新聯(lián)康2010萬博地產(chǎn)江蘇常州人民路武宜路項目策劃定位人民路、武宜路項目策劃定位報告上海新聯(lián)康/201003萬博地產(chǎn)/江蘇常州立地條件分析競爭形勢分析項目整體定位項目產(chǎn)品建議營銷策略執(zhí)行報告提綱立地條件分析宗地處在武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)核心地帶。武進區(qū)向南發(fā)展前的核心區(qū)域即為宗地目前所處位置。現(xiàn)在武進區(qū)核心地帶主要在花園街周邊；宗地距離核心花園街15公里。宗地與天寧區(qū)僅有一橋（常武大橋）之隔，距離天寧區(qū)約05公里。宗地區(qū)位湖塘鎮(zhèn)淹城花園街本案宗地位于武進老核心區(qū)域，具備一定的人文基礎(chǔ)與居住氛圍宗地四至武宜路人民西路米字弄大通河雙塘路玉塘路東界武宜路南界人民西路西界玉塘路北界大通河人民西路武宜路地塊7地塊8米字弄雙塘路大通河玉塘路地塊1地塊現(xiàn)狀為毛地，原為陳家村老式私房，目前正在進行拆遷工作宗地現(xiàn)狀地塊經(jīng)濟指標202030綠地率東、南、西、北東、南、西、北南出入口方向商業(yè)建筑面積比例不得大于地上總建筑面積的60商業(yè)建筑面積比例不得大于地上總建筑面積的60/其它10米10米10米地下建筑埋深150米100米100米建筑高度505050建筑密度304530452545容積率828647平米道路面積54322平米85517平米道路面積92877平米284045平米道路面積43159平米用地面積商辦、住宅、配套公建等商辦、住宅、配套公建等商辦、住宅、配套公建等土地性質(zhì)地塊8地塊7地塊1指標地塊為綜合性地塊，開發(fā)條件相對寬松BRT人民路站東方路公交車站道路狀況武宜路（雙向六車道）連接常州南北的主動脈人民路（雙向四車道）武進東西向主干道公共交通BRT1號線，十幾條公交線宗地位于城市主干道交匯處、緊鄰捷運系統(tǒng)，交通出行極為便利。交通出行周邊配套武進中醫(yī)院湖塘橋?qū)嶒炐W中源大廈金龍大酒店宗地周邊生活配套較為齊全，但整體檔次不高，缺乏合理的規(guī)劃。城市規(guī)劃（一）武宜路沿線兩側(cè)改造規(guī)劃范圍北至中吳大道；南至延政路；西至長溝河；東至花園街。用地面積總用地為9平方公里，武宜路長度為63公里。在此基礎(chǔ)上對于武宜路兩側(cè)地塊進行城市設(shè)計，城市設(shè)計總用地為49平方公里，武宜路長度為57公里。投資建設(shè)整個武宜路地塊改造預(yù)計投資80個億，分三年完成。改造范圍湖塘鎮(zhèn)淹城花園街本案城市規(guī)劃（二）在武宜路改造的規(guī)劃區(qū)域中，有三個重要區(qū)段新運河地區(qū)湖塘老城區(qū)南部新城核心區(qū)新運河地區(qū)是常州市重點開發(fā)的城市濱水區(qū)，將成為生態(tài)居住示范區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)繁華區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施新型區(qū)、現(xiàn)代城市形象展示區(qū)，在該區(qū)域內(nèi)主要以生活服務(wù)功能為主，對沿河景觀要求較高；湖塘老城區(qū)是該地區(qū)商業(yè)和人文文化的發(fā)源地和集聚區(qū)，尤其是湖塘老街匯聚了一代武進人的歷史記憶，對于本區(qū)域商業(yè)氛圍的營造和文化的延續(xù)是規(guī)劃的重點；南部新城核心區(qū)聚集了政務(wù)中心、淹城遺址公園等功能要素，是彰顯武進現(xiàn)代化城市形象和活力的窗口地區(qū)，對城市景觀有著較高的要求。全力打造獨具韻味的“水墨江南”歷史文化長廊本項目處在湖塘老城區(qū)改造段、未來核心區(qū)位1品牌口碑2區(qū)域發(fā)展本案有利點宗地為綜合性地塊，在規(guī)模、容積率、綠化率、限高等方面的條件設(shè)置均較為寬松，開發(fā)自由度高?！叭f博”品牌在業(yè)內(nèi)以及消費者中的口碑。3開發(fā)條件項目處在武宜路改造規(guī)劃區(qū)域中的湖塘老城區(qū)，未來將被打造成為武宜路的核心地段。宗地周邊相對齊全但檔次偏低的配套，既為本案住宅建設(shè)提供了保障又為商業(yè)打造留足了空間。4周邊配套本案緊靠城市南北主動脈、交通出行極為便捷。5便利交通宗地分析本案不利點3區(qū)域環(huán)境2臨路污染項目沿主干道部分物業(yè)會受到噪音和揚塵污染。目前宗地周邊區(qū)域還存在臟亂現(xiàn)象，需要整改。4拆遷問題后續(xù)的拆遷等可能對項目的開發(fā)運做產(chǎn)生影響。1區(qū)位認知宗地位置目前的外區(qū)域客源認知度尚顯不足。宗地分析區(qū)域規(guī)劃土地屬性人文積淀湖塘老街匯聚了一代武進人的歷史記憶，對于本區(qū)域商業(yè)氛圍的營造和文化的延續(xù)是政府規(guī)劃的重點。而宗地位于該規(guī)劃的核心區(qū)位，配套完善、交通便捷。本案具備打造城市級優(yōu)質(zhì)綜合體的立地條件結(jié)論宗地核心價值未來規(guī)劃優(yōu)質(zhì)地塊人文條件競爭形勢分析住宅市場分析競爭項目分布老湖塘中心區(qū)本案隨園人民路和平路武進新城運河以北區(qū)域香江壹品蘭陵尚品中天名園九洲新世界茂業(yè)泰富城御城天雋峰新城熙園銀河灣明苑德禾豪景新天地萬澤國際新城公館景城名軒萊蒙城一般攔截市區(qū)客戶蘭陵尚品九洲新世界銀河灣明苑運河以北區(qū)域較強相近區(qū)域?qū)傩韵憬计沸鲁俏鯃@中天名園人民路和平路強直接競爭關(guān)系隨園老湖塘中心區(qū)較強分流武進客戶新城公館天雋峰萊蒙城御城茂業(yè)泰富城新天地萬澤國際景城名軒德禾豪景武進新城競爭強度競爭關(guān)系項目名稱板塊在售主力面積（平米建筑類別容積率總建萬/平米項目區(qū)域高層二房8689多層、高層312德禾豪景公寓50高層42830新天地平層復(fù)式均4850高層386萬澤國際三房130、170、四房170全系列別墅、小高層、高層1846新城公館二房8696三房123130小高層、高層210景城名軒3555聯(lián)排別墅、小高層、高層2120萊蒙城住宅四房142、183公寓55小高層、高層330茂業(yè)泰富城三房120、140全系列別墅、小高層、高層1890御城三房110140高層3240天雋峰武進新城二房8796聯(lián)排別墅、小高層、高層1630中天名園一房6269三房124138多層、小高層、高層2412新城熙園公寓4550三房118130聯(lián)排別墅、小高層、高層2216香江壹品和平路人民路三房95107小高層、高層216蘭陵尚品三房108112、120131洋房、小高層高層376108九洲新世界高層二房89、三房94110聯(lián)排別墅、高層2730銀河灣明苑運河以北區(qū)域三房95高層、花園洋房2220隨園老湖塘中心區(qū)競爭項目規(guī)模差異較大，和本案競爭較大的兩個區(qū)域多為1020萬平米的中型項目。