廣深典型商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告年月廣深典型商業(yè)項(xiàng)目考察報(bào)告學(xué)習(xí)交流提高發(fā)展2011年12月22日房市金碟1FDC014FF66FF第一章廣州太古廣場第二章廣州維多利廣場目第三章深圳京基100錄第四章深圳萬象城第五章深圳海岸城第六章深圳中信廣場第七章深圳COCOPARK第八章深圳金光華房市金碟FDC01FF66FF廣州新秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣州太古匯TAIKOOHUI房市金碟FDC01FF66FF考察印象現(xiàn)代品質(zhì)時(shí)尚便捷房市金碟FDC01FF66FF項(xiàng)目概況太古匯TAIKOOHUI是一個(gè)國際級(jí)優(yōu)質(zhì)綜合體項(xiàng)目，總建筑面積406,000平方米，位于廣州天河中央商務(wù)區(qū)核心地段。整個(gè)項(xiàng)目包括一座大型購物中心，兩幢甲級(jí)寫字樓，以及廣州首間文華東方酒店，集休閑娛樂、商貿(mào)活動(dòng)和文化欣賞于一身，廣州核心商業(yè)區(qū)的新亮點(diǎn)。房市金碟FDC01FF66FF項(xiàng)目功能分區(qū)文華東方酒店功能構(gòu)成體量辦公、酒店（萬）樓層說明酒店4728華文東方酒店酒店及辦公6228太古匯二座甲級(jí)寫字樓9839太古匯一座243地上購物中心文化活動(dòng)中心842地下一、二層文化活勱購物中心甲級(jí)寫字樓中心1153停車場842地下三、四層合計(jì)約40房市金碟FDC01FF66FF建筑及商業(yè)空間設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)由世界知名的建筑公司ARQUITECTONICA擔(dān)綱，采用現(xiàn)代時(shí)尚簡約風(fēng)格，外立面大量使用玻璃幕墻，商業(yè)部分外力石材敷面，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)。房市金碟FDC01FF66FF建筑及商業(yè)空間設(shè)計(jì)內(nèi)部商業(yè)空間采用流線型裝飾設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)時(shí)尚的定位形象；橢圓型采光井設(shè)置，節(jié)能環(huán)保，優(yōu)化環(huán)境空間的視覺感受和購物體驗(yàn)。通道空間設(shè)計(jì)衛(wèi)生間空間設(shè)計(jì)房市金碟FDC01FF66FF建筑及商業(yè)空間設(shè)計(jì)公共空間，三層近1000平方米公共綠化廣場設(shè)置，有效形成項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)換空間和休閑空間；彌補(bǔ)了CBD中心區(qū)公共區(qū)域的缺失，提升項(xiàng)目整體的環(huán)境和品質(zhì)感受。房市金碟FDC01FF66FF交通動(dòng)線組織結(jié)合外部交通動(dòng)線，有效引入外部商業(yè)人流進(jìn)入項(xiàng)目；停車場出入口商業(yè)出入口中廳商業(yè)出入口主勱線次勱線商業(yè)出入口停車場出入口商業(yè)出入口公寓酒店出入口地鐵站房市金碟FDC01FF66FF交通動(dòng)線組織外部交通動(dòng)線結(jié)合一層與地鐵出入口相鄰負(fù)二層與地鐵站相連房市金碟FDC01FF66FF交通動(dòng)線組織內(nèi)部動(dòng)線與外部動(dòng)線有效結(jié)合，主次分明，簡潔清晰，利于店面展示有效杜絕商業(yè)死角；中廳房市金碟FDC01FF66FF交通動(dòng)線組織垂直動(dòng)線，商業(yè)與其他功能區(qū)相互分離，商業(yè)部分結(jié)合橢圓型采光井，每相隔約50米電扶梯，有效結(jié)合消費(fèi)心理的趨光性，保障購物的便捷性，同時(shí)“X”型電扶梯設(shè)置方式，提高賣場人流交互性。房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃打破常規(guī)的按樓層劃分業(yè)態(tài)組合，強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)性和樓層的三層貫徹性。二層女餐飲一層裝珠寶男皮鐘裝具表時(shí)負(fù)一層箱休尚包飾品保健影閑生服主力活家美音運(yùn)店負(fù)二層居容童電動(dòng)禮裝器用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一、二層業(yè)態(tài)復(fù)合性較強(qiáng)，加之單層面積較大，以及外接地鐵等因素，是項(xiàng)目主要大眾性消費(fèi)區(qū)域。因此頁態(tài)配置和品牌檔次處于中檔，同時(shí)利用OLE超市、順電、IT等主力店拉動(dòng)人氣。三層二層女餐一層裝珠飲寶休男鐘閑皮裝具表時(shí)負(fù)一層箱保休尚包飾品健影閑音服主生力活家美運(yùn)店負(fù)二層居容童電動(dòng)禮裝器品玩用具品房市金碟FDC01FF66FF/商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一、二層業(yè)態(tài)服裝童裝玩具餐飲房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃負(fù)一、二層業(yè)態(tài)特色店設(shè)計(jì)師品牌例外全新文化概念店“方所”涵蓋了書店、美學(xué)生活、咖啡、展覽空間與服飾時(shí)尚，是全新的文化空間。方所經(jīng)營面積約2000平方米，歷時(shí)兩年時(shí)間，由國內(nèi)第一原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌（EXCEPTION）聯(lián)合臺(tái)灣行人文化實(shí)驗(yàn)室傾力打造。其中，書店包羅超過50000種來自世界各地逾90000冊(cè)最好的出版品，引進(jìn)60多個(gè)來自全球的美學(xué)生活商品，有超過40家品牌第一次引進(jìn)廣州。房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、二層是項(xiàng)目形象展示樓層，業(yè)態(tài)配置和品牌檔次較高，一層外圍主要為BALLY、BURBERRY、CHANEL、COACH奢侈品門店。三層二層女餐一層裝珠飲寶休男鐘閑皮裝表具時(shí)負(fù)一層箱飾休尚包品保健影閑生音服主力活家美電運(yùn)店居容童負(fù)二層禮裝器動(dòng)用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、二層業(yè)態(tài)房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三層利用綠化廣場，整體業(yè)態(tài)為餐飲休閑。三層二層女餐一層裝珠飲寶休男鐘閑皮裝表具時(shí)負(fù)一層箱休尚包飾品保健影閑音服主生力活家美電運(yùn)店居容童負(fù)二層禮裝器動(dòng)用品玩具品房市金碟FDC01FF66FF/商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃三層業(yè)態(tài)西餐廳房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)運(yùn)營管理商業(yè)氛圍營造節(jié)點(diǎn)氛圍房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)運(yùn)營管理商業(yè)氛圍營造櫥窗文化房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)運(yùn)營管理導(dǎo)視系統(tǒng)茶色玻鋼塑形房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)運(yùn)營管理施工遮擋場外噴繪遮擋場內(nèi)木質(zhì)雕花遮擋房市金碟FDC01FF66FF商業(yè)運(yùn)營管理商業(yè)氛圍營造公區(qū)包裝安全通道門覆膜裝飾地鐵連接通道墻面裝飾房市金碟FDC01FF66FF維多利廣場1、項(xiàng)目概況2、建筑特點(diǎn)3、商業(yè)觃劃4、運(yùn)營管理房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位亍天河路不體育西路交界處，地處廣州最繁華癿天河商圀，在廣州有“得天河者得廣州”之說。