尚東版塊樓盤專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱尚東紫郡開盤日期一期一批（2008年4月19日）基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地24萬(wàn)方；總建筑面積103萬(wàn)方；總棟數(shù)6棟（北向A、C棟為28層高層，B棟為29層高層；南向的D、E、F棟為18層小高層）；一期一批套數(shù)312套；容積率476；綠化率40；建行、光大銀行，按揭八成30年（首付兩成僅限于兩房）；開工時(shí)間為2007年6月；一期最早交房2009年6月。戶型面積以及配比兩房87平方米（68套）占一期總房源的9；三房117、127、138、143平方米（幾種面積的三房其數(shù)量風(fēng)別是108、216、54、136套）占一期總房源的70；四房153平方米（162套）占一期總房源的21；層高30米（以上均為一期的房源，本期推出B、C、E、F四棟，共744套）銷售價(jià)格起價(jià)3900元/平方米；均價(jià)4300元/平方米；最高價(jià)4900元/平方米層差3040元/平方米；朝向差3050元/平方米項(xiàng)目5月份以來(lái)，價(jià)格未作調(diào)整優(yōu)惠折扣一次性98折；按揭99折預(yù)計(jì)折后均價(jià)為4200元/平方米左右物業(yè)費(fèi)尚未確定推廣媒體車身、戶外媒體推廣效果一般，據(jù)銷售人員介紹，目前階段上客主要通過(guò)老客戶介紹，只有少部分使通過(guò)媒體而受知營(yíng)銷活動(dòng)暫無(wú)推盤以及銷售情況一期一批4月19日推出312套，項(xiàng)目第二批開盤時(shí)間尚未確定。目前第一批小高層銷售50左右，高層銷售僅剩余20套左右。在已銷的房源里，客戶主要為項(xiàng)目周邊的區(qū)域客，達(dá)到80左右，外地客戶很少，且都為省內(nèi)的客戶，主力戶型解析一期一批推出三棟共312套，C棟為點(diǎn)式高層（28層），兩梯四戶；F棟為點(diǎn)式小高層（18層），兩梯四戶；E棟為板式小高層（18層），一梯兩戶。本期推出的面積100平方以上的有120、128、129、138平方米，共四種戶型，且都為三房，具體情況如下1、下圖為C棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，120平方米戶型產(chǎn)品解析（1）戶型所在的C棟位于小區(qū)東北角，為兩梯四戶的點(diǎn)式高層，共28層；每一層朝南向有兩套，C棟總共有該戶型56套；（2）戶型方正，南北通透，入戶花園，客廳、主臥、客臥三室朝南；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光良好，主臥附帶270寬景飄窗；（3）從大環(huán)境來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目位于人民東路板塊，配套設(shè)施成熟，地段認(rèn)同度高；小環(huán)境上說(shuō)，小區(qū)周邊為五一安置小區(qū)，環(huán)境相對(duì)繁雜，不利于小區(qū)管理；2、下圖為F棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，128平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的F棟位于項(xiàng)目的東南角，為兩梯四戶小高層，共18層；戶型位于F棟的北向，每層2套；（2）入戶花園設(shè)計(jì)，功能更加齊全；主臥帶大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)采光好，視野寬，景觀好，盡情享受生活；（3）客廳、兩個(gè)客臥朝北，屬于背陰面，影響采光；且冬季寒冷，能耗大；3、下圖為E棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，138平方米戶型解析（1）戶型所在的E棟位于項(xiàng)目的南邊，為兩梯兩戶純板式小高層，共18層；E棟全部為該戶型；（2）純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，通風(fēng)采光好；戶型緊湊，面積利用率高；三個(gè)臥室朝南向，光線充足；另外增加了娛樂室，使生活更添情趣；主臥帶獨(dú)立衣帽間，功能更加齊全；客廳帶大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，中心花園盡收眼底；（3）客廳朝北，屬于背陰面，影響采光；入戶大門正對(duì)窗戶，屬去財(cái)相；項(xiàng)目名稱上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開盤日期三期（2007年11月）基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積152萬(wàn)方；總建筑面積61萬(wàn)方；總棟數(shù)17棟（三期3棟高層）；總戶數(shù)1077戶；容積率60；綠化率335；分?jǐn)?2；車位3098個(gè)；土地年限，住宅70年，門面40年戶型面積以及配比一房（5361平方米）占30、兩房（66103平方米）占60；三房（148平方米）占10，層高30米銷售價(jià)格尾房一口價(jià)3698元/平方米優(yōu)惠折扣（1）一次性99折，按揭無(wú)折扣（2）老客戶介紹新客戶，老客戶免一年物業(yè)管理費(fèi)（3）項(xiàng)目2周年抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡購(gòu)買的均有機(jī)會(huì)參加抽獎(jiǎng)（只針對(duì)1、2房）一房一等獎(jiǎng)，18000元購(gòu)房基金，共3名；二等獎(jiǎng)，9000元購(gòu)房基金，共6名；三等獎(jiǎng)，3000元購(gòu)房基金，共10名二房一等獎(jiǎng)，24000元購(gòu)房基金，共3名；二等獎(jiǎng)，12000元購(gòu)房基金，共6名；三等獎(jiǎng)，4000元購(gòu)房基金，共10名物業(yè)費(fèi)住宅15元/平方米；商鋪未定（大河物業(yè)管理有限公司）推廣媒體戶外、行銷目前推廣重點(diǎn)在行銷上，主要針對(duì)高橋大市場(chǎng)的定點(diǎn)行銷，據(jù)銷售人員介紹，咨詢的客戶還是比較多的，只是上門的客戶相對(duì)較少營(yíng)銷活動(dòng)無(wú)推盤以及銷售情況目前銷售項(xiàng)目的第三期房源，9月份可能會(huì)推出商業(yè)街部分。