由于容積率基本都在20以上；整體社區(qū)以混合型為主，產(chǎn)品形態(tài)小高層、高層產(chǎn)品占市場絕對主導(dǎo)。周邊區(qū)域的項目以二房8696平米、三房110130為主力戶型。中高檔項目如新城公館、茂業(yè)泰富城會設(shè)置面積較大的主力戶型。在售項目產(chǎn)品特征二房4749二房8689高層550012德禾豪景公寓4050公寓50公寓800010000（2500裝修）30新天地平層5355、復(fù)式3435平層復(fù)式均4850平層7000、復(fù)式11000（1200裝修）6萬澤國際三房110145、四房145三房130、170、四房1708500（2000裝修）46新城公館二房4753、6872二房8696、三房123130二期預(yù)計550010景城名軒213335556000（1000裝修）120萊蒙城四房96124、公寓33四房142、183、公寓55高層6800、公寓600030茂業(yè)泰富城三房7791三房120、140650090御城三房7392三房110140660040天雋峰武進新城二房3943二房8796高層450030中天名園一房3438、三房6876一房6269、三房124138550012新城熙園公寓2325、高層6875公寓4550、三房118130公寓5000高層580016香江壹品和平路人民路三房5764三房95107600016蘭陵尚品三房8184、9098三房108112、120131高層7500、公寓10000108九洲新世界二房85、三房89105二房89、三房94110高層950030銀河灣明苑運河以北區(qū)域三房57三房95高層預(yù)計600020隨園老湖塘中心區(qū)主力總價萬元在售主力面積（平米均價元/平米總建萬/平米項目區(qū)域在售項目價格分析天寧區(qū)的蘭陵尚品均價在6000元/平米；和平路人民路的項目價格在45005800元/平米；武進新城的毛坯價格主力段在55006500元/平米。本項目所在區(qū)域在售項目只有隨園一個，參考性不強，考慮到隨園項目大面積贈送，實際價格更低，因此總體來說本項目所在區(qū)域現(xiàn)在是價格洼地；從總價來看，本項目所在的周邊區(qū)域項目二房總價4050萬；三房主力總價在6090萬。在售項目去化分析121212德禾豪景公寓5公寓530新天地09公寓0829521222009126萬澤國際85658953753952006746新城公館7717100332008410景城名軒81801097293020076120萊蒙城32159627282009130茂業(yè)泰富城6360119027302008390御城16151096242520071240天雋峰武進新城1089729302006630中天名園0507596115122008912新城熙園5457396111152008916香江壹品和平路人民路25255961351420071016蘭陵尚品住宅50住宅5089778820091108九洲新世界2052079595102008930銀河灣明苑運河以北區(qū)域6565310013513520041120隨園老湖塘中心區(qū)剩余量萬/平米未推萬/平米年去化量萬/平米銷售率（）已售量（萬/平米）已推量（萬/平米）推盤時間總建萬/平米項目區(qū)域從去化來看，整個區(qū)域銷售情況較好，年去化速度基本在7萬平米左右。從項目剩余推量來看，和平路人民路區(qū)域在售項目普遍未來剩余量較小，基本都是尾盤銷售。未來競爭強度不大。武進新城區(qū)域及運河以北區(qū)域未來的體量較大。近鄰本案的項目產(chǎn)品力分析（一）高層45005500公寓5000高層58006000高層預(yù)計6000均價元/平米在售主力面積（平米建筑類別容積率總建萬/平米項目二房8796聯(lián)排別墅、小高層、高層1630中天名園一房6269三房124138多層、小高層、高層2412新城熙園公寓4550三房118130聯(lián)排別墅、小高層、高層2216香江壹品三房95107小高層、高層216蘭陵尚品三房95高層、花園洋房2220隨園蘭陵尚品隨園香江壹品近鄰本案的項目定位多為中檔社區(qū)，除中天名園外都是1020萬的中型項目。近鄰本案的項目產(chǎn)品力分析（二）近鄰本案的項目大多為本土開發(fā)商開發(fā)、建筑風格比較單一、外立面用材基本以涂料為主、景觀打造方面基本無特色可言、社區(qū)配套簡單。規(guī)劃兩條景觀軸景觀設(shè)計手法相對靈活簡單組團綠地及花園小品一段景觀長廊設(shè)置小品簡單水景及坡地景觀景觀特色15萬沿街商鋪沿街商業(yè)購物區(qū)2萬平米社區(qū)商業(yè)沿街商鋪、近鄰歐尚超市3萬平米商業(yè)鋪位社區(qū)自有配套外立面用材建筑風格開發(fā)商項目涂料現(xiàn)代建筑風格中鋼地產(chǎn)中天名園涂料為主新古典主義新城房產(chǎn)公司新城熙園涂料現(xiàn)代主義中房股份康橋房產(chǎn)香江壹品涂料意大利新古典常州市華強房地產(chǎn)蘭陵尚品涂料現(xiàn)代簡約常州市雙益房地產(chǎn)隨園近鄰本案的項目產(chǎn)品力分析（三）香江壹品118平米三房蘭陵尚品99平米三房隨園95平米三房近鄰本案的項目戶型沒有其他亮點，只是附加值較高、一般都會送面積，戶型也以高附加值的小三房為主。蘭陵尚品售樓處隨園售樓處香江壹品售樓處中天名園售樓處近鄰本案的項目產(chǎn)品力分析（四）近鄰本案的項目現(xiàn)場表現(xiàn)力都較一般，售樓處空間不大、銷平銷海質(zhì)量較差、基本上沒有打造景觀示范區(qū)和樣板房、售樓處大多也沒有特色服務(wù)（無門衛(wèi)、物業(yè)服務(wù)人員等）、銷售人員素質(zhì)偏低。區(qū)域市場主要以小高層、高層為主的中型社區(qū)為主，戶型設(shè)置多為常規(guī)戶型。產(chǎn)品定位基本屬于中檔社區(qū)。產(chǎn)品均質(zhì)化。天寧區(qū)的蘭陵尚品格均價在6000元/平米；和平路人民路的項目價格在45005800元/平米；武進新城的毛坯價格主力段在55006500元/平米。本案所處區(qū)域為武進區(qū)價格洼地。從去化來看，整個區(qū)域銷售情況較好，去化速度基本在年均7萬平方米。從項目剩余推量來看，臨近本案的區(qū)域未來競爭不大，未來現(xiàn)有項目與本案的競爭主要來自于武進新城區(qū)域及運河以北區(qū)域。由于地塊位置為老的武進中心，因此無論在資源條件還是心里歸屬感來說，對武進區(qū)客戶吸引力很強，主要客戶還是以武進客戶為多。住宅市場總結(jié)宗地目前所處區(qū)域?qū)儆趦r格洼地，現(xiàn)有在售項目在體量、定位、表現(xiàn)等方面均對本案不構(gòu)成直接競爭。