普通本科畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述論文題目探析住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式學(xué)院旅游與城市管理學(xué)院學(xué)生姓名學(xué)號(hào)0專(zhuān)業(yè)工程管理屆別級(jí)指導(dǎo)教師職稱(chēng)副教授完成日期二一年五月七日文獻(xiàn)綜述前言本畢業(yè)論文題目是探析住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式，融資租賃是一種有效的融資方式和促銷(xiāo)手段。在國(guó)外，一些大廠(chǎng)商都設(shè)有金融服務(wù)公司，金融服務(wù)公司設(shè)有銀行和租賃公司。廠(chǎng)商設(shè)立金融服務(wù)公司開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，主要目的是為了銷(xiāo)售產(chǎn)品，如奔馳公司2004年生產(chǎn)汽車(chē)55是通過(guò)融資租賃形式賣(mài)出1。住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式有住宅融資和促進(jìn)銷(xiāo)售的作用，現(xiàn)階段住房融資租基本上沒(méi)有滲透到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。自1998年以來(lái)，我國(guó)商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進(jìn)，然而現(xiàn)在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，單一的依靠銀行融資必然使風(fēng)險(xiǎn)聚集，住房融資租賃能促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化、分散風(fēng)險(xiǎn)。從制度上、模式上進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融資現(xiàn)狀，而且有助于實(shí)現(xiàn)住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民住房的市場(chǎng)保障體系。本論文的資料和參考文獻(xiàn)主要源自對(duì)傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)融資租賃相關(guān)研究。其實(shí)融資租賃是一種專(zhuān)業(yè)性和實(shí)踐性的市場(chǎng)交易行為，對(duì)于融資租賃的研究主要是站在出租人的角度來(lái)研究與租賃相關(guān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、法律等方面。然而對(duì)于住房融資租賃還可以借鑒住房按揭貸款和消費(fèi)信貸方面的理論。正文租賃的起源可以追溯到公元前2010年，但現(xiàn)代租賃業(yè)在英國(guó)和美國(guó)興起。20世紀(jì)初期，制造商開(kāi)始認(rèn)識(shí)到賣(mài)方租賃和促銷(xiāo)型租賃對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售的重要性，1954第一家獨(dú)立租賃公司在美國(guó)成立，此后租賃獲得迅速放展。租賃已成為歐美國(guó)家資本設(shè)備長(zhǎng)期投資的重要形式，1990年美國(guó)年租賃成交額達(dá)1200億美元，占設(shè)備投資32，英國(guó)年成交額210億美元，占投資的20，到1994年法、意、荷等歐洲國(guó)家現(xiàn)代租賃市場(chǎng)成交量達(dá)到設(shè)備投資20左右2。租賃產(chǎn)品對(duì)經(jīng)濟(jì)有巨大促進(jìn)作用。第一、租賃作為一種融資手段，為許多企業(yè)解決融資問(wèn)題，企業(yè)能夠獲得設(shè)備使用權(quán)。很多承租人由1任彥祥，2008金融租賃公司監(jiān)管，中金融出版社。2資料來(lái)源黃秀清，2000現(xiàn)代租賃經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)務(wù)第21頁(yè)中華聯(lián)合工商出版社。于無(wú)法滿(mǎn)足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而向出租人申請(qǐng)租賃服務(wù)，與銀行抵押置留權(quán)相比，出租人取回出租物面臨的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更小。第二、租賃增加國(guó)內(nèi)資本設(shè)備、促進(jìn)投資。第三、促進(jìn)二手市場(chǎng)興起。1租賃業(yè)發(fā)展階段和創(chuàng)新現(xiàn)代租賃業(yè)發(fā)展可以分為五個(gè)階段1。第一階段是傳統(tǒng)出租，其特點(diǎn)是租賃期限很短、出租人提供全面服務(wù)，租賃合同到期后，使用者要將租賃物歸還給出租人。第二階段是“簡(jiǎn)單的融資租賃”，租賃一旦生效，出租人在租賃財(cái)產(chǎn)上所有經(jīng)濟(jì)權(quán)益完全轉(zhuǎn)給了承租人。出租人保留名義上所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是一種以租賃財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物擔(dān)保權(quán)益，在租賃期末，承租人以象征性?xún)r(jià)格獲得資產(chǎn)所有權(quán)。這種租賃形式其實(shí)是一種變相的分期付款銷(xiāo)售，一種通過(guò)租賃對(duì)設(shè)備購(gòu)買(mǎi)的融資。第三階段為創(chuàng)新融資租賃階段，出租人在進(jìn)行租賃時(shí)注重提高附加值因素、提供綜合性服務(wù)，同時(shí)向出租人設(shè)置不同的租賃期滿(mǎn)選擇。第四階段，經(jīng)營(yíng)性租賃階段，其特點(diǎn)是出租人提供全面的集成式服務(wù)，租賃期滿(mǎn)，承租人退還租賃物。在實(shí)質(zhì)性財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，簡(jiǎn)單融資租賃被認(rèn)為不是“真實(shí)租賃”，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、二手設(shè)備市場(chǎng)發(fā)展、以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的改變，因而，經(jīng)營(yíng)性租賃受到外部條件促進(jìn)和稅收激勵(lì)。第五階段，新產(chǎn)品階段，也是復(fù)雜的融資租賃階段。在這個(gè)階段，經(jīng)營(yíng)性租賃發(fā)展成熟，租賃期滿(mǎn)選擇被安排的更加復(fù)雜，包括買(mǎi)入選擇、賣(mài)出選擇、提前結(jié)束選擇、租賃物升級(jí)和續(xù)租。在復(fù)雜融資租賃模式中，出租人要承擔(dān)一些殘值風(fēng)險(xiǎn)，承租人行使期滿(mǎn)購(gòu)買(mǎi)選擇權(quán)時(shí)，資產(chǎn)交易價(jià)格將可能是市場(chǎng)公允價(jià)格或事先確定的非象征性的價(jià)格。這種租賃實(shí)質(zhì)是為財(cái)產(chǎn)使用提供融資，而不是為獲得資產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行融資。從實(shí)質(zhì)上看，復(fù)雜的融資租賃是一種“真實(shí)租賃”。2國(guó)內(nèi)外對(duì)融資租賃研究租賃是一種專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易行為，對(duì)于租賃的研究主要集中在經(jīng)濟(jì)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、監(jiān)管等實(shí)務(wù)方面。各個(gè)國(guó)家融資租賃在法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實(shí)際中的處理和運(yùn)作也有很多不同。在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，融資1參考資料SUDIHIRPAMEMBAL主編，李命志譯，2007國(guó)際租賃完全指南第1316頁(yè)，北京大學(xué)出版社。租賃資產(chǎn)是出租人還是承租人計(jì)提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會(huì)不同。SUDIRPAMEMBAL主編的國(guó)際租賃完全指南對(duì)融資租中遇到的許多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題有深入分析，該書(shū)詳細(xì)介紹了法律、會(huì)計(jì)、稅收對(duì)租賃市場(chǎng)的影響，同時(shí)對(duì)租賃的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)交易和營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產(chǎn)證券化都有詳細(xì)、深入探討。PETERKNEVITT與FRANKJFABOZZI合著的設(shè)備租賃一書(shū)中，較為詳細(xì)地介紹了對(duì)承租人信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，提出了通過(guò)事前評(píng)估承租人資格、租賃期間密切關(guān)注租賃設(shè)備運(yùn)作及承租人的狀況來(lái)控制承租人的信用風(fēng)險(xiǎn)。