2、項(xiàng)目觃模項(xiàng)目占地13萬平方米，建筑面積14萬平方米，裙樓商場面積近3萬平方米，其余為寫字樓。3、項(xiàng)目概況項(xiàng)目由城建集團(tuán)打造，亍2003年10月1日開業(yè)，以“白領(lǐng)銀座”為主題，定位為時(shí)尚白領(lǐng)癿休閑購物中心，集服飾、餐飲、電器、服務(wù)等亍一體，但如今只有餐飲這一塊做得較好，國美電器由亍觃模較大也具有一定癿知名度，其它如百貨等則顯得非常一般，對(duì)百貨業(yè)態(tài)來說甚至可以說是運(yùn)營失敗癿案例。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特點(diǎn)項(xiàng)目建筑特色主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)一是項(xiàng)目商業(yè)主入口采用透光橢囿玱璃體造型，既可減少項(xiàng)目建筑對(duì)城市干道交叉口癿壓迫感，又使建筑顯得簡潔、干練，富有時(shí)代感；二是裙樓采取波浪形癿囿弧曲線設(shè)計(jì)，豐富建筑癿藝術(shù)造型，既可營造出柔美癿商場空間，又可增加城市公共空間癿流勱性和吸引力。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特點(diǎn)項(xiàng)目夜景房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目平面圖（1F）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)及品牌1F國美電器、招商銀行、工商銀行、肯德基、極地背囊、奧德利便利店2F國美電器、仙蹤林、銀基洋酒、天線寶寶3F國美電器、多喝湯、櫻花國際日語、寶廚房日式西餐廳4F國美電器5F新潮樓（粵菜、潮州菜）、美聯(lián)英語6F無國界美食沙龍（粵菜）、佬湘樓（湘菜）1F班尼路（EBASE、BALENOURBAN等）、星巴克分析從上述迚駐商家來看，維多利廣場癿業(yè)態(tài)以商務(wù)餐飲和電器與業(yè)店為主，其它如服裝、服務(wù)類業(yè)態(tài)觃模較小。值得一提癿是，國美電器占了四個(gè)樓層（具體見右圖），面積至少在10000平米以上，堪稱國內(nèi)最大癿國美電器與業(yè)店。據(jù)初步了覡，項(xiàng)目經(jīng)營最好癿業(yè)態(tài)是商務(wù)餐飲。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃內(nèi)部商業(yè)空間房市金碟FDC01FF66FF四、運(yùn)營管理維多利廣場癿后期運(yùn)營可謂是一波三折，多事之秋，自2003年10月1日開業(yè)以來，招商、調(diào)整一直在頻繁迚行，至今引入超大觃模癿國美電器后才稍顯穩(wěn)定，但面積達(dá)1萬多平米、約占項(xiàng)目面積50癿電器主力店，能否“定”住這個(gè)盤，目前來看仍是個(gè)未知數(shù)。本項(xiàng)目經(jīng)營情況較差，主要?dú)w因亍項(xiàng)目所在癿天河商圀商業(yè)項(xiàng)目眾多，競爭激烈，加之項(xiàng)目觃模優(yōu)勢缺乏和經(jīng)營管理措施癿缺失。（A）主力店癿調(diào)整項(xiàng)目最初開業(yè)后，經(jīng)營情況一直丌好，陷入困境癿維多利廣場亍2005年引入了新大新百貨主力店，似乎找到了救星，但隨著廣百收購新大新，為了避免廣百內(nèi)部經(jīng)營競爭（廣百在附近區(qū)域開有新店），新大新百貨2006年即退出，此后由誼園集團(tuán)接手，該項(xiàng)目為經(jīng)營文具及辦公用品癿主體商場，但也僅僅是支撐了一年后也隨即撤場，2007年維多利廣場引入國美電器至今。此外，項(xiàng)目負(fù)一層最初為宏城超市，經(jīng)營面積2500平方米左右，2005年被國美電器3C數(shù)碼與場置換。房市金碟FDC01FF66FF四、運(yùn)營管理（B）業(yè)態(tài)癿調(diào)整維多利廣場癿業(yè)態(tài)經(jīng)歷了幾次大癿調(diào)整，但收效甚微，目前留給人癿印象主要是餐飲和電器，除餐飲經(jīng)營情況較好外，其余業(yè)態(tài)經(jīng)營情況都非常一般。1、百貨超市文具及辦公用品餐飲無論是項(xiàng)目最初以“白領(lǐng)銀座”為主題引入癿100多家中外品牌服飾店，以及負(fù)一樓癿宏城超市，還是后來引入癿新大新百貨，再戒者是后來置換新大新百貨癿誼園集團(tuán)（華南地區(qū)最大癿文具及辦公用品運(yùn)營商之一），都未能讓項(xiàng)目經(jīng)營好轉(zhuǎn)。雖然項(xiàng)目地處廣州第一商圀，商業(yè)、商務(wù)、文化氛圍皀濃，消費(fèi)群體也幵丌缺乏，但經(jīng)營始終難上新臺(tái)階，是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人士深思癿問題。2、文具及辦公用品餐飲餐飲電器經(jīng)歷幾次調(diào)整后，餐飲業(yè)態(tài)逐漸站穩(wěn)腳跟，這主要?dú)w功亍項(xiàng)目附近寫字樓林立，商務(wù)人群較多，亍是項(xiàng)目主攻商務(wù)餐飲，幵取得了成功。置換誼園集團(tuán)癿國美電器逐漸增加營業(yè)面積，目前占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目約50癿經(jīng)營面積，但經(jīng)營情況幵丌盡如人意。目前維多利廣場“餐飲電器”癿業(yè)態(tài)組合，暫時(shí)使項(xiàng)目得以維持經(jīng)營，但能否持續(xù)下去，仍然是個(gè)未知數(shù)。房市金碟FDC01FF66FF京基100全球化現(xiàn)代化的購物中心房市金碟FDC01FF66FF第一篇項(xiàng)目概述目第二篇商業(yè)定位錄第三篇商業(yè)布局第四篇?jiǎng)泳€布局第五篇商業(yè)運(yùn)營第六篇項(xiàng)目總結(jié)房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目背景綜述京基100大廈樓高4418米，為全球第8高摩天地標(biāo)，是集超甲級(jí)寫字樓、鉑金五星級(jí)酒店、高級(jí)公寓及精品購物中心于一身的世界級(jí)城市綜合體。為深圳最高建筑地標(biāo)，亦是世界上最高的綜合體之一，更是全球第五金融中心的代言?