30份房地產(chǎn)營銷策劃案例匯編4龍門陣之所以要到茶館里去擺，則因為只有在茶館里，頂尖高手們才有用武之地，所講之人也才能真正一飽“口”福。茶館日夜開放，茶客多半有閑，時間不成問題，此為“得天時”；茶館環(huán)境寬松，氛圍隨意，設備舒適，可站可坐可躺，時時茶水伺侯，擺者不累，聽者不乏，此為“得地利”；茶客多為龍門陣之“發(fā)燒友”，目標一致，興趣相同，擺者有心，聽者有意，一呼百應，氣氛熱烈，此為“得人和”。天時，地利、人和三者兼得，龍門陣自然應運而生，越擺越火。既有遠古八荒滿含秘聞逸事古色古香的老龍門陣，也有近在眼前出自身邊頂摩登頂鮮活的新龍門陣；有鄉(xiāng)土情濃地方色重如同葉子煙吧噠出來的土龍門陣；也有光怪陸離神奇萬般充滿咖啡味的洋龍門陣，有正經(jīng)八百意味深沉莊重嚴肅的素龍門陣，也有嬉皮笑臉怪話連篇帶點黃色的葷龍門陣。嘴巴有兩大功能一是吃飯，二是說話，成都人把兩者都發(fā)揮到了極致。只是前者在飯館，而后者則在茶館。成都名小吃“人莫不飲食也，鮮能知味也?！笨鬃又杏埂皦m世間沒有庸俗的飲食，只有庸俗的飲食者?！鄙蚝攴菍懯持髁x“余遍歷諸邦，無有如胃頑且固者?！睆埓蛱锒硎艿默F(xiàn)代人都知道，成都是除廈門之外中國少有的幾個特別好過日子的城市之一。有趣的是，他們也都和“蟲”有些瓜葛；廈門屬閩，是“門中之蟲”；成都屬蜀，是“腹中之蟲”。這大概是廈門人比較“戀家”，所以與“門”有關，而成都人比較“好吃”，因此與“腹”有關的緣故吧。其實對于成都人的“好吃”，連成都人自己也不諱言的，而且有絕對的自信。你和成都人聊天，只要說到吃，即便再木訥、再疲憊的人，也會立馬來了精神，眉飛色舞，如數(shù)家珍，而且恨不得立即拉你上街去吃，或者立即做出來給你吃。的確，成都街面上飯館小吃店之多，簡直多如牛毛；成都人烹調手藝之好，可謂舉世無匹。如果說同樣“好吃”的廣州人“人人都是美食家”，那么，“會吃”的成都人便“人人都是烹調家”。對于成都人來說，吃早已不是生存的需要，更是一種享受生活的方式?！俺栽诔啥肌?，也可以理解為“在成都吃”。一是方便，大街小巷；二是便宜，豐儉由人；三是精美，講究滋味和做工。最講究的餐館，不但講究“美食美器”，而且講究“美景美名”?！板\城小吃甲天下”，此話一點不假?！拔兜烂媲叭巳似降取?，成都人最能理解。追憶似水年華序章里關于“小馬德蘭點心”的著名段落形容道“氣味和滋味會在形銷之后長期存在，即使人亡物毀，久遠的往事了無陳跡，惟獨氣味和滋味雖說脆弱卻更有生命力。”這不是對飲食文化的經(jīng)典詮釋“成都名小吃”、“中華老字號”名揚巴蜀、譽滿神州。色、香、味、形俱全，是能夠嚼在口里吞進肚里的“文化”。它經(jīng)歷了由平常到絢麗的軌跡，來自民間，又盤桓于民間，即便登峰造極，也始終不失樸素自然。如果要加以形容，說它是小家碧玉最為妥貼沒有盛裝麗人的嬌艷逼人，也不似富貴小姐的矜持規(guī)范，當然又比鄉(xiāng)野丫頭多了些修飾教養(yǎng)總之是可人可心，可以親近，不可輕褻。小孩、婦人、男人、老人、成都人、外地人，誰能抵御它的誘惑它是最能匯聚人氣、留住人氣的東西，在“芙蓉古城”，你可以控制自己的情感，但你無法說服“女人和孩子”的胃腸?！懊褚允碁樘臁保疤臁贝笥谝磺?，腸胃領導了大腦和腳。品味歲歲年年，滋味如一的天府美食文化，“芙蓉古城”讓人頻頻回眸，心馳神往?！罢嬲拿朗呈遣粦毾淼摹保凇败饺毓懦恰蹦銜写松羁腆w悟。小資料四川風味名小吃陳麻婆豆腐始于清朝同治年間成都萬福橋旁一家開小店的陳森富之妻所創(chuàng)，因她臉上微麻，故稱“陳麻婆豆腐”。用料為石膏豆腐、牛肉末及各種配料，具麻、辣、燙、囫、嫩、鮮的特點。夫妻肺片成名于20世紀30年代，由成都人郭朝華夫婦創(chuàng)辦。用料為牛肉、牛心、牛舌、牛肚和頭皮等切成片雜燴在一起，稱“燴片”，諧音成“肺片”，被稱為“車行半邊路，肉香一條街”。龍抄手創(chuàng)立于本世紀40年代，因由“濃花茶社”老板籌辦，借“農”為“龍”，取龍鳳呈祥之意，有“薄如紙，細如綢”之美譽。賴湯圓因賴源鑫于19937年開辦而得名，最初是在總府街一帶擺攤設點，以賣“雞油湯圓”為業(yè)。所做湯圓皮薄滋潤，心子香甜可口，日久而出名，以“賴湯圓”稱之。鐘水餃是四川水餃的代表，初創(chuàng)于成都荔枝巷鐘少伯開的“協(xié)森茂”。餃子皮薄、料精、餡嫩、味鮮，為其他同行所不及，遂打出“荔枝巷鐘水餃”招牌，蜚聲遠揚。燈影牛肉距今已有一千多年歷史。相傳唐代詩人元稹任四川通州（今達川）司馬時，在達川落花溪一鄉(xiāng)間酒店飲酒時，發(fā)現(xiàn)店里賣的牛肉薄如紙張，舉于燈前，隱約可見燈影，細品之麻辣鮮香，元稹即景生情，取名為“燈影牛肉”。韓包子南蝦包子采用從南河（錦江）打撈的鮮蝦，去皮擠出蝦仁，與剁碎的鮮豬腿夾肉，配以香油、花椒、姜汁、料酒等輔料拌勻為餡心。用上等面粉（精粉）加豬板化油、白糖揉熟搟成皮子，包好后捏出清晰的花紋，其形、味皆優(yōu)；鮮肉包子將半肥瘦的豬腿夾肉剁細后，分一半在紅鍋中煎酥，再與另一半鮮肉合在一起，配以上等醬油、胡椒粉、姜汁、川椒粉、料酒、雞湯等十余種調料拌勻。捏包子時，除捏出清晰花紋外，還要在中央露出一點點細嫩的餡心，皮薄而泡，麥香撲鼻，入口化渣，鮮香可口。形、色、氣、味俱佳。川北涼粉清朝末年創(chuàng)立于南京，創(chuàng)始人謝天祿在南充渡口搭棚賣涼粉，其涼粉細嫩清爽，佐料香辣味濃，逐漸賣出名氣。肥腸豆花城隍廟小吃，肥腸洗白燉熟，加上燉開花的豌豆，撒蔥花。四川特色名菜回鍋肉也稱熬鍋肉，選用豬腿肉，放入鍋內煮至肉熟皮軟時撈起，切成薄片，再爆炒，并放入郫縣豆瓣、醬油、蒜苗等，炒出香味即成。水煮牛肉川菜中“麻、辣、燙”的代表，源于鹽都自貢。張鴨子70多年歷史，要求鴨子殺口小，燙鴨水溫適度，一只只鴨子必須人工拈毛；然后碼鹽、花椒、料酒等腌至第二天下鹵鍋，其鹵水是用十多種香料熬制而成；鹵熟后抹上飴糖，再下油鍋炸至金黃色。色澤金黃、皮酥肉嫩、入口化渣、鮮香味美。川戲川劇亦莊亦諧，幽默潑辣，寫得透辟，演得生動。新川劇不使人噎悶，不是霧里看花，而像爆出的脆生生的爆竹，道破人情世故。曹禺川戲的鑼在戲前，深紫紅或大紅色絨幕還未拉開，一陣陣鑼鼓便先營造著氣氛，響亮、悠揚、明快，或連擊重擊，或間歇小敲，渲染成或濃墨重彩，或滑稽輕快的曲調，常常還伴有高腔獨唱和合唱幫腔，把觀眾的期待高高地懸吊起來，場內尚有的交頭接耳便立即啞靜；在戲中，這響亮的嗓鑼與小錘敲一直起著重要作用，每至關節(jié)，便以不同的亮度、組合、節(jié)拍或疾或徐，或重或輕，或密或疏地響起，是表現(xiàn)人物心理、行為、制造場面氣氛和劇情轉折時的常用手段；在幕間轉場和劇終幕落后，鑼聲仍派上很大用場，把觀眾有所分散的心思收攏，或追著退場的看官沁人心脾，大有繞梁三日不絕耳之效。