世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)1盛茂廣場調(diào)研報(bào)告SHIMAOGUANGCHANGDIAOYANBAOGAO世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)2目錄前言、3第一篇、宏觀市場環(huán)境調(diào)研分析4第二篇、榮成市各商業(yè)調(diào)研分析34第三篇、榮成市消費(fèi)者調(diào)研分析53第四篇、榮成地產(chǎn)市場調(diào)研分析94第五篇、項(xiàng)目SWOT分析120第六篇、本案前期推廣方案130世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)3前言本次調(diào)查共進(jìn)行以下工作1此報(bào)告基于對榮成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)把握的基礎(chǔ)上作的詳細(xì)報(bào)告。2對榮成市商業(yè)、住宅等項(xiàng)目概貌的全面考察。3、前期各種準(zhǔn)備工作（各種計(jì)劃、市調(diào)規(guī)格的基礎(chǔ)上制定方案）。4重點(diǎn)對榮成市中心各類住宅項(xiàng)目進(jìn)行摸底考察、調(diào)研。5重點(diǎn)對榮成市中心范圍內(nèi)的大型集中式商場、臨街商鋪、商家、進(jìn)行摸底調(diào)查。6展開對城市居民消費(fèi)、投資特性的研討。7對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、制圖、報(bào)告撰寫。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)4第一篇宏觀環(huán)境調(diào)研分析第一章城市規(guī)劃榮成基本情況榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開放城市。全市轄13個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)管理區(qū)，6個(gè)街道辦事處，3個(gè)省級開發(fā)區(qū)，858個(gè)行政村，97個(gè)居委會，總面積1392平方公里，總?cè)丝?6、54萬人。2005年底，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值35534億元，財(cái)政收入24、8億元，其中地方財(cái)政收入14億元。2005年榮成市年鑒顯示城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達(dá)到156、7719億元，人均存款余額18388元同比增長11、8。先后榮獲國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、全國園林綠化先進(jìn)城市、中國人居范例獎、CCTV首屆中國魅力城市、全國城市環(huán)境優(yōu)秀城市、全國社會治安模范城市、全國科技先進(jìn)市。榮成地處對外開放的前沿，是我國東部沿海地區(qū)最適合居住和創(chuàng)業(yè)的城市。距青島機(jī)場275公里，距煙臺機(jī)場130公里，距威海機(jī)場21公里，并開通了直達(dá)韓國的兩條國際客貨班輪航線，及日本、俄羅斯、東南亞等國家和地區(qū)10多條貨運(yùn)航線。05年實(shí)際利用外資3、8億美元，外貿(mào)進(jìn)出口總值11、8億美元，其中對日、韓貿(mào)易額分別達(dá)到2、8億美元和4、3億美元。榮成三面環(huán)海，海岸線長近500公里，不僅是我國第一大漁業(yè)縣，而且是中國海洋漁業(yè)的硅谷，承擔(dān)20多個(gè)國家海洋課題研發(fā)任務(wù)。05年水產(chǎn)品總產(chǎn)量125萬噸，漁業(yè)總收入300億元，連續(xù)25年名列全國縣級第一。榮成市膠東半島制造業(yè)基地的重要組成部分，現(xiàn)已形成了造船及零部件、汽車及零部件和食品精深加工三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)板塊。05年全市規(guī)模以上工企業(yè)達(dá)到500多家，完成工業(yè)增加值216、13億元、工業(yè)銷售收入799、6億元。榮成風(fēng)景秀麗，人杰地靈。境內(nèi)擁有成山頭、法華院、天鵝湖、圣水觀等中國著名風(fēng)景名勝，不僅如此，榮成還是全國文明的將軍縣，多達(dá)140多位新中國的將軍。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)51榮成地理位置榮成市位于中國山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開放城市。全市轄13個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)管理區(qū)，6個(gè)街道辦事處，3個(gè)省級開發(fā)區(qū)，858個(gè)行政村，97個(gè)居委會，總面積1392平方公里，總?cè)丝?6、54萬人。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)62、經(jīng)濟(jì)實(shí)力2005年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）357、07億元；2005年全市第一產(chǎn)業(yè)增加值39、55億元，列全國農(nóng)業(yè)百名大縣第三位；漁業(yè)，養(yǎng)、捕、加全面發(fā)展，2004年水產(chǎn)品總產(chǎn)量123萬噸，總收入263億元，連續(xù)20年位居全國縣（市）第一，并被國家批準(zhǔn)為國家級海洋綜合開發(fā)示范區(qū)和科技興海示范基地；2005年第二產(chǎn)業(yè)增加值219、42億元，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，各類服務(wù)設(shè)施齊全，2005年第三產(chǎn)業(yè)增加值98、09億元，列全省縣（市）第一位。3、城市基礎(chǔ)建設(shè)榮成投資環(huán)境優(yōu)越，城市日供水能力10萬立方米；擁有各類輸變電站20座；城市集中供熱率達(dá)93，居民小區(qū)管道液化氣普及率為62，城市污水處理率為60，城市綠化率為396；海上交通尤為發(fā)達(dá)，開辟了香港、韓國、澳門、日本等國家和地區(qū)的航線；對外服務(wù)設(shè)施完備，擁有星級旅游涉外賓館酒店20家，醫(yī)院、體育館、博物館、影劇院等服務(wù)設(shè)施配備齊全；為方便外商投資，在市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石島灣旅游度假區(qū)、天鵝湖旅游度假區(qū)專門設(shè)立了二十一世紀(jì)工業(yè)園、石島工業(yè)園、龍眼港出口加工區(qū)總面積6平方公里，區(qū)內(nèi)全部都達(dá)到了“六通一平”，并對入住的外商在用地、收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，目前已成為外商投資的熱點(diǎn)區(qū)域。