目前三期銷售70左右，主要為1、2房。由于項(xiàng)目的招商進(jìn)展非常順利，通程電器將在9月份開業(yè)，同時(shí)歐亞達(dá)、必勝客等知名商家也將進(jìn)駐，因此吸引了一部分投資客前來(lái)購(gòu)買，據(jù)項(xiàng)目銷售人員估計(jì)，投資客占50左右，從成交客戶區(qū)域劃分來(lái)看外省客戶占20左右，本省客戶占80。主力戶型解析本項(xiàng)目三期共推出四棟高層（A、C為25層高層，兩梯五戶；B1、B2為30層高層，兩梯七戶），這四棟位于項(xiàng)目的南邊，緊鄰朝暉路，共600多套；三期大戶型不多，只有一種三房，為148平方米，共25套，位于C棟的東北角，具體情況如下圖4、下圖為產(chǎn)品解析（1）項(xiàng)目所處的人民東路板塊，是目前發(fā)展比較成熟的區(qū)域，交通便利，周邊配套完善，有沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等大型購(gòu)物場(chǎng)所，以及旺旺醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，區(qū)域認(rèn)同度極高；（2）戶型所在的C棟位于項(xiàng)目南邊，緊鄰超輝路；戶型位于C棟的東北角，每層僅有1套；C棟為兩梯五戶高層，共25層；（3）戶型所在的C棟，絕大部分均為小戶型，且絕大部分為投資客所購(gòu)買，因此居住氣氛不濃；（4）戶型設(shè)計(jì)不合理，得房率不高；客廳朝北，影響采光；項(xiàng)目名稱西子花苑開盤日期二期第一批08年5月18日/門面08年7月28日基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積約140畝；總建筑面積約18萬(wàn)方；總棟數(shù)19棟；共1100套；車位800900個(gè)；建行，七成20年；建筑密度26；容積率28；綠化46；分?jǐn)?316；一期交房時(shí)間是2008年6月之前。目前工程進(jìn)度二期主體已完工，正在對(duì)外墻進(jìn)行施工。戶型面積以及配比兩房（87110平方米）占10；三房（130140平方米）占80；四房（164平方米）占10，層高28米；銷售價(jià)格住宅起價(jià)4400元/平方米均價(jià)4900元/平方米最高價(jià)6158元/平方米商鋪起價(jià)14000元/平方米均價(jià)17000元/平方米最高價(jià)20000元/平方米優(yōu)惠折扣一次性985按揭995住宅部分預(yù)計(jì)折后均價(jià)4800元/平方米左右物業(yè)費(fèi)每月16元/平方米（長(zhǎng)沙展誠(chéng)物業(yè)管理有限公司）推廣媒體戶外、公交、報(bào)紙、分眾、電視等所有廣告項(xiàng)目目前推廣力度比較大，基本使用了所有的媒體，但是效果一般，一般咨詢的較多，也主要集中在廣告投放日后一兩天內(nèi)，上門客戶比較少，觀望氣氛濃厚營(yíng)銷活動(dòng)暫無(wú)推盤以及銷售情況項(xiàng)目分三期開發(fā)，第二期于08年5月份推出，為2棟純板式小高層，共200多套，三期尚未確定。目前二期銷售20。從客源分析，項(xiàng)目二期主要為區(qū)域客，且多為雨花區(qū)客戶，外地客戶很少；從購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析，二期絕大部分都為自住客，據(jù)銷售人員估計(jì)數(shù)量在90以上。主力戶型解析目前推出的二期第一批為2棟純板式小高層（13、15棟），兩梯兩戶，共200套左右；15棟位于項(xiàng)目的西北角，13棟位于項(xiàng)目北邊（從左至右第三棟），北邊為五一安置小區(qū)，15棟僅靠馬王堆路，具體情況如下圖5、下圖為15棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，137平方米產(chǎn)品解析（1）項(xiàng)目所處的人民東路板塊，是目前發(fā)展比較成熟的區(qū)域，交通便利，周邊配套完善，有沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等大型購(gòu)物場(chǎng)所，以及旺旺醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，區(qū)域認(rèn)同度極高；（2）戶型所在的15棟位于項(xiàng)目西北角，西邊緊鄰馬王堆路，北邊為五一村小區(qū)；兩梯兩戶純板式小高層；戶型位于15棟的中間兩個(gè)單元，每層有2套；（3）板式結(jié)構(gòu)，南北通透；動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)；客廳、主臥、客臥三室朝南，大面寬景觀飄窗，采光充足；6、下圖為15、13棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，137142平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的13、15棟位