漕河涇田州路項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告及價(jià)格建議2一、漕河涇開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介開發(fā)區(qū)概況上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)于1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2000年又成為APEC國(guó)際科技工業(yè)園區(qū)。開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積143平方公里，目前已形成微電子、光電子、計(jì)算機(jī)機(jī)器軟件和新材料等四大產(chǎn)業(yè)，建成研究開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行、金融數(shù)據(jù)、技術(shù)創(chuàng)新四大中心，及“雙優(yōu)園區(qū)”、“數(shù)字園區(qū)”、“國(guó)際園區(qū)”等三大園區(qū)。漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)展新興技術(shù)為主的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。是全國(guó)唯一同時(shí)享受經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)。目前,漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新材料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群，研究開發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；3目前開發(fā)區(qū)匯聚中外高科技企業(yè)1400多家，其中外商投資企業(yè)近500家，世界500強(qiáng)跨國(guó)高科技企業(yè)60多家。累計(jì)投資總額341億美元，合同外資124億美元。園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況漕河涇開發(fā)區(qū)為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了超過3GDP總量，為上海對(duì)外貿(mào)易創(chuàng)造了75的出口，對(duì)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銷售收入貢獻(xiàn)度高達(dá)15，其中在電子信息產(chǎn)業(yè)方面，漕河涇開發(fā)區(qū)占到上海電子信息產(chǎn)業(yè)銷售總額的17。2005年，漕河涇開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售收入910億元，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）330億元，工業(yè)總產(chǎn)值820億元，實(shí)現(xiàn)稅收20億元，產(chǎn)品出口達(dá)到80億美元。開發(fā)區(qū)單位面積經(jīng)濟(jì)效益在全國(guó)開發(fā)區(qū)行列中名列前茅。根據(jù)國(guó)家商務(wù)部中國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展報(bào)告（2005），漕河涇開發(fā)區(qū)在全國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境總指數(shù)排名中居第五位，并在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)與環(huán)境、技術(shù)創(chuàng)新、發(fā)展與效率等方面均列前茅，其中“發(fā)展與效率”名列第一，技術(shù)創(chuàng)新名列第二，出口排名第三。地理位置情況漕河涇開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)西南部的邊沿，毗鄰徐家匯，周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，地下鐵路、火車站南站及虹橋機(jī)場(chǎng)均近在咫尺。地點(diǎn)高架輕軌上?；疖嚹险句顚毬返罔F站徐家匯商業(yè)中心虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)上海火車站陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)4距離2公里4公里5公里7公里7公里11公里14公里14公里時(shí)間6分鐘15分鐘8分鐘12分鐘15分鐘25分鐘35分鐘35分鐘交通工具汽車汽車汽車汽車汽車汽車、地鐵汽車、地鐵汽車、地鐵5開發(fā)區(qū)公交線路直接停靠或路經(jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)有152路（欽江路龍里路）、89路（南浦大橋合川路）、120路（上體館萬源路）、205路（盧浦大橋靜安新城）、252路（北區(qū)汽車站開發(fā)區(qū)）、804路（華涇陳家橋）、809路（龍華龍柏新村）、927路（上?；疖囌練J江路）、92路（上體館交大農(nóng)學(xué)院）、92B上體館九亭、93路（武定路匯安路）、506路（上?；疖囌眷o安新城）、513路（漕河涇七寶）、713路（虹橋鎮(zhèn)紫陽花苑）、735路（羅陽新村華星路）、757路（虹古北路蓮花路地鐵站）、752路（凱旋路、宜山路靜安新城）、763路（靜安新城莘莊地鐵）、953路（田林新村莘松新村）、867路（上海南站新華新村）、149路（平吉新村凱旋路）及莘仙線（莘莊仙霞路）。另外，開發(fā)區(qū)還開通區(qū)內(nèi)至虹梅路地鐵站的班車，同時(shí)也在辦公樓宇處開設(shè)地鐵一號(hào)線、天山地區(qū)的專線班車，使客戶出入辦公樓宇十分方便快捷，并提供最佳的交通服務(wù)。隨著上海城區(qū)向西南區(qū)域的不斷延伸，政府對(duì)開發(fā)區(qū)周邊道路投巨資進(jìn)行了改造。