陜西閻良西飛4宗地開(kāi)發(fā)定位方案市場(chǎng)調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì)文化住區(qū)休閑綠化庭院西飛4宗地開(kāi)發(fā)建議首先，很感謝貴單位給予邀請(qǐng)我公司為4宗地的開(kāi)發(fā)建設(shè)競(jìng)標(biāo)的機(jī)會(huì)。通過(guò)這次提案工作，希望我公司能為貴單位提出有建設(shè)性的建議和意見(jiàn)，把4宗地的開(kāi)發(fā)工作提前安排，便于后期工作的順利、協(xié)調(diào)進(jìn)展，同時(shí)，也為棚戶區(qū)職工拆遷、改造，及其未來(lái)生活居住更好的環(huán)境提供合理、科學(xué)的建議。再次，感謝貴單位領(lǐng)導(dǎo)接下來(lái)幾個(gè)小時(shí)的匯報(bào)聆聽(tīng)。1、開(kāi)發(fā)改造背景2、宗地情況3、拆遷辦法及補(bǔ)償政策4、閻良市場(chǎng)調(diào)研5、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想6、項(xiàng)目定位（物業(yè)）7、工期安排8、投資分析9、營(yíng)銷策略目錄CONTENTS閻良城市規(guī)劃未來(lái)20年規(guī)劃發(fā)展；2009年，中航工業(yè)下發(fā)了關(guān)于印發(fā)中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)土地及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)管理辦法（暫行）的通知2009航空規(guī)（25）號(hào)。2009年12月24日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（建保200929號(hào)）。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，2011年6月3日，住建部印發(fā)了國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法（建房201177號(hào)）1、開(kāi)發(fā)改造背景2、宗地情況序號(hào)區(qū)域土地坐落土地面積（畝/平方米）四至范圍用途使用權(quán)類型土地證號(hào)1三區(qū)人民路中段南側(cè)11377/75847東至新華路北段、西至西飛大道、南至青年公寓以北道路、北至人民路中段住宅商業(yè)劃撥市地政字閻紅第3號(hào)2四區(qū)鳳凰北街南段東側(cè)917062/11374724東至延安路、西至鳳凰北街和區(qū)郵政局及教育局等單位、南至人民西路、北至鳳凰東路和公安閻良分局家屬院等單位住宅文教辦公商業(yè)劃撥市地政字閻紅第4號(hào)3七區(qū)勝利路南段西側(cè)8558/570556東至勝利路南段、西至延安路南段、南至人民路中段北側(cè)、北至康復(fù)路住宅文教商業(yè)劃撥市地政字閻紅第7號(hào)4十八區(qū)前進(jìn)路北南22423/1494874東至閻良區(qū)園藝站、西至道路、南至西非實(shí)業(yè)公司、北至前進(jìn)路住宅劃撥閻國(guó)用（96）字第0089號(hào)合計(jì)290/1933343擬改造小區(qū)總建筑面積118128平方米，總套數(shù)2075套，其中已售職工住房1118套、建筑面積68015平方米；西飛公司擁有未售住房928套、建筑面積45550平方米；商業(yè)及辦公用房29套、建筑面積3700平方米；自建商業(yè)用房863平方米。擬改造用地目前仍為職工住房家屬樓，但房屋均為上世紀(jì)6、70年代建設(shè)多層住宅樓，低矮、陳舊且功能設(shè)施老化、嚴(yán)重不能滿足日益加快的現(xiàn)代城市化進(jìn)程和需求；同時(shí)，擬改造宗地處于城區(qū)核心區(qū)域，不符合政府規(guī)劃，且極大的浪費(fèi)土地資源。改造用地現(xiàn)狀閻良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件及環(huán)境閻良是航空工業(yè)高度發(fā)達(dá)，是集飛機(jī)設(shè)計(jì)、制造、鑒定、試飛、教學(xué)、研究于一體的著名中國(guó)航空城，國(guó)家發(fā)改委2004年8月批復(fù)設(shè)立西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，2005年3月正式啟動(dòng)建設(shè)國(guó)內(nèi)首家國(guó)家級(jí)航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。因此，城區(qū)內(nèi)新開(kāi)發(fā)建筑限高50米，高層不超過(guò)16層，因此決定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“建筑密度大，品質(zhì)低”的基本難點(diǎn)。政策依據(jù)第十八條拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)結(jié)算，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。第十九條拆遷生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在協(xié)議規(guī)定過(guò)渡期內(nèi)，由拆遷人發(fā)給經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi)。超過(guò)過(guò)渡期的，在原補(bǔ)償基礎(chǔ)上增發(fā)補(bǔ)償費(fèi)。第二十條拆遷中的過(guò)渡用房，可由被拆遷人或房屋承租人自行安排，也可由拆遷人提供。自行安排，并按規(guī)定期限搬遷的，由拆遷人按被拆遷人原房屋建筑面積從搬遷之日起發(fā)給過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。由拆遷人安排過(guò)渡用房的，不發(fā)過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人或房屋承租人自行搬遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)發(fā)給搬遷補(bǔ)助費(fèi)。第二十一條拆遷安置實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可以在拆遷范圍內(nèi)調(diào)換，也可以易地調(diào)換。從區(qū)位好的地段易地到區(qū)位差的地段，拆遷人應(yīng)當(dāng)和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的區(qū)位差價(jià)予以結(jié)算。第二十四條被拆遷人為行動(dòng)不便的殘疾人，實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，一般應(yīng)安排在三層以下（含三層），但一戶安置兩套以上（含兩套）住房的，應(yīng)高低搭配。3、拆遷辦法及補(bǔ)償政策西安市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則經(jīng)市政府2004年4月21日第46次常務(wù)會(huì)議通過(guò)。自2004年6月10日起施行。參考案例1113廠作為西安市國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造首家試點(diǎn)單位，為做好項(xiàng)目拆遷安置工作，前期做了大量準(zhǔn)備工作，擬定了棚戶區(qū)改造工程拆遷安置實(shí)施方案和棚戶區(qū)改造優(yōu)惠期拆遷安置獎(jiǎng)勵(lì)辦法，現(xiàn)擬執(zhí)行的安置政策為（1）被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)在優(yōu)惠期簽訂協(xié)議并完成搬遷的給予獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)行拆1還12，不找差價(jià)；對(duì)租賃住房的住戶，按所居住房屋建筑面積乘以625的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行拆1還12，優(yōu)惠期內(nèi)不找差價(jià)；對(duì)被拆遷人選購(gòu)安置用房建筑面積高于原住房建筑面積30平方米以內(nèi)的部分按建房成本價(jià)的13倍購(gòu)買，超出30平方米部分按市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買。