于項(xiàng)目北邊，緊鄰五一村小區(qū)；戶型位于15棟的西頭，每層1套，13棟的東、西兩個(gè)端頭，每層2套；（2）純板式小高層，兩梯兩戶，南北通透；大面積景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，功能齊全，更加有利于通風(fēng)；臥室飄窗設(shè)計(jì)，更加有利采光；7、下圖為15、13棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，134142平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的13、15棟位于項(xiàng)目北邊，緊鄰五一村小區(qū)；戶型位于13棟中間連個(gè)單元，每層2套，15棟的第二個(gè)單元，每層1套；（2）其他條件同上圖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于萬(wàn)家麗路核心地段，緊臨人民東路，地理位置十分優(yōu)越2、小區(qū)全部采用純板式的小高層建筑體。大面寬、短進(jìn)深的板樓住宅，讓每一棟住宅樓都成為了正南正北朝向，戶型設(shè)計(jì)的方正、平面布局的合理性。3、中央7000余平米湖景。4、凸出部位設(shè)置滴水線，有效防止雨水污染墻面。劣勢(shì)1、價(jià)格與同邊樓盤來(lái)說(shuō)相對(duì)較高項(xiàng)目名稱長(zhǎng)房星城世家期開盤時(shí)間期2008年8月16日開盤（G6棟F7棟）基本指標(biāo)總建筑面積22萬(wàn)平方米；總戶數(shù)1100多戶；容積率147；綠化率49；車位800個(gè)戶型面積以及配比一期尾盤3房（130平方米）；4房（150160平方米）清盤銷售約20套；二期推出3房（130140平方米）共38套；頂層復(fù)式（204240平方米）約8套銷售價(jià)格48005800元/平米優(yōu)惠活動(dòng)及折扣中庭央座G6F7棟8月16日開盤，凡7月24日8月15日交納選房誠(chéng)意金的VIP客戶，8月16日開盤當(dāng)日可享受2萬(wàn)抵5萬(wàn)優(yōu)惠，并有多重驚喜。按揭無(wú)，一次性99折。物業(yè)管理費(fèi)12元/平米推盤以及銷售情況期一批2007年11月11日,期二批2007年12月9日，目前期銷售95，期2008年8月16日開盤（G6棟F7棟），目前平均每天上客量56組。7月份成交3套。推廣媒體戶外，報(bào)紙下圖為小區(qū)總體規(guī)劃圖主力戶型解析26、下圖為三房二廳二衛(wèi)建筑面積14121平米（1）位置位于項(xiàng)目2期北邊G6棟，正對(duì)園林景觀，前后都是景觀組團(tuán)，風(fēng)光無(wú)限。（2）48米的南向超寬客廳，連接南向景觀陽(yáng)臺(tái)。39米主臥面寬，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，衣帽間，獨(dú)立享受。U型廚房緊臨餐廳，方便實(shí)用。（3）140平米的3房連入戶花園都沒有，進(jìn)入家太過(guò)與直接，沒有過(guò)渡地帶。27、下圖為四房二廳二衛(wèi)建筑面積161平米（1）此棟（F7棟）位于小期北部中心位置，前后景觀組團(tuán)各有特色，通過(guò)客廳主臥次臥可看到不同的景觀。（2）戶型面寬尺度大氣客廳面寬48米主臥39米，南向面寬達(dá)到135米，整個(gè)面寬進(jìn)深比例超過(guò)11。主臥帶超大陽(yáng)臺(tái)，附帶衛(wèi)生間。次臥帶飄窗，廚房和餐廳相連。南北3個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大。可包攬南北景觀。（3）160平米4房沒有入戶花園。相比中城戶型的南向全景陽(yáng)臺(tái)有不及之處。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、位居長(zhǎng)沙市人民東路、芙蓉區(qū)府對(duì)面，占據(jù)長(zhǎng)沙上東區(qū)龍頭。項(xiàng)目總建筑面積約22萬(wàn)平米，是一個(gè)密度、高綠化、高品質(zhì)的高尚住宅小區(qū)2、戶型星城世家是純板式電梯小高層，三房經(jīng)典戶型，解決以往三居室餐廳采光及暗衛(wèi)等問(wèn)題，真正做到北南通透。萬(wàn)科西街庭院交房時(shí)間2008年12月開盤時(shí)間2008年3月8日基本指標(biāo)總建筑面積249萬(wàn)平方米總戶數(shù)1300戶容積率137綠化率447車位560個(gè)項(xiàng)目概括萬(wàn)科西街庭院由9個(gè)合院別墅組團(tuán)和6棟16層的小高層住宅組成，為現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格的作品。別墅以院落作為規(guī)劃的單元，將傳統(tǒng)的文化符號(hào)引入設(shè)計(jì)中，形成尺度宜人的居住單元，讓住戶充分感受到錯(cuò)落有致的空間感。170/190平米的寬景大宅空間明暢、奢華，盡顯大宅風(fēng)范。兩者共同構(gòu)建成了長(zhǎng)沙東城中式豪宅社區(qū)。戶型面積4房170平米5房190平米別墅205240平米銷售價(jià)格及銷售情況（帶精裝修）4房48005900元/平米（剩5套）5房55006100元/平米（剩50套）別墅12000元/平米精裝修有兩種標(biāo)準(zhǔn)15萬(wàn)或者23萬(wàn)7月份成交15套左右物業(yè)管理費(fèi)用TH25元/平方米月,小高層16元/平方米月,商業(yè)15元/平方米月優(yōu)惠活動(dòng)及折扣一次性99折，按揭無(wú)折扣。推廣媒體電視，戶外下圖為小區(qū)總體規(guī)劃圖主力戶型解析29、上圖為四房二廳二衛(wèi)170平方米（1）戶型位于小區(qū)4、5、6棟。