商業(yè)市場分析市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心區(qū)級商業(yè)副中心常州市商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局以滿足新北區(qū)居民和南部領(lǐng)近市縣流動顧客為隊形，集購物、休閑、商務(wù)于一體新北區(qū)商業(yè)副中心3以滿足南部居民和南部領(lǐng)近市縣流動顧客為隊形，集購物、休閑、商務(wù)于一體武進區(qū)商業(yè)副中心市級商業(yè)副中心2滿足市內(nèi)外大眾及高檔多層次、時尚消費為主市級商業(yè)中心市級商業(yè)中心1規(guī)劃中的商業(yè)中心將圍繞現(xiàn)?；瘡S地塊布置。突出以休閑娛樂為主、購物為輔的特點，目標顧客為本地區(qū)居民及部分其他區(qū)域居民新運河區(qū)域商業(yè)中心10規(guī)劃中的商業(yè)中心位于新港分區(qū)中部。目標顧客為本地區(qū)居民及北部其他區(qū)域居民濱江區(qū)域商業(yè)中心9規(guī)劃中的商業(yè)中心位于戚區(qū)新城區(qū)中部。目標顧客為本地區(qū)居民及東部其他區(qū)域居民城東區(qū)域商業(yè)中心8規(guī)劃中的商業(yè)中心位于武南組團中部。目標顧客為本地區(qū)居民及南部其他區(qū)域居民武南區(qū)域商業(yè)中心7規(guī)劃中的商業(yè)中心主要集中在長江路西側(cè)以及區(qū)行政中心周邊。目標顧客為本地區(qū)居民及北部其他區(qū)域居民新龍區(qū)域商業(yè)中心6中心位于北港中心公園以西，星港大道以南，梧桐路以北，玫瑰路以東，其北側(cè)為鐘樓行政中心所在地。突出以休閑娛樂為主、購物為輔的特點，目標顧客為本地區(qū)居民及部分其他區(qū)域居民城西區(qū)域商業(yè)中心5中心位于北塘河路以南，竹林北路以北，東經(jīng)120路貫穿其中。突出旅游、休閑、文化、地理等特點，目標顧客為旅游人群及本地居民青龍區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心4定位名稱類別序號常州市商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局未來本案所在區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ菔械纳虡I(yè)副中心1360002010泰富城8720002008恒茂廣場7600002006大學城商業(yè)街6600002006陽湖廣場4110002005華潤蘇果3370002002湖塘樂購2100001985人民商場1500002009萊蒙城11495002010上街101023002010武進新天地91800002006南洋商貿(mào)廣場5商業(yè)面積（平米）開業(yè)時間項目編號1234567891011商業(yè)分布周邊商業(yè)集中在武進新城花園街區(qū)域和定安路、人民路區(qū)域5000049500102300136000720006000018000060000110003700010000商業(yè)面積（平米）中檔中高檔中檔中高檔中低檔中低檔中低檔低檔低檔中低檔低檔市場定位百貨、電影院2010泰富城商場2008恒茂廣場商場、經(jīng)濟型酒店2006大學城商業(yè)街服飾城、小商品市場、餐飲、娛樂2006陽湖廣場大賣場2005華潤蘇果大賣場、專業(yè)商場、餐飲、娛樂2002湖塘樂購百貨1985人民商場超市及專業(yè)商場2009萊蒙城娛樂、休閑、娛樂、服飾專賣店2010上街童裝、餐飲、休閑、娛樂2010武進新天地服裝、鞋帽、箱包、床上用品、家具、餐飲、娛樂2006南洋商貿(mào)廣場業(yè)態(tài)組合開業(yè)時間項目商業(yè)形態(tài)周邊商業(yè)新增體量集中在武進新城區(qū)域，其他區(qū)域商業(yè)開業(yè)時間較早，檔次較低商業(yè)總結(jié)整體武進區(qū)域商業(yè)體量充足，新增體量集中在武進新城區(qū)域，老湖塘鎮(zhèn)區(qū)域商業(yè)檔次較低、開業(yè)時間較早。武進區(qū)對消費品牌的認識還處于初淺階段，因此只有在消費者中推行品牌教育，包括開發(fā)商品牌和新進入市場的零售品牌，才能樹立新項目的形象，并開拓出新的市場空間。住宅與商業(yè)一直是相輔相成，尤其對于武進這樣的住宅聚集區(qū)，商業(yè)必須依靠人口導(dǎo)入。因此對于商業(yè)而言，平衡商業(yè)和住宅之間的關(guān)系和先后順序?qū)⒂葹殛P(guān)鍵。新城區(qū)域是目前武進的商業(yè)中心，未來本案所在區(qū)域?qū)⑹浅Ｖ菔械纳虡I(yè)副中心，其所處位置及整體規(guī)劃，更具發(fā)展?jié)摿?。定位于中高檔的多元化業(yè)態(tài)將成為本案的機會點所在，而萬博成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與口碑更將為本案商業(yè)部分的開發(fā)錦上添花。辦公市場分析常州世貿(mào)中心電力大廈水力大廈德禾文慧苑常發(fā)嘉園旺府公寓亞泰財富中心新加坡文化城凱瑞凱爾置業(yè)萊蒙城水務(wù)大廈金都名苑財富廣場聚園未上市寫字樓已上市寫字樓售磬寫字樓行政寫字樓財稅金融中心金源大廈鉑安國際武進辦公分布分布特點一線（延政中路）一軸（花園路）三核（世貿(mào)中心、區(qū)政府、萊蒙城）延政中路樂購商圈寫字樓、商住樓市場供應(yīng)量分析寫字樓、商住樓顯性供應(yīng)寫字樓、商住樓隱形性供應(yīng)目前已面市的純辦公寫字樓由世貿(mào)、財富廣場供應(yīng)約有165萬平米，已去化約65萬平米。區(qū)域內(nèi)商住兩用的樓盤旺府公寓，供應(yīng)量約2萬平米，目前銷售率約75。目前寫字樓項目售磬的項目有金都名苑與德禾文慧苑兩個項目，價格營銷是金都名苑短期取得銷售佳績的最主要原因，德禾文慧苑項目主要靠近區(qū)行政中心，因此被武進某行政機構(gòu)整體購入?？沙醪接嬎阊诱新芬痪€入市可銷的寫字樓供應(yīng)量約為17萬平米左右,樂購商圈商住樓供應(yīng)約12萬平米。項目附近周邊隱性的寫字樓供應(yīng)樓盤有5家，其中萊蒙城、凱瑞凱爾置業(yè)（新加坡文化城）均有寫字樓規(guī)劃，萊蒙城第五期規(guī)劃中有兩棟寫字樓，位于萊蒙城西北角，體量約8萬方。新加坡文化城總建筑面積為18萬平米，集商業(yè)、辦公、文化娛樂、居住功能于一體的綜合項目。常發(fā)大廈，金源大廈等今后均有可能將部分樓層對外出租，預(yù)計4萬左右的出租或出售面積。在今后半年之內(nèi)將有約20萬平米左右的隱性寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)，市場潛在競爭激烈。價格（元/平米）項目名稱常州世貿(mào)中心旺府公寓財富廣場聚園金都名苑德禾文慧苑5000元/平米4000元/平米3000元/平米6000元/平米11000元/平米11000元/平米天祿商務(wù)廣場鉑安國際4000元/平米5000元/平米3800元/平米4300元/平米4500元/平米5000元/平米6000元/平米LOFT挑高產(chǎn)品從銷售價格橫向比較來看，常州世貿(mào)中心以11000/平米的單價傲視群雄，概念的打造及世貿(mào)服務(wù)平臺的搭建是其項目取得高附加值和市場人可得重要因素。