“花園公寓項目”融資操作案例解析來源環(huán)球投資網發(fā)表時間20090331一、項目概況位于北京市海淀區(qū)花園東路30號，規(guī)劃總用地面積為77438平方米，總規(guī)劃建筑面積為41546平方米。項目的國有土地使用權出讓合同、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準證書均已經齊備。土地出讓金欠繳3800萬元（含滯納金400萬元），未辦理國有土地使用權證，也未取得銷售許可證。該項目為在建工程項目，已完成地下建筑面積7852平方米，地上建筑面積12598平方米。項目的土地方為北京市海淀區(qū)東升農工商總公司，現(xiàn)土地證權屬性質為集體建設用地；投資方為北京易博投資有限責任公司；項目方為北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司，但投資方與項目方之間互相持有對對方的授權。二、項目運作過程11、1997年8月，北京市東升農工商總公司申辦該土地的項目建設，并領取建設工程規(guī)劃許可證，項目規(guī)劃性質為集體土地建設用地。2、2000年9月，北京市東升農工商總公司領取該項目的開工許可證。3、2001年6月，該項目經北京市計委、建委批復同意項目建設單位變更為北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司。4、2001年8月18日，北京易博投資有限責任公司與北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司簽訂的聯(lián)合建設經營花園公寓協(xié)議書，易博公司為投資方，裕發(fā)東瑞為項目方，易博公司向裕發(fā)東瑞交付銷售總額9管理費（含營業(yè)稅、所得稅）。5、2002年1月28日，易博公司與北京市東升農工商總公司于簽訂的合作建設項目合同書，作為土地方的北京市東升農工商總公司可以獲得項目總建筑面積40的產權，同時原土地單位的該集體土地建設用地許可證以及集體土地使用權證原件交由投資方持有。項目建筑面積以及房屋產權雙方的詳細分配如下部位投資方（易博）土地方（東升）地下13層47115平方米3141平方米地上13層商業(yè)515916平方米343946平方米地上416層1505695平方米1003797平方米小計2492716平方米166184平方米總面積41546平方米（規(guī)劃許可證面積）6、2002年7月，該項目的建設用地許可獲得北京市國土資源與房屋管理局的審批；當年10月下達辦理項目建設用地國有土地使用權手續(xù)的通知，11月下發(fā)項目建設用地批準證書。7、2002年10月，項目正式開工建設，與施工單位簽訂工程建設總承包合同。8、2003年4月28日，簽訂該項目的國有土地使用權出讓合同。由裕發(fā)東瑞代墊付首期600萬元土地出讓金；至今欠土地出讓金3400萬元及滯納金400萬元，并借款900萬元給投資方支付工程款項。9、2004年3月，項目停建。項目在建工程完工部分包括地下13層完成建筑面積7852平方米，地上13層完成建筑面積859862平方米，45層施工完成建筑面積約4000平方米，5層以上未施工。10、2004年6月，施工單位向北京市仲裁委員會申請工程款欠款糾紛仲裁，仲裁下達調解書，與2005年6月前償還工程欠款3300萬元。11、2004年8月，投資方開始尋找項目融資。三、項目運作過程真實還原與分析1、這是我國房地產行業(yè)早期非常典型和普遍的一種運作類型，投資人基本上就是所謂的“空手套白狼”，這種手法確實造就了一批一夜暴富的人士。但是，大浪淘沙，這種單刀直入的商業(yè)形態(tài)所創(chuàng)造的這批富豪們，目前還可以維持其輝煌業(yè)績和經濟生存狀態(tài)的卻沒有多少了。2、類似項目運作的核心技巧在于土地的取得，在以協(xié)議出讓方式為主獲得開展項目建設的時代，通過尋租的路徑自土地權屬單位獲得土地資源，通常并不需要向土地權屬單位支付購買土地的款項和資金，一般會預付部分定金或分期付款，也會采取如本案中的建筑面積分配的方式，目的就是減少或不需投入項目啟動資金。顯然，該項目的投資方并沒有向土地單位支付任何土地款項。