（2）營銷策略風險開發(fā)項目在其所在區(qū)域定位最高，但售價較低。對外借款應(yīng)時時關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風險，盡早還款，減少利息支出。（3）在工程進展方面該項目計劃開工時間為2005年3月，建設(shè)期為一年半。由于工程具有相對的難度，有可能影響工程的進度。如工程不能按期竣工，將影響本項目償債能力，故公司在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進度，保證本項目的順利實施。（4）項目開發(fā)風險方面因開發(fā)資金部分靠銷售收入，項目預(yù)售能否達到建設(shè)資金要求，將對項目開發(fā)產(chǎn)生較大影響。綜上所述，本項目風險度從測算結(jié)果看較為理想。但考慮到銷售價格為其主要的經(jīng)濟效益指標的影響因素，應(yīng)加強全程監(jiān)控。二、借款擔保評價公司同意采用抵押擔保方式，先由成都鑫五環(huán)公司以914畝土地使用權(quán)在建工程作為對外借款的抵押物，待在建工程進度達到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。目前貸款企業(yè)提供的抵押物為可依法設(shè)定抵押權(quán)的土地914畝。關(guān)于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的報告興業(yè)銀行成都分行我公司開發(fā)建設(shè)的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000主體斷水全部完工。進入二期工程施工，設(shè)備安裝及電梯、扶梯、內(nèi)裝飾、外墻等工程開始動工。由于前期支付土地費、報建費、轉(zhuǎn)讓費等各種規(guī)費稅費較多，則樓盤開發(fā)建設(shè)資金較為困難。為使工程建設(shè)順利進行，現(xiàn)向貴行申請開發(fā)貸款6000萬元，以緩解資金困難之矛盾。貸款時限為兩年（24個月）。特此報告，望批準為謝成都鑫五環(huán)實業(yè)投資有限公司二00四年十一月二十八日成都市鑫五環(huán)投資實業(yè)有限公司第九次股東會議記要時間二00四年十一月十日地點成都市青羊區(qū)文武路鑫五環(huán)公司辦公室參加議員周登榮、周登華、田小林會議內(nèi)容為投資開發(fā)龍舟公寓大廈小戶型商住樓商品房，需向興業(yè)銀行成都分行申請流動資金貸款事項。經(jīng)股東討論后，決議如下周登榮董事長總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務(wù)工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在“龍舟大廈”投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行成都分行申請開發(fā)貸款6000萬元。經(jīng)股東討論后同意用公司龍舟大廈在建工程、土地作為抵押，申請貸款。股東周登榮周登華田小林二00四年十一月十日GTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK89JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPR89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXG89AMUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCVR9CPBKZNMZ849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGP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