去化較好的兩樓盤均有相對的價格優(yōu)勢，體量小，容易整體收購是其快速銷售的主要原因。商住樓類產(chǎn)品期宜商宜住的特性也深受市場歡迎，單價比較上沒有多大優(yōu)勢。鉑安國際B棟576米挑高產(chǎn)品的設(shè)計創(chuàng)新，在單價上有了較大的突破，但市場接受度有限，目前仍以投資客為主。寫字樓、商住樓售價分析延政中路成新高端商務(wù)區(qū)圍繞武進區(qū)行政中心、各政府行政單位資源，在延政中路一線，已經(jīng)形成由常州世貿(mào)中心、財富廣場、常發(fā)大廈等寫字樓組成的武進區(qū)最高端的新商務(wù)區(qū)。樂購商圈成新高端商住區(qū)依托樂購超市、?？怂箯V場等商業(yè)資源，在該十字路口，形成了以天祿商務(wù)廣場、鉑安國際為主要代表的商務(wù)區(qū)，以商住樓為主打產(chǎn)品，純寫字樓幾乎沒有。政府行政單位成寫字樓重要需求者在武進新商務(wù)區(qū)內(nèi)，約有40的寫字樓為政府行政辦公大樓或企業(yè)辦公自用大樓，政府行政單位成為寫字樓市場的重要需求者）。高端寫字樓比較稀少目前在武進區(qū)延政中路一線，純寫字樓主要由常州世貿(mào)中心供應(yīng)，但去化不理想，而其余產(chǎn)品性質(zhì)均偏向于商住兩用，且檔次比較低。寫字樓去化速度較緩后期供應(yīng)量巨大競爭激烈2007年7月至今，武進區(qū)延政中路一線可計算的寫字樓類產(chǎn)品，去化率約為3704。而即將上市的隱性寫字樓類產(chǎn)品供應(yīng)約為20萬平米左右，同時樂購商圈內(nèi)可銷售的商住樓供應(yīng)量約為12萬，可以肯定的是今后武進區(qū)行政區(qū)內(nèi)寫字樓市場將競爭異常激烈。45005000元/平米成寫字樓市場均價從寫字樓市場銷價格統(tǒng)計來看，除常州世貿(mào)中心11000元/平米的銷售價格（去化不理想）區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售價格段在4500至5000元/平米之間。寫字樓的溢價空間小。辦公市場總結(jié)這是一個同質(zhì)而乏味的市場這是一個缺乏激情和驚喜的區(qū)域“萬博”是否應(yīng)該就此甘于寂寞甘于平庸NO我們給出的答案是本案作為區(qū)域內(nèi)的超級大盤，憑借近90萬方恢弘體量、相對寬松的開發(fā)條件，綜合體項目的恢宏氣勢，將與武宜路改造一脈相承。局限于諸侯混戰(zhàn)的小天地難免落得遍體鱗傷，而只有具備領(lǐng)袖群倫的氣魄才可以戰(zhàn)無不勝“萬博”所擔負的使命不應(yīng)只是單純的房產(chǎn)開發(fā)，而應(yīng)該上升到“城市運營”的層面跳出固有的桎梏，放眼整個常州，用發(fā)展型的眼光去打量這個市場，其實，今天的常州，已經(jīng)不一樣了市場變化即將金地40004200品牌、規(guī)模綠地世紀城新北2008即將綠城未開盤品牌、規(guī)模待命名武進2009星河未開盤品牌、營銷展示、規(guī)模華潤國際社區(qū)天寧2009華潤11000550060006000周邊行情未開盤配套、公園地產(chǎn)、規(guī)模時代上城新北2007九龍倉未開盤品牌、規(guī)模待命名武進2009綠地品牌、公園地產(chǎn)品牌、公園地產(chǎn)科技住宅、精裝中式風格、景觀景觀、規(guī)模配套、景觀、規(guī)模個性營銷、公園地產(chǎn)主要賣點未開盤未開盤135006800650065006600項目售價（高層）鐘樓天寧鐘樓鐘樓新北武進武進進入?yún)^(qū)域御城天雋峰2004路勁云山詩意2007方圓朗詩國際2007朗詩即將萬科寶龍城市廣場2008寶龍待命名香檳湖運做項目進入時間開發(fā)商2008和記黃浦2006世茂外來知名開發(fā)商近年來大舉進駐常州市場。各大外來開發(fā)商雖然區(qū)位、地段條件迥異，但是均憑借各自項目的主力賣點獲得了高于區(qū)域行情的銷售價格且銷售情況良好。外來開發(fā)商中華潤、綠地、星河等項目將對本案產(chǎn)生競爭。市場機會格局在變大型開發(fā)商蜂擁而入，精品樓盤不斷涌現(xiàn)，各家企業(yè)八仙過海，紛紛通過產(chǎn)品、營銷、配套、景觀等方面各自的強項，正在打破常州傳統(tǒng)的以地段論價格的格局。思路在變本土開發(fā)商應(yīng)積極應(yīng)對，著力豐富產(chǎn)品線設(shè)置，提高項目競爭力，與外地品牌開發(fā)商一起步入了打造精品項目，獲取更高投資回報的開發(fā)階段。理念在變常州市民的置業(yè)理念與居住品位正在經(jīng)受著教育和改變，對品質(zhì)生活的渴望日益加強，對價格的抗性逐日降低。常州在變未來競爭地塊分析強直接競爭綠地地塊創(chuàng)業(yè)地塊較強客源攔截華潤國際星河地塊競爭強度競爭關(guān)系地塊名稱綠地、創(chuàng)業(yè)、星河地塊將和本案有直接競爭關(guān)系。華潤地塊將對本案市區(qū)客源形成攔截。本案綠地地塊華潤國際星河地塊創(chuàng)業(yè)地塊綠地地塊2867575282010年9月30日商住3045855633755905521882010年9月30日商住2545284212906908642010年9月30日商住3045827464本地塊125054404442010年2月28日商住301450774創(chuàng)業(yè)地塊150商住共53萬平米8070140預(yù)計總建萬平米42528住宅30/25117740127729874已開工住宅18120900華潤地塊62296住宅32/3014596046358住宅25/22151845612553112121083911989431946071707312717392523881702893995943958302433成交價（萬元）2010年6月30日商住20251787582010年6月30日商住20303132762010年6月30日住宅20303168222010年6月30日商住20305426112010年6月30日住宅1020627462010年12月31日商住203049761111802010年12月31日商住2030799855星河地塊2010年12月31日商住2530708162010年12月31日住宅20254541042010年11月30日商住181163882010年9月30日商住2027122713313582010年9月30日商住108231綠地地塊樓板價（元/平米開工時間規(guī)劃用途容積率出讓面積（平米）地塊位置競爭地塊分析競爭地塊基本上是百萬平米左右的大盤，容積率都在3以下，樓板價都在1200元/平米的水平。本地塊開發(fā)條件相對寬松，開發(fā)條件優(yōu)越。1競品較少2市場同質(zhì)本案機會點目前競爭項目普遍現(xiàn)場表現(xiàn)力不足，而這正是本案脫穎而出的最佳機會之一。老湖塘區(qū)域的在售項目較少，且沒有標桿性項目出現(xiàn)，本案可抓住機遇，提早樹立標桿形象。