；A(chǔ)數(shù)據(jù)寫字樓公寓總用地面積4235396建設(shè)用地3599016總建筑面積60240175投資金額50億元總體入伙時(shí)2011年12月商業(yè)開業(yè)2010年11月間購物中心房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目背景開發(fā)商深圳市蔡屋圍實(shí)業(yè)股份公司京基集團(tuán)有限公司建筑商中國建筑第四工程局建筑設(shè)計(jì)英國泰瑞法瑞（TEP）設(shè)計(jì)公司香港分公司英國ARUP、美國LLP華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問有限公司廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)英國奧雅納（ARUP）香港公司房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目背景寫字樓樓頂空間京基100大廈概況寫字樓總建筑面積326200樓層總計(jì)94層，498F租金150220元/月/物管32元/月/，戶型105120使用率65交房2011年12月租售模式純租賃房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目背景京基100大廈概況9598F觀光餐廳B2B1F停車場商業(yè)14F商業(yè)7594F瑞吉酒店574F商務(wù)7594F酒店（瑞吉）9598F觀光餐廳874F商務(wù)辦公75F設(shè)置游泳池94F設(shè)置酒店大堂57F證券交易B14F購物中心57F證券交易房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目背景KKMALL購物中心概況購物中心總建筑面積83500樓層總計(jì)5層，B14F場內(nèi)通道35M使用率小面積商鋪50，大鋪加上公攤55左右車位數(shù)機(jī)動(dòng)車位2100個(gè)與寫字樓公寓共用經(jīng)營管理京基百納商業(yè)管理公司租賃模式純租賃房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概述2、地理區(qū)位城市之核心區(qū)位于羅湖金融、文化中心區(qū)，與深圳地王大廈相鄰，毗鄰深圳大劇院，交通便捷距深南大道290M，靠近深圳地鐵1號(hào)線大劇院站；3路、10路、12路、14路、14路B、29路、KKMALL101路、203路、103路、103路B、104路、113路、K113路、204路、K204路、215路、311路、352路、中信廣場萬象城353路公交均經(jīng)停京基100；距機(jī)場40分鐘車程。商業(yè)氛圍濃厚三足鼎立該商圈商業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間競爭激烈，中信城市廣場1300M，萬象城480M；房市金碟FDC01FF66FF二、商業(yè)定位1、市場定位業(yè)態(tài)定位匯聚購物、餐飲、IMAX院線、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代購物中心。商業(yè)形象以國際中高端年青時(shí)尚為主題、打造深圳首個(gè)中高端國際時(shí)尚精品購物中心。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（BF）主題國際生活館業(yè)態(tài)零售、特色餐飲面積13045業(yè)種超市、美食、精品超市、禮品、時(shí)尚服裝品牌HM、SEPHORA、ZARA、MANGO、IZZUE、ARMANIEXCHANGE；BIT超市、石名家、面點(diǎn)王、85度C、PIZZAHUT、元?dú)鈮鬯?、BURGERKING、自然派房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（BF）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（1F）主題國際精品館業(yè)態(tài)零售、餐飲及金融面積8944業(yè)種國際品牌服飾、銀行、西餐品牌ARMANI、COLLEZIONI、CERRUTI1881、LLOYD、ENZO、GIEVESHEWKESBROTHERS、CALVIN、KENTLIEIN、1881皮具、星巴克、周大福、中國銀行等房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（1F）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（2F）主題國際時(shí)尚館業(yè)態(tài)零售、概念餐飲、休閑娛樂配套服務(wù)面積12439業(yè)種國際二線服飾、概念餐飲、精品百貨品牌NOVO、INTERMEZZO、LAFEEMARABOUTEE、7FORALLMANKIND、MARCCAIN、LIUJO、HAZZYS、CALVINKLEINUNDERWEAR、GUESS、ARMANIJEANS、GCI鼎岳坊、深名人食府等房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（2F）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（3F）主題國際潮流館業(yè)態(tài)零售、餐飲、休閑娛樂配套服務(wù)面積16628，業(yè)種休閑服飾、概念店、餐飲、精品百貨品牌NOVO、MADEMOISELLE、SIERLICOLIECTION、MASFERSU、INSUN、AMASS、JETEZO、PSALTER、DICARO、天長地久優(yōu)優(yōu)寶貝、星際傳奇、俏江南、ACESKAP、AIGLE、EEE、BELLE等房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（3F）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（4F）主題體驗(yàn)空間業(yè)態(tài)零售、餐飲、休閑娛樂配套服務(wù)面積16628，業(yè)種健身、大型餐飲、特色餐飲、美食廣場、院線、數(shù)碼音響、家居生活、百貨品牌金錢豹、漢陽館、仙蹤林、鑫泰、SILVERLILY、MCINTOSH、FOCAL、SUNION、3C4U、IQPLUS、HONMA、基本生活、大食代美食廣場、UA影院、中航健身紅酒屋、免稅商場、玫瑰人生、京基粵菜王府、米喜迪等房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局1、業(yè)態(tài)分布（4F）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)配比4,4零售22,2246,46餐飲28,28休閑娛樂其他房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)設(shè)置分析餐飲KKMALL為顧客呈現(xiàn)深圳最好和最高端的國際餐飲強(qiáng)勢矩陣。每層均設(shè)置餐飲，每家餐廳都別具一格，處處彰顯品位和特色。餐飲主力店設(shè)置于高層，將人流向上吸引。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)設(shè)置分析零售該項(xiàng)目零售品牌定位為中高端端，與中信、萬象城進(jìn)行合理的錯(cuò)位經(jīng)營。1F主要集中國際一線服裝品牌，23F主要布局國際二線及潮流品牌，形成品牌錯(cuò)層經(jīng)營格局，與大多數(shù)購物中心一樣生活超市主要布局在BF，但BIT超市檔次定位為中高端。場內(nèi)云集眾多潮流品牌，其中不少品牌均是首次進(jìn)入深圳。包括IZZUE、MANGO、HM、PAULJOE、7FORALLMANKIND、COCKTAIL、FRATELLIROSSETTI、HB、TUMI、UM、LIUJO、INTERMEZZO、GCICOLLECTION、MAPBYBELLE等組成的品牌矩陣，全新演繹深圳新時(shí)尚、新潮流。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)布局2、業(yè)態(tài)設(shè)置分析休閑娛樂引進(jìn)深圳首家“UAIMAX影院”、深圳首家最大最高端游藝娛樂中心“星際傳奇”等，將帶給時(shí)尚一族既刺激又放松的體驗(yàn)中航健身會(huì)所、主題健康A(chǔ)EVUMSPA、深圳首家HAIR。娛樂是一個(gè)項(xiàng)目最具吸引力最能帶動(dòng)人氣的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目將娛樂設(shè)臵與商業(yè)頂層且處于邊緣角落地帶。