他們還分別從什么是租賃設(shè)備資產(chǎn)證券化，為何要將設(shè)備租賃證券化，以及如何將租賃資產(chǎn)證券化三個(gè)方面進(jìn)行了分析。其實(shí)，國(guó)外對(duì)金融租賃風(fēng)險(xiǎn)的研究并不多，國(guó)外對(duì)租賃的研究主要集中在單個(gè)設(shè)備租賃項(xiàng)目的評(píng)價(jià)上，提供是租賃還是購(gòu)買(mǎi)的決策分析。國(guó)內(nèi)研究者對(duì)融資租賃的研究主要側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)研究，沙泉在2002年他的融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)及防范一文中，根據(jù)融資租賃涉及到融資、貿(mào)易、技術(shù)等方面的特點(diǎn)，詳細(xì)地分析了融資租賃所面臨的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境污染引起的風(fēng)險(xiǎn)以及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)等，介紹了幾種如何評(píng)估和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的方法，如經(jīng)驗(yàn)法中可以采用仿真試驗(yàn)法、投資估算法等，科學(xué)法中有概率分析、蒙特卡羅分析法。同時(shí)，他還提出了融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，介紹了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、租金償還擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、規(guī)范化的融資租賃合同等方面問(wèn)題。國(guó)內(nèi)外對(duì)融資租賃研究都比較注重實(shí)務(wù)和專(zhuān)業(yè)方面。然而，在租賃的理解上，有兩種不同的觀(guān)點(diǎn)，傳統(tǒng)的看法是租賃是一種產(chǎn)業(yè)；另一種觀(guān)點(diǎn)，如SUDIRPAMEMBAL認(rèn)為租賃是一種產(chǎn)品。雖然對(duì)租賃的理解上存在差異，但并不影響對(duì)它市場(chǎng)交易范疇和固有屬性的認(rèn)識(shí)。3住房融資租賃理論依據(jù)住房融資租賃是一種新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，在市場(chǎng)上缺乏必要的可供參考案例和實(shí)踐基礎(chǔ)，然而從絕大多數(shù)通過(guò)按揭貸款購(gòu)房的事實(shí)來(lái)看，融資租賃業(yè)是一種重要的融資手段。住房融資租賃可以從消費(fèi)信貸理論和實(shí)踐吸取經(jīng)驗(yàn)，融資租賃對(duì)于現(xiàn)金流的管理和消費(fèi)信貸非常相似，同樣要保證資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，流動(dòng)性，但是融資租賃在資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制方面更具有優(yōu)勢(shì)。1949年美國(guó)銀行提出預(yù)期收入理論（THEANTICIPATEDINCOMETHEORY），該理論核心思想是資金流動(dòng)性以未來(lái)收入為基礎(chǔ)并與收入大小成正相關(guān)；借款人預(yù)期收入受貸款到期日影響，分期償付形式具有流動(dòng)性，只要預(yù)期收入有保障，通過(guò)分期還貸形式，長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款和消費(fèi)信貸可以保證資金流動(dòng)性。預(yù)期收入理論主張把借款人預(yù)期收入作為貸款償還能力標(biāo)志，從借款人一般都有固定收入這一事實(shí)出發(fā)，可以推斷一、借款人的收入以及對(duì)應(yīng)時(shí)間可以預(yù)期到。二、如果每期收入的一部分歸還貸款，不僅貸款回收有保證，回收數(shù)量和時(shí)間同樣可以預(yù)期。三、通過(guò)分期還貸，長(zhǎng)其放貸款在一定期限內(nèi)具有流動(dòng)性。在實(shí)踐中，通常以這一理論為基礎(chǔ)，借用一定的評(píng)估模型和定量技術(shù)判別借款人償還意愿和償還能力。在融資租賃中，出租人是否進(jìn)行租賃業(yè)主要是以資產(chǎn)收益性和未來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流的穩(wěn)定性為主要指標(biāo)，所以預(yù)期收入理論可以作為住房融資租賃重要理論基礎(chǔ)。結(jié)論國(guó)內(nèi)外融資租賃的參考文獻(xiàn)主要是以動(dòng)產(chǎn)為研究對(duì)象，在住房融資租賃方面缺乏系統(tǒng)、完善的理論研究和實(shí)踐。住房融資租賃和大型設(shè)備等高價(jià)值動(dòng)產(chǎn)的租賃有許多共同特點(diǎn)，只是住房租賃承租者是許多獨(dú)立個(gè)人。許多居民在獲得住房時(shí)面臨資金融通和收入限制問(wèn)題，因此，住房融資租賃有其市場(chǎng)基礎(chǔ)，融資租賃同樣可以應(yīng)用到住宅上。在住房融資租中，由于承租對(duì)象不同，在傳統(tǒng)融資租賃中的法律、稅收、會(huì)計(jì)、監(jiān)管會(huì)發(fā)生變化，適用的制度和管理會(huì)不同，但是通過(guò)融資租賃各方面的不同安排，仍然可以按市場(chǎng)上傳統(tǒng)的融資租賃模式運(yùn)作、開(kāi)展業(yè)務(wù)。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實(shí)踐，從消費(fèi)信貸這種理念和現(xiàn)象來(lái)考慮和分析、探索。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實(shí)踐，從消費(fèi)信貸這種理念和現(xiàn)象來(lái)考慮和分析、探索。住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實(shí)踐，從消費(fèi)信貸這種理念和現(xiàn)象來(lái)考慮和分析、探索。在后面論文中將先從房融資租賃的定義、形式和特點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)的條件和必要性、產(chǎn)生的影響和現(xiàn)實(shí)意義，這些方面進(jìn)行概述。在定義和分析的基礎(chǔ)上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。最后，對(duì)住房融資租賃進(jìn)行一些理論假設(shè)和未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。指導(dǎo)教師評(píng)分指導(dǎo)教師年月日目錄1前言11研究背景與意義112國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀113本文研究思路22住房融資租賃概述21住房融資租賃定義222住房融資租賃形式和特點(diǎn)223實(shí)現(xiàn)住房融資租賃主要條件324中國(guó)進(jìn)行住房融資租賃的環(huán)境背景分析425目前進(jìn)行住房融資租賃的必要性分析626住房融資租賃的現(xiàn)實(shí)意義83住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式31業(yè)務(wù)模式932出租人經(jīng)營(yíng)組織體系1733實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)證券化184住房融資租賃市場(chǎng)假設(shè)41市場(chǎng)供給會(huì)創(chuàng)造需求2042消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)人們意識(shí)具有灌輸和操縱的作用2043人們會(huì)對(duì)激勵(lì)作出反應(yīng)2044人們需要更靈活的住房形式2145市場(chǎng)化是實(shí)現(xiàn)住房分配的有效方式215住房融資租賃市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析51自有房屋比例在短短幾年里大幅下降2152城市生活的人們會(huì)面臨居住地轉(zhuǎn)換抉擇2253人們面臨住房選擇和資產(chǎn)投資組合的權(quán)衡取舍236結(jié)論24參考文獻(xiàn)25致謝26摘要融資租賃是在原有經(jīng)營(yíng)租賃基礎(chǔ)上通過(guò)金融和企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新發(fā)展起來(lái)的一種融資方式。傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)租賃是出租人將物品和資產(chǎn)出租給使用者這樣一種簡(jiǎn)單的使用權(quán)供需交易形式，現(xiàn)代融資租賃是通過(guò)融物達(dá)到融資和資金使用目的。