2008年鄂州市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告第一部分城市整體特征鄂州市位于湖北省東部，長江中游南岸，東距上海、南距廣州、西距重慶、北距北京均在1000公里左右；全市總?cè)丝?0601萬人，城鎮(zhèn)人口35萬人。鄂城鄂城位于鄂州東部，西鄰省會(huì)武漢，東連“礦冶之城”黃石，北接鄂黃長江大橋，猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長江中游南岸，是鄂州市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。鄂城是鄂東“冶金走廊”、“建材走廊”的重要支撐，是武漢城市圈主要的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。全區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)2100多家，其中規(guī)模企業(yè)達(dá)180多家。交通城際干道武漢至鄂州快速主干道，是“81”武漢城市圈的重要主干道，是推進(jìn)武鄂黃一體化的重要工程。建設(shè)漢鄂快速通道，將加強(qiáng)武漢、鄂州、黃岡、黃石四個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和社會(huì)文化交流，改善鄂東城市群的路網(wǎng)布局，滿足區(qū)域內(nèi)交通量迅速增長的需要，解決武黃高速公路車流量基本飽和的問題，加快武漢城市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有極為重要的作用。城市圈放眼觀鄂城，地處鄂東南城市群（鄂州、黃石、黃岡、咸寧）中心和武漢城市圈核心區(qū)。北枕長江黃金水道，西距武漢天河機(jī)場70公里，京珠、瀘蓉高速公路在境內(nèi)交匯，106、316國道和武福鐵路穿境而過，籌建中的輕軌鐵路，將鄂城與武漢城市交通融為一體。資源文化追根歷史，曾經(jīng)有兩個(gè)武昌。一個(gè)是古武昌（鄂州），一個(gè)是今武昌（武漢市武昌區(qū)）。古武昌（鄂州）曾經(jīng)有帝王之都的尊稱、風(fēng)檣如林的顯赫和商賈如云的繁榮。春秋時(shí)期，楚王封兒子熊紅為鄂王，在這片土地上修筑鄂王城，湖北省的簡稱“鄂”由此而來。自然長江的波浪和湖水的漣漪，造就了鄂州江邊有山，山下有城，城中有湖，湖中有山，城在水中，人在畫中。產(chǎn)業(yè)鄂州素有“鄂東聚寶盆”的美稱，境內(nèi)鐵礦石儲(chǔ)量居湖北省第二位。年，鄂州抓住改革開放帶來的發(fā)展機(jī)遇，建立了省第一個(gè)開發(fā)區(qū)葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過10幾年的發(fā)展，如今的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)定位特色也十分明顯。經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總量跨越大關(guān)口，發(fā)展格局實(shí)現(xiàn)新突破07年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到20871億元，環(huán)比增長158，在全省列第3位，在城市圈列第2位，超年度計(jì)劃增幅33個(gè)百分點(diǎn)，其中，第一產(chǎn)業(yè)3202億元，增長101，第二產(chǎn)業(yè)10829億元，增長189，第三產(chǎn)業(yè)684億元，增長137；財(cái)政總收入突破20億元大關(guān)，達(dá)到2095億元，比2006年增長268，在全省列第8位，在城市圈列第6位，超計(jì)劃增幅88個(gè)百分點(diǎn)地方一般預(yù)算收入達(dá)到851億元，比2006年增長316，在全省、城市圈均列第1位全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破100億元大關(guān)，達(dá)到10501億元，比2006年增長457，超計(jì)劃增幅257個(gè)百分點(diǎn)，在全省、城市圈列第2位。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，居民生活繼續(xù)改善消費(fèi)品市場持續(xù)興旺，07年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)8458億元，環(huán)比增長182。居民消費(fèi)中吃、穿、用所占比重下降，文化、教育、旅游和醫(yī)療保健等消費(fèi)比重快速上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)逐步加快，汽車消費(fèi)成為近幾年來的持續(xù)消費(fèi)熱點(diǎn)，家電產(chǎn)品、通訊工具等快速進(jìn)入更新?lián)Q代階段。2007年限額以上批發(fā)零售企業(yè)汽車類零售額同比增長647，通訊器材類同比增長213，金銀珠寶類同比增長856，消費(fèi)潮流正朝高檔化、個(gè)性化方向發(fā)展。07年，城市居民家庭收入快速增長，生活質(zhì)量明顯提高。城市居民人均可支配收入達(dá)10827元，較上年增長201；其中中等收入家庭年均增長206，低收入居民家庭年均增長247。城市收入結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，工薪收入占比逐年下降，財(cái)產(chǎn)性、經(jīng)營性、轉(zhuǎn)移性收入占比逐年上升。07年城市居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入較06年增長43倍，居民家庭財(cái)產(chǎn)性收入占比為29，環(huán)比提高13個(gè)百分點(diǎn)。近兩年來，全市圍繞建設(shè)武漢城市圈最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)的城市，積極推進(jìn)“一主三新十特”的城市空間布局戰(zhàn)略，全面加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度，市民居住環(huán)境、市容市貌發(fā)生了新的變化，城市主要設(shè)施水平再上新的臺(tái)階。07年，全市累計(jì)完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資112億元，環(huán)比增長351。