房市金碟FDC01FF66FF四、動(dòng)線布局1、人車分流分析1、項(xiàng)目充分利用市政道路并打通項(xiàng)目四周道路，形成“島狀”格局有利于車流的循環(huán)與分散；2、四周設(shè)臵商業(yè)入口，多入口格局有助于人流的方便到達(dá)與聚集；3、B2B3均設(shè)臵停車場，有助于特殊消費(fèi)（會(huì)員制或目標(biāo)消費(fèi)）客群的便捷到達(dá)。4、采用橢圓流線性型中庭兩側(cè)無柱式內(nèi)街作為商業(yè)主動(dòng)線，以連廊和左右交叉互通式電扶梯進(jìn)行連接，連廊相隔尺度20米，是人流便捷到達(dá)和有效規(guī)避疲勞感。車行動(dòng)線人行進(jìn)出口房市金碟FDC01FF66FF四、動(dòng)線布局2、B1F車流與人流動(dòng)線連接大劇院與地鐵站房市金碟FDC01FF66FF四、動(dòng)線布局3、1F車流與人車動(dòng)線流線型循環(huán)動(dòng)線變幻的中庭雙邊互通式扶梯尺度適中的連橋形成人性化與商業(yè)完美結(jié)合的動(dòng)線體系車流動(dòng)線人流動(dòng)線房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營1、運(yùn)營模式分析1、自行成立京基百納商業(yè)管理公司；2、根據(jù)商家業(yè)態(tài)、品牌影響力的差異，采用保底扣點(diǎn)、純租金或兩者取其高的招商模式；3、合作期限主力店1020年，餐飲58年，普通零售店23年。房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)建筑外形式的導(dǎo)視人行道旁的墻體很柱，夜間有燈光的廣特別，開發(fā)商把世界告燈箱，各大品牌的各地具代表性的地標(biāo)LOGO還未進(jìn)入商場高層建筑物都在墻體即可一目了然。立體展現(xiàn)出來，而且還清楚地標(biāo)明了每一個(gè)建筑物的高度，以及它的建成時(shí)間，從而也進(jìn)一步訴求京基在世界高樓排行前列（第高樓）的地位。房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)KKMALL的外立面是以銀白色的鋁板鋪裝，在陽光的折射下煞是顯眼。夜晚，在鋁板的空隙間還會(huì)透出燈光，現(xiàn)代感很強(qiáng)，而且該外立面的設(shè)計(jì)以不規(guī)則的流線線條為主，設(shè)計(jì)生動(dòng)時(shí)尚，200多米長的外立面LED燈光帶，讓KKMALL時(shí)刻釋放動(dòng)感活力時(shí)尚因子，為深圳商業(yè)增添繽紛色彩。房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)外立面上分別設(shè)計(jì)了5個(gè)不規(guī)則的招牌位，招牌位可隨時(shí)更換，可以出租給商家外還不影響外立面的美觀170多戶外全彩LED廣告屏是目前深圳購物中心中最大的LED顯示屏房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)地面運(yùn)用不同顏色、錯(cuò)亂有致的石材組合而成，簡約時(shí)尚房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在購物中心的中庭處，還擺放著形狀不一，中庭有一個(gè)小型舞臺(tái)，可以舉辦一些不顏色各異的椅子供顧客逛累的時(shí)候小憩一會(huì)，從高處往下看，不規(guī)則的擺放很有藝同類型活動(dòng)術(shù)感，實(shí)用又美觀房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)每一層的設(shè)計(jì)人流線都有弧度，且為不規(guī)則錯(cuò)層變幻設(shè)計(jì)，弱化了一眼望到盡頭的弊端，有別于其他購物中心房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)室內(nèi)豪華玻璃天穹和夜晚變化的燈光，寬敞的無阻擋動(dòng)線設(shè)計(jì)，營造出高格調(diào)氣勢及簡約舒適購物環(huán)境，顧客于場內(nèi)游逛舒適愜意房市金碟FDC01FF66FF五、商業(yè)運(yùn)營2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)12塊全互動(dòng)體驗(yàn)式觸摸導(dǎo)示牌，放臵于每一層扶手電梯旁，開創(chuàng)了全國購物中心導(dǎo)示系統(tǒng)先河房市金碟FDC01FF66FF六、項(xiàng)目總結(jié)成功1、現(xiàn)代時(shí)尚而超前的的商業(yè)設(shè)計(jì)理念是項(xiàng)目值得學(xué)習(xí)的重點(diǎn)；2、業(yè)態(tài)配比與業(yè)態(tài)立體化的分布及業(yè)態(tài)組合兼顧了各業(yè)態(tài)互補(bǔ)、各樓層互補(bǔ)、品牌差異化；3、以弧形變化中庭為主的循環(huán)動(dòng)線設(shè)計(jì)，規(guī)避了商業(yè)盲區(qū)；4、商業(yè)空間尺度及視覺感染力較強(qiáng)，能充分降低消費(fèi)者生理上的疲勞；5、多個(gè)特色主力店分散布局有利于人流的引導(dǎo)；6、在細(xì)節(jié)上的重視，地面、墻面、導(dǎo)視、燈光等的處理比較好；不足1、外廣場相對(duì)狹小給人以局促感；2、導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)上雖現(xiàn)代，但是給人直觀感不強(qiáng)；3、中庭設(shè)計(jì)及天幕運(yùn)用較好但幾個(gè)中庭大小一致形狀一致，天幕穹頂一致從整體上缺乏空間變化。房市金碟FDC01FF66FF萬象城取舍有度的中國購物中心領(lǐng)導(dǎo)者房市金碟FDC01FF66FF華潤集團(tuán)作為1938年在香港成立的上市公司，一直都是中國進(jìn)出口貿(mào)易在港澳地區(qū)和東南亞地區(qū)的總代理，也是央企中最具國際視野、最具國際協(xié)作經(jīng)驗(yàn)的公司。2002年，華潤集團(tuán)順應(yīng)深圳政府要求，順應(yīng)時(shí)代需求，開始具有前瞻性的深圳萬象城項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。通過不到兩年時(shí)間的緊張籌備、建設(shè)，2004年12月9日，萬象城一期開業(yè)。“MIX”在英文中的含義為融合，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中，華潤集團(tuán)也充分融合了歐美大型購物中心的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和建筑元素，取舍有度，不追求短期收益最大化，不追求資金的快速回籠，而是把追求項(xiàng)目品質(zhì)，重視項(xiàng)目的長期生存能力和品牌效應(yīng)放在第一位。項(xiàng)目前期，投入巨資與RTKL合作，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)投入逾億元，并啟動(dòng)全球招商。最終，如期建成了這個(gè)商業(yè)建筑面積達(dá)188萬平方米，擁有近300個(gè)獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身的“一站式”消費(fèi)中心。房市金碟FDC01FF66FF華潤中心概況華潤中心萬象城位于深圳市中心西側(cè)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)深南大道與寶安南路交匯處，交通繁忙，地鐵一號(hào)線經(jīng)過此處，項(xiàng)目南側(cè)毗鄰布吉河。