4、對外開放優(yōu)勢擁有5處國家一類、二類對外開放港口及作業(yè)區(qū)，其中龍眼港已開通了至韓國平澤港客貨班輪，石島港也開通了至韓國仁川港的客貨班輪，至日本博多、門司的全集裝箱班輪；獲得了國家賦予的對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作簽約權(quán)，設(shè)立了海關(guān)、出入境商品檢驗(yàn)疫局、邊檢、外商投資服務(wù)中心等配備齊全的涉外服務(wù)管理機(jī)構(gòu)；世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)7先后與世界109個(gè)國家和地區(qū)建立了合作關(guān)系，建立了水產(chǎn)品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大農(nóng)業(yè)創(chuàng)匯群生產(chǎn)基地和輪胎、連桿、電機(jī)、抽紗制品等10大工業(yè)創(chuàng)匯群體。全年利用外資項(xiàng)目231個(gè)，同比增長185；實(shí)際利用外資39755萬美元，比上年增長796；合同利用外資99923萬美元，同比增長1162；出口創(chuàng)匯51640萬美元，同比增長295；年內(nèi)勞務(wù)輸出人數(shù)達(dá)431人，主要分布在日本、韓國等國家和地區(qū)。第二章宏觀經(jīng)濟(jì)1、榮成歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值時(shí)間000102030405國內(nèi)生產(chǎn)總值1755億1968億22066億26416億31175億357、07億增長率128119139520619218、6資料出處05年榮成市年鑒分析榮成市近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，2004年全市生產(chǎn)總值達(dá)到31175億元，按可比價(jià)格計(jì)算，與上年同比增長19，05年357億元，2000年2005年榮成市GDP持續(xù)增長，每年的增長率都在12以上，03/04年更是達(dá)到了19,05年也達(dá)到18、6的增長率,全市經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展趨勢，為各行各業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障,榮成市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)穩(wěn)定成熟的階段，屬于飛速發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)82、榮成歷年各產(chǎn)業(yè)完成增加值情況（單位元）時(shí)間000102030405預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)3514億355億3636億3686億3745億1235億96第二產(chǎn)業(yè)913億10373億12128億15122億18484億5922201億608第三產(chǎn)業(yè)4906億5757億6302億7608億8946億2861065億294資料出處各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析第一產(chǎn)業(yè)完成增加值3745億元，占年計(jì)劃的1016，比上年增長16；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值18484億元，比上年增長255；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值8946億元，比上年增長158。全年完成財(cái)政總收入1724億元，按可比口徑增長372，其中地方財(cái)政收入達(dá)到106億元，占年計(jì)劃的107，按可比口徑增長534。3、榮成歷年固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)間000102030405258億311億518億1039億1508億188、7億增長率26220766311374525、2資料出處各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)9分析從歷年的固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢來看，榮成市再生產(chǎn)能力強(qiáng)勁，固定資產(chǎn)投資的增長保障了榮成市的可持續(xù)發(fā)展，使得城市基礎(chǔ)建設(shè)扎實(shí)。如2004全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1508億元，比上年增長，投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到49。其中內(nèi)資1000萬元以上、外資200萬美元以上的項(xiàng)目共完成投資1245億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的825。0305年榮成工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目有27大項(xiàng)、33個(gè)項(xiàng)目，總投資總額達(dá)16669億元，（0405年基礎(chǔ)設(shè)施及城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表，共16大項(xiàng)，28個(gè)項(xiàng)目，投資總額3640億元。）從固定資產(chǎn)投資的比重來看，歷年來榮成較為重視第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對第三產(chǎn)業(yè)的投資力度較小，這也是造成榮成目前第三產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)，發(fā)展緩慢的原因之一。資料一工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表（27大項(xiàng)，33個(gè)項(xiàng)目，投資總額16669億元，當(dāng)年投資4922億元）序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成時(shí)間1榮成北大科技園4500010000成山集團(tuán)200532007129600020000成山集團(tuán)200512006122成山集團(tuán)新上半鋼子午胎、載重胎及鋼簾線擴(kuò)建5000050000成山集團(tuán)200532005123海山機(jī)械工業(yè)園3800038000斥山水產(chǎn)集團(tuán)200532006110000064000華泰汽車有限公司200342005124華泰汽車擴(kuò)建1980013000華泰汽車有限公司200532006125高溫汽冷堆核電一期工程2000005000清華大學(xué)中國華能集團(tuán)核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)爭取2005年上半年國家發(fā)改委批復(fù)6國電榮成電廠一期工程61800010000尋山水產(chǎn)集團(tuán)爭取2005年世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)10靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)國家發(fā)改委批復(fù)7華力電機(jī)工業(yè)園5000047000華力集團(tuán)20049200598鍛壓機(jī)床工業(yè)園1200012000鍛壓機(jī)床有限公司200532005129小王子汽車工業(yè)園3000010000東風(fēng)汽車（榮成）有限公司20051200612序