在這種情形下，通常項目的預期利益將會被大大降低，并且雙方難以就項目土地的價值予以準確評估，也會給項目的運作帶來諸多不確定性和不穩(wěn)定因素。市場變動（特別是價格變動，如建材價格上漲等）以及管理趨緊等對項目利益的影響必然導致項目投資方的利益減少，降低項目盈利能力。而土地方的權益已經被固定成為最終的建筑面積，其市場價值會不斷增長。這就導致了項目投資的財務風險。3、項目的投資方由于不具備房地產開發(fā)資質，因而就只能尋求依靠其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，這就是盛行一時的掛靠，但常常會以聯(lián)合建設的面目出現(xiàn)，并且，主管部門和司法部門也會將此種掛靠行為定性為聯(lián)合建設。在這種掛靠的合作活動中，基本要素包括投資方負責全部項目建設和投資資金并承擔完全的經濟和法律責任，資質方出具開發(fā)資質和公司實體名義和提供協(xié)助，投資方向資質方繳納管理費（一般是按年度定額繳納、按銷售或建設規(guī)模的比例繳納等方式）。一般雙方會設立一個項目分公司或項目建設經營部、工程部等名義的分支機構，交由投資方“獨立”經營管理。該操作方式的風險在于對投資方而言，項目建設周期很長，甚至會延伸到項目竣工和交付使用獲得若干長的時間，資質方對于項目建設進程的配合程度是至關重要的，幾乎所有合法的項目合同、文件、資料都要以資質方的名義進行實施，無疑對于工作成果和效率是難以掌握的。資質方的人事關系和變動的影響也將會阻礙投資方的工作進程。資質方的聲譽及其其他債務的影響更是不可忽視的。對資質方而言，投資方的資金來源、實力、經營水平等對于項目的順利建設都是非常關鍵的因素，項目建設所導致的經濟責任和債務，資質方是必須要承擔償還責任的。4、通過對該項目的投入和現(xiàn)狀加以梳理和初步核算，項目真實過程和基本情況是1）投資方沒有支付任何土地款項。投資方通過合作建設的名義，承擔項目全部建設資金的義務，土地方無需任何出資便可分的相應的房屋面積，2）投資方沒有支付工程款項。工程建設基本上由施工單位墊付，還不包括施工單位可能向投資方交付相應的“工程質量保證金”（數(shù)十萬元至五百萬元不等）；3）投資方沒有繳納土地出讓金。典型的先上車后補票，將項目投入降到最低。4）投資方的全部實際投資不會超過500萬元，主要就是在管理費用、相關規(guī)費尋租等小額支出方面。5）資質方具有對項目主張資產權益的基礎和相應的事實依據(jù)以法律上的理由。5、收購項目的資產現(xiàn)狀為項目建設用地以及在建工程60的面積約為7558平方米；項目投資方轉讓報價為13000萬元，還需加上繳納3800萬元土地出讓金，收購方實際支付項目現(xiàn)狀收購總價款為168億元。后續(xù)工程款項約8500萬元，以及其他工程支出、管理費用等約6000萬元。收購方最終投入資金約為3135億元人民幣，獲得房屋建筑面積約為25萬平方米，項目單位成本為1214萬元/平方米。（估算結論不具有投資和收購價值）四、項目方融資方案及分析房地產項目融資方案或交易結構的安排通常最終會在相關合同或協(xié)議文本中體現(xiàn)，因而有關合同就會是能夠反映融資各方基本需求和思路的重要文件。下面即是項目方據(jù)以融資操作和談判的一份協(xié)議和方案,與大多數(shù)房地產企業(yè)、項目的運作思路和合同樣式基本相同，屬于具有市場經驗，缺乏專業(yè)操作經驗。從中可以看出融資的要點和錯誤所在?；▓@公寓項目售購合同書訂立合同雙方甲方（售出方）北京易博投資有限公司法定代表人注冊地址乙方（收購方）法定代表人第一條甲、乙雙方根據(jù)國家有關法律、法規(guī)、平等互利的原則，經過多次友好協(xié)商，甲方愿意將北京易博投資有限公司（以下簡稱公司）和北京市海淀區(qū)花園東路30號花園公寓項目（以下簡稱項目）出售給北京市置業(yè)有限公司。雙方特訂該合同，以作憑證，以茲恪守。第二條甲、乙雙方對公司的現(xiàn)狀項目的售價，經多次協(xié)商，雙方同意收購價格13000萬元，其中包含（2004）京仲調字第0146號規(guī)定的促裁工費和京第出（合）字（2003）第548號規(guī)定已交15即600萬元的土地使用權出讓金。評述施工費為應付賬款，屬于債務性質；已付600萬土地出讓金為資產，在收購總價款中未能明確加以劃分，混為一談。