（2）被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，以評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。參考案例2西安市城中村改造日趨完善，規(guī)范操作、政府監(jiān)管，出臺(tái)一些列的政策和措施維護(hù)村民權(quán)益，保障企業(yè)利益，推動(dòng)城建發(fā)展。西安市北城某村拆遷安置辦法1、拆遷單位保證被拆遷人人均85平米的面積返還，其中住宅面積65平米，門面房20平米（門面統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，年終村民股權(quán)分紅）；2、1、2層住宅的,保證不低于拆1還1，3層住宅根據(jù)其建筑形式和配套等，以高于建筑成本的30貨幣補(bǔ)償；3、拆遷過(guò)渡費(fèi)按30個(gè)月周期300元/人月標(biāo)準(zhǔn)，或1000元/戶月補(bǔ)償；4、養(yǎng)老補(bǔ)償費(fèi)3萬(wàn)/人的標(biāo)準(zhǔn)一次性于拆遷前支付。5、超出安置規(guī)定面積的，10平米內(nèi)按1700元/平米向拆遷單位支付；20平米，按3700元/平米向拆遷單位支付，以上的按市場(chǎng)價(jià)格支付。參考案例3我司運(yùn)作閻良房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于城中村改造性質(zhì)，其中牽涉拆遷政策和補(bǔ)償，以備參考。閻良某村拆遷安置辦法1、拆遷單位保證被拆遷人人均75平米的面積返還，其中住宅面積60平米，門面房15平米；2、1、2層住宅的,保證不低于拆1還1，3層住宅根據(jù)其建筑形式和配套等，評(píng)估定價(jià)補(bǔ)償；3、因空地開(kāi)發(fā)無(wú)拆遷過(guò)渡費(fèi)，僅搬遷費(fèi)2000元/戶；4、超出60平米住宅的面積，向拆遷單位按成本價(jià)支付款項(xiàng)。5、城鎮(zhèn)居民以家庭為單位提供一套120平米住宅，不予商業(yè)門面賠償。拆遷補(bǔ)償政策建議原則1、保證被拆遷職工的最大權(quán)益，順利拆遷；2、改善職工住房、居住生活條件同時(shí)，讓職工得到真正實(shí)惠；3、建立中航地產(chǎn)板塊的企業(yè)口碑，樹(shù)立良好市場(chǎng)運(yùn)作形象；由于貴單位開(kāi)發(fā)屬企業(yè)職工棚戶區(qū)拆遷改造，被拆遷人均是企業(yè)職工，過(guò)半數(shù)的是已退領(lǐng)導(dǎo)及職工，少數(shù)在職職工，還有部分租賃戶，因此，我司結(jié)合113廠等拆遷政策，建議貴單位賠償安置政策如下1、全產(chǎn)權(quán)拆遷人采取“拆1還12”的賠償方式方法，確保被拆遷職工基本居住面積，達(dá)到拆遷返還面積的市場(chǎng)化；同時(shí)，對(duì)于家庭人口少于3口（含3口）且拆遷面積小于100平米的，保證拆遷返還面積不低于40平米；拆遷建設(shè)期間，被拆遷戶過(guò)渡費(fèi)300元/月人計(jì)，設(shè)定還遷周期為30個(gè)月，拆遷前一次性拆遷前貨幣補(bǔ)償；對(duì)于被拆遷人現(xiàn)有裝修的，由第三家專業(yè)評(píng)估公司予以評(píng)估，進(jìn)行一次性拆遷前貨幣補(bǔ)償；還遷面積超過(guò)40平米/人，或112的面積，10平米內(nèi)（含10平米）按成本價(jià)補(bǔ)差，10平米以上按公司定價(jià)補(bǔ)差。另外，對(duì)于積極響應(yīng)拆遷動(dòng)員工作的，簽訂拆遷協(xié)議前10名，給予前3名10000元獎(jiǎng)勵(lì)，后7名4000元獎(jiǎng)勵(lì)。2、租賃戶的拆遷補(bǔ)償政策對(duì)于租賃戶，制定一個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)辦法，即按租賃家庭的職工人口數(shù)享有人均30平米的建筑成本價(jià)面積安置權(quán)益（低價(jià)購(gòu)房的大幅優(yōu)惠）；對(duì)于家庭人口多，但職工人口少的家庭，超出20平米的面積內(nèi)按開(kāi)發(fā)成本價(jià)2000元/平米購(gòu)房，20平以上的按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買；其次，根據(jù)租賃戶的不同情況，分級(jí)別的予以拆遷貨幣補(bǔ)償，即在過(guò)渡費(fèi)、搬遷費(fèi)、動(dòng)員獎(jiǎng)勵(lì)等名目上設(shè)立差額等級(jí)，以此平衡不同的租賃戶（詳再議）。拆遷應(yīng)對(duì)措施考慮到4區(qū)地塊上有67的出售產(chǎn)權(quán)戶為離退休老干部，該部分拆遷人工齡長(zhǎng)、為企業(yè)貢獻(xiàn)大，尤其是改革開(kāi)發(fā)后的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓其產(chǎn)生諸多不平衡等因素，尤其是年齡偏大的老同志習(xí)慣現(xiàn)有生活環(huán)境，不愿動(dòng)遷，在拆遷動(dòng)員和拆遷中必定會(huì)造成很大阻力，甚至?xí)蔀椴疬w過(guò)程中的釘子戶，因此，我司建議采用”老年公寓“方法弱化、規(guī)避掉此類矛盾發(fā)生。1老年公寓的解決方法老年公寓，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。特別提示隨著中國(guó)人口的老齡化日趨加劇，針對(duì)老年人群的養(yǎng)老地產(chǎn)也旺勢(shì)發(fā)展，截至目前萬(wàn)科、聯(lián)想等企業(yè)已經(jīng)戰(zhàn)略投資。條件完善的綜合老年住宅標(biāo)間式功能配套，大家庭氛圍濃重完善的生活硬件為老年人的日常生活提供各類服務(wù)，確保其充實(shí)的生活內(nèi)容，并通過(guò)管理組織、規(guī)劃安排，為項(xiàng)目的拆遷順利保駕護(hù)航。相關(guān)設(shè)施配套根據(jù)現(xiàn)有地塊的實(shí)際情況，調(diào)整出合適樓位先行拆遷，建設(shè)老年公寓，依照工齡、職務(wù)等（或依照拆遷樓位）定向安置離退休職工，使其住進(jìn)老年公寓，樹(shù)立社會(huì)良好拆遷形象，做好宣傳動(dòng)員工作，促進(jìn)后續(xù)被拆遷人的理解和支持，實(shí)質(zhì)性推進(jìn)工作進(jìn)展。特別說(shuō)明2安置先行，過(guò)渡拆遷的方法針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況，宗地內(nèi)均為單位老職工家屬居住區(qū)，拆遷難度和阻力很大；同時(shí)拆遷成本在宗地上全面解決，資金投入量大。因此，建議宗地開(kāi)發(fā)時(shí)，立足項(xiàng)目、放眼市場(chǎng)，進(jìn)行行業(yè)內(nèi)的互補(bǔ)，來(lái)協(xié)調(diào)拆遷與安置統(tǒng)籌問(wèn)題，可采用購(gòu)買其他同類、可比樓盤的房源安置拆遷職工，來(lái)解決實(shí)際困難，消除潛在矛盾。3與租賃戶簽訂還遷協(xié)議為動(dòng)員租賃戶積極搬遷，響應(yīng)企業(yè)號(hào)召，企業(yè)與租賃戶簽訂拆遷還遷安置協(xié)議，對(duì)其公布優(yōu)惠福利政策，以安定被拆遷人心，從而穩(wěn)定拆遷工作勢(shì)態(tài)發(fā)展，同時(shí)，對(duì)于積極響應(yīng)拆遷的租賃戶予以獎(jiǎng)勵(lì)，把拆遷這個(gè)工作難點(diǎn)做成被拆遷人的好事。4、市場(chǎng)調(diào)研接受貴單位委托，我公司安排市場(chǎng)人員于2011年11月45日、78日，針對(duì)閻良房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行時(shí)態(tài)性專項(xiàng)調(diào)研，重點(diǎn)研究市場(chǎng)銷售價(jià)格和在售樓盤的戶型及配比，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供市場(chǎng)參考基礎(chǔ)。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址規(guī)模主力戶型項(xiàng)目?jī)r(jià)格建筑形態(tài)銷售進(jìn)度開(kāi)盤時(shí)間東方尚城人民東路南側(cè)占地面積60畝總建筑面積100000主力戶型區(qū)間兩房89103三房120147兩房92小三房102103舒適三房121/125大三房145148麗登均價(jià)4200元/最低3900元/最高4400元/城建均價(jià)3680元/最低3500元/最高3800元/板式結(jié)構(gòu)棟數(shù)11棟7/16層1T2麗登正在銷售3號(hào)樓，16層小高，房源所剩不多。