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總體方案（）華潤大廈（）萬象城（）總用地面積36188827227916總建筑面積地上158778地上56229地上102549184577地下6281612176125799地下6587地下19212覆蓋率6380418670容積率51759436道路廣場用地77202130400148401330綠化用地883240883107000最高建筑高度16016045停車場面積60064872751337停車數(shù)量地上327218地上01065地上3271283地下956地下218地下738單位停車面積46840482房市金碟FDC01FF66FF萬象城概況萬象城的業(yè)態(tài)比例嚴(yán)格按照零售娛樂餐飲，521830的黃金比例。同時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)深圳汽車擁有量全國前列的特征，在二層和三層設(shè)置立體停車位。在餐飲店鋪中，因?yàn)槭鼙姷馁徺I動(dòng)因不同，大量設(shè)置咖啡店，反而稀釋了在深圳運(yùn)營評(píng)級(jí)較高的快餐店。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表層數(shù)總建筑面積可出租面積主力店餐飲娛樂零售停車面積建筑面積主力店小型商場餐廳快餐店咖啡廳電影院游戲中心溜冰場零售店面地下二層26610000000000000地下一層4816150629972088890003382104191921213798723511222600025一層460744890043200048950202691442371323100300034二層517338101062311000035317040202651388769372782000025三層504154020241000117132627268199991511976333602000822四層0470346351350482527530148302412418514770252510261508五層00452001228208003534198001789213350750034091602615小計(jì)5133712176189091731963719910895895254969052753470518515總計(jì)173098房市金碟FDC01FF66FF萬象城概況室內(nèi)購物部分近130000，為了方便購物，北區(qū)和中區(qū)共設(shè)5家電家居生活/影音餐飲/娛樂置了1000個(gè)車位。在業(yè)態(tài)落位上，萬象城打破了傳統(tǒng)購物中心的按照商品品類分類的方式，而是按照商品檔次分類。這是因?yàn)槿f4百貨溜冰場女裝休閑服/運(yùn)動(dòng)用品童裝/玩具鞋/包象城從開始便意識(shí)到作為大型購物中心的受眾在微觀需求上是存家居生活/影音禮品餐飲/娛樂銀行/服務(wù)/展示中心在購買力差別的。也因此，常規(guī)忠實(shí)客流往往只會(huì)逛最符合自己3百貨需求的產(chǎn)品店，而不是每次來都逛完所有店鋪。萬象城正是基于男裝/女裝休閑服/運(yùn)動(dòng)用品童裝/玩具鞋/包個(gè)人護(hù)理/藥品鐘表/珠寶/飾品餐飲/娛樂銀行/服務(wù)/展示中心這種意識(shí)，來規(guī)劃自身動(dòng)線、弱化大型購物中心帶來的疲憊感，最大限度保證人流分層。這些商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在看來尤其寶貴。2百貨男裝/女裝休閑服/運(yùn)動(dòng)用品童裝/玩具鞋/包個(gè)人護(hù)理/藥品鐘表/珠寶/飾品餐飲/娛樂銀行/服務(wù)/展示中心1百貨男裝/女裝休閑服/運(yùn)動(dòng)用品禮品家居生活/影音童裝/玩具鐘表/珠寶/飾品餐飲/娛樂銀行/服務(wù)/展示中心B1男裝女裝超市百貨休閑服禮品個(gè)人護(hù)理/藥品鐘表/珠寶/飾品家居生活/影音銀行/服務(wù)/展示中心餐飲/娛樂房市金碟FDC01FF66FF華潤中心的構(gòu)成元素華潤中心萬象城以商業(yè)作為核心驅(qū)動(dòng)力，首期開發(fā)商業(yè)中心“萬象城”、5A級(jí)寫字樓“華潤大廈”；二期開發(fā)五星級(jí)凱悅酒店、酒店式公寓“幸福里”，形成以商業(yè)、辦公、酒店、公寓為一體的高價(jià)值物業(yè)配比。萬象城建筑面積達(dá)188萬平方米，停車位1000個(gè)。定位永不落幕的時(shí)尚殿堂，是深圳第一個(gè)一站式購物中心。華潤大廈國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，共29層，辦公面積約42萬平方米，是華潤集團(tuán)在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級(jí)寫字樓。房市金碟FDC01FF66FF華潤中心的構(gòu)成元素深圳君悅酒店設(shè)有400間豪華客房及套房，由WILSONASSOCIATES擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)。酒店設(shè)有全新概念多元化的餐飲設(shè)施，包括位于38層頂樓的餐廳和酒吧，都市風(fēng)景一覽無余。酒店有超過5,000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施，所有會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施均提供最先進(jìn)的視聽媒體科技和無線上網(wǎng)系統(tǒng)。酒店還設(shè)有完善的水療,室外恒溫泳池，健身中心等設(shè)施。幸福里深圳唯一的都市綜合體內(nèi)的高尚住宅，總建筑面積約11萬平方米，由3棟49層165米的超高層住宅組成。值得一提的是，幸福里并沒有因?yàn)榱_湖區(qū)的寸土寸金而犧牲居住品質(zhì)，而是與商業(yè)保持一段距離。房市金碟FDC01FF66FF為什么萬象城會(huì)誕生在深圳在萬象城之前，深圳乃至全國大型購物中心都很少，萬象城的開發(fā)模式眾說紛紜。華潤集團(tuán)通過自身細(xì)致的調(diào)研最終為萬象城的未來奠定了良好的基礎(chǔ)。深圳的消費(fèi)能力在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位購物環(huán)境不理想但多年來大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場的數(shù)量和規(guī)模普遍都深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁徫餇顩r并不比較少和小，而以低價(jià)和平價(jià)為特征的大賣場和超市的發(fā)展卻如火如荼。滿意，普遍認(rèn)為本地缺乏購物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購物深圳居民的收入水平和平均購買力當(dāng)時(shí)居在全國排名第一中心，當(dāng)前的一些商場普遍散、002年深圳人均GDP超過4500美元，城市居民可支配收入24940元，全亂、差，而以低價(jià)為特征的超市和市居民家庭人均消費(fèi)支出18925元，深圳每百戶居民擁有185輛轎車，已大賣場僅僅能夠滿足人們基本的消經(jīng)進(jìn)入轎車消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到5533元平方米，費(fèi)需求。在對(duì)受訪者的概念測試中2002年全市房地產(chǎn)成交面積突破790萬平方米，增長迅速。這些數(shù)據(jù)顯示發(fā)現(xiàn)大型現(xiàn)代化的購物中心將逐漸深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。成為受訪者喜歡的購物地點(diǎn)。房市金碟FDC01FF66FF華潤中心為何以萬象城為起點(diǎn)萬象城的建造成本至今仍然讓大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目，望其項(xiàng)背。華潤中心總投資40億港幣，分兩期開發(fā)，一期投資18億；二期投資22億。其中一期的成本于07年，即項(xiàng)目開業(yè)三周年，的上半年即收回。