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成時(shí)間10000010300山東魯能發(fā)展集團(tuán)威海魯能海源電力榮成高虹電力集團(tuán)200512005123000025000榮能熱電有限公司2003102005121500010000華鵬玻璃斥山熱電廠20048200512136008000高虹電力集團(tuán)威海海都食品200452006610發(fā)電廠、熱電廠120005000高虹電力集團(tuán)200532006811好當(dāng)家造紙工業(yè)園2150010000好當(dāng)家集團(tuán)200452005412梅林食品工業(yè)園3000010000泓達(dá)罐頭食品公司2004720051213黃海船舶修造2140016100黃海造船有限公司2005320051214雙豐海產(chǎn)品加工180006000雙豐食品有限公司200552007315特種防偽紙生產(chǎn)線改造1660013600凱麗紙業(yè)股份有限公司20044200512世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)111615萬噸干船塢及配套設(shè)施改造1500015000海達(dá)造船有限公司爭取2005年國家有關(guān)部門批復(fù)17雙橡集團(tuán)搬遷1500012200雙橡集團(tuán)2004520056序號項(xiàng)目名稱投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成時(shí)間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織2005320051219威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織200532006620金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社2005320051221西霞口船舶修造1320013200西霞口集團(tuán)20041120051222三豐生物工程120008000榮成三豐生物技術(shù)有限公司200492006723惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司2005320061024泰祥食品工業(yè)園擴(kuò)建100008000泰祥食品有限公司2005420051225水供華東保稅庫60006000水產(chǎn)供銷集團(tuán)2005320051126加乘包裝58005800加乘包裝公司200512005727朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司20055200512世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)124、榮成歷年消費(fèi)需求增長情況資料一歷年個(gè)體工商戶累計(jì)增加情況（單位戶）000102030405戶數(shù)無記錄09萬115萬115萬1、16萬1、37萬資料二全年社會消費(fèi)品零售總額000102030405471億503億元5596億元5984億元，6789億元73億增長率90681136913412資料出處各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集分析從歷年個(gè)體工商戶增長情況來看，0003年榮成的個(gè)體工商戶數(shù)量增長的幅度并不大，平均每年僅為20，而03年更出現(xiàn)停止增長的局面，對比03年全年社會消費(fèi)品零售總額同樣如此，增長出現(xiàn)減緩，這與當(dāng)年“非典”影響不無關(guān)系；發(fā)展到05年，消費(fèi)形勢回暖，以上兩項(xiàng)指標(biāo)均有較大增長。對比榮成歷年個(gè)體工商戶、社會消費(fèi)品零售總額發(fā)現(xiàn)，盡管近年均有13以上的增長，但因?yàn)榛鶖?shù)較小，絕對增長的數(shù)量并不高，從而反映出榮成作為一個(gè)旅游城市、人均收入強(qiáng)市，而商業(yè)發(fā)展卻較為滯后的事實(shí)。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)135、榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量000102030405人次170萬人次200萬人次230萬人次220萬次275萬人次360萬人次完成總收入103億123億146億12億156億23億增長率301761501783030、9分析從歷年統(tǒng)計(jì)看出，榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長，旅游業(yè)發(fā)展迅速，除了2003年受到“非典”影響，旅游收入出現(xiàn)負(fù)增長外，旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2005年榮成市旅游創(chuàng)收23億元，全年共有360萬人次來游，增長31，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游業(yè)，將成為魅力榮成今后的重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一，如0405年全市旅游重點(diǎn)項(xiàng)目共計(jì)7個(gè)，投資總額高達(dá)3323億元，當(dāng)年投資678億元，預(yù)計(jì)今后數(shù)年內(nèi)榮成旅游業(yè)發(fā)展勢頭更為迅猛。資料一0405年榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開發(fā)項(xiàng)目序號項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時(shí)間完成時(shí)間1鳳凰湖綜合開發(fā)占地17萬畝，建設(shè)鳳凰湖游覽區(qū)、商住區(qū)、工業(yè)區(qū)。24000040000斥山水產(chǎn)集團(tuán)20051200912世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)142錐山旅游開發(fā)建設(shè)觀光索道、國際會議中心、五星級賓館、低密度休閑別墅區(qū)，2005年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。300008000德州賓海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司200532007123聞濤度假村建設(shè)海上游樂園、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園等，年內(nèi)建成釣魚臺及新上游艇項(xiàng)目。150007500好當(dāng)家集團(tuán)20041200594福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機(jī)建設(shè)。120002000西霞口集團(tuán)20041200555國際游艇俱樂部王家島游艇觀光、休閑、餐飲及附屬設(shè)施。83003300加拿大威頓公司200542006106槎山旅游開發(fā)建槎山寺1處，并對清涼頂景區(qū)進(jìn)行配套開發(fā)。50003000靖海實(shí)業(yè)集團(tuán)院夼實(shí)業(yè)集團(tuán)200532007127法華院續(xù)建工程完成景點(diǎn)配套、道路等附屬設(shè)施的建設(shè)。