城建正在銷售2棟多層，1棟小高層，多層銷售率80，高層銷售率702011年9月開(kāi)盤福源大廈2期人民東路倚天路十字東北角占地約2畝總建筑面積約17000平方米主力戶型區(qū)間92130兩房92小三房115三房130均價(jià)4000元/最低價(jià)3600元/最高價(jià)4200元/板點(diǎn)結(jié)構(gòu)棟數(shù)1棟16層1T3項(xiàng)目還是處于咨詢階段，戶型樓層，都有。開(kāi)盤時(shí)間未確定陽(yáng)光東航花園前進(jìn)東路東段占地約7720主力戶型區(qū)間109136兩房110、118三房126、136均價(jià)3500元/最低價(jià)3300元/最高價(jià)3700元/板式結(jié)構(gòu)6層多層11層小高層組成1T2多層小高層銷售率80整體2012年6月交房金松新天地二期潤(rùn)天大道與前進(jìn)路十字東北角總建筑面積50000主力戶型區(qū)間80130兩房89三房115、132均價(jià)4200元/最高價(jià)4500元/最低價(jià)3900元/板式結(jié)構(gòu)棟數(shù)11棟7/12層1T2正在銷售2期小高層，2房全部賣完，3房?jī)H剩10套左右，銷售率約80。三期開(kāi)盤時(shí)間未知曲灣麗都閻良區(qū)人民路與潤(rùn)天路口南側(cè)占地面積60畝建筑面積12萬(wàn)主力戶型區(qū)間91109兩房2廳9296、107109均價(jià)4600元/最低價(jià)3400元/最高價(jià)4800元/板式板塔棟數(shù)10棟6/16層多層1、2，小高層6正在銷售，銷售率45，所剩房源約200戶2011年10月29日錦繡大廈閻良區(qū)勝利路南段占地面積9畝建筑面積17800戶型區(qū)間94135兩房94三房135均價(jià)4360元/最高價(jià)4600元/最低價(jià)4200元/板塔結(jié)構(gòu)棟數(shù)2棟16層1T3A棟已經(jīng)售罄，B棟房源僅剩10套2010年初開(kāi)盤2012年5月交房東興；藍(lán)波灣4期閻良區(qū)前進(jìn)東路南側(cè)藍(lán)波灣小區(qū)北部占地面積19萬(wàn)總建筑面積23萬(wàn)主力戶型90136兩房1廳742房2廳98、102、1143房2廳124、130、135/136均價(jià)4000元/最低價(jià)3700元/最高價(jià)4200元/板塔結(jié)構(gòu)棟數(shù)37棟多層32棟小高5棟6/13/16層1T2現(xiàn)多層已經(jīng)全部售罄，正在銷售13層35、16層36，銷售率70，所剩房源約60套小高層開(kāi)盤是2011年2月，預(yù)計(jì)剩余3棟小高層開(kāi)盤時(shí)間到2012年5月左右；現(xiàn)今閻良房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政府相關(guān)部門嚴(yán)抓、規(guī)范房市場(chǎng)，導(dǎo)致各在售樓盤項(xiàng)目必須手續(xù)齊全才可進(jìn)行銷售，增加市場(chǎng)運(yùn)作的難度和阻力；閻良區(qū)現(xiàn)在銷售樓盤地塊面積較小，市區(qū)內(nèi)大型社區(qū)較少，百畝樓盤均距離市區(qū)繁華處較遠(yuǎn)，且市政配套不完善；現(xiàn)階段閻良區(qū)在建在售樓盤以多層、小高層為主，其建筑結(jié)構(gòu)主要以板樓和點(diǎn)板結(jié)合（1T3、1T3）為主，該種物業(yè)形態(tài)為消費(fèi)者接受；閻良房地產(chǎn)市場(chǎng)上，與西安相比在售樓盤的品質(zhì)不高，基本是以解決居住為主，不能適應(yīng)及滿足商品房消費(fèi)群體的未來(lái)需求；市場(chǎng)上的主力戶型可分為，兩房面積區(qū)間89110，三室面積區(qū)間120147，戶型設(shè)計(jì)上較為傳統(tǒng)；市場(chǎng)以100平米左右的2房和120平米的三房為主力，占比重最多；閻良城東區(qū)域銷售均價(jià)3800元/，城中區(qū)域銷售均價(jià)4200元/；區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)5、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想1、4區(qū)改造工程符合閻良城市發(fā)展規(guī)劃；2、把項(xiàng)目打造成一個(gè)領(lǐng)先閻良市場(chǎng)510年的社區(qū)；3、充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，建設(shè)一個(gè)商業(yè)配套齊全、物業(yè)業(yè)態(tài)完善的城市綜合體；4、以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定企業(yè)地產(chǎn)板塊的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；5、為西飛十二五發(fā)展規(guī)劃提供保證；6、項(xiàng)目定位就項(xiàng)目而言，領(lǐng)先市場(chǎng)510年不只是一個(gè)希望和設(shè)想，但從項(xiàng)目的規(guī)模、地段來(lái)說(shuō)，已經(jīng)具備前提條件市政設(shè)施齊全、社區(qū)配套完善。但閻良城市建筑限高這一特點(diǎn)，陡然讓”領(lǐng)先市場(chǎng)“難度增加。我司根據(jù)企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，并充分結(jié)合市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分考慮貴單位企業(yè)板塊開(kāi)發(fā)預(yù)期目標(biāo)，將從”硬件配套“和”軟件提升“上強(qiáng)化領(lǐng)先閻良510年的預(yù)期，達(dá)成企業(yè)開(kāi)發(fā)意愿。由此，為準(zhǔn)確把握項(xiàng)目，需要全面認(rèn)識(shí)、了解需求者及企業(yè)。接下來(lái)的篇幅，就項(xiàng)目定位匯報(bào)?！安删諙|籬下，悠然見(jiàn)南山”“黃發(fā)垂髫，怡然自樂(lè)”“路不拾遺，夜不閉戶”等等，這些應(yīng)該都是和諧社會(huì)的、令人無(wú)限遐想的寫照。然而，在現(xiàn)今的中國(guó)，要建設(shè)和諧社會(huì)的困難是巨大的，其原因就是中國(guó)人的道德缺失。中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，全民向“錢”看，大多數(shù)國(guó)民的意識(shí)形態(tài)里中國(guó)自古的優(yōu)良傳統(tǒng)，道德意識(shí)早已經(jīng)淡忘。事件一廣東佛山小悅悅事件2011年10月13日下午5點(diǎn)30分，廣東佛山南海黃岐的廣佛五金城里，2歲女童小悅悅在過(guò)馬路上不慎被一輛面包車撞倒并兩度碾壓，隨后肇事車輛逃逸，隨后開(kāi)來(lái)的另一輛車輛直接從已經(jīng)被碾壓過(guò)的女童身上再次開(kāi)了過(guò)去，七分鐘內(nèi)在女童身邊經(jīng)過(guò)的十幾個(gè)路人，都對(duì)此冷眼漠視，只有最后一名拾荒阿姨陳賢妹上前施以援手，由此引發(fā)網(wǎng)友廣泛熱議。2011年10月21日，小悅悅經(jīng)醫(yī)院全力搶救無(wú)效，于0時(shí)32分離世。事件二許云鶴事件2011年8月16日，天津市車主許云鶴因攙扶違章爬馬路護(hù)欄摔倒的王老太，被天津市紅橋區(qū)人民法院判賠108606元。2011年6月16日，天津市紅橋區(qū)人民法院就此事作出判決，法院的判決理由之一，是“車主許云鶴發(fā)現(xiàn)王老太時(shí)只有4、5米，在此短距離內(nèi)作為行人的王老太突然發(fā)現(xiàn)車輛向其駛來(lái)，必然會(huì)發(fā)生驚慌錯(cuò)亂，其倒地定然會(huì)受到駛來(lái)車輛的影響?！睂?duì)于老人摔倒的現(xiàn)象，中國(guó)人的神經(jīng)已然越繃越緊了。曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)老人暈倒在馬路上幾個(gè)小時(shí)無(wú)人敢扶，老太脖子卡在柵欄里無(wú)人敢救最終活活卡死。這未必就是中國(guó)人道德的流失。更也許是司法對(duì)于之前個(gè)案的判決讓大眾寒了心遇到老人跌倒，你扶還是不扶不扶，沒(méi)良心；扶了，怕反咬。這問(wèn)題讓人有些無(wú)奈，有些憤怒，也有些悲涼。事件其實(shí)不是一個(gè)單純的事件，也不能說(shuō)是一個(gè)偶然的事件，既然事件發(fā)生了，我以為有一定的必然性。從“我爸是李剛”到“李雙江之子打人”，從對(duì)喊出救命的人討價(jià)還價(jià)到廣受關(guān)注的彭宇案，從曾經(jīng)的范跑跑事件到后來(lái)的藥家鑫殺人，整個(gè)社會(huì)被冷漠、無(wú)情所覆蓋，社會(huì)的良知被一點(diǎn)點(diǎn)摧殘，僅有的道德感頃刻間似乎蕩然無(wú)存。