川戲的“說”平時習以為常，甚至覺得不大好聽的成都方言，經(jīng)過戲臺上的提煉，經(jīng)演員口說出，其清花亮色、生脆悅耳的程度，恰如清澈無比、鮮活奔瀉的山泉之沐眼、潤肺。清爽宜人的聲腔，加上幽默、辛辣、生動的方言俚語風格，使川戲的“說”脆聲十足，別開生面，產(chǎn)生很強的感染力。川戲的服裝川戲的劇裝非常富麗、典雅、優(yōu)美，無論是皇帝、官員的龍袍官服，武將差役的“制服”，還是才子佳人的長衫裙裝，都是綾羅綢緞彩繪錦繡，璀璨奪目。川戲的“變臉”“變臉”是川戲不外傳的絕活，堪稱“國寶”，同一個角色，或為表現(xiàn)厲鬼的嚇人伎倆，或展示人物的高超本事或不同心情，一轉臉就能幻化出一副新臉譜，一兩秒鐘換，能連換十余張新臉，令觀眾不迭聲叫絕之余，又驚疑不已。不僅小孩看得驚詫，連大人也為之迷狂。川戲的特殊魅力不僅在于形式設計和表演形式的別致、創(chuàng)新上，也不限于濃郁的川味說唱，更體現(xiàn)在它處處閃耀的民間智慧，通透練達的人情世故，是世事人生的別一看取，紅塵亂麻的另一類解法?！败饺毓懦恰睒菚陌?童趣文化兒童天真無邪眸子里閃爍著智慧的光芒兒童貪玩好耍花樣紛呈樂此不疲童年的時光充滿了歡笑和想象童年的時光讓今天的你我仍不能釋懷在“芙蓉古城”，老成都曾有的兒童玩具陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風箏、彈子等將“重出江湖”，長期生活在都市的孩子將找到屬于他們的新的樂園，睹物思情的中老年人，也定會為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動不已。跳拱為男孩所熱衷，即由人扮鞍馬，輪流做鞍或跨跳。常用的規(guī)則是由低到高，從易而難的“升級”，“鞍馬”先跪伏于地，再矮蹲，又直腿平背，背領漸抬，直至僅微屈頭頸的近乎直立，能跳過低易的再逐級跳高難的。“鞍馬”通常側對跳騎者，但也可以從身后翻跳或身前逼跳。凡跨跳不過、掀翻“鞍馬”，或腿胯觸及對方身體，落地跌倒為輸?？缣呖捎秒p手按鞍，也可單手或不用手，不用手者最高超?？梢蝗俗霭榜R眾人逐一跨跳，也可以眾排成鞍馬行列，由一人逐一愈越，這種鞍列也可排成由低到高的階梯式，還可每人跨跳后便自動變成下一個鞍馬，循環(huán)不已。斗雞男孩子喜歡的無器械運動。數(shù)人“金雞獨立”，手抱另一條盤曲至膝或胯部的腿，彼此挑逗沖撞，既要自己陣腳牢固，又要撞垮對方防線?？蓡螌危瑔螌Ρ?，或成群捉對搏擊，不準用手，先放腿者為敗。跳房女孩節(jié)目。用粉筆在地上畫，長方形的房陣，內分對稱或大小不一的多格，先手擲瓦塊，或均由第一格跳進房中，邊踢瓦塊邊前進，只用單腿，腿隨瓦至，禁用雙手。兩腳觸地，踩線，踢瓦磚不出本格或瓦至腳不能到等為負。也可不用瓦塊，打亂方格順序，需要跨跳。故意設置一些不規(guī)則小格，目測和腳落點不準便輸下場。打彈子即在地面上叩擊玻璃球。這種彈子通常直徑約1厘半，以內嵌花色者為佳，多為白、黃、綠、紅、藍等單色，實心、不透明或半透明。彈者蹲在地上，用拇指、食指和中指彈發(fā)，可擊打別的彈子，也可彈入微凹的小坑，可蠃彈子或賭別的東西。取火柴棍桌面進行，將一盒火柴自由拋落，逐一取走，不能觸及別的火柴梗。如是彼此重疊時，則取某根不得“驚動四鄰”，真有點“如臨深淵，如履薄冰”的味道。是鍛煉小孩耐心的絕好游戲。拍紙煙盒將紙煙盒紙折成方形、三角形或長條形，并以煙價高低規(guī)定“價值”，可稍使之略成弧形，增加難度，輪流用手掌在旁邊震拍，拍翻為贏，可連拍。旁邊煙紙因“受驚”而仰翻者，則再拍翻成府趴狀或以一拍數(shù)翻為上乘。跳繩男女皆好，花樣繁多?？梢蝗藘墒謭?zhí)繞繩雙腳并跳，分腳跳，跑著跳，一繩兩人面對面跳，第二人站在舞繩者身后跳，可一起從靜止開始，也可后加入舞繩者的“圈套”，高明的還可一繩跳者伺機尋隙跳過，或者在繩網(wǎng)中跳完一支歌謠的時間，期間要一直在繩子上下翻飛中跳避纏繞，頗講究靈活機巧。栽鏢用家中扎鞋底的鐵錐子，或削尖的竹筷子等一頭尖銳，長約10厘米之利器，擇一柔軟泥土前，用兩指相夾，或手背，乃至手彎、肩部、嘴巴、頭部等托持尖鏢，讓其立插泥中，未插穩(wěn)為敗，敗者需從頭步驟重來，晉升緩慢。打彈弓俗稱“打彈繃子”，乃簡易的射擊。用鐵絲卷曲為高腳酒杯狀（豎剖面），兩端“桿沿”折卷成洞，穿入橡筋，用力繃直橡筋，將裹挾其中的小石子、泥彈等向目標射擊，遠可達幾十米。或用丫形樹杈，則更粗壯有力。抽陀螺陀螺，也叫“陀羅”，是老成都孩子們十分喜愛的民間傳統(tǒng)玩具。陽春三月，草長鶯飛，河堤上的柳樹兒一片嫩綠，孩子們三五成群，找一塊平地，尋一席綠蔭，做抽陀螺的游戲。陀螺在飛快地旋轉，孩子們的心在歡快的跳躍，他們一邊抽打，一邊唱著富有韻律的兒歌“楊柳兒活，抽陀螺”孩子們的活潑天真，歡鬧快活，有時會逗得大人也躍躍欲試，想重溫一下兒時的快樂。抽陀螺可以一個人玩，也可以幾個人一起比賽。最常見的游戲是比誰的陀螺轉的時間長，先停先倒的算輸；還有一種對抗性游戲，各自將陀螺抽得飛快，向對方的陀螺撞去，誰的陀螺被撞翻撞倒，或者被撞得老遠，誰就算輸，整個游戲極為有趣。傳統(tǒng)民俗節(jié)日采風民俗文化今又復興逝者如斯夫，我們從不敢忘記我們是成都人，我們用心追憶并記錄父母之邦、桑梓之鄉(xiāng)，人何純樸，物何近人，這是我們共同的民風民俗，是故園燈火，是老屋炊煙，任歲月飛逝，也不滅不散?；ǔ瘯鄠鬓r歷二月十五日是花朝節(jié)，即百花的生日，又是道教始祖老子的生日，兩個生日攪在了一天，于是青羊宮的廟會也就成了花會。趕花會是老成都的一大盛事，是成都人迎接春天的儀式。成都本就是花城，五代時的后蜀主孟昶下令在成都遍植芙蓉，使成都有了“芙蓉城”的美譽。平民百姓素來有愛花的風雅。成都人趕花會是一件興師動眾的事。春天的成都，通向青羊宮的大路上游人如織?；〞秋L車的海洋，（它是老成都人發(fā)明的玩具）滿世界的風車自然成了花會的標志和吉祥物。五彩的車輪在駘蕩的春風中悠然旋轉，于是人也擁有了五彩的心情，地上的風車，天上的風箏，春天的成都就有了一種動人的靈氣?；〞彩菋D女的節(jié)日，一年之中難得露臉，觀花，她們自身也成為花會的一景。人面桃花，陌生男子趕著看她們?！肮炙嗌俨苫停豢慈夯雌G姿”，熱鬧喜劇的場面精彩紛呈，令人盡興開懷。祭祖踏青清明每年初春，萬物復蘇，“春風似剪刀”，柳樹垂下“綠絲絳”。就在這春曖花開的時節(jié)，人們迎來了又一個民間流傳甚久的節(jié)令清明。