房市金碟FDC01FF66FF華潤中心為何以萬象城為起點(diǎn)華潤中心一期開發(fā)萬象城、華潤大廈；二期開發(fā)君悅酒店、幸福里，前期投資成本由萬象城的租金回收承擔(dān)。05年，萬象城的租金總收益為10億元人民幣。幸福里的成本應(yīng)在3億左右，凱悅酒店在4億元。05年的租金以足以承擔(dān)。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析融合港派經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)規(guī)劃華潤中心由美國RTKL建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。為更好地運(yùn)作項(xiàng)目，華潤從香港聘請(qǐng)來資深的房地產(chǎn)和零售業(yè)運(yùn)營專家蔡德群擔(dān)任該公司常務(wù)副總，蔡曾經(jīng)在香港成功的發(fā)展過太古廣場、太古城中心、又一城等項(xiàng)目。蔡德群不僅為萬象城帶來了規(guī)劃先行的理念，同時(shí)也影響了其經(jīng)營的效率。將“萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。一期的“萬象城”和5A甲級(jí)寫字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩幢建筑之間通過空中走廊連接。這種設(shè)計(jì)方式可以最大限度的給予“萬象城”更為獨(dú)立和自由的規(guī)劃，完全站在購物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。從萬象城的實(shí)際運(yùn)營中，不難看出，以商業(yè)為核心，寫字樓、酒店、住宅分居兩邊的平面布局，是對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的長期保障，也是具有前瞻性的規(guī)劃觀念。商住分離，動(dòng)靜分離，保證了商業(yè)的合理布局，也保證了住宅的高品質(zhì)。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析融合港派經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)規(guī)劃國內(nèi)購物中心的普遍形態(tài)，時(shí)至今日仍然是綜合性建筑，即商場、酒店、寫字樓規(guī)劃為一體，裙樓部分做商場，裙樓以上為寫子樓和酒店。這種規(guī)劃方式通常都是以寫字樓和酒店為核心，主要滿足寫字樓和酒店的整體設(shè)計(jì)，相比之下，商場則是附屬部分，其設(shè)計(jì)都必須首先滿足寫字樓和酒店的整體規(guī)劃，然后才是商場部分。這種設(shè)計(jì)思路往往很難保證商場部分有一個(gè)很合理的規(guī)劃，例如形狀和采光的問題。北京東方廣場便是典型例子。東方廣場有八座寫字樓，兩座公寓，一座君悅酒店。商業(yè)的排布屈從于樓上建筑，路程狹長、單層業(yè)態(tài)過多，逛起來了無生趣。同時(shí)，與萬象城相比，其空間的視覺壓抑，更容易讓人產(chǎn)生倦怠感。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析有低有高的業(yè)態(tài)與運(yùn)營策略項(xiàng)目一期力推高品質(zhì)，保持合理價(jià)格萬象城開業(yè)至今，已有7年多的時(shí)間。但是現(xiàn)在看萬象中高檔定位，高檔購物品質(zhì)是深圳大型商業(yè)項(xiàng)目的普遍特點(diǎn)。以萬象城一期城，不淡沒有老化的跡象，反為例，一期有300多個(gè)商鋪，其中主力店REEL百貨定位為中檔時(shí)尚百貨、OLE超而越來越好。除去本身具有前級(jí)廣場為中低檔生活超市、NOVO為年輕人的時(shí)尚圈子。客單價(jià)普遍不高，保瞻性的規(guī)劃外，后期運(yùn)營讓項(xiàng)證了客流的基數(shù)，同時(shí)在商品組合中，萬象城重視品牌的獨(dú)有性，在萬象城一目保持了旺盛的生命力。期開業(yè)時(shí)，有1/3的品牌都是首次進(jìn)入深圳。項(xiàng)目二期高端品牌提升項(xiàng)目檔次萬象城二期被規(guī)劃為對(duì)萬象城已有商業(yè)的延續(xù)、補(bǔ)充和升華。全球最大的奢侈品集團(tuán)旗下最著名品牌已開到這里，此外，、等更多世界頂級(jí)品牌專賣店的入駐，使萬象城成為全國奢侈品最密集的區(qū)域之一。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析動(dòng)線組合，萬象城的最大亮點(diǎn)平面交通最具效率的主動(dòng)線萬象城之所謂被稱為購物中心的樣本。很大程度上是因?yàn)槠渲鲃?dòng)線的設(shè)計(jì)。這條主動(dòng)線采用線性雙回環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)動(dòng)線的最大的回環(huán)比。萬象城的標(biāo)準(zhǔn)層面積大約有24萬左右，屬于比較大的。但動(dòng)線采用的卻是完全可以回環(huán)的經(jīng)典線型模式，也沒有任何的次動(dòng)線。大致測量了下平面動(dòng)線的長度，380M左右,這也是顧客步行可以承受的最遠(yuǎn)距離。主動(dòng)線在南北兩側(cè)的入口、中廳，均設(shè)置了鏤空的人流節(jié)點(diǎn)，顧客置身其中，如同置身室內(nèi)公園，并無壓抑感，空間感很好。而主動(dòng)線采用與實(shí)體建筑不同的鋼結(jié)構(gòu)鏤空設(shè)計(jì)，將自然光作為照明輔助。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析動(dòng)線組合，萬象城的最大亮點(diǎn)垂直交通布局仔細(xì)的扶手電梯垂直交通立體停車場傳統(tǒng)百貨公司或購物中心在電扶梯的設(shè)置上，通常是將扶梯設(shè)置在中廳的一側(cè)，好處在于，保證了中廳的完整性，同時(shí)使得商場整體顯得更為大氣。這種做法通常存在于平面面積在6000平米左右的商場中。萬象城單層面積超兩萬，在空間處理上，反而應(yīng)更加緊湊，才會(huì)讓顧客沒有空間的空曠萬象城停車場除去為顧客提供便利以外，還是彌補(bǔ)動(dòng)線帶感。同時(shí)，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)層較大，顧客難以獲得整個(gè)平面層的信息，因此，在扶來的商鋪進(jìn)深問題。存在于地手電梯設(shè)置上，采用了跨線的設(shè)置手法，保證顧客最大限度的瀏覽商場，從下一層和地上二三層。通常情而形成繼續(xù)逛下去的動(dòng)力。況下，動(dòng)線長度和店鋪平均進(jìn)深成反比，如果動(dòng)線短，則店鋪平均進(jìn)深長。但是萬象城利用每層均設(shè)置的停車場巧妙的解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問題。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析動(dòng)線組合，萬象城的最大亮點(diǎn)廊橋，將三個(gè)區(qū)域有效連接北區(qū)與中區(qū)（購物中心）的連接，通過地下一層及二、三層間的廊橋。在地下一層，以購物商鋪，溝通了書城路二側(cè)北、中區(qū)的聯(lián)系，而二、三層，則通過跨越書城路上空的廊橋，溝通二區(qū)，將工作與消費(fèi)密切地聯(lián)系起來，以大開敞的樓面，給相互的連接溝通以理想的視覺效果。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析觀點(diǎn)吃錢游戲，考驗(yàn)企業(yè)資本運(yùn)作實(shí)力大型購物中心的隱形門檻很高，一旦項(xiàng)目開挖，動(dòng)輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運(yùn)作。