這不得不讓人發(fā)問(wèn)中國(guó)是怎么了中國(guó)社會(huì)是怎么了中國(guó)社會(huì)走到今天這一步，是很不容易的，改革開(kāi)放以來(lái)，我們的的確確是取得了一些成就，取得了很大的發(fā)展成績(jī)，但我們應(yīng)該回過(guò)頭來(lái)看看我們這些年走的道路，付出了多大的代價(jià)。社會(huì)道德的整體滑坡，有的甚至已經(jīng)是淪喪，絕對(duì)不是一兩個(gè)人就能夠辦得到的。多少年來(lái)，我們只談GDP，而漠視了人活著的尊嚴(yán)，忽視了整個(gè)社會(huì)價(jià)值體系的構(gòu)建，精神文明的引導(dǎo)，把偉大領(lǐng)袖毛主席所精心構(gòu)建出來(lái)的價(jià)值體系在一點(diǎn)點(diǎn)打破，也完全沒(méi)有把小平同志的“兩手抓兩手都要硬”放在心上，致使社會(huì)整體道德一步步下滑，道德文化領(lǐng)域一片空白，人們的有價(jià)值有尊嚴(yán)的精神生活更是天方夜譚。面對(duì)這一切，我們?cè)跄懿煌葱倪@些話題，似乎和我們今天的任務(wù)無(wú)關(guān)恰恰相反，我們是從局外人、策劃者的角度深思拆遷改造項(xiàng)目，解讀出的生活真諦。拋開(kāi)當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)象我們回歸社區(qū)本身隨著住區(qū)環(huán)境的變化，加上現(xiàn)代生活節(jié)奏加快、社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力的加劇，現(xiàn)代的鄰里關(guān)系較以往有所疏遠(yuǎn)，特別是近20年來(lái)，鄰里關(guān)系越來(lái)越淡漠。一項(xiàng)對(duì)100名居民進(jìn)行“你認(rèn)識(shí)你的鄰居嗎”的鄰里關(guān)系調(diào)查結(jié)果顯示因此，拋開(kāi)中國(guó)當(dāng)今社會(huì)現(xiàn)象?；貧w社區(qū)關(guān)系，這種“病態(tài)”也表現(xiàn)十分嚴(yán)重，值得我們關(guān)注。2011年11月034日，一行5人2011年11月0708日，一行7人為此，兩度走訪西飛三區(qū)、四區(qū)、七區(qū)、十八區(qū)為了更好的服務(wù)西飛公司及西飛職工，我們兩度走訪西飛老社區(qū)，去感受他們的生活，文化認(rèn)知項(xiàng)目從人民路下來(lái)，遮陰蔽日的大樹(shù)給勝利街浪漫，燦爛的秋日增添一絲情趣。秋日里暖暖的陽(yáng)光，傾瀉在滿是落葉的地上，還是很有意境和情趣的老朋友相遇，片刻駐足閑聊幾句，卻是生活的真滋味，慢拍生活躍然而生。放學(xué)歸來(lái)的快樂(lè)和興奮掛在孩子們臉上，這一刻他們將銘記印象中，給了我們對(duì)西飛社區(qū)的感觸這個(gè)秋日，對(duì)于社區(qū)里離退休的老人來(lái)說(shuō)，何嘗不是一種生活享受呢這些老人不孤獨(dú)，卻各有各的娛樂(lè)休閑方式罷了，聚精會(huì)神的忘記周圍的一切存在和發(fā)生。中午茶余飯后，其樂(lè)融融的老街坊生活，對(duì)弈、觀棋，怡然自得。落葉滿地的和煦秋日里，小馬扎、折疊桌上的麻將，也是老有所養(yǎng)呢?？鞓?lè)的童年記憶，將是幾代人不可磨滅的幸福感，這里很常見(jiàn)設(shè)備簡(jiǎn)單的幼兒園，比不了教學(xué)質(zhì)量，但足以讓一代一代人心存感動(dòng)和銘記。夏季乘涼這洼菜畦，道出的是城市生活所沒(méi)有的樂(lè)趣，醉翁之意不在酒?？梢韵胂螅@桌簡(jiǎn)單、甚至是簡(jiǎn)陋的石桌，一年四季承載老住戶的多少幸福。這樣的大樹(shù)，雖不是名貴，但在新開(kāi)發(fā)的社區(qū)里罕見(jiàn)呢，何況，孩子們眼里的天堂。隨處可見(jiàn)這樣一排排大樹(shù)。建議規(guī)劃中保留，或是采取移植的辦法，讓新社區(qū)還有他們的身影，省掉一大筆綠化費(fèi)用呢。雖然簡(jiǎn)單，還是道出了企業(yè)文化。夏日的傍晚，業(yè)余時(shí)間里三代人的歡樂(lè)包容的不只是娛樂(lè)。意象圖同一血緣或同一業(yè)緣的人群，20多年自此居住在一起，鄰里之間彼此都相互熟悉，相互之間都建立著根深地厚的生活友誼。勝似親人的他們經(jīng)常在一起聚會(huì)，品嘗每家的拿手菜肴。模擬圖意象圖長(zhǎng)年對(duì)居民的體貼關(guān)心，即是同一工作單位職工，物業(yè)與街坊鄰里之間的關(guān)系更似親人。意象圖在這里生活了20多年，執(zhí)勤老大爺認(rèn)真負(fù)責(zé)堅(jiān)守崗位，保衛(wèi)著老鄰居們安居樂(lè)業(yè)。意象圖逢年過(guò)節(jié)的慰問(wèn)，是慣例，也是依托企業(yè)傳遞親情的另外一種融洽意象圖行色匆匆，為的是準(zhǔn)時(shí)到崗。這是同一業(yè)群人共有的生活方式。如潮的人流，涌入固定但不同的幾個(gè)社區(qū)，也是閻良城市一大特色了。理解項(xiàng)目這里是閻良的主城區(qū)，他們居住了30多年的地方，甚至更長(zhǎng)熟悉了這里的街道、樓房、樹(shù)木，甚至是房前屋后的花草，習(xí)以為常了得生活方式，上學(xué)、就業(yè)、似乎脫離不了西飛，脫離不了中航。他們正在享受低成本生活，以老街坊、老朋友來(lái)慰藉的生活。他們是鄰里在社會(huì)學(xué)中被稱做基本群體。是指經(jīng)常面對(duì)面的直接交往所形成的具有緊密的人際關(guān)系的社會(huì)群體。作為人們賴以生存和發(fā)展的基本單位,它們承擔(dān)著社會(huì)化的任務(wù),是社會(huì)的穩(wěn)定力量。而鄰里則是其中最典型的。拆掉這些陳舊、低矮的樓房，重新建設(shè)現(xiàn)代化的都市社區(qū)，助企業(yè)發(fā)展并提供職工生活水平這樣的融洽鄰里生活，堅(jiān)決不能破壞我們作為地產(chǎn)策劃人，努力營(yíng)造的，除了為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益率之外，就是為置業(yè)者建設(shè)和諧、融洽的生活模式和環(huán)境。在西飛，在中航，我們找到了真諦未來(lái)的新社區(qū)要繼承這種和諧的鄰里模式，還要升級(jí)、升華、發(fā)揚(yáng)，成為生活方式，能和中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)接軌，匹配日益富裕的置業(yè)者。因此我們對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是升華項(xiàng)目我們認(rèn)為本項(xiàng)目的概念定位應(yīng)為品牌最大價(jià)值回歸本真生活的自然和諧社區(qū)從而為閻良市場(chǎng)樹(shù)立一種全新的人居觀念道德與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)程中先行示范閻良，乃至西安房地產(chǎn)行業(yè)樣本從年齡結(jié)構(gòu)看，我國(guó)年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入了老年型社會(huì)，人口老齡化問(wèn)題對(duì)家庭結(jié)構(gòu)和“代際關(guān)系”等，對(duì)住宅設(shè)計(jì)提出了前所未有的挑戰(zhàn)，“空巢家庭”逐漸增多。近年來(lái)，在解決了基本的住房溫飽問(wèn)題后，不少家庭開(kāi)始尋找家居親情。房子越住越大，卻發(fā)覺(jué)“親情”越來(lái)越遠(yuǎn)。作為“高品質(zhì)、新生活”的新居住理念，“親情社區(qū)”開(kāi)始溫情脈脈地復(fù)蘇。架空層交流空間空中花園共享空間功能互動(dòng)性景觀更多的公共空間保留社區(qū)文脈和記憶社區(qū)服務(wù)志愿者更高質(zhì)量的教育其他概念支撐鄰里中心組團(tuán)泛會(huì)所西飛文化墻文化長(zhǎng)廊“和諧鄰里”需要組織各種鄰里活動(dòng)的必要設(shè)施如社區(qū)中心、商店和會(huì)所，其目的是要將在形形色色的城市生活中分散了的人們以住區(qū)為豐玄，凝聚起來(lái)。由這一角度看，其社會(huì)意義遠(yuǎn)高于其產(chǎn)品本身項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值定位多組團(tuán)、立體空間的休閑綠化庭院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位升級(jí)版舒適戶型以戶型創(chuàng)新、多維空間綠化、現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格的硬件，和西飛文化、鄰里文化達(dá)到領(lǐng)先閻良的水準(zhǔn)和目標(biāo)地塊價(jià)值決定性因素作息相同聚合性人群互動(dòng)交流的現(xiàn)代社區(qū)適宜的居住環(huán)境以外還帶來(lái)有價(jià)值的人類交往，使人們對(duì)住所產(chǎn)生認(rèn)同感與歸屬感，從而形成社區(qū)凝聚力。