3現(xiàn)場表現(xiàn)項目目前周邊競品項目同質(zhì)化較嚴重，市場存在突破點與機會點。市場總結(jié)本案所處區(qū)位使本案未來對于市區(qū)及武進區(qū)域的客源吸引都存在可能。5客源區(qū)位目前本案所處區(qū)域受到政府的高度重視，未來本區(qū)域市場將會迎來全面崛起。4區(qū)域價值本案威脅點市場總結(jié)2競爭激烈未來區(qū)域內(nèi)各大開發(fā)商將諸侯混戰(zhàn)，競爭激烈。1客源局限目前本案客源區(qū)域性很強，對于市區(qū)客源的引導(dǎo)仍有待時日，而武進及市區(qū)項目又在一定程度上將對本案客源造成一定分流。特別專題（一）華潤開發(fā)模式研究華潤城市公司核心競爭力是以客戶需求為導(dǎo)向，在產(chǎn)品定位和設(shè)計、產(chǎn)品實現(xiàn)和營銷過程中創(chuàng)造卓越產(chǎn)品和服務(wù)的能力。華潤拿地標準三原則標準之一必須擇址城市中心或未來中心；標準之二必須具備河流、湖水、公園等城市稀缺生態(tài)資源；標準之三必須涵蓋國際教育、藝術(shù)中心等城市精華配套資源。了解華潤1、以翡翠城為代表的花園洋房為主導(dǎo)的近郊低密度住宅代表個案北京翡翠城、成都翡翠城2、以高層精裝修為主導(dǎo)的市區(qū)高密度住宅代表個案北京鳳凰城、上海灘花園3、都市綜合體代表個案深圳萬象城4、物業(yè)出租主要包括位于北京、上海、深圳的寫字樓及零售物業(yè)產(chǎn)品模式北京西堤紅山上海灘花園成都二十四城武漢鳳凰城合肥瀾溪鎮(zhèn)湖南鳳凰城太湖國際社區(qū)代表樓盤寧波中央公園無錫華潤項目研究項目區(qū)位位于無錫湖濱新區(qū)蠡湖南岸，西臨蠡湖大道，東臨新湖濱路，南臨周新西路，地塊以南為無錫魅力之城，西面為太湖威尼斯花園。區(qū)域價值宗地正是蠡湖新城中承擔休閑、旅游、商業(yè)功能之“金色港灣”的主體。是太湖新城和蠡湖新城的交匯點，處于政府“南進戰(zhàn)略”的中心位置。項目資源社區(qū)內(nèi)擁有無錫唯一的文化藝術(shù)中心，2座輕軌站（規(guī)劃中），2000米絕版湖岸線和36萬平米的國際化商業(yè)中心，與大學城，行政中心共同構(gòu)成了無錫新都市中心的主要框架。湖濱壹號魅力之城天鵝湖新梁溪陽光金色江南奧林花園一期蠡湖新城太湖新城太湖國際社區(qū)瑜憬灣項目區(qū)位規(guī)劃指標容積率13總建約145萬平米其中住宅約110萬開發(fā)商及設(shè)計院開發(fā)商華潤新鴻基房產(chǎn)建筑設(shè)計深圳市城脈建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計澳洲HASSEL設(shè)計公司總體規(guī)劃結(jié)合道路以及湖岸線走向。分為10個位置和特征適宜的大組團。規(guī)劃了、商業(yè)、休閑區(qū)，營造面向蠡湖的濱湖特色城市形象。組團產(chǎn)品分布以混合型為主，有利于提高樓盤品質(zhì)。同時通過水景的組織，讓絕大多數(shù)樓棟都有水景視野，使內(nèi)外湖景價值轉(zhuǎn)化為最大的價值。產(chǎn)品規(guī)劃從別墅、5層電梯洋房、811層小高層到1832層的高層應(yīng)有盡有。32145610987項目規(guī)劃9910201034合計771722250260聯(lián)排別墅99129130166三室二廳986566146三室二廳100251252125140三室二廳9610410889二室二廳高層100160160119129三室二廳小高層987880201249四室二廳100120120134142三室二廳花園洋房1006464123126三室二廳100323296100二室二廳多層銷售率銷售套數(shù)套數(shù)面積戶型物業(yè)類型95927974合計1004040148150三室二廳97285294130143三室二廳962425124129三室二廳10011118三室二廳1007070102109二室二廳924054418889二室二廳991021036872一室一廳小高層銷售率銷售套數(shù)套數(shù)面積戶型物業(yè)類型92451490合計89124140121130三室二廳1001212117三室二廳1002182188089二室二廳小高層653148210248四室二廳926672132142三室二廳花園洋房銷售率銷售套數(shù)套數(shù)面積戶型物業(yè)類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品線豐富，多層、小高層、高層、洋房兼?zhèn)洹Ｐ「邔?、高層公寓產(chǎn)品以標準面積為主，兼顧少量尺度較大的舒適型產(chǎn)品。一期產(chǎn)品二期產(chǎn)品三期產(chǎn)品代表戶型一期花語萊茵帝景閣三房二廳二衛(wèi)140平米一期花語萊茵濠景閣三房二廳二衛(wèi)141平米一期花語萊茵浚景閣二房二廳一衛(wèi)89平米ME邸二房二廳一衛(wèi)106平米二期珀麗南岸三房二廳二衛(wèi)148平米三期花廳洋樓三房二廳二衛(wèi)130平米均帶有入戶花園和大面積飄窗設(shè)計，贈送面積較多，性價比高；采用大面寬、短進深，采光效果好；室內(nèi)儲藏空間大，家居生活舒適；客戶整體對附加值空間（入戶花園、飄窗、陽臺等）滿意度較高。戶型設(shè)計亮點多，設(shè)置全面，客戶認同度高?？蛷d餐廳主臥室地下室客廳樣板房設(shè)計示范展示營銷活動發(fā)放普通會員卡和資深會員卡9月11月媒體形象出街客戶俱樂部開放銷售方式明確發(fā)放會員卡示范區(qū)公開樣板間開放6月16日開盤開始積累客戶推廣啟動引起市場關(guān)注當月積累客戶二百組到月底客戶累積達三百組，梳理客戶意向等級收取誠意金并繼續(xù)積累大量的客戶反映效果良好現(xiàn)場示范區(qū)感染力強開盤前客戶總積累數(shù)達到六百組渠道目的效果12月1月2月4月5月6月面世期蓄勢期引爆推進周期通過較長時間的客戶積累和開盤前一系列的活動加上示范區(qū)的開放是太湖國際社區(qū)的主要操作手法，從結(jié)果來看，市場接受度很高。太湖國際社區(qū)價格分析680080008200/6900花園洋房均價5800/6000/多層均價主力在售5000順馳天鵝湖5二期在售5700萬科城市花園4主力在售5800太湖國際社區(qū)3已交付現(xiàn)房6100新梁溪人家2二期尾房5700陽光城市花園1備注高層小高均價樓盤區(qū)位優(yōu)先序太湖國際社區(qū)在單價明顯高于競品個案的前提下依然取得了良好的銷售業(yè)績，可以說其準確的前期推廣、出色的營銷展示、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打造功不可沒。