不但考驗(yàn)開發(fā)能力，更考驗(yàn)公司的資本運(yùn)作能力。從02年第一個(gè)購物中心獲批以后，中國開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的大量開發(fā)，而今年隨著住宅地產(chǎn)的冷卻，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入井噴式發(fā)展階段。其中大量的開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)估算都是按照住宅的算法在計(jì)算。而實(shí)際上一個(gè)大型商業(yè)的回收期基本都在46年，這期間考驗(yàn)的便是項(xiàng)目的運(yùn)營能力?？梢哉f，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)前途未卜的投資，需要全程專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，才能最大可能的保證項(xiàng)目成功。華潤集團(tuán)為了華潤中心“萬象城”這個(gè)項(xiàng)目，華潤集團(tuán)斥資10億元，其它的30億元?jiǎng)t通過銀行貸款，據(jù)說華潤集團(tuán)之所以能夠輕易從銀行貸到這么大規(guī)模的貸款，與其雄厚的實(shí)力和在這個(gè)項(xiàng)目上的深入規(guī)劃分不開。對(duì)于善于進(jìn)行資本運(yùn)作的華潤集團(tuán)而言，這只不過是其眾多資本游戲中的一個(gè)個(gè)案而已。深圳萬象城的成功不可復(fù)制。房市金碟FDC01FF66FF萬象解析觀點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃，一切從實(shí)際出發(fā)整個(gè)華潤中心的項(xiàng)目規(guī)劃，是通過反復(fù)論證，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益與當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣之間做出的最好的平衡。而華潤在規(guī)劃萬象城時(shí)，采用的“清晰、明快、簡潔”的設(shè)計(jì)理念也與深圳這座移民城市表現(xiàn)出來的新銳、朝氣、快速的城市氣息相互吻合。在與ATKL等國際化的團(tuán)隊(duì)中，華潤并沒有一味的復(fù)制國外的綜合體項(xiàng)目的建筑模式，而是根據(jù)“永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái)”這一核心定位，從項(xiàng)目的建筑風(fēng)格到LOGO的設(shè)計(jì)手法，都盡量表現(xiàn)的活力而又端莊，在建筑細(xì)節(jié)上盡量張揚(yáng)，在總體布局上，又重劍無鋒，主動(dòng)線在北區(qū)，中區(qū)，南區(qū)，如游龍般轉(zhuǎn)了三個(gè)弧線，通過萬象城和廊橋?qū)⒄麄€(gè)項(xiàng)目牽連在一起。而垂直停車、跨線扶梯、過街通道等的設(shè)計(jì)，也是根據(jù)受眾的實(shí)際需要特別設(shè)計(jì)的。商業(yè)本身有規(guī)律可循，但是這些規(guī)律也都有各自的客觀局限。好的商業(yè)規(guī)劃，要從細(xì)節(jié)入手，從實(shí)際出發(fā)，才能營造出輕松、宜人的購物環(huán)境。房市金碟FDC01FF66FF海岸城堅(jiān)守定位，海岸城的突圍策略房市金碟FDC01FF66FF海岸城概況海岸城購物中心海岸城由兩座寫字樓、購物中心和海岸風(fēng)情街組成?？偼顿Y額約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中購物中心月12萬平方米；寫字樓約14萬平方米；商業(yè)街約4萬海岸城購物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型平方米。地下停車位約2000個(gè)。購物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。該項(xiàng)目由2003年和2004年世界商業(yè)零售建筑設(shè)計(jì)排名第一的美國凱里森建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，深圳市城脈建筑設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)。海岸風(fēng)情街由海岸城東座寫字樓和西座寫字樓的裙樓商業(yè)組成，總面積約4萬平方米，總長度約800米，包括主力店新桃園酒店在內(nèi)的281間獨(dú)立商鋪，單間面積從20平方米至數(shù)千平方米不等，商鋪全部對(duì)外出售。海岸風(fēng)情街建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔，充分演繹濱海風(fēng)情，弘揚(yáng)海洋文化，倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚。房市金碟FDC01FF66FF海岸城概況5童裝/玩具銀行/服務(wù)餐飲/娛樂4休閑服/運(yùn)動(dòng)用品家居生活/數(shù)碼禮品/精品鞋/包影音童裝/玩具個(gè)人護(hù)理/藥品餐飲/娛樂銀行/服務(wù)3男裝/女裝家庭生活/數(shù)碼配飾禮品/獎(jiǎng)品銀行個(gè)人護(hù)理/藥品餐飲/娛樂2男裝/女裝鞋/包鐘表/珠寶/飾品禮品餐飲/娛樂個(gè)人護(hù)理/藥品銀行/服務(wù)/展示中心1百貨時(shí)尚女裝流行便裝禮品/精品男裝系列配飾銀行餐飲/娛樂銀行/服務(wù)/展示中心B1銀行/服務(wù)房市金碟FDC01FF66FF海岸城購物中心項(xiàng)目特色全新的濱海商業(yè)文明海岸城在規(guī)劃設(shè)計(jì)上突出現(xiàn)代人文色彩，建筑和環(huán)境營造海洋文化風(fēng)情，水體與建筑相互交融，充分考慮商務(wù)和商業(yè)、城市和灣區(qū)的聯(lián)系。海岸城倡導(dǎo)全新的濱海體驗(yàn)與時(shí)尚，不僅改善人們的購物環(huán)境和商務(wù)條件，也為深圳人提供了一種全新的消費(fèi)模式和生活方式。房市金碟FDC01FF66FF海岸城購物中心項(xiàng)目特色雙廣場南北呼應(yīng)南廣場與水景完美結(jié)合，通過簡單的線條和樸素的材質(zhì)，展現(xiàn)現(xiàn)代、動(dòng)感的休閑主題；北廣場面積約10000平方米，設(shè)有多功能大舞臺(tái)和超大電子屏幕，為各類演出、聚會(huì)、商業(yè)活動(dòng)和市民的公共休閑娛樂活動(dòng)提供了廣闊空間。房市金碟FDC01FF66FF海岸城購物中心項(xiàng)目特色雙步行街雙首層“萬國美食風(fēng)情街”匯聚美國、意大利、法國、日本、韓國、東南亞等國的特色餐飲，帶給人們世界各地的美味體驗(yàn)，品種豐富，風(fēng)情濃郁，為中心區(qū)內(nèi)的辦公、休閑人士提供優(yōu)越的就餐和休閑環(huán)境；710米長的高架步行街與保利文化廣場、海岸城東座和西座、天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店、68層超高層寫字樓以及海雅商圈、東填海區(qū)等連通，實(shí)現(xiàn)人行的自由流通，便捷高效。房市金碟FDC01FF66FF為什么海岸城選擇了南山區(qū)擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣項(xiàng)目所處之區(qū)，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園等住宅項(xiàng)目等已建成。片區(qū)儲(chǔ)備人口眾多。項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。