同時(shí)，鄰里也作為一種規(guī)劃思想容納重疊的個(gè)人聯(lián)系和多重的人文意義并關(guān)注人類最基本的需求交往、社會(huì)聯(lián)系、社區(qū)感等。產(chǎn)品戶型定位，滿足基本居住需求社區(qū)基礎(chǔ)配套定位，滿足實(shí)用階段需求鄰里中心/組團(tuán)式會(huì)所/共享空間，滿足交流互動(dòng)需求保留文脈于記憶/塑造西飛獨(dú)有文化，滿足認(rèn)同感于意義的主題整體規(guī)劃建議四區(qū)七區(qū)三區(qū)十八區(qū)地塊航拍圖商業(yè)價(jià)值配套交通地塊較大地塊異形地塊分散地塊基本狀況從圖底關(guān)系分析，本項(xiàng)目地塊最明顯的特征即數(shù)條城市干道穿過(guò)場(chǎng)地，將場(chǎng)地分為五個(gè)獨(dú)立的地塊，進(jìn)而形成四區(qū)、三區(qū)、七區(qū)較為集中，十八區(qū)隔離在外的狀況。地塊異性、地塊分散是最為顯著的外部影響因素。技術(shù)路線1研究?jī)?nèi)容土地商業(yè)價(jià)值、土地居住價(jià)值2研究目的指導(dǎo)物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化3研究方法網(wǎng)格分析法專家評(píng)分法4評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)確定土地價(jià)值影響因子，按影響大小賦予不同權(quán)重，最終求得加權(quán)平均數(shù)。6評(píng)分方式制作評(píng)分表，各專家獨(dú)立評(píng)分，評(píng)分后組織集體討論，對(duì)評(píng)分進(jìn)行二次修正，最終求得平均數(shù)。7土地價(jià)值分級(jí)根據(jù)評(píng)分將土地價(jià)值分為五級(jí)，由低至高分別為五級(jí)02、四級(jí)34、三級(jí)56、二級(jí)78、一級(jí)910。土地價(jià)值研究土地價(jià)值研究土地價(jià)值研究商業(yè)土地價(jià)值土地價(jià)值研究住宅土地價(jià)值住宅土地價(jià)值分析土地開(kāi)發(fā)利用策略依照土地價(jià)值分析結(jié)果制定土地開(kāi)發(fā)利用策略七區(qū)、四區(qū)號(hào)地塊沿道路部分商業(yè)價(jià)值較高，適合發(fā)展商業(yè)。其中間部分住宅價(jià)值適中，適合布置安置住宅，結(jié)合實(shí)際情況兩處地塊東南角位置適合發(fā)展社區(qū)配套輔助商業(yè)。三區(qū)地塊商業(yè)價(jià)值最高，應(yīng)最大可能性發(fā)展商業(yè)。開(kāi)發(fā)策略規(guī)劃宗旨不光是一個(gè)滿足最基本的物質(zhì)生活產(chǎn)品，而是可以為業(yè)主提供一個(gè)融合親情、交流友情的社區(qū)規(guī)劃。開(kāi)發(fā)策略組團(tuán)式合圍的規(guī)劃建議從樓盤的整體規(guī)劃上。采用“小組團(tuán)圍合式”劃分方法，35棟樓自成一個(gè)組團(tuán)，有獨(dú)立的共享庭院、休憩設(shè)施等，能夠保持原有的鄰里關(guān)系；同時(shí)，各小組團(tuán)通過(guò)社區(qū)道路、綠化及設(shè)施有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造大社區(qū)環(huán)境。讓單位職工中的老朋友、老鄰里、老關(guān)系自由組合，通過(guò)組團(tuán)引導(dǎo)組織，來(lái)保持原有和諧融洽關(guān)系，不但新樓盤不破壞原生態(tài)的融洽生活方式，還能增加他們的幸福指數(shù)。示意圖示意圖示意圖規(guī)劃原則人車分流的重要性完全人車分流”的親情設(shè)計(jì)隔絕尾氣污染，讓老人和孩子都能在社區(qū)內(nèi)部放心行走、嬉戲。戶型定位配比小2室2廳大2室2廳3室2廳3室2廳4室2廳8090951101051251201351401530203015CHART1015030203015項(xiàng)目戶型定位配比示意圖3區(qū)三區(qū)宗地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)投資分析項(xiàng)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位均價(jià)/投入費(fèi)用備注單位土地面積865512982畝容積率578總建面積商業(yè)26000元住宅24000元住宅需置換面積577469288按112置換商業(yè)置換面積12601260按11置換補(bǔ)償面積15351842按112補(bǔ)償，2000元/計(jì)價(jià)3684000辦公置換面積305305按11置換自建商業(yè)置換面積140140按11置換可銷商業(yè)246005000123000000可銷住宅15229360054825120元小計(jì)181509120元1土地款土地出讓金80萬(wàn)/畝103859994807元元2前期費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)60519300元地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)01517526375基數(shù)為建安費(fèi)元工程定額測(cè)定費(fèi)01315189525陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0101168425陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元集中供熱管網(wǎng)費(fèi)用30259650住宅面積元3規(guī)審費(fèi)用資料測(cè)量費(fèi)217310元圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)20173100元圖紙審查費(fèi)217310元市容、環(huán)境、勞動(dòng)、招標(biāo)費(fèi)用1086550元監(jiān)理費(fèi)用869240元質(zhì)檢費(fèi)用325965元控制性規(guī)劃審批費(fèi)用325965元4拆遷費(fèi)用過(guò)渡費(fèi)102戶2754000按戶均3人，300元/人預(yù)算元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1000000元5建安費(fèi)用文物普查費(fèi)用217310元供電增容費(fèi)1086550元室外上下水入網(wǎng)費(fèi)15129825元天然氣入網(wǎng)費(fèi)30259650元室外配套費(fèi)30259650元人防工程建設(shè)費(fèi)14121170元場(chǎng)地拆除、垃圾清運(yùn)費(fèi)869240元建筑安裝施工費(fèi)135011684250元消防設(shè)施配套費(fèi)543275元不可預(yù)測(cè)費(fèi)用30259650元6營(yíng)銷費(fèi)用廣告銷售費(fèi)20總銷3630182宣傳、銷售部等元7其他費(fèi)用管理成本250總銷4537728元營(yíng)業(yè)稅8總銷14520730元?jiǎng)诒＝y(tǒng)籌金355總銷414791陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元8財(cái)務(wù)費(fèi)用融資利息融資額按融資額的10元合計(jì)51412791成本造價(jià)元/元項(xiàng)目收益130096329元投資130428783304892296862收益63809632710000638104區(qū)四區(qū)宗地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)投資分析項(xiàng)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位均價(jià)/投入費(fèi)用備注單位土地面積110280165420畝容積率32總建面積3528960商業(yè)83670元住宅269226元住宅需置換面積1013861216632按112置換商業(yè)置換面積298298按11置換補(bǔ)償面112補(bǔ)償，2000元/計(jì)價(jià)33098400辦公置換面積304304按11置換自建商業(yè)置換面積288288按11置換可銷商業(yè)830845000415420000元可銷住宅1310143600471648960小計(jì)920167360元1土地款土地出讓金