西臨人民路，東靠小區(qū)內(nèi)部道路。4號(hào)棟東邊是游泳池。此戶型6號(hào)棟東邊的最貴。銷售總價(jià)在90W100W左右。（2）5米開間的客廳，主臥面寬42米。獨(dú)立書房，安靜非同一般。主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立衛(wèi)生間。餐廳，生活陽(yáng)臺(tái)，廚房相互連接，方便實(shí)用。衛(wèi)生間帶獨(dú)立洗衣間，豪華非同一般。（3）西臨人民路為雙向6車道主干道，會(huì)比較吵。30、下圖為四房二廳三衛(wèi)190平米（1）此戶型位于小區(qū)北面，但因?yàn)?號(hào)棟西南交有游泳池，所以此戶型在位于2號(hào)棟的西邊最貴。戶型總價(jià)在105W115W左右。（2）客廳于餐廳橫式設(shè)計(jì)，面寬達(dá)76米。主臥面寬44米帶飄窗，獨(dú)立衛(wèi)生間。3個(gè)次臥全部帶飄窗。廚房，生活陽(yáng)臺(tái)，公共衛(wèi)生間，獨(dú)立洗衣間部局合理。（3）190平米做4房非常浪費(fèi)，會(huì)給裝修帶來(lái)不必要的成本。項(xiàng)目名稱凱樂湘園開盤日期2007年12月28日入住時(shí)間2008年10月31日項(xiàng)目地址凱樂湘園位于芙蓉區(qū)人民東路與古曲路交匯處基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地52萬(wàn)方；總建筑面積13萬(wàn)方；總戶數(shù)345戶；分二期開發(fā)容積率22；綠化率412；戶型面積以及配比銷售價(jià)格起價(jià)4100元/平方米，均價(jià)4400元/平方米；最高價(jià)4800元/平方米層差20元/平方米；優(yōu)惠折扣一次性92折；按揭93折預(yù)計(jì)折后均價(jià)為4200元/平方米左右物業(yè)費(fèi)12元/平方米推廣媒體暫無(wú)營(yíng)銷活動(dòng)暫無(wú)推盤以及銷售情況主力戶型解析1、三房二廳二衛(wèi)12105（1）面寬長(zhǎng)、進(jìn)深短的布局，通透（2）客廳、餐廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)一氣呵成，將空間的彈性發(fā)揮得淋漓盡致（3）靈性生活空間，開放式廚房，生活更加自由、暢快、愉快心情由此而生（4）客廳與陽(yáng)臺(tái)相連，營(yíng)造通風(fēng)采光的環(huán)抱概（5）方正臥室，整體端大方，緊縮合理，將空間利用發(fā)揮到極致2、三房二廳二衛(wèi)13092平方米（1）整體布局方正大方，南北通透，通風(fēng)采光極佳，空間利用率高（2）巧妙的入口設(shè)計(jì)、迎合居者的私密要求與尊貴享受（3）客廳與餐廳攜手雙陽(yáng)臺(tái)，美食、美景任由選擇，盡顯生活品味（4）走道將動(dòng)靜兩區(qū)巧妙分離，確保私密空間。（5）主臥附帶獨(dú)立衛(wèi)生間、走入式衣帽間，尊貴氣質(zhì)展露無(wú)遺項(xiàng)目名稱新城新世界開盤日期一期2007年11月基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地756畝；總建筑面積131萬(wàn)（一期25萬(wàn)）；總戶數(shù)11000戶；總棟數(shù)58棟（一期39棟）；容積率30；綠化率405；車位5000多個(gè)。一期共分三次推出為6棟18層小高層，項(xiàng)目進(jìn)度是接近封頂，交房時(shí)間08年12月份。戶型面積以及配比兩房（90平方米）占50；三房（120146平方米）占50銷售價(jià)格起價(jià)5000/平方米均價(jià)5200元/平方米最高價(jià)5800元/平方米層差30元/平方米，景觀差300400元/平方米（由于B5、B6、B7棟朝西邊單位緊靠中心花園，因此價(jià)格相對(duì)較高），項(xiàng)目于6月份時(shí)對(duì)價(jià)格做小幅調(diào)動(dòng)，大概每平米上調(diào)60元/平方米左右。優(yōu)惠折扣不論付款方式一律98折物業(yè)費(fèi)未定推廣媒體戶外據(jù)銷售人員稱，由于目前剩下的房源不多，且開發(fā)商資金壓力不大，因此項(xiàng)目推廣的力度不大，僅有項(xiàng)目周邊的戶外廣告，目前上客情況，大多數(shù)為高橋片區(qū)的老客戶，由于馬王堆路的拉通，有致使其從新考慮購(gòu)買這里的物業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)暫無(wú)推盤以及銷售情況項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期于2007年11月10日開盤（一期分三批推盤，一推11月10日推出184套；二推2007年11月23號(hào)推出150套左右；三推2008年1月12號(hào)推出100套左右房源），目前已銷售房源將近80，剩余100套左右。從客源區(qū)域分析，以區(qū)域客戶為主，集中在雨花區(qū)、芙蓉區(qū)，占90以上，少部分為各州市客戶；職業(yè)上分析，以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，據(jù)銷售人員介紹，由于目前馬王堆路（人民路到勞動(dòng)路段）南北拉通，吸引了大量高橋大市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主前來(lái)購(gòu)買。主力戶型解析本項(xiàng)目一期共推出6棟點(diǎn)式小高層（A6、A7、B5、B6、B7、B8），18層，兩梯三戶，約400多套。6棟位于項(xiàng)目的東邊，馬王堆路沿線，以下圖形中由上而下依次為B8、B7、B6、B5棟，位于圖形下方兩棟，從左至右依次是A6、A7棟。