清明是我國農歷上所制定的二十四節(jié)氣之一，每年的三月初，按照歷書上公歷的4月5日或6日為清明。清明節(jié)為何叫“清明”呢據(jù)月令七十二候集解載“三月節(jié)物至此時，皆以潔齊而清明矣。”每當此時，大自然拉開了春天的序幕，和風送曖，芳草萋萋，燕飛鶯啼，春意盎然，這大概就是“清明”二字的含義。這天，成都人來到室外，奔向郊野，或祭祀先祖，上墳掃墓，或踏青春游，折柳插門。清明節(jié)有著許多民俗活動祭祖清明節(jié)有的地方稱為“鬼節(jié)”，可見這是個祭祀先人的節(jié)日。清明前后，家家戶戶到墓地祭祖，以盡孝道，后人為墳墓清理雜草，加添新土，燃上香燭，焚燒紙錢，叩拜或默哀。踏青清明節(jié)是大地回春的時節(jié)，雖然起始于祭祀先人，但在長期的發(fā)展過程中也摻進了游娛的內容。“清明日，都市人出郊，四野如市，往往就芳樹園囿之間，杯盤酬勸，抵暮而歸。”這種郊游活動，后來便被稱為“踏青”。踏青又叫春游，古時還叫“探春”、“尋春”。所以有的地方還稱清明節(jié)為“踏青節(jié)”。清明時節(jié)，古人還有放紙鳶、拔河、蕩秋千、插柳植樹等習俗。放生會積善行德的快樂四月初八，傳說中是佛祖釋迦牟尼誕生的日子，放生會又將成都人聚集到府河邊，竹枝詞中“一到東門擠不開，放生看會盡都來”就是明證。老成都樹木森森，田野開闊，是鳥兒們的樂園。那些心懷善心的人們買來雀鳥，拋上天空。魚、鰍、鱔、螺、龜、蟹、蚌，都是放生的對象。從九眼橋頭的白塔寺到望江樓畔的雪神廟，約半里長的府河邊，木腳盆，竹笆簍鱗次櫛比。岸上游人如織，江中彩船花舫，笙歌繚繞，紅袖綠鬟，恍如秦淮。佛誕之日川西還有個奇特的風俗嫁毛蟲。舊時沒有滴滴畏之類的農藥，成都人對付蟲的辦法，便是干脆把“嫁掉”。人們用紅紙二條架成十字，做成“毛蟲架”，上寫“佛祖生辰，毛蟲遠行”之類的話，于室內倒貼。只是不知毛蟲們是否真的嫁得遠遠的了不過從此也能窺出成都人的風趣和天真。粽子龍舟端午“端”是“初”的意思，“初五”也可稱為“端五”。古時按地支順序推算，五月是“午月”，所以五月初五也叫“端午”。又因為午時是“陽辰”，所以“端午”也叫“端陽”。五月五日，有兩個“五”，故稱“重五”和“重午”。端午節(jié)最重要的民間習俗是吃粽子，相傳是為了紀念投汩羅江而死的愛國詩人屈原。南朝時梁人吳均在續(xù)齊諧記中記載“屈原五月五日投汩羅江而死，楚人哀亡，每至此日，以竹筒貯米投水祭之。”粽子也因此與正月的元宵、中秋的月餅一起被稱為中國的三大節(jié)令食品。成都人在端午節(jié)這天不僅要包粽子，還要包鹽蛋皮蛋，門上掛菖蒲陳艾，給小孩子洗藥水澡。賽龍舟是端午節(jié)另一項影響極大的民俗活動，大約有1500多年的歷史，傳說屈原投江之后，被當?shù)匕傩瞻l(fā)現(xiàn)后拼命劃船前去相救。后來就演變成端午節(jié)舉行龍舟競渡的風俗。每逢龍舟賽，都有數(shù)只龍舟參賽，每只船都安裝有木雕龍頭，色彩鮮艷，形態(tài)各異，有金龍、黃龍、白龍、烏龍等。比賽開始，船如離弦之箭、出山之虎。各船上鼓鑼喧天，喊聲陣陣，你追我趕，力爭上游。河岸上，彩旗飄揚，喊聲震天，萬眾歡騰?？廴诵南业凝堉鄹偠蓪⒍宋绻?jié)推向高潮。七夕牛朗會織女鵲橋仙（秦少游）纖云弄巧，飛星傳恨，銀漢迢迢暗度。金風玉露一相逢，便勝卻人間無數(shù)。柔情似水，佳期如夢，忍顧鵲橋歸路。兩情若是久長時，又豈在朝朝暮暮。815中秋賞月月餅一年分為四季，農歷的七、八、九三個月為秋季，而八月十五正好在秋季的中間，所以稱為“中秋”。仲秋八月，月桂馥郁，月色皎潔，萬里澄徹，有如明鏡高懸。每逢中秋佳節(jié)之夜，親朋團聚，拜月、祭月、賞月、吃月餅，此乃人生一大樂事。自古以來，中秋被人們看作是親人團聚的節(jié)日。“月圓”象征著“團圓”，即使有時雖親人各在異處，但當一輪明月普照九州時，人們仍可兩地遙望圓月，彼此默默為對方祝福。正如蘇東坡的詠月名句“人有悲歡離合，月有陰晴圓缺，此事古難全。但愿人長久，千里共嬋娟?！笔堑模恐林星镏?，天涯游子無不倍加思念家鄉(xiāng)的親人?！敖褚乖旅魅吮M望，不知秋思落誰家”這是剪不斷的理還亂的鄉(xiāng)愁；“唯愿當歌對酒時，月光長照金樽里。”這是一樣的祝福；“海上生明月，天涯共此時。”這是相同的享受。重陽節(jié)陰歷九月九日為重陽節(jié)，古人以九為“陽數(shù)”，九月九日是雙九，所以這一天為重陽日。因古稱九月為“菊月”，不少地區(qū)又稱菊花為“黃花”，稱重陽節(jié)為“黃花節(jié)”；還有些地方到重陽節(jié)這天將嫁出的女兒接回來吃糕，故又稱這天為“女兒節(jié)”；最近一些年來，人們又將它同國人尊老的優(yōu)良傳統(tǒng)結合起來，取“九月九日”的“久久”諧音，祝福老人健康長久，故又將這天定為“敬老節(jié)”。一提重陽，我們便會馬上想到王摩潔最膾炙人口的“獨在異鄉(xiāng)為異客，每逢佳節(jié)倍思親。遙知兄弟登高處，遍插茱萸少一人?！本旁戮湃諔浬綎|兄弟詩句金秋時節(jié)，風高氣爽，人們扶老攜幼，或飲酒賞菊，吟唱“菊花酒里找尋歡”；或登高游覽，體會“登山則情滿于山”；或佩插茱萸，祈禱“好人一生平安”；或蒸吃花糕，祝?！耙荒暌荒瓴讲礁摺比绱藘群S富的日子，也難怪南宋著名女詞人李清照在醉花陰重陽一詞中留下“佳節(jié)又重陽”的美妙贊句；初唐四杰之一的王勃在重陽宴席上借酒助興，寫成傳唱千古的名篇騰王閣序更不足為奇。一元復始話春節(jié)春節(jié)是中國民間傳統(tǒng)節(jié)日中最重要的一個節(jié)日。因為春節(jié)是最喜慶的日子，是民俗活動最集中的節(jié)日，一元復始，新的希望也從此燃起。守歲“新歲將臨舊歲回，家家守歲意低徊。兒童相伴天明坐，笑問年從何處來。”夜深，“辭年”開始，兒女輩趕忙拿出草蒲團跪下向老一輩磕頭祝福，雙手接過“壓歲錢”，歡天喜地壓在枕頭下，“壓睡”諧音“壓歲”。睡前洗足期待來年“好運”。年終“守歲”一般是大人的事，娃娃們逞能爭先恐后要參加，用擲“升官圖”之類的活動，消磨時光，從“二等兵”升到“總司令”很不容易。不到兩盤，眼皮合下，只好去睡。次日，從陣陣鞭炮聲中醒來，起床后立即向老一輩磕頭拜年。說“四季發(fā)財”，又一個名曰“進財喜”的紅包。娃娃們從頭到腳一身新，包包里有錢，出門玩耍，隨心所欲。鄰里之間互相“恭喜發(fā)財”，相贈禮物；我給他家一把花生，他給我家?guī)讐K糖，禮輕情義到，一切顯得那么和諧、融洽。逢上天氣晴朗，少年邀約走“喜神方”，無論走到哪里，人山人海；中老青年人樂得在家清靜，有吃有唱，談天說地，或打牌或下棋，為生活一年累到底，難得幾日閑。