加快發(fā)展壓力明顯根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局反饋的07年11月數(shù)據(jù)，對(duì)能收集到的工業(yè)、投資、貿(mào)易、財(cái)政等四項(xiàng)指標(biāo)按增長速度的位次進(jìn)行了排序，在城市圈排位暫時(shí)定位于“三三六六”狀態(tài)固定資產(chǎn)投資增長454，在城市圈中居第3位，在全省居第4位，比全省平均速度快155個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長179，在城市圈中居第3位，在全省居第7位，與全省平均速度持平；規(guī)模以上工業(yè)增加值增速長236，在城市圈中居第6位，在全省居第9位，比全省平均速度快01個(gè)百分點(diǎn)；地方一般財(cái)政收入增長235，在城市圈中居第6位，在全省居第8位，比全省平均速度慢10個(gè)百分點(diǎn)。這說明，兄弟市州的經(jīng)濟(jì)也處于“又快又好”發(fā)展時(shí)期，出現(xiàn)了彼此之間你追我趕的排位態(tài)勢(shì)。08年整體走勢(shì)預(yù)判08年是貫徹落實(shí)“十七大”精神的第一年，也是全力完成“十一五”規(guī)劃至關(guān)重要的一年，鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展又將贏來一個(gè)新的戰(zhàn)略機(jī)遇期。按照最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2008年經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)施“控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”為基調(diào)的宏觀調(diào)控政策以及“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。08年經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的不利因素主要表現(xiàn)在較為偏緊的宏觀調(diào)控政策，居高難下的市場物價(jià)、城鄉(xiāng)居民收入增長空間難以擴(kuò)展、節(jié)能減排工作壓力較大、結(jié)構(gòu)性矛盾較多等，但所有這些困難和問題都是改革和發(fā)展過程中客觀存在的，完全可以通過不斷改革和進(jìn)一步發(fā)展得到解決。綜合各方面因素研判，預(yù)計(jì)2008年鄂州經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快協(xié)調(diào)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展，生產(chǎn)總值增速將在14以上。第二部分房地產(chǎn)運(yùn)行現(xiàn)狀市場整體形勢(shì)較樂觀，供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理，銷售情況也比較理想，一直保持著高幅增長的趨勢(shì)。進(jìn)入08年，受省會(huì)城市武漢的影響，期銷售情況出現(xiàn)一些波動(dòng)，有向下的趨勢(shì)，但受其較低的市場售價(jià)，卻保持著長期向上的趨勢(shì)。武漢城區(qū)商品房均價(jià)已經(jīng)上升至6000左右，鄂州城區(qū)價(jià)格僅僅只有其1/2,甚至連1/2都未達(dá)到，隨著城區(qū)人民生活水平的提高，以及整個(gè)中部地區(qū)城市的相互交融，鄂州市的商品房價(jià)格將會(huì)有很大的上升空間。翻開湖北地圖，在“81”城市圈中，鄂州離武漢最近，這無形的影響著鄂州地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如今的鄂州，房地產(chǎn)開發(fā)水平正在日趨的向武漢靠近，但無論是規(guī)模，還是品質(zhì)，受當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力及城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的影響，又與武漢存在著一定的差距，發(fā)展空間較大。接下來，我們將從產(chǎn)品和市場兩個(gè)方面加以分析和研究。產(chǎn)品類型結(jié)合地塊的具體位置，我們將研究對(duì)象鎖定在鄂城區(qū)，依據(jù)區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展特征，我們又將鄂城區(qū)分為城東與城南兩個(gè)片區(qū)。城東與城南對(duì)比城東依江而生，是進(jìn)入鄂城區(qū)的主入口，受其人口和地貌因素的影響，發(fā)展相對(duì)較緩慢；城南，整個(gè)城市的發(fā)展重心向此移動(dòng)，由于洋瀾湖流經(jīng)整個(gè)區(qū)域，加之政府辦公樓多分布于此，目前區(qū)域正快速發(fā)展著，樓盤開發(fā)也多集中于此區(qū)域。隨著中部崛起號(hào)角的拉響，城東的發(fā)展將得到極大的改善，房地產(chǎn)發(fā)展前景十分看好。產(chǎn)品分布及特色目前，鄂城多以高層產(chǎn)品為主打，將城東與城南兩個(gè)區(qū)域進(jìn)行比較，不難發(fā)現(xiàn)，城東樓盤品質(zhì)整體稍遜于城南。在城東，高層產(chǎn)品比較符合人們的心理需求，多層建筑或別墅類項(xiàng)目幾乎不存在。由于洋瀾湖貫穿于城南，使得區(qū)域規(guī)劃有較明顯的特點(diǎn)，樓盤多集中于洋瀾湖沿線，即有高層，又有小高層和多層；既有花園洋房，又有觀景別墅。城東片區(qū)房價(jià)普遍維持在2600元/左右，除長江天下售價(jià)突破2900元/之外，其它樓盤均價(jià)皆在2700元/以下；城南商品房均價(jià)在2800元/左右徘徊，個(gè)別樓盤，如萬佳凱旋城、黃金水岸等樓盤售價(jià)已突破3000元/。將兩個(gè)區(qū)域售價(jià)進(jìn)行比較，城東房價(jià)較城南，有200元/左右的差距。以下，我們通過表格的形式，來看看市場方面的情況。市場數(shù)據(jù)城東項(xiàng)目樓盤名稱聚龍名都長江天下東江花園旺角新天地產(chǎn)品定位高層多層、高層高層高層銷售均價(jià)2630295024002650銷售率95758590小結(jié)城東在售項(xiàng)目不多，大多處于清盤期，在售戶型多以大面積為主，集中在130160，三房和四房為主要在售戶型。個(gè)別樓盤，如旺角新天地，還有72左右的兩房，但戶型和朝向都較差。商鋪方面，售價(jià)維持在700013000元/,面積分布于62220之間，三層商鋪，一二層整