具體情況如下8、下圖為B5、B7棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，14626平方米產(chǎn)品解析（1）項(xiàng)目位于勞動(dòng)?xùn)|路，交通方便，隨著馬王堆路（人民路至勞動(dòng)路段）的拉通，交通優(yōu)勢(shì)逐步明顯；（2）B5、B7棟為兩梯三戶點(diǎn)式小高層，共18層；戶型處于B5棟的東當(dāng)頭、B7棟的西當(dāng)頭，每層1戶；（3）戶型南北通透，進(jìn)深短，更有利于通風(fēng)采光；干濕分離、動(dòng)靜分離；大面積入戶花園，又可作為娛樂室；9、下圖為B6、B8棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13805平方米戶型解析（1）B6、B8棟為兩梯三戶點(diǎn)式小高層，共18層；戶型處于B6棟的西當(dāng)頭，每層1戶、B8棟的西當(dāng)頭以及第二單元，每層2戶；（2）戶型南北通透，進(jìn)深短，更有利于通風(fēng)采光；干濕分離、動(dòng)靜分離；大面積入戶花園，又可作為娛樂室；兩棟的西頭緊靠中心花園，景觀視野好；10、下圖為B5、B6、B7、B8棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13343平方米戶型解析（1）B5、B6、B7、B8棟為兩梯三戶點(diǎn)式小高層，共18層；戶型處于B5棟第一、二單元南向，每層2套；B6棟第一單元南向，每層1套；B7棟第一單元南向，每層1套；B8棟第一、二單元南向，每層2套；（2）戶型緊湊，面積利用率高；客廳、主臥、客臥三室朝南，采光好；大面積景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，景觀視野好；（3）戶型不通透，通風(fēng)受一定影響；餐廳沒有明窗，采光受影響；一間臥室當(dāng)西曬；項(xiàng)目名稱鑫億山水城市風(fēng)景開盤日期07年10月4日基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總用地49萬(wàn)方；總建筑面積18萬(wàn)方；總戶數(shù)1361戶；總棟數(shù)14棟；建筑密度24；容積率30；綠化率40；車位810個(gè)；交房時(shí)間08年12月份。第一批推出6棟1118層點(diǎn)式小高層（2A、4A、5、6、7、8棟），共632套。戶型面積以及配比二房（89平方米），僅2套；三房（112139平方米），其中小三房112平方米僅剩3套；四房（154平方米）剩余30多套。銷售價(jià)格均價(jià)4500元/平方米特價(jià)房均價(jià)4100元/平方米（僅限于2A棟，18樓，2A棟位于加油站南）優(yōu)惠折扣一次性99折折扣管理情況比較松動(dòng)，據(jù)銷售人員介紹，對(duì)于準(zhǔn)客戶可另外申請(qǐng)折扣，預(yù)計(jì)一個(gè)點(diǎn)左右。物業(yè)費(fèi)每月14元/平方米推廣媒體無(wú)房源不多，推廣力度不大營(yíng)銷活動(dòng)與周邊樓盤聯(lián)動(dòng)，實(shí)行會(huì)員制，凡購(gòu)買或者介紹購(gòu)房均可獲得5003000元購(gòu)物券。推盤以及銷售情況項(xiàng)目于07年10月份推出首期6棟小高層，共632套，目前銷售80左右，從客源區(qū)域分析，以區(qū)域客戶為主，少部分為各州市客戶；從購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析，項(xiàng)目有一部分小部分是投資客，主要是集中在中小戶型，且都為07年購(gòu)買的客戶，08年后，用于投資的客戶很少；職業(yè)上分析，以公務(wù)員、中南院、高橋大市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主為主。備注由于項(xiàng)目目前沒有任何戶型單頁(yè)，因此不作具體分析項(xiàng)目名稱嘉盛華庭開盤日期三期一批08年5月21日基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地44萬(wàn)方；總建筑面積14萬(wàn)方；共17棟；共900多套（三期第一批推出4棟小高層1、2、7、8棟，約290多套）；建筑密度245；容積率293；綠化419。戶型面積二房（90平方米）占35；三房（130140平方米）占45；四房（160平方米）占10；復(fù)式樓（200平方米左右）占10銷售價(jià)格起價(jià)3800元/平方米；均價(jià)4500元/平方米；最高價(jià)5100元/平方米層差30元/平方米，東西差50元/平方米價(jià)格從5月份以來(lái)都未作調(diào)整優(yōu)惠折扣一次性96，按揭97預(yù)計(jì)這后均價(jià)4300元/平方米左右物管費(fèi)每月12元/平方米推廣媒體車身、站臺(tái)、電視營(yíng)銷活動(dòng)推盤以及銷售情況項(xiàng)目三期共9棟，第一批于08年5月份推出，共4（1、2、7、8棟）棟290多套，目前第一批剩余130多套，銷售約60，購(gòu)買群體以本地客戶為主，少量外地客戶，上客量平均每天78組左右。7月份成交100多套，主要為周邊學(xué)校的團(tuán)購(gòu)客戶（團(tuán)購(gòu)客戶為第6號(hào)棟），除去團(tuán)購(gòu)客戶，成交20套左右。主力戶型解析目前在售的是本項(xiàng)目三期第一批的房源，共4棟（1、2、7、8棟）小高層，1、2棟位于圖形最北邊，7、8棟位于圖形東邊豎排，由上至下第一、第二棟。