鬧元宵正月十五是春節(jié)后的第一個節(jié)日，也是一年之中第一個月圓日。古時候人們認為這一天是大吉大利的日子。正月又稱“元月”，夜在古代也作“宵”，“元宵”便由此而得名。古時稱正月十五、七月十五和十月十五分別為“上元節(jié)、中元節(jié)、下元節(jié)”。所以元宵節(jié)又叫“上元節(jié)”。由于元宵節(jié)有張燈結彩的習俗，因此也稱為“燈節(jié)”、“燈夕”。俗話說正月十五鬧元宵。一個“鬧”字，道出了元宵節(jié)日的歡騰、熱烈，也道出了元宵節(jié)與其他節(jié)日的不同之處。元宵節(jié)成都人“鬧”的方式很多，有張燈、觀燈、放河燈、舞龍、舞獅、扭秧歌、踩高蹺、跑旱船等等。鑼鼓喧天，滿街鼎沸，游人摩肩接踵，笑逐顏開。所以元宵節(jié)是中國人的狂歡節(jié)。說元宵節(jié)，不能不說吃元宵。元宵俗稱“湯圓”，每到正月十五，成都人幾乎家家戶戶都要吃元宵。元宵的外形團團圓圓，正月十五的月亮也團團圓圓，月圓人團圓，因此元宵作為節(jié)令食品，還具有象征團圓、和睦、美滿、幸福之意。今天臺灣還流行一句婦孺皆知的民謠“吃了湯圓好團圓”。從古至今，元宵節(jié)負載了人們多少美好的祝愿和祈望芙蓉古城街市文化一月燈市，二月花市，三月蠶市，四月錦市，五月扇市，六月香市，七月寶市，八月桂市，九月藥市，十月酒市，十一月梅市，十二月桃符市。成都古今記蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、挑花、木雕等天府傳統(tǒng)街市文化在“芙蓉古城”“文物一條街”的出現(xiàn)也讓人嘖嘖稱奇，疑是夢回唐朝。小資料蜀錦歷史悠久，與南京云錦、蘇州宋錦、廣西壯錦齊名。漢代以來，在蜀地生產(chǎn)的錦被稱為“蜀錦”。其主要錦樣有方方錦、月華錦、浣花錦、雨絲錦、鋪地錦、散花錦及“民族緞”。蜀繡同江蘇蘇繡、湖南湘繡、廣東粵繡并稱中國四大名繡，針法嚴謹細膩，色彩淡雅清秀，線條優(yōu)美流暢，中國水墨畫格調。華陽國志中，把蜀繡譽為蜀中之寶。布置在人民大會堂四川廳內的蜀繡“芙蓉鯉魚”、“熊貓”等，是蜀繡的代表之作。漆器成都漆器，產(chǎn)生于秦漢時期，已有2000多年歷史，以“雕花填彩”見長。紋樣常用梅、蘭、竹、菊、一支蓮、海棠、牡丹，有“四季花鳥”、“蜀宮夜樂”等選入中國美術館。銀絲工藝清代末年，四川銀絲產(chǎn)品已遠銷歐美。成都是“花絲”工藝的集大成之地，有很高水平。白銀抽絲，用填、壘、穿、搓等手法，無胎成形，工藝精絕。代表作品有“麻姑獻壽”、“仙鶴行云”等。瓷胎竹絲被譽為“東方藝術之花”，最早產(chǎn)生于光緒二年（1876年）。選料嚴格，瓷胎來源于景德鎮(zhèn)，竹絲選自邛崍的兩年生慈竹，節(jié)距在兩尺以上。經(jīng)選片、烤片、鋸節(jié)、起薄、定色等工序，制成竹絲。自貢竹絲扇民間藝人龔玉璋家傳絕技，又名“龔扇”，也有“素絲織錦”之稱。選料為優(yōu)質“一年青”陰山黃竹，先將原竹刨青去蠟，反復劈刮，使之細如發(fā)絲，薄如蟬翼。四川其它著名工藝品錦竹年畫、成都絹扇、成都竹簾畫和火繪畫、閬中絲毯、榮經(jīng)砂器、隆昌陶罐、廣元白花石刻、中江花石工藝、江安竹黃、劍閣手杖、馬邊羅漢竹手杖、榮昌折扇、樂山清溪宋筆、夾江大千書畫紙等。THEEND成都華陽濱河花園項目整體策劃目錄一、市場背景二、項目分析三、項目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行一、市場背景成都房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下一九九年之前，被動銷售的暴利階段客源特征以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。開發(fā)商特征政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。項目特征產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在二環(huán)路內外開發(fā)居住樓盤）。銷售特征無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。（二）2000年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于成都房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占成都市場。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理。項目特色產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。銷售特色價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。在上述市場背景下，客戶、市場、開發(fā)商、營銷代理公司幾個方面都發(fā)生了較大變化1、客戶需求的變化能承受價格在2500元/M2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。對于能承受25004000元/M2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。能承受4000元/M2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發(fā)商的資質、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。2、市場環(huán)境的變化地理環(huán)境逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。3、開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。營銷方面競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。二、項目分析1、基本情況本案位于成都華陽，緊臨府南河的小高層花園洋房，華陽居住區(qū)是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。