80萬(wàn)/畝1323359933832元元2前期費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)6021173760元地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)0157146144基數(shù)為建安費(fèi)元工程定額測(cè)定費(fèi)01361933248陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0104764096陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元集中供熱管網(wǎng)費(fèi)用3010586880住宅面積元3規(guī)審費(fèi)用資料測(cè)量費(fèi)2705792元圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)207057920元圖紙審查費(fèi)2705792元市容、環(huán)境、勞動(dòng)、招標(biāo)費(fèi)用103528960元監(jiān)理費(fèi)用82823168元質(zhì)檢費(fèi)用31058688元控制性規(guī)劃審批費(fèi)用31058688元4拆遷費(fèi)用過(guò)渡費(fèi)1933戶52191000按戶均3人，300元/人預(yù)算元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用5000000元5建安費(fèi)用文物普查費(fèi)用2705792元供電增容費(fèi)103528960元室外上下水入網(wǎng)費(fèi)155293440元天然氣入網(wǎng)費(fèi)3010586880元室外配套費(fèi)3010586880元人防工程建設(shè)費(fèi)144940544元場(chǎng)地拆除、垃圾清運(yùn)費(fèi)82823168元建筑安裝施工費(fèi)1350476409600元消防設(shè)施配套費(fèi)51764480元不可預(yù)測(cè)費(fèi)用3010586880元6營(yíng)銷費(fèi)用廣告銷售費(fèi)20總銷18403347宣傳、銷售部等元7其他費(fèi)用管理成本250總銷23004184元營(yíng)業(yè)稅8總銷73613389元?jiǎng)诒＝y(tǒng)籌金355總銷16912541陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元8財(cái)務(wù)費(fèi)用融資利息融資額按融資額的10元合計(jì)899197083成本造價(jià)元/元項(xiàng)目收益20970277元7區(qū)七區(qū)宗地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)投資分析項(xiàng)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位均價(jià)/投入費(fèi)用備注單位土地面積6377295658畝容積率32總建面積商業(yè)43032元住宅2040704元住宅需置換面積28842346104按112置換商業(yè)置換面積11441144按11置換補(bǔ)償面積29938359256按112補(bǔ)償，2000元/計(jì)價(jià)71851200辦公置換面積389389按11置換自建商業(yè)置換面積435435按11置換可銷商業(yè)414535000207265000可銷住宅1331453600479323440元小計(jì)758439640元1土地款土地出讓金80萬(wàn)/畝765263961736802元元2前期費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)603826320元地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)0151291383基數(shù)為建安費(fèi)元工程定額測(cè)定費(fèi)01311191986陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)010860922陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元集中供熱管網(wǎng)費(fèi)用301913160住宅面積元3規(guī)審費(fèi)用資料測(cè)量費(fèi)2127544元圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)201275440元圖紙審查費(fèi)2127544元市容、環(huán)境、勞動(dòng)、招標(biāo)費(fèi)用10637720元監(jiān)理費(fèi)用8510176元質(zhì)檢費(fèi)用3191316元控制性規(guī)劃審批費(fèi)用3191316元4拆遷費(fèi)用過(guò)渡費(fèi)1072戶28944000按戶均3人，300元/人預(yù)算元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3000000元5建安費(fèi)用文物普查費(fèi)用2127544元供電增容費(fèi)10637720元室外上下水入網(wǎng)費(fèi)15956580元天然氣入網(wǎng)費(fèi)301913160元室外配套費(fèi)301913160元人防工程建設(shè)費(fèi)14892808元場(chǎng)地拆除、垃圾清運(yùn)費(fèi)8510176元建筑安裝施工費(fèi)135086092200元消防設(shè)施配套費(fèi)5318860元不可預(yù)測(cè)費(fèi)用301913160元6營(yíng)銷費(fèi)用廣告銷售費(fèi)20總銷15168793宣傳、銷售部等元7其他費(fèi)用管理成本250總銷18960991元營(yíng)業(yè)稅8總銷60675171元?jiǎng)诒＝y(tǒng)籌金355總銷3056273陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元8財(cái)務(wù)費(fèi)用融資利息融資額按融資額的10元合計(jì)310734679成本造價(jià)元/元項(xiàng)目收益447704961元18區(qū)十八區(qū)宗地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)投資分析項(xiàng)項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位均價(jià)/投入費(fèi)用備注單位土地面積675310129畝容積率總建面積商業(yè)4794元住宅323475元住宅需置換面積74008880按112置換商業(yè)置換面積0按11置換補(bǔ)償面112補(bǔ)償，2000元/計(jì)價(jià)32515200辦公置換面積4848按11置換自建商業(yè)置換面積0按11置換可銷商業(yè)4794500023970000可銷住宅7162360025782840元小計(jì)82268040元1土地款土地出讓金80萬(wàn)/畝810359959482002元元2前期費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)60405180元地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)01513674825基數(shù)為建安費(fèi)元工程定額測(cè)定費(fèi)01311851515陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001113號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)010911655陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元集中供熱管網(wǎng)費(fèi)用30202590住宅面積元3規(guī)審費(fèi)用資料測(cè)量費(fèi)213506元圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)20135060元圖紙審查費(fèi)213506元市容、環(huán)境、勞動(dòng)、招標(biāo)費(fèi)用1067530元監(jiān)理費(fèi)用854024元質(zhì)檢費(fèi)用320259元控制性規(guī)劃審批費(fèi)用320259元4拆遷費(fèi)用過(guò)渡費(fèi)451戶12177000按戶均3人，300元/人預(yù)算元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1000000元5建安費(fèi)用文物普查費(fèi)用213506元供電增容費(fèi)1067530