“花園公寓項目”融資操作案例解析來源環(huán)球投資網(wǎng)發(fā)表時間20090331一、項目概況位于北京市海淀區(qū)花園東路30號，規(guī)劃總用地面積為77438平方米，總規(guī)劃建筑面積為41546平方米。項目的國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準證書均已經(jīng)齊備。土地出讓金欠繳3800萬元（含滯納金400萬元），未辦理國有土地使用權(quán)證，也未取得銷售許可證。該項目為在建工程項目，已完成地下建筑面積7852平方米，地上建筑面積12598平方米。項目的土地方為北京市海淀區(qū)東升農(nóng)工商總公司，現(xiàn)土地證權(quán)屬性質(zhì)為集體建設(shè)用地；投資方為北京易博投資有限責任公司；項目方為北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，但投資方與項目方之間互相持有對對方的授權(quán)。二、項目運作過程11、1997年8月，北京市東升農(nóng)工商總公司申辦該土地的項目建設(shè)，并領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，項目規(guī)劃性質(zhì)為集體土地建設(shè)用地。2、2000年9月，北京市東升農(nóng)工商總公司領(lǐng)取該項目的開工許可證。3、2001年6月，該項目經(jīng)北京市計委、建委批復(fù)同意項目建設(shè)單位變更為北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。4、2001年8月18日，北京易博投資有限責任公司與北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書，易博公司為投資方，裕發(fā)東瑞為項目方，易博公司向裕發(fā)東瑞交付銷售總額9管理費（含營業(yè)稅、所得稅）。5、2002年1月28日，易博公司與北京市東升農(nóng)工商總公司于簽訂的合作建設(shè)項目合同書，作為土地方的北京市東升農(nóng)工商總公司可以獲得項目總建筑面積40的產(chǎn)權(quán)，同時原土地單位的該集體土地建設(shè)用地許可證以及集體土地使用權(quán)證原件交由投資方持有。項目建筑面積以及房屋產(chǎn)權(quán)雙方的詳細分配如下部位投資方（易博）土地方（東升）地下13層47115平方米3141平方米地上13層商業(yè)515916平方米343946平方米地上416層1505695平方米1003797平方米小計2492716平方米166184平方米總面積41546平方米（規(guī)劃許可證面積）6、2002年7月，該項目的建設(shè)用地許可獲得北京市國土資源與房屋管理局的審批；當年10月下達辦理項目建設(shè)用地國有土地使用權(quán)手續(xù)的通知，11月下發(fā)項目建設(shè)用地批準證書。7、2002年10月，項目正式開工建設(shè)，與施工單位簽訂工程建設(shè)總承包合同。8、2003年4月28日，簽訂該項目的國有土地使用權(quán)出讓合同。由裕發(fā)東瑞代墊付首期600萬元土地出讓金；至今欠土地出讓金3400萬元及滯納金400萬元，并借款900萬元給投資方支付工程款項。9、2004年3月，項目停建。項目在建工程完工部分包括地下13層完成建筑面積7852平方米，地上13層完成建筑面積859862平方米，45層施工完成建筑面積約4000平方米，5層以上未施工。10、2004年6月，施工單位向北京市仲裁委員會申請工程款欠款糾紛仲裁，仲裁下達調(diào)解書，與2005年6月前償還工程欠款3300萬元。11、2004年8月，投資方開始尋找項目融資。三、項目運作過程真實還原與分析1、這是我國房地產(chǎn)行業(yè)早期非常典型和普遍的一種運作類型，投資人基本上就是所謂的“空手套白狼”，這種手法確實造就了一批一夜暴富的人士。但是，大浪淘沙，這種單刀直入的商業(yè)形態(tài)所創(chuàng)造的這批富豪們，目前還可以維持其輝煌業(yè)績和經(jīng)濟生存狀態(tài)的卻沒有多少了。