價格制定2009年9月10日，華潤置地在北京水立方正式啟動全新高品質(zhì)品牌戰(zhàn)略“品質(zhì)給城市更多改變”，依托華潤集團雄厚的實力和商業(yè)運營能力，超大的開發(fā)體量和規(guī)模賦予了開發(fā)者巨大機遇與挑戰(zhàn)，構(gòu)建集大型集中商業(yè)、商務(wù)中心、居住區(qū)、教育配套以及城市綠地或公園為一體，滿足人們購物、休閑、居住功能的超大規(guī)模居住區(qū)，結(jié)合所提供的增值服務(wù)，即能夠享受到便捷和高品質(zhì)的配套，滿足高品質(zhì)居家的要求，滿足居者全方位的生活需求，同時以高品質(zhì)商業(yè)、商業(yè)配套形成城市的新地標，聚合更廣泛人流、配套和城市資本，全面提升城市人居水平和城市價值，帶來物業(yè)綜合品質(zhì)和價值的持續(xù)提升。不論成都翡翠城，還是武漢鳳凰城；不論合肥幸福里還是無錫國際社區(qū)。華潤置地近期的熱銷項目均是大住宅與大商業(yè)有機結(jié)合，以規(guī)模、品質(zhì)改變城市格局，成為當?shù)卮笮途幼^(qū)和城市地標。常州華潤國際社區(qū)將成為實施華潤全新品牌戰(zhàn)略的第一個代表項目。常州華潤國際社區(qū)常州華潤國際社區(qū)2009年7月影院活動，為新品發(fā)布會做客戶積累鋪墊。2009年8月2009年8月23日舉行了主題為“領(lǐng)袖地產(chǎn)、驅(qū)動常州”的華潤置地新品發(fā)布會。作為亞洲地產(chǎn)領(lǐng)袖在龍城的正式亮相，活動以大手筆，昭示出華潤置地的領(lǐng)袖氣質(zhì)。2009年9月品牌巡展，在常州組織多種形式的文藝表演，提高品牌知名度。2009年10月建國大業(yè)等著名影片包場放映，客戶免費參與，加強與客戶的溝通。2009年12月經(jīng)濟論壇年會，邀請中信證券、凱迪拉克4S點等各行業(yè)精英，共享客戶資源。2010年2月為客戶制定精美賀卡，恭賀新春，強調(diào)品牌服務(wù)，維系客戶感情。在項目前期高調(diào)的品牌推廣，給項目樹立了良好的形象。前期營銷推廣華潤開發(fā)模式研究常州華潤國際社區(qū)肯定是以拉動項目所在區(qū)域的整體價值，進而憑借品牌、產(chǎn)品、營銷表現(xiàn)等一舉突破現(xiàn)有價格行情，成為區(qū)域內(nèi)，甚至整個常州地產(chǎn)領(lǐng)袖為終極目的。常州華潤關(guān)鍵詞背景與資金、都市綜合體、現(xiàn)場表現(xiàn)、品牌推廣、高附加值特別專題（二）綠地開發(fā)模式研究綠地在發(fā)展的過程當中最終選擇了多元化的道路，更多的成為“投資商生產(chǎn)商經(jīng)營商”的模式。了解綠地綠地集團是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2009中國企業(yè)500強排名中位列第169位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中位居第2位，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第17位。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)項目遍及全國21個省35個城市，并與上海四大企業(yè)集團共同在俄羅斯圣彼得堡投資建設(shè)波羅的海明珠項目。商業(yè)地產(chǎn)、建筑、能源、金融、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)具有了較大的規(guī)模和較強的實力。1、新里系列以“更懂中產(chǎn)，更懂生活”為理念，滿足這個群體的生活。代表個案上海綠地崴廉公寓、西安仕嘉公寓、成都維多利亞公寓2、老街坊系列對海派建筑文化和現(xiàn)代居住文化的深入挖掘與探索。代表個案上?？禈蚶辖址?、鄭州鄭東老街坊3、世紀城系列百萬平米超大規(guī)模居住區(qū)。代表個案上海綠地世紀城、西安綠地世紀城主要產(chǎn)品系列4、豪宅系列城市豪宅項目是綠地產(chǎn)品線中豪宅的代表。代表個案杜波晶舍、帝庭5、文化系列開發(fā)當?shù)氐奈幕滋N為其目標。代表個案上海虹橋新城、綠地名人坊代表樓盤上海綠地崴廉公寓上海綠地世紀城上海杜波晶舍上海虹橋新城上海綠地名人坊徐州綠地世紀城成都維多利亞公寓西安仕嘉公寓常州綠地世紀城研究綠地世紀城整體278容積率2009年12月29日別墅首開別墅2010年1月底近期開盤別墅第一批47套別墅第二批40套開盤套數(shù)高層4500元/平米別墅8500元/平米價格小高層、高層、聯(lián)排別墅產(chǎn)品類型76萬平方米總建8090平方米二房別墅中間戶260平左右端戶300平左右主力面積聯(lián)排別墅世紀城鳥瞰圖綠地世紀城聯(lián)排戶型別墅戶型設(shè)計一般，中規(guī)中矩。地下室一層二層三層綠地世紀城中間戶260小區(qū)實景呈現(xiàn)、現(xiàn)場表現(xiàn)較好售樓處實景圖效果圖售樓處內(nèi)部綠地世紀城現(xiàn)場表現(xiàn)常州綠地世紀城營銷推廣2009年6月11日，常州綠地世紀城開工奠基暨慈善捐贈儀式在綠地世紀城項目現(xiàn)場隆重舉行，綠地世紀城這座綠地集團09年重點打造的英倫高尚社區(qū)于此正式崛起。儀式現(xiàn)場，上海市人大常委會副主任胡煒，中共常州市委書記、市人大常委會主任范燕青，常州市副市長朱曉敏等上海市和常州市領(lǐng)導(dǎo)及綠地集團董事長、總裁張玉良，綠地集團副總裁許敬，綠地集團黨委副書記黃健等領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓均到場參加此次奠基盛典。在項目前期高調(diào)的品牌推廣，給項目樹立了良好的口碑。前期營銷推廣2009年7月18日2009年8月15日2009年8月22日2009年9月12月初2009年12月21日2009年12月29日2010年1月底綠地世紀城首次開盤。綠地世紀城11樓親水公寓加推；樣板間及景觀樣板區(qū)開放。綠地世紀城小高層及高層先后加推6次。一期壓軸景觀3號、7號樓開盤。47套別墅（聯(lián)排、少量獨棟雙拼）及一棟高層開盤。聯(lián)排樣板房開放，第二批9棟40套聯(lián)排別墅開盤。公寓近半年持續(xù)熱銷加推，聯(lián)排別墅順勢開盤綠地世紀城開盤節(jié)奏綠地開發(fā)模式研究建立在和諧政商關(guān)系基礎(chǔ)之上的低成本、高收益以及產(chǎn)品差異化的競爭，是綠地集團商業(yè)模式的精髓。綠地自稱是“最懂得政府的開發(fā)商”。分析綠地集團商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，很容易便看到“延長產(chǎn)品線”、“與政府密切合作”、“在二三線城市的中心城區(qū)或近郊獲得大規(guī)模廉價土地”、“在省會城市高調(diào)興建超高層建筑”、“通過大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)”等五大開發(fā)特征。