2008年下半年房地產(chǎn)市場分析市場營銷部一、全國市場分析二、青島房地產(chǎn)市場分析三、市內(nèi)各區(qū)人口及樓盤銷售分析四、開發(fā)區(qū)市場分析五、開發(fā)區(qū)2008年9月5日至2008年12月11日部分樓盤銷售明細(xì)六、部分個案分析（薛家島區(qū)域）七、小結(jié)市場不景氣時(shí)要走兩端一、全國市場分析總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的形態(tài)。從07年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,08年下行速度開始加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價(jià)格也隨之開始回落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。通過區(qū)域研究可以發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū)全國房價(jià)“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價(jià)已下跌2040長三角地區(qū)今年以來,成交量巨量萎縮,第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)環(huán)渤海地區(qū)各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房價(jià)開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴(yán)峻。同時(shí)低迷市場中,依然有四類樓盤實(shí)現(xiàn)熱銷第一類,打折力度較大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢也不樂觀2008年房屋成交量同比2007年出現(xiàn)大幅下滑,估計(jì)萎縮34成,但由于全國房價(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全年房價(jià)同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18（商品房）大幅回落到5左右。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,全年成交價(jià)格比2008年將會出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。今年9月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被美國政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀,第三季度GDP增幅回落至9,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計(jì)劃”,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角。在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價(jià)亦開始下跌。針對這種情況,從5月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救市,而財(cái)政部和央行亦在10月22日出臺相關(guān)救市措施。二、青島房地產(chǎn)市場分析青島城市建設(shè)新路線確定，實(shí)施“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的城市空間戰(zhàn)略，確立了實(shí)施“一主三輔多組團(tuán)”擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個規(guī)劃的最大特點(diǎn)是使城區(qū)土地和海景房得到盤活，使老工業(yè)搬遷改造將在四方和李滄創(chuàng)造出幾十平方公里的土地，兩者加起來將達(dá)100平方公里，如果加上紅島等環(huán)灣地區(qū)，則將盤活400平方公里的土地。這對青島城市發(fā)展提供了巨大的空間。并提出北部濱海城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)，重點(diǎn)打造四方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)，北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)七大板塊。新政策最不同于以前政策就是不再提及濱海大道，政策支持主要轉(zhuǎn)向膠州灣畔，這對濱海大道兩側(cè)的樓盤將產(chǎn)生一定的不利影響。從目前市場來看，目前青島市房價(jià)較高的集中在市南區(qū)CBD和嶗山區(qū)海景房，主要以高層和寫字樓為主。價(jià)格在1800030000元/平方米之間，如東海路9號。