房市金碟FDC01FF66FF海岸城如何突出重圍本項(xiàng)目周邊有競爭產(chǎn)業(yè)，要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補(bǔ)，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競爭力房市金碟FDC01FF66FF海岸城如何突出重圍緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對(duì)購物精神體驗(yàn)的營造來突破市場1打造產(chǎn)品細(xì)節(jié)和購物環(huán)境的高品質(zhì)。2強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)的完整性及相關(guān)配套。3打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢的特色氛圍。4通過主力店的導(dǎo)入實(shí)現(xiàn)“一站式”房市金碟FDC01FF66FF海岸城資金鏈海岸城收支狀況成本約20億元，寫字樓銷售約33億。12萬平方米的商業(yè)由東區(qū)寫字樓的銷售支撐。房市金碟FDC01FF66FF海岸解析觀點(diǎn)職業(yè)需要操守，商業(yè)需要堅(jiān)守先修東區(qū)寫字樓，銷售回款建設(shè)海岸城前期工程，再用西區(qū)寫字樓的銷售，完成海岸城的整體工程；與四家大型購物中心毗鄰，市場飽和，差異性難以尋覓；在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，我們看到更多的不是萬象城這樣開發(fā)商本身資金雄厚，地段口岸絕佳，公司擁有一流的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)和國際視野，可以一次投入完成項(xiàng)目的整體工程。大多數(shù)內(nèi)陸企業(yè)，面臨的更多的是海岸城這樣需要不斷的資金周轉(zhuǎn)，以及在紅海里搏殺的殘酷境遇。面對(duì)飽和的市場，突破瓶頸，需要的是堅(jiān)守。堅(jiān)守項(xiàng)目品質(zhì)和項(xiàng)目定位，海岸城用了四年，贏得今天的成績，便是很好的例證。與萬象城相比，海岸城的層高只有43米，其他的硬件水平也不能與萬象城和新建的KKMALL相比。但是置身其中，仍然可以感受到濃郁的購物氣氛，甚至更為濃烈。這里更多的是運(yùn)營的力量，是長期對(duì)于品質(zhì)的堅(jiān)持、對(duì)于細(xì)節(jié)的把握。所謂的運(yùn)營能力正在于此。房市金碟FDC01FF66FF中信城市廣場1、項(xiàng)目概況2、建筑特點(diǎn)3、商業(yè)觃劃4、運(yùn)營管理房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置中信城市廣場位亍深圳市深南中路1093號(hào)，地處深南中信商圀，項(xiàng)目交通示意圖見下圖。2、項(xiàng)目觃模項(xiàng)目由建筑面積4萬平方米癿中信大廈、7平方米癿商業(yè)購物中心，以及3萬平方米癿星光廣場組成。3、項(xiàng)目概況項(xiàng)目亍2002年9月28日開業(yè)，是深圳第一家大型購物中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體。4、最新勱態(tài)項(xiàng)目亍2011年10月更名為新城市廣場（購物中心、星光廣場部分），同時(shí)宣布全面升級(jí)。更名癿原因是項(xiàng)目癿新業(yè)主平安信托公司擬對(duì)其迚行戓略轉(zhuǎn)型、品牌調(diào)整和形象升級(jí)。（年月，平安信托公司全資收購中信城市廣場。）房市金碟FDC01FF66FF一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目建筑特色中信城市廣場整體建筑猶如一艘揚(yáng)帄起航癿艦船，加上3萬平米癿廣場，顯得蔚為壯觀。整體建筑憑借其精美癿造型、簡潔明朗癿線條和優(yōu)雅大方癿風(fēng)格，成為深圳癿標(biāo)志性建筑之一。房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特點(diǎn)中信城市廣場立面房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特點(diǎn)中信城市廣場內(nèi)部中信城市廣場夜景房市金碟FDC01FF66FF二、建筑特點(diǎn)1、項(xiàng)目平面圖之一（首上層至5層）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃1、項(xiàng)目平面圖之二（首下層至負(fù)2層）房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃2、迚駐品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃2、迚駐品牌PAGE109房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃2、迚駐品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃2、迚駐品牌房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃3、項(xiàng)目勱線內(nèi)部人流勱線中信城市廣場癿勱線不萬象城相類似，都是線性雙回環(huán)模式，但中信城市廣場癿勱線曲率較小，比較直，站在室內(nèi)，基本可做到一覽無遺，層次性稍差。中信城市廣場首上層房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃3、項(xiàng)目勱線內(nèi)部人流勱線項(xiàng)目設(shè)計(jì)有首上層、首下層（吉之島所在樓層），項(xiàng)目負(fù)一層顧客可直接回到地面而丌需要經(jīng)過百貨區(qū)，還可以從上層直接脫離項(xiàng)目。整體上看，項(xiàng)目勱線觃劃較為雜亂，存在一定癿問題。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃3、項(xiàng)目勱線外部勱線項(xiàng)目癿首下層雖然不地鐵科學(xué)館站相連，但因?yàn)閹载⑹侵苯酉噙B，中間還有中信地鐵商場，地鐵癿人流通過地鐵商場“傳導(dǎo)”到中信城市廣場，效果就打了折扣；丏地鐵商場定位為大眾消費(fèi)，不項(xiàng)目主力店之一癿西武百貨定位相差太大，削弱了地鐵人流對(duì)本項(xiàng)目癿帶勱作用。房市金碟FDC01FF66FF三、商業(yè)規(guī)劃4、內(nèi)部商業(yè)空間房市金碟FDC01FF66FF四、運(yùn)營管理1、運(yùn)營中癿失敗之處中信城市廣場癿運(yùn)營丌象萬象城、金光華廣場等購物中心那樣成功，以至亍最后被中信出售給平安信托公司，管理公司也變更為深圳平安商用置業(yè)投資有限公司。究其原因，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在以下四點(diǎn)做得較差，有待提升一是業(yè)態(tài)和品牌落位有問題。經(jīng)營高檔百貨癿西武百貨位亍13層，將下面樓層癿百貨、超市以及上面樓層癿餐飲、娛樂隔離開來，如此布置業(yè)態(tài)和品牌，導(dǎo)致丌同樓層經(jīng)營商品檔次差異太大，丌利亍人流循環(huán)，影響項(xiàng)目經(jīng)營；二是項(xiàng)目勱線觃劃有問題。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)，一是各種出入口太多，顯得雜亂，丌利亍內(nèi)部人氣聚集；二是地鐵出入口不項(xiàng)目距離較進(jìn)，丏中間隔著定位為大眾消費(fèi)癿地鐵商場，使通過地鐵引入癿人流量大打折扣；三是項(xiàng)目癿廣場設(shè)計(jì)。廣場體量達(dá)3萬平方米，雖然顯得壯觀、大氣，但丌利亍人氣