第三條易博投資有限公司是花園公寓項目的投資商（擁有項目總建筑面積的60的產權所有權）。評述1）合同收購標的物應在收購合同價格確定前予以確認；2）9的管理費用未能明確是否包含在收購價格中，將會導致售方后續(xù)運作項目的風險，增加成本。易博投資有限公司在項目操作過程中又與下列單位進行合作1、北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司要點根據(jù)2001年8月18日聯(lián)合建設經營花園公寓協(xié)議書第4。1條，北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司應獲得銷售總額9的管理費用，管理費中包含營業(yè)稅和所得稅（正本合同后附）2、北京市東升農工商總公司要點根據(jù)2002年1月28日合作建設項目合同書第五章第2第擁有項目部建筑面積40的產權所有權（正本合同后附）按照本合同簽訂，乙方在完成本合同第六條第四款后，甲方必須將與上述各單位合作合同、協(xié)議在原合同責、權、利不變的原則下，改簽更換法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人）。評述1）屬于收購項目公司（但本合同主體錯誤），原甲方（投資方）及原法定代表人簽署的合同應該繼續(xù)合法有效并受法律保護。2）屬于收購項目的，則應當是由收購方與原協(xié)議各方重新簽署合同或予以確認原協(xié)議內容。第四條項目建設情況項目位于北京市海淀區(qū)北太平莊花園東路30號，規(guī)劃用地面積為7743。8平方米見北京市國有土地使用權出讓合同，目前項目已開工建設到地上結構五層，現(xiàn)已建設建筑面積地下7852平方米，地上12598平方米，合計為20450平方米，項目總建筑面積41546平方米（以最終竣工規(guī)劃驗收為準）。評述收購標的的描述太過籠統(tǒng)、出錢、草率，缺乏詳細、準確而專業(yè)的描述，不能由向反映向現(xiàn)狀與價值，并會引起歧義和糾紛。第五條合同雙方的義務與責任甲方義務與責任評述本部分條款內容實質上是聯(lián)合建設經營花園公寓協(xié)議書中，北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司承擔的責任，這里則是全部照搬過來。1、根據(jù)北京易博投資有限公司和北京市裕發(fā)東瑞房地產開發(fā)有限公司2001年8月18日簽訂的聯(lián)合建設經營花園公寓協(xié)議書北京易博投資有限公司合法享有本項目的土地使用權，有權進行以國有土地使用權合作投資，并且提供項目售出的合法手續(xù)；法律手續(xù)必須完備、合法；需要完善的繼續(xù)完善，并確保完成本項目工程各項目手續(xù)無法律障礙。評述1）甲方不享有該項目合法的土地使用權，更無權一概土地的國有土地使用權對外投資合作；2）甲方是依據(jù)聯(lián)合建設協(xié)議獲得聯(lián)合建設經營權以及資產權利；3）土地使用權必須以登記事項為準。2完成與項目建設相關的拆遷、立項，設計方案審批、領取建設用地規(guī)劃許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、預售（銷售）許可證等手續(xù)。評述已經完成，屬于甲方應當以交給收購方的項目資料、工程資料。3、負責落實市政和四源方案，輸用地范圍內“七通一平”的審批手續(xù)，確保項目開工使用及工程竣工后市政設施全部配套。4、負責辦理招標及開工的各項審批手續(xù)。5、負責直轄市現(xiàn)場附近居民、單位及市政、市容、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、街道等相關部門的關系，保證項目工程的順利、按時完成。6、負責辦理竣工驗收的各項手續(xù)，申領工程質量竣工“兩證一書”。7、在乙方交納全部土地使用權出讓地價、恢復施工之后、根據(jù)乙方的需要負責辦理將項目過戶到乙方。8、其他應由甲方辦理的各項手續(xù)。評述38款義務，項目收購后，甲方已經與項目經營無關，不再具備實施履行該部分條款義務的條件，因而就是虛設義務，盲目操作。