220004000斥山水產(chǎn)集團(tuán)2005120055分析旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進(jìn)了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2005年7月榮成市正規(guī)酒店共11家，床位總共1700張；未來榮成酒店業(yè)的發(fā)展，將隨著旅游資源自主開發(fā)的趨勢，同步迅猛發(fā)展。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)156、榮成歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額單位元000102030405年儲蓄余額704億819億899億1014億110億156、8億較上年增加37億81億78億115億85億46、8億同比增長56110941281010、7資料出處各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯集資料一威海平均每人年末儲蓄存款余額單位元項(xiàng)目2003年2002年合計(jì)1453312691市區(qū)2340520572文登市1215910815榮成市1459612703乳山市84797315資料出處威海統(tǒng)計(jì)年鑒世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)16資料二2003年威海分市區(qū)總戶數(shù)和人口數(shù)（戶籍人口）總?cè)丝冢ㄈ耍┠昴┛倯魯?shù)（戶）合計(jì)男性女性其中非農(nóng)業(yè)人口（人）年平均人口數(shù)（人）文登市254345649857327237322620229239652854榮成市237175670309337363332946275576672490乳山市218077586665297659289006175766590406分析從表上可以看出，歷年榮成的城鄉(xiāng)居民儲蓄余額穩(wěn)步上升，排在文登、乳山前面，并且從人口數(shù)量上看榮成市也高于其它縣市，因此判斷榮成市區(qū)居民的實(shí)際收入、存款額要比平均值高出很多，顯示出該市居民前景的潛在消費(fèi)力。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)177、榮成歷年在崗職工平均工資（單位元）000102030405平均工資800785848928101881398417052人均儲蓄103431203013280150781617618388工資增長率741413720、2分析從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，02年以前榮成在崗職工的平均工資增長均幅度不大，而從03年開始職工收入發(fā)生較大增長，最高04年漲幅高達(dá)37，工資增長水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，同時(shí)與國有企業(yè)改制工作的大力推進(jìn)不無關(guān)系。根據(jù)榮成市政府05年發(fā)展情況看，平均工資達(dá)到18388元，相比上年的增長幅度又會有20、2的較大增幅，預(yù)計(jì)06年之后開始的“十一五”計(jì)劃，將是榮成經(jīng)濟(jì)與城市居民收入，雙向駛?cè)氚l(fā)展快車道的輝煌時(shí)期。8、榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積（單位平方米）000102030405城鎮(zhèn)居民1451519824830、6農(nóng)村居民272762828535世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)18分析從表上看出，歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅，03年城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到248平米，與當(dāng)年威海地區(qū)城市居民人均居住面積1558平方米的指標(biāo)相比，超前幅度達(dá)59，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高，分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動人口少的現(xiàn)實(shí)有關(guān)，因此未來榮成住宅市場要有重大突破，在對流動人口的增量需求上要下大功夫才行。9、榮成歷年全年社會消費(fèi)品零售總額000102030405總額471億元503億元5596億元5984億元，6789億元73、1億元增長率906811314213410資料一歷年榮成城鎮(zhèn)居民百戶耐用消費(fèi)品擁有量0102030405彩電131134臺136臺112臺124臺摩托車76輛77輛78輛70輛68輛電冰箱69臺69臺73臺74臺82臺世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)19飲水機(jī)72臺84臺洗衣機(jī)52臺56臺58臺59臺60臺計(jì)算機(jī)1臺28臺40臺汽車1輛4輛10輛手機(jī)含小靈通98部124部168部分析2005年全市社會消費(fèi)品零售總額完成767億元，比上年增長了13。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費(fèi)需求趨旺，而05年計(jì)劃繼續(xù)有10的增幅；從歷年來看，全市社會消費(fèi)品零售總額增量穩(wěn)定，但于歷年在崗職工平均工資表對比后發(fā)現(xiàn)03、04年的消費(fèi)總量與工資增長并不成比例，從而看出榮成市民消費(fèi)存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。從全年榮成消費(fèi)市場呈現(xiàn)幾大亮點(diǎn)一是、大型家電的增量不明顯，反而略有回落，這與該類家電的家庭普及率很高有關(guān)，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新?lián)Q代為主。二是、交通工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點(diǎn)將以農(nóng)村消費(fèi)為主。三是、汽車、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、小家電的增量有較大發(fā)展，如03年小汽車類擁有量比上年增長300，03年末城市居民手機(jī)擁有量已超過戶均一部的水平，百戶擁有量為124部，05年每百戶達(dá)到10部汽車，有房子才購置汽車，未來新型住宅有望爭寵。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)2010、榮成歷年城市人口統(tǒng)計(jì)量0001020305出生率7135756134035、13死亡率8347748268157、87自然增長率1211992134122、74年末總?cè)丝?80733678837680733670309665391比上年減少676人1896人4166人4362人2136人資料一歷年在校學(xué)生統(tǒng)計(jì)0102030405在校學(xué)生942萬106萬103萬98萬人9、28萬人中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人4480人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人6306人中學(xué)生486萬人588萬人553萬人514萬人4、6萬人小學(xué)生42萬人401萬人383萬人373萬人3、62萬人世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)21分析截止03年，對應(yīng)人口統(tǒng)計(jì)表與在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負(fù)增長以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項(xiàng)收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。