市北區(qū)、四方區(qū)及李滄區(qū)隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，交通的便利及配套的完善，房價(jià)也不斷的上漲，商品房價(jià)格在55006500元/平方米之間，四方區(qū)和李滄區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)為主。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及城陽區(qū)的土地供應(yīng)量較大，外地地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入青島，如城陽的卓越蔚藍(lán)海岸、寶龍城市廣場；開發(fā)區(qū)的石雀灘板塊和安子區(qū)區(qū)域的開發(fā)，都為青島的未來增添了新的亮點(diǎn)。兩個區(qū)域的價(jià)格并無差異，價(jià)格在45007500元/平方米之間。三、市內(nèi)各區(qū)人口及樓盤銷售分析市南區(qū)區(qū)域狀況區(qū)域大型商業(yè)超市數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積市南區(qū)佳世客、家樂福（明達(dá)）、利群前海、大潤發(fā)等8家38所11家43萬人30平方公里房屋價(jià)格區(qū)間區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)東部沿海150180380萬450萬西部沿海120140190萬220萬福州路、銀川路、山東路10011098萬115萬市北區(qū)區(qū)域大型商業(yè)超市數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積市北區(qū)沃爾瑪、易初蓮花、臺東利群、家樂福（新興）等6家51所10家47萬人29平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)浮山后9011060萬72萬延安路9014080萬130萬山東路8511075萬95萬四方區(qū)區(qū)域大型商業(yè)超市數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積四方區(qū)四方利群、海琴利群、海信北嶺、麥德龍共4家32所8家34萬人35平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)南昌路、大山7011042萬68萬重慶路869055萬60萬興隆路、海云庵759545萬58萬李滄區(qū)區(qū)域大型商業(yè)數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積李滄區(qū)維客嶗百點(diǎn)、北方國貿(mào)、華隆、利客來、百盛滄口共5家40所6家28萬人98平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)李村CBD170100120120萬58萬70萬李滄CLD809045萬55萬嶗山區(qū)區(qū)域大型商業(yè)數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積嶗山區(qū)僅北村利群1家37所5家19萬人389平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)東海路120130130150156萬170萬190萬220萬海爾路中段8510062萬78萬汽車東站909660萬65萬城陽區(qū)區(qū)域大型商業(yè)數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積城陽區(qū)中聯(lián)大潤發(fā)、城陽利群、家佳源、喜盈門、利客來等7家74所3家43萬人553平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)世紀(jì)公園8512050萬75萬308國道7511045萬65萬惜福鎮(zhèn)300180190300萬130萬137萬809030萬35萬開發(fā)區(qū)區(qū)域大型商業(yè)超市數(shù)量學(xué)校醫(yī)院區(qū)域人口區(qū)域面積開發(fā)區(qū)佳世客、家佳源、利群長江購物廣場、利群瑞泰廣場等8家9所5家11萬人1814平方公里區(qū)片熱銷戶型熱銷戶型總價(jià)黃島809026萬32萬長江路9011055萬72萬金沙灘809055萬67萬四、開發(fā)區(qū)市場分析1、區(qū)域地產(chǎn)市場分析1）西海岸市場特征概述西海岸地產(chǎn)由三個板塊組成。一是開發(fā)區(qū)管委所在地以長江路為中心的開發(fā)區(qū)新城區(qū)，二是以濱海大道與開發(fā)區(qū)緊密相連的膠南市，還有就是毗鄰港口和煉油基地的黃島老城區(qū)。這三個地產(chǎn)板塊共享著跨海大橋、海底隧道等利好，擁有各自的發(fā)展特點(diǎn)和優(yōu)勢。2）海底隧道的建設(shè)按照初步規(guī)劃，隧道北起點(diǎn)在團(tuán)島，南端在薛家島于北莊村和后岔灣村之間。海底隧道全長6170米，其中海域段3300米，陸域段2250米，兩端敞口段長620米?？偼顿Y318億元（不包括市區(qū)接線投資）。