目前，新漕河涇大廈等辦公樓向東可達(dá)漕溪路、滬閔路高架直至內(nèi)環(huán)線、徐家匯商業(yè)區(qū)；向南可達(dá)地鐵一號(hào)線、滬杭松高速公路；向西從虹梅路至外環(huán)線連接延安路高架直達(dá)市中心；向北經(jīng)虹許路至虹橋開發(fā)區(qū)、地鐵二號(hào)線,并由延安路高架直達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)。人文環(huán)境6開發(fā)區(qū)周邊有數(shù)十所高等院校如交通大學(xué)、華東化工學(xué)院、上海師范大學(xué)、上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院等理工科高校，以及徐匯區(qū)附近的華東師范大學(xué)、東華大學(xué)、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海大學(xué)、上海醫(yī)科大學(xué)、上海中醫(yī)學(xué)院等高校。企業(yè)科研單位云集，各類研究所近百個(gè)，其中有中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微電子研究開發(fā)基地、華東計(jì)算技術(shù)研究所軟件分析、華東測(cè)試技術(shù)研究所、工微所、能源所、激光所、光電所、航天803研究所、航天第八設(shè)計(jì)部、機(jī)械部21所、核工程研究設(shè)計(jì)院、廣播電視研究所等等。配套設(shè)施為方便開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)和辦公樓宇內(nèi)的客戶，駐開發(fā)區(qū)內(nèi)的政府、商務(wù)機(jī)構(gòu)如海關(guān)、商檢、外稅、外資審批及項(xiàng)目代理、銀行、郵局、航空票務(wù)、國(guó)內(nèi)（國(guó)際）快遞、貨運(yùn)、保稅倉庫等“一站式“服務(wù)機(jī)構(gòu)，都分布于新漕河涇大廈等辦公樓宇內(nèi)。園區(qū)辦公樓宇內(nèi)還設(shè)有國(guó)際經(jīng)貿(mào)、信息咨詢、人才交流、人才培訓(xùn)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、專利商標(biāo)事務(wù)所、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)企業(yè)協(xié)會(huì)和因特耐特網(wǎng)絡(luò)公司等支撐服務(wù)機(jī)構(gòu)。入住園區(qū)企業(yè)所享受的優(yōu)惠政策7生產(chǎn)性外商企業(yè)，按15稅率上繳企業(yè)所得稅，其中，對(duì)經(jīng)營(yíng)期在十年以上的企業(yè)，從注冊(cè)年度起第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，后兩年先減按75征收企業(yè)所得稅，后將地方得益部分的80獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)；另外，被認(rèn)定為先進(jìn)技術(shù)型的企業(yè)可延長(zhǎng)三年減按10稅率征收。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)內(nèi)資企業(yè)，享受15的企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率。同時(shí)，入住企業(yè)注冊(cè)起15年內(nèi)，前三年地方得益部分的所得稅100獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)，后兩年獎(jiǎng)勵(lì)90,注冊(cè)第6年獎(jiǎng)勵(lì)50。減免稅期滿后，凡企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)當(dāng)年總產(chǎn)值70以上的，當(dāng)年度減按10稅率計(jì)征企業(yè)所得稅。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，增值稅基本稅率為17。從注冊(cè)起5年內(nèi)，前二年地方得益部分的80獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，后三年地方得益部分的60獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，在注冊(cè)起5年內(nèi)所繳納的個(gè)人所得稅地方部分按50比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目和擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，其稅收優(yōu)惠政策依據(jù)上海市促進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定執(zhí)行。二、項(xiàng)目概況81、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目選址于上海市漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)W181地塊，基地總面積為26495平方米。而漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)位于上海市的西南部，是以微電子產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)家級(jí)新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃面積6平方公里。本項(xiàng)目基地四周均為漕河涇開發(fā)區(qū)用地，其中南側(cè)和東側(cè)均為開發(fā)區(qū)內(nèi)已建成的廠房，北側(cè)為田州路，西側(cè)為蓮花路。蓮花路以西為規(guī)劃中的科技綠洲工業(yè)項(xiàng)目用地。2、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目地址上海漕河涇開發(fā)區(qū)西區(qū)W181地塊地塊總面積26493平方米總建筑面積52110平方米（其中新建地上建筑總面積48450平方米，地下建筑面積3660平方米。）