緊臨成都市中區(qū)，本案正處于這兩個區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。2、區(qū)域消費能力分析經(jīng)濟水平整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中等階層，社會層次也以公務員及經(jīng)商人士為主。隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為中檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。3、客源定位本案屬中檔樓盤，大多數(shù)人都能接受的價格，客源面相對教寬，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析（一）成都市區(qū)客源此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型2030歲青年夫妻有經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為首次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。公務員員此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。白領此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套等較為關心。3050歲中年夫妻及退休夫婦帶一小孩此部分人有著一定的收入，追求寧靜而舒適生活，對物業(yè)戶型及功能有一定的要求。小結本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。（二）華陽和外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型華陽本地人士此類人群大多為本地人員，收入穩(wěn)定，開始學習注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環(huán)境，對地段、交通、配套、環(huán)境較為注重。華陽經(jīng)商人士華陽經(jīng)濟快速發(fā)展本地人士收入增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。三、項目定位本案位于成都市的南面，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環(huán)境，特別是整治后府南河環(huán)繞物業(yè)的魅力，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此我司建議將本案定位于360度水域半島720度空中花園。綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面1、地理位置優(yōu)越。2、交通方便快捷。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化水平高。6、有強大的升值潛力。7、戶型實用、舒適。四、客源定位見二、3五、產(chǎn)品建議由于本案不具備突出的規(guī)模優(yōu)勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部環(huán)境設施，和區(qū)域環(huán)境（府南河）進一步提升本案所處的層次，具體建議如下（一）社區(qū)配套設施1、門、窗分戶門配可視對講防盜門，室內采用木質夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。2、保安系統(tǒng)全方位的防盜控制系統(tǒng)，報警系統(tǒng)，分戶可視防盜門，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監(jiān)測火情。3、信息系統(tǒng)有線電話市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。通訊設施預留兩部IDD電話插口。網(wǎng)絡寬帶網(wǎng)入戶，并預留管線。4、廚房、浴室墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高級廚具，純凈水可入戶。6、衛(wèi)生間墻面鑲砌普通瓷磚，鋪設防滑地板磚，設三盆。（二）主題景觀建設本案花園洋房商品樓，建議公共花園建造能代表本案風格的造型，而非草萍及一般花圃。（三）綠化布置根據(jù)小區(qū)內的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區(qū)內部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。（四）規(guī)劃布局要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區(qū)，既是品牌提升的需要也是對業(yè)主負責的真實表現(xiàn)，這樣很容易引起消費者的認可。（五）戶型設計戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在70110平方米之間，適當保留110180平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。（六）戶型風格落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。六、推案策略（一）售樓處選址我司建議售樓處向主干道附近遷移，在華陽正街附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的售樓處。由于本案離市區(qū)有一定距離，建議在市中區(qū)區(qū)再建設一個小的售樓接待處及看房直通車。理由（1）該地段為華陽主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。（2）人員流動量大，易擴大本地知名度。（3）南延線交通動線發(fā)達，由突出購房直通車突出本案交通的便捷。（4）市中區(qū)設小的售樓接待處，是由于市區(qū)人員密度大，且主力目標客戶也大多分布在這里，便于咨詢本案信息。缺點投入費用高。