具體情況如下11、上圖為3、8棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13267平方米產(chǎn)品解析（1）項(xiàng)目位于勞動(dòng)?xùn)|路與古曲路交匯處，體育新城板塊，隨著武廣客運(yùn)站的建設(shè)，地理位置的優(yōu)越性更加突出；（2）8棟為純板式電梯小高層，兩梯兩戶，東邊緊鄰廣益中學(xué)，西邊為小區(qū)中心綠化帶；（3）戶型方正、實(shí)用，南北通透；布局合理，使用率高；12、下圖為2、7、9棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13751平方米產(chǎn)品解析（1）2棟處于地塊的核心區(qū)域，為18層的電梯小高層，分兩個(gè)單元，1單元為兩梯三戶的點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，2單元為兩梯兩戶板式結(jié)構(gòu)；7、9棟位于項(xiàng)目東邊，緊鄰廣益中學(xué)；（2）該戶型為IJ戶型，屬于兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證，虛線南邊為一房一廳一衛(wèi)（即客廳部分），建筑面積4680平方米，虛線北邊為兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，建筑面積9071平方米；（3）I戶型戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，得房率高；51米超大景觀陽(yáng)臺(tái)，整體觀簡(jiǎn)潔明了；廚房沒有管道煤氣；J戶型板式結(jié)構(gòu)，采光絕佳，客廳超長(zhǎng)飄窗；戶型不緊湊，過(guò)道過(guò)長(zhǎng)，面積利用率不高；13、下圖為1、6棟，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，1600平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的1、6棟，為兩梯三戶點(diǎn)式小高層，共18層；戶型位于1、6棟的東西兩個(gè)端頭；（2）戶型方正，南北通透；戶型緊湊，實(shí)用性強(qiáng)；主臥帶大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，中心綠化區(qū)，盡收眼底；項(xiàng)目名稱華雅生態(tài)園開盤日期一期2007年5月1日基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積10萬(wàn)方；總棟數(shù)6棟（2棟32層高層，4棟18層小高層）；總戶數(shù)617戶；容積率24；綠化率618；車位430個(gè)。第一期推出3棟板式小高層，4、5、6棟（4、5棟各一個(gè)單元為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)），共300多套。戶型面積以及配比二房（110平方米）占20；三房（129、134、136、158平方米）占40；四房（159、160平方米）占40銷售價(jià)格起價(jià)5500元/平方米，均價(jià)5900元/平方米，最高價(jià)6200元/平方米。銷售價(jià)格從5月份以來(lái)都還未變動(dòng)優(yōu)惠折扣一次性98、按揭99物管費(fèi)每月16元/平方米（長(zhǎng)沙華雅物業(yè)管理有限公司）推廣媒體無(wú)由于尚未確定開盤日期，項(xiàng)目目前不做任何推廣營(yíng)銷活動(dòng)無(wú)銷售情況項(xiàng)目分兩期開發(fā)，目前是一期，于07年5月1日推出，為3棟板式小高層，共300多套，項(xiàng)目二期推出1、2、3棟，其中1、2棟為32層高層，共300多套，具體開盤時(shí)間尚未確定。下圖為小區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目位于華雅生態(tài)園東南角，與華雅國(guó)際大酒店隔河相對(duì)，東邊為小區(qū)的規(guī)劃路，6棟從北到南，依次為1、2、3、4、5、6棟。主力戶型解析14、下圖為1棟，四房?jī)蓮d四衛(wèi)，2642平方米產(chǎn)品解析（1）項(xiàng)目位于華雅生態(tài)園東南，與華雅國(guó)際大酒店隔河（圭塘河）相對(duì)，環(huán)境優(yōu)雅；1棟位于項(xiàng)目的最北邊，座北朝南，占盡地利；（2）戶型所在的1棟為兩梯兩戶小高層，共32層，建筑主題為圓形，設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特；（3）戶型功能設(shè)計(jì)不合理（四房確配了四個(gè)衛(wèi)生間），戶型不實(shí)用，面積利用率不高，性價(jià)比低；15、下圖為3、4、5棟，四房?jī)蓮d四衛(wèi)，16075平方米產(chǎn)品解析（1）3、4、5棟為板式兩梯兩戶小高層，共18層，戶型位于3、4、5棟最西頭；緊靠華雅生態(tài)園以及圭塘河，風(fēng)光秀麗；（2）戶型不方正，面積利用率不高；戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，衛(wèi)生間過(guò)多，造成面積浪費(fèi)；16、下圖為2棟，四房?jī)蓮d四衛(wèi)，15726平方米產(chǎn)品解析（1）2棟為純板式高層，兩梯兩戶，共32層；本棟位于1棟以南，西鄰圭塘河以及華雅生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)雅，大面積飄窗以及景觀陽(yáng)臺(tái)，使風(fēng)景盡收眼底；（2）面積利用率不高，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理；17、下圖為3、4、5棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13655平方米產(chǎn)品解析（1）3、4、5棟為兩梯兩戶板式小高層，共18層，戶型位于3、4、5棟中間的單元；（2）戶型南北通透，大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，使生態(tài)園景觀盡在眼底；項(xiàng)目名稱三江花中城開盤日期第三批2008年6月基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積114畝；總建筑面積17萬(wàn)方；總共28棟；總戶數(shù)1200戶；容積率22；分?jǐn)?015；綠化率40；車位1100個(gè)，交房時(shí)間08年12月。