容積率1799綠化率31建筑密度2979本案（綜合樓）基本數(shù)據(jù)建筑面積24982平方米外觀圓弧形建筑物展開面長(zhǎng)約72米面寬約20米樓高585米層數(shù)地上16層、地下1層層高地下一層42米，地上一層45米，二層以上均為36米。103、周邊配套設(shè)施由于地塊所處新興產(chǎn)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為純工業(yè)型態(tài)的園區(qū)，不屬于傳統(tǒng)住宅區(qū)范疇，故區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施教少。4、商業(yè)田林商圈距地塊約2公里，是徐匯區(qū)西部發(fā)展成熟的大型生活社區(qū)，設(shè)施齊全。已形成了以小型零售業(yè)、中小型餐飲業(yè)為主的商業(yè)一條街。（好又多大賣場(chǎng)，餐飲有肯德基、麥當(dāng)勞等）11吳中路商貿(mào)街由于周邊居民區(qū)密集，吳中路路沿線形成了以汽配，建材為主的商業(yè)一條街，銀行、郵局等生活設(shè)施一應(yīng)俱全，基本能夠滿足周邊居民日常生活所需。（易初蓮花大賣場(chǎng)、肯德基等）三、個(gè)案簡(jiǎn)述興園科技廣場(chǎng)地址桂平路418號(hào)樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)27層建筑面積46785平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1316平方米12標(biāo)準(zhǔn)層層高265米電梯數(shù)4部客梯1部貨梯車位地下約170配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)26元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)未定創(chuàng)新大樓地址宜山路1009號(hào)樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)21層建筑面積3352088平方米13標(biāo)準(zhǔn)層面積155217平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高38米電梯數(shù)4部客梯1部貨梯車位有配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)23元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)75元/月平方米鳳凰樓地址古美路1515號(hào)14樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)24層建筑面積37158平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1700平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高4米電梯數(shù)5部客梯1部貨梯車位300多配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)27元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)75元/月平方米15科技大樓C樓地址宜山路900號(hào)樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)25層建筑面積3130789平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積132589平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高37米電梯數(shù)4部客梯1部貨梯車位有配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)25元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)75元/月平方米16新漕河涇大廈地址漕寶路509號(hào)樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)20層建筑面積22455平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積976平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高38米電梯數(shù)3部客梯1部客貨兩用梯車位200配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)27元/天平方米；17物業(yè)管理費(fèi)20元/月平方米新銀大廈地址宜山路888號(hào)樓盤類型涉外商務(wù)樓層數(shù)22層建筑面積24500平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積900平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高265米電梯數(shù)3部客梯1部貨梯18車位地下及室外車位共80個(gè)配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)，上海市信息港工程候選樓盤之一。租價(jià)26元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)20元/月平方米新業(yè)大樓地址田林路388號(hào)樓盤類型商務(wù)樓層數(shù)12層建筑面積2482674平方米19標(biāo)準(zhǔn)層面積229576平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高42米電梯數(shù)3部客梯1部貨梯車位有配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)25元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)75元/月平方米田林大樓地址田林路300號(hào)20樓盤類型科研、辦公大樓層數(shù)6層建筑面積7600平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1250平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高31米電梯數(shù)2部客梯車位20個(gè)室外