2、類似項目運作的核心技巧在于土地的取得，在以協(xié)議出讓方式為主獲得開展項目建設(shè)的時代，通過尋租的路徑自土地權(quán)屬單位獲得土地資源，通常并不需要向土地權(quán)屬單位支付購買土地的款項和資金，一般會預(yù)付部分定金或分期付款，也會采取如本案中的建筑面積分配的方式，目的就是減少或不需投入項目啟動資金。顯然，該項目的投資方并沒有向土地單位支付任何土地款項。在這種情形下，通常項目的預(yù)期利益將會被大大降低，并且雙方難以就項目土地的價值予以準確評估，也會給項目的運作帶來諸多不確定性和不穩(wěn)定因素。市場變動（特別是價格變動，如建材價格上漲等）以及管理趨緊等對項目利益的影響必然導(dǎo)致項目投資方的利益減少，降低項目盈利能力。而土地方的權(quán)益已經(jīng)被固定成為最終的建筑面積，其市場價值會不斷增長。這就導(dǎo)致了項目投資的財務(wù)風險。3、項目的投資方由于不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，因而就只能尋求依靠其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，這就是盛行一時的掛靠，但常常會以聯(lián)合建設(shè)的面目出現(xiàn)，并且，主管部門和司法部門也會將此種掛靠行為定性為聯(lián)合建設(shè)。在這種掛靠的合作活動中，基本要素包括投資方負責全部項目建設(shè)和投資資金并承擔完全的經(jīng)濟和法律責任，資質(zhì)方出具開發(fā)資質(zhì)和公司實體名義和提供協(xié)助，投資方向資質(zhì)方繳納管理費（一般是按年度定額繳納、按銷售或建設(shè)規(guī)模的比例繳納等方式）。一般雙方會設(shè)立一個項目分公司或項目建設(shè)經(jīng)營部、工程部等名義的分支機構(gòu)，交由投資方“獨立”經(jīng)營管理。該操作方式的風險在于對投資方而言，項目建設(shè)周期很長，甚至會延伸到項目竣工和交付使用獲得若干長的時間，資質(zhì)方對于項目建設(shè)進程的配合程度是至關(guān)重要的，幾乎所有合法的項目合同、文件、資料都要以資質(zhì)方的名義進行實施，無疑對于工作成果和效率是難以掌握的。資質(zhì)方的人事關(guān)系和變動的影響也將會阻礙投資方的工作進程。資質(zhì)方的聲譽及其其他債務(wù)的影響更是不可忽視的。對資質(zhì)方而言，投資方的資金來源、實力、經(jīng)營水平等對于項目的順利建設(shè)都是非常關(guān)鍵的因素，項目建設(shè)所導(dǎo)致的經(jīng)濟責任和債務(wù)，資質(zhì)方是必須要承擔償還責任的。4、通過對該項目的投入和現(xiàn)狀加以梳理和初步核算，項目真實過程和基本情況是1）投資方?jīng)]有支付任何土地款項。投資方通過合作建設(shè)的名義，承擔項目全部建設(shè)資金的義務(wù)，土地方無需任何出資便可分的相應(yīng)的房屋面積，2）投資方?jīng)]有支付工程款項。工程建設(shè)基本上由施工單位墊付，還不包括施工單位可能向投資方交付相應(yīng)的“工程質(zhì)量保證金”（數(shù)十萬元至五百萬元不等）；3）投資方?jīng)]有繳納土地出讓金。典型的先上車后補票，將項目投入降到最低。4）投資方的全部實際投資不會超過500萬元，主要就是在管理費用、相關(guān)規(guī)費尋租等小額支出方面。5）資質(zhì)方具有對項目主張資產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)和相應(yīng)的事實依據(jù)以法律上的理由。5、收購項目的資產(chǎn)現(xiàn)狀為項目建設(shè)用地以及在建工程60的面積約為7558平方米；項目投資方轉(zhuǎn)讓報價為13000萬元，還需加上繳納3800萬元土地出讓金，收購方實際支付項目現(xiàn)狀收購總價款為168億元。后續(xù)工程款項約8500萬元，以及其他工程支出、管理費用等約6000萬元。