隧道采用雙向雙洞六車道，設(shè)計(jì)車速為80公里小時(shí)，隧道建成后將帶動整個開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)，尤其濱海大道兩側(cè)將會成為熱帶區(qū)域2、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場描述開發(fā)區(qū)消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，畢竟作為一個新興城市，待發(fā)展的層面過多。尤其是個人住房消費(fèi)成為激活開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁動力。隨著開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的逐步成熟，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)注意到必須通過完善的管理和全優(yōu)的服務(wù)樹立自己的精品和名牌，雖然目前房地產(chǎn)市場比較低靡，但作為一個新興城市，首先活躍的必是房地產(chǎn)市場，尤其作為開發(fā)區(qū)，在青島市政府作出“經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心西移”決定的時(shí)刻，就直接推動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃中的跨海大橋和海底隧道，使開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢顯現(xiàn)出來，成為人們理想的居住場所。大型項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)落戶開發(fā)區(qū)，帶來了大量的外來人口落戶開發(fā)區(qū)，為開發(fā)區(qū)注入了活力。3、開發(fā)區(qū)板塊分析A、唐島灣板塊02000400060008000100001200014000起價(jià)7100638065007300均價(jià)8700720070009500最高價(jià)123007900780012000千禧龍三期幸福城海灣新城國貿(mào)中心簡析本區(qū)域聚集了開發(fā)區(qū)的高端樓盤，是開發(fā)區(qū)目前樓盤最集中、價(jià)格最高的區(qū)域，反映了整個開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的市場行情，其客戶群體也大都是政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、私營業(yè)者等有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者，他們注重居住品味，買房子最關(guān)注的是地段、環(huán)境和房屋的升值情況。本區(qū)域中銷售周期最長的是“國貿(mào)中心”，至今銷售不到50，價(jià)格高是最主要的因素，最主要的是沒有把握住準(zhǔn)確的客戶群體，導(dǎo)致銷售周期拉得越長，人們的關(guān)注度就越低?！扒ъ埖谌臻g”是唯一一個主打投資概念的公寓，項(xiàng)目的推廣和定位也都一致，廣告宣傳力度在年初非常大，知名度在開發(fā)區(qū)很大，加上項(xiàng)目一、二期銷售良好的原因，很多客戶會不約而至，且客帶客也較多，但也因價(jià)格偏高的原因銷售不是很好，再加之現(xiàn)在房地產(chǎn)投資市場的低靡，影響了投資客戶的投資方向，使這種單純的投資型項(xiàng)目滯銷。海灣新城在今年推出無理由退房，很大程度上也吸引了部分客戶，但受整個大環(huán)境影響，整體銷售情況并不是很樂觀。B薛家島版塊0100020003000400050006000700080009000起價(jià)570069996270均價(jià)6500620075006800最高價(jià)795081007200錦都家園錦繡前程鳳凰城御海灣簡析本區(qū)域是08年房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，以環(huán)境優(yōu)美、離海近為主要特點(diǎn)，吸引外地及本地改善型購房人群，前幾年因沒有完善的市政配套、新建商品房少而很少選擇這里，但隨著片區(qū)的成熟尤其是石雀灘和安子區(qū)的規(guī)劃出臺，使這一區(qū)域成為全新的居住示范區(qū)，完善了配套，使開發(fā)區(qū)的居住區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移到此區(qū)域，加大了此區(qū)域的關(guān)注度，此區(qū)域也是唐島灣、長江路區(qū)域項(xiàng)目最大的競爭對手。C、保稅區(qū)版塊010002000300040005000600070008000起價(jià)5150425041804600595040803990均價(jià)6200510047004900695052004150最高價(jià)7300590053005100780056004300紫錦廣場卓亭廣場貴信花園朝陽無限上實(shí)達(dá)利江珊花園昆侖山莊簡析保稅板塊房地產(chǎn)銷售依托的是保稅區(qū)及周邊的工業(yè)園區(qū)，眾大型國企外企的進(jìn)駐帶動了大量的人口涌入，大型企業(yè)入駐后整個運(yùn)行周期會很長，時(shí)間長了這些人就會在此地安家落戶，加之此區(qū)域房價(jià)與高端樓盤價(jià)格的明顯差異，必然會帶動此地塊的房地產(chǎn)發(fā)展，近幾年也涌現(xiàn)出了不少針對此類人群的樓盤，如“海爾望山居”，主要購買人群就是園區(qū)內(nèi)的人員。