車位配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)18元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)15元/月平方米21軟件大樓地址漕寶路461號(hào)樓盤類型高級(jí)涉外辦公樓層數(shù)17層建筑面積30060平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1512平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高42米電梯數(shù)4部客梯車位200個(gè)室外車位配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)18元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)6元/月平方米22新聯(lián)技貿(mào)中心地址宜山路822號(hào)樓盤類型綜合商務(wù)樓層數(shù)5層建筑面積8000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1400平方米標(biāo)準(zhǔn)層層高2。7米電梯數(shù)2部客梯車位有配置IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)18元/天平方米；23物業(yè)管理費(fèi)15元/月平方米四、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本案地處漕河涇開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越本案入駐公司可享受眾多開發(fā)園區(qū)優(yōu)惠政策本案周邊道路通暢，商務(wù)出行交通方便本案周邊多為園區(qū)內(nèi)廠房及綜合辦公區(qū)，為同產(chǎn)業(yè)公司以及上下游企業(yè)提供溝通便利本案所處辦公區(qū)內(nèi)設(shè)中央廣場(chǎng)及集中綠化提升局部辦公環(huán)境24劣勢(shì)點(diǎn)與園區(qū)內(nèi)其他辦公區(qū)相比，本案單幢出售，整體性較弱本案的客戶群體局限于含國(guó)內(nèi)資本的企業(yè)，一定程度上給銷售帶來抗性本案引進(jìn)的企業(yè)必須是無污染的高新、高科技產(chǎn)業(yè)，客戶群覆蓋面相對(duì)較小入駐企業(yè)必須經(jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)相關(guān)部門審批，造成相關(guān)手續(xù)辦理比較煩瑣，對(duì)銷售產(chǎn)生直接影響建筑本身存在一些缺陷，如噴淋管線及通風(fēng)管道安裝位置低，影響層高（凈高約2526米）、無中央空調(diào)設(shè)備等機(jī)會(huì)點(diǎn)上海開發(fā)開放的深入，外商投資的加大以及經(jīng)濟(jì)持續(xù)的良性增長(zhǎng)成為政策面的利好支持上海整體寫字樓市場(chǎng)的租售行情在2006年將有進(jìn)一步的增長(zhǎng)并已經(jīng)逐步顯現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案類型寫字樓的需求穩(wěn)定漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年開發(fā)日漸成熟，在同類園區(qū)中具有品牌優(yōu)勢(shì)及實(shí)際的優(yōu)惠政策支持本案的多層廠房已全部售完，部分已購公司對(duì)本地辦公樓的需求直接有助于本案去化25威脅點(diǎn)漕河涇開發(fā)園區(qū)內(nèi)同期有新辦公樓入市，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不可避免產(chǎn)品本身存在一定缺陷可能對(duì)動(dòng)銷有一定負(fù)面影響產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不確定性以及操作上的復(fù)雜性會(huì)影響銷售去化土地使用年限預(yù)計(jì)較短政策變化的不可預(yù)知性五、銷售價(jià)格探討假定租賃價(jià)格的獲得26通過對(duì)周邊個(gè)案的了解，目前漕河涇地區(qū)的寫字樓基本保持較高的出租率，不少已經(jīng)滿租，優(yōu)惠的園區(qū)政策以及與上下游企業(yè)便利的溝通使本地區(qū)的寫字樓的確供不應(yīng)求，我們對(duì)目前比較有代表性的有租賃價(jià)格的寫字樓個(gè)案就產(chǎn)品本身特性與本案共同進(jìn)行加權(quán)比較，期望得到本案的假定基本租賃價(jià)格，為推導(dǎo)本案最終的建議銷售價(jià)格做基礎(chǔ)鋪墊，如下租賃價(jià)格權(quán)重分析表比較項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定分值新漕河涇大廈新銀大廈新業(yè)大樓本案地段交通015109988周邊配套015109897地理因素01109998055周邊規(guī)劃015108888產(chǎn)品園區(qū)景觀01108889規(guī)模005109998市場(chǎng)形象005109888自身配套01109998物業(yè)003109999建筑形態(tài)005109988立面設(shè)計(jì)002108878045租售條件005109998合計(jì)127262524680412432356235815627各寫字樓個(gè)案租賃價(jià)格系根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格而最終確定，考慮了樓層、隔間大小等影響因素，選取平均租賃價(jià)格做為參考依據(jù)；根據(jù)權(quán)重分析得到，本案假定基本租賃價(jià)格為235247元/M2/天。建議銷售價(jià)格的獲得可用房地產(chǎn)估價(jià)收益還原法公式RPR1RN/1RN1C確定項(xiàng)目的租金或價(jià)格。P單位地產(chǎn)出售價(jià)格N地產(chǎn)可使用年限或收益年限，取45年R地產(chǎn)租賃價(jià)格R投資回報(bào)率，取8、10、12C地產(chǎn)出租過程中有關(guān)費(fèi)用支出，忽略不計(jì)日租金（元/）年租金（元/）投資回報(bào)率均價(jià)885958810708532273012599148894554710779