元室外上下水入網(wǎng)費(fèi)15101295元天然氣入網(wǎng)費(fèi)30202590元室外配套費(fèi)30202590元人防工程建設(shè)費(fèi)1494542元場(chǎng)地拆除、垃圾清運(yùn)費(fèi)854024元建筑安裝施工消防設(shè)施配套費(fèi)533765元不可預(yù)測(cè)費(fèi)用30202590元6營(yíng)銷費(fèi)用廣告銷售費(fèi)20總銷1645361宣傳、銷售部等元7其他費(fèi)用管理成本250總銷2056701元營(yíng)業(yè)稅8總銷6581443元?jiǎng)诒＝y(tǒng)籌金355總銷323638陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)2001114號(hào)，基數(shù)為建安費(fèi)元8財(cái)務(wù)費(fèi)用融資利息融資額按融資額的10元合計(jì)42943281成本造價(jià)元/元項(xiàng)目收益39324759元DELLSHEET1小2室2廳大2室2廳小3室2廳大3室2廳4室2廳809095110105125120135140153020301515302030151401201351081259511080904室2廳3室2廳3室2廳大2室2廳小2室2廳SHEET100000項(xiàng)目戶型定位配比示意圖優(yōu)秀戶型研究?jī)煞績(jī)?yōu)秀戶型研究?jī)煞績(jī)?yōu)秀戶型研究?jī)勺內(nèi)齼?yōu)秀戶型研究?jī)勺內(nèi)齼?yōu)秀戶型研究?jī)勺內(nèi)齼?yōu)秀戶型研究?jī)勺內(nèi)齼?yōu)秀戶型研究三房?jī)?yōu)秀戶型研究三變四優(yōu)秀戶型研究頂躍總結(jié)而言，建議本項(xiàng)目的戶型基本質(zhì)素的發(fā)展方向?yàn)榭傮w戶型建議各面積區(qū)間的戶型中，主功能空間的開(kāi)間尺度的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)有著明顯界限，應(yīng)當(dāng)遵循。必須要杜絕任何暗空間的出現(xiàn)。面積平米南向開(kāi)間數(shù)主臥開(kāi)間主臥功能客廳開(kāi)間贈(zèng)送要求創(chuàng)新亮點(diǎn)8090小兩居2不低于31不低于36針對(duì)離退休職工的安置住宅需考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，滿足老人的儲(chǔ)物需求；飄窗可考慮設(shè)置為步入式；端頭戶型的北向可考慮采用落地觀景窗90110大兩居2不低于33不小于5平方獨(dú)立衛(wèi)生間不低于38一個(gè)南向大陽(yáng)臺(tái)，12個(gè)凸窗105125小三居3不低于35獨(dú)立衛(wèi)生間帶有生活陽(yáng)臺(tái)不低于38，力爭(zhēng)42一個(gè)南向大陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，23個(gè)凸窗120135大三居253不低于36帶衛(wèi)生間及步入式衣帽間不低于4米，力爭(zhēng)45米140三居及以上3不低于39帶衛(wèi)生間及步入式衣帽間、小書(shū)房不低于42，力爭(zhēng)45南北雙向陽(yáng)臺(tái)，不少于3個(gè)凸窗“和諧鄰里、文化社區(qū)”的項(xiàng)目整體定位，對(duì)社區(qū)的配套要求顯得尤為重要開(kāi)發(fā)理念賦予生活模式鄰里關(guān)系構(gòu)件和諧社會(huì)、和諧社區(qū)。研究人群關(guān)系為項(xiàng)目配套規(guī)劃起到關(guān)鍵指導(dǎo)作用。首先一個(gè)城市的群體歸屬為這座城市的大城市生活圈。每個(gè)社區(qū)自發(fā)形成屬于自己的社區(qū)圈層，社區(qū)圈層之間分離又交融。鄰里以百戶為單位自然形成各自社區(qū)鄰里生活圈，同時(shí)具備社區(qū)圈層特性分離又交融。最小的圈層是每個(gè)個(gè)體之間最親密的親友生活圈層，最終交融的形成大城市生活圈。配套規(guī)劃示意從樓盤的整體規(guī)劃上，商業(yè)價(jià)值最高的三區(qū)地塊發(fā)展“城市商業(yè)中心”服務(wù)整個(gè)閻良地區(qū)。分區(qū)域設(shè)置“鄰里中心”服務(wù)片區(qū)。采用“小組團(tuán)圍合式”劃分方法，35棟樓自成一個(gè)組團(tuán)，有獨(dú)立的共享庭院、休憩設(shè)施等，能夠保持原有的鄰里關(guān)系。高層住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)“住宅共享空間”為48戶提供小型交流空間。以維系和增進(jìn)家庭親情、鄰里親情、社區(qū)親情為目標(biāo)追求，精神倡導(dǎo)與物質(zhì)保證相結(jié)合的新理念社區(qū)。鄰里中心概念“鄰里中心”是不同于百貨公司、超市、賣場(chǎng)、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)?！班徖镏行摹笔侵膏徖飭挝恢械墓仓行?，包括商業(yè)、醫(yī)療、圖書(shū)館、教堂等公共機(jī)構(gòu)。“鄰里中心”這個(gè)概念產(chǎn)生于上個(gè)世紀(jì)60年代的新加坡，意即國(guó)內(nèi)所說(shuō)的社區(qū)服務(wù)中心。規(guī)劃及布局每個(gè)鄰里組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心,每個(gè)居住區(qū)包含67個(gè)鄰里組團(tuán)，每個(gè)鄰里組團(tuán)擁有48幢住宅，約10002000戶。功能鄰里中心包含了一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，以組團(tuán)內(nèi)居民的日常服務(wù)活動(dòng)為對(duì)象，和整個(gè)城市的中心商務(wù)區(qū)的功能相交叉。鄰里中心案例新加坡鄰里中心研究初期鄰里中心的建設(shè)并無(wú)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，店屋主要是分配給受遷置計(jì)劃影響的店主，許多商店都建在組屋樓下，類似于成都的街鋪。1960年后期，政府已有明確城市商業(yè)規(guī)劃，并根據(jù)鎮(zhèn)中心、鄰里中心與鄰區(qū)商店不同層次的需求建設(shè)不同組合的商店。1989年開(kāi)始，在組屋區(qū)劃出地段讓發(fā)展商投標(biāo)興建購(gòu)物與娛樂(lè)中心，這些地段主要分布在鎮(zhèn)中心與地鐵站旁，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)更好的迎合民眾的需求。1991年開(kāi)始，建屋發(fā)展局集多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)推行了新模式的鄰里中心，新鄰里中心與組屋分開(kāi)，均為獨(dú)立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質(zhì)量，提高了城市的環(huán)境質(zhì)量。建屋發(fā)展局還對(duì)鄰里中心選址、與屋的配置比例、業(yè)態(tài)組合、商品檔次、必備功能等作出了相應(yīng)的規(guī)劃。商業(yè)分級(jí)新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)4000060000套住戶，127M2對(duì)1單位組屋配置30004000套住戶,按127M2對(duì)1單位組屋配置10001200套住戶，按127M2對(duì)1單位組屋配置商品檔次高檔商品中檔商品生活必須品必備功能娛樂(lè)設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書(shū)局、家庭娛樂(lè)中心。典型的鄰里中心包含35個(gè)商店、2個(gè)食閣、1個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、1個(gè)菜市場(chǎng)、12臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。普通日用商店和餐廳鄰里中心案例中國(guó)鄰里中心典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)師惠大廈貴都大廈湖東大廈鄰里中心是蘇州工業(yè)園區(qū)在第三產(chǎn)業(yè)和公益事業(yè)及其經(jīng)營(yíng)管理方面借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)而創(chuàng)造的一種新穎的社區(qū)服務(wù)形態(tài)，也是國(guó)內(nèi)最早最成功的鄰里中心。