從經(jīng)營(yíng)租賃到融資租賃的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，其動(dòng)機(jī)是解決從農(nóng)業(yè)和手工業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)到現(xiàn)代工業(yè)化信息化社會(huì)變革導(dǎo)致的生產(chǎn)要素需求和生產(chǎn)設(shè)施高技術(shù)含量、高生產(chǎn)力包含高價(jià)值產(chǎn)生的資金融通障礙。中國(guó)在實(shí)行商品房改革后，隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和城市化不斷推進(jìn)，自有住宅成為了居民主要財(cái)產(chǎn)為居民提供住房服務(wù)。住宅物業(yè)的高價(jià)值性決定了住房所有權(quán)的資產(chǎn)屬性，居民要實(shí)現(xiàn)住宅自有化，必須突破資金融通和收入與財(cái)富的限制。本文在借鑒融資租賃這種市場(chǎng)創(chuàng)新來(lái)探討住房融資租賃市場(chǎng)化，借鑒融資租賃核心思想，根據(jù)個(gè)人住房的特點(diǎn)進(jìn)行住宅融資租賃模式構(gòu)想，內(nèi)容和形式的租賃安排，而不是根據(jù)專(zhuān)業(yè)化的融資租賃的定義將傳統(tǒng)融資租賃運(yùn)作模式直接應(yīng)用于個(gè)人住房物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。本文強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)行住房服務(wù)的商品化。所以主導(dǎo)思想是提倡房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行多元化的供給改革，實(shí)現(xiàn)住房的資產(chǎn)屬性向居民住房消費(fèi)品屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。在后面論文中將先從住房融資租賃的定義、形式和特點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)的條件和必要性、產(chǎn)生的影響和現(xiàn)實(shí)意義，這些方面進(jìn)行概述。在定義和分析的基礎(chǔ)上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。最后，對(duì)住房融資租賃進(jìn)行一些理論假設(shè)和未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。【關(guān)鍵詞】住房融資租賃住宅物業(yè)空間服務(wù)住房消費(fèi)ABSTRACTFINANCIALLEASINGISEBASEDONTHEORIGINALFINANCIALANDBUSINESSINNOVATIVEOFBUSINESSMODELANDFINANCINGMODELTRADITIONALOPERATINGLEASEISTHEGOODSANDASSETSOFLESSORWILLBELEASEDTOTHELESSEEWHOHOPETOGETSERVICE,SUCHASIMPLEFORMOFDEMANDANDSUPPLYTRANSACTIONS,MODERNFINANCELEASEFINANCINGTHROUGHFINANCIALANDMATERIALRESOURCESTOACHIEVETHEPURPOSEOFUSETHEMARKETMANAGEMENTINNOVATIONFROMOPERATINGTOFINANCIALLEASING,THEMOTIVATIONISTOSOLVETHEDIFFICULTIESINFINANCIALINTERMEDIATIONOFMODERNSOCIETYMODERNINDUSTRIALANDINFORMATIONSOCIETYPRODUCEHIGHVALUEEQUIPMENTANDCONSUMERGOODS,THEREALITYISTHATPEOPLECONSUMERMOREANDMORE,SOTHEYHAVETOFACETHEPROBLEMOFFUNDSSHORTAGEFINANCIALLEASINGISAGOODMETHODTOSOLVETHISPROBLEMASTHEREFORMOFCOMMERCIALIZATIONOFHOUSINGINCHINA,WITHTHECONTINUOUSDEVELOPINGOFECONOMICANDTHEURBANIZATIONISADVANCING,MOREANDMORERESIDENTFACETHEPROBLEMTHATTHEPRICEOFHOUSINGFARBEYONDTHEIRABILITYTOPAYTHEREALESTATEHAVETHEATTRIBUTEOFASSET,BECAUSEOFTHEIRHIGHVALUETHISPAPERDISCUSSTHEEFFECTOFHOUSINGFINANCIALLEASINGTORESIDENT,ANDWHYFINANCIALLEASINGWILLENHANCETHEQUALITYOFHOUSING，YOUWILLSEEITISNECESSARYTOPUTFORWARDTHISHOUSINGSUPPLYMODEL,BECAUSEITWILLCHANGESTATEOFRESIDENTSHOUSINGANDCONSUMPTIONTHEHOUSINGFINANCIALLEASINGWHICHWILLBEDISCUSLATER,WHOSEIDEALREFERENCEFROMTHETRADITIONALFINANCELEASE,THEREAREDISTINCTNESSINSOMEASPECTTHISPAPEREMPHASIZETHATTHEHOUSINGSERVICESINSTEADOFTHEATTRIBUTEOFASSET,SOTHEAUTHORHAVETHEBELIEFOFWHICHPEOPLEWILLACCEPTTHEHOUSINGFINANCIALLEASING,ASANALYZED,HOUSINGLEASINGHAVETHEMARKETBASEDTHISPAPERHAVEDEFINEDHOUSINGFINANCIALLEASING,DESCRIBEDTHECHARACTERISTIC,STATEDTHESIGNIFICANCE,THECONDITIONOFCARRYINGOUT,ANDTHEEFFECTTOTHEREALESTATEMARKETOFCHINATHEAUTHORHAVEPUTTEDFORWARDAMODELOFHOUSINGFINANCIALLEASINGONTHEBASISOFANALYSIS【KEYWORDS】HOUSINGFINANCIALLEASINGHOUSINGCONSUMPTIONHOUSINGSERVICE探析住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式1前言11研究背景與意義融資租賃是一種有效的融資方式和促銷(xiāo)手段。在國(guó)外，一些大廠(chǎng)商都設(shè)有金融服務(wù)公司，金融服務(wù)公司設(shè)有銀行和租賃公司。廠(chǎng)商設(shè)立金融服務(wù)公司開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，主要目的是為了銷(xiāo)售產(chǎn)品，如奔馳公司2004年生產(chǎn)汽車(chē)55是通過(guò)融資租賃形式賣(mài)出1。住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式有住房融資和促進(jìn)銷(xiāo)售的作用，現(xiàn)階段住房融資租基本上沒(méi)有滲透到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。自1998年以來(lái)，我國(guó)商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進(jìn)，然而現(xiàn)在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，依靠單一的銀行融資必然使風(fēng)險(xiǎn)聚集，住房融資租賃能促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化、分散風(fēng)險(xiǎn)。從制度上、模式上進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融資的現(xiàn)狀，而且有助于實(shí)現(xiàn)住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民住房市場(chǎng)保障體系。12國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀各個(gè)國(guó)家融資租賃在法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實(shí)際中的處理和運(yùn)作也有很多不同。在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，融資租賃資產(chǎn)是出租人還是承租人計(jì)提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會(huì)不同。SUDIRPAMEMBAL主編的國(guó)際租賃完全指南對(duì)融資租中遇到的許多專(zhuān)業(yè)問(wèn)題有深入分析，該書(shū)詳細(xì)介紹了法律、會(huì)計(jì)、稅收對(duì)租賃市場(chǎng)的影響，同時(shí)對(duì)租賃的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)交易和營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產(chǎn)證券化都有詳細(xì)、深入探討。