住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng)目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為PC11，但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行考慮，這樣就顯得過(guò)于籠統(tǒng)，沒(méi)有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，以及差別定價(jià)法。在本文中，主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價(jià)法。該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過(guò)所得出的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)，最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu)越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過(guò)調(diào)查對(duì)比得出，而不是采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤(pán)規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告，其分值分別為1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見(jiàn)下表1。表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與分值2二、權(quán)重的確定筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的09評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重。表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（09評(píng)分法）3三、項(xiàng)目均價(jià)的確定通過(guò)表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各項(xiàng)目的總分，其中N表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)，WI表示權(quán)重，F(xiàn)I表示分值，其計(jì)算如表3。表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即PABS4，其中P為項(xiàng)目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)A和B后，代入擬售項(xiàng)目的得分，即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià)上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的位置、坐向、臨街狀況、樓間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。如南北朝向、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表注其中M、K一般在5以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超過(guò)15。2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表5。表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表5注MK/N，其中K為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取1015。如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià)（1項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)）（1項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)）得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)（1）項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò)1。（2）戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)3。（3）單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表6。表6單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表（4）景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20。綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)（1項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)），即得各單元的初步價(jià)格。五、各單元價(jià)格的微調(diào)上述各單元的初步價(jià)格相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以用以下方法進(jìn)行微調(diào)。1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)K，其中系數(shù)K調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)