綠地集團正是通過延長房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品線（既開發(fā)純住宅，有時也開發(fā)純商業(yè)地產(chǎn)，有時則開發(fā)城市綜合體）、延長商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品線（既開發(fā)高檔商場，也開發(fā)普通商業(yè)街；既開發(fā)星級豪華酒店，也開發(fā)經(jīng)濟型酒店；營銷方法則租售并舉），再通過與政府密切合作，靠通過政府的關(guān)系及渠道在中心城區(qū)或近郊獲取優(yōu)質(zhì)土地，打造集住宅、商業(yè)、辦公、酒店等多種產(chǎn)品于一體的新型城市綜合體類型的項目。常州綠地關(guān)鍵詞政商關(guān)系、造城模式、商業(yè)運做、品牌推廣特別專題（三）星河開發(fā)模式研究星河地產(chǎn)已躋身國內(nèi)知名開發(fā)商行列，產(chǎn)品系列豐富。了解星河深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原深圳市新怡和實業(yè)發(fā)展有限公司）成立于1994年4月2日，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)。公司前身深圳市怡和企業(yè)公司成立于1988年12月，怡和企業(yè)公司及新怡和實業(yè)發(fā)展有限公司先后獨立或合作開發(fā)了“怡和樓”、“海悅?cè)A城”等大中型房地產(chǎn)項目；1999年12月新怡和實業(yè)發(fā)展有限公司更名為星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，獨立開發(fā)了“星河明居”、“星河雅居”、“星河華居”、“星河國際花園”等“星河”系列品牌的大中型房地產(chǎn)項目，十余年來，公司開發(fā)的房地產(chǎn)總建筑面積近100多萬平方米。代表樓盤星河明居海悅?cè)A城星河雅居星河丹堤星河錦居星河開發(fā)模式研究作為一家沒有深厚背景、完全靠自我積累發(fā)展起來的民營地產(chǎn)企業(yè)，星河地產(chǎn)在儲地、擴張上一直在默默探索。星河地產(chǎn)以前基本是每年一個項目，平平靜靜。直到2005年，星河產(chǎn)品線開始變得空前豐富，產(chǎn)品類型空前多樣化、開發(fā)面積都實現(xiàn)了級數(shù)裂變。從深圳中心區(qū)到龍崗中心城，從深圳特區(qū)中部到深圳大鵬半島海域的東山島，星河項目覆蓋特區(qū)各個區(qū)域。而星河丹堤的開發(fā)更是為國內(nèi)高端項目樹立了標桿，成為深圳高端樓盤的代表。如怡和樓、祥和花園、星河明居、星河雅居、星河錦居、星河華居、星河國際等項目上，星河都沒有去銷售商業(yè)面積，而是將這些商業(yè)面積長期持有，為公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。常州星河關(guān)鍵詞龍城首作、檔次趨高、商業(yè)持有特別專題（四）創(chuàng)業(yè)開發(fā)模式研究創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)在常州已有多年住宅的開發(fā)經(jīng)驗和新天地商業(yè)項目的成功經(jīng)驗了解創(chuàng)業(yè)江蘇創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)，成立于1997年1月，主營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和投資，是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的江蘇企業(yè)。累計開發(fā)面積逾180萬平方米?，F(xiàn)已形成一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)下屬9家分公司的集團公司江蘇創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)集團有限公司、江蘇超業(yè)投資發(fā)展有限公司、常州市新天地物業(yè)管理有限公司、常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、常州盛業(yè)喜盈門房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、常州市創(chuàng)業(yè)電梯有限公司、常州康業(yè)建設(shè)工程咨詢有限公司、江蘇新天地不夜城商業(yè)管理有限公司、中外合資常州華業(yè)海威房地產(chǎn)有限公司。代表樓盤學府名門新天地不夜城盛世名門花苑翰林雅居花苑新天地花苑豐樂公寓創(chuàng)業(yè)開發(fā)模式研究常州創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)在2001年開發(fā)“新天地”花苑是企業(yè)創(chuàng)建地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的第一步，在社會和業(yè)界得到了良好的贊譽。2005年1月9日，常州第一座真正意義上的生態(tài)節(jié)能項目“盛世名門”花苑的開盤，又創(chuàng)造了好的銷售業(yè)績。使常州創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)的品牌得到了進一步的提升。新天地不夜城的開發(fā)運做為其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積累了大量寶貴經(jīng)驗。常州創(chuàng)業(yè)關(guān)鍵詞商業(yè)運做、項目體量、入市時間、創(chuàng)新精神華潤稱雄常州的野心昭然若揭、綠地快速造城的手法屢試不爽、星河力求龍城開門紅、創(chuàng)業(yè)商業(yè)運營有經(jīng)驗我們面對的是一群擁有成熟的操盤經(jīng)驗，穩(wěn)定的產(chǎn)品線，良好的均質(zhì)性和傳承性的對手。我們?nèi)绾蚊摲f而出新城稱雄的住宅項目運做優(yōu)勢萬博享譽常州的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實力可塑性強的地塊資源條件專業(yè)、默契的項目運做團隊未來城市黃金走廊的核心發(fā)展點政府有力的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與政策支持區(qū)域良好的人文積淀市場存在的空白點與機會點群雄逐鹿的時代我們與華潤、綠地、星河、創(chuàng)業(yè)既是針鋒相對的競爭關(guān)系，同時也是合作互利的戰(zhàn)友關(guān)系本案未來的成功更多的將取決于整體區(qū)域?qū)傩缘奶嵘?