乙方義務與責任1、乙方繼續(xù)、全部履行甲方已經改簽的原有合同、協(xié)議，對花園公寓項目進行全面的接管和管理，確保資金的投入，進行開發(fā)、建設。2、行支付全部土地使用權出讓地價，約人民幣3400萬元左右（不在收購價內），以成本價格換回東升農工商總公司的建筑面積。評述該款項實際上為欠繳的土地出讓金，為政府規(guī)費事項，與東升農工商總公司應獲得建筑面積無關，其本意是想說明在繳足土地出讓金之后，東升農工商總公司對該土地持有的原集體建設用地使用權證就能夠轉變成為項目公司國有建設用地的土地使用權證。所以該條款屬于無稽之談。3、付尚未支付的全部土建施工工程款?，F(xiàn)狀已完成部分在收購價內（詳見（2004）京仲調字第0146號調解書）。評述該款項應當由甲方支付或自收購價款中扣除，但這種支付方式必須得到施工方的認可和書面確認，以面除收購方接受項目后對工程款的支付責任。4、據(jù)花園公寓項目在建的現(xiàn)狀情況，除收購價外，繼續(xù)支付資金，完成花園公寓的開發(fā)建設。5、支付滿足項目修改設計、裝修、設備，市政配套設施的各種資金（不在收購價內）。在規(guī)劃批準41546平方米建筑面積基礎上，今后增加面積的費用由乙方負責。評述45款事項與本合同收購事項無關。第六條收購價支付方式1、同簽訂之日，乙方支付甲方收購價3000萬元，甲方收到款項后，本合同生效。2、甲方所欠施工單位工程款，即（2004）京仲調字第0146號調解書款項，由甲方辦理好2005年2月3日的總承包協(xié)議和2005年2月21日還款協(xié)議的轉簽、轉換法定代表人的手續(xù)后，由乙方直接承付。承付款項從收購價中扣除，甲方收到收購價3000萬元后10個工作日完成。3、方支付1000萬元給甲方后，甲方交出花園公寓籌建處公章、財務章以及銀行賬戶給乙方。4、方支付的1500萬元給甲方向乙方交清花園公寓項目所有正本文件、證件。5、方支付1000萬元給甲方三個工作日后，乙方接管土地、項目、施工現(xiàn)場、辦公樓、對甲方人員，乙方視可留用人員外，其它人員撤離施工現(xiàn)場。6、方支付2000萬元甲方后，甲、乙雙方輸公司法定代理人更換手續(xù)及完善各種法律、法規(guī)手續(xù)，并且確認未付給甲方1000萬元。7、主體封頂后一個月內，乙方付給甲方1000萬元。8、產權手續(xù)辦妥后給乙方，一個月內全部結清。評述看不出任何交易設計的思路以及款項支付過程中對雙方的約束，也沒有通過交易過程和款項支付階段來實現(xiàn)雙方權利義務的對價和對等關系，特別是沒有反映雙方對交易和項目資產移交的控制手段和步驟程序，每個步驟和階段的約定都是沒有現(xiàn)實意義。不能構成為支付價款的履行條件。據(jù)甲方法人代表和有關中介方介紹，這種設計是為了給收購方加大的運作空間，并使甲方長時間不能脫離該項目。這實際上大大急劇的收購項目的運作風險，沒有收購方或在支付收購資金（即便是部分收購資金），原項目方還能夠參與和控制項目的經營過程。第七條保證和保障條款1、在本合同簽訂之日，乙方向甲方支付合同金額3000萬元到達甲方賬戶后本合同生效。甲方同時將原有的集體土地建設用地許可證即海淀集建（1992）字第00011交給乙方，并且不能掛失和補辦，否則視為違約。評述甲方現(xiàn)持有的該項目地塊的集體土地建設用地許可證是被甲方作為對己方投入資金的擔保方式，因而也就同樣想將此種“擔?！鞭D移給收購方，作為收購方支付收購資金后不能獲得該項土地使用權的一種保證。實際上質押無效，補辦不可能，純粹子虛烏有，大擺烏龍。即便是將集體土地建設用地許可證專有收購方持有，也應當獲得原所有人的認可。2、方另外撥款3400萬元左右地價款后，辦理相關手續(xù)辦理正式國有土地使用證，國有土地使用證保管在乙方，作為抵押和保證作用。甲方同時協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，其過戶費由乙方承擔。第八條違約賠償1、甲方提供的合作條件如果有瑕疵的，應負責由此瑕疵造成對乙方的損害。2、乙方未按合同約定支付甲方資金的，每延誤10日，增加資金數(shù)額的1作為違約金。3、乙任何一方不履行合同，造成項目無法按時進展的，守約方除有權終止本合同外，并且有權向違約方要求違約金及賠償金。評述缺乏對甲方違約責任的具體規(guī)定。第九條其他1、凡因執(zhí)行本合同所發(fā)