因?yàn)楦髦袑W(xué)校、職業(yè)中學(xué)學(xué)生匯集而成的學(xué)生群體，也是商業(yè)特別是服裝、IT、數(shù)碼業(yè)、汽車與維修業(yè)等的潛在消費(fèi)群體，因此青年群體人數(shù)的增長也為特殊行業(yè)的發(fā)展形成較大促進(jìn)。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)22小結(jié)從過去一年的威海，特別是榮成的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況看，榮成國民經(jīng)濟(jì)和社會已進(jìn)入了加快發(fā)展的重要時(shí)期，開始步入景氣增長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1、從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來看,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會較大，隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大（04、05年合計(jì)約30多億），有望通過旅游更快拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長，商業(yè)消費(fèi)潛能較大。2、從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。3、05/06年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。二、2006年經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)2006年是“十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的第一年，榮成市政府提出2006年的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為市內(nèi)生產(chǎn)總值增長16，達(dá)到3616億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長19，達(dá)到2201億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長18，達(dá)到1065億元。分析總體上看，2006年國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)23第三章、宏觀政策一、土地政策1、2004年3月30日，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時(shí)也增加開發(fā)商投資成本。2、2004年10月21日，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。二、金融政策2004年10月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要是為了1、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。2、控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。3、提高個(gè)人購置商品房按揭貸款門檻。利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機(jī)型客戶。相對而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。4、05年6月1日起，執(zhí)行國家七部委新政，對不是兩年年含兩年以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50等。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)24三、產(chǎn)業(yè)政策1、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度。根據(jù)條例，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證。2、2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2005年逐步顯現(xiàn)，在06年初顯成效。3、近兩年出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個(gè)人買房按揭貸款門檻。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)，土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價(jià)將會有所上漲。（3）榮成房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價(jià)會持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長，作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素其一，經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，05年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場的需求勢必處于快速增長的態(tài)勢。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時(shí)，也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)25第二篇榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)。一、市中心商業(yè)目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，界定范圍青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定標(biāo)準(zhǔn)1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力3、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度二、主干道商業(yè)城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。