，進而吸引武進區(qū)域以及市區(qū)客流的導(dǎo)入，從而有效樹立項目品牌，獲取最大回報項目整體定位高新區(qū)私企（35）湖塘城區(qū)（40）大學城（5）湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（10）市區(qū)（5）其它（5）工作區(qū)域湖塘鎮(zhèn)包括馬杭、東莊、人民路、定安路、廣電路等（50）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括遙觀、禮嘉、廟橋、鳴凰、牛塘等（35）天寧包括朝陽、麗華、清涼及周邊區(qū)域（5）市區(qū)常州市區(qū)及其它區(qū)域（10）居住區(qū)域所占比例特征住宅市場認知客戶地圖本案湖塘鎮(zhèn)遙觀鳴凰禮嘉牛塘從居住區(qū)域來看，本案客源將以湖塘區(qū)域和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，本區(qū)域?qū)χ苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)吸引力還是較強的；從工作區(qū)域來看高新區(qū)私企和湖塘眾多的私企給本區(qū)域項目充足的產(chǎn)業(yè)客源支撐。香江壹品、中天名園客戶構(gòu)成區(qū)域客源宗地優(yōu)良的先天條件使本案可以打造為區(qū)域乃至全市的標桿型項目。隨著常州南（市區(qū)）北（武進）聯(lián)系的日益緊密以及宗地區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，未來本案的區(qū)位及配套優(yōu)勢將日益明顯。區(qū)域性與購買力較強的武進區(qū)域客源將成為本案開發(fā)前期的主力客源。我們可通過對新城公館的客源研究對本案未來客源需求提供較強的參考價值。市場需求新北區(qū)5武進區(qū)69天寧區(qū)11戚墅堰區(qū)3鐘樓區(qū)4外省市8新城公館地處武進湖塘花園街，從已購客戶城市地圖來看，常州市五區(qū)中，主要還是武進區(qū)區(qū)域客戶為主?？蛻魠^(qū)域公館6公里已購客戶分布圖禮嘉鎮(zhèn)6前黃鎮(zhèn)3馬杭鎮(zhèn)7洛陽鎮(zhèn)5湖塘鎮(zhèn)73從公館周邊區(qū)域分布圖來看，主要還是湖塘鎮(zhèn)客戶為主，輻射周邊各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？蛻魠^(qū)域武進區(qū)的區(qū)域客源占到絕對主力，其它區(qū)域客源更多的是在本區(qū)域工作的客戶。私營企業(yè)始終是公館精裝修客源的主要職業(yè)，其次是事業(yè)、公務(wù)員職業(yè)，而國企和其他職業(yè)的進場來人相對比較穩(wěn)定?？蛻籼卣骺蛻粢灾心耆藶橹?，3040歲占到了絕對主力，4050年齡段的也有相當比例，而30歲以下的客戶更多的是父母資助的類型?？蛻裟挲g三房是本項目的最主力的需求，對于四房也有較多客戶的需求。新城公館客戶需求面積來看，100130平米和100以下平米的客戶最多，其次是150平米以上需求的客戶?？蛻粜枨髤^(qū)域客為絕對主力，市區(qū)客源有待合理拓展與開發(fā)?？驮磪^(qū)域以品質(zhì)、生態(tài)、配套和服務(wù)等吸引改善型購房客戶并輔以部分剛性需求。同時項目穩(wěn)定的市場需求、良好的保值與升值性對于投資型客戶的吸引也將日益加大。購房目的3045歲之間，私營企業(yè)主以及事業(yè)穩(wěn)定，收入相對豐厚的各類企業(yè)主管與職員。客源層次綜合以上分析，本案未來的目標客源應(yīng)定位為客源定位通過以上的分析論證，在考量市場與本案各方面條件后，我們認為本案的整體定位應(yīng)為常武間萬博矩獻一站式臻品生活整體定位將成功住宅模式及商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗相結(jié)合，項目打造應(yīng)進一步樹立萬博的品牌影響力，使其成為常州大型綜合體與品質(zhì)生活的代名詞。巨大的項目規(guī)模、國際水準的社區(qū)規(guī)劃、歷史人文價值的挖掘、全元的商業(yè)配套勢必帶給業(yè)主全新的生活感受。隨著武宜路規(guī)劃的逐步推進，本案的地段優(yōu)勢在未來幾年內(nèi)將逐漸顯現(xiàn)。本案的立地條件及萬博的產(chǎn)品塑造力完全有能力躋身常州高端市場，從而成為同類產(chǎn)品的標桿。成為連通常武地區(qū)的城市級的標志性優(yōu)質(zhì)大盤。住宅先行入市，打造區(qū)域乃至全市同類項目的標桿。商業(yè)在住宅后擇機推出，定位為區(qū)域核心商業(yè)區(qū)。由于區(qū)域辦公市場不成熟，投資回報率低，建議少量設(shè)置或不設(shè)置。開發(fā)順序住宅商業(yè)辦公項目產(chǎn)品建議BCABDDEEBBBADDEED一般商業(yè)上蓋僅享受部分社區(qū)景觀D級極高一側(cè)沿路可較好地享受社區(qū)景觀資源B級頂級可充分地享受社區(qū)核心景觀資源A級較差沿路商業(yè)上蓋無景觀資源E級較高兩側(cè)沿路可較好地享受社區(qū)景觀資源C級樓棟價值不利因素樓棟資源級別樓棟價值A(chǔ)BCDE一期樓棟屬性二梯三戶二梯六戶實用型三房緊湊型三房小戶型產(chǎn)品一般D級二梯二戶舒適型三房實用型三房極高B級二梯二戶電梯直接入戶舒適型四房頂級A級二梯四戶緊湊型三房實用型二房較差E級二梯二戶實用型三房較高C級備注考慮房型樓棟價值級別2176111015144398131217165一期戶型建議1601301301302113013013016043200200160160761601602002009813011013013011013013121301101301301101301110505050505050511090909090909011015141109090909090901101716樓棟戶型排布5層商業(yè)5116300126501/1/110、11、12、1314、15、16、1715193601761103/2/114088021600259204394023760面積（平米）14、15、16、1722264902/2/11、2、3、410、11、122/27、82、3、6、9樓棟位置100914戶數(shù)比例1174108162套數(shù)面積（平米）房型合計2004/2/21603/2/2一期面積配比綜合客戶屬性、需求、本案定位以及樓棟屬性，我們設(shè)定本案一期面積配比如下二期商業(yè)建議商業(yè)部分運做目標保證商業(yè)規(guī)劃與本案地段價值相匹配。保證項目整體形象和品牌的樹立與傳播。保證商業(yè)部分的成功去化。保證入駐商家的收益以實現(xiàn)成功運營。經(jīng)過對項目商業(yè)部分的整體調(diào)研分析，我們認為綜合考量本案商業(yè)所處位置、體量、周邊人流量以及出行動線，若本案二期規(guī)劃打造傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)將具有較大的運做風險。民以食為天，現(xiàn)代人對于美食的向往與追求日益強烈