PETERKNEVITT與FRANKJFABOZZI合著的設(shè)備租賃一書(shū)中，較為詳細(xì)地介紹了對(duì)承租人信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，提出了通過(guò)事前評(píng)估承租人資格、租賃期間密切關(guān)注租賃設(shè)備運(yùn)作及承租人的狀況1任彥祥，2008金融租賃公司監(jiān)管，中金融出版社。來(lái)控制承租人的信用風(fēng)險(xiǎn)。他們還分別從什么是租賃設(shè)備資產(chǎn)證券化，為何要將設(shè)備租賃證券化，以及如何將租賃資產(chǎn)證券化三個(gè)方面進(jìn)行了分析。其實(shí)，國(guó)外對(duì)金融租賃風(fēng)險(xiǎn)的研究并不多，國(guó)外對(duì)租賃的研究主要集中在單個(gè)設(shè)備租賃項(xiàng)目的評(píng)價(jià)上，提供是租賃還是購(gòu)買(mǎi)的決策分析。租賃是一種專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易行為，對(duì)于租賃的研究主要集中在經(jīng)濟(jì)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、監(jiān)管等實(shí)務(wù)方面。國(guó)內(nèi)外融資租賃的參考文獻(xiàn)主要是以動(dòng)產(chǎn)為研究對(duì)象，在住房融資租賃方面缺乏系統(tǒng)、完善的理論研究和實(shí)踐。住房融資租賃和大型設(shè)備等高價(jià)值動(dòng)產(chǎn)的租賃有許多共同特點(diǎn)，只是住房租賃承租者是許多獨(dú)立個(gè)人。許多居民在獲得住房時(shí)面臨資金融通和收入限制問(wèn)題，因此，住房融資租賃有其市場(chǎng)基礎(chǔ)，融資租賃同樣可以應(yīng)用到住宅上。在住房融資租中，由于承租對(duì)象不同，在傳統(tǒng)的融資租賃中的法律、稅收、會(huì)計(jì)、監(jiān)管會(huì)發(fā)生變化，適用的制度和管理會(huì)不同，但是通過(guò)融資租賃各方面的不同安排，仍然可以按市場(chǎng)上傳統(tǒng)的融資租賃模式運(yùn)作、開(kāi)展業(yè)務(wù)。13本文研究思路住房融資租賃是借鑒工業(yè)和商業(yè)融資租賃理論和實(shí)踐，從消費(fèi)信貸這種理念和現(xiàn)象來(lái)考慮和分析、探索。在后面論文中將先從房融資租賃的定義、形式和特點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)的條件和必要性、產(chǎn)生的影響和現(xiàn)實(shí)意義，這些方面進(jìn)行概述。在定義和分析的基礎(chǔ)上，提出一種住房融資租賃的多元化企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。最后，對(duì)住房融資租賃進(jìn)行一些理論假設(shè)和未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析。2住房融資租賃概述21住房融資租賃定義住房融資租賃是指出租人通過(guò)與承租人訂立規(guī)范合同協(xié)議提供長(zhǎng)期的住宅物業(yè)使用權(quán)，并提供多方面住房服務(wù)，在整個(gè)租賃期內(nèi)出租人保留物業(yè)所有權(quán)，同時(shí)承擔(dān)物業(yè)殘值風(fēng)險(xiǎn)。在租賃安排上有提前結(jié)束、租賃物業(yè)升級(jí)和續(xù)租實(shí)行機(jī)制與規(guī)范，有租賃期滿(mǎn)買(mǎi)入期權(quán)，但買(mǎi)入價(jià)格不是象征性，而是通過(guò)專(zhuān)業(yè)性期權(quán)定價(jià)模型估計(jì)，或者是通過(guò)市場(chǎng)公允價(jià)交易。這種租賃實(shí)質(zhì)是為住房消費(fèi)提供融資，而不是為居民獲得住房所有權(quán)進(jìn)行融資。22住房融資租賃形式和特點(diǎn)住宅物業(yè)是經(jīng)營(yíng)商提供居住空間服務(wù)和其他消費(fèi)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，將傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和現(xiàn)代酒店客房服務(wù)理念相結(jié)合，進(jìn)行純商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。將物業(yè)空間進(jìn)行多樣化細(xì)分組合，同時(shí)物業(yè)在經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)進(jìn)行使用期限不同分割，將物業(yè)空間和期限進(jìn)行多元化組合打包推向市場(chǎng)，不同消費(fèi)者對(duì)物業(yè)使用空間和期限有不同組合需求。作為一種融資租賃資產(chǎn)，租賃期限有中長(zhǎng)期的特點(diǎn)。一種租賃方式是借鑒國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式，將物業(yè)使用權(quán)期限以協(xié)議中長(zhǎng)期使用期限和標(biāo)定價(jià)格一次性出售給消費(fèi)者；另一種方式是通過(guò)傳統(tǒng)融資租賃合同形式協(xié)議使用期限和租金，在合同到期后，消費(fèi)者擁有未來(lái)以一定協(xié)議價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)剩余使用權(quán)的期權(quán)，或以未來(lái)該物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)先權(quán)，在租賃安排上有提前結(jié)束、租賃物業(yè)升級(jí)和續(xù)租實(shí)行機(jī)制與規(guī)范。在這兩種住房服務(wù)供給方式中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)分析，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期可持續(xù)性和盈利性原則出發(fā)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化合同條款設(shè)置，到達(dá)抵御風(fēng)險(xiǎn)、成本費(fèi)用和收入平衡。融資租賃將居民自有住宅高價(jià)值投資轉(zhuǎn)化為住房服務(wù)消費(fèi)。對(duì)住宅包含的高價(jià)值進(jìn)行新的價(jià)值計(jì)量方式設(shè)置，主要是將物業(yè)在生命周期內(nèi)價(jià)值進(jìn)行差別化分?jǐn)傔f延，對(duì)整體高價(jià)值物業(yè)進(jìn)行價(jià)值分割細(xì)化。因而，居住物業(yè)服務(wù)真正實(shí)現(xiàn)商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代市場(chǎng)化流通，需求多樣化，供給專(zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化。住戶(hù)不是住宅物業(yè)所有者，在合同契約中享有占有、使用、服務(wù)權(quán)利；經(jīng)營(yíng)商提供物業(yè)管理和多樣化物業(yè)服務(wù)，獲得現(xiàn)金流入。開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，以消費(fèi)者為向?qū)?，采用酒店式物業(yè)管理，提供高效、全面、細(xì)致、便捷、專(zhuān)業(yè)化生活服務(wù)，統(tǒng)一集中創(chuàng)造物業(yè)空間環(huán)境和物業(yè)形象。23實(shí)現(xiàn)住房融資租賃主要條件住房融資租賃需要多方面的外部條件，主要包括建立新型的土地供給模式、建立相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)于住房融資租賃來(lái)說(shuō)，建立起相適應(yīng)的土地出讓制度，是這種經(jīng)營(yíng)模式能夠?qū)嵭械淖钪匾臈l件。由于住房供給采用融資租賃方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐方?jīng)濟(jì)化的住房物業(yè)空間供需市場(chǎng)。在這種房地產(chǎn)市場(chǎng)模式下，改變土地招拍掛的土地出讓方式是必要的。政府應(yīng)把土地看作如礦產(chǎn)、森林等自然資源，采用稅收和利潤(rùn)分成的方式調(diào)節(jié)土地資源配置。政府出讓土地不是以地價(jià)高低形式衡量，而是把土地作為一種持續(xù)長(zhǎng)久的政府收入納入財(cái)政計(jì)劃，建立土地價(jià)值以地租形式存在的新型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制土地價(jià)值形成出讓制度。在該制度下土地價(jià)值體現(xiàn)在土地占用基礎(chǔ)上所產(chǎn)生利潤(rùn)的剩余分配，如果確定土地所占利潤(rùn)分成比重，則土地收益可以確定。在這種制度中地價(jià)是一個(gè)價(jià)值形成后的理論估計(jì)值，地價(jià)不是市場(chǎng)最初的競(jìng)爭(zhēng)因素，土地未來(lái)經(jīng)營(yíng)者在“土地租金占房租收入的比重”這一指標(biāo)下進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。政府通過(guò)讓利、稅收形式調(diào)節(jié)住宅服務(wù)市場(chǎng)，同時(shí)可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得持續(xù)穩(wěn)定財(cái)政收入。