第三批推出4棟多層洋房，1棟16層純板式小高層。戶型面積以及配比三房（134、136、140、147平方米）占50；四房（151、155、172、174平方米）占50銷售價(jià)格多層洋房7、10棟均價(jià)4300元/平方米8、9棟均價(jià)4700元/平方米小高層13棟均價(jià)4600元/平方米多層層差5060元/平方米，小高層約30元/平方米優(yōu)惠折扣一次性97折、按揭98折的優(yōu)惠7月份推出特價(jià)單位（一次性95折，按揭96折）多層洋房（7、10）棟預(yù)計(jì)折后均價(jià)4000元/平方米；（8、9）棟預(yù)計(jì)折后均價(jià)4400元/平方米；小高層折后均價(jià)4300元/平方米物管費(fèi)多層每月10元/平方米；小高層每月15元/平方米推廣媒體據(jù)銷售人員介紹7月份上了報(bào)紙、分眾等媒體廣告，由于效果一般8月份暫時(shí)停止此類推廣活動(dòng)，另外7月份車身廣告到期，由于效果不好，也停止了續(xù)約營(yíng)銷活動(dòng)與搜房網(wǎng)聯(lián)合組織看房團(tuán)，據(jù)銷售人員稱，看房團(tuán)客戶質(zhì)量一般推盤及銷售情況項(xiàng)目目前在銷的為4棟多層，1棟一梯兩戶，純板式小高層，共150多套。目前銷售情況，洋房銷售60左右，小高層銷售10左右，已購(gòu)客源分析，客戶職業(yè)主要是學(xué)校教師、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等，基本上全部都是自住型客戶。平均每天上客量56組左右。7月份銷售17套（基本上為特價(jià)房）。主力戶型解析項(xiàng)目推出的7、8、9、10棟為5層花園洋房，13棟為16層，純板式電梯小高層，兩梯兩戶，5棟房子環(huán)繞中心花園，具體情況如下18、上圖為7棟、10棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，1344平方米產(chǎn)品解析（1）7、10棟位于小區(qū)的中心區(qū)域，環(huán)境安靜，沒有噪音、灰塵污染，適宜居?。患冏≌^(qū)，有利于管理；（2）7、10棟為五層的多層花園洋房，戶型方正實(shí)用，南北通透；分?jǐn)傂?，性價(jià)比高；客廳、主臥、客臥三室朝南，超大景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，充分采光；主臥獨(dú)立衣帽間，功能更加齊全；（3）目前周邊發(fā)展還不是很成熟，古曲路南北尚未拉通，周邊配套相對(duì)不是很完善，給居民生活造成不便；19、上圖為9棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，15152平方米產(chǎn)品解析（1）9棟位于小區(qū)的中心區(qū)域，環(huán)境安靜，沒有噪音、灰塵污染，適宜居?。痪o靠中心花園，視野景觀好；（2）9棟為五層的多層花園洋房，戶型方正實(shí)用，南北通透；分?jǐn)傂?，性價(jià)比高；三室朝南，超大景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，充分采光；主臥獨(dú)立衣帽間，功能更加齊全；主臥270超大凸窗，中心花園盡收眼底；20、下圖為13棟，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，17621平方米產(chǎn)品解析（1）13棟位于中心花園南邊，俯視中心花園，環(huán)境清幽，景觀極致；（2）13棟為16層兩梯兩戶電梯小高層，戶型方正實(shí)用，南北通透，超大景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)，中心片區(qū)景色一覽無(wú)遺。項(xiàng)目名稱茂華國(guó)際湘開盤日期三期四批08年6月20日基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積18萬(wàn)方；總建筑面積47萬(wàn)方；總戶數(shù)3000戶（一期1006套）；一期16棟；建筑密度239；容積率22；綠化率408；車位1700多個(gè)，一期交房時(shí)間08年7月份戶型面積以及配比一房（60平方米）共17套，占2；二房（97103平方米）占5；三房（120140平方米）占70；四房（150166平方米）占15；五房（195199平方米）占8。銷售價(jià)格起價(jià)4400元/平方米均價(jià)4800元/平方米最高價(jià)6800元/平方米層差30元/平方米，景觀差200元/平方米其中中央樓王組團(tuán)A1A7棟，共7棟電梯純板式兩梯兩戶小高層，均價(jià)在6000元/平方米以上，5月份以來(lái)價(jià)格未作變動(dòng)。