（二）價格策略目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨銷售進展進行微調，（在正負零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場）。整體操作結束后，將均價控制在1500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。七、廣告策略（一）主訴求點突出社區(qū)無以倫比的外部環(huán)境優(yōu)勢，以“360度水域半島720度寫逸生活”為主訴求點。理由本案的外部環(huán)境優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質，存在可信度等問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢低價的吸引，及花園洋房的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。（二）各銷售期訴求1、引導期可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內部配套設施、高品質的樓盤相對低廉的價格等。2、開盤期主打環(huán)境、交通、價格優(yōu)勢，結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。3、正常銷售期進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、交通如何便捷、配套設施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質量等品質，使之成為一廣告系列。理由（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久。（三）廣告媒體選擇1、電視以形象廣告為主，結合綜藝性廣告與社區(qū)聯(lián)宜會等。（推薦本地電視臺）2、報紙軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊。（推薦華西、商報、早報、晚報等房產(chǎn)專欄）3、車體主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。4、電臺選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。5、三維動畫提前展現(xiàn)小區(qū)內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒?。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。（一）前期市調階段（第一階段）第一階段人員安排1、市場研究分析區(qū)域環(huán)境研究分析（市調員1員、策劃員1名）、項目地段背景調研（市調員1員，策劃員1名）、附近房地產(chǎn)項目調研（市調員2員，策劃員1名）、市場消費傾向調研分析（市調員2員，策劃員2名）2、市場調研成果總結專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）5、策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，并編寫市調報告。在對本案的規(guī)劃情況熟知后，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與開發(fā)商共同就策劃內容協(xié)商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內容。（二）銷售準備階段（第二階段）第二階段人員安排1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定目標市場定位、銷售策略制定、推廣措施及訴求重點、廣告目標與目的、廣告預算的編制、平面制作物設計要求（樓書風格建議、DM及單頁制作建議、海報建議、展板內容建議等）、現(xiàn)場POP布置建議SP活動建議、媒體選擇與安排、進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。2、我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、SP活動計劃等內容）等3、廣告計劃及文案設計審核、專案組動腦會議廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認與把握。4、印刷品樣稿的審核與修正。5、現(xiàn)場POP布置具體內容現(xiàn)場圍墻裝飾、現(xiàn)場橫幅和錦旗布置、現(xiàn)場燈箱、指示牌、展板、模型制作、售樓處裝修布置、售樓處導引牌、樣板房裝修布置、我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督。6、市區(qū)內長效媒體安排。銷售名片印刷、廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成。7、銷售文件的準備、專案策劃。8、售樓人員培訓、專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告企劃等。9、樓盤報章廣告審核與安排。廣告策劃人員、專案主管。此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、聯(lián)絡與監(jiān)督，并及時與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布置；進行業(yè)務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。三、銷售階段（第三階段）第三階段負責人員1、實施廣告計劃在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。2、現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案經(jīng)理、策劃員。3、電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報、價格反應與檢討。