采用這種土地出讓制度，房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的是經(jīng)營(yíng)管理能力和商業(yè)價(jià)值挖掘能力，通過(guò)提高住房服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)提供多樣化的增值服務(wù)滿(mǎn)足多層次住房需求?，F(xiàn)在的出讓金作為土地使用人向國(guó)家繳納的所謂地租，本質(zhì)上是稅收的一種表現(xiàn)形式。出讓金一次性繳納，極大地增加了居住人的負(fù)擔(dān)，對(duì)居民的其他消費(fèi)產(chǎn)生了嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，不利于刺激內(nèi)需。更主要的是，由于政府以土地出讓金方式一次性收取土地資源占用稅和地租，在居民保有土地期間，政府就很難再征收土地的保有稅，而由于不必承擔(dān)保有成本，居民購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)囤積的行為就無(wú)法遏制，從而加大了房地產(chǎn)的供需矛盾和投機(jī)。因此，一次性出讓金制度向“稅收租金”形式按年繳納制度發(fā)展，土地價(jià)值在使用權(quán)期限內(nèi)分?jǐn)?、“稅收租金”分時(shí)繳納，應(yīng)該成為我國(guó)土地有償利用的改革方向。24中國(guó)進(jìn)行住房融資租賃的環(huán)境背景分析241目前開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)趨同化、缺乏戰(zhàn)略性思考，主要表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念上缺乏差異性和市場(chǎng)行為的趨同。房地企業(yè)將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略設(shè)定在囤積土地上，不惜血本競(jìng)拍土地，再用土地進(jìn)行運(yùn)作到資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資，達(dá)到擴(kuò)張目的。這背后戰(zhàn)略邏輯是通過(guò)控制土地從而達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率目標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)似乎陷入了地價(jià)和房?jī)r(jià)圈套，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互聯(lián)動(dòng)、出現(xiàn)水漲船高現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略趨同使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大泡沫，市場(chǎng)參與者都面臨非常大風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，在許多大城市建設(shè)用地越來(lái)越稀缺，土地爭(zhēng)奪也日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)一直走開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)，必然會(huì)遇到經(jīng)營(yíng)瓶頸，而將未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略集中在開(kāi)發(fā)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)這種新的盈利模式上，可以獲得穩(wěn)定的投資和經(jīng)營(yíng)回報(bào)，是一種可持續(xù)發(fā)展模式。住房融資租賃是對(duì)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的一種挑戰(zhàn)。242居民面臨的住房選擇現(xiàn)狀中國(guó)現(xiàn)階段的絕大多數(shù)人住房要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房實(shí)現(xiàn)，中國(guó)房產(chǎn)協(xié)會(huì)曾做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，全國(guó)約九成以上城鎮(zhèn)居民選擇購(gòu)買(mǎi)面積80平米至120平米普通商品房，但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)24個(gè)大中城市住宅市場(chǎng)調(diào)查顯示，120平米以下的戶(hù)型比重不到501。大戶(hù)型多是供給那些有很好經(jīng)濟(jì)能力的人，他們對(duì)價(jià)格變動(dòng)有一定的承受能力，相對(duì)小戶(hù)型的需求，而大戶(hù)型多是剛性需求；小戶(hù)型的購(gòu)買(mǎi)者多是經(jīng)濟(jì)能力有限、對(duì)價(jià)格非常敏感的中低收入者。同時(shí)，大戶(hù)型單位面積建筑成本相對(duì)小戶(hù)型要低，“蜂窩式”密布的內(nèi)部空間分割和繁雜的安裝管線(xiàn)提升了每套小戶(hù)型住宅單位面積建筑成本。大戶(hù)型的中高檔住宅平均利潤(rùn)率一般能達(dá)到30到40?；谝陨显?，開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有供給更多小戶(hù)型住宅的動(dòng)力。據(jù)許多城市統(tǒng)計(jì)調(diào)查，中低收入者占居民總量80以上，房地產(chǎn)供給偏向大戶(hù)型的中高檔商品房造成了很大供需矛盾，由于中低收入者購(gòu)房困難，造成市場(chǎng)上供給短缺的現(xiàn)象。中國(guó)商品房市場(chǎng)真正起步于1998年國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)文件，文件要求停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化，為中國(guó)房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了市場(chǎng)。中國(guó)住房商品化的改革之初就有“出租”和“出售”兩種思路，但是選擇了商品房產(chǎn)權(quán)的出售住房改革方案。在房改以前居民沒(méi)有自主產(chǎn)權(quán)的住房，實(shí)行居民自主化購(gòu)房的住房政策，從理論上講，每個(gè)家庭必須憑借自己的經(jīng)濟(jì)能力在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)占據(jù)生活居住空間。在取消福利分房的居民住房改革時(shí)，很多人看到了投機(jī)的機(jī)會(huì)居民提高住房質(zhì)量的需求和居民毫無(wú)選擇的購(gòu)買(mǎi)商品房剛性需求如開(kāi)閘放水式的同時(shí)釋放，有資本的人憑借手中經(jīng)濟(jì)力量購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、占據(jù)物業(yè)空間。即使從今天許多中國(guó)人的觀(guān)念來(lái)看，居民必須要有自己的住宅、居者必要有其屋才能安居樂(lè)業(yè)，所以購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，就是控制了生存空間，因而形成一種封建式地主觀(guān)念的文化傳承。富人憑借財(cái)富占據(jù)大量房產(chǎn)，中低收入者居住空間被擠壓，有錢(qián)人都在拼命1張銳，2006中國(guó)房?jī)r(jià)的盛世危言，載于2007年人居環(huán)境年報(bào)，蘭州大學(xué)出版社。買(mǎi)房，擁有二套、三套物業(yè)大有人在，擁有十套、八套的也不在少數(shù)，有的溫州炒房團(tuán)、山西煤老板將整棟物業(yè)買(mǎi)斷。持有大量房產(chǎn)的人一直不愿出租、也不愿出售，期待房?jī)r(jià)一直的高漲。從房改開(kāi)始，就缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次多元化的市場(chǎng)體制的考慮，單一的商品房產(chǎn)權(quán)供給模式，同時(shí)缺乏稅收體制和政府調(diào)控手段的保障，產(chǎn)生巨大房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和泡沫。同時(shí)也可以看到，最近30年居民住房是受政策支配，是由房改政策為居民做決策。房地產(chǎn)供給的問(wèn)題關(guān)鍵在于，物業(yè)供給以一種不可分割整體產(chǎn)權(quán)形式在市場(chǎng)上交易，以一種高價(jià)值的資產(chǎn)投資的形式讓居民消費(fèi)。居民的住房消費(fèi)不像其他消費(fèi)品一樣方便的獲得，因而把房地產(chǎn)資產(chǎn)交易轉(zhuǎn)化為住房服務(wù)的商品化市場(chǎng)供給，對(duì)住房投資和住房消費(fèi)進(jìn)行明顯的區(qū)分。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的以資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)和法規(guī)管理和激勵(lì)，對(duì)于居民住房服務(wù)消費(fèi)制定出完善的法律制度保護(hù)其權(quán)益，從而形成完善的物業(yè)空間服務(wù)市場(chǎng)。