界定范圍文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來源較少2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限3、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)26第一章榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查1、目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，11界定范圍南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。12界定標(biāo)準(zhǔn)1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力3、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度13宏觀分析A整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群以本地為主，異地經(jīng)營者為輔。其中異地客群比較多，經(jīng)營活躍，但商業(yè)形態(tài)有些老化，基本是靠原來匯聚的人氣以及傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢緩慢發(fā)展。B整個(gè)商業(yè)區(qū)在榮成本區(qū)域有絕對的影響力。此區(qū)域原本就是榮成商業(yè)的集中區(qū)域，現(xiàn)階段經(jīng)過部分改造、整合雖然有所發(fā)展但十分緩慢，究其原因傳統(tǒng)商業(yè)街模式也已不能適應(yīng)現(xiàn)代購物、休閑、文化消費(fèi)。C整個(gè)市中心商業(yè)區(qū)占據(jù)榮成本是商業(yè)的半壁江山，經(jīng)營規(guī)模在全市范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二，商業(yè)集中程度非常之世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)27高。但隨著城區(qū)的擴(kuò)張，新興商業(yè)區(qū)不斷崛起，將對其構(gòu)成威脅。14、沿河北街路段的共有各類店鋪115間，該商業(yè)街特性分析A、傳統(tǒng)商業(yè)老街，服裝百貨業(yè)仍然是主流。由于榮成最老集中性服裝市場易發(fā)商貿(mào)城的長期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場，對沿河北街的商業(yè)促動作用越來越弱，但在老百姓心目中沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢。由于沿河步行街本身臨街鋪位較少，加上由于缺乏管理，作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營不善、缺乏商業(yè)人氣，因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。目前這里的商鋪出租率高達(dá)98，其中絕大多數(shù)以零散個(gè)體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動。C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場空間極大。目前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家，比重僅為20，且約60的均為40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。而根據(jù)中國城市步行街的發(fā)展趨勢品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營主流，因此判斷相比榮成市民的消費(fèi)水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。（注品牌店、專賣店，并不意味著高消費(fèi)人群，品牌本身也具有針對性。）世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)2815雙橋市場商業(yè)情況分析A、雙橋市場是2003年開發(fā)的項(xiàng)目，臨街共36間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積160200，首層面積5060平米，二層房屋售價(jià)4000元/，三層房屋3000元/租金3萬元/年，單位租金05元/天。B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達(dá)86。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近98的滿租率，可見該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。16沿河南街該路段的業(yè)態(tài)分布如下共有各類店鋪56間該商業(yè)街特性分析餐飲業(yè)集中部分A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128180，未賣出物業(yè)由代理公司代銷。售價(jià)為3200元/，租金100元/年，換算結(jié)果為03元/天；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格3000元/，租金25萬元/年，約04元/天。B、目前有數(shù)個(gè)鋪面空置，直觀空置率占了一定比率，因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過為70。C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國料理各1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足，。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)2917沿河步行街171該路段的業(yè)態(tài)分布如下除集中式商場外，其它臨街門店共20間。172該商業(yè)街特性分析A超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀(jì)商場巨大的商業(yè)體量約占50，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。B新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。C集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。整條沿河步行街，共有大中小集中性商場6家，占步行街總商業(yè)面積的7080，而臨街店面數(shù)量僅為20間，與沿河北街相比數(shù)量不足1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時(shí)間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。D市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)30由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50和90，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。第二章主干道商業(yè)調(diào)研21調(diào)研思路城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。