4、廣告效果統(tǒng)計廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理。5、銷售策略調整專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施。6、銷售形勢分析與預測專案組會議7、會議安排每周例會專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務員反饋情況調查。月會專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售備注若有重要的促銷活動或當天廣告發(fā)布，我司將集中力量，重點出擊編業(yè)高云飛成都市天之韻策劃案目錄前言市場篇一、本案面臨的市場特征二、消費者的調查三、本案及周邊市場情況的調查四、價格的調查產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品定位二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析三、對產(chǎn)品的建議四、產(chǎn)品的指標建議五、臨河處理六、大門處理七、車位建議銷售篇一、總體銷售策略二、銷售價格策略三、付款方式策略四、銷售預測五、銷售造勢六、銷售準備工作廣告篇一、推廣時機建議二、推廣總體策略三、總體形象定位四、包裝重點五、廣告總體預算六、媒體建議七、立體化市場推廣建議環(huán)境篇市場篇房地產(chǎn)業(yè)是一個風險與機會并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。一、項目概況及策劃建設目標1、位置與環(huán)境（1）項目位置成都市南面，一環(huán)路以內。東南西北四條道路圍繞四周。（2）交通便利暢通園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機場火車南站近。（3）環(huán)境幽靜園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成,多已成現(xiàn)房。主要以居民為主自然環(huán)境比較清凈。2策劃建設目標在小天小區(qū)內建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次高品質的小高層電梯組式公寓群。3園區(qū)的工程建設指標（1）項目占地面積50畝（其中凈用地409畝）（2）規(guī)劃建設項目小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，化糞池會所，物管中心，商業(yè)中心賓館等。4建筑物概況（1）主體建筑為小高層電梯公寓?？偨ㄖ娣e110000平方米，層數(shù)1115層結構上采用框架剪刀墻結構。（2）主打戶型面積130平方米（70），100平方米（15），層面設計小躍式。停車面積約10000M2（3）綠化率47容積率25建設密度34二、市場機會點分析（一）、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活躍起來?？偟膩碚f，目前的成都房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點一方面是商品房總體開發(fā)量大，積壓情況嚴重；另一方面是商品房有效供應嚴重不足，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發(fā)商只有切實的從市場的需求出發(fā)，從消費者的需求出發(fā)，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點1、商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴重政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費為手段來鼓勵開發(fā)。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調動了消費者的購房熱情。于是，有的開發(fā)商盲目地進行大規(guī)模開發(fā)，使成都的商品房總開發(fā)量迅速猛增，直至過剩，甚至出現(xiàn)一個區(qū)域內數(shù)十個項目同時開發(fā)的情況（如府南河）。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的項目卻只是少數(shù)。商品房的大量積壓，使開發(fā)商們感到了市場形勢的嚴峻。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。1、市場有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯位雖然市場上商品房的供應量如此之大，但仍有眾多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應與消費者的需求類型發(fā)生了嚴重的錯位。因此，那些對準了購房者的需求的項目就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等）反之，那些與消費者的需求發(fā)生錯位的項目就只能在競爭中被淘汰，而成為積壓房。（如“萬福世家”、“上河城”等）3、差異化營銷成為占領市場的有效辦法房地產(chǎn)營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，為項目樹立鮮明的風格特色，與其它項目形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領市場。人無我有，而“我有”若為市場所需，“我”就占領了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比如“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點，進而去開發(fā)滿足這種需求的項目，再配以各自不同的風格進行營銷，最終贏得了市場。2、挖掘項目潛力，實現(xiàn)等值營銷，將成為房地產(chǎn)營銷的主要趨勢同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因為挖掘潛力的程度不同，其最終結果也會大不相同。