收購方最終投入資金約為3135億元人民幣，獲得房屋建筑面積約為25萬平方米，項目單位成本為1214萬元/平方米。（估算結(jié)論不具有投資和收購價值）四、項目方融資方案及分析房地產(chǎn)項目融資方案或交易結(jié)構(gòu)的安排通常最終會在相關(guān)合同或協(xié)議文本中體現(xiàn)，因而有關(guān)合同就會是能夠反映融資各方基本需求和思路的重要文件。下面即是項目方據(jù)以融資操作和談判的一份協(xié)議和方案,與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)、項目的運作思路和合同樣式基本相同，屬于具有市場經(jīng)驗，缺乏專業(yè)操作經(jīng)驗。從中可以看出融資的要點和錯誤所在?；▓@公寓項目售購合同書訂立合同雙方甲方（售出方）北京易博投資有限公司法定代表人注冊地址乙方（收購方）法定代表人第一條甲、乙雙方根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、平等互利的原則，經(jīng)過多次友好協(xié)商，甲方愿意將北京易博投資有限公司（以下簡稱公司）和北京市海淀區(qū)花園東路30號花園公寓項目（以下簡稱項目）出售給北京市置業(yè)有限公司。雙方特訂該合同，以作憑證，以茲恪守。第二條甲、乙雙方對公司的現(xiàn)狀項目的售價，經(jīng)多次協(xié)商，雙方同意收購價格13000萬元，其中包含（2004）京仲調(diào)字第0146號規(guī)定的促裁工費和京第出（合）字（2003）第548號規(guī)定已交15即600萬元的土地使用權(quán)出讓金。評述施工費為應(yīng)付賬款，屬于債務(wù)性質(zhì)；已付600萬土地出讓金為資產(chǎn)，在收購總價款中未能明確加以劃分，混為一談。第三條易博投資有限公司是花園公寓項目的投資商（擁有項目總建筑面積的60的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)）。評述1）合同收購標的物應(yīng)在收購合同價格確定前予以確認；2）9的管理費用未能明確是否包含在收購價格中，將會導(dǎo)致售方后續(xù)運作項目的風險，增加成本。易博投資有限公司在項目操作過程中又與下列單位進行合作1、北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要點根據(jù)2001年8月18日聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書第4。1條，北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)獲得銷售總額9的管理費用，管理費中包含營業(yè)稅和所得稅（正本合同后附）2、北京市東升農(nóng)工商總公司要點根據(jù)2002年1月28日合作建設(shè)項目合同書第五章第2第擁有項目部建筑面積40的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)（正本合同后附）按照本合同簽訂，乙方在完成本合同第六條第四款后，甲方必須將與上述各單位合作合同、協(xié)議在原合同責、權(quán)、利不變的原則下，改簽更換法定代表人（由新法定代表人代替原法定代表人）。評述1）屬于收購項目公司（但本合同主體錯誤），原甲方（投資方）及原法定代表人簽署的合同應(yīng)該繼續(xù)合法有效并受法律保護。2）屬于收購項目的，則應(yīng)當是由收購方與原協(xié)議各方重新簽署合同或予以確認原協(xié)議內(nèi)容。第四條項目建設(shè)情況項目位于北京市海淀區(qū)北太平莊花園東路30號，規(guī)劃用地面積為7743。8平方米見北京市國有土地使用權(quán)出讓合同，目前項目已開工建設(shè)到地上結(jié)構(gòu)五層，現(xiàn)已建設(shè)建筑面積地下7852平方米，地上12598平方米，合計為20450平方米，項目總建筑面積41546平方米（以最終竣工規(guī)劃驗收為準）。