22界定范圍文化中路、成山大道中路、觀海中路、南山中路23宏觀性商業(yè)調(diào)研分析1、商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來源較少，商業(yè)雖不如市商業(yè)中心區(qū)繁華，但商業(yè)氛圍比較濃厚。2、商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)313、商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中，專業(yè)市場優(yōu)勢比較明顯。24文化中路商業(yè)調(diào)研241、文化商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，共80間，業(yè)態(tài)分為服裝、婚慶、辦公用品、餐飲、市政、銀行、學(xué)校、企業(yè)、診所、賓館、酒店超市、書店、音像店美容、熱水器經(jīng)營店、電器眼鏡店等。242、文化路商業(yè)價(jià)值分析A、作為貫穿城市的主干道，文化路承載著將城市東部人口集中向市中心輸送的紐帶作用，在未來也可能在東部形成新的商業(yè)中心，此條榮成主要干道，雖然車流、人流較多，但基本是處于流動狀態(tài)，匯聚人氣的能力還不是很突出。B、文化路上分布的5大專業(yè)院校，有4所位于東段，從就近消費(fèi)的商業(yè)規(guī)律判斷，未來各院校的學(xué)生消費(fèi)，將有所上升，學(xué)生群體在零售業(yè)、餐飲業(yè)、網(wǎng)吧等有一定消費(fèi)潛力。C文化路從商業(yè)形態(tài)看近年來文化路在不斷的改造，但此條城市主干道，還沒有充分顯示其應(yīng)有的商業(yè)旺場。但是可以預(yù)見在今后文化路隨著城市建設(shè)的發(fā)展，商業(yè)必定在市場上占有較大份額。25、成山大道調(diào)研共有各類店鋪159間251其中分布著醫(yī)藥、診所、衛(wèi)生站、企事業(yè)單位、各辦事處、餐飲機(jī)電、五金、化工、建材、配件汽車美容、裝潢、零配件、世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)32電線、電纜、水泵電腦IT、設(shè)計(jì)、印刷、服裝美容、美發(fā)等各業(yè)態(tài)。261觀海中路51、觀海中路租金、業(yè)態(tài)分布圖52、觀海中路業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，共121間，其中主營汽車裝潢、汽配、汽修、門業(yè)、水泵、管材、機(jī)械、機(jī)電、企業(yè)、銀行、公司、玻璃、建材、太陽能、日暖、超市、藥房、診所、摩托專賣、美容美發(fā)、五金店、餐飲等各業(yè)態(tài)。53、觀海中路商業(yè)分析A相比成山大道，觀海中路的汽配、汽修、汽車裝飾業(yè)更為單一和集中，這與道路周邊的企業(yè)城市周邊流動人口密集度有關(guān)。B觀海中路路段長、居住人口分布少且不均衡，因此這一帶的商業(yè)相對密度較低，呈不連續(xù)狀態(tài)。C商業(yè)業(yè)態(tài)相對專一，基本形成榮成汽配、五金、機(jī)械等專營區(qū)域，和南山路地段形成具有市場壟斷性市場。注本案就處于這樣一個(gè)區(qū)域，商業(yè)從事本來的業(yè)態(tài)，是比較合理的，定位準(zhǔn)確。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)3327、南山南路、中路422、南山路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)顯示，業(yè)態(tài)專一。423、該路段商業(yè)情況分析A、南山北路作為市中心的主要商業(yè)街之一，目前已經(jīng)形成了通訊產(chǎn)品、摩托單車、海產(chǎn)品的主要積聚地；其中約30家大小通訊店的聚集，形成了相對相對集中的專業(yè)市場氛圍。B、目前該路段有三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是成山嘉苑、蓮花商城、金雀小區(qū)，臨街商業(yè)面積供應(yīng)量總計(jì)22100（成山嘉苑悅6300平米，蓮花商城15000平米，金雀小區(qū)800平米）。C、南山北路中段，隨著通訊市場的蓬勃發(fā)展，部分在南山北路前段租不到店面的通訊商家均紛紛向這里延伸，目前已有近10家通訊店在此成行發(fā)展，但經(jīng)營狀況不太穩(wěn)定，目前有近34家通訊店有意轉(zhuǎn)手。D、摩托車行、單車行也集中在南山北路，其中最大的三友實(shí)業(yè)公司，租下易發(fā)商貿(mào)城的沿街商鋪共864平米，經(jīng)營多個(gè)國內(nèi)摩托車、電單車品牌，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。E對于五金、機(jī)械、汽修、汽配南山南路對整個(gè)榮成市場也已形成壟斷地位。本案就坐落于此世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)34五、小結(jié)榮成的商業(yè)市場的特征1、從整體上看，受限于城市、人口規(guī)模、消費(fèi)總量，商業(yè)發(fā)展水平較低、對周邊地區(qū)輻射力較弱。2、商業(yè)中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場成為本地的商業(yè)主流，其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮，并不斷篩選出優(yōu)勢行業(yè)進(jìn)行集中式發(fā)展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。3、市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級，目前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭，成山嘉苑商場、匯豐商城二大新建項(xiàng)目即將投入使用，王華百貨計(jì)劃重新裝修，老商業(yè)區(qū)的價(jià)值與地位得到進(jìn)一步鞏固。4、商業(yè)步行街發(fā)展名不副實(shí)數(shù)家集中式商場占據(jù)80的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。5、市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業(yè)市場，非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專業(yè)市場，個(gè)別區(qū)域形成主要、餐飲、工業(yè)機(jī)電為主專業(yè)街。6、城市居民可支配性收入逐年遞增，消費(fèi)水平、購買力趨強(qiáng)，民間一般性消費(fèi)以本地為主，高檔消費(fèi)習(xí)慣性向威海、青島流向，對本地商業(yè)發(fā)展構(gòu)成客觀影響。7、易發(fā)商貿(mào)城、新世紀(jì)商城為代表的部分老市場繼續(xù)落沒，商場及經(jīng)營檔次逐步降低，消費(fèi)群體逐年萎縮。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)35第四篇榮成住宅市場調(diào)研住宅調(diào)研說明本次調(diào)查主要針對榮成商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行，通過對城市商鋪供應(yīng)量、各項(xiàng)目銷售情況、發(fā)展前景分析，力圖為本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)前景提供信息參考。