優(yōu)惠折扣一次性98折，按揭99折扣物管費(fèi)每月18元/平方米（長(zhǎng)沙茂華物業(yè)有限公司）推廣媒體網(wǎng)絡(luò)、戶外（項(xiàng)目周邊）推廣力度不大，從目前情況看，上門客戶一般是介紹客戶營(yíng)銷活動(dòng)老客戶帶新客戶送5001000的購(gòu)物優(yōu)惠券推盤及銷售情況一期一共16棟，共930多套，一期分四推，其中10月份一推385套、11月7日推178套，2008年4月19日三推200多套，2008年5月10日，200套左右，主力戶型解析21、上圖（左）為B3、B4、B5、B10、B11棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13284平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的棟數(shù)所處的位置，都是相對(duì)安靜，并無(wú)大的噪音以及其他方面的影響，居住環(huán)境優(yōu)雅；（2）一梯兩戶純板式小高層，戶型南北通透、動(dòng)靜分離、私密性強(qiáng)；客廳、主臥、客臥三室朝南，通風(fēng)采光好；戶型緊湊、實(shí)用，面積利用合理；（3）項(xiàng)目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對(duì)落后，這給業(yè)主生活造成諸多不便；22、上圖（右）為B5、B6、B7棟，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，13993平方米產(chǎn)品解析（1）戶型處于項(xiàng)目的核心區(qū)域，北邊為小區(qū)的中心花園，居住環(huán)境安靜、優(yōu)雅，且景觀好；（2）一梯兩戶純板式結(jié)構(gòu)，南北通透；戶型緊湊，私密性強(qiáng)；三室朝南，41米超大面寬南向主臥，充分享受陽(yáng)光；（3）項(xiàng)目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對(duì)落后；23、上圖（左）為A1棟，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，14735平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A1棟，處于項(xiàng)目中心位置，南邊為項(xiàng)目中心花園，環(huán)境幽靜；A1棟為兩梯三戶點(diǎn)式小高層，戶型南北通透，私密性強(qiáng)；（2）三室朝南，客廳帶大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，中心花園一收眼底；主臥緊鄰書房，生活、工作更加方便，主臥帶衣帽間，功能更加齊全；（3）項(xiàng)目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對(duì)落后；24、上圖（右）為A2、A3棟，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，16651平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A2、A3棟，處于項(xiàng)目中心位置，南向?yàn)轫?xiàng)目中心花園，環(huán)境幽靜；A2、A3棟均為兩梯兩戶小高層，南北通透，戶型緊湊；（2）四室朝南，更加有利于通風(fēng)采光；48米超大客廳，空間通透明朗；39米超大南向主臥以及觀景飄窗，中心花園盡收眼底；主臥衣帽間設(shè)計(jì)，功能更加齊全；25、上圖（左）為A2、A3棟，五房三廳四衛(wèi)，19535平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A2、A3棟，處于項(xiàng)目中心位置，南向?yàn)轫?xiàng)目中心花園，環(huán)境幽靜；A2、A3棟均為兩梯兩戶小高層，南北通透，戶型緊湊；（2）戶型功能齊全，主臥、客臥、工人房、洗衣房、娛樂室一應(yīng)俱全，增加生活情趣；48米超大廳寬，空間明朗通透；10平米超大景觀陽(yáng)臺(tái)，中心花園景觀盡收眼底；主臥附帶衣帽間以及超寬飄窗，盡顯生活品質(zhì)；附表一各項(xiàng)目?jī)r(jià)格以及折扣情況對(duì)比項(xiàng)目名稱目前價(jià)格折扣情況折后均價(jià)尚東紫郡起價(jià)3900元/平方米；均價(jià)4300元/平方米；最高價(jià)4900元/平方米一次性98折，按揭99折均價(jià)4200元/平方米左右上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)均價(jià)4500元/平方米一次性99折，按揭無(wú)均價(jià)4300元/平方米左右西子花苑住宅起價(jià)4400元/平方米均價(jià)4900元/平方米最高價(jià)6158元/平方米商鋪起價(jià)14000元/平方米均價(jià)17000元/平方米最高價(jià)20000元/平方米一次性985，按揭995住宅部分預(yù)計(jì)折后均價(jià)4800元/平方米左右新城新世界起價(jià)5000/平方米均價(jià)5200元/平方米最高價(jià)5800元/平方米不論付款方式一律98折均價(jià)5100元/平方米左右山水城市風(fēng)景均價(jià)4500元/平方米特價(jià)房均價(jià)4100元/平方米（僅限于2A棟，18樓，2A棟位于加油站南）一次性99折，按揭無(wú)均價(jià)4400元/平方米左右華雅生態(tài)園起價(jià)5500元/平方米，均價(jià)5900元/平方米，最高價(jià)6200元/平方米一次性98、按揭99均價(jià)5800元/平米左右嘉盛華庭起價(jià)3800元/平方米；均價(jià)4500元/平方米；最高價(jià)5100元/平方米一次性96，按揭97均價(jià)4300元/平方米左右三江花中城多層洋房7、10棟均價(jià)4300元/平方米8、9棟均價(jià)4700元/平方米小高層13棟均價(jià)4600元/平方米一次性97折、按揭98折的優(yōu)惠7月份推出特價(jià)單位（一次性95折，按揭96折）多層洋房（7、10）棟預(yù)計(jì)折后均價(jià)4000元/平方米；（8、9）棟預(yù)計(jì)折后均價(jià)4400