25目前進(jìn)行住房融資租賃的必要性分析一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有很大比重物業(yè)存量，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)可以創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)增加值。城鎮(zhèn)居民住房服務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)增加值的主要組成部分，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重一直維持在1到2左右的低水平上，美國(guó)這一比例大概是12、加拿大大約為16、韓國(guó)為11，泰國(guó)為5，印度為41。物業(yè)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，從投資角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)一種資產(chǎn)市場(chǎng)狀況；從消費(fèi)角度，反應(yīng)的是物業(yè)空間市場(chǎng)景氣度，所以成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要條件之一是要能夠體現(xiàn)這兩方面市場(chǎng)互相聯(lián)動(dòng)關(guān)系的敏感性和相互推動(dòng)的作用。資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)空間市場(chǎng)可以用四象限靜態(tài)模型2來(lái)表示他們之間的關(guān)系和相互影響。1張紅，2005房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，清華大學(xué)出版社，第37頁(yè)。2張紅，2005房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，清華大學(xué)出版社，第23頁(yè)26頁(yè)中國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)增量市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是以物業(yè)出售，最快回籠資金為主要目標(biāo)。住宅在價(jià)值上已經(jīng)超出了普通消費(fèi)品的范疇，而是城市中產(chǎn)階層以上人群的一種投資，但住宅消費(fèi)是一種必需的消費(fèi)品，是居民生活基本保證。中國(guó)住宅物業(yè)難以提升住宅服務(wù)增加值，主要原因在于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商以產(chǎn)權(quán)形式出售回收投資，居民消費(fèi)自有產(chǎn)權(quán)的住宅。在以單一物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)沒(méi)有成熟物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)基礎(chǔ)，缺乏與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)就失去了創(chuàng)造未來(lái)收益的能力。資產(chǎn)價(jià)值是資產(chǎn)在未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的現(xiàn)值，在居民以自己購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)自己使用消費(fèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方式中，資產(chǎn)的價(jià)值并不是在有效的市場(chǎng)機(jī)制下形成，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值缺乏客觀(guān)的市場(chǎng)評(píng)估，因此，房地產(chǎn)資場(chǎng)市場(chǎng)容易成為投機(jī)市場(chǎng)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間周期，所以房地產(chǎn)的供給相對(duì)于需求的變化在短期是缺乏彈性的；人們?cè)谝欢〞r(shí)期內(nèi)可以通過(guò)各種途徑解決暫時(shí)性的居住問(wèn)題，因而，在短期中需求是富有彈性的。同時(shí)，供給和需求之間有很大的時(shí)滯問(wèn)題，因此，單純的短期供給和需求狀況產(chǎn)生的房地產(chǎn)資產(chǎn)交易價(jià)格并不是一種真實(shí)的市場(chǎng)均衡價(jià)格?，F(xiàn)實(shí)情況是，在缺乏與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的模式下，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格是在投機(jī)、預(yù)期、非理性消費(fèi)情緒推動(dòng)和資產(chǎn)操控下形成。這種一元化的商品房資產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的緩沖能力，容易導(dǎo)致投機(jī)泡沫，更容易受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素影響，波動(dòng)幅度會(huì)非常大。從中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主體情況來(lái)看，應(yīng)該大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，一直習(xí)慣于將物業(yè)出售的簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)模式使競(jìng)爭(zhēng)集中化?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在對(duì)投資資源的控制，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)對(duì)資源的壟斷控制在資產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行操縱。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心于2007年9月16日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告表明，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新、資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。開(kāi)發(fā)商以資本擴(kuò)張、資源控制這種競(jìng)爭(zhēng)方式缺乏對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素影響緩沖能力，面臨非常大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商目標(biāo)是以一定預(yù)期范圍內(nèi)的價(jià)格出售資產(chǎn)，因而其制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略必然要求能夠盡快回籠資金，進(jìn)行資本操作，從而緩解資金壓力。從實(shí)質(zhì)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)資源的聚集整合、調(diào)控和分配的集合體，而將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)流程肢解分包給專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)和建筑商。26住房融資租賃的現(xiàn)實(shí)意義近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和供需結(jié)構(gòu)矛盾突出問(wèn)題成為政府調(diào)控重點(diǎn)，但仍然難以有效解決，如果住宅融資租賃能為居民所接受，這必然會(huì)沖淡中國(guó)城市住房突出問(wèn)題。住房融資租賃對(duì)中國(guó)城市經(jīng)營(yíng)影響是多方面的。261可以轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)商非理性的經(jīng)營(yíng)路線(xiàn)住房融資租賃經(jīng)營(yíng)從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看有多方面影響。一、在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，可以避開(kāi)集中化競(jìng)爭(zhēng)另辟蹊徑，走差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。二、通過(guò)融資租賃進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，如租賃公司發(fā)行商業(yè)票據(jù)、債券、股票和其他金融產(chǎn)品，引進(jìn)資產(chǎn)證券化和其他復(fù)雜投資工具，可以獲取銀行等金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款業(yè)務(wù)的盈利，從而提升盈利空間。