蘇州工業(yè)園的鄰里中心以全方位、多功能、各層次的綜合性社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)為發(fā)展主線，并按照鄰里中心規(guī)劃先行原則，在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了17個(gè)鄰里中心，目前已成功運(yùn)營(yíng)了四個(gè)綜合性商業(yè)服務(wù)中心鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。服務(wù)理念以12項(xiàng)必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營(yíng)者滿意、政府滿意“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。物業(yè)形態(tài)綜合型大廈，層數(shù)大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。配置標(biāo)準(zhǔn)按萬(wàn)人組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，2萬(wàn)人組團(tuán)一般有5、6個(gè)住宅小區(qū)，輻射直徑為0515公里，面積按10001500M2/千人配置。業(yè)態(tài)定位80以服務(wù)業(yè)為主，其中4050為餐飲業(yè)。12項(xiàng)必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所。運(yùn)營(yíng)管理功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場(chǎng)管理加物業(yè)管理”。銷售模式三權(quán)分離，承諾投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。招商政策主要針對(duì)品牌連鎖商家。開(kāi)發(fā)成本加物業(yè)費(fèi)的低租金吸引經(jīng)營(yíng)者。鄰里中心案例中國(guó)鄰里中心典型案例一蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心鄰里中心區(qū)位建議鄰里中心必備功能核心優(yōu)勢(shì)鄰里中心是一個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的基礎(chǔ)商業(yè)，解決了新興住區(qū)基礎(chǔ)配套的難題，優(yōu)化了住區(qū)與商業(yè)矛盾，還能帶動(dòng)地價(jià)的迅速攀升。配置標(biāo)準(zhǔn)鄰里中心大多按人口配置，可以按按20003000戶或2萬(wàn)人組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心，由于閻良經(jīng)濟(jì)、人均收入及消費(fèi)均不及一二線城市，臨汾的面積配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在此基礎(chǔ)上略微降低，建議按400800M2/千人配置,輻射直徑為0515公里。物業(yè)形態(tài)綜合型大廈或內(nèi)街外廊建筑，層數(shù)不超過(guò)四層，應(yīng)注重人流導(dǎo)入及交通動(dòng)線規(guī)劃。功能定位應(yīng)結(jié)合商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體，并以80服務(wù)業(yè)為主。開(kāi)發(fā)進(jìn)度應(yīng)隨整體住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度及入住人口的實(shí)際情況適時(shí)控制，避免出現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象。對(duì)本案鄰里中心的啟發(fā)對(duì)本案鄰里中心的啟發(fā)運(yùn)營(yíng)模式已突破原有初始階段的社區(qū)服務(wù)模式，上升到了一種以房屋租售為經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)、以市場(chǎng)需求作功能定位、由房東身份進(jìn)行行業(yè)管理的區(qū)域性、綜合型商業(yè)服務(wù)新業(yè)態(tài)。以三權(quán)分離為核心，導(dǎo)入功能定位及城市規(guī)劃理念，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場(chǎng)管理加物業(yè)管理”。招商模式主要針對(duì)品牌連鎖商家。以低租金及優(yōu)惠招商政策吸引商家。銷售模式結(jié)合成都地緣特征，建議本案鄰里中心可以采用包租（承諾投資回報(bào)）旗艦帶動(dòng)型的銷售模式。鄰里中心12項(xiàng)必備基本功能鄰里中心鄰里中心鄰里中心示意圖主干道規(guī)劃布置因本案地塊多數(shù)臨城市商業(yè)成熟主干道，本項(xiàng)目鄰里中心可布置于沿街商業(yè)周邊，可與商業(yè)配套及教育配套形成人群互動(dòng)、空間共享。最大化的促使鄰里中心于商業(yè)的面積化。亦可以合理的交通動(dòng)線將社區(qū)外人群引入鄰里中心，給予鄰里中心更多的盛業(yè)人氣。鄰里中心鄰里中心示意圖鄰里中心鄰里中心示意圖鄰里中心鄰里中心的優(yōu)勢(shì)晚年生活的單調(diào)、乏味、孤獨(dú)、憂郁等消極情緒，加上心中壓抑苦悶無(wú)處訴說(shuō)，不僅影響他們的心理健康，更會(huì)導(dǎo)致身體上的疾病，平添身心的痛苦和家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，相互交往的公共場(chǎng)所豐富了他們的生活，并且還原了最初的鄰里情感。社區(qū)活動(dòng)中心鄰里中心鄰里中心中老年活動(dòng)中心整體規(guī)劃設(shè)想建議從樓盤的整體規(guī)劃上，采用“小組團(tuán)圍合式”劃分方法，35棟樓自成一個(gè)組團(tuán)，有獨(dú)立的共享庭院、休憩設(shè)施等，能夠保持原有的鄰里關(guān)系；同時(shí)，各小組團(tuán)通過(guò)社區(qū)道路、綠化及設(shè)施有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造大社區(qū)環(huán)境。如此布局，讓單位職工中的老朋友、老鄰里、老關(guān)系自由組合，通過(guò)組團(tuán)引導(dǎo)組織，來(lái)保持原有和諧融洽關(guān)系，不但新樓盤不破壞原生態(tài)的融洽生活方式，還能增加他們的幸福指數(shù)。配置標(biāo)準(zhǔn)可以按35棟合圍式組團(tuán)，也可以按300500戶或1000人組團(tuán)配置一個(gè)局部架空會(huì)所。面積建議200300。架空泛會(huì)所局部架空小型會(huì)所配置示意圖組團(tuán)式架空泛會(huì)所架空泛會(huì)所局部架空小型會(huì)所對(duì)于和諧鄰里的意義讓單位職工中的老朋友、老鄰里、老關(guān)系自由組合，通過(guò)組團(tuán)引導(dǎo)組織，來(lái)保持原有和諧融洽關(guān)系，不但新樓盤不破壞原生態(tài)的融洽生活方式，還能增加他們的幸福指數(shù)。架空泛會(huì)所局部架空小型會(huì)所功能建議功能建議架空層主要應(yīng)以交流、互動(dòng)、休閑、娛樂(lè)為主要傾向。如中老年棋牌、交流休息、兒童娛樂(lè)、健身器材、文化長(zhǎng)廊、閱讀空間，兵乓球、等等。促進(jìn)社區(qū)居民互動(dòng)、交流，增進(jìn)感情，促進(jìn)和諧社區(qū)。由于單個(gè)局部架空空間面積較小，建議每個(gè)架空空間有主題偏向，有效利用面積。同時(shí)也促使小區(qū)更多的業(yè)主認(rèn)識(shí)、交流。達(dá)成構(gòu)件和諧社區(qū)的開(kāi)發(fā)定位與企業(yè)愿景。架空泛會(huì)所局部架空小型會(huì)所功能建議架空泛會(huì)所局部架空小型會(huì)所景觀建議景觀建議架空泛會(huì)所架空層景觀營(yíng)造可在架空層頂部設(shè)計(jì)抽象的天空于飛機(jī)的裝飾雕塑，體現(xiàn)西飛獨(dú)有文化架空泛會(huì)所架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議不占用容積率指標(biāo)如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開(kāi)發(fā)商就要交納相應(yīng)的配套費(fèi)、土地出讓金等，這筆開(kāi)支不小。關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，規(guī)則中規(guī)定建筑底層布置層高30米以上架空