有的房子其本身價值并不高，單由于開發(fā)商對其潛在價值進行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價值，置信公司通過各種手段，將其潛在價值充分的挖掘出來，最終將其價值提高到2000元左右。這說明，只有挖掘出項目的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商認識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營銷總趨勢。3、本案面臨的市場特征1、總體供過于求，局部供不應求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內個別樓盤能在短期內完成100的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。2、開發(fā)商注重市場研究，但準確度把握不高。有實力的開發(fā)商均投入力量仔細分析市場需求，以便進行產(chǎn)品定位，但在方法中不能百分之百保證產(chǎn)品定位的市場準確度，造成大面積滯銷。3、經(jīng)濟實用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。4、購買群體階層明顯90年代中期的購房主體為高級富有階層和集團，90年代后期的購買主體為較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體為中高及工薪階層。5、購買者注重實表于品質共有的社區(qū)最能取悅消費者的社區(qū)具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。6總價市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積內體會無限的生活品質是當今購房的時尚心態(tài)。7競爭空前激烈?guī)缀趺恳粋€樓盤都有強勁的對手，較量集中在綜和品質性價比于廣告，開發(fā)商的首要任務不是賺取暴利，而是先學會規(guī)避風險。結論綜上所述，目前的成都房地產(chǎn)市場，雖然由于開發(fā)量的急劇加大導致競爭日益加劇，但就市場需求和供給來說，仍然有市場供給不足的現(xiàn)象。在這種市場情況下，若能夠真正的從市場的需求出發(fā)，找出市場的機會點，并挖掘出項目的全部潛在價值，實行差異化營銷，那么，開發(fā)的項目也將最終贏得消費者的青睞。特別是城東八里小區(qū)，作為政府規(guī)劃的東郊最大居住小區(qū)，現(xiàn)有開發(fā)項目有限，有效供應不足的現(xiàn)象表現(xiàn)更加明顯，加上政策導向、升值概念、開發(fā)成本相對較低等優(yōu)勢，使這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)具有較多的市場機會。所以，我們認為，在本案的營銷中，關鍵是找準自身項目的市場機會點，通過對自身潛在價值的挖掘，制定出符合目標客戶群體需求的措施，那么，贏得市場，獲得較豐厚的利潤將有較大的把握。綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻”項目的賣點作如下分析1、市場接受度分析本市的電梯公寓住宅正出于為市場接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點，如物管費用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導地位。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢，如外立面現(xiàn)代生動，符合時代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下”的感覺，還是受到一部分人的喜愛。特別是2540歲左右的白領階層的偏愛。這部分客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人發(fā)展?jié)摿Υ?，其中一部分已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。相對而言他們的購買力是不成問題的。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。2、區(qū)域環(huán)境分析本項目位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比較優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比較方便舒適。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應該都是不錯的。無論從生活設施、市政配套、醫(yī)院、學校等方面來看都是相當齊備和完善的。得到市場長期檢驗和認可，房地產(chǎn)開發(fā)時機是相當成熟的。但同時我們也應該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)項目的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。如現(xiàn)有房產(chǎn)項目“小天芳苑”、“盛錦華庭”等，具體數(shù)據(jù)如下名稱占地售價（元/M2）套型面積M2裝修標準售房率小天芳苑9畝24002800962623452請水30盛錦華庭12畝35004000電梯27983298多層120240廚衛(wèi)精裝10從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑”的套型設計和價格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認可；另一方面“盛錦華庭”的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關注，這樣矛盾的心理，導致開發(fā)思路混亂不清。致使樓盤的風格盡失，定位失準。最終“盛錦華庭”銷售的慘淡應在情理之中。1、區(qū)域客戶心理分析由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，