第1頁共4頁房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目指一般可投放市場并可在市場中自由轉(zhuǎn)讓的商品房項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程實(shí)際是一系列法律、法規(guī)運(yùn)作程序，因此為使大家比較清晰了解這一過程，我們以政府有關(guān)職能部門的設(shè)置為主線進(jìn)行介紹。深圳市規(guī)劃國土局深圳市規(guī)劃國土局是深圳市房地產(chǎn)發(fā)展商、中介機(jī)構(gòu)的主管部門。規(guī)劃國土管理的原則是土地為核心、規(guī)劃為龍頭。是國內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)將房、地管理權(quán)歸為一體的機(jī)構(gòu)。其主要職能是1地政管理（地政處）“地政處”名稱源于HK，外設(shè)專業(yè)單位測繪大隊(duì)/物業(yè)估價(jià)所。具體職能如下地塊編號，紅線的劃定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的確定地政處和核心職能。A由深圳市物業(yè)估價(jià)所估價(jià)所按地段劃分，估算地價(jià)。（可去建業(yè)大廈查詢）；B分為市場地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)；C隨城市規(guī)劃、中心區(qū)轉(zhuǎn)移而變動；土地出讓合同與用地單位簽定深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用合同，收取地價(jià)，發(fā)放房地產(chǎn)證（土地）。組織土地的招投標(biāo)、拍賣、合作建房房的審批招投標(biāo)深圳目前最常用也最適用的協(xié)議出讓形式；拍賣HK常用的方式，因具非理性和炒作成分，深圳政府采取謹(jǐn)慎態(tài)度；案例一失敗的拍賣歲寶集團(tuán)以樓面地價(jià)8000/平米拍得北斗路附近一塊地，至今空置，成為深圳地產(chǎn)界一談資。案例二成功的拍賣“共和世家”當(dāng)時(shí)以2120/平米拍得（陳董預(yù)測價(jià)為21002200），此地塊現(xiàn)價(jià)在2500/平米左右。合作建房因易出現(xiàn)爛尾樓（如子悅臺），市政府近年嚴(yán)格控制。地名管理2規(guī)劃管理（規(guī)劃處、市政處）外設(shè)機(jī)構(gòu)為規(guī)劃院。城市總體規(guī)劃制定圖則、分區(qū)規(guī)劃，由市人大批準(zhǔn)。項(xiàng)目規(guī)劃管理即房地產(chǎn)項(xiàng)目中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。其核心內(nèi)容為容積率決定項(xiàng)目的產(chǎn)出。政府對某項(xiàng)目容積率的確定主要考慮該區(qū)域人口、市政、交通、公共設(shè)施容量。容積率與地價(jià)成正相關(guān)關(guān)系即容積率高，地價(jià)高。第2頁共4頁使用功能即配套要求，如小學(xué)、醫(yī)院等。市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)即市政管線接口（容量、開口處），如對七通一平之要求。3建筑管理（法規(guī)處）執(zhí)行法規(guī)的部門，外設(shè)機(jī)構(gòu)為設(shè)計(jì)院建筑、規(guī)劃的法規(guī)管理項(xiàng)目報(bào)建，發(fā)放建筑許可證。如對層高、造型、外觀顏色是否符合市區(qū)整體規(guī)劃進(jìn)行審定。案例一中銀大廈的異常外觀顏色，因有視覺污染，不符合深圳市區(qū)整體規(guī)劃，導(dǎo)致建筑許可證的延遲發(fā)放，樓價(jià)低靡。案例二福景大廈（現(xiàn)萬佳三分店）也曾修改外觀顏色。設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)審核與管理年審。4市場管理（市場處）外設(shè)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易中心。市場準(zhǔn)入審批合作建房首先報(bào)市場處審批。商品房預(yù)售審批施工過總造價(jià)的25或其他條件時(shí)，審核通過發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會資質(zhì)審核與管理成立批文、年審、資質(zhì)考評。市場統(tǒng)計(jì)（內(nèi)部職能）5產(chǎn)權(quán)管理（產(chǎn)權(quán)處）處理產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、確認(rèn)、變更、抵押、轉(zhuǎn)讓等。初始登記第一個(gè)真正使用者（小業(yè)主）進(jìn)行的登記。轉(zhuǎn)移登記也稱變更登記。抵押登記如按揭貸款。產(chǎn)權(quán)注銷遺失補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)限制司法查封。6其他職能部門監(jiān)察處地政、規(guī)劃、建筑各方面的違章處理，如擅自加建、出紅線、偷漏稅等。外設(shè)機(jī)構(gòu)為地政大隊(duì)。法制處有關(guān)法規(guī)的制定。深圳市建設(shè)局深圳市建設(shè)局是深圳市施工企業(yè)的主管部門，負(fù)責(zé)建筑施工的管理。其主要職能是1施工管理第3頁共4頁工程招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到建筑許可證后的第一件事。施工合同管理發(fā)放施工許可證辦理施工許可證須繳納各種費(fèi)用（質(zhì)檢、安檢、散裝水泥、墻體、白蟻、人防、檔案押金等）；建筑施工單位和開發(fā)商各執(zhí)一份。2質(zhì)量管理外設(shè)機(jī)構(gòu)為質(zhì)檢站。質(zhì)檢一般房地產(chǎn)項(xiàng)目由監(jiān)理公司驗(yàn)收，大型市政項(xiàng)目由建設(shè)局驗(yàn)收。安檢工程安全檢查。3造價(jià)管理外設(shè)機(jī)構(gòu)為定額站，審批工程造價(jià)咨詢。4竣工驗(yàn)收在檔案館簽收施工檔案、勞動局電梯驗(yàn)收、國土局項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、工程質(zhì)量驗(yàn)收完成后（以上驗(yàn)收均須收費(fèi)）完成后，簽發(fā)竣工驗(yàn)收證明。5施工、監(jiān)理單位資質(zhì)審核及管理成立批準(zhǔn)，年審等。6建材管理其他相關(guān)主管部門1計(jì)劃局發(fā)放投資許可證。2環(huán)保局環(huán)保驗(yàn)收。3消防局消防驗(yàn)收。4勞動局電梯驗(yàn)收。5檔案館施工檔案簽收。我們在房地產(chǎn)開發(fā)中的角色土地產(chǎn)權(quán)確定，撰寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告策劃部或估價(jià)部項(xiàng)目融資時(shí)，撰寫項(xiàng)目評估報(bào)告估價(jià)部在預(yù)售許可證拿到前，撰寫策劃報(bào)告（前期執(zhí)行報(bào)告）策劃部和代理部拿到預(yù)售許可證后，銷售代理代理部和策劃部按揭分析報(bào)告估價(jià)部三級市場交易以案例說明項(xiàng)目開發(fā)基本程序及各項(xiàng)費(fèi)用第4頁共4頁施工融資銷售案例星河明居具體開發(fā)程序（如下圖）市場處規(guī)劃處規(guī)