評述收購標的的描述太過籠統(tǒng)、出錢、草率，缺乏詳細、準確而專業(yè)的描述，不能由向反映向現(xiàn)狀與價值，并會引起歧義和糾紛。第五條合同雙方的義務(wù)與責任甲方義務(wù)與責任評述本部分條款內(nèi)容實質(zhì)上是聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書中，北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔的責任，這里則是全部照搬過來。1、根據(jù)北京易博投資有限公司和北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2001年8月18日簽訂的聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營花園公寓協(xié)議書北京易博投資有限公司合法享有本項目的土地使用權(quán)，有權(quán)進行以國有土地使用權(quán)合作投資，并且提供項目售出的合法手續(xù)；法律手續(xù)必須完備、合法；需要完善的繼續(xù)完善，并確保完成本項目工程各項目手續(xù)無法律障礙。評述1）甲方不享有該項目合法的土地使用權(quán)，更無權(quán)一概土地的國有土地使用權(quán)對外投資合作；2）甲方是依據(jù)聯(lián)合建設(shè)協(xié)議獲得聯(lián)合建設(shè)經(jīng)營權(quán)以及資產(chǎn)權(quán)利；3）土地使用權(quán)必須以登記事項為準。2完成與項目建設(shè)相關(guān)的拆遷、立項，設(shè)計方案審批、領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、土地有償出讓使用手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工許可證、預(yù)售（銷售）許可證等手續(xù)。評述已經(jīng)完成，屬于甲方應(yīng)當以交給收購方的項目資料、工程資料。3、負責落實市政和四源方案，輸用地范圍內(nèi)“七通一平”的審批手續(xù)，確保項目開工使用及工程竣工后市政設(shè)施全部配套。4、負責辦理招標及開工的各項審批手續(xù)。5、負責直轄市現(xiàn)場附近居民、單位及市政、市容、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、街道等相關(guān)部門的關(guān)系，保證項目工程的順利、按時完成。6、負責辦理竣工驗收的各項手續(xù)，申領(lǐng)工程質(zhì)量竣工“兩證一書”。7、在乙方交納全部土地使用權(quán)出讓地價、恢復(fù)施工之后、根據(jù)乙方的需要負責辦理將項目過戶到乙方。8、其他應(yīng)由甲方辦理的各項手續(xù)。評述38款義務(wù)，項目收購后，甲方已經(jīng)與項目經(jīng)營無關(guān)，不再具備實施履行該部分條款義務(wù)的條件，因而就是虛設(shè)義務(wù)，盲目操作。乙方義務(wù)與責任1、乙方繼續(xù)、全部履行甲方已經(jīng)改簽的原有合同、協(xié)議，對花園公寓項目進行全面的接管和管理，確保資金的投入，進行開發(fā)、建設(shè)。2、行支付全部土地使用權(quán)出讓地價，約人民幣3400萬元左右（不在收購價內(nèi)），以成本價格換回東升農(nóng)工商總公司的建筑面積。評述該款項實際上為欠繳的土地出讓金，為政府規(guī)費事項，與東升農(nóng)工商總公司應(yīng)獲得建筑面積無關(guān)，其本意是想說明在繳足土地出讓金之后，東升農(nóng)工商總公司對該土地持有的原集體建設(shè)用地使用權(quán)證就能夠轉(zhuǎn)變成為項目公司國有建設(shè)用地的土地使用權(quán)證。所以該條款屬于無稽之談。3、付尚未支付的全部土建施工工程款?，F(xiàn)狀已完成部分在收購價內(nèi)（詳見（2004）京仲調(diào)字第0146號調(diào)解書）。