三、實(shí)現(xiàn)金融和房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化組合經(jīng)營(yíng)，提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)能力和對(duì)外界經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的緩沖能力。四、由于融資租賃長(zhǎng)期性和現(xiàn)金流量的穩(wěn)定性，要求公司在長(zhǎng)期性和穩(wěn)健性原則下經(jīng)營(yíng)公司，因而對(duì)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)有很大的制度上激勵(lì)和促進(jìn)。262有利于實(shí)現(xiàn)中國(guó)城市化的目標(biāo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)大部分集中在粗放型加工業(yè)和制造業(yè)，以及低附加值服務(wù)業(yè)，而原料、設(shè)計(jì)、創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)等創(chuàng)造高價(jià)值生產(chǎn)環(huán)節(jié)一直由外方控制，導(dǎo)致中國(guó)收入分配金字塔型的結(jié)構(gòu)，中上收入人群占的比重比較小。目前中國(guó)居民住房形式選擇單一，大多數(shù)居民只有以按揭貸款這種融資方式，購(gòu)買(mǎi)商品來(lái)滿(mǎn)足住房需求，而銀行有非常嚴(yán)格貸款標(biāo)準(zhǔn)，而且貸款受?chē)?guó)家調(diào)控和監(jiān)管，從而遏制了許多住房需求。中國(guó)在未來(lái)面臨巨大挑戰(zhàn)之一是城市化問(wèn)題，在接近14億人口基數(shù)上，要實(shí)現(xiàn)未來(lái)70左右的城市化率，依靠自有商品房的增量，可能會(huì)使城市住房問(wèn)題更加嚴(yán)峻，因而，必須大力發(fā)展住房服務(wù)市場(chǎng)。住房融資租賃是一種重要的住房供給方式，同時(shí)也是化解城市化進(jìn)程中住房供需矛盾有效途徑。住房融資租賃能創(chuàng)造住房服務(wù)增加值，將成為未來(lái)新的經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。263可以化解我國(guó)土地所有權(quán)與居民住房產(chǎn)權(quán)矛盾從中國(guó)物業(yè)私人產(chǎn)權(quán)與土地國(guó)有和集體所有制矛盾上看，只有一定期限土地使用權(quán)私人物權(quán)存在許多政治性的政策和法律上的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地使用權(quán)到期后私人產(chǎn)權(quán)利益如何得到保護(hù)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)如何處理，土地使用權(quán)如何續(xù)期以及續(xù)期成本等，這些有制度因素導(dǎo)致的問(wèn)題是居民自有產(chǎn)權(quán)住房無(wú)法回避的風(fēng)險(xiǎn)。在住房融資租賃供給模式下，居民使用物業(yè)空間，各種資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)由出租人承擔(dān)，而出租人作為一種盈利性法人機(jī)構(gòu)，能夠從法律和經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)對(duì)私有產(chǎn)權(quán)面臨的制度性風(fēng)險(xiǎn)。出租人持有物業(yè)，進(jìn)行集中化整體性經(jīng)營(yíng)管理，能夠創(chuàng)造良好居住環(huán)境，提供精細(xì)的物業(yè)服務(wù)吸引居民入住，可以獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)。267有利于城市動(dòng)遷改造從城市動(dòng)遷方面來(lái)看，在大量片區(qū)物業(yè)由單一盈利性公司持有經(jīng)營(yíng)的條件下，未來(lái)城市的改造拆遷可以避免與眾多個(gè)人進(jìn)行拆遷談判面臨的難題和復(fù)雜的局面，這將會(huì)有力于城市改造。3住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式31業(yè)務(wù)模式住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式要取得成功，應(yīng)以住房融資租賃業(yè)務(wù)為主，采用同心多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，拓展與住房服務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)管理相關(guān)的各種業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、裝修裝飾、物業(yè)和家具家政服務(wù)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，相關(guān)的居住消費(fèi)貸款和保險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)相關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多元化經(jīng)營(yíng)，降低單項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利，與客戶(hù)建立更為廣泛和緊密的關(guān)系，從而可以提高對(duì)市場(chǎng)滲透能力，達(dá)到規(guī)模收益效應(yīng)。311住房融資租賃業(yè)務(wù)3111住房租賃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和制度安排租賃方案的制定，就是租賃產(chǎn)品形成，根據(jù)市場(chǎng)定位，在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)分割，在每一細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)了解客戶(hù)需求，租賃產(chǎn)品可以被設(shè)計(jì)成各種類(lèi)型。以下一些方針應(yīng)該值得探討1租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活性應(yīng)被重視。一種靈活的住房融資租賃產(chǎn)品是具有吸引力的，通常在提供住房融資租賃的過(guò)程中，出租人應(yīng)和承租人保持良好的信息溝通，出租人在提供物業(yè)服務(wù)需及時(shí)了解承租人的需求變化，提供物業(yè)空間環(huán)境改進(jìn)的咨詢(xún)和實(shí)施服務(wù)，建立租期延長(zhǎng)、提前續(xù)約和提前結(jié)束租賃配套機(jī)制，同時(shí)允許按一個(gè)合理的價(jià)格以舊換新。如果意識(shí)到住房服務(wù)的需求總是表現(xiàn)出多層次、多元化，那么租賃產(chǎn)品的靈活性就應(yīng)重點(diǎn)考慮。2承租人的利益保護(hù)機(jī)制非常重要。通過(guò)完善的融資租賃合同確定出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)，雖然在法律上是可以得到保護(hù)的，但是在現(xiàn)實(shí)中，承租人作為消費(fèi)者，必然認(rèn)為自己是處于弱勢(shì)地位的，因此，制定出令人信賴(lài)的爭(zhēng)議解決機(jī)制，在公正、有效的維權(quán)和投訴的機(jī)制下，必然提振承租人的信心。3捆綁組合租賃能給承租人提供很大的便利。將不同類(lèi)型的融資租賃服務(wù)安排到一項(xiàng)住房融資租賃結(jié)構(gòu)中，比如家電設(shè)備融資租賃，家居融資租賃、裝修融資等。承租人會(huì)發(fā)現(xiàn)，從一家融資租賃服務(wù)商獲得相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)非常便利。4“先住后買(mǎi)”是一種可以嘗試的選擇。在中國(guó)融資租賃市場(chǎng)滲透率比較低的現(xiàn)實(shí)情況下，住房融資租賃更是一種新的住房供給方式，那么選擇部分的住房把租賃轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)可能會(huì)吸引潛在的新的承租人。5租賃的設(shè)計(jì)要符合承租人對(duì)消費(fèi)支出的要求，有利于承租人提高在其他居住服務(wù)上的消費(fèi)。住房融資租賃應(yīng)該通過(guò)多元化、多層次的居住服務(wù)供給來(lái)達(dá)到收益目標(biāo)，在相同的預(yù)算支出情況下，居民獲得的服務(wù)多樣化，從理論上說(shuō)，能獲得更高的消費(fèi)總效用。6租賃期滿(mǎn)后應(yīng)該提供多種選擇以滿(mǎn)足承租人需求。這些選擇包括1特定的購(gòu)買(mǎi)選擇期權(quán)，或按照專(zhuān)門(mén)程序確定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2特定期限的續(xù)租選擇權(quán)，或支付期限和支付價(jià)格是按照特定程序確定。3在租賃期滿(mǎn)后，承租人需向出租人退還住房。4出租人賣(mài)出權(quán)，由出租人決定是否收回住房，或者由承租人購(gòu)買(mǎi)，或從新開(kāi)始續(xù)租。5不再支付任何租金，僅僅以象征性的價(jià)格轉(zhuǎn)移住房的所有權(quán)。7使承租人擁有以租賃資產(chǎn)為基礎(chǔ)的證券。