第一點(diǎn)總體上對榮成地產(chǎn)做以分析。包括整體建筑面積、建設(shè)投資等。第二點(diǎn)對目前榮成新盤情況加以競爭性分析。第三點(diǎn)對榮成整個(gè)居住社區(qū)并具有代表性的社區(qū)，全量加以調(diào)研分析。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)36一榮成05年度房地產(chǎn)業(yè)整體數(shù)據(jù)調(diào)研分析表一本市地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)資料出處05年榮成年鑒表二房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表計(jì)劃總投資累計(jì)完成投資計(jì)劃投資完成投資商業(yè)房投資土地開發(fā)投資79060萬元55788萬元78200萬元55088萬元34532萬元2279萬元資料出處05年榮成年鑒有限責(zé)任公司內(nèi)容行業(yè)戶數(shù)投資人數(shù)雇用人數(shù)注冊資本房地產(chǎn)業(yè)41戶324人1915人32344萬元房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)28戶269人1060人31964萬元世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)37表三各種地產(chǎn)業(yè)態(tài)投資資金單位萬元土地購置住宅投資普通住房經(jīng)濟(jì)適用房別墅公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)房252047151240187325150405743資料出處05年榮成年鑒表四本市房地產(chǎn)面積開發(fā)一覽表單位平方米施工面積新開工面積竣工面積商品房銷售面積現(xiàn)房銷售面積期房銷售面積空置面積空置13年面積6952225595992511171708991341713672814431450797資料出處05年榮成年鑒世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)3805年全市共銷售商品房28萬平方米，外銷商品房14萬平方米，占全市商品房總銷量的一半。2005年，榮成市住宅建設(shè)共完成投資83億無，開發(fā)商品房屋82萬平方米，其中商品住宅705萬平方米，商業(yè)營業(yè)用戶115萬平方米。06年全市有意向的開發(fā)面積近200萬平方米，而05年全市共銷售商品房28萬平方米，兩者相差巨大。分析近年來，政府全面加大了房地產(chǎn)開發(fā)市場的管理力度，規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序后，房地產(chǎn)開發(fā)市場較歷史上有了長足發(fā)展。一是零星建設(shè)得到基本遏制，集中開發(fā)的格局初步形成。近年來，所有住宅一律按照規(guī)劃要求進(jìn)小區(qū)開發(fā)，總建筑面積17萬平方米的新世紀(jì)花園榮獲了“山東省小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)金獎“和山東省建設(shè)廳“金獎小區(qū)“，50萬平方米的曙光小區(qū)是我市目前已經(jīng)建成的規(guī)劃起點(diǎn)最高、建設(shè)規(guī)模最大、配套設(shè)施最全、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)最優(yōu)的生態(tài)化、智能化生活小區(qū)。30萬平方米的十里河小區(qū)和25萬的三環(huán)小區(qū)正在建設(shè)中。二是房地產(chǎn)開發(fā)檔次明顯提高，城市建設(shè)特色日益突出。做到每一棟工程都是精品，都能體現(xiàn)出風(fēng)格和特色。我們還積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司以營造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，大量引進(jìn)和推廣坡屋頂帶閣樓、高檔面磚、弧形落地窗、感應(yīng)式樓宇門、紅外線監(jiān)控、瀝青瓦、遠(yuǎn)程抄表等新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品。三是房地產(chǎn)開發(fā)配套日益完善，城市居住環(huán)境不斷改善。各開發(fā)商將開發(fā)配套做為房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重，嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查關(guān)和綜合驗(yàn)收關(guān)，道路、綠化、排水、供暖等配套當(dāng)成重點(diǎn)，做到主體與配套同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，小品景觀、健身器材、學(xué)校、會所、廣場也越來越被更多的市民所接受。四是房地產(chǎn)開發(fā)“走出去賣房“的戰(zhàn)略取得了重大突破?，F(xiàn)在榮成基本已經(jīng)形成了有一半的房地產(chǎn)市場是針對外地客戶，05年開發(fā)28萬平方外銷售了14萬平方。世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)39二、典型競爭項(xiàng)目調(diào)研成山嘉苑1榮成市區(qū)新住宅樓盤一覽表項(xiàng)目名稱桃園德潤居十里河花園成山嘉苑杏林新都佳怡苑惠豐小區(qū)華宇園怡心園錦繡苑金力家園新三環(huán)小區(qū)位置成山大道中段與崖頭河交匯十里河附近南山中路轉(zhuǎn)盤南100米向偉東面成山大道與彩石路長途車站西原第一木器（26中對過小車站對面劉家小區(qū)（交警大隊(duì)）成山路與佳興路成山大道與云光路開發(fā)商桃園實(shí)業(yè)四家發(fā)展商成山集團(tuán)方圓地產(chǎn)佳華實(shí)業(yè)城建、蒲頭泰宏置業(yè)市建集團(tuán)龍?zhí)┲脴I(yè)金力房地產(chǎn)榮華地產(chǎn)策劃代理商自主營銷自主/代理自主營銷自主銷售自主營銷龍?zhí)┑禺a(chǎn)自住營銷自主銷售自主營銷自主營銷威海君正物業(yè)類型多層、高層多層、高層高層多層多層多層多層、商鋪多層小高層、9樓多層多層占地面積45畝405畝7954450080004500015000230004800455畝建筑面積5500042、32萬20000120003000022000200001600047000105002564綠化率41均40324354034393630324128項(xiàng)目概況總套數(shù)737套3425套136套150套360套230套80多100多戶310套60戶3525套開盤日期05年8月06年3月06年交工日期06年8月05年06年06年906年5月05年價(jià)格元/平米開盤起價(jià)2680元/平方2880元/平方2980元/平方均價(jià)2250元/平方起價(jià)1458元/平米起價(jià)1880元/平方米2300元/平方住宅1980元/平米商鋪4700元/平米住1480元/平米世界最適宜人居住城市魅力榮成綻放盛茂為客戶創(chuàng)造最高價(jià)值煙臺鴻策地產(chǎn)40開盤最高價(jià)4180元/平方3980元/平方2580元/平方2380元/平方米2700元/平方住2430元/平米商5000元/平米住2250元/平米現(xiàn)在均價(jià)七成20年銀行按揭3500元/平方一次付清優(yōu)惠