評述該款項應(yīng)當由甲方支付或自收購價款中扣除，但這種支付方式必須得到施工方的認可和書面確認，以面除收購方接受項目后對工程款的支付責任。4、據(jù)花園公寓項目在建的現(xiàn)狀情況，除收購價外，繼續(xù)支付資金，完成花園公寓的開發(fā)建設(shè)。5、支付滿足項目修改設(shè)計、裝修、設(shè)備，市政配套設(shè)施的各種資金（不在收購價內(nèi)）。在規(guī)劃批準41546平方米建筑面積基礎(chǔ)上，今后增加面積的費用由乙方負責。評述45款事項與本合同收購事項無關(guān)。第六條收購價支付方式1、同簽訂之日，乙方支付甲方收購價3000萬元，甲方收到款項后，本合同生效。2、甲方所欠施工單位工程款，即（2004）京仲調(diào)字第0146號調(diào)解書款項，由甲方辦理好2005年2月3日的總承包協(xié)議和2005年2月21日還款協(xié)議的轉(zhuǎn)簽、轉(zhuǎn)換法定代表人的手續(xù)后，由乙方直接承付。承付款項從收購價中扣除，甲方收到收購價3000萬元后10個工作日完成。3、方支付1000萬元給甲方后，甲方交出花園公寓籌建處公章、財務(wù)章以及銀行賬戶給乙方。4、方支付的1500萬元給甲方向乙方交清花園公寓項目所有正本文件、證件。5、方支付1000萬元給甲方三個工作日后，乙方接管土地、項目、施工現(xiàn)場、辦公樓、對甲方人員，乙方視可留用人員外，其它人員撤離施工現(xiàn)場。6、方支付2000萬元甲方后，甲、乙雙方輸公司法定代理人更換手續(xù)及完善各種法律、法規(guī)手續(xù)，并且確認未付給甲方1000萬元。7、主體封頂后一個月內(nèi)，乙方付給甲方1000萬元。8、產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦妥后給乙方，一個月內(nèi)全部結(jié)清。評述看不出任何交易設(shè)計的思路以及款項支付過程中對雙方的約束，也沒有通過交易過程和款項支付階段來實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)的對價和對等關(guān)系，特別是沒有反映雙方對交易和項目資產(chǎn)移交的控制手段和步驟程序，每個步驟和階段的約定都是沒有現(xiàn)實意義。不能構(gòu)成為支付價款的履行條件。據(jù)甲方法人代表和有關(guān)中介方介紹，這種設(shè)計是為了給收購方加大的運作空間，并使甲方長時間不能脫離該項目。這實際上大大急劇的收購項目的運作風險，沒有收購方或在支付收購資金（即便是部分收購資金），原項目方還能夠參與和控制項目的經(jīng)營過程。第七條保證和保障條款1、在本合同簽訂之日，乙方向甲方支付合同金額3000萬元到達甲方賬戶后本合同生效。甲方同時將原有的集體土地建設(shè)用地許可證即海淀集建（1992）字第00011交給乙方，并且不能掛失和補辦，否則視為違約。評述甲方現(xiàn)持有的該項目地塊的集體土地建設(shè)用地許可證是被甲方作為對己方投入資金的擔保方式，因而也就同樣想將此種“擔?！鞭D(zhuǎn)移給收購方，作為收購方支付收購資金后不能獲得該項土地使用權(quán)的一種保證。實際上質(zhì)押無效，補辦不可能，純粹子虛烏有，大擺烏龍。即便是將集體土地建設(shè)用地許可證專有收購方持有，也應(yīng)當獲得原所有人的認可。2、方另外撥款3400萬元左右地價款后，辦理相關(guān)手續(xù)辦理正式國有土地使用證，國有土地使用證保管在乙方，作為抵押和保證作用。甲方同時協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，其過戶費由乙方承擔。第八條違約賠償1、甲方提供的合作條件如果有瑕疵的，應(yīng)負責由此瑕疵造成對乙方的損害。2、乙方未按合同約定支付甲方資金的，每延誤10日，增加資金數(shù)額的1作為違約金。3、乙任何一方不履行合同，造成項目無法按時進展的，守約方除有權(quán)終止本合同外，并且有權(quán)向違約方要求違約金及賠償金。評述缺乏對甲方違約責任的具體規(guī)定。第九條其他1、凡因執(zhí)行本合同所發(fā)