這是一種重要的制度安排。將整片小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)行實(shí)體資產(chǎn)證券化后，由承租人首先購(gòu)買(mǎi)，如果物業(yè)承租人擁有相應(yīng)的股權(quán)、債權(quán)和其他相應(yīng)的權(quán)益，那么承租人就可以對(duì)出租人的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生一定的影響，如承租人可以通過(guò)股東大會(huì)、債權(quán)人與債務(wù)人之間的談判機(jī)制來(lái)表明訴求，通過(guò)證券買(mǎi)賣(mài)而對(duì)出租人的經(jīng)營(yíng)“用腳投票”。從出租人的角度來(lái)看，這種制度對(duì)公司經(jīng)營(yíng)有非常大的影響，一方面，出租人可以轉(zhuǎn)移一定的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)獲得一種重要的融資渠道。另一方面，使經(jīng)營(yíng)決策和管理變得更為復(fù)雜，出租人經(jīng)營(yíng)要透明化，接受承租人的監(jiān)督。3112租金的確定租金根據(jù)提供的綜合服務(wù)不同要有所差異，但從住房的使用權(quán)出租方面來(lái)看，其租金確定主要是根據(jù)市場(chǎng)比較和出租人的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定。在融資租賃中，由于具有租賃長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，因此，在租賃安排上，違約風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹和利率風(fēng)險(xiǎn)、法律和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有充分的考慮。然而這些因素的分析和預(yù)測(cè)是復(fù)雜的、充滿(mǎn)不確定性，因此出租人首先需要的是在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，從現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面出發(fā)，制定切實(shí)可行的租金方案，然后再根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行調(diào)整。以下是除去風(fēng)險(xiǎn)因素后的一個(gè)確定“裸租金”的方案1從消費(fèi)者定位和細(xì)分、市場(chǎng)比較方面，根據(jù)物業(yè)的區(qū)位、物業(yè)的品質(zhì)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行定位。2確定出租物業(yè)的基準(zhǔn)租金。根據(jù)物業(yè)的定位，收集市場(chǎng)信息，通過(guò)各種方案的比較和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)確定基本租金標(biāo)準(zhǔn)。3確定具體租金。租金在基準(zhǔn)租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)住房的不同情況進(jìn)行修正，R每平方米租金的修正系數(shù)，R1住宅的環(huán)境修正系數(shù)，R2住宅的樓層和朝向等位置修正系數(shù)，R3住房的使用狀況修正系數(shù)，R4租賃期限修正系數(shù)。對(duì)于租金的修正還可以有多方面的不同考慮，進(jìn)行多方面的修正。租金的修正系數(shù)可以用公式表示為RR1R2R3R4。每平方米具體租金的計(jì)算就是在基準(zhǔn)租金的基礎(chǔ)上乘以相應(yīng)的租金修正系數(shù)。同時(shí)，租金還包含很多其他費(fèi)用性和合同約定上的費(fèi)用，影響租金的其他因素可能有I租金的支付結(jié)構(gòu)和時(shí)間安排。以一個(gè)全額償付、租期36個(gè)月、實(shí)際利率為10的租賃產(chǎn)品為例，如果事后支付租金的話(huà)，每融資1000美元的租金是3227美元，如果提前支付租金每融資1000美元租金為3200美元1。II是否有承租擔(dān)保。如果租賃合同要求租賃開(kāi)始前，由承租人支付一筆擔(dān)保存款，或第三方保證付款，這些安排也會(huì)影響到租金率。III手續(xù)費(fèi)。出租人進(jìn)行融資租賃時(shí)，需要對(duì)承租人信用調(diào)查、處理租賃文件和法律事務(wù)。IV包含的保險(xiǎn)費(fèi)用。如果沒(méi)有要求承租人購(gòu)買(mǎi)一定的租金支付保險(xiǎn)和租賃資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，那租金很肯能包涵保險(xiǎn)費(fèi)用。V稅收因素。這取決于稅法對(duì)融資租賃的規(guī)定和是否能享受到稅收優(yōu)惠。3113租賃產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)和運(yùn)作從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，租賃是一種集成融資、服務(wù)和權(quán)益的產(chǎn)品，租賃公司1資料來(lái)源SUDIHIRPAMEMBAL主編，李命志譯，2007國(guó)際租賃完全指南第297頁(yè)，北京大學(xué)出版社。必須建立起一套有效的租賃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案。應(yīng)意識(shí)到即使最富有創(chuàng)新和靈活性的產(chǎn)品也不可能自我推銷(xiāo)。銀行貸款融資已經(jīng)盛行了幾百年，但是融資租賃的概念相對(duì)很新，沒(méi)有得到廣泛的接受，即使在成熟的租賃市場(chǎng)，如美國(guó)、西歐和澳大利亞，租賃業(yè)也沒(méi)有得到廣泛理解，因此，對(duì)于住房融資租賃，面臨非常大的市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷(xiāo)的挑戰(zhàn)。客戶(hù)為什么不選擇購(gòu)買(mǎi)，或者通過(guò)分期付款銷(xiāo)售方式進(jìn)行融資客戶(hù)選擇住房融資租賃的根本原因是什么為什么潛在的客戶(hù)與這家公司而不是另外一家進(jìn)行融資租賃交易這些都是出租人在制定營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)要認(rèn)真研究的問(wèn)題。對(duì)于住房融資租賃來(lái)說(shuō)，制定完善而有吸引了的營(yíng)銷(xiāo)方案是至關(guān)重要的。由于住房租賃產(chǎn)品涉及專(zhuān)業(yè)的廣泛和復(fù)雜性，制定營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)需要各方面的專(zhuān)業(yè)人員的幫助，如建筑師，設(shè)計(jì)師、理財(cái)專(zhuān)家、律師，更重要的是要有客戶(hù)的參與和承諾，否則，營(yíng)銷(xiāo)方案可能缺乏可行性，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。要爭(zhēng)取承租人積極參與到融資租賃方案制定中來(lái)，可以通過(guò)租賃產(chǎn)品預(yù)售、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中客戶(hù)意見(jiàn)反饋、VIP卡優(yōu)惠等措施。對(duì)于住房融資租賃產(chǎn)品，從監(jiān)管上已經(jīng)不同與商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，出租人可以從普通商品和服務(wù)角度，對(duì)住房租賃市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)采用更多、更靈活、更富有創(chuàng)新的方案。對(duì)于承租人方面，應(yīng)該制定規(guī)范的客戶(hù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、出租標(biāo)準(zhǔn)、承租條件、租賃政策，這些都是為了使融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到很好控制、方便客戶(hù)管理。1在客戶(hù)評(píng)估方面，主要從承租人經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，對(duì)客戶(hù)的評(píng)估結(jié)果將作為是否進(jìn)行融資租賃的重要指標(biāo)。1經(jīng)濟(jì)因素家庭收入、消費(fèi)水平和消費(fèi)方式、收入、資產(chǎn)和負(fù)債、信用記錄、未來(lái)預(yù)期收入的評(píng)估。2非經(jīng)濟(jì)因素家庭構(gòu)成和家庭狀況、學(xué)歷、職業(yè)生涯、社會(huì)關(guān)系、社會(huì)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)歷。2出租標(biāo)準(zhǔn)是指出租人制定的，承租人應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)條件。出租人出于多方面的考慮可能會(huì)制定不同的標(biāo)準(zhǔn)。出租標(biāo)準(zhǔn)對(duì)租賃產(chǎn)品的銷(xiāo)售有非常大的影響，如果放寬出租標(biāo)準(zhǔn)，能夠提升融資租賃的交易