同時(shí)也帶動了小戶型公寓的發(fā)展，購買客戶多用來投資，針對保稅區(qū)和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的客商和工作人員。五、開發(fā)區(qū)2008年9月5日至2008年12月11日部分樓盤銷售明細(xì)（網(wǎng)上系統(tǒng)成交顯示）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商房屋總套數(shù)目前共銷售住宅套數(shù)9月5日至12月11日銷售套數(shù)已售房屋均價(jià)整合澤潤幸福城太行山路10號太陽房地產(chǎn)4123269約6800元上實(shí)達(dá)利廣場香江路99號上實(shí)發(fā)展有限公司7386618約6600元海灣新城武夷山路118號內(nèi)海灣新城房地產(chǎn)公司94970665約6800元千禧龍花園酒店公寓武夷山路167號千禧龍置業(yè)5081004約8100元中建紫錦廣場井岡山路660號千和源集團(tuán)81827833約6150元太平洋銘座井崗山路600號瑞源房地產(chǎn)2155250約5200元福瀛錦繡前城1號樓長江東路326號福瀛房地產(chǎn)2793524約6500元信發(fā)第五城市衡山路10號信發(fā)房地產(chǎn)4169377約6300元千城鳳梧金沙3號樓漓江東路567號永隆房地產(chǎn)441010約6500元鳳凰城6、7、16、17、18、22、號樓珠江路106號鳳城置業(yè)5812320約7500元六、部分個案分析（城陽與薛家島區(qū)域）樓盤區(qū)位均價(jià)建筑特點(diǎn)園林配套裝修戶型特點(diǎn)卓越蔚藍(lán)群島城陽區(qū)4500元西班牙建筑風(fēng)格，總用地面積886940平米，總建筑面積16009萬平米，住宅建筑面積1275萬平米，商業(yè)建筑面積6萬平米，會所16萬平米，建筑密度229，容積率159476的綠地，植被有水杉、白蠟、合歡、雪松、銀杏、垂柳、石榴、珍珠梅、紫葉李、木槿、迎春、珊瑚樹、櫻花、紫薇美人蕉、麥冬、蘆葦、萱草、千屈菜、矮牽牛等會所行政文化功能、社區(qū)服務(wù)功能、兒童主題樂園功能幼兒園、小學(xué)中學(xué)多語種教育6萬平米國際商街威尼斯街、牛津商街、香榭麗大道、會所街4星級酒店專屬社區(qū)醫(yī)療中心毛坯交房（可采用700元裝修標(biāo)準(zhǔn)，由客戶選擇是否需要）華南鋁業(yè)斷橋式鋁塑復(fù)合窗楊氏立興五金配件康宏三元乙丙膠條，保證市內(nèi)封閉和恒溫。EPS外墻保溫主要有八大戶型，戶型面積從54300平米大門、大窗、開闊視野大開間短進(jìn)深小面積，大使用空間約60的洋房都設(shè)計(jì)有露臺戶型設(shè)有陽光房和私家花園亞丁海岸開發(fā)區(qū)漓江東路8500元起價(jià)，均價(jià)在9500元，目前只是客戶積累，明年上德式風(fēng)格建筑，日本觀光企畫進(jìn)行整體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)貝爾高林作景觀設(shè)計(jì)五星級酒店高爾夫練習(xí)場1000元裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓式住宅，戶型面積從30150平米，主張的是270觀海效果半年開盤樓盤區(qū)位均價(jià)建筑特點(diǎn)園林配套裝修戶型特點(diǎn)御龍灣石雀灘居住區(qū)7000簡約式分割，多層帶電梯簡單綠地安全防范系統(tǒng)一卡通管理系統(tǒng)樓宇可視對講有線電視通力無機(jī)房電梯毛坯露臺及觀景陽臺，無顯著特點(diǎn)御海景園石雀灘居住區(qū)未定，預(yù)計(jì)明年上半年開盤主張抗震防烈度為7級簡單綠化，依托海景資源一卡通物管服務(wù)小時(shí)保安巡邏（物業(yè)主張是有政府對石雀灘統(tǒng)一管理）閉路電視可視對講私家安防報(bào)警系統(tǒng)純凈水入戶，新風(fēng)系統(tǒng)毛坯無顯著特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)觀海效果鳳梧金沙漓江東路6700總建筑面積17萬平米，建筑密度12，綠地率43，容新加坡禾盛景觀公司擔(dān)綱，東南亞海洋風(fēng)情園林周界安防系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)毛坯戶型訴求100全明設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)角飄窗、露臺。積率279七、小結(jié)市場不景氣時(shí)要走兩端2009年房地產(chǎn)市場在一定程度上仍然低靡，而作為開